Как рассчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры

Расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры

Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Договор долевого участия – важный документ, который получает будущий собственник от застройщика во время строительных работ. В документе устанавливается срок сдачи объекта с последующим оформлением документов. Если во время строительных работ происходят задержки (по любым на то причинам), то будущий владелец недвижимости имеет полное право требовать выплату неустойки за просрочку сдачи жилья в срок.

Неустойка по сдаче дома/квартиры регламентируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве. ».

Когда и за что можно требовать неустойку?

Неустойку за задержку сдачи дома с застройщика можно требовать с первого дня нарушения ДДУ. Законное исчисление сроков для выплат начинается с первого дня, следующего за датой, установленной в договоре.

Вопрос досудебного урегулирования спора может быть внесен в ДДУ по согласованию сторон в момент подписания документа. Если такой пункт отсутствует, то взыскание неустойки осуществляется в судебном порядке.

Подтверждающие основания невыполнения обязательств по срокам:

• нет акта приема-передачи жилья;
• истекли сроки по договору;
• акт подписан позже ранее запланированного срока.

Настойчивость застройщика и его предложение о переносе сроков сдачи (документально), не является правомерным действием и может быть оставлено без внимания участника. Подписав такой документ, собственник останется без выплат, а закон встанет на сторону застройщика.

Как правильно определить сроки ввода дома в эксплуатацию?

Срок передачи недвижимости должен быть единым для всех дольщиков в одной секции. Дата устанавливается строительной компанией (СК) в проектной документации и договоре, который подписывают обе стороны. Изменения в документе могут быть внесены только по согласованию или через суд.

Ввод в эксплуатацию – срок принятия объекта администрацией, который происходит раньше, чем передача жилья владельцам по акту приема-передачи. Без документа на ввод оформить квартиру на дольщика нельзя.

Срок в ДДУ по передаче имущества может быть указан несколькими способами:

• точное число, год и месяц, где следующий день будет считаться просрочкой;
• квартал (например, 2 квартал 2022 года) – просрочка будет считаться с 01.07.2022 года;
• с привязкой к дате ввода в эксплуатацию – если в договоре указан срок ввода до 01.01.2020, то период просрочки следует считать с учетом 30-дневного срока на процедуру передачи недвижимости. То есть с 31.01.2022 можно подать претензию или обратиться в суд по поимке неустойки за квартиру.

Многие застройщики пытаются избежать судебных тяжб путем обозначения срока, как ориентировочного. Такая уловка не снимает ответственности, а выплата неустойки в случае нарушения договорных обязательств – неизбежна.

Как самостоятельно рассчитать неустойку?

Неустойка за просрочку сдачи квартиры при нарушении установленного срока рассчитывается по стандартной формуле:

сумма выплат = обозначенная в контракте стоимость недвижимости х 1/300 ставки рефинансирования х срок просрочки в днях.

Если дольщик физическое лицо, то ставка рефинансирования удваивается, а значение 1/300 заменяется 1/150.

Взыскание пени с застройщика

Чтобы взыскать с застройщика неустойку за несвоевременную сдачу квартиры согласно договорным обязательствам, следует обратиться к компетентным юристам, которые помогут правильно составить письменную претензию. В тексте обращения необходимо сделать ссылку на договор долевого строительства, указать дату просрочки, ссылку на законодательство РФ и изложить требования по возмещению убытков. Претензия может быть отправлена заказным письмом с уведомлением или вручена лично уполномоченному представителю компании.

Если реакции на обращение не было, у дольщика есть право обратиться в суд. Исковой документ включает те же пункты, что и претензия, а также моральный ущерб, если на то есть обоснованные причины.

Выплата неустойки за квартиру проводится на расчетный счет дольщика, который, как и ряд других документов, следует приложить к заявлению:

• ДДУ;
• сумма неустойки – 1/150 или 1/300 ставки рефинансирования на день акта или день вынесения решения судом;
• ранее отправленная претензия с уведомлением о ее принятии второй стороной;
• оплата госпошлины;
• номер расчетного счета указывается в иске.

Пакет документов подается по месту нахождения компании застройщика.

Если срок сдачи просрочен более чем на 2 месяца, то дольщик имеет право расторгнуть договор и потребовать полный возврат внесенного депозита.

Размер ключевой ставки для расчета неустойки

Расчет неустойки за сдачу дома проводится согласно выше установленной формуле. Сумма зависит от ставки рефинансирования на день исполнения обязательств застройщиком.

Пени за просрочку сдачи квартиры можно посчитать самостоятельно, учитывая ставку рефинансирования ЦБ РФ, которая с 1.01.2016 приравнена к ключевой ставке и составляет:

• до 31.12.2015 – 8,25%;
• с 01.01.2016 – 11%;
• с 14.06.2016 – 10,5%;
• 19.09.2016 – 10%;
• с 27.03.2017 – 9,75%;
• с 2.05.207 – 9,25%;
• с 19.06.2017 – 9%;
• с 18.09.2017 – 8,5%;
• с 30.10.2017 – 8,25%;
• с 18.12.2017 – 7,75%;
• с 12.02.2022 – 7,5%.

Последние данные актуальны на момент написания статьи и могут меняться согласно действующему законодательству РФ.

Неустойку за недвижимость следует считать от полной стоимости объекта, независимо от фактических платежей на момент рассмотрения обращения. Исключений для рассрочки платежа и кредитных обязательств законом не предусмотрено.

Резюме

Исходя из вышеизложенных сведений и действующих нормативов на февраль 2022 года, можно понять, что требовать неустойку за квартиру/дом и иное строение можно с первого дня просрочки. Предложения застройщика изменить сроки в договоре могут быть приняты или не приняты дольщиком, что допускает ГК РФ. Если СК отказывается проводить выплату, то есть возможность расторгнуть договор, потребовать возврат внесенных платежей или взыскать пени за каждый день просрочки в судебном порядке.

Чтобы не допустить ошибок и действовать согласно законодательству РФ, лучше обратиться за помощью к опытным юристам нашей компании. Решить спор можно путем консультации на сайте или по телефону, а также воспользовавшись услугами компетентного юриста в суде.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Комментарии

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста. Вопрос про неустойку за просрочку сдачи квартиры.

Мы хотим отправить претензию застройщику о неустойке за просрочку даты сдачи квартиры. Но у нас не договор долевого участия, а договор переуступки на него.

Вопрос1: По договору переуступки мы так же в полном объеме можем требовать неустойку?

Вопрос2: ФЗ№214:застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Какой расчет производится в случае переуступки от юридического лица?

Наталья, по договору переуступки права требования Вы приобрели все права участника долевого строительства, как предусмотренные договором, так и ФЗ № 214, в т.ч. право требовать неустойку за просрочку (если переуступка на физ.лицо — то как гражданин). Обращайтесь, если понадобится помощь. С уважением, Наталья.

Здравствуйте! Меня зовут Петр.

У меня есть вопросы по взыскание неустойки за просрочку сдачи квартиры по ДДУ в Санкт-Петербурге

– Строю квартиру по ДДУ (Застройщик – ООО «Норманн-Юг» , ЖК Ижора-Парк, Санкт-Петербург)

– ОБъектом долевого строительства является однокомнатная квартира.

– Плановый срок завершения строительных работ на Объекте – 31.11.2015 г

– Срок ввода Объекта в эксплуатацию – 31.12.2015 г.

– Цена долевого строительства – 1 368 328 руб.

– п. 5.2.4. Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Квартиру по Акту приема-передачи в течении 6 месяцев с момента наступления последнего из следующих событий: получении застройщиков разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию и исполнения в полном объеме обязательств Участником долеаого строительства по внесению денежных средств.

Все денежные средства внесены.

– п. 6.6. Застройщик в случае нарушения сроков, указанных в п. 5.2.4 – уплачивает Участнику долевого строительства пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены долевого строительства, указанной в п. 4.1., за каждый день просрочки в двойном размере,

– В июне 2016г. Застройщиком было предложено подписать доп. соглашение к действующему ДДУ о переносе срока ввода Объекта в эксплуатацию. Доп. соглашению мной не подписано.

– До настоящего времени Объект в эксплуатацию не введен.

В настоящее время квартира по Акту приема-передачи не принята.

В связи с вышеизложенным прошу ответить на следующие вопросы:

1. С какой даты в соответствии с ДДУ застройщик должен выплачивать неустойку за нарушение сроков строительства?

2. Какова сумма неустойки в день?

3. Что кроме неустойки я вправе требовать от застройщика за арушение сроков строительства?

– штраф 50 % от суммы неустойки (п. 6 ст. 13 Закона о ЗПП)

– возмещение морального вреда (ст. 15 Закона о ЗПП)

– компенсация упущенной выгоды

– возмещение расходов на оплату услуг представителя (ст.100 ГПК РФ)

– судебные издержки, связанные с обращением в суд (п.1 ст.98 ГПК РФ)

4. Считаете ли Вы это дело выигрышным?

5. Если Вы возметесь за взыскание неустойки с застройщика, какова буде сумма Ваших услуг?

6. Порядок наших расчетов с нами?

Заранее благодарю за ответы.

1. С какой даты в соответствии с ДДУ застройщик должен выплачивать неустойку за нарушение сроков строительства?

Добрый вечер Пётр.

31.12.2015 + 6 мес. = 31.06.2016 дата просрочки обязательства.

Какова сумма неустойки в день?

2/300 от ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

3. Что кроме неустойки я вправе требовать от застройщика за арушение сроков строительства? — штраф 50 % от суммы неустойки (п. 6 ст. 13 Закона о ЗПП) — возмещение морального вреда (ст. 15 Закона о ЗПП) — компенсация упущенной выгоды — возмещение расходов на оплату услуг представителя (ст.100 ГПК РФ) — судебные издержки, связанные с обращением в суд (п.1 ст.98 ГПК РФ)

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013) (Извлечение)

Частью 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину — участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде уплаты застройщиком гражданину — участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Нормы Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в этой части к указанным отношениям не применяются. В соответствии с ч. 9 ст. 4 названного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной.

Т.е. штраф и моральный вред предусмотренные зпп применяются.

а требования по 100 и 98 ГПК РФ являются общими для всех гражданских дел и соответственно применимы.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
С учетом положений статьи 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (статьи 8 – 12), об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13), о возмещении вреда (статья 14), о компенсации морального вреда (статья 15), об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Выставить неустойку застройщику по ДДУ (договору долевого участия) при нарушении сроков передачи квартиры — ваше законное право. Однако на практике не все так просто. Нередко договоры содержат размытую дату передачи недвижимости. Еще и застройщики то и дело переносят срок сдачи дома. Что делать в этом случае? Обо всем подробно расскажем ниже. Кроме того, поделимся лайфхаками, как увеличить сумму штрафа и добиться его выплаты в сжатые сроки.

Если застройщик затягивает сроки сдачи квартиры или есть вероятность его банкротства, значит, необходимо обращаться в суд. Для защиты ваших интересов желательно нанять команду профессиональных юристов. Квалифицированная помощь в суде не только спасет вложенные в недвижимость деньги, но и даст возможность получить приличную компенсацию.

Расчет неустойки

Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.

Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.

Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:

Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2

Рассмотрим на примере:

• цена квартиры — 2 млн. рублей;
• количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
• ставка — 7,25%.

Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.

Срок передачи недвижимости

Застройщики часто нарушают сроки передачи недвижимости по договорам долевого участия, а неустойка может негативно сказаться на их деятельности. Поэтому они ищут лазейки в законодательстве, чтобы избежать штрафных санкций. К сожалению, российские правовые акты не обязывает застройщиков указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию. Чаще всего, это дата ввода в эксплуатацию. При этом она указана как ориентировочная. Это может запутать дольщика, и он не будет знать, с какой даты считать просрочку.

Например, в договоре ДУ может быть написано так: «квартира передается участнику долевого строительства не позднее 60 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочный срок ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2019 года».

Обращать внимание на слово «ориентировочный» в договоре долевого участия не стоит. Это и подобные ему слова застройщики используют специально, чтобы ввести в заблуждение дольщика и избежать ответственности. Такие оговорки незаконны, и судом при рассмотрении дела они не принимаются во внимание.

Третий квартал заканчивается 30.09.2019. Соответственно, застройщик должен передать недвижимость не позднее 29 ноября 2019 года. Этот срок может быть увеличен, если дата приходится на выходной или праздничный день. В нашем примере день Х выпадает на пятницу, поэтому с 30 числа этого же месяца будет начисляться неустойка по ДДУ. Если бы последний день выпал на субботу или воскресенье, то обязанность по передаче квартиры продлилась бы до понедельника. А уже со вторника вы были бы вправе считать пеню.

Также в договоре застройщик может указать две даты. Первая — ввод в эксплуатацию, вторая — передача квартиры по акту. Чтобы рассчитать пени, необходимо ориентироваться на вторую дату. Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в расчетах повлияет на количество взысканных с застройщика денег.

Лайфхаки по взысканию неустойки

Не подписывайте дополнительные соглашения к ДДУ о продлении срока сдачи недвижимости. В одностороннем порядке застройщик не имеет право его изменять. Если к вам поступила такая бумага, пишите в ответ претензию о недобросовестности строителя. Если на этот период просрочка уже допущена, прикладывайте к ней расчет неустойки по договору долевого участия и требуйте ее выплаты.

Не игнорируйте приглашение застройщика принять квартиру. Если вы в течение 2-х месяцев не явитесь, то строитель оформит акт приема-передачи в одностороннем порядке на законных основаниях. Оспорить его очень сложно — соответственно, взыскать неустойку по ДДУ будет почти нереально.

Застройщик может избежать штрафной санкции, прописав в акте приема-передачи недвижимости: «дольщик претензии не имеет, от неустойки отказывается». В этом случае вы не сможете взыскать пеню, так как добровольно от нее отказались. Поэтому внимательно читайте все документы, которые дает вам на подпись застройщик. Если вам что-то не понятно, лучше обратитесь к юристу. Люди нередко расписываются в документах, не читая их, поскольку думают, что известный строитель не обманет. Обманет, и еще как.

На подписание акта приема-передачи квартиры обязательно берите с собой специалиста, который проверит качество жилья. Очень часто застройщики нарушают технологию строительства. Например, могут быть плохо установлены оконные и балконные рамы (криво, неплотно прилегать и т.д.), неровно выложены перегородки, может отсутствовать звукоизоляция стен или протекать кровля. Если квартиру сдают с ремонтом, то проблем бывает еще больше.

В случае выявления недостатков не подписывайте акт приема-передачи. В этой ситуации необходимо составить отказ от приема жилья с указанием всех недочетов и с требованием их устранить. Неустойка по ДДУ будет «капать», пока строитель не устранит все дефекты.

Не копите неустойку и не ждите, когда вам передадут ключи от квартиры. Чем раньше вы обратитесь в суд, тем больше шансов получить деньги. По истечении месяца или двух после начала просрочки рассчитайте неустойку и подавайте претензию застройщику. Через десять дней, если строитель оставит ваше письмо без внимания, обращайтесь в суд. Если в договоре долевого участия указан другой срок рассмотрения претензии, то придерживайтесь его.

Не требуйте только текущую штрафную санкцию. Пишите в претензии, а после и в исковом заявлении, что требуете начислить пени вплоть до момента передачи вам жилья. Суд рассчитает неустойку по ДДУ на момент вынесения решения, а также укажет, что она начисляется до подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом, вам не нужно будет многократно обращаться в суд с иском о штрафной санкции.

Помимо пеней, требуйте в суде взыскать с застройщика 50% штрафа от присужденной суммы, а также компенсацию морального ущерба. Не думайте о том, что строитель обанкротится. Обычно причина банкротства — долги банкам, подрядчикам, поставщикам, или недобросовестность учредителей и директорского состава. Также не переживайте, что строитель не даст вам ключи от жилья. Это, наоборот, будет стимулом быстрее передать вам квартиру, чтобы снизить сумму неустойки и других взысканий.

После получения исполнительного листа подавайте его в банк застройщика. Если у него на счетах есть денежные средства, то кредитная организация переведет вам их в течение трех дней. Через судебных приставов взыскание происходит намного дольше.

Калькулятор неустойки по ДДУ (ст. 6 214-ФЗ)

Онлайн Калькулятор расчета неустойки (пени) по ДДУ ст. 6 214-ФЗ, типичные ошибки при оформлении договора долевого участия, содержание претензии, юридические нюансы расчета и взыскания неустойки по ДДУ.

По своему юридическому и фактическому содержанию неустойка представляет собой штрафной платеж, который виновное лицо должно оплатить за невыполненные вовремя обязательства. Неустойка предусматривается законом или указывается в договоре. Пени также предусматривают штрафные платежи и по объему могут быть больше либо меньше базовой неустойки. Сумма пени и неустойки обозначается в договоре и зависит от конкретных сроков невыполнения должником своих обязательств. Право требования неустойки по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома предусматривается в п. 2 ст. 6 ФЗ № 214.

Если участник долевого строительства (застройщик) нарушил сроки передачи квартиры, то приобретатель недвижимости вправе требовать с застройщика неустойку в размере 1/ 300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ – показателя, который действует на день просрочки. Неустойка представляет собой штрафной платеж, который застройщик обязан уплатить собственнику квартиры за каждый день допущенной просрочки.

Стоимость неустойки должна быть рассчитана в зависимости от цены договора. Федеральный закон № 214, Гражданский кодекс РФ и судебная практика не учитывают формы вины, по которой застройщик может вовремя не передать положенное по сделке жилье. Если в ДДУ принимает участие гражданин, то неустойка должна быть выплачена в двойном размере.

Расчет неустойки должен выполнять с учетом дня начала первой просрочки после даты, когда застройщик должен передать квартиру приобретателю. Возникают ситуации, когда дольщик считает, что такая дата отсчитывается со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Компания застройщика часто желают перестраховаться и включают в пункт договора о долевом строительстве условие, которое не предполагает конкретную дату передачи недвижимости. Например, в договоре может быть указано, что квартира должна быть передана покупателю в течение года после того как дом введен в эксплуатацию. На практике получается, что даже ожидание в полгода и год не позволяет покупателю получить неустойку за квартиру.

С 1.01.2016 года ключевая ставка и ставка рефинансирования стали аналогичными величинами, рассчитываемыми при взыскании с застройщика неустойки. Величина ключевой ставки периодически пересматривается. Ее следует уточнять на официальном ресурсе Центрального Банка РФ. При определении цены ДДУ учитывается стоимость квартиры, которую застройщик выплатил при заключении договора. Платежи могут носить периодический характер, т.е. застройщик вправе предусмотреть, что оплата квартиры будет производиться по мере этапов застройки. Требовать оплаты неустойки можно только после передачи полной суммы за квартиру.

Несвоевременное выполнение дольщиком своих обязательств по договору не предусматривает возможность добиться выплаты компенсации в полном объеме. При расчете суммы возмещения должно учитываться количество календарных дней просрочки. Застройщик не сможет уменьшить сумму неустойки, если в договоре долевого строительства обозначена конкретная дата передачи квартиры. Поэтому юристы компании-застройщики разрабатывают проект договора без учета конкретной даты. В договоре можно указать любой срок передачи квартиры или даты введения дома в эксплуатацию. Дата также рассчитывается с учетом проектной документации застройщика.

Технические сроки, таким образом, желательно учитывать, ознакомившись с проектной документацией застройщика на сайте. В договоре долевого участия может быть предусмотрено условие, что квартира передается с момента оформления правоустанавливающей документации на недвижимость. При этом в сделке может не приводиться полный перечень документов, которые оформляются на квартиру. Взыскателю неустойки тогда придется доказывать в суде, что застройщик намеренно затягивал оформление документов либо указал в договоре неверные сроки действия разрешения. При решении вопроса взыскания неустойки суд будет учитывать фактическое (буквальное) толкование условий договора.

В качестве штрафной санкции пеня может рассчитываться за неисполнение обязательств по отдельным пунктам договора – например, передать квартиру с конкретной отделкой или ремонтом. Вместе с квартирой по договору долевого участия могут передаваться машино-место либо кладовка. Отсутствие передачи вспомогательных объектов может обернуться дополнительной пеней, размер которой взыскивается по договору или на основании положений ГК РФ.

Типичные ошибки при оформлении договора долевого участия

Перед обращением с соответствующими требованиями в суд необходимо удостовериться, что застройщик своевременно не выполнил свои обязательства по передаче квартиры. Для этого нужно убедиться, что просрочка действительно наступила. Возможно указание нескольких дат в ДДУ. По этой причине получатели недвижимости могут запутаться в вопросе начала неустойки. Если условия договора размыты и двусмысленны, то в суде понадобится потребовать разобраться в буквальном толковании пунктов сделки.

Если истец в заявлении принимает во внимание дату ввода дома в эксплуатации, то суд откажет в присуждении неустойки, либо существенно ее сократит. Время ввода дома в эксплуатацию и дата фактической передачи квартиры не тождественные понятия. Так, в договоре может быть предусмотрено обязательство застройщика передать квартиру в течение 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Даже если дом ввели в эксплуатацию с опозданием, то неустойку можно потребовать взыскать по истечении 6 месяцев после подобной процедуры.

Часто договор долевого участия подменяют сделками иного характера. Вместо долевого строительства гражданина могут убедить подписать договор уступки права требования или инвесторского соглашения. В подобных сделках может быть указана стоимость квартиры в 1 кв.м. либо цена всего соглашения (без обозначения стоимости квартиры). Если объект сделки полностью не идентифицирован в договоре, то это тоже может стать проблемой для взыскателя. Обращать внимание также нужно на площадь недвижимости. Если она не обозначена, то цену за 1 кв. м . недвижимости нужно умножить на площадь жилья.

В суде понадобится уточнить момент, какая именно квартира передается получателю (технические параметры недвижимости, ее адрес). Возможны ситуации, когда в договоре только указывается дата предоставления недвижимости, но не обозначаются сроки передачи конкретной квартиры. Если в сделке такие сроки не указаны, то предполагается, что застройщик обязан передать квартиру в разумные сроки, которые исчисляются фактической сложностью возведения объекта.

Взыскание штрафных платежей осуществляется согласно Закону о защите прав потребителей. До обращения в суд понадобится оформить застройщику претензию. Ее можно составить даже если застройщик передал квартиру с опозданием. Исполнение обязательства не освобождает от обязанности оплаты неустойки. Претензия должна быть оформлена в письменном виде на имя юридического лица, которое выступало контрагентом по договору долевого строительства.

Содержание претензии

При оформлении документа потребуется обозначить полное наименование юридического лица, его адрес, ИНН, ОГРН. Далее обозначаются сведения об авторе документа – Ф.И.О., адреса регистрации или временного проживания. В описательной части претензии указывается фабула спорной ситуации. Следует обозначить дату, время, место заключения договора долевого строительства. Досконально нужно обозначить содержание обязательств участника долевого строительства, в том числе сроки – что он должен передать квартиру в многоквартирном доме, построенном на земельном участке с конкретным кадастровым номером. Отдельно нужно указать стоимость договора и акцентировать внимание получателя претензии на том, что деньги были получены в полном объеме.

Автор претензии должен отметить, что в нарушение условий сделки, застройщик не передал объект вовремя или передал его с опозданием. Нужно указать срок просрочки в календарных днях. Далее необходимо сослаться на пункт ФЗ № 214, который позволяет взыскать неустойку в двойном размере ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день допущенной просрочки. В претензии также следует указать срок допущенной просрочки и ее размер. В основании требований приводятся подробные расчеты задолженности. Сделать это целесообразно в табличной форме. Если просрочка превышает 1 календарный месяц, то неустойку (пени) нужно рассчитывать отдельно за каждый штрафной период (месяц) либо за весь период просрочки.

Юридические нюансы расчета и взыскания неустойки по ДДУ

При расчете неустойки желательно учитывать следующее:

Направлять претензию лучше заказным письмом с описью вложения. Если привести документ застройщику самостоятельно, то он может его проигнорировать или неумышленно «потерять»;

Обращаться за неустойкой желательно до передачи квартиры и подписания акта приема-передачи. Если иск подавать уже после получения жилья, то есть риск, что компания обанкротится и даже при выигрыше в суде застройщик не получит положенных выплат. Следует учитывать, что застройщик может намеренно банкротить компанию, поэтому не следует копить слишком большую неустойку. Это еще не выгодно потому, что суд, со ссылкой на ст. 333 ГК РФ, может снизить неустойку (как и проценты за пользование чужими деньгами) ввиду несоответствия ее размерам реальному ущербу заявителю. Юристы рекомендуют обращаться за взысканием в суд, если размер неустойки составляет 200 тыс. рублей.

Дополнительно можно потребовать взыскать пени за отделку и другие недостатки по закону о защите прав потребителей. Ее размер не может 3% от цены отделки за каждый день просрочки.

При расчете неустойки учитывается, что застройщик может вынуждать дольщика подписать дополнительное соглашение о переносе сроков передачи квартиры. Но даже если такой документ подписан, то это не освобождает застройщика от обязанности взыскать неустойку за допущенное время просрочки.

Многие дольщики опасаются, что застройщик может не передать квартиру после того как взыскатель обратится в суд за неустойкой. Застройщик должен передать жилье в состоянии, пригодном для проживания. Не следует отказываться от получения квартиры (подписания акта приема передачи) после направления застройщиком официального уведомления. Если дольщик не примет квартиру в течение двух месяцев после получения уведомления, то застройщик вправе подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке и тогда неустойку можно будет получить в уменьшенном размере.

Получить неустойку можно и по договору уступки права требования платежа. Но существует риск, что застройщик, выступающий ответчиком по иску, потребует признать в суде такую уступку притворной сделкой.

Перед обращением в суд за неустойкой следует убедиться в дате ввода дома в эксплуатацию. Ошибки могут быть предусмотрены в сроках ввода. Независимо от финансовых проблем застройщика дольщик вправе требовать неустойку, а также устранения недостатков переданного жилья. Предусмотрена возможность взыскать штраф за несвоевременное устранение выявленных недостатков (50% от суммы требования потребителя).

При оформлении иска также можно потребовать стоимость понесенных расходов, в том числе затрат на строительную экспертизу. Она может потребоваться при выявлении недостатков жилья, в том числе скрытых. Возможна проблема, касающаяся необходимости оплаты дополнительных квадратных метров.

Если такая погрешность предусмотрена в договоре, то платить придется. При отсутствии в договоре пунктов, предусматривающих оплату дополнительных квадратных метров, дольщик может требовать квартиру в строго оговоренном метраже. Даже если квартира передается по уступке права требования, то неустойка все равно может быть взыскана прежним дольщиком. Для взыскания неустойки и судебного представительства целесообразно заручиться поддержкой компетентного юриста.

Взыскание неустойки по договору долевого участия

• Неустойка от застройщика по договору долевого участия
• Как составляется претензия на неустойку по договору долевого участия
• Как рассчитать неустойку по договору долевого участия
• Расчет суммы неустойки: пример
• Итоги

Неустойка от застройщика по договору долевого участия

Заключая договор долевого участия (ДДУ), дольщик фактически финансирует строительство своего жилья. Застройщик, привлекая деньги будущих собственников квартир, обязуется построить дом в установленный договором срок.

Установленные договором сроки соблюдают далеко не все застройщики, причем причины могут быть как объективными (проблемы с поставкой стройматериалов, выход из строя оборудования и пр.), так и субъективными (нерациональное использование денежных средств или неправильная организация рабочего процесса).

В соответствии с п. 2 ст. 6 закона «Об участии…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ по требованию дольщика застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени) за каждый день нарушения установленного договором срока сдачи дома.

ВАЖНО! Застройщик освобождается от обязанности по выплате неустойки в том случае, если он сдал дом вовремя, но дольщик отказался принимать квартиру и подписывать акт приема-передачи по не зависящим от застройщика причинам.

Как составляется претензия на неустойку по договору долевого участия

Чтобы получить компенсацию, необходимо направить в адрес застройщика претензию. В ней указываются:

• наименование компании, в адрес которой направляется претензия;
• сведения о заявителе-дольщике, права которого были нарушены (Ф.И.О., адрес и контактный телефон);
• название документа;
• сложившиеся обстоятельства с указанием установленного договором и нарушенного застройщиком срока;
• требование о выплате неустойки со ссылкой на п. 2 ст. 6 ФЗ № 214;
• расчет размера обязательного платежа;
• реквизиты счета, на который должны быть перечислены деньги;
• дата составления претензии.

Документ подписывает заявитель — сам дольщик или его представитель. Подать претензию можно:

1. Лично, передав ее представителю застройщика. При этом документ составляется в двух экземплярах — один передается на рассмотрение, а второй, с отметкой о получении, остается у дольщика.
2. По почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении адресату.

Срок рассмотрения претензии — 30 дней с момента подачи застройщику. Однако в договоре может быть указан иной срок рассмотрения претензий. В таком случае сторонам стоит руководствоваться именно им.

Если застройщик откажется удовлетворять требования, заявленные дольщиком, факт обращения к нему в претензионном порядке станет основанием для подачи искового заявления в суд. В этом случае помимо неустойки застройщику придется заплатить штраф в размере 50% от суммы выплаты (п. 6 ст. 13 закона «О защите…» от 07.02.1992 № 2300-1) за нарушение своих обязательств, а также возместить дольщику расходы на услуги юриста и прочие судебные издержки.

Как рассчитать неустойку по договору долевого участия

В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ № 214 сумма неустойки определяется исходя из установленной Центробанком РФ ставки рефинансирования, действующей на момент передачи квартиры или подачи претензии.

Формула, по которой делается расчет суммы неустойки по договору долевого участия, следующая:

Н = 1/150 × Ср × Ц × Дпр,

• 1/150 — коэффициент, применяемый, если получателем неустойки является физическое лицо (для юридических лиц применяется коэффициент 1/300);
• Ср — ставка рефинансирования, установленная Центробанком;
• Ц — цена квартиры;
• Дпр — число дней просрочки исполнения застройщиком обязательств.

Расчет суммы неустойки: пример

Чтобы понять, как рассчитывается размер неустойки, рассмотрим конкретный пример.

Срок сдачи квартиры стоимостью 2 541 000 руб. был установлен на 10.09.2018. С 11.09.2018 исполнение обязательств считается просроченным.

Фактически объект был сдан 01.11.2018. Просрочка составила 52 дня. Ставка рефинансирования на тот момент — 7,5%. При таких условиях расчет будет таким:

Н = 1/150 × 0,075 × 2 541 000 × 52 = 66 066 руб.

Итоги

Итак, нарушение застройщиком установленного срока сдачи многоквартирного дома влечет за собой возникновение у него обязательств по уплате дольщикам неустойки за каждый день просрочки. Размер компенсации рассчитывается исходя из ставки рефинансирования, действующей в момент сдачи объекта или обращения дольщика с претензией (исковым заявлением), стоимости объекта недвижимости, а также количества дней просрочки. Чтобы взыскать с застройщика неустойку, дольщику необходимо направить в его адрес претензию с соответствующим требованием. Если она останется без ответа, дольщик вправе обратиться в суд — в этом случае застройщик выплатит не только компенсацию, но и штраф за неисполнение требований в досудебном порядке, а также оплатит все судебные расходы.

Застройщик задержал сдачу квартиры. Как получить компенсацию?

Российские застройщики часто переносят сроки сдачи дома. Только в Москве в прошлом году девелоперы не успели сдать в срок 67 проектов. Разбираемся вместе с юристом, что делать, если застройщик не вручил вам ключи от квартиры вовремя, и как получить компенсацию за задержку.

Срок сдачи новостройки — это не тот, что значится в рекламных буклетах застройщиков, а тот, что прописан в проектной декларации. Если дом был введён позже этого срока, вы можете претендовать на неустойку и другие компенсации от застройщика. Такое право даёт закон о дольщиках (214-ФЗ).

Что можно получить

Размер неустойки определяется как одна трёхсотая ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки. За основу расчёта правильно брать ставку, которая действует на последний день установленного срока исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта.

«Например, дольщику должны были передать квартиру 20 января 2022 года, а передали 20 апреля 2022 года. В этом случае за основу берём ставку на 20 января 2022 года (последний день установленного договором срока исполнения обязательства)», — объясняет юрист по гражданским и арбитражным делам компании «ПравоВест» Кирилл Анискин.

Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Неустойку можно рассчитать самому, а можно воспользоваться готовыми калькуляторами неустойки в интернете — например, «Закониус» или «Договор-юрист.ру».

Как определить сроки задержки дома

Чтобы верно рассчитать сроки задержки, нужно правильно определить дату, с которой считать.
Например, последний день окончания срока передачи квартиры может попасть на нерабочий день, обращает внимание юрист Кирилл Анискин. В этом случае, по словам эксперта, действует ст. 193 ГК РФ, согласно которой, если последний день срока приходится на нерабочий день, днём окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

«Скажем, квартиру должны были передать до 2 января 2022 года (нерабочий день). В этом случае последний срок передачи квартиры переносится на первый рабочий день — то есть на 11 января 2022 года, а просрочка в передаче квартиры и, как следствие, неустойка наступают с 12 января 2022 года», — приводит пример Анискин.

2. Компенсация морального вреда

Достаточным условием для взыскания компенсации морального вреда является сам факт нарушения прав потребителя, объясняет Кирилл Анискин. Этим фактом является сама задержка в передаче квартиры. Доказывать свои физические или нравственные страдания в этом случае необязательно.

Сумму этой компенсации суд определит независимо от размера возмещения имущественных потерь. Правда, сделает это на своё усмотрение.

Анискин приводит пример: в одном суде у одного и того же юриста (и в целом практически в двух одинаковых исках) в одном случае за моральный вред суд взыскал 5 тысяч ₽, а в другом — 15 тысяч ₽. В среднем, по судебной практике в Москве и Московской области, суд взыскивает в счёт компенсации морального вреда около 5–10 тысяч ₽.

Компенсацию можно положить на вклад

3. Штраф в размере 50% от суммы компенсации

Этот штраф начислят застройщику, если он откажется выплатить неустойку добровольно и дольщику придётся обращаться в суд. Тогда он может претендовать дополнительно ещё и на сумму в размере половины полученной компенсации — речь идёт не о той сумме, которую насчитал сам дольщик, а о той, которую одобрит в итоге суд.

«Если застройщик в течение 10 дней (или в иной срок, установленный договором участия в долевом строительстве) не выплатит дольщику неустойку, то это является основанием для взыскания штрафа, причём вне зависимости от того, заявлялось такое требование в иске или нет», — обращает внимание Кирилл Анискин.

4. Судебные расходы и стоимость услуг адвоката

Если дольщику пришлось обращаться в суд, то он может взыскать с застройщика судебные расходы. Например, оплату госпошлины (её можно рассчитать с помощью калькулятора на сайте Верховного суда). Также можно компенсировать расходы на юриста.

Как получить компенсацию

Порядок взыскания компенсации с застройщика за перенос срока ввода дома прописан в том же законе о дольщиках.

Шаг 1: досудебная претензия

Сначала дольщику нужно направить девелоперу письменную претензию. Лучше всего отправить Почтой России заказное письмо с описью вложения по форме 107 и с уведомлением о получении. В этом случае у вас будет доказательство факта отправки.

В письме нужно описать все свои претензии, привести ссылки на нормы законодательства, указать размер неустойки и реквизиты счёта, куда можно перевести деньги. Также можно предложить решить проблему мирно.

Не все застройщики соглашаются выплачивать покупателям неустойку во внесудебном порядке. Но вам могут предложить какой-нибудь компромиссный вариант: скидку на кладовую или машино-место, помощь в регистрации права собственности или при ремонтно-отделочных работах. Другой вариант — продлить беспроцентную рассрочку платежа, если такая имеется. Всё будет зависеть от застройщика, его фантазии и желания идти на компромисс.

Но обычно застройщики неохотно реагируют на письма дольщиков. Поэтому, вероятно, придётся идти в суд.

Шаг 2: судебный иск

Как правило, суд встаёт на сторону истцов. Правда, размер неустойки может сократиться в несколько раз (согласно статье 333 Гражданского кодекса). Суды учитывают тот факт, что застройщик не скрывался, стремился выполнить свои обязательства и в конце концов достроил дом, что и даёт право снизить размер штрафа. Неустойку в полном объёме реально получить разве что в случае, если речь идёт об откровенном мошенничестве при строительстве и продаже жилья.

Для обращения в суд необходимо написать исковое заявление и оплатить госпошлину, если сумма иска превышает 1 миллион ₽. В заявлении нужно указать реквизиты суда, истца, ответчика, подробно описать обстоятельства дела со ссылками на нормы закона, указать и обосновать размер претензии.

В конце заявления прописывается перечень всех прилагаемых документов:
• копия договора долевого участия;
• копия акта приёмки-передачи квартиры;
• выписка из ЕГРН на квартиру;
• копия претензии досудебного урегулирования;
• кредитный договор;
• платёжные документы и другие.

Принести документы можно лично в канцелярию суда или отправить почтой (опять же, нужно составить опись вложения по форме 107 и направить пакет с уведомлением о вручении). В течение пяти дней дело должны принять к производству.

В какой суд обращаться

Если сумма иска больше 50 тысяч ₽, то такие дела о нарушении прав дольщиков рассматривают районные суды общей юрисдикции. Если меньше — это компетенция мирового судьи. В какой суд обращаться, истец может выбрать сам:
• по адресу своего постоянного проживания или временного пребывания (при условии, что есть регистрация);
• по месту строительства;
• по адресу регистрации застройщика.

Может ли суд отказать во взыскании неустойки

Может. Если застройщик докажет, что дольщик намеренно уклонялся от подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.

Также как основание в отказе взыскания неустойки в судебной практике встречаются случаи, когда дольщик не выполняет своих обязательств по договору в части оплаты цены договора участия в долевом строительстве. Но это скорее исключение из правил, заключает юрист Кирилл Анискин.

Личный опыт: я взыскал компенсацию с застройщика

Дольщики нередко отказываются от услуг опытных адвокатов. Мы нашли героя, который самостоятельно получил компенсацию от застройщика.

Московская область, г. Красногорск

«Компенсацию за срыв срока ввода дома я получал сам. Для этого пришлось самостоятельно изучить весь порядок: на что можно претендовать, какие документы и как подавать.

Сначала я пытался договориться с застройщиком без суда — отправил ему письма о досудебном урегулировании (образец нашёл в интернете), сам рассчитал сумму неустойки. Но немного ошибся и не учёл требование о возмещении убытка — оплату аренды за незапланированный наём жилья: траты на квартиру, которую мне пришлось снимать, пока застройщик достраивал дом. Можно было возместить по 1 тысяче ₽ за каждый день просрочки.

За 75 дней просрочки за мою “однушку” я насчитал около 125 тысяч ₽ неустойки, плюс штраф в 50% от размера неустойки и моральный ущерб в размере 1 тысячи ₽ за каждый день просрочки. В общей сложности вышло примерно 250 тысяч ₽.

Сначала я пытался решить вопрос с застройщиком мирно: был готов принять 100% скидку на приобретение кладовки в моём доме (кладовки стоили около 186 тысяч ₽). Но застройщик отказался выплачивать неустойку, а в качестве компенсации предложил скидку в 5% на ту же кладовку. Такие условия меня, конечно, не устроили.
Пришлось обращаться в суд. На самом заседании судья зачитывал документы очень быстро, я не всё понимал и пожалел, что не обратился к адвокату. Мне задали всего один вопрос, вроде: «Вы подтверждаете свои претензии к застройщику?» Я ответил, что, конечно, да.

Суд снизил размер неустойки практически вдвое. Решение суда вступило в силу через месяц — его и исполнительный лист нужно было забрать из суда самостоятельно, потом написать заявление на взыскание в банк, где у застройщика был оформлен счёт. Вся эта бумажная волокита отнимала время, в очередях пришлось стоять почти на каждом этапе. Зато мне удалось сэкономить на юристе».

Изучить ставки и рефинансировать ипотеку

Другая наша героиня сразу обратилась к адвокату.

Московская область, г. Видное

«Я сразу решила, что буду обращаться к юристу. Сделать что-то своими силами даже не пробовала. Благо выбор адвокатов в Москве большой — это и юристы с частной практикой, и адвокатские агентства. Конечно, старалась найти наиболее выгодные условия и чтобы человек вызывал доверие.

Средняя стоимость услуг составляла около 15 тысяч ₽. Конечно, мне предлагали свои услуги и юристы за 2 тысячи ₽, но крайне низкая цена меня немного смутила. Кроме того, не везде прозрачные условия.

Например, один адвокат работал за 10% от стоимости присуждённой суммы компенсации, оплата после того, как деньги придут на карту. Получается, при сумме компенсации в 100 тысяч ₽ я отдам за услуги юриста 10 тысяч ₽. Да ещё и после того, как дело будет сделано — меня этот вариант устраивал. Но когда я начала читать договор, который предлагал подписать адвокат, то увидела небольшую оговорку (о которой адвокат промолчал) “…но не меньше 35 тысяч ₽”… А если мне будет присуждена компенсация в 50 тысяч? Почти всё я отдам за услуги адвоката? Такое ценообразование оказалось не для меня.

Я обратилась к адвокату с более прозрачными условиями (стоимость услуг — 18 тысяч ₽, 10 тысяч — сразу, 8 тысяч — после того, как получим неустойку). Что я получила за эти деньги? Спокойствие, уйму свободного времени и грамотного адвоката по всем семейным вопросам. С юристом пока мы встретились дважды: чтобы подписать договор на его услуги и чтобы передать доверенность и документы для суда. Всё остальное он взял на себя. Саму компенсацию мы пока не получили, но дата суда уже назначена. Причём присутствовать на самом суде мне не обязательно — у адвоката есть доверенность».

Налог с продажи квартиры — 2022: инструкция по НДФЛ

В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.

Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.

Содержание:

• Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2022 году
• Как рассчитать сумму налога
• Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
• Как уменьшить налог с продажи квартиры
• Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
• Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
• Налог с продажи ипотечной квартиры
• Налог с продажи подаренной квартиры
• Налог с продажи квартиры пенсионером
• Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2022 году

В 2022 году в России вводится ряд изменений, связанных с уплатой налогов на имущество физлиц. Основное изменение — завершается реформа по налогам на недвижимость, и все регионы России в этом году окончательно перейдут на новый механизм расчета налога от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной. До этого в некоторых регионах сохранялся расчет, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это изменение приведет к росту налоговых платежей. В регионах, которые только перешли на новую систему расчетов, первые три года налог станет взиматься с учетом понижающих коэффициентов и будет ежегодно расти, а после — взиматься по полной кадастровой стоимости.

1. Льготы и перерасчет. В конце 2022 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.

2. Льготы для дольщиков. С 2022 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.

3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2022 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.

4. Получить налоговый вычет станет проще. В России в 2022 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет. По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.

Как рассчитать сумму налога

Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:

• цена продажи квартиры или
• 70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.

Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:

5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.

НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.

Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры

В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях такое решение выгоднее, чем оформление вычета.

Например, Петров продал квартиру за 5 млн руб. (купил за 4,5 млн руб.). Таким образом, расчет налога с продажи будет выглядеть так:

5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.

НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.

Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом

НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:

• недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
• если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
• если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
• квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Если вы продаете квартиру, то с точки зрения государства получаете доход. Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи. Российским законодательством предусмотрены льготы, которые могут существенно снизить налогооблагаемую базу — сумму, которую вам заплатили за квартиру. Налог придется заплатить не со всей суммы, вырученной с продажи квартиры, а с разницы между покупкой и продажей. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры. Для подтверждения расходов, как правило, предоставляются следующие документы: договор купли-продажи и акт приемки-передачи, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. НК РФ устанавливает верхнюю границу вычета в размере 1 млн руб.

То есть если вы за год продали одну квартиру за 10 млн руб., то сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 9 млн руб. Если вы продали две квартиры, одну за 5 млн руб., другую за 10 млн руб., общая сумма налогооблагаемого дохода составит 14 млн руб. (5 млн руб. + 10 млн руб. — 1 млн руб. = 14 млн руб.). Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб., то НДФЛ уплачивать не нужно.

Александра Стирманова, адвокатское бюро «S&K Вертикаль»:

— Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.

1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.

2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.

Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры

При расчете налога с продажи квартиры могут возникать различные нюансы в его подсчете, сроке действия, льготах и других правилах. Юрист разобрал на примере некоторых кейсов правила расчета и применения НДФЛ на недвижимое имущество физических лиц.

Александра Воскресенская, адвокат КА «Юков и партнеры»:

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству

— При продаже недвижимости, полученной в порядке наследования, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица обязаны уплачивать налог с продажи имущества, находящегося в их собственности. К объектам, подлежащим налогообложению, относится в том числе недвижимость. При этом ст. 217 НК РФ предусмотрено, что граждане освобождаются от уплаты налога на недвижимое имущество в случае, если соответствующий объект находился в их собственности в течение минимального предельного срока, который на текущую дату составляет три года.

В письме Министерства финансов от 30 июля 2022 года № 03-04-05/66879 разъясняется, что для наследников данный срок начинается с даты оформления их прав в ЕГРН (на основании свидетельства о праве на наследство) независимо от того, в течение какого срока недвижимое имущество находилось до этого во владении наследодателя. Также, согласно ст. 220 НК РФ, при продаже имущества после 1 января 2019 года граждане вправе получить налоговый вычет, исходя из сумм документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, но не более 1 млн руб.

Для наследников имеется нюанс: налоговый вычет можно получить с расходов, понесенных наследодателем при приобретении недвижимости, если сам наследодатель при жизни самостоятельно не воспользовался таким правом.

Налог с продажи ипотечной квартиры

При продаже квартиры, полученной в порядке наследства и обремененной ипотекой, можно получить налоговый вычет, исходя из расходов, понесенных на погашение ипотечного кредита (согласно письму Министерства финансов от 2 августа 2019 года N 03-04-05/58466). Аналогичные правила распространяются и на случаи, когда недвижимость была получена в дар. Необходимо, однако, учитывать, что НДФЛ при продаже полученной в дар недвижимости не подлежит уплате в случае, если она была подарена членом семьи (в соответствии с Семейным кодексом, к ним относятся супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (то есть имеющие общих отца или мать) братья и сестры).

Налог с продажи подаренной квартиры

Также следует рассмотреть ситуации, когда наследникам переходит в дар (в порядке наследования) не все недвижимое имущество, а его доля, и впоследствии данные лица приобретают оставшуюся часть недвижимости по договору купли-продажи. Здесь необходимо учитывать, что минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ в случае, если такая недвижимость приобретена по возмездному договору, составляет не три года, а пять лет. Следовательно, если наследником часть квартиры была получена по наследству, а часть — по договору купли-продажи и с даты регистрации в ЕГРН права на всю квартиру прошло менее пяти лет, такое лицо должно уплатить НДФЛ соразмерно доле, приобретенной по договору купли-продажи.

Налог с продажи квартиры пенсионером

В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса освобождаются от уплаты НДФЛ пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством России выплачивается ежемесячное пожизненное содержание.

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Имущественный налоговый вычет, связанный с продажей недвижимости, можно применять неограниченно. Но есть ограничение — предельный размер вычета 1 млн руб. или 250 тыс. руб. в налоговом периоде.

Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

• заполнить налоговую декларацию по окончании года (форма 3-НДФЛ);
• подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества. Это могут быть копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т. д.;
• если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т. п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например договор купли-продажи;
• подать декларацию можно в налоговую, копии документов (оригиналы нужно иметь при себе) можно представить по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика для физлиц.

Как пенсионеру продать квартиру, чтобы не платить налог?

Моей маме 83 года. Она ветеран труда и несовершеннолетний узник концлагерей.

После смерти брата мама унаследовала квартиру и продала ее. Взамен собирается купить другую квартиру в своем городе. Обязана ли она платить 13% налога с продажи?

Если да, то можно ли учесть стоимость покупки новой квартиры и сделать взаимозачет? Нам сказали, что нет.

Вас проконсультировали правильно: провести взаимозачет по двум сделкам не получится. Вы полагаете, что можно снизить налог, если вычесть из дохода от продажи старой квартиры стоимость новой. Но такой подход в налоговом кодексе не предусмотрен.

Уменьшить доход при продаже можно только на расходы, которые относятся к этой же квартире. А учитывать расходы на новую квартиру, которую купили на вырученные деньги, нельзя. Но можно воспользоваться вычетами и существенно уменьшить доходы от продажи унаследованной квартиры. Какими и как, расскажу подробнее.

Как победить выгорание

Когда придется платить налог с продажи унаследованной квартиры

Если человек продает квартиру, он должен заплатить налог с доходов от ее продажи. Но если человек владеет квартирой определенный срок, налог платить не придется. Это правило распространяется и на унаследованные квартиры: если наследник владеет квартирой более трех лет, доходы от ее продажи НДФЛ не облагаются.

Момент, с которого отсчитываются три года в этом случае, — день открытия наследства, то есть день смерти наследодателя. Не имеет значения, когда наследник принял наследство или зарегистрировал квартиру на себя.

Получается, если ваш дядя умер больше трех лет назад, налог маме платить не придется и подавать декларацию тоже. А если дядя умер менее трех лет назад, то заплатить налог с доходов от продажи квартиры она должна.

Как уменьшить налог с продажи унаследованной квартиры

Налог можно уменьшить тремя способами:

1. воспользоваться имущественным налоговым вычетом из дохода от продажи квартиры;
2. уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы наследодателя на ее приобретение;
3. воспользоваться вычетом по расходам на новую квартиру.

Расскажу подробно про каждый.

Ваша мама может использовать имущественный вычет, который предоставляют в размере дохода от продажи квартиры, но не более 1 млн рублей.

Допустим, она продала квартиру за 1 200 000 Р . Тогда налог ей придется заплатить с 200 000 Р : 1 200 000 Р − 1 000 000 Р . Сумма налога — 26 000 Р : 200 000 Р × 13%.

Если мама продала квартиру менее чем за 1 млн, то лучше всего воспользоваться этим вычетом: он самый простой.

Второй вариант подойдет, если цена продажи больше миллиона и мама найдет документы брата на покупку квартиры на сумму более 1 млн. Тогда она сможет подтвердить, какие расходы понес ваш дядя при приобретении квартиры. Подойдут договоры, расписки, квитанции банка и т. п.

Если мама найдет такие документы, она может уменьшить доход от продажи квартиры на расходы на ее приобретение.

Предположим, мамин брат купил квартиру за 1 150 000 Р , и есть документы, которые подтверждают его расходы. В этом случае выгоднее уменьшить доход на расходы, а не использовать имущественный вычет. Сумма налога в этом случае — 6500 Р : (1 200 000 Р − 1 150 000 Р ) × 13%.

Возможно, ваш дядя получил квартиру бесплатно от государства, а потом ее приватизировал. То есть никаких расходов на приобретение квартиры он не понес. Тогда мама сможет воспользоваться только имущественным вычетом в размере дохода от продажи квартиры, но в пределах 1 млн.

В любом случае, если мама владела квартирой менее трех лет и продала ее, ей нужно подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Удобнее всего подавать декларацию через личный кабинет на сайте ФНС. В ней же можно заявить вычет или уменьшить полученный доход на документально подтвержденные расходы.

Как воспользоваться вычетом по расходам на новую квартиру

Если мама купит новую квартиру, по закону она может получить имущественный налоговый вычет в размере стоимости приобретенной квартиры, но не более 2 млн рублей.

Чтобы воспользоваться этим вычетом, нужно иметь доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13%, например зарплату. Учитывая возраст вашей мамы — 83 года, — можно предположить, что она не работает и только получает пенсию, которая налогом не облагается.

Получается, что единственный доход, который облагается НДФЛ, — доход от продажи квартиры. Его и можно уменьшить на вычет на покупку другой.

Важно, чтобы раньше мама не использовала свое право на вычет при покупке жилья: такой вычет предоставляется человеку только один раз в жизни.

Как рассчитать налог, если применить сразу два вычета

Рассмотрю на примерах, как рассчитывается налог, если применить сразу два вычета: на продажу старой квартиры и покупку новой. Буду исходить из того, что унаследованная квартира находилась в собственности мамы менее трех лет.

Пример 1. Унаследованную квартиру продали за 3 млн рублей В том же году мама купила новую квартиру за 4 млн. При продаже она может воспользоваться вычетом в 1 млн. Тогда облагаемый доход — 2 млн рублей.

Если мама также воспользуется вычетом на покупку новой квартиры, где максимальная сумма вычета — 2 млн рублей, платить НДФЛ с продажи квартиры совсем не придется. Но декларацию нужно подать обязательно, ведь именно в ней заявляются вычеты.

Пример 2. Унаследованную квартиру продали за 7 млн рублей. Есть документы, которые подтверждают, что мамин брат приобрел эту квартиру за 4 млн. В том же году, когда была продана доставшаяся в наследство квартира, мама купила новую — за 9 млн рублей.

Поскольку есть документы о приобретении квартиры наследодателем, то лучше учесть расходы на ее покупку. В этом случае налог нужно будет платить с дохода в размере 3 000 000 Р : 7 000 000 Р − 4 000 000 Р .

По новой квартире можно воспользоваться максимальным вычетом в 2 млн. На эту сумму можно уменьшить облагаемый доход от продажи унаследованной квартиры. То есть налог нужно будет заплатить с 1 000 000 Р : 3 000 000 Р − 2 000 000 Р . В бюджет понадобится заплатить 130 000 Р : 1 000 000 Р × 13%.

За какие годы можно использовать вычет на покупку квартиры

Право на вычет по расходам на жилье возникает с года, в котором купили квартиру. Если вычет в этот год не был использован полностью, то он применяется в последующие годы.

Для пенсионеров сделано исключение из общего правила. Они могут переносить вычет на покупку квартиры на три предшествующих года. Например, если ваша мама купит квартиру в 2022 году, то вычет можно использовать за 2018—2022 . Конечно, при условии, что в эти годы были доходы, которые облагаются НДФЛ. Например, если в тот период и продали унаследованную квартиру.

Допустим, унаследованную квартиру продали в 2022 году, а новую купили в сентябре 2022 года. В этом случае придется до 30 апреля 2022 года подать декларацию за 2022 год. При этом можно воспользоваться вычетом на продажу квартиры до 1 млн рублей или учесть расходы на покупку квартиры, если есть документы. Заплатить налог с продажи квартиры нужно до 15 июля 2022 года.

Вычет на покупку квартиры можно заявить, подав уточненную декларацию за 2022 год. После этого ИФНС вернет налог или его часть, который мама заплатит с продажи квартиры.

Если квартиры продавались и покупались в одном году, то в декларации нужно будет показать обе сделки. В этом случае доход от продажи квартиры сразу уменьшат на сумму вычета на покупку новой квартиры. Но при условии, что ранее вычет по расходам на жилье мама не заявляла.

Перенести вычет на покупку квартиры на три предшествующих года — единственное послабление для пенсионеров. Каких-либо других налоговых льгот для пенсионеров, ветеранов труда, узников концлагерей, которые продают жилье, нет. Они платят налог на общих основаниях.

Что в итоге

Если унаследованная квартира находилась в собственности три года и более, считая со дня смерти наследодателя, то платить налог и подавать декларацию не надо.

Если этот срок менее трех лет, то налог придется платить. Но можно воспользоваться вычетом в размере продажной стоимости квартиры, но не более 1 млн рублей. Либо уменьшить доходы на сумму расходов при покупке этой квартиры, если сохранились документы наследодателя.

При покупке квартиры также можно воспользоваться вычетом в сумме стоимости квартиры, но не более 2 млн рублей, если раньше его не получали. Пенсионеры могут применить вычет не только в году приобретения квартиры, но и перенести его на три предшествующих года. Таким образом, можно уменьшить налог с продажи унаследованной квартиры.

Для пенсионеров, ветеранов труда, несовершеннолетних узников концлагерей налоговых льгот при продаже жилья нет.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают