Как продать комнату без посредников: пошаговая инструкция

Алгоритм продажи квартиры в 2022 году

Алгоритм продажи квартиры поможет Вам грамотно провести сделку, защитить свои интересы и получить причитающиеся деньги, в том числе и в сделках с использованием ипотечных средств, рассрочки платежа, Материнского(семейного) капитала и других государственных субсидий.

Читайте внимательно и до конца. Не упустите важное!
Статья обновлена 15.11.2022 года

Содержание статьи подробное:

Алгоритм продажи квартиры самостоятельно

Самым волнующим моментом при продаже квартиры для Продавца является:

  • полная и своевременная и безопасная оплата за квартиру
  • передача квартиры Покупателю в установленные сроки и на договоренных условиях
  • оплата налогов после получения дохода от продажи квартиры

Особенно тревожными для Продавца являются сделки, которых оплата цены за квартиру происходит только после регистрации перехода права собственности на Покупателя.

А для этого Продавец подает собственноручно подписанное заявление об этом в Росреестр. То есть сам подписывает себе «приговор» :-) . Хотя некоторым порой потом бывает не до смеха.

Подробно рассмотрим как грамотно провести сделку и свести риски при продаже квартиры на нет.

Алгоритм продажи квартиры

Вначале позволю себе несколько рекомендаций по продаже.

  • Выставьте адекватную цену, проанализировав максимально подобные варианты и время их экспозиции на рынке недвижимости.
  • Разместите объявления в сми и интернете. Приготовьтесь к многочисленным звонкам риэлторов с предложением об услуги продажи и ее условиями.

В телефонных разговорах Вам будут задавать вопросы:

  1. Входит ли площадь балконов и лоджий в указанную в объявлении. Посмотрите в технических документах заранее. ( Напомню: до 01.05.2005 г в общую площадь квартиры входила площадь балконов и лоджий с поправочными коэффициентами).
    чтобы вам не ошибиться в данных, очень важно сверить ваши документы с данными, внесенными в ЕГРН.
    Поэтому получите бесплатную информацию или закажите платный отчет об объекте недвижимости.
  2. Сколько собственников у квартиры и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные;
  3. Готовы ли Вы продавать по ипотеке или за Материнский капитал (или иные субсидии на покупку жилья), ведь денег придется ждать;
  4. Не нужно ли занижать стоимость в договоре для избежания оплаты налогов;
  5. Можно ли завысить стоимость в договоре. Занижение цены в договоре и завышение цены;
  6. Кто будет оплачивать услуги нотариуса, если сделка подлежит обязательному удостоверению у него ( изменения в законе об отмене нотариальных сделок);
  7. Как быстро Вы фактически сможете передать квартиру Покупателю после сделки;
  8. Просьбы сбросить копии документов на электронную почту или мессенджеры.
    Рекомендую эту информацию давать избирательно. А может и не давать вовсе.
Подготовьте квартиру для просмотра
  • Перед приходом потенциальных покупателей спрячьте личные вещи и фотографии, стоит убрать иконы или укрыть их. То есть максимально обезличьте жилище, продемонстрируйте, что Вы почти здесь не живете.

  • Обязательно наведите порядок. Когда в окна светит солнце сильно бросаются в глаза немытые стекла.
  • Если в квартире есть ветхая мебель, которую Вы не планируете забирать и ее потребуют вынести Покупатели — освободите от нее квартиру, зрительно добавится площади.
  • Запах свежей выпечки или кофе возбуждает желание жить именно в этой квартире. Почему бы это не использовать при продаже.

Оформление сделки купли-продажи

  • Продать квартиру без посредников, какие документы приготовить?
  • 1. Договоритесь с Покупателем об условиях продажи. Составьте Предварительный договор купли-продажи. Как правильно составить > > >
  • 2. Определите требуется ли обязательное удостоверение Вашей сделки у нотариуса > > >
  • 3. Договоритесь как будут распределяться затраты на его услуги > > >
  • 4. Примите задаток в счет обеспечения выполнения условий договора. Стоит почитать: Задаток или аванс
  • 5. Напишите расписку о получении денег. Стоит почитать: Правильная расписка от Продавца
  • 6. Подготовьте пакет документов для Росреестра > > >
  • 7. Составьте Договор купли-продажи и Акт приема-передачи > > >
  • 8. Передайте в Росреестр заявление о переводе права собственности на Покупателя > > >
  • Получите из Росреестра зарегистрированные документы, сохраните в личном архиве.

Алгоритм продажи квартиры по ипотеке

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Алгоритм продажи квартиры за счет средств Материнского капитала

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет средств Материнского (семейного капитала) смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Залог(обременение) в пользу Продавца

Нередко Покупатели просят рассрочку по оплате. Конечно относится к этому необходимо очень разумно.
Должно быть полное понимание сроков оплаты и источник поступления денег.
Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявлений ВСЕХ участников сделки.

ВНИМАНИЕ! Если в залог уходит не весь объект недвижимости, а только доля в праве собственности на него — это нотариальная сделка.

Как составить договор с обременением в пользу Продавца читайте далее.

Как правильно продать или купить комнату в коммунальной квартире и общежитии

Поскольку уведомить сособственников не всегда удается (например, они живут далеко или их местонахождение неизвестно), сложилась практика продажи комнаты через дарение: сначала оформляется договор дарения части комнаты, после чего, владелец продает комнату полностью одаренному ранее гражданину, получив его согласие и не заботясь о получении отказа от других собственников.

Такой способ “пойти в обход законодательства” довольно рискованный – соседи-сособственники могут обратиться в суд за признанием сделки по дарению притворной, то есть осуществленной для того, чтобы прикрыть другую сделку – продажу. В случае признания судом договора дарения фиктивным, сделка на основании статей 166, 167 и 170 Гражданского кодекса РФ будет считаться ничтожной, что может повлечь признание договора купли-продажи недействительным.

Читайте также:
Регистрация ККМ в налоговой: пошаговая инструкция

Материал подготовлен при помощи юриста бюро “Деловой фарватер” Марины Емельянцевой, адвоката “Бородин и Партнеры” Олеси Спиричевой, юриста адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамаза Мстояна, управляющего партнера коллегии адвокатов “Старинский, Корчаго и партнеры” Владимира Старинского.

Для того чтобы продать свою комнату, продавцу необходимо собрать документы, подтверждающие право собственности на продаваемую комнату, технический паспорт объекта недвижимости, справка управляющей организации об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, доказательства уведомления собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продать комнату.

Удостоверенный договор нотариус отдает покупателю и продавцу, которые вправе сами подать документы на регистрацию права собственности в МФЦ. Если же это делать через нотариуса, то нужно быть готовым доплатить примерно 5 тысяч рублей, не считая пошлины.

Еще один важный нюанс, что в связи с новыми изменениями в законодательство, которые призваны уменьшить случаи мошенничества на рынке при продаже долей, теперь все сделки по продаже подобных площадей проходят через нотариуса.

Кстати, извещение других собственников можно направить через нотариуса. Если в определенный период нотариусу не поступает никаких ответов от собственников других комнат, заключается договор купли-продажи с “посторонним” лицом (не другим собственником), удостоверяется и подается на регистрацию. Документ о праве собственности оформляется через 3-4 дня после подачи. В Москве услуги нотариусов, включая госпошлину, могут обойтись в 25 тысяч рублей.

Основной нюанс здесь – права третьих лиц, других собственников комнат в квартире, которые имеют право преимущественной покупки комнаты. Дело в том, что коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Доли эти определены, так как за каждым закреплена своя комната. Места общего пользования считаются общим имуществом всех сособственников и не подлежат разделу между ними.

Так, в случае решения о продаже своей комнаты ее владелец должен направить другим собственникам извещение. Это документ, в котором указывается цена, характеристики комнаты, адрес. Другие сособственники вправе в 30-дневный срок после получения извещения либо отказаться, либо купить жилплощадь.

Если срок истек, и никто из сособственников не согласился на покупку, то владелец вправе продать ее любому третьему лицу.

В случае с покупкой квартиры, покупателю лучше запросить нотариально-удостоверенные отказы от покупки других сособственников.

Еще один принципиально важный момент: владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую озвучил другим собственникам в извещении. В противном случае, он обязан направить новое извещение сособственника с указанием новой цены. При этом закон ничего не говорит по поводу продажи за большую цену.

Оформить комнату в общежитии в собственность можно только тогда, когда оно находилась в жилом доме, принадлежащем государственному или муниципальному предприятиям, а потом была передана в ведение органов местного самоуправления, и с жильцами был заключен договор социального найма.

Ни о каком специализированном общежитии – студенческом или для сотрудников каких-либо учреждений, которым комната предоставлена на время, в данном случае речь не идет.

Отличие общежития от коммунальной квартиры заключается в том, что общежитие предполагает лишь временное проживание. Приватизация такого жилья стала доступна в 2007 году, когда его разрешили получать в собственность и распоряжаться. Процедура покупки комнаты в общежитии аналогична приобретению жилья в коммунальной квартире.

И в том, и в другом случае важно понимать, что получится продать только ту комнату, которая находится в собственности, то есть приватизирована. Естественно, продавать площадь, которая принадлежит по договору социального найма, нельзя, сначала ее нужно приватизировать. Покупателю же нужно попросить продавца предоставить подтверждение, которым является выписка из ЕГРП.

Как самостоятельно продать комнату в коммуналке

И сэкономить на риелторах

Когда продаешь комнату в коммуналке, прежде всего ее нужно предложить соседям.

Это называется преимущественное право покупки. Если им пренебречь и неправильно все оформить, сделку могут оспорить. Поэтому перед продажей нужно получить письменные отказы соседей.

Расскажу, как мне удалось продать комнату в коммуналке без помощи агентов и какой способ оформления отказов соседей оказался самым дешевым.

Как мы стали собственниками комнаты

В 2011 году мы с девушкой поженились и приобрели комнату в трехкомнатной квартире на окраине Ярославля за 600 тысяч рублей. Оформили ее на меня. Мы хотели жить отдельно от родителей, но денег на полноценную квартиру нам не хватало, как и на ипотеку.

В квартире были три комнаты, их разделили на три семьи. Общая площадь жилья — 75,2 м². По документам мы приобрели не комнату, а долю в квартире: 21/75 , что соответствовало 21 м². Эта площадь включала саму комнату размером 15 м², а оставшиеся 6 м² равномерно распределялись на общую собственность: коридор, кухню, ванную и туалет.

У комнат были номера: 1, 2 и 3. Наша была под номером 1. В паспорте на странице с пропиской было написано: г. Ярославль, улица, дом, квартира, комната 1.

Читайте также:
Ликвидация путем присоединения: пошаговая инструкция

Комната № 2 составляла долю 26/75 . Она принадлежала 60-летней женщине , которая на все лето уезжала на дачу. В остальное время она жила обычной жизнью пенсионерки: ходила по магазинам, занималась домашними делами, изредка ее навещала подруга.

Комната № 3 составляла долю 28/75 . Там жила бабушка, которой было 82 года. Она рано вставала и все делала очень громко. В 2016 году она умерла и в ее комнату вселилась семья с ребенком и кошкой. Долю предыдущей хозяйки они разделили на 4 части: по 7/75 каждому из трех членов семьи, плюс еще одну выделили теще, которая с ними не жила. С этого момента у меня стало 5 сособственников: женщина из комнаты № 2, семья с несовершеннолетним ребенком из № 3 и их теща.

Общими в коммуналке были кухня, коридор, туалет и ванная. Кухня была большая, без ремонта, с покрашенными стенами, общей раковиной и газовой плитой. У каждой семьи был свой угол для приготовления еды, но ели все у себя в комнатах. Ванная и туалет находились в очень плохом состоянии: там была старая сантехника и обшарпанные стены. Вкладываться в ремонт мы не хотели, потому что понимали, что будем жить здесь недолго: планировали через два года продать комнату дороже и вложить деньги в ипотеку на покупку однушки.

Но все, как обычно, пошло не по плану.

Недвижимость стала сильно дешеветь уже через год после того, как мы купили эту комнату. Мы решили подождать нового скачка в цене. В 2013 году купили квартиру в ипотеку и переехали в нее. Деньги на первоначальный взнос нам дали родители с условием, что в комнату переедет дедушка супруги из другого города. В счет погашения долга мы полностью оплачивали счета по коммунальным платежам деда.

В комнате дедушка прожил пять лет. В 2018 году, когда здоровье ухудшилось, он переехал к родителям супруги. Снимать комнату никто не хотел. Я предложил семье из комнаты № 3 арендовать ее, взамен попросил оплачивать счета за ЖКХ. У них был ребенок, и мне казалось, что им нужна еще одна комната. Но они отказались: не хотели тратить лишние деньги. Больше никто эту комнату снять не пожелал, поскольку дом расположен далеко от центра города, а туалет и ванная были в ужасном состоянии.

Стало понятно, что комнату нужно срочно продать, чтобы не платить за ЖКХ.

Чем плохо иметь в собственности комнату в коммуналке

Соседи. В коммунальной квартире нужно уметь договариваться с соседями. У всех свои привычки, поэтому не всегда можно выспаться в выходной день. Женщина из комнаты № 2 рано вставала и начинала заниматься домашними делами. Звукоизоляция в квартире была плохая, поэтому я слышал, как она громко ходит, что-то переставляет и готовит. У соседей из комнаты № 3 был шумный ребенок и кот, который ходил мимо лотка и постоянно пытался попасть в нашу комнату.

Чтобы купить предметы общего пользования, например газовую плиту или раковину, мы собирались, скидывались деньгами и решали, кто поедет в магазин.

Несмотря на все это, наши соседи были хорошими и добрыми людьми. Мы особо не ругались. Когда они просили, я помогал перенести что-то тяжелое и громоздкое. Наш дедушка тоже со всеми ужился. Он был примерно одного возраста с женщиной из комнаты № 2.

Санузел. На все три комнаты был только один туалет и одна ванная. Мы заранее договорились, кто в какое время принимает душ утром, иначе можно было опоздать на работу. Наше время в рабочие дни было с 7 до 7:30, а в выходные — с 9 до 9:30. Если не успевали в свое окно, приходилось ждать.

Счетчики на воду и электроэнергию. У нас не было счетчиков на воду, поэтому мы платили по нормативу с повышающим коэффициентом. За холодную воду — 150 Р , за горячую — 375 Р . Повышающий коэффициент — это своего рода постоянный штраф за отсутствие счетчиков. Он составлял половину норматива для холодной воды — 75 Р — и примерно 1/7 от норматива для горячей воды — 53,5 Р .

Установить счетчики на воду было проблематично: соседи не хотели ничего менять. Если устанавливать один на квартиру, то невозможно точно отследить, какая комната сколько кубометров воды использовала. А установить и общеквартирный, и на каждую семью — дорого. Тем более что каждой семье пришлось бы приобретать отдельный смеситель и раковину, и в ванной стало бы совсем тесно.

Другая ситуация была со счетчиками электроэнергии. Чтобы понять, кто сколько электричества потребляет, мы установили счетчик на каждую комнату. От нашего протянули провода к своим выключателям в комнату, кухню, коридор, ванную и туалет. Платили за свет столько, сколько его тратили. У нас выходило 200—250 Р ежемесячно.

В конце 2016 года изменилось законодательство. Наши электросчетчики стали считаться устаревшими, поэтому мы должны были платить с повышающим коэффициентом. Нужно было установить общий счетчик на квартиру, а от него — на каждую комнату. В итоге ежемесячно мы стали платить 400 Р . Правда, в Ярославле изменения заработали только в 2018 году, поэтому по таким тарифам мы платили недолго.

Читайте также:
Прием на работу совместителя: пошаговая процедура

Оплата коммунальных услуг. Раз счетчики на воду и электричество не установлены, то платить за эти услуги надо по нормативу с повышающим коэффициентом. Даже если в комнате никто не жил и не был прописан, ЖКХ все равно начисляли коммуналку собственнику помещения.

В итоге я платил за капремонт, электричество, воду, отопление, за содержание и ремонт жилья. Мне приходило пять квитанций. Летом общая сумма составляла 2500 Р , зимой — 3300 Р из-за отопления.

Как выглядит процесс продажи комнаты

Мы решили выставить комнату на продажу в декабре 2018 года. Планировали начать с цены 430 000 Р — это средняя стоимость подобных комнат в этом районе. 10 000 Р заложили на торг. Я был готов максимально сбросить цену до 400 000 Р .

Продажа комнаты отличается от продажи обычной квартиры, потому что комната — это объект долевой собственности. Сначала мы должны были предложить соседям приобрести наше жилье — это называется правом преимущественной покупки. Только если они откажутся, комнату можно выставлять в свободную продажу. И цена должна быть не ниже той, которую мы предлагали соседям.

Отказы соседей должны быть оформлены на бумаге. Организовать все это непросто.

Мы наметили такой план продажи комнаты:

  1. Рассказать сособственникам о желании продать долю на определенных условиях. Если они согласятся ее приобрести, то хорошо: не нужно искать покупателей. Если нет, то необходимо оформить отказ.
  2. Провести предпродажную подготовку: сделать недвижимость презентабельнее и разместить объявление о продаже.
  3. Показывать недвижимость покупателям. Когда найдется покупатель, договориться о цене и порядке расчета по сделке: через ячейку или аккредитив.
  4. Подготовить сопутствующие документы, например выписку о наличии или отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
  5. Известить сособственников о продаже доли заказными письмами. Такие письма — доказательство того, что мы уведомили их о продаже комнаты. По закону у соседей есть месяц, чтобы подумать. Еще можно отвезти всех собственников к нотариусу и там оформить официальный отказ.
  6. Если есть несовершеннолетние сособственники, уточнить в органе опеки, не ухудшит ли это их условия.
  7. Составить договор купли-продажи у нотариуса. Это обязательно, если в сделке не участвуют все сособственники.
  8. Зарегистрировать этот договор в Росреестре.

Нужен ли риелтор для продажи комнаты

Перед продажей нужно было сразу решить, будем ли мы заниматься этим сами или наймем риелтора. Он мог взять на себя сбор документов, освободить нас от показов покупателям и подготовить всю сделку. Но обычно за это берут от 5 до 10% от суммы сделки. Зато скорость продажи с риелтором возрастает в несколько раз, ведь он уже знает, как действовать, и у него есть время на показы.

Я обратился в несколько фирм, где мне озвучили стоимость услуг в 30—35 тысяч рублей. Мне показалось, что это дорого, и я решил все сделать сам.

У меня уже был подобный опыт: я купил эту комнату без помощи риелтора, как и квартиру в ипотеку. Кроме того, я никуда не торопился. Если бы мне нужно было срочно продать эту комнату, я бы воспользовался услугами агентства.

Предпродажная подготовка

Я заранее вывез из комнаты всю мебель и утварь, чтобы она казалась просторнее. Сделал хорошие фотографии и в январе 2019 года разместил объявление о продаже на разных интернет-площадках : «Авито», «Из рук в руки» и «Циане». За объявления я ничего дополнительно не платил.

Больше всего звонков было с «Авито». В Ярославле этот сайт объявлений очень популярен. Часто звонили риелторы, предлагали свои услуги, но я им отказывал.

Как продать квартиру самостоятельно: пошаговая инструкция

Для тех, кто хочет продать квартиру без риелтора, собрали все советы по подготовке квартиры к продаже, перечень необходимых документов, нюансы оформления сделки и расчетов в одном месте. Воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией, которая поможет вам продать квартиру самостоятельно!

Как продать квартиру самостоятельно: общие правила

Собираясь продать квартиру самостоятельно, вы должны быть готовы потратить на это время и деньги. С риелтором процесс будет быстрее, однако за помощь в поиске покупателя придется заплатить от 10% от стоимости сделки в зависимости от региона. В риелторские агентства имеет смысл обращаться, если речь идет о продаже «сложной» квартиры – к примеру, находящейся в другом городе и т.д.

Если же вы продаете типовую квартиру и внимательно следуете инструкциям, то особых проблем возникнуть не должно.

Перед продажей вам нужно будет заняться:

  • Сбором недостающих документов;
  • Провести предпродажную подготовку квартиры;
  • Разместить объявления о продаже квартиры на соответствующих веб-площадках;
  • Организовать просмотр квартиры для потенциальных покупателей;
  • Провести проверку документов покупателей;
  • Заключить предварительный и основной договоры.

При самостоятельной продаже квартиры также надо учесть, куплена она на материнский капитал или нет, проживают ли в ней несовершеннолетние, есть ли ипотечное обременение и т.д.

Читайте также:
Как продать квартиру самому: пошаговая инструкция

Продажа квартиры: с чего начать

Условно процесс продажи квартиры можно разделить на два этапа: подготовительный и основной.

Что нужно для продажи квартиры:

  • Определение стоимости вашей квартиры;
  • Расхламление, уборка, освобождение квартиры от вещей;
  • Косметический ремонт – при необходимости;
  • Сбор документов;
  • Размещение объявления и продаже на тематических ресурсах;
  • Показ квартиры откликнувшимся покупателям.

В основной этап продажи квартиры входят:

  • Оформление предварительного договора и получение задатка;
  • Подписание основного договора с последующей регистрацией;
  • Передача квартиры и ключей;
  • Получение оставшихся денег;
  • Оплата налоговой пошлины.

Пошаговая инструкция продажи квартиры без риелтора

Определение стоимости вашей квартиры.

Здесь можно пойти двумя путями:

  • Самостоятельно провести мониторинг цен на квартиры в вашем районе, сравнив свою квартиру (метраж, техническое состояние) с аналогичными квартирами. Так вы сможете понять среднюю цену по рынку.
  • Заказать отчет об оценке квартиры (цена от 2-3 тысяч рублей), в котором будет содержаться информация о рыночной стоимости и ликвидационной стоимости принадлежащей вам недвижимости.

Не забывайте, что цена, по которой вы собираетесь выставить квартиру на продажу, должна соответствовать рыночной стоимости. Завышенная цена заставит потенциальных покупателей рассматривать более выгодные предложения, соответственно, продать квартиру быстро вам не удастся.

При определении стоимости квартиры, рекомендуем отталкиваться от следующих параметров:

  • Площадь, размер которой прямо пропорционален цене: больше метраж – выше стоимость;
  • Количество комнат и их расположение относительно друг друга. Изолированные комнаты, раздельный санузел выигрышно скажутся на цене. А вот смежные комнаты и совмещенный санузел ее понизят. Это же относится и к кладовым, постирочным – их наличию или отсутствию, а также состоянию балкона.
  • Этажность (первый и последний пользуются меньшим спросом);
  • Наличие или отсутствие ремонта;
  • Месторасположение и инфраструктура района. В городах-миллионниках выше ценятся квартиры рядом с транспортными развязками, метро. Для семей с детьми и людей преклонного возраста окажется важным близкое расположение больниц, аптек, парков, школ, детских садов и игровых площадок.
  • Общее состояние дома. Так дома, построенные полвека назад, могут иметь технические проблемы: протекающую крышу, плохой водопровод и т.д. Отдельно отметим дома, относящиеся к ОКН (объекты культурного наследия). Продать их значительно сложнее, несмотря на всю заманчивость идеи жить в памятнике культуры. Здесь гораздо выше налоги и требования к ремонту, что делает их менее привлекательными для покупателей.
  • Юридические аспекты: наличие обременений, неоплаченные долги по коммуналке и т.п.

Предпродажная подготовка квартиры

Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.

Если же средств нет от слова совсем, можно ободрать обои и, как минимум, отмыть квартиру от пыли и грязи. Такую квартиру можно выставлять на продажу, как подготовленную к ремонту.

Также на решение о покупке может повлиять состояние и внешний вид подъезда, лестничных площадок и т.д. Чистые стены, отмытые от граффити, как минимум, сделают подъезд привлекательнее.

Сбор документов

Приведем перечень необходимых документов (и сроков), которые вам потребуются при самостоятельной продаже квартиры. Отметим, что список документов при продаже квартиры может иметь свои особенности, к примеру, если вы продаете квартиру, купленную на материнский капитал, в ипотеку или у вас есть несовершеннолетние дети.

Документы, необходимые сразу

Документы, имеющие ограниченный срок действия, которые нужно получить перед самой сделкой

Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН

Согласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца

Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 лет

Справка формы 9 (справка о составе семьи, выдается бесплатно в МФЦ)

Кадастровый паспорт на квартиру (можно получить в МФЦ, Росреестре либо непосредственно в Кадастровой палате)

Справка о расчетах с коммунальными службами либо квитанции по коммунальным платежам за последние месяцы

Справка из налоговой службы об отсутствии долгов

Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости

Какие документы нужны для продажи квартиры

Основной перечень документов для продажи квартиры

  • Справка ЕГРН
  • Кадастровый и технический паспорт
  • Выписка из лицевого счета
  • Справки о составе семьи
  • Предварительный договор купли-продажи
  • Договор купли-продажи
  • Акт приема-передачи квартиры

Размещение объявления

Советуем придерживаться следующих правил по размещению и подготовке объявления:

Провести съемку квартиры утром или днем при естественном свете. При съемке – подчеркнуть метраж и главные достоинства квартиры. Если есть кладовка – снимите ее. Если в ванной новый кафель и поменяны трубы – это тоже заслуживает внимания! Покажите вид из окна, наличие стоянки, ухоженную придомовую территорию.

При составлении объявления укажите основные параметры квартиры, отметьте инфраструктуру (сады, школы, больницы и прочее). Сделайте объявление максимально информативным, чтобы у покупателя не возникло вопросов.

Читайте также:
Сокращение численности работников: пошаговая инструкция

Разместите объявление на нескольких площадках по продаже жилья. Это могут быть как веб-сайты, так и группы в соцсетях, где возможно бесплатное размещение (или за небольшую цену) вашего объявления и продаже.

Показ квартиры потенциальным покупателям

Будьте вежливы и приветливы – приятное впечатление, в том числе от хозяина, располагает к покупке. В процессе разговора узнайте, для каких целей приобретается квартира. Тем, кто планирует сдавать, будет актуальна уступка в виде бытовой техники или мебели, которые вы готовы оставить. Тем, кто покупает себе или близким, подробно расскажите о преимуществах именно вашей квартиры по сравнению с подобными, продающимися в этом же районе.

Передача денег при покупке квартиры. Как происходит передача денег при покупке квартиры

Основные этапы продажи квартиры

Как мы уже говорили выше, основной этап покупки квартиры включает:

  • Подписание предварительного договора или договора задатка;
  • Подписание основного договора купли-продажи;
  • Его регистрацию;
  • Получение оставшейся суммы.

Предварительный договор купли-продажи /договор задатка

Если вы продаете квартиру самостоятельно, вам потребуется заключение либо предварительного договора либо договора купли-продажи. И тот и другой призваны зафиксировать намерения покупателя – приобрести, продавца – продать. В ходе этих договоров покупатель вносит часть от стоимости квартиры, а продавец убирает все объявления о продаже с веб-площадок и перестает показывать квартиру другим потенциальным покупателям. Договоры нужны для того, чтобы дать время и продавцу и покупателю собрать недостающие документы, с коротким сроком действия (поэтому их собирают уже непосредственно перед самой сделкой).

В чем разница между предварительным договором купли-продажи и договором задатка?

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Договор задатка при купле-продаже квартиры

Если обеспечением является аванс, то при отказе сторон от заключения сделки, вся сумма должна быть возвращена покупателю. В договоре может быть прописан пункт, согласно которому в случае отказа продавца от продажи, он возвращает переданную ему в качестве аванса суммы, при этом с начисленными процентами (с момент получения и до момента возврата)

Если сделка не состоится по вине покупателя, сумма задатка остается у продавца. Если сделка не заключена по вине продавца, он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.

В предварительный договор включают следующие пункты (они же будут продублированы и в основном соглашении):

  • Стоимость квартиры и ее основные характеристики (метраж, адрес, этажность и проч.);
  • Порядок оплаты (единовременно, по частям и т.д.);
  • Кто и за что платит во время купли-продажи квартиры (оплата услуг нотариуса, аренда банковской ячейки и т.п.), а также ответственность каждой из сторон в случае отказа от обязательств;
  • Сроки – когда продавец освободит квартиру и снимет ее с регучета, а также сроки, в которые сделка будет окончательно завершена, деньги переданы, а продавец передаст ключи от квартиры.

Расчеты за квартиру

  • При оплате наличными. Одним из самых надежных способов передачи денег является банковская ячейка. Ее арендует покупатель на срок, в который нужно совершить регистрационные действия (ориентировочно – 10-14 дней). Деньги помещаются в ячейку в присутствии сотрудников банка, пакет с оплатой запечатывается и пломбируется. После регистрации сделки в Росреестре обе стороны получают регистрационный договор и выписку ЕГРН, подтверждающую сделку. На основании этих документов и акта приема-передачи квартиры продавец получит заложенные в ячейку деньги.
  • При безналичной оплате используются аккредитив и платежное поручение. Если покупатель приобретает вашу квартиру в ипотеку, то здесь также применяется безналичный расчет. Банк переводит деньги на личный счет продавца после регистрации перехода права собственности (договора).

Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Основной договор купли-продажи составляется в письменной форме в 3 экземплярах. Как мы уже отмечали выше, если в сдела затрагивает интересы несовершеннолетних, то к сделке привлекается нотариус. В договор включаются условия, на которых заключалось предварительное соглашение. Комплект документов дополняется квитанцией об уплате госпошлины. Стороны сделки обращаются МФЦ или Росреестр, где пишут заявление об осуществлении регистрационных действий.

Передача квартиры и получение денег

После регистрации сделки покупатель получает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующую о внесении записи в реестр. Продавцу выдается только его экземпляр договора. Следующий этап – передача квартиры и оформление акта приема-передачи. Он составляется в двух экземплярах, а если покупатель привлекает заемные средства – в 3 (+1 для банка). На основании зарегистрированного договора и акта приема-передачи банк открывает продавцу доступ к деньгам. На этом сделка по самостоятельной продаже квартиры завершена! Поздравляем!

Как продать квартиру без риэлтора: 10 ошибок собственников

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Какие бы потрясения ни происходили в обществе, люди продолжают жить. Каждая семья рано или поздно сталкивается с необходимостью продажи квартиры по той или иной причине. И часто встречаются граждане, желающие решить этот вопрос самостоятельно. Если Вы в их числе, мой текст как раз для Вас. Он призван уберечь Вас от самых распространённых ошибок и плясок на граблях. Какой бы серьёзной ни казалась необходимость продажи, спешка только навредит. Для начала «семь раз отмерь». Итак, вперёд!

Читайте также:
Как открыть магазин спортивного питания: пошаговая инструкция

Ошибка 1. Собственник переоценил свои силы.

Если Вы считаете, что достаточно оставить объявление на этом или другом сайте, Вы ошибаетесь. Помимо этого, для хорошего результата необходимо осуществить полноценную рекламную кампанию.

При желании в сети можно найти любую информацию. Почитайте опубликованные маркетинговые планы успешных агентов, посоветуйтесь с ними. Перед тем, как публиковать первое объявления, спланируйте все шаги. Посмотрите другие, похожие на Вашу, квартиры, поторгуйтесь с продавцами. Подготовьте хорошие фотографии своей квартиры, составьте продающий текст. Создайте макеты листовок и баннера. Продумайте график размещения рекламы и выберите подходящие для размещения места и площадки.

Если Вы планировали только разместить объявление и больше ничего – не размещайте пока не дочитаете этот текст до конца.

Ошибка 2. Собственник указал в рекламе личный номер телефона.

Многие продавцы в процессе и после продажи своих квартир получают сотнями звонки от моих коллег с предложениями услуг. Если Вы не хотите получать такие звонки, подключите услугу антиспам, чаще всего это бесплатно. Или укажите номер телефона, которым Вы не планируете пользоваться после продажи квартиры. Ни в коем случае не публикуйте Ваш личный номер, поскольку он сразу попадёт в несколько баз-агрегаторов, которыми пользуются риэлторы для совершения холодных звонков. Так Вы избавите себя от ежедневных навязчивых звонков.

Ошибка 3. Собственник разрешил одному или нескольким агентам «приводить покупателей».

Ни для кого не секрет, что спрос на квартиры в Москве не самый высокий. Чтобы удачно продать квартиру, на ней необходимо «сконцентрировать спрос» в одной точке, то есть все обращения от покупателей должен принимать один человек. Это необходимо для правильного управления спросом (приём входящих, назначение и проведение показов, переговоры и торг), в результате чего Вы сможете продать Вашу квартиру дороже и быстрее. Как только появляется дополнительный источник рекламы (точка привлечения спроса), он перетягивает на себя часть покупателей. А если таких точек привлечения спроса несколько, поток входящих обращений ослабевает и рассеивается, и никто из продавцов Вашей квартиры не сможет продать её выгодно. Ещё хуже, если один или несколько агентов начнут снижать цену Вашей квартиры в своих объявлениях. Для покупателей это послужит сигналом ждать большого дисконта. Представьте, что Вы – покупатель. Вы видите объявление о продаже квартиры, Вам интересно, Вы звоните продавцу, задаёте вопросы и назначаете просмотр. Перед просмотром, или после – не важно – Вы видите другое объявление по этой квартире. Какие Ваши действия? Вас не смущает, что у второго продавца её может купить кто-то другой? Второй вариант – Вы видите объявление по той же квартире, но дешевле. Какие ваши действия? Вы захотите торговаться с автором первого объявления или второго? Если бы эта квартира была не единственная и уникальная, я бы как покупатель обошёл её стороной. Поэтому, если Вы твёрдо решили сделать всё самостоятельно, строго отказывайте всем агентам и следите, чтобы никто без спроса не рекламировал Вашу квартиру.

Ошибка 4. Собственник расслабился, как только пошли звонки от покупателей и показы.

Допустим, на нужном количестве сайтов на самых дорогих позициях уже опубликованы Ваши объявления с прекрасными профессиональными фотографиями и продающим текстом. На днях из типографии привезли тираж красочных листовок, на территории уже работают расклейщики. И вот пошли звонки, Вы назначаете первые показы. В этот момент Вам может показаться, что покупатель вот-вот найдётся и Вы, довольные собой, ослабляете накал Вашей рекламной кампании. Ни в коем случае не допускайте этого, пока не получите аванс. Как бы Вы ни были заняты, продолжайте отслеживать и обновлять рекламу.

Ошибка 5. Собственник не ведёт учёт обращений покупателей и предложений о покупке.

Заведите журнал входящих звонков, вносите туда каждый звонок: дату и время, имя и телефон звонящего, все заданные им вопросы и Ваши ответы, достигнутые договорённости. Не забывайте спрашивать, каким способом человек планирует платить за квартиру – наличными, с помощью ипотеки. После просмотра просите каждого покупателя, которому понравилась Ваша квартира, оставлять предложение о покупке в письменном виде, где он так же конкретно и подробно укажет все предлагаемые условия предстоящей сделки. Если покупатель отказывается написать, запишите под его диктовку. Записывайте все договорённости (даты и темы повторных звонков, возможность повторного просмотра) и строго их соблюдайте. Через неделю после каждого показа звоните тем покупателям, с которыми не назначено дальнейших действий, берите обратную связь. В результате Вы будете знать реакцию рынка на Ваш объект и сможете оперативно корректировать условия предложения.

Ошибка 6. Собственник готовит документы к сделке в последний момент.

Такое встречается редко, но встречается. Перед началом рекламной кампании свяжитесь с ипотечным брокером и спросите его, какие документы и справки Вам необходимо подготовить и собрать перед сделкой. В таком случае Вы будете готовы быстрее выйти на сделку, что часто бывает решающим условием.

Ошибка 7. Собственник не планирует переезд заранее.

Читайте также:
Как открыть ИП такси: пошаговая инструкция

Известно, что «свободные» квартиры продаются легче и дороже. Не путайте «свободные физически и юридически» со свободными от альтернативы. В первом случае квартира пустая и в ней никто не прописан, во втором случае продавец ничего не покупает взамен и со сделки уносит деньги. Известно, что свободных квартир меньшинство. Поэтому, если у Вас есть возможность продать квартиру как свободную, продавайте. Если такой возможности нет, заранее побеспокойтесь об альтернативе. Осмотрите разные варианты, выберите понравившиеся, получите скидку, выясните ситуацию. Если окажется, что доплатить за альтернативу придётся больше, чем Вы планировали, заранее подайте заявление на ипотеку, это бесплатно и быстро. Готовьтесь к сделке так, как будто она завтра. В таком случае Вам проще будет удержать любого покупателя на Вашем варианте. Не забывайте заранее паковать чемоданы, освобождайте квартиру по возможности заранее. Любой покупатель скорее купит квартиру, которая освобождается от старых жильцов, чем квартиру, в которой жизнь семьи продавца бьёт ключом.

Ошибка 8. Собственник неправильно торгуется.

Если Вы вели учёт обращений и предложений о покупке, если Вы осмотрели аналогичные квартиры в Вашем доме и в соседних домах – Вам будет проще избежать этой ошибки. Каждый покупатель хочет купить дешевле и будет искать любую возможность скинуть цену. На показах некоторые покупатели будут рассказывать о преимуществах аналогичных квартир и, если Вы их видели и лично торговались с их продавцами, то вероятнее сможете отстоять торг за свою квартиру. Обязательно каждому покупателю рассказывайте о других предложениях, которые Вам оставили другие покупатели, особенно если они оставлены в письменном виде. В таком случае покупатель уже не сможет манипулировать своим положением.

Ошибка 9. Собственник неправильно принимает аванс.

Процедура передачи аванса (или иной формы предоплаты) – самый важный этап сделки. На авансе решаются все важные вопросы, снимаются противоречия, назначаются конкретные действия для совершения сделки. Размер аванса обычно не играет роли и носит символический характер, хотя бывает по-разному. Вам выгодно принимать небольшой аванс на тот случай, если другой покупатель уже после аванса предложит цену выше. Если Вы планируете альтернативную сделку, согласуйте с покупателем крайний срок для подбора альтернативы, размер и условия увеличения суммы аванса, или «довнесения», чтобы Вы как покупатель смогли внести аванс за Вашу альтернативу. Подробно обсудите и пропишите случаи возврата аванса покупателю и риски в случае отказа каждой из сторон от сделки. Если на встрече с покупателем Вы «плаваете в материале» и Вам кажется, что он пытается навязать невыгодные условия – попросите паузу, изучите вопрос и назначьте повторную встречу уже во всеоружии. Если у покупателя хороший риэлтор, дело пойдёт легче. Профессионал выстроит весь процесс и разъяснит многие сложные моменты. Но не стоит забывать, что ему платит покупатель и он работает в интересах покупателя.

Ошибка 10. Собственник неправильно проводит сделку.

Сделка – очень нервное мероприятие для всех участников. Зачастую достаточно одной ошибки, одного маленького разногласия, чтобы сделка превратилась в скандал и рассыпалась. Поэтому перед сделкой убедитесь, что готовы все необходимые документы (договоры купли-продажи квартир, договоры аренды банковских сейфов, справки по каждой квартире, нотариальные документы). Заранее всё проверьте, согласуйте со всеми, исправьте ошибки, устраните разногласия. Перед альтернативной сделкой рекомендую накануне встретиться со всеми участниками и определить «схему сделки» – алгоритм распределения денег по сейфам с указанием сумм, закладчиков и выемщиков, условий допуска к каждому сейфу и сроков аренды. Убедитесь, что все задействованные лица (покупатель, нотариус, регистраторы, сотрудники банка, продавцы альтернативы и др.) готовы к сделке. В таком случае на сделке всё пройдёт быстро и на позитиве. Ни в коем случае не приглашайте юриста «для успокоения». Сколько помню сделок с «юристами», ничего хорошего. Юристы всякий раз умничали, тратили время на пустую болтовню, раздували слонов из мух и всячески разваливали сделку. Уж лучше отойдите от принципа и наймите риэлтора для сопровождения сделки. Однако если Вы будете строго следовать моим рекомендациям, у Вас всё получится и без профессиональной помощи.

Как оформляется прием работника на работу?

  • Порядок приема на работу
  • Оформление документов при приеме на работу
  • Итоги

Порядок приема на работу

Прием человека на работу — кадровая процедура, с которой начинаются трудовые взаимоотношения работодателя и работника. Ошибки при оформлении документов чреваты для компании претензиями со стороны государственных органов, а в случае инцидента между сторонами — судебным разбирательством.

Порядок приема на работу новичка зависит от того, в какую именно организацию он трудоустраивается (на государственной службе у кадровых процедур есть свои нюансы).

Прием работника на работу оформляется в 2 этапа:

  1. Работник представляет необходимые для устройства на работу документы и пишет заявление о приеме.
  2. Работодатель составляет кадровую документацию.

В соответствии со ст. 65 ТК РФ для трудоустройства гражданину понадобятся:

  • паспорт или другой удостоверяющий документ, например, паспорт иностранного гражданина;
  • трудовая книжка;

ВНИМАНИЕ! Если новый сотрудник на предыдущем месте работы выбрал электронную трудовую книжку, то вместо бумажной трудовой он должен принести СТД-Р.

  • документы воинского учета;
  • СНИЛС (пенсионное свидетельство);
  • документы об образовании;
  • справка об отсутствии судимости (для трудоустройства в органы полиции, таможни, образовательные учреждения, ФСБ, службу судебных приставов).
Читайте также:
Перевод ЗАО в ООО: пошаговая инструкция

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если для работника ваша компания не будет основным местом работы, трудовую книжку он представлять не должен. Если же работник устраивается на работу впервые, трудовую книжку и СНИЛС ему оформляет работодатель.

Перечень документов для приема на работу не является закрытым. Отдельные законодательные акты устанавливают для определенных профессий или категорий граждан обязанное наличие дополнительных документов. Например, иностранцы при приеме на работу представляют полис ДМС, разрешение на работу или патент, разрешение на временное проживание в РФ, вид на жительство (ст. 327.3 ТК РФ). У водителя при трудоустройстве запросят водительское удостоверение, у продавца — личную медицинскую книжку (п. 1 приказа Роспотребнадзора от 20.05.2005 № 402).

Многие работодатели при приеме на работу требуют свидетельство об ИНН, хотя этот документ не входит в перечень, установленный ТК РФ. Однако мы рекомендуем его запрашивать, поскольку с 2016 года налоговики ужесточили правила проверки сведений о доходах сотрудников по НДФЛ (письмо управления налогообложения имущества и доходов физических лиц ФНС России от 23.11.2015 № 11-2-06/0733), в том числе правильности заполнения ИНН работника.

Кроме того, согласно ФЗ «О приостановлении действия отдельных положений законодательных актов…» от 29.12.2015 № 385-ФЗ организации и предприниматели, использующие наемный труд, обязаны ежемесячно отчитываться в ПФР по форме СЗВ-ТД. Среди сведений, которые страхователь должен представлять, есть и ИНН (подп. 3 п. 2.2 ст. 2 закона № 385-ФЗ).

При приеме на работу работник пишет заявление на имя руководителя. По закону для коммерческих организаций эта процедура необязательна, однако заявление о приеме на работу составляется во многих компаниях. В нем работник указывает должность, а также дату, с которой приступит к работе. Руководитель визирует заявление и передает его в отдел, занимающийся оформлением кадровых документов.

ВАЖНО! Для устройства на госслужбу заявление необходимо (ст. 26 ФЗ «О государственной службе» от 27.07.2004 № 79-ФЗ).

Оформление документов при приеме на работу

На основании заявления работника и распоряжения руководителя кадровая служба производит оформление работника в штат. Порядок действий такой:

  1. Работник изучает локальные нормативные акты (правила внутреннего трудового распорядка, положение об оплате труда и премировании, правила хранения и обработки персональных данных и т. д.) и расписывается в том, что он с ними ознакомлен (ч. 3 ст. 68 ТК РФ).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Перечисленные внутренние регламентирующие акты должна иметь каждая компания. В статье «Кадровые документы, которые должны быть в организации» вы найдете перечень обязательной кадровой документации и размер штрафов за ее отсутствие.

  1. Работник знакомится с трудовым договором и подписывает его. Трудовой договор вступает в силу со дня его подписания сторонами либо со дня начала работы (ст. 61 ТК РФ). Один экземпляр трудового договора остается у работодателя, второй забирает работник.
  2. Кадровая служба в 3-дневный срок с даты начала работы новичка формирует приказ о его приеме на работу (ст. 68 ТК РФ). Его подписывают обе стороны трудовых отношений.
  3. Кадровой службой вносится запись о приеме на работу в трудовую книжку. Если сотрудник проработал меньше 5 дней или эта работа не является для него основной, писать в трудовой ничего не нужно (ч. 3 ст. 66 КТ РФ). По желанию совместителя на основной работе ему могут сделать запись о трудоустройстве на новое место.
  4. Кадровик на основании сведений о работнике заполняет личную карточку Т-2.

Все кадровые документы, которые необходимо оформить при приеме сотрудника на работу, эксперты КонсультантПлюс собрали в единую подборку. Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Подробнее о порядке заполнения формы Т-2 вы можете прочесть в этой статье.

Итоги

Мы рассмотрели документы, обязательные для оформления трудоустройства согласно ТК РФ и иным законодательным актам. Прочие кадровые документы составляются в зависимости от должности сотрудника и установленных правил кадрового делопроизводства в организации.

Как правильно оформить сотрудника на работу

Кто вам сказал, что если заплатить налоги, то можно спать спокойно? Кто бы это ни был, этот человек вас обманул. Точнее, сказал не всю правду. Кроме уплаты налогов, у предпринимателя есть обязанности соблюдать и другие законы. Например, правильно оформлять сотрудников. В этой статье мы научим, как это сделать.

Этап первый – заявление о приеме на работу

Итак, после удачного собеседования решено брать человека на работу. Первое, что должен сделать будущий сотрудник, – написать заявление. Оно подается на имя руководителя организации. Документ пишется в свободной форме от руки. Для удобства можно распечатать готовые бланки. Текст должен быть примерно таким:

“Генеральному директору ООО “Иванов и партнеры” Иванову Ивану Ивановичу от Петрова Петра Петровича.

Прошу принять меня на работу на должность менеджера по продажам”.

Заявление о приеме на работу подписывается руководителем или его замами, уполномоченными нанимать сотрудников. Помимо визы директор должен указать свое согласие – написать “Не возражаю”, “Согласен” или что-то подобное.

Читайте также:
Ликвидация филиала: пошаговая инструкция

Этап второй – медицинский осмотр

Это не для всех. Правительством Российской Федерации разработан перечень профессий, для которых медицинские осмотры обязательно. Это работники, занятые во вредных условиях труда, врачи, вахтовые работники. Применительно к интернет-магазину медосмотр должны проходить офисные служащие, работающие с компьюером более 50% рабочего времени и торговые работники – например, продавцы точек выдачи товара, а также курьеры.

Если у вас интернет-магазин продуктов питания или доставка фастфуда – суши, роллов и гамбургеров, то сотрудникам, которые участвуют в работе с едой, нужна еще и медицинская книжка. А несовершеннолетние проходят медосмотры вне зависимости от профессии – все подряд.

Для прохождения медицинской комиссии вы должны выдать будущему сотруднику направление. Утвержденной формы для него нет, но есть перечень требований к этому документу. Согласно приказу Минсоцразвития № 302н в направлении должны быть указаны:

  • наименование организации с указанием формы собственности (ИП или ООО);
  • коды деятельности по ОКВЭД;
  • наименование медучреждения, в которое направляется работник;
  • ФИО работника и наименование должности;
  • указание подразделения (отдел продаж, бухгалтерия и так далее);
  • перечень вредных факторов.

По данным, указанным в направлении на осмотр, врачи решат, каких специалистов должен пройти соискатель и какие сдать анализы. После успешного прохождения осмотра на руки сотруднику выдается справка с заключением о пригодности к работе.

Примечание. В российском законодательстве есть понятие “Специальная оценка условий труда”. Любой предприниматель обязан пригласить специализированную организацию для того, чтобы те исследовали все рабочие места и дали заключение о состоянии рабочих мест и специфике деятельности. Именно на основании этого заключения решается, нужны сотрудникам медосмотры или нет.

Этап третий – приказ о приеме на работу

Работник вернулся к вам с медсправкой, подтверждающей его пригодность к работе. Теперь дело за вами. Первое, что вы должны сделать как работодатель, – издать приказ о приеме на работу. Это основной документ при трудоустройстве. На его основании заключается трудовой договор, о котором мы расскажем в свое время.

В приказе указывается наименование организации, ФИО руководителя, порядковый номер документа. Текст следующий:

“Принять на работу Иванова Ивана Ивановича на должность менеджера по продажам с такого-то числа”

Работника знакомят с приказом о приеме на работу под личную подпись. Приказ регистрируется в журнале учета приказов. К нему прикладывается справка о медосмотре и заявление о приеме на работу – это будет личное дело сотрудника.

Этап четвертый – заключение трудового договора

Договор сотавляется в двух экземплярах – по одному для каждой стороны. В документе указываются базовые вещи:

  • размер оплаты труда;
  • должность, подразделение (например, менеджер отдела продаж);
  • кому непосредственно подчиняется работник;
  • испытательный срок, если он есть;
  • должностные обязанности;
  • прочие условия работы.

Еще один важный пункт, который обязательно нужно прописать в трудовом договоре: режим работы и отдыха. Формулировка примерно такая: “Для работника устанавливается 40-часовая рабочая неделя. Режим работы – с понедельника по пятницу, с 9:00 до 18:00. Суббота и воскресенье – выходные дни”.

Иногда трудовой распорядок указывается в инструкциях, которые работник читает после подписания трудового договора. А потом, после сдачи экзаменов, расписывается за них. Так вот, получается, что сотрудник не ознакомлен с трудовым распорядком под роспись сразу. В нашей практике был случай, когда один из менеджеров, отработав первый день, пропал с радаров на две недели. После чего появился, как ни в чем не бывало и был уволен за прогулы.

А потом началось самое интересное. Хитроумный сотрудник обратился в суд с исковым требованием о восстановлении в должности. В заявлении он указал, что не знал о том, что должен ходить на работу каждый день. И при изучении документов суд не нашел ни одного опровержения его словам. Не было ни одной бумажки, в которой сотрудник расписался бы о знании режима работы. Формально его действительно не известили, что он должен работать каждый день с 9 до 18. Соответственно, не было и прогулов, и причины для увольнения. Суд восстановил работника в должности.

Именно для того, чтобы этого не произошло, надо известить работника о режиме работы в первый же день. И лучший способ сделать это – включить данный пункт в трудовой договор.

Этап пятый – внесение записи в трудовую книжку

Если у сотрудника уже есть заполненная трудовая, нужно просто внести туда новую запись. Это делает инспектор отдела кадров или уполномоченное лицо. Это может быть сам индивидуальный предприниматель. Запись предельно проста:

“Принят на работу в ООО “ХХХ” на должность менеджера по продажам в отдел продаж с такого-то числа такого-то месяца на основании приказа № 1”.

Дата, подпись инспектора или должностного лица, печать организации. Или отдела кадров, если он у вас есть.

Это если трудовая существует. Если сотрудник устраивается на работу впервые и трудовой книжки у него нет, ее надо завести. Трудовая продается в любом книжном магазине или магазине канцелярских товаров. Сотрудник должен ее приобрести и принести вам. А вы, в свою очередь, заполнить титульный лист. Данных там минимум – ФИО работника, его образование и профессия, дата рождения, дата заполнения книжки и подпись ответственного лица. Обычно это инспектор отдела кадров или уполномоченный работник. В случае индивидуального предпринимателя – сам ИП.

Читайте также:
Создание акционерного общества: пошаговая инструкция

Первая страница заполняется разборчивым почерком, без помарок и исправлений. Этот документ останется с работником на всю жизнь и понадобится при оформлении пенсии. Также на титульный лист ставится печать организации.

Уведомляем государство о статусе работодателя, начинаем платить отчисления

Для начала немного отвлечемся и порассуждаем о глобальном. В нашей стране есть пенсионное обеспечение, медицинское страхование и прочие блага от государства. Для этого есть специальные фонды: пенсионный, фонд социального страхования и налоговая инспекция. Именно оттуда государство берет средства на пенсии по старости, лечение и реабилитацию профзаболеваний и другие нужды.

Становясь работодателем, вы обязаны отчислять во все эти фонды деньги. Это основа социального благополучия населения. Коротко расскажем, как это работает:

  1. Налоговая инспекция. Собирает налоги – и ваши, и ваших работяг. Вы уплачиваете налог с прибыли, сотрудники – налог на доходы физических лиц – НДФЛ. Деньги идут на содержание госаппарата, оплату труда врачей, учителей, полиции и так далее.
  2. Пенсионный фонд России – ПФР. Аккумулирует деньги на выплату пенсий по старости.
  3. Фонд социального страхования – ФСС. Фонд оплачивает лечение травм после несчастных случаев на производстве, профессиональных заболеваний, санаторно-курортное лечение.

В 2018 году вам нужно подать одно-единственное уведомление – в фонд социального страхования. В пенсионный и налоговую ничего сообщать не нужно: они сами все узнают из первой квартальной отчетности.

После подачи уведомлений вы начинаете платить взносы. Налоги и пенсионные отчисления платятся в ФНС, страховые взносы – в фонд социального страхования. Поскольку пенсионные отчисления контролирует налоговая, а не пенсионный фонд, в последний о взносах нужно сообщать. Причем ежемесячно. Оплатили страховые взносы в налоговую – подаете уведомление об уплате в ПФР. И так – каждый месяц.

Резюмируем. Для того, чтобы не было проблем с госведомствами, вы должны оплачивать страховые, пенсионный взносы и налоги на каждого работника. Для этого нужно подать уведомление в фонд социального страхования. На это дается 30 дней после приема сотрудника на работу. После этого делайте перечисления в налоговую и ФСС, а в пенсионный фонд носите ежемесячные отчеты об уплате взносов.

Гражданско-правовой договор

Бывает, что нужно нанять сотрудников на разовую работу. Например, в вашем офисе требуется косметический ремонт. Надо переклеить обои, покрасить стены, заменить сантехнику и плитку в уборной. Не нанимать же для этого в штат сантехников, штукатуров и маляров! Здесь на помощь придет гражданско-правовой договор. Такое соглашение оформляется на разовые работы. Классический пример гражданско-правового договора – это договор подряда. Вы выступаете в роли заказчика, а исполнитель – в роли подрядчика. В документе прописывается вид и объем работы, сроки ее выполнения и условия оплаты. После выполнения заказа стороны подписывают акт приемки выполненных работ и финансовые документы, после чего расстаются с миром.

Что делать, если работники нужны раз от разу?

Представим себе ситуацию. У вас есть небольшой интернет-магазин и используете единый налог на вмененный доход – ЕНВД. Налоговая декларация на этом режиме сдается раз в квартал. Но заполнять ее сами вы не хотите и не умеете – лучше нанять для этих целей квалифицированного бухгалтера.

Как и в случае с ремонтом офиса, невыгодно держать специалиста для того, чтобы он раз в 3 месяца заполнял одну единственную бумажку и относил ее в налоговую. Поэтому лучший вариант в этой ситуации – договор аутсорсинга, или заемного труда. Выглядит это так. В некой организации трудится бухгалтер на полную ставку. Вы договариваетесь с ее руководителем о том, что раз в квартал он предоставляет бухгалтера вам – для составления и подачи отчетности. И заключаете соответствующий договор. Это и будет договор аутсорсинга.

Горькая правда жизни вместо вывода

А теперь давайте считать. Знаете, какой штраф грозит индивидуальному предпринимателю, если он не оформляет работников как положено? От 5 тысяч рублей. Если не вдаваться в математику, то примерно столько же взносов в фонды нужно платить на каждого работника каждый месяц. И это при минимальном размере оплаты труда.

Казалось бы, предпринимателям проще оплачивать штрафы, чем законно оформлять своих сотрудников. Но это все от незнания законов. При ближайшем рассмотрении выяснится, что уплачивая все положенные взносы, вы только экономите. Например, больничные можно оплатить не из своего кармана, а из фонда социального страхования. А за страховые отчисления вполне реально сэкономить на налогах. Мы обязательно научим вас этому в следующих статьях. А пока – оформляйте сотрудников как положено и спите спокойно!

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: