Как продать дом быстро и выгодно

10 советов, которые помогут быстро и выгодно продать дом

Почему продать дом самостоятельно можно быстрее, чем через агентство? Как правильно рассчитать стоимость и подготовить дом к продаже? Как разместить эффективное объявление и как общаться с покупателями, чтобы увеличить вероятность продажи? На эти и другие вопросы я подробно отвечаю ниже.

Если кратко, то для продажи дома нужно:

1. Подготовить документы;
2. Подготовить к продаже дом;
3. Разместить продающее объявление;
4. Найти покупателя и взять у него задаток;
5. Оформить сделку в Росреестре и заплатить налог.

Содержание

Что выгоднее: продавать дом самому или через агентство

За последние 10 лет образовалось такое количество риэлторских агенств, что сосчитать их стало невозможно. В одной только Москве их больше 2-х тысяч! Даже профессиональный праздник появился по инициативе Московской гильдии — день риэлтора (19 декабря).

Допустим, вы по совету знакомых, либо рекламы в интернете, выбрали агентство, заключили с ним договор и стали ждать, когда вам приведут покупателя. Сколько продлится ваше ожидание? Месяц? Два? А, может полгода? Напрасным будет искать в договоре сроки продажи — скорее всего они расплывчаты или составлены с большими юридическими оговорками. Конечно, можно расторгнуть договор из-за затянувшихся сроков, но как это сделать официально, если в договоре они не прописаны? Скорее всего — никак.

Совет 1 — не рассчитывайте продать дом через агентство недвижимости быстрее, чем при самостоятельной продаже. Люди охотнее покупают недвижимость напрямую у собственника.

Кроме того, существует блестящая юридическая уловка – «согласование стоимости продаваемого объекта». То есть стоимость вашего дома будут определять якобы независимый оценщик, который, скорее всего, по-совместительству будет сотрудником агенства. Такая оценочная стоимость будет явно ниже рыночной. К вопросу, как самостоятельно оценить дом перед продажей, мы еще вернемся.

Также, риелторы могут «левачить» — то есть кроме комиссии с продавца (1-5% от суммы сделки), агенства (особенно топовые) любят брать скрытую комиссия еще и с покупателя, увеличивая тем самым стоимость вашего объекта и, как следствие, сроки.

И последнее — придя в агентство недвижимости, вы не знаете, кто будет работать по вашей сделке, а если и узнаете, то никто вам не скажет — опытный это специалист или стажер, который будет учиться искусству продажах на вашем объекте.

Совет 2 — самостоятельная продажа дома выгоднее, чем продажа дома через агентство минимум на 50 тысяч рублей (это комиссия самого скромного агенства).

Какие документы нужны при продаже дома

Начните продажу дома с подготовки документов:

1. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
2. Нотариальное согласие супруга на продажу дома;
3. Акт ввода дома в эксплуатацию;
4. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по имущественным налогам;
5. Справка из Управляющей Компании (ЖЭК) об отсутствии задолжности по коммунальным платежам;
6. Разрешение на строительство и проект дома (если есть);
7. Выписка из ЕГРН. Документ хоть и платный, зато очень полезный в процессе продаже. Например, помогает документально подтвердить покупателю свое право на владение домом, а также убедить в отсутствии арестов, обременений и других проблем с домом и земельным участком. Другими словами: официальная выписка из Росреестра помогает в принятии решения о покупке.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Как подготовить дом к продаже

Подготовка дома может стать и увлекательным занятием, которое откроет в вас и дизайнера, и архитектора, и мастера на все руки. Сделайте дом привлекательным и выделяющимся на фоне остальных каким-то неповторимым штрихом. Это может быть флюгер на крыше, красивая кованная калитка, свежевыкрашенный забор, уютная скамейка или модный почтовый ящик рядом со входом. В доме и рядом с домом должна быть чистота и ухоженность.

Несколько простых советов:

• Перед продажей дома, рекомендую сделать небольшой косметический ремонт: избавьтесь от трещин, пятен, сколов, царапин, подклеить обои, побелить потолки и тд;
• Самые заметные места в доме украсьте яркими шторами, вазой с цветами или настенным бра;
• Подчеркните положительные стороны комнат и помещений. К примеру, одна солнечная, другая — уютная, третья — идеальна для библиотеки или кабинета, если туда перенести стол и поставить несколько полок;
• Посмотрите на собственный дом глазами покупателя.

Совет 3 — психологи утверждают, что люди принимают решение о покупке в первые 15 секунд, поэтому заинтересуйте покупателя еще на подходе к дому.

Примерно так должен выглядеть фасад готового к продаже дома

Как рассчитать оптимальную стоимость дома

Правильная оценка дома перед продажей — половина успеха. Переоценка своей недвижимости приводит к потери времени, а недооценка — лишает денег, которых, как известно, много не бывает.

Совет 4 — имейте в виду, что стоимость вашего дома определяется только уровнем жизни вокруг него. Дорогой ремонт, красивый сад или бассейн в вашем доме — не являются решающими факторами при продаже. Другими словами: чем богаче ваши соседи, тем дороже ваш дом.

Существуют два подхода оценки стоимости недвижимости:

1. Затратный подход, который состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного дома с учетом его износа;
2. Сравнительный, где вы сравниваете свой дом с такими же домами, выставленными на продажу. Чем больше найдете сравнений, тем точнее сможете определить рыночную цену.

Совет 5 — в процессе общения с покупателем выясните истинные причины покупки и сделайте на них акцент. Если покупатель любит баню — не забудьте показать ему место, где баню можно построить.

Факторы влияющие на стоимость дома (по важности)

1. Юридическая чистота (есть все необходимые документы, дом свободен от прав третьих лиц, никому не заложен и под арестом не значится);
2. Район проживания (чем богаче ваши соседи — тем дороже ваш дом);
3. Местоположение дома (экология, ландшафт, начало улицы или конец, близость водоема или парка, удаленность от трассы);
4. Техническое состояние дома (год постройки, изношенность, внешний вид);
5. Инженерные сети (отопление, электричество, газ, водопровод, канализация, интернет);
6. Инфраструктура вокруг дома (подъездные пути, магазины, школа, детский сад, больница);
7. Готовность к сделке (в доме никто не прописан и никто не живет).

Совет 6 — помните, что ключевыми факторами для покупателя будут не его достоинства дома, а его недостатки. Заранее оцените обстоятельства, которые могут заставить вас пойти на скидку (шум проходящих электричек, плохая дорога, железистая вода и т.д.) и увеличьте цену на размер предполагаемой скидки.

Как подать эффективное объявление о продаже

Для начала известите соседей и знакомых о своих намерениях — шанс продажи через «сарафан» достаточно высокий. Но самый эффективный способ продать дом — разместить объявление в интернете (время объявлений в газетах прошло — не тратьте свое время).

1. Зарегистрируйтесь на сайте Avito.ru и получите доступ в личный кабинет. Бесплатно разместить в рубрике «недвижимость» можно будет только одно объявление, но нам больше и не надо;
2. Сделайте 10-15 фотографий в высоком разрешении. Кроме того рекомендую снять видео, но добавить видео на Авито можно только в виде ссылки на YouTube, а это не всегда удобно;
3. Внимательно выбирайте местоположение дома на карте. Если дом рядом с окружной дорогой, можно указать, что дом расположен в черте города и увеличить тем самым количество просмотров объявления;
4. Существуют платные услуги, с помощью которых вы можете выделить свое объявление цветом или добавить рамку, но я не советую тратить на это деньги. Единственное, что работает — это поднятие в поиске. Делать поднятие лучше в понедельник или вторник, когда максимальная активность пользователей;
5. Указывайте в объявлении только технически важную информацию: наличие коммуникаций, инфраструктуры, тип материала стен, вид кровли, год постройки, этажность, площадь, размеры, количество комнат и санузлов. Фразы типа: живописное место, тихо, уютно, красиво — в описании объявления лишние. Это сугубо ваше личное мнение, пишите только факты. Кроме того не используйте шаблонные фразы типа: срочно, торг, посредников не беспокоить, но обязательно укажите, что собственником являетесь вы;
6. Указывайте в объявлении реальную стоимость дома и уж точно не стоит размещать объявление без цены. Нет цены — нет спроса;
7. Не дублируйте объявления на одном и том же сайте, а если увидите, что ваш объект продает еще кто-то кроме вас, не стесняйтесь пожаловаться на объявление-дубликат в поддержку Авито.

Пример объявления: Продам дом из газосиликатных блоков 2009 года постойки. 2 этажа + мансарда. 1-й этаж: кухня — 20 кв/м, гостевая спальня — 15 кв/м, гостевой санузел — 3 кв/м,. 2-й этаж: спальня — 20 кв/м, детская спальня №1 — 15 кв/м, детская спальня №2 — 15 кв/м, санузел с ванной — 10 кв/м. Автономное газовое отопление, центральное водоснабжение и канализация. Асфальтированная дорога до участка. Сделан качественный ремонт, установлена итальянская сантехника. Двор выложен плиткой, посажены плодовые деревья, есть зона барбекю и баня на дровах. В собственности больше 5 лет. Собственник.

Совет 7 — чем больше будет показов дома, тем быстрее будет продажа. Старайтесь перевести в показ каждый входящий звонок от потенциального покупателя.

За какое время реально продать дом

Итак, вам начали звонить потенциальные покупатели в перемешку с риэлторами. По моим наблюдениям, чтобы найти реального покупателя, придется сделать от 5 до 20 показов, то есть получить от 10 до 50 входящих звонков. Планируйте потратить на продажу загородного дома от 2 до 6 месяцев.

Кроме того, будьте готовы в течение 2-х недель (обычно такой срок предоставляют для передачи дома новому владельцу) выписаться и выехать из проданного дома.

Совет 8 — если продажа затягивается, снижайте цену, либо снимите дом с продажи и выставите снова в высокий сезон (март-апрель и октябрь-ноябрь).

Покупатель найден, цена за дом установлена, осталось лишь правильно оформить продажу дома в Росреестре. Для обеих сторон это последний и самый ответственный шаг.

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Какие налоги с продажи дома придется платить

Налоговым законодательством РФ предусмотрена оплата подоходного налога при продаже недвижимости физическими лицами (НДФЛ), владеющими ею менее трех лет в размере 13% от стоимости, указанной в договоре купле-продажи или от 70% кадастровой стоимости, если в договоре указана меньшая сумма.

Совет 9 — иногда выгоднее продать дом дешевле, чем ждать покупателя по нужной вам цене. Так вы будете уже с деньгами, которые можно положить в банк под проценты и со временем отбить потерю в стоимости. Если предлагают деньги — деньги нужно брать.

В заключение

Самостоятельная продажа дома — это не только выгодно, но и полезно. Один раз пройдя этот «путь», вы навсегда закрепите за собой навыки продавца, которые обязательно пригодятся вам будущем.

И еще один совет:

Совет 10 — следите за глобальными движениями цен на недвижимость, чтобы продавать свои объекты, когда они стоят дорого и покупать обратно, когда недвижимость стоит дешево. Нельзя рассчитывать на вечный рост.

Как быстро продать загородный дом: инструкция для собственника

Продажа загородного дома — процесс сложный и трудоемкий. От правильности действий продавца во многом зависит, придется ли ждать сделки месяцами или же собственность быстро найдет покупателя. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовиться к продаже загородного дома.

Эксперты в статье

• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
• Ольга Фрик, нотариус, член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями

Как подготовиться к быстрой продаже

Шаг 1 — подготовить пакет документов. Не нужно рассчитывать, что «само найдется», наоборот — в этом деле важна каждая бумажка. Отсутствие какого-либо документа может затормозить и даже сорвать сделку.

«Главное — это документы, которые подтверждают ваше право собственности на продаваемый объект. До 2016 года выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права. Можно получить выписку из ЕГРН, там содержится вся информация о продаваемом объекте», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Важный момент — если продавец женат/замужем, а продаваемый объект приобретался в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие на сделку от второго супруга. Также нужны справки о том, что продавец не имеет долгов по коммунальным услугам и по взносам перед управляющей компанией поселка или перед правлением СНТ.

Шаг 2 — если участок не размежеван, следует провести межевание. Для этого надо обратиться к специализированному кадастровому инженеру. Ведь главная цель продавца — представить покупателю чистый объект без проблем и дополнительных затрат.

Какие документы нужно подготовить:

• паспорт продавца;
• свидетельство о регистрации или расторжении брака;
• нотариально заверенное согласие супруга на сделку или копия брачного договора;
• документы, подтверждающие право собственности (например, договор дарения или свидетельство о праве на наследство и др.);
• справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и подтверждение уплаты членских взносов в садовом товариществе;
• справку об отсутствии зарегистрированных в доме, если дом находится на землях населенных пунктов и/или имеет статус жилого;
• документы, подтверждающие проведение межевания и определяющие границы участка. Процедура межевания долгая, поэтому заняться этим лучше за несколько месяцев до выставления дома на продажу.

Ольга Фрик, нотариус:

— Продавец загородной недвижимости должен подготовить документы не только на загородный дом, но и на земельный участок, на котором он расположен, поскольку в соответствии с законом здания, строения или сооружения не могут быть отчуждены без земельного участка. Кроме того, если продавец недвижимости состоит в браке или состоял на момент приобретения недвижимости, то потребуется также оформить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на сделку. Брачный договор или соглашение о разделе имущества, которыми изменен режим совместной собственности супругов, отменяет эту обязанность.

Шаг 3 — надо навести порядок на участке и в доме, выкинуть старые и ненужные вещи, скосить траву, разобрать завалы на участке. Покупатель должен увидеть максимально готовый к сделке объект.

«Если мы говорим о доме не под снос, в жилом состоянии, то цель подготовительных мероприятий та же — чистота, порядок, доступность для осмотра. Можно провести мелкий ремонт, обязательно разобрать все вещи и убрать лишнее. Перед просмотрами желательно убирать личные вещи, чтобы у покупателя не складывалось впечатление, что он вторгся в чужую собственность», — говорит Юлия Дымова.

Шаг 4 — определить рыночную цену. Даже в одном поселке могут быть совершенно разные цены предложения. Поэтому необходимо посмотреть цены на интернет-площадках, опросить продавцов, проживающих рядом, важно учитывать нюансы каждого продаваемого объекта. Например, дом площадью 250 кв. м из кирпича на участке 25 соток у леса будет стоить существенно дороже, чем каркасный дом площадью 70 кв. м у дороги и на участке в восемь соток.

Шаг 5 — сделать фотографии дома. Они должны быть информативными и достоверными. В кадре не должно быть лишних людей и личных вещей. Лишними в кадре будут мусор или грязная посуда. У потенциального покупателя также не должно возникать ощущения, что снимки сделаны специально в потемках, чтобы скрыть какие-то изъяны.

Шаг 6 — выложить объявление о продаже на популярных интернет-площадках. Если цена лота адекватная, то начнутся звонки от потенциальных покупателей. Эксперты предупреждают, что надо быть готовым к тому, что далеко не все звонки будут по делу. Важно уметь отфильтровывать ненужные звонки, не раздражаться при общении с потенциальными покупателями и готовиться отвечать на самые разные вопросы.

Как правильно провести показ

Показ дома — один из самых важных этапов подготовки продажи. Не следует затягивать переговоры, лучше, если потенциальный покупатель как можно скорее посмотрит дом. При личной встрече рекомендуется быть спокойным, доброжелательным, но не говорить без остановки. Вряд ли покупателя, который приехал осматривать дом, интересуют история семьи продавца и другая лишняя для него информация. Надо соблюдать обычный этикет, не стоит оказывать излишнее давление или пытаться скрыть недостатки. Главная задача продавца — показать себя честным человеком, с которым можно иметь дело, рекомендуют риелторы.

Шаг 7 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении обычно указывают стороны сделки, полную стоимость объекта, размер аванса и другие параметры.

Шаг 8 — подписание сторонами договора купли-продажи, регистрация сделки и получение денег.

Как оформить сделку

Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.

«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.

Как вести расчеты

Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.

По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.

«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.

Как продать квартиру: пошаговая инструкция оформления выгодной сделки

Как выгодно продать квартиру самому? Стоит ли обратиться к риэлтору? Как не потерять в деньгах и быстро найти надежного покупателя? На эти и другие вопросы отвечает JCat.Недвижимость.

Решение о продаже квартиры может быть взвешенным или спонтанным. Независимо от этого, продавцу важно тщательно продумать все условия заключения сделки. Даже если деньги нужны срочно, лучше потратить несколько дней на подготовку, чем жалеть о невыгодном решении.

JCat.Недвижимость предлагает руководство «Как продать квартиру: пошаговая инструкция». Оно должно стать путеводителем каждого, кто планирует заключить договор купли-продажи.

1. Шаг 1. Выбор способа продажи
2. Шаг 2. Выбрать риэлтора
3. Шаг 3. Оценка недвижимости
4. Шаг 3. Оформление документов
5. Шаг 4. Поиск покупателей
6. Шаг 5. Показ квартиры
7. Шаг 6. Составление договора и финансовые операции
8. Дополнительные советы

Шаг 1. Выбор способа продажи

Есть всего два варианта на выбор: делать все самостоятельно или поручить дело специалистам. Как правильно продать квартиру: сделать все самому или обратиться в риэлторское агентство?

Правильного ответа нет. Выбор зависит от возможностей продавца. Если есть желание и достаточное количество свободного времени, вполне реально найти покупателя и оформить все документы на квартиру своими силами. Особенно этот вариант подходит в случае, если покупатель уже есть, например, квартиру хочет купить родственник или знакомый человек. Но даже в этом случае нельзя терять бдительность: грамотное юридическое оформление — не оскорбление чувств близкого человека, а обязательная подстраховка на случай непредвиденных обстоятельств. При самостоятельной продаже можно сэкономить на комиссии посреднику. Это может быть очень приличная сумма, особенно если квартира стоит дорого.

Услуги риэлтора — это идеальный выход для продавцов, которым физически некогда заниматься продажей, а также при страхе совершить ошибку.

В таком случае собственнику нужно только найти посредника, которому можно доверять, и быть готовым заплатить за его работу от 2 до 6% стоимости квартиры. Зато с владельца снимаются все заботы: ему не нужно искать покупателей, бегать по различным инстанциям и можно даже не ходить на просмотры. Единственное, что не сможет сделать риэлтор, — это оформить документы, которые выдают только собственнику недвижимости.

Шаг 2. Выбрать риэлтора

Допустим, вы выбрали вариант помощи специалиста в этой сфере. Теперь нужно не только найти посредника, но и оценить, насколько он компетентный, порядочный и опытный для того, чтобы оформить выгодную продажу. Лучше всего обратиться к эксперту, который уже помог кому-то из знакомых. Если таких вариантов нет, то стоит встретиться с несколькими специалистами «из объявлений», чтобы понять, с каким человеком будет комфортнее работать. При личной встрече можно попросить показать документы об образовании и квалификации, поделиться успехами продаж и решения подобных случаев. Дополнительное подтверждение компетентности риэлтора — его участие в заседаниях профессиональных сообществ, повышение квалификации, участие в различных мероприятиях в качестве эксперта.

Шаг 3. Оценка недвижимости

Как выгодно продать квартиру? При продаже недвижимости очень важно не прогадать с ценой. Завышенные ожидания часто приводят к тому, что риэлторы в течение нескольких месяцев безуспешно пытаются найти покупателя, и в итоге продавец соглашается на цену значительно ниже, чем можно было бы поставить изначально.

Для людей, которые никак не связаны с недвижимостью, вопрос об ожидаемой выручке загоняет в тупик. Чтобы этого избежать, лучше «прицениться» заранее. Сделать это можно на сайте Федеральной службы государственной статистики.

Но нельзя просто скопировать «ценники» оттуда, поскольку окончательная стоимость недвижимости зависит не только от площади жилья, но и от дополнительных факторов. Среди них:

• район расположения квартиры;
• удаленность от центра города;
• инфраструктура в микрорайоне;
• тип дома;
• этаж квартиры;
• количество комнат;
• особенности планировки;
• стоимость коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно сформировать цену на квартиру, нужно найти максимально похожие объекты на рынке недвижимости. В объявлениях можно посмотреть их срок давности. Это покажет реальный спрос на такие предложения.

Конечно, лучше обратиться к специалистам по оценке недвижимости, чтобы не прогадать с ожидаемой выручкой.

Кроме того, если продажа терпит, можно попробовать поднять цены и посмотреть на реакцию желающих приобрести жилье.

По подсчетам экспертов в сфере недвижимости, правильно подобранная цена привлекает около 60% потенциальных покупателей.

Шаг 3. Оформление документов

Чтобы сделка состоялась, важно побеспокоиться о документах на объект недвижимости. Любые неточности в сборе официальных бумаг могут удлинить время сделки и отпугнуть покупателей.

Все документы для продажи квартиры делятся на обязательные и дополнительные. Их может запросить регистратор сделки, попросить покупатель или потребовать банк.

Документы, без которых нельзя заключить сделку купли-продажи:

• паспорта всех собственников квартиры (для детей — свидетельства о рождении);
• договор между продавцом и покупателем;
• разрешение опекунского совета — в случае, если есть несовершеннолетние собственники квартиры;
• согласие супруга или супруги — нотариально заверенный документ нужен, если недвижимость была куплена в браке;
• доверенность — если делами продажи занимается не собственник.

• свидетельство о праве собственности, если продавец стал собственником квартиры до 2016 года;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги;
• подтверждение отсутствия долгов по оплате коммунальных счетов;
• справка о том, что перепланировка сделана на законных основаниях.

Позаботьтесь о документах заранее. Их оформление может занять так много времени, что покупатели не дождутся и найдут другой вариант квартиры.

Шаг 4. Поиск покупателей

Продавцу придется продумать виды рекламы и подключить маркетинговый талант, чтобы грамотно составить объявление.

Основные ключи к успеху:

• качественные фотографии — освещение, композиция, выбор объектива могут сыграть важную роль в привлечении покупателей;
• объявление с подробностями о преимуществах и технических характеристиках квартиры;
• поиск правильной площадки для объявления;
• размещение рекламы в печатных изданиях, расклейка объявлений на досках — все еще есть люди, которые не пользуются соцсетями.

Объявление должно быть коротким, но содержательным. Все факты желательно подкрепить удачными фотографиями, чтобы покупателю сразу захотелось посмотреть на квартиру лично.

Шаг 5. Показ квартиры

Кульминация знакомства покупателей с квартирой — это личная встреча. Риэлторы знают, насколько важно «зацепить» клиента во время показа. Нужно подготовиться к встрече: привести в порядок не только квартиру, но и придомовую территорию, подъезд, лестничную площадку. Минимальная уборка и яркие лампочки в подъезде могут стать дополнительным преимуществом для покупателя при выборе между несколькими вариантами.

Заранее подумайте, какие в квартире есть недостатки, как их можно «сгладить». Также стоит сразу определиться с минимально допустимой ценой, чтобы во время переговоров и торга не поддаться на давление покупателей. Проявите заботу, станьте для претендентов на квартиру друзьями и советчиками, не давите и не навязывайтесь. После просмотра спросите о впечатлениях, а через несколько дней напомните о себе звонком или сообщением.

Один из действенных лайфхаков — показ квартиры сразу нескольким потенциальным покупателям. В такой ситуации срабатывает конкуренция: это может подтолкнуть к покупке.

Шаг 6. Составление договора и финансовые операции

Еще один важный этап — это расчет за квартиру. В этих вопросах лучше проконсультироваться со специалистом: нотариус поможет составить договор о передаче задатка или аванса, расписку о расчете покупателя и сам договор купли-продажи. Именно договор необходимо передать в Росреестр для регистрации сделки.

Передача денег должна быть безопасной: важно не распространяться даже родственникам о дате и времени сделки. Лучше всего производить финансовые операции с помощью нотариуса: покупатель может рассчитаться наличными в кабинете у специалиста или произвести передачу денег через специальный счет специалиста. Еще один надежный способ расчета — услуга банковской ячейки.

Дополнительные советы

Не стоит забывать о том, что на каждом из этапов продавца могут подстерегать мошенники. Главное, чтобы передача денег за квартиру состоялась до подписания договора купли-продажи, иначе уже бывший собственник недвижимости рискует остаться без средств за нее. В любой непонятной ситуации лучше обратиться за помощью к юристам и специалистам по недвижимости: оплата их услуг не сравнится с суммой, которую можно потерять при неудачной сделке.

Продажа недвижимости — это искусство, поэтому к каждому из этапов нужно подойти не только с умом, но и с душой. Тогда выгодная сделка не заставит себя ждать.

Как продать дом с земельным участком

Чем отличается продажа дома с земельным участком от продажи квартиры и как подготовить дом к продаже. В этой инструкции мы расскажем, какие шаги нужно предпринять, чтобы быстро и выгодно продать дом с земельным участком.

Чем процедура продажи дома с земельным участком отличается от продажи квартиры?

По действующим правилам, загородный дом нельзя продать отдельно от участка. Поэтому потребуется собрать дополнительные документы и использовать несколько иную форму договора . Необходимо отдельно прописать характеристики дома и участка (цена дома, цена участка и общая сумма сделки). Без этих условий договор считается недействительным.

Что нужно сделать до продажи дома с участком?

Прежде всего, следует убедиться, что границы вашего участка установлены и недвижимость стоит на кадастровом учете. Это можно сделать онлайн помощью публичной кадастровой карты на сайте Росреестра.

Если данных об объекте недвижимости нет в базе Росреестра, сначала придется провести межевание, поставить его на кадастровый учет, а потом уже оформлять сделку.

Подробную инструкцию о том, как определить границы участка можно прочитать здесь.

Обязательно ли определять границы земельного участка (проводить межевание), чтобы продать загородный дом?

Проводить межевание не обязательно, если корректные данные о вашем доме и участке уже содержатся в базе Росреестра. Собственность на эти объекты недвижимости подтверждается выпиской из ЕГРН.

Как рассчитать рыночную стоимость дома с земельным участком?

Есть два способа рассчитать рыночную цену дома с участком: обратиться к профессиональным оценщикам или провести эту работу самостоятельно. В первом случае для оценки стоимости недвижимости вас посетит специалист. При поиске оценщика выбирайте специалистов, состоящих в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), и обращайте внимание, чтобы их деятельность была застрахована. В результате вы получите на руки документ, который можно будет показать покупателю, — это поможет развеять сомнения покупателя в справедливости оценки (если такие возникнут). Услуги оценщика по оценке дома с земельным участком обойдутся в несколько тысяч рублей в зависимости от географического расположения дома и расценок конкретного оценщика или компании.

Чтобы определить цену на дом с земельным участком самостоятельно, проанализируйте похожие объявления на сайтах по продаже недвижимости. Обращайте внимание, за сколько в среднем продаются дома схожей площади из похожих материалов (например, летний дом из бруса в Подмосковье на участке размером 10 соток, с подведенным электричеством и газовым отоплением).

Какие факторы влияют на цену дома?

На цену дома влияют следующие факторы:

• географическое расположение дома и его удаленность от города или ближайшего населенного пункта;
• готовность дома для круглогодичного или только летнего проживания;
• этажность и общая площадь дома, его состояние (год постройки), подведенные коммуникации;
• инфраструктура (в том числе качество дороги и наличие продуктовых магазинов в пешей доступности);
• дополнительные постройки на участке, например, сарай или баня;
• экология и природа, например, есть ли поблизости река, озеро или лес, насколько живописны пейзажи и впечатляет ли вид из окна и другие факторы;
• площадь земельного участка.

Привлекать ли к продаже риелтора?

Нанимать риелтора имеет смысл, если вы хотите максимально быстро продать дом, у вас нет времени самостоятельно заниматься поиском покупателей и подготовкой документов, а также если вы впервые проводите сделку по недвижимости и не хотите разбираться в деталях.

Однако стоит учитывать, что услуги риелтора не бесплатны. Чем дороже недвижимость, тем больше вы отдадите за сопровождение ее продажи: агенту положены как минимум 3% от суммы сделки, а если дом загородный — комиссия может возрасти до 6–10%.

Провести сделку по продаже дома с земельным участком можно и самостоятельно. Это потребует немного больше времени, зато сэкономит деньги. Такой вариант будет не менее надежным, если вы готовы лично изучить все подробности процесса.

Как найти покупателя на дом с участком?

Чтобы найти покупателя, используйте все возможные методы продвижения своего объявления о продаже дома. Разместите объявление о продаже на профильных сайтах. Чтобы выделиться среди похожих объявлений, используйте качественные фотографии своего дома. Пишите подробно, но по делу. Используйте стиль обращения к покупателю — это поможет вызвать доверие к себе на начальном этапе.

Также можно опубликовать объявление в соцсетях и попросить знакомых поделиться постом. Если вы найдете покупателя среди знакомых, возможно, вам будет проще договориться о сделке благодаря большему доверию, чем с незнакомцем.

Наконец, можно использовать «аналоговый» способ продвижения объявления о продаже: вывесить на воротах, в окне или на балконе плакат «Продаю» и указать свой номер телефона. Так у покупателя будет возможность сразу увидеть товар лицом.

Что указать в объявлении о продаже дома?

В объявлении приведите подробную информацию о доме, документах, проекте, а также подведенных коммуникациях. Укажите, в каком году построен дом, из каких материалов и по какому проекту, какова его площадь, сколько в нем этажей, сколько лет он находился в вашей собственности. Уделите отдельное внимание коммуникациям: распишите, чем отапливается дом, есть ли в нем канализация, в порядке ли документы на строительство и подведение коммуникаций. Есть ли в доме электричество и газ? Если нет, по каким причинам, электрифицирован и газифицирован ли район, какие есть альтернативы. всё это даст будущему покупателю понимание трудностей, с которыми ему предстоит столкнуться.

Обозначьте кадастровый номер дома и участка, чтобы покупатель мог посмотреть исходные данные. Этот номер можно предоставлять по запросу, но, если у покупателя большой выбор, это даст вам преимущество.

Приложите к объявлению качественные фотографии дома и участка — желательно делать их в светлое время суток, в солнечную погоду. Перед съемкой наведите порядок в доме, сделайте так, чтобы он выглядел привлекательно для будущего покупателя.

Какие документы потребуются для продажи дома с участком?

Готовить дом с участком к продаже лучше начинать заранее. Иногда только сбор документов может растянуться на несколько месяцев. Чтобы оформить сделку, вам потребуется собрать следующий комплект документов:

договор не менее чем в двух экземплярах и один экземпляр для Росреестра;

оригиналы паспортов участников сделки (продавца и покупателя) или их представителей;

нотариально заверенная доверенность на проведение сделки, если сделку проводят представители сторон;

нотариально заверенное согласие супруга владельца недвижимости, если продавец состоит в браке, или документ, подтверждающий, что имущество не является совместной собственностью супругов (например, брачный договор, соглашение о разделе имущества или решение суда о разделе имущества и определении долей супругов);

выписка из ЕГРН;

документ, подтверждающий право собственности владельца на имущество (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство);

письменное согласие банка, если объект находится в ипотечном залоге;

согласие органов опеки на отчуждение имущества, если сделка затрагивает права несовершеннолетних.

Как заключить договор купли-продажи дома с земельным участком?

После того как покупатель найден, можно начинать составлять договор .

Шаг 1. Составьте договор дома с земельным участком.

Договор обязательно должен содержать следующие пункты:

• паспортные данные продавца и покупателя;
• обязанность продавца передать покупателю права собственности на жилой дом и земельный участок и их технические характеристики: адрес, площадь, количество этажей, а также реквизиты документов, подтверждающих право собственности продавца на эти объекты;
• сумму сделки, цену дома и участка и условия передачи денег от покупателя продавцу;
• обязательства сторон, например, обязанность продавца нести расходы, связанные с продажей недвижимости и уплатой коммунальных услуг до подписания акта объектов;
• ответственность сторон, например, размер неустойки в процентах от стоимости имущества, которую продавец будет за нарушение сроков передачи жилья;
• реквизиты и подписи сторон.

Шаг 2. Подпишите два экземпляра договора (по числу сторон сделки) и еще один экземпляр для Росреестра.

Заверять такой договор у нотариуса необязательно, если только сделка не затрагивает интересы несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан, а недвижимость не находится в долевой собственности.

Шаг 3. После проведения сделки составьте передачи имущества, в котором будут описаны передаваемое имущество и сроки его передачи. Такой акт может иметь произвольную форму.

Шаг 4. Зарегистрируйте оформление собственности в Росреестре. Для этого вместе с документами можно обратиться в МФЦ или территориальное подразделение Росреестра.

Шаг 5. После рассмотрения документов (обычно занимает 10 дней) вы получите выписку из ЕГРН.

Какие налоги придется заплатить с продажи дома?

Если дом и участок находились в собственности менее 5 лет, при их продаже придется заплатить в налоговую службу 13% от дохода, который вы получили от продажи.

С 1 января 2022 года изменится ставка НДФЛ с 13% до 15% для тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год. По повышенной ставке будет облагаться только та часть доходов, которая превышает указанный предел.

Таким образом, если после гражданин продает имущество за 5 млн рублей или дешевле, то для него ничего не поменяется, он заплатит 13%. Если же он продаст квартиру дороже, то повышенный налог в 15% придется заплатить со сверхдохода. А с оставшихся 5 млн рублей — все те же 13%.

В какой момент нужно подать декларацию об уплате налога?

Декларацию об уплате налога следует подавать до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, а деньги перевести в Налоговую службу до 15 июля.

В каких случаях платить налог не нужно?

Продавец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже дома с участком, если:

• объекты недвижимости приобретались до 1 января 2016 года, а общий срок владения ими составляет минимум 3 года — в этом случае владельцу недвижимости достаточно подать заявление об освобождении от выплат вместе с сопровождающими документами на дом и участок в местное отделение ФНС;
• недвижимость приобретались после 1 января 2016 года и на момент продажи находится в собственности владельца более 5 лет;
• стоимость участка в собственности — менее 1 млн рублей (можно применить налоговый вычет на сумму до 1 млн рублей, поэтому сумма налога будет равна нулю);
• недвижимость продана за меньшую стоимость, чем приобретена, и тому есть подтверждающие документы.

Пошаговую инструкцию, как уплатить налог с продажи квартиры, читайте в инструкции спроси.дом.рф.

Как быстро продать дом — пошаговая инструкция + советы по подготовке жилища к продаже

Приветствую вас, уважаемые читатели! С вами консультант сайта «Хитер Бобер» Александра Кадынцева.

Продажа дома — процесс, требующий от владельца недвижимости недюжинных усилий, времени, базовых знаний рынка недвижимости и предельной внимательности. Тем не менее, выгодно и грамотно продать дом сможет каждый — главное, подойти к делу максимально ответственно.

Получили в наследство дом и намерены его продавать? Ищите жилье попросторнее? Перебираетесь в другой город?

Я расскажу вам, как выгодно продать дом, на что обращать внимание при оформлении сделки и с чего начать процесс продажи. Поехали!

1. Выгодно ли продавать дом через риэлтора?

Больше половины объявлений на сайтах недвижимости размещают агентства или частные риэлторы. Они охотно помогают с продажей жилья, зарабатывая на продавце и покупателе. Сначала агенты берут проценты за свои услуги, затем — разницу, полученную от намеренного завышения цены.

Владельцы домов прибегают к услугами агентов в надежде, что это ускорит процесс. На деле он часто растягивается на неопределенное время.

Еще один факт, говорящий не в пользу агентств — оценку жилья проводят оценщики, «свои» для риэлторов, а значит она необъективна и часто занижена в интересах агентств.

Быстрее и выгоднее продать свой дом вы сможете, действуя самостоятельно. Даже если не получится быстро, как минимум, вам не придется оплачивать услуги третьих лиц.

2. Что влияет на стоимость?

Обычный покупатель ориентируется на среднюю стоимость на рынке. С одной стороны, он не хочет переплачивать, с другой — опасается слишком заманчивых цен, предполагая, что за ними стоят разные проблемы с недвижимостью, например, отсутствие документов, обременение.

Устанавливая цену на свое недвижимое имущество, нужно ориентироваться на аналогичные предложения на рынке, не забывая о факторах, непосредственно влияющих на ценообразование.

Юридическая чистота

Этот фактор подразумевает наличие всех документов установленного образца, подтверждающих ваше право распоряжаться недвижимостью. Также он предполагает, что дом не состоит в залоге у банка, не значится под арестом, права на него не будут оспаривать третьи лица. Имеет значение и то, есть ли обременение в виде ипотеки или аренды.

Если собственник жилья — ваш недееспособный родственник, вы вправе действовать от его имени, совершая сделку по доверенности. Такая сделка законна и оформляется нотариально. На руках у вас должна быть письменная доверенность, заверенная у нотариуса.

Район проживания

Оценивая свое имущество, стоит принимать в расчет и достаток соседей. Если вас окружают небедные дома, значит и ваш кров заслуживает высокой оценки.

Имеют значение: близость от трассы, в начале или в конце улицы находится дом, размер двора, в котором он построен, местный пейзаж, особенности ландшафта.

Техническое состояние дома

Здесь во внимание принимается год постройки, внешнее и внутреннее состояние строения, наличие и исправность коммуникационных систем, форма участка, наличие дополнительных зданий во дворе (хозпостройки, времянки).

Ветхие строения обычно покупаются под снос и возведение нового жилья. Оценивая старый домик, который вот-вот развалится, ищите преимущества в расположении двора, близости к объектам инфраструктуры, красоте ландшафта.

Инфраструктура

На стоимость недвижимого имущества влияет его расположение относительно объектов инфраструктуры. Речь о магазинах, торговых центрах, остановках общественного транспорта, станциях метро, школах, детских дошкольных учреждениях. Немаловажно наличие хороших подъездных путей.

Повышают стоимость жилья культурные объекты, расположенные неподалеку. Если дом находится у знаменитой достопримечательности, посещаемой туристами, на его цену влияет не только географическое положение, но и потенциальный заработок на сдаче комнат постояльцам, приезжающим в туристические поездки.

Готовность к сделке

Это фактор означает, что объект готов к заключению сделки уже сегодня. В нем никто не прописан и (в идеале) никто не проживает. Здание прямо сейчас готово к въезду новых хозяев.

Готовность к сделке касается не только строения, но и его документации. Она должна быть в полном порядке, чтобы в процессе купли/продажи не возникло заминок и проблем.

Покупатель в любую минуту может напрямую спросить вас о недостатках жилья, причинах, по которым вы его продаете. Отвечать следует предельно честно, поскольку минусы все равно рано или поздно обнаружатся.

3. Как продать дом — пошаговая инструкция

Ваша задача сходу заинтересовать покупателя эффектным объявлением и поддержать созданное позитивное впечатление показом недвижимости.

Несколько простых шагов, которые нужно сделать до размещения объявления о торге, помогут вам подготовиться к процессу и представить свой товар в лучшем виде.

Шаг 1. Уберите в доме

Уборка в доме и на прилегающей к нему территории — «обязательная программа» предпродажной подготовки. Как минимум, вам не придется краснеть перед покупателями за слои пыли, разбросанные в доме предметы и его неопрятный вид.

Вы почувствуете себя увереннее, а значит, будете более убедительны, описывая качества своего дома, скорее заинтересуете новых потенциальных жильцов.

Шаг 2. Оцените недвижимость

Самостоятельно оценить свой дом вам поможет:

1. Географическое положение объекта. Коттедж в хорошем районе с развитой инфраструктурой дороже домика в отдаленной деревне.
2. Размеры и форма земельного участка. Просторное ровное подворье интересует клиентов больше, чем холмистая местность.
3. Возраст и состояние здания. Новый красивый дом гораздо дороже строений с полувековой «историей» и соответствующим состоянием.
4. Коммуникации. Наличие канализации, водопровода, интернета, Wi-Fi роутера, спутникового ТВ, газоснабжения, солнечных батарей — факторы, повышающие рыночную стоимость объекта.
5. Ландшафтный дизайн. Если дом окружает ухоженная территория, не требующая вложений — это должно быть отражено в стоимости объекта.

Оценивают жилье сравнительным и затратным методом. Сравнительный состоит в сравнивании здания с аналогичными объектами. Затратный — в подсчете расходов на приобретение земли, строительство дома и учете его износа. Если не хотите заниматься этим самостоятельно, наймите профессионалов.

Шаг 3. Приведите в порядок документы

До размещения объявления нужно подготовить следующие документы:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, на котором построен дом;
• кадастровый паспорт на землю и дом;
• выписка из домовой книги;
• нотариальное согласие на совершение купли/продажи от супруга или супруги;
• справка об отсутствии задолженности по имущественным налогам;
• выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Если продается дом, купленный за средства материнского капитала, необходимо получить разрешение на сделку от органов опеки. В противном случае Росреестр откажет в регистрации сделки.

ВНИМАНИЕ! С января 2018 года собственник частного дома не сможет его продать, если дом стоит на земельном участке без межевания и сведений о координатах участка нет в публичной кадастровой карте России.

Шаг 4. Подайте объявление о продаже

Например, на онлайн-досках. Самый популярный интернет-ресурс для торговли разными товарами, в том числе недвижимостью — Avito. Объявление здесь подается бесплатно, нужно только зарегистрироваться, правильно заполнить сведения о себе и составить текст.

Чтобы объявление работало на все 100, нужно:

1. Указать точное место расположения объекта.
2. Дать четкую техническую информацию (площадь дома, размеры участка, наличие коммуникаций, инфраструктуры) без субъективных оценок типа “красивый, «уютный», «в живописном уголке».
3. Описать характеристики — делайте это не сплошным текстом, а списком, чтобы покупатель мог увидеть интересующую его информацию даже при беглом просмотре.
4. Указать фактическую цену — не пишите вместо нее «подробнее по телефону», поскольку это наводит на мысль о дороговизне недвижимости.
5. Периодически поднимать его в списке, используя инструменты сайта.
6. Избегать стандартов типа «без посредников», «срочно».
7. Указать, что вы владелец, и что все документы у объекта в порядке.
8. Не оставлять несколько одинаковых объявлений на одном и том же сайте.
9. Добавить к описанию фотографии.
10. Подключить к поиску покупателей соседей, знакомых, коллег по работе.

Шаг 5. Выберите покупателя и заключите сделку

Поинтересуйтесь у покупателя о целях покупки, уточните сроки, в которые он готов заключить сделку, если сошлись с ним в цене. Оговорите с ним точную сумму, уточните способ расчета (наличный или безналичный).

Заключение сделки — самый важный момент для продавца и покупателя. Важно, чтобы все документы были заполнены правильно. Чтобы не допустить ошибок, обратитесь к опытному юристу. Желательно, чтобы денежный расчет новоиспеченный владелец жилья производил с вами в присутствии регистратора.

О том, как купить дом правильно, читайте в специальной статье.

4. Как подготовить дом, чтобы быстро его продать — полезные советы

Предпродажная подготовка — не только обязательный этап процесса продажи, но возможность попробовать себя в роли дизайнера. Подумайте, как освежить интерьер дома, сделать его запоминающимся.

Для этого не нужно больших финансовых вложений, но придется проявить фантазию и усердие.

Совет 1. Сделайте косметический ремонт

Сделайте косметический ремонт, чтобы убрать мелкие трещины и щели, поправить сломавшуюся розетку или кран в ванной. Освежить обстановку поможет смена обоев, новая обивка на мебели, чистка ковров. Учитывая, что продавать жилье в среднем приходится около полугода, следует периодически приезжать в дом, чтобы поддерживать в нем порядок.

Не забудьте о прилегающей территории. Уберите из двора весь мусор, ветки, приведите в порядок хозяйственные постройки, если таковые есть.

Совет 2. Подчеркните положительные стороны комнат

В каждом доме несколько комнат. Одна из них солнечная и теплая, из другой хороший вид, третья уютная и может стать библиотекой или домашним кабинетом. Подумайте о достоинствах каждой из комнат и подчеркните их.

Преимущества солнечной комнаты подчеркнут легкие яркие шторы, цветы на окнах. В комнате под кабинет наклейте светлые фотообои, повесьте небольшую книжную полку, поставьте вазу с искусственными цветами.

Обновите мебель в доме, независимо от того, предназначена она для продажи или нет. Деревянные элементы мебели можно заново залакировать, а на диван, кресла и стулья купить съемные чехлы.

Если в доме никто не живет, и он полностью готов к въезду новых хозяев, не нужно убирать из него комнатные растения, шторы, зеркала, предметы настенного декора до момента заключения сделки.

Ухоженный дом с жилой обстановкой располагает к себе покупателя больше, чем голые стены, пол и потолок. При этом в доме не должно быть ваших личных вещей. Обстановка в доме должна намекать на то, что он готов к заселению новых хозяев.

Совет 3. Посмотрите на дом глазами покупателя

Попробуйте поставить себя на место покупателя. На что вы обратили бы внимание, выбирая новый кров? Наверняка ваши «гости» захотят увидеть все уголки, включая кладовую, подсобные помещения, сараи, автомобильный гараж.

Приведите в порядок все, что в этом нуждается. Если вы произведете впечатление аккуратных хозяев, вы расположите к себе покупателя, вызовете его доверие.

5. Как правильно общаться с покупателями?

Общение с покупателем должно быть спокойным, ровным. Старайтесь не нервничать, не суетиться, не уводить разговор в другую сторону. Отвечайте на вопросы твердо и уверенно. Не извиняйтесь, если клиент указывает вам на недостатки вашего жилья.

Не стесняйтесь задавать вопросы, например, о цели покупки. Зная, с какой целью люди покупают жилье, вы сможете сделать акцент на интересах посетителей, представив свое предложение в самом выгодном свете.

Разберем, как это работает, на простом примере

Павел хочет купить небольшой загородный дом, чтобы использовать его как дачу или в перспективе переехать в него для постоянного проживания. Андрей продает дом (45 кв. м) на участке 10 соток в пригородном дачном массиве.

Павел хочет, чтобы на участке была баня, беседка для барбекю, маленькая детская площадка. Ничего этого на участке Андрея нет, но он показывает Павлу, где в его дворе можно построить баню, сделать беседку.

Для беседки подходит место, где Андрей с семьей жарит шашлык на мангале. Там нет сквозняка, не мешают соседские деревья, дым поднимается вверх, а не стелется по участку, нет пожароопасных предметов.

Для детской площадки Андрей предлагает свой молодой сад. Невысокие деревца уже дают тень, между ними легко встанет песочница, надувной бассейн, там удобно повесить гамак. Эта часть двора хорошо видна из окон. Присматривать за детьми родители будут, не выходя из дома.

Стоимость недвижимости Андрея ниже, чем цена участка, на котором, кроме жилого дома, есть баня и беседка. Купив его, Павел сэкономит некоторую сумму, которую сможет потратить на строительство бани и беседки.

Вероятность, что Павел совершит покупку, гораздо выше, чем в случае, если бы Андрей просто признал, что бани, площадки, красивого ландшафтного дизайна нет.

6. Продажа дома и налоги

Налоговое законодательство Российской Федерации предусматривает уплату 13% от суммы прибыли. Продавец должен владеть жильем не менее трех лет. Срок владения отсчитывается от момента покупки, с момента смерти прошлого владельца (при оформлении наследства), с нотариального оформления дарственной.

Срок владения участком и домом может быть разным, если участок покупался без строения, а дом строился в течение нескольких лет. В такой ситуации налог взимается только с продажи строения.

Сравнительная таблица налогообложения недвижимости (до изменений законодательства в 2016 году и после вступления в силу новых поправок):

— от общей суммы полученного дохода, которую уменьшили на 1 млн. руб.;

— облагается сумма полученного дохода, но не меньше чем 70% от кадастровой стоимости;

— имущество передается по наследству или по дарственной, и только между близкими родственниками;

— недвижимое имущество приватизировано;

Изменения законодательства, приведенные в таблице, актуальны на сегодняшний день. В этом году вступили в силу небольшие дополнения.

С 2018 года налог от продажи дачи рассматривается по-новому. Налоги взимаются отдельно от продажи земли и от продажи строения. Суммировать их нельзя.

Еще одно новшество этого года — налогообложение земли, оформленной в собственность в 2016-м году. Для нее срок, по прошествии которого налог не уплачивается, увеличен с трех до пяти лет.

Не платить налог можно, когда прибыли от продажи имущества нет, то есть недвижимость продается по той же цене, что и покупалась.

Дополнит затронутую тему полезный видеосюжет с советами экспертов о том, как действовать, если вы намерены продать свое недвижимое имущество:

7. Заключение

Сроки продажи недвижимости напрямую зависят от качества предпродажной подготовки, количества размещенных объявлений, показов жилья.

Что делать, если сроки торга затягиваются? Снижайте цену, пересмотрите свои объявления, измените их содержание с учетом опыта общения с потенциальными клиентами. Старайтесь сделать так, чтобы каждое общение по телефону переходило в показ недвижимости.

Ваше мнение: как выгоднее продать дом — самостоятельно или через риэлтора?

Желаем вам продуктивных торгов и удачных сделок! Если статья показалась вам интересной и полезной, пишите комментарии, делитесь с друзьями в соц.сетях. До новых встреч!

Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта “ХитёрБобёр.ru” (до 2019 г.)

Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».

Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.

Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа “Машук-2011”.

Дом сносят: что дадут взамен

Приобретение жилья в доме под реновацию несет немало и преимуществ. Эксперт в сфере недвижимости Марина Яковлева называет самые явные плюсы покупки такой квартиры.

Экономия семейного бюджета или инвестиция. Жилье в домах под реновацию стоит дешевле по сравнению с квартирами в новых домах. Купив такую, вы сможете сэкономить приличную сумму, а в итоге получите новое жилье. Такой обмен многие рассматривают как инвестицию.

Получение жилья большего по площади. Новые квартиры отличаются более просторными планировками. Можно получить жилье большего размера без дополнительных трат. Для многодетных семей и льготных категорий граждан предусматривается значительное увеличение метража. При выделении нового жилья будет задействован Закон Москвы №29 от 14.06.2006 года, согласно которому на каждого зарегистрированного гражданина приходится 18 «квадратов» жилплощади.

Ремонт «под ключ». Квартиры, полученные по программе реновации, предоставляются с отделкой, тогда как квартиры в новостройках обычно продаются без ремонта.

Новая квартира в районе с хорошей инфраструктурой. Дома под реновацию расположены в развитых районах со всей необходимой инфраструктурой. Переехав в квартиру по программе реновации в этом же районе, вы получите не только новое жилье, но и доступ ко всей инфраструктуре: детские площадки, социальные учреждения и т.д.

Недостатки

Кроме очевидных рисков и явных преимуществ не забывайте о ряде минусов приобретения квартиры под реновацию.

• Вложить средства в новостройку на начальных этапах будет экономичнее. К тому же вы сами сможете выбрать локацию.

• У вас нет другого жилья? Тогда до переселения придется жить в старом доме. Ремонт делать бессмысленно, так как расходы никто не покроет.

• Не смогли дождаться переселения и решили вновь продать только что купленную квартиру под реновацию — придется заплатить 13% налог с выручки. Того требует закон, если жилье находится в собственности менее пяти лет.

• Если в старой квартире сделан дорогостоящий ремонт, его стоимость не будет компенсирована.

• Продать предоставленную по программе реновации квартиру сразу не получится, так как из-за существующей бумажной волокиты процесс оформления в собственность может затянуться.

• Если квартира будет находиться в собственности менее пяти лет, то придется при продаже оплатить НДФЛ налог, который составляет 13% от стоимости жилья.

— Покупка квартиры в доме под реновацию представляет собой выгодный вариант инвестирования капитала. Человек сможет не только улучшить жилищные условия, но и получит больше средств, если решит продать новое жилье. Вместе с тем, необходимо подходить к процессу выбора квартиры максимально осмотрительно. В ней не должно быть скрытых жильцов, которые смогут претендовать на недвижимость, незаконных перепланировок и обременений. Потенциальному покупателю предстоит тщательно проверить документацию на приобретаемое жилье, — говорит председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим.

– При всех очевидных преимуществах покупки такого жилья, я такую недвижимость покупать бы не стала. Если вы приобретаете квартиру для личного проживания, то неизвестно, когда состоится ваш переезд в новую. Возможно, он и вовсе не произойдет. Законы меняются настолько часто, что нет уверенности в том, что программу не приостановят или не внесут поправки. С точки зрения инвестиций, я сама тоже инвестирую в недвижимость. И мне, как инвестору, важно понимать, в какие сроки я смогу «вытащить» свои вложенные деньги и сколько процентов годовых при этом заработаю. В этой же ситуации пока очень много неясностей и рисков, — считает основатель центра недвижимости «Приоритет» Марина Яковлева.

— Если сейчас покупать квартиру под реновацию в Москве, то тольку ту, которая стоит в первой очереди. Хотя сейчас стоимость многих квартир, которые попали под программу, завышена. За эти деньги можно купить в новостройке и уже точно знать в каком районе, — считает адвокат Юлия Кузнецова.

Реновация: как получить от властей лучшее жилье

Первые переезды по реновации уже состоялись. Далеко не всегда они были безоблачными. ЦИАН.Журнал проконсультировался со специалистами и составил подборку советов, как принимать квартиру в новостройке по реновации.

Власти сказали

В первую очередь ЦИАН.Журнал спросил совета в фонде реновации. И получил вот такой ответ от начальника отдела информационной политики и работы со СМИ Ирины Цибий: «Собственникам и нанимателям квартир в домах, включенных в программу реновации, предоставляются равнозначные квартиры. Вопрос о процедуре предоставления и приемке квартир жителями находится вне компетенции фонда реновации (Прим. – вопрос приемки станет для нас актуальным, когда будут введены первые дома фонда реновации, ближайший срок ввода – 2022 год)».

Представительница фонда также порекомендовала напрямую обратиться в уполномоченный орган – департамент городского имущества (ДГИ). ДГИ просто промолчал.

Итак, чтобы получение «реновационной» квартиры не вышло боком, а сама жилплощадь по недоразумению не оказалась меньше по размерам или хуже по содержанию, необходимо учесть ряд факторов.

Советы юриста

Фотосток. Дом реновации в Москве

ЦИАН.Журнал обратился за помощью к юристу. Адвокат коллегии адвокатов “Домбровицкий и партнеры” Станислав Станкевич давно работает с вопросами столичной программы переселения, поэтому мы попросили его составить план действий для переселенцев.

«Москвичам предлагают «улучшение», а они почему-то его не желают. Парадокс, не так ли? Ясное дело, что дело не в капризности граждан, а в том, что условия сделки мены их не устраивают: ни квартира, ни состояние общего имущества (здания) порой не отвечают требованиям по качеству, по безопасности», – признает собеседник нашего издания.

Аналитический центр НАФИ опубликовал исследование, согласно которому каждый четвертый москвич, получающий «реновационную» квартиру, намерен ее продать. Еще 6% участников программы собираются оформить денежную компенсацию взамен нового жилья, предоставляемого программой квартиры. Среди тех, кто намерен добиваться компенсации, 83% собираются направить ее на покупку другого жилья.

Согласно исследованию, после начала программы 5% жителей пятиэтажек отказались от планов по покупке новой квартиры. В итоге в надежде на лучшее москвичи не купили примерно 16 тыс. квартир, а застройщики (это уже просто к слову) недополучили более 100 млрд рублей.

Один из важнейших моментов – миф о трех вариантах на выбор

Станислав Станкевич юрист

Станкевич объясняет, что переселение проводится по договору мены, в рамках которого условия сделки должны устраивать обе стороны, именно такую позицию следует занимать при общении с властями.

Отдельно юрист признает несправедливость наименования в документах переселенцев «жильцами». «Принципиальный вопрос, что речь идет именно о полноценных собственниках (с безусловным правом выбирать предмет сделки мены), а не о гораздо более безвольных нанимателях. Речь идет об обладателях имущественных прав, а не об абстрактном «населении»», – отмечает юрист.

Активистка Валерия Востокова пост в Facebook

Права

• Собственникам и нанимателям квартир в домах, включенных в программу реновации, предоставляются равнозначные квартиры.
• По закону о реновации нет никаких «трех вариантов» предлагаемых квартир. Это заблуждение. Можно выбирать, пока не подойдет (при условии грамотной аргументации).
• Переселение происходит по договору мены, в рамках договора условия сделки должны устраивать обе стороны.

Осмотр

1. При осмотре провести фото- и видефиксацию состояния увиденного. Взять диктофон, измерительные приборы (даже простую рулетку), фонарик, бумагу для записей.
2. В квартире проверить соответствие ее реального метража указанному в документах.
3. В квартире проверить работу инженерных систем (электрика, канализация, вентиляция), оконных блоков.
4. Проверить состояние общемодомового имущества и здания. Каждый собственник имеет долю в праве собственности на общедомовое имущество.
5. Для осмотра привлечь опытного технического специалиста.
6. Проверить состоянию несущих конструкций: фундамент, колонны, ригели, несущие балки. Есть ли трещины, подтопление.
7. Оценить работу каждого лифта.
8. Оценить общее состояние подъезда.
9. Лично в ДГИ представить результаты осмотра квартиры и дома, которые оформляются в виде акта с приложением фото и описания выявленных дефектов.
10. При осмотре представитель города отсутствует.
11. Акты сдачи-приемки не составляются. От москвичей требуется поставить лишь подпись напротив «согласен» или «не согласен». Несогласие надо аргументировать (см. пункты выше).

Что смотрим в квартире

Состояние стен в квартире определить трудно: дома по реновации сданы с отделкой, трещины и кривизна скрыты, отмечает собеседник ЦИАН.Журнала. Так что визуально в самой квартире имеет смысл проверить соответствие ее реального метража указанному в документах, работу инженерных систем (электрика, канализация, очень важно убедиться в работе вентиляции), оконных блоков.

Фотосток. Квартира по реновации

Станислав Станкевич юрист

При сделке по такому сложному и высокоценному недвижимому имуществу от граждан требуется поставить лишь подпись напротив «согласен» или «не согласен».

Кроме того, отмечает Станкевич, необходимо не просто «поставить галочку», но оптимально представить ДГИ результаты осмотра, которые оформляются в виде акта с приложением фото и описания выявленных дефектов (и не забудьте добиться, чтобы на копии переданного акта поставили отметку). Отнести документы лучше лично, не надеясь на добросовестную работу почты. К тому же, это намного быстрее. Для подстраховки можно отнести этот акт в сам департамент (ул. Бахрушина, д. 18, стр. 1), также добившись отметки о приеме.

Что смотрим в доме

Еще один важный момент: у каждого собственника в многоквартирном доме есть доля в праве собственности на общее имущество – на лестницы, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие конструкции дома, оборудование и т. д. (более подробно ознакомиться с перечнем можно в ст. 36 Жилищного Кодекса РФ). Это значит, что при осмотре квартиры следует обратить внимание и на дом, в котором она находится.

Станислав Станкевич юрист

По словам эксперта, действующие на сегодняшний день правила предполагают всестороннюю оценку гражданами объекта недвижимости, получаемого ими по добровольно (хотя бы формально) заключаемой сделке мены.

После получения ордера на осмотр квартиры привлеките для осмотра всего здания опытного эксперта, специализирующегося на приемке новостроек и заточенного под поиск дефектов.

Если у вас нет финансовой возможности прибегнуть к услугам специалиста, возможно, строители или инженеры найдутся среди ваших друзей, знакомых. Если будете проводить осмотр своими силами, не забудьте взять фото- и видеоаппаратуру для фиксации состояния увиденного, диктофон, измерительные приборы (даже простую рулетку), фонарик, бумагу для записей, напоминает юрист.

Станислав Станкевич юрист

Даже если вы согласны на переезд и квартира устраивает, убедитесь в приемлемом состоянии общего имущества.

Пишите «согласен на заключение договора мены, но при допуске к осмотру общего имущества многоквартирного дома по адресу ___». Если же вас не устраивает предложенный вариант, то составление акта и доведение его содержания до ДГИ – весомый аргумент в вашу пользу, если дойдет до подачи департамента иска о принудительном лишении вас права собственности.

Фотосток. Дом реновации в Москве

Что же имеет смысл осматривать, если департамент разрешит осмотреть не только квартиры, но и общее имущество (само жилое здание)? Основное внимание при проведении визуального осмотра должно уделяться состоянию несущих конструкций, поскольку именно их повреждения наибольшим образом влияют на безопасность эксплуатации здания.

«Это фундаменты, колонны здания, ригели, несущие балки. Визуально можно определить их повреждения, а специалисту о многом скажет характер трещин. Нередко подтопление подвала уже говорит о ненадлежащем воздействии на фундамент. Визуально оценивается и состояние материала – например, качество бетона», – перечисляет эксперт.

По дороге в квартиру не забудьте оценить работу каждого лифта и общее состояние подъезда.

В Коньково жителям предлагают переехать в дом, когда-то строившийся ныне банкротом компанией «СУ-155» (Профсоюзная улица, до 96, корпус 1). Именно об этом доме газета «Коммерсант» писала в конце февраля – жильцы, которым предлагаются квартиры, требуют не переселять их и пытаются оспорить качество жилья в Мосгорсуде. В частности, издание упоминает не работающую вентиляцию (квартиры уже пошли плесенью), не смонтированные дымоуловители, слишком узкие простенки на лоджиях, отсутствие «непрерывных ограждений», что нарушает противопожарные и строительные нормативы.

Политик Владимир Милов в своей колонке, опубликованной на сайте «Эхо Москвы», говорит, что площади однокомнатных квартир в новом доме меньше, чем в расселяемых, а трехкомнатные «склеены из двух однокомнатных», что не лучшим образом отражается на планировке. Другие варианты переселенцам, конечно, предлагаются – но в том же доме. Тех, кто решил ждать лучшего в старом доме, пишет Милов, фактически выживают: демонтируют окна в квартирах уже переехавших, заселяют в них гастарбайтеров, а также угрожают демонтировать коммуникации, не включить к зиме отопление.

Как уже упоминалось выше, искать «свою» квартиру можно до бесконечности. Или пока властям не надоест ваша избирательность и они не подадут в суд для ускорения процесса расселения. В этом случае потребуется помощь очень подкованного адвоката, поскольку, по опыту Станислава Станкевича, суды проходят с нарушениями (например, без адекватного уведомления переселенцев, которые порой даже не знают о рассмотрении своей судьбы, или с немедленным вступлением решения суда в силу). Кроме того, по словам юриста, суды нередко самостоятельно и без согласия переселенцев признают их право собственности на новую квартиру.