Деревянная» ипотека 2

«Деревянная» ипотека 2.0: как будет работать программа льготных кредитов

В России перезапустили программу льготных кредитов на покупку деревянных домов. Главная цель программы — стимулирование спроса на деревянные дома заводского изготовления и, как следствие, увеличение объемов их производства. Банки будут предоставлять потребительские кредиты по сниженной на 5% ставке. В результате ставка на дома заводского изготовления в среднем составит 10–12%, что приближает ее к уровню ставок по ипотеке.

Программа претерпела ряд изменений и, по мнению экспертов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», станет более привлекательной, чем в первом варианте. Рассказываем, как будет работать новая программа субсидирования ставок по кредитам на покупку частных домов и кому она поможет.

Что нового в программе

В этом году программу доработали — ее действие продлили до 2022 года включительно, бюджет вырос с 200 млн руб. до 400 млн руб. ежегодно, увеличен срок предоставления кредита, предусмотрено субсидирование кредитования строительства и приобретения деревянных домов на несколько лет. Еще одно новое условие — срок передачи компанией деревянного дома заемщику не должен превышать четырех месяцев с даты заключения договора, чтобы обезопасить клиентов от долгостроев.

«В этом году мы доработали постановление и уверены, что программа привлечет значительно большее количество как банков, так и конечных потребителей. Также расширен и бюджет, предусмотренный на реализацию проекта, с 200 млн руб. до 400 млн руб. ежегодно в период на 2019–2022 годы», — говорит статс-секретарь, заместитель министра Минпромторга Виктор Евтухов.

К 2025 году, по словам Евтухова, планируется за счет реализации приоритетного проекта «Развитие деревянного домостроения на территории РФ» увеличить применение продукции деревянного домостроения в общем объеме жилищного строительства (как малоэтажного, так и многоэтажного) с 10% до 20% и достичь показателя примерно в 24 млн кв. м. В долгосрочной перспективе доля деревянного домостроения может вырасти до 30% от вводимого жилья, в том числе за счет появления многоэтажного крупнопанельного деревянного домостроения с применением технологии CLT (перекрестно склеенная древесина) и других современных технологий, прогнозирует чиновник.

Деревянные дома в цифрах

В развитых странах мира деревянные конструкции являются основой малоэтажного жилищного строительства. В США с использованием технологий деревянного домостроения возводятся до 95% индивидуальных домов, в Финляндии этот показатель составляет порядка 90%, в Канаде и Швеции — около 80%.
Одна из проблем в России — отсутствие доступного кредитования в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). По данным Минстроя России, портфель банков от кредитования жилья в целом в ИЖС составляет менее 1% .
В 2018 году доля ИЖС составила 43% от общего объема ввода жилья в стране (данные Росстата).
По опросам ВЦИОМ, 66% россиян предпочли бы жить в индивидуальном доме.
Деревянные дома присутствуют в 68% подмосковных поселков, подсчитали в риелторской компании «Инком-Недвижимость». В последние годы популярность домов из дерева снижается из-за роста доли покупателей, которые приобретают загородное жилье для постоянного проживания — в этом году она достигла 75% (против 70% в 2018 году), а такие клиенты в большинстве случаев выбирают постройки из пено- и газобетонных блоков.

Кто построит дом

Согласно постановлению, можно купить дом (домокоплект) только заводского изготовления у компании (предприятия), которое относится к организации лесопромышленного комплекса. Так что теоретически покупатель может сам установить готовый домокомплект на своем участке. Но, разумеется, гарантированно качественный результат можно получить, если монтажом занимаются профессионалы. В официальном реестре Ассоциации деревянного домостроения перечислены компании, которые проектируют, производят и строят дома из дерева индустриальным способом.

Чтобы качество домокомплекта было высокое, а в программе не участвовали недобросовестные компании, введен ряд ограничений: годовой оборот компании — не менее 200 млн руб., она должна быть аккредитована (подтвердить уровень своей квалификации и качества выполняемых работ). Также компании необходимо заключить договор об участии в программе субсидирования деревянных домов с банком. Таким образом, список компаний, принимающих участие в программе, не строго фиксирован — количество предприятий может колебаться в зависимости от их соответствия данным критериям.

Под программу льготного кредитования подпадают деревянные дома, стены которых выполнены из клееного/цельного бруса или массивных панелей, сформированных из деревянных ламелей, панелей с использованием ОСП или ДСП-плит средней плотности (плит МДФ). К технологиям деревянного домостроения сегодня относят клееный и массивный брус, бревно, каркасные (каркасно-панельные), фахверк-, сип-панели и т. д.

Не включено в программу строительство из пиломатериалов естественной влажности. Данное ограничение также направлено на повышение качества конечного продукта: компании должны использовать современные технологии независимо от того, строят они дом дачный или для круглогодичного проживания, пояснили в Минпромторге.

Льготные кредиты и ставки

Список банков — участников программы пока не утвержден. Минпромторг ведет переговоры с кредитными организациями, их окончательный список будет представлен в ближайшее время, заверил Евтухов. После этого покупатели смогут обратиться в любой из банков для оформления льготного кредита по сниженной на 5% ставке. Таким образом, ставка по кредиту на покупку дома будет составлять 10–12%, что существенно ниже стандартной ставки по потребительскому кредиту, прогнозирует Евтухов. В свою очередь, банк получает возмещение выпадающих доходов за счет средств федерального бюджета, пояснил чиновник.

Почему программа не заработала и что делать

Программа субсидирования кредитной ставки на покупку деревянных домов не оправдала ожиданий правительства, так как оказалась невостребованной у россиян. В правительстве рассчитывали, что наши соотечественники с 1 апреля по 1 ноября 2018 года заключат 2,5 тыс. сделок, однако их оказалось меньше ста.

Программа не заработала прежде всего из-за первоначально короткого срока кредитования, считает один из ее участников, вице-президент «Сегежа Групп» Дмитрий Руденко. Не многие могут выплатить 3,5 млн руб. за такой срок, ведь это около 400 тыс. руб. в месяц, пояснил он. С учетом изменений программы с августа нынешнего года, по мнению Руденко, она становится более привлекательной, в ней предусмотрено субсидирование кредитования строительства и приобретения деревянных домов на несколько лет. Также в первоначальной программе была проблема с формулировками, и большинство банков отказалось от участия в ней, отмечает Руденко.

Низкий уровень развития заводов по производству деревянных домокомплектов является одной из главных проблем деревянного домостроения в России, считает директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости» Антон Архипов. При этом, по его мнению, будущее такого домостроения — именно за каркасными домами заводского изготовления: они легко возводятся, имеют умеренную стоимость и могут обустраиваться как для сезонного, так и для постоянного проживания. По его мнению, возобновление «деревянной» ипотеки должно позитивно отразиться на популярности домов из дерева, а также на рынке загородной недвижимости в целом. Однако быстрых результатов ждать не стоит, для первых оценок этой программы следует подождать два-три года, поясняет эксперт.

Партнер компании Good Wood Александр Дубовенко более категоричен в оценках. По его мнению, это мертворожденный проект. «Нельзя субсидировать то, чего нет. Никто никогда никому не выдавал кредиты на домокомплекты. Поэтому субсидия не сработала», — считает он.

Изначально идея была в поддержке производителей деревянного домостроения, но, по мнению Дубовенко, это неправильно — их не нужно поддерживать. «Для развития деревянного домостроения и деревянных технологий в стране достаточно остановить бестаможенный экспорт леса (пиломатериалов) в Китай и Финляндию. Сегодня более 90% леса идет не на предприятия, а на экспорт. Если мы хотим развивать высокомаржинальные производства, рабочие места, промышленность, нужно ввести экспортную пошлину на пиломатериалы хотя бы в размере 10%. Тогда пойдут инвестиции в производство клееного бруса, мебели, CLT, каркасно-панельных домов», — утверждает эксперт.

Также, по мнению Дубовенко, властям необходимо признать, что страна ежегодно теряет 1 трлн руб. из-за самостроя частных домов жителями Средней Азии. «Эти люди не только не платят налоги — они вывозят деньги из страны. Конкурировать легальному бизнесу и строительной промышленности очень сложно и с этим надо что-то делать», — призывает партнер Good Wood.

Ипотека на деревянный дом в 2022 году

Вторая попытка

Программу льготного кредитования для желающих обзавестись деревянным домом власти уже пытались запустить в прошлом году. Но успеха она не имела. С 1 апреля по 1 ноября 2018 года было оформлено всего 14 (!) льготных кредитов вместо предполагавшихся 2,5 тысячи. Условия немного подправили. И решили, что для успеха программы необходим более долгий срок ее действия, – чтобы граждане успели сориентироваться и проникнуться.

Главный плюс программы – по ней можно получить ссуду со скидкой в 5% от обычной ставки по потребительскому кредиту (разницу банку компенсирует государство). То есть, предположительно, «деревянная» ставка окажется в районе 10 – 12%, что близко к ставкам по ипотеке на квартиру.

Но в программе много условий. Главное из них – деревянный дом, который вы покупаете, должен быть обязательно заводского изготовления (причем аккредитованного завода) и из определенных материалов. То есть речь идет о так называемых домокомплектах или сборных домах. Вам привозят готовый конструктор – на месте его остается только собрать. Кто именно будет собирать – решать вам. Важнее другое. Если вы не хотите сборный деревянный дом, пусть даже и заводского изготовления, а желаете его строить по собственному (или заказанному у архитектора) проекту, льготный кредит под это не дадут.

Что и у кого можно купить

Итак, «деревянная ипотека» полагается на домокомплект со стенами из:

клееного или цельного бруса,
массивных панелей из деревянных ламелей,
панелей с использованием ОСП-плит или ДСП-плит средней плотности (плит МДФ) – это разного вида плиты на основе древесной стружки и древесных волокон.

Обратите внимание: сборный щитовой домик из обычных досок под программу не попадает. Правительство хочет поддерживать более современные строительные технологии. Даже если гражданину нужен скромный садовый дом.

Теперь о требованиях к предприятию-изготовителю, у которого нужный домокомплект можно купить.

✔ Годовой оборот компании должен быть не менее 200 млн руб. (Граждан хотят оградить от мелких предприятий, которые могут оказаться однодневками.) Таких в России больше десятка.

✔ У нее должна быть специальная аккредитация, подтверждающая уровень и качество выполняемых работ.

✔ У предприятия должен быть заключен договор с банком об участии в программе ипотеки на деревянный дом.

НА ЗАМЕТКУ

За деньгами – в банк

– В программе появилось новое условие: срок передачи дома заказчику не должен превышать четырех месяцев с момента заключения договора купли-продажи. Это важно для защиты заемщиков – а то кредит возьмешь, а дом непонятно когда получишь.

– Обращаться за льготным «деревянным» кредитованием надо, как и за любым другим кредитом, в банки. Правда, какие из них будут участвовать в обновленной программе, пока неизвестно.

Максимальная сумма кредита – 3,5 млн рублей. При этом:

надо внести предоплату не менее 10% от стоимости приобретаемого дома,
максимальный срок кредита – 36 месяцев.

То есть теоретически можно построить достаточно приличный дом. С учетом 10% предоплаты потолок его стоимости выходит почти в 3,9 миллиона рублей. Хотя никто не запрещает внести предоплату в 20% или 30% – и построить что-то более дорогое.

Но при этом надо понимать, что речь идет именно о стоимости домокомплекта. Сумма, которую надо затратить на его установку, здесь не учитывается. Как и цена участка.

При этом за ту же цену – в рамках почти 4 миллионов рублей – вполне можно купить себе уже готовый дом вместе с участком, не связываясь ни с каким строительством. Причем не только в регионах, но даже и в некоторых уголках столичных областей.

Но опять же: заказать дом-конструктор стоимостью, скажем, всего миллион и взять под него льготный кредит тоже никто не запрещает.

Будет ли работать программа?

– Я думаю, для того чтобы она реально заработала, процедура должна быть более простой и понятной для тех, кому нужен такой дом, – считает Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. – Граждане должны где-то в широком доступе видеть список предприятий, которые участвуют в программе, проектов домов – чтобы они понимали, что именно они могут на льготных условиях купить. Второе узкое звено – банки. Основной спрос на деревянные дома все-таки в регионах, и программа должна быть доступна в том числе через достаточно большое число региональных кредитных учреждений. Подозреваю, что неуспех программы в 2018 году связан в том числе с тем, что застройщики-граждане просто не имели возможности удобным им образом ею воспользоваться.

Эксперты называют и другие возможные плюсы и минусы программы. Сейчас заводским способом производится лишь примерно четверть всех возводимых в стране деревянных домов. Остальное по большей части строится всерую – непонятно, из каких материалов, шабашниками из Средней Азии. Заводские домокомплекты, конечно, имеют лучшее качество и более отвечают требованиям безопасности, но труд таджиков и узбеков в качестве строителей и инженеров в одном лице обходится гражданам дешевле. А некоторые предпочитают и на таджиках экономить – возводят себе жилье сами или с помощью родственников и знакомых.

В минус – в наших российских условиях – зачастую превращается и еще один главный плюс сборных домов. Их можно поставить очень быстро – максимум за две недели. Но в силу проблем с финансами многие россияне предпочитают строиться поэтапно, по мере появления каких-то денег, и сознательно растягивают стройку на несколько лет, а то и десятилетие.

«Деревянная ипотека»: правила получения льготного кредита на покупку дома

Кредит с господдержкой выдается на приобретение деревянных домов заводского изготовления. Как его получить и на что обратить внимание?

Государственная программа кредитования, предоставляющая гражданам льготы при приобретении деревянных домов заводского изготовления, заработала в марте 2018 г. В настоящий момент срок ее действия продлен до конца 2022 г.

Кто может получить льготный кредит?

Получить его может физическое лицо, заключающее с кредитной организацией кредитный договор на приобретение деревянного дома заводского изготовления. При этом человеку будет предоставлена такая возможность, только если он:

гражданин РФ в возрасте от 21 до 65 лет;
имеет постоянную регистрацию на территории России;
имеет хорошую кредитную историю;
официально трудоустроен в течение последних шести месяцев (должен иметь документально подтвержденный стабильный заработок);
способен предоставить залог или иное обеспечение;
имеет нотариально удостоверенное согласие супруга на приобретение деревянного дома заводского изготовления, если состоит в браке;
способен внести предоплату в размере не менее 10%.

Это основные требования, однако закон не запрещает банку предъявлять к заемщику и дополнительные.

Как выдаются льготные кредиты?

1. Гражданин подает заявление и пакет документов. В него обычно входят: паспорт гражданина РФ, СНИЛС, военный билет или иной подобный удостоверяющий документ; отчет об оценке деревянного дома независимым экспертом; справка о доходах 2-НДФЛ или по форме банка; копия трудовой книжки, заверенная работодателем (для многих банков она считается действительной в течение 30 дней с момента ее заверения); документы на деревянный дом (выписка из ЕГРН, технический план и др.); документы на земельный участок, в которых имеется кадастровый план и указана стоимость. Если деревянный дом будет строиться, обязательно предоставляется смета на строительство.

2.Банк рассматривает заявление и приложенные к нему документы, а затем дает одобрение на получение льготного кредита (в случае неодобрения гражданин получает отказ в выдаче кредита).

3. Банк выдает заемщику ссуду по сниженной на 5% ставке и направляет его документы в Министерство промышленности и торговли РФ для возмещения государственной скидки.

4. Заемщик возвращает средства и погашает кредит.

На какую льготу можно рассчитывать?

По данной программе льготный кредит можно получить лишь на покупку деревянной «коробки» дома. Его нельзя будет использовать для приобретения земельного участка под постройку дома, подключение коммуникаций к нему и т.п.

При каких условиях кредит будет выдан?

Льготный кредит выдается при соблюдении совокупности следующих условий:

валюта кредита – российский рубль;
срок действия ипотеки – около 15 лет (конкретный срок называет банк, в который обратился гражданин);
залоговое имущество – деревянный дом заводского изготовления или любое другое ценное недвижимое имущество, находящееся в собственности заемщика;
размер первоначального взноса – не меньше 10% от суммы, взятой в долг у финансовой организации;
срок передачи дома от застройщика покупателю – не позже чем через четыре месяца после подписания договора;
состояние дома – собранное или разобранное.

Помимо этого банк вправе потребовать дополнительное обеспечение – гарантии поручителей. Также он может ввести и иные условия.

Каким требованиям должно соответствовать предприятие-изготовитель?

Предприятие должно иметь действующую лицензию или другие документы, разрешающие проведение оплачиваемых строительных работ с использованием древесных материалов.
Оно должно заключить с кредитной организацией договор о сотрудничестве в рамках реализации программ потребительского кредитования, направленных на поддержку заемщиков при приобретении ими деревянных домов заводского изготовления за счет кредитов.
Выручка предприятия-изготовителя должна быть не менее 200 млн рублей за 12 месяцев, предшествующих году, в котором заключен кредитный договор.

Каким требованиям должен соответствовать дом?

Дом должен быть построен из прочных и крепких сортов древесины.
Материал стен – клееный или цельный брус либо массивные панели, сформированные из деревянных ламелей, панелей с использованием ориентированно-стружечных плит или древесно-волокнистых плит средней плотности (плит МДФ).
Фундамент – капитальный, с заглублением.
Возраст готового дома – не более 10–15 лет.
Сезонность – универсальная.
Место расположения – в черте населенного пункта (поднимался также вопрос о субсидировании ставки по ипотеке на дома в сельской местности до 3,5–4% годовых, но пока это лишь предложение по совершенствованию законодательства).
Земельный участок – принадлежит заемщику на праве собственности либо находится в аренде на длительный срок, превышающий период ипотеки.
Целевое назначение земельного участка – возведение жилых строений или выполнение сельскохозяйственных работ.
Удаленность от кредитующего банка или его филиала – обычно до 50 км.
Пожарная безопасность должна отвечать действующим законодательным актам.
Степень износа – до 70%.
Кровля должна быть в исправном состоянии, конструктивные дефекты – отсутствовать.
Наличие подъездных путей и основных инженерных коммуникаций около дома.
Отсутствие на территории домовладения незаконных построек и сооружений.

В любой ли банк можно обратиться за получением льготного кредита?

Не все банки выдают льготные кредиты на приобретение деревянных домов заводского изготовления. Сейчас их немного, поскольку к ним как к участникам государственной программы предъявляются высокие требования: банк должен быть официально зарегистрирован, не допускать грубых нарушений законодательства и т.п. Такие кредиты могут выдавать, например, Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк, ЮниКредитБанк, Райффайзенбанк.

Могут ли возникнуть проблемы с получением кредита?

В получении льготного кредита могут отказать, если заемщик имеет плохую кредитную историю (например, имеются невыплаченные кредиты, просрочки и т.п.), не соблюдены условия льготного кредитования, предприятие-изготовитель не соответствует установленным требованиям и т.д. Окончательное решение в любом случае принимает банк.

По общему правилу, отказ в выдаче кредита не обжалуется, поскольку его предоставление не является публичной офертой, т.е. у банка нет обязанности выдать кредит каждому обратившемуся к нему гражданину. Кроме того, банк не обязан указывать причины отказа в выдаче кредита.

Однако бывают и случаи, когда кредит предоставляется после изменения обстоятельств, послуживших основанием для отказа в его выдаче. Например, в кредитной истории гражданина оказалась ошибочная информация о том, что он не возвращал ранее выданный кредит, но на самом деле проблем с оплатой у него не было. Такие случаи довольно редки, однако если подобное произошло, можно попробовать добиться исключения неверных сведений в судебном порядке и затем обратиться в банк с просьбой выдать льготный кредит.

Типовой проект позволит получить льготный кредит для строительства дома

Конкурс был объявлен минстроем, минпромторгом и ДОМ.РФ в июле. Участникам предлагалось разработать проекты индивидуальных домов и социально-культурных объектов, в основном из дерева. В четверг были объявлены 40 победителей из 122 участников. В числе проектов-финалистов – 25 индивидуальных домов (15 деревянных и 10 с использованием других несущих конструкций), 5 блокированных деревянных домов, 5 малоэтажных, а также деревянные школы, детсады и фельдшерско-акушерский пункт.

Минстрой занимается возрождением института типового проектирования, рассказал замглавы ведомства Сергей Музыченко. Проекты-победители войдут в этот реестр, застройщики смогут не тратиться на разработку документов, а сразу приступать к строительству.

Проектно-сметная документация домов-победителей, которую разработают в ближайшее время, будет выложена в открытый доступ. Любой желающий сможет выбрать дом, увидеть, у кого заказать домокомплект, и своими силами или с помощью подрядчиков его построить.

Типовые дома снимут одно из препятствий для развития ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Сейчас проектное финансирование в ИЖС не работает, на ипотечное кредитование этого сегмента приходится всего 2% ипотек, рассказал гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко. Сдерживающие факторы для развития ипотеки на ИЖС – отсутствие стандартизации, отсутствие залога, сертифицированных подрядчиков, сложности с оценкой дома. Как неоднократно отмечали эксперты, оценить здание, которое житель села возводит своими силами, крайне сложно: аналогов такого дома нет, прочность конструкций и качество стройматериалов никто не проверял. Поэтому банки неохотно кредитуют их строительство. “Банки это рассматривают как обычный потребительский кредит с соответствующими ставками”, – сказал Мутко.

Типизация проектов – первый шаг к тому, чтобы банки начали работать с ИЖС, говорит Музыченко. Будет понятно, какой это объект, из каких конструкций, как быстро его можно возвести, как он технологически реализован. “Банки должны поверить, что это экономически обоснованные проекты, которые будут реализованы и принесут эффект”, – сказал он.

Правительство разрабатывает проект постановления о распространении программы льготной ипотеки на новостройки ИЖС под 7% годовых. Об этом сообщила директор департамента жилищной политики минстроя Ольга Корниенко, передает ТАСС. Если учитывать, что средняя стоимость потребкредита сейчас – от 10-12%, то покупатель загородного дома сможет сэкономить до 30% в платеже, объяснил Мутко. Кроме того, подчеркнула Абрамченко, экономия достигается за счет того, что к строительству дома можно приступить практически сразу.

Уменьшаются срок и, соответственно, стоимость строительства, некоторые проекты можно построить за месяц.

Типовые проекты позволят внедрить и проектное финансирование в ИЖС – житель, заказавший строительство дома, не будет рисковать деньгами. “Хотим уже в эту осеннюю сессию внести закон об индивидуальном жилищном строительстве, в котором попробуем перейти на рельсы проектного финансирования”, – рассказал Мутко. Заемщик сможет получить ипотечный кредит на строительство дома с помощью сертифицированного застройщика. Банк откроет проектное финансирование на этот объект, а деньги заемщика будут храниться на счете эскроу. После завершения строительства дома этот счет будет раскрыт и застройщик получит деньги. Аналогичный механизм сейчас работает в сфере многоквартирного жилья.

Важно, что одним из условий конкурса была невысокая себестоимость дома, отметила вице-премьер. Участникам предлагалось спроектировать дома стоимостью до 56 тыс. руб. за кв. м. Если стоимость домокомплекта будет зашкаливать, тиражировать такие проекты на всю страну не удастся, отметила она.

Проекты-победители, которые можно увидеть на сайте woodenbuildings.ru, будут использоваться не только для частной застройки. Как подчеркнула Абрамченко, нужно стимулировать строительство на сельских территориях деревянных социальных объектов. “Я хочу с минсельхозом договориться, чтобы в правилах выделения финансирования на развитие сельских территорий эти объекты были поименованы. Чтобы появился определенный процент ФАПов, школ, детских садов из деревянных конструкций”, – рассказала вице-премьер.

Кроме того, дома и соцобъекты, изготовленные по этим проектам, можно включить в Росрезерв – для использования их при ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций.

Качественные домокомплекты, сделанные в России, должны идти и на экспорт, отметила Абрамченко. “Мы должны продвигать нашу продукцию не только на внутренние, но и на внешние рынки”, – подчеркнула она. Домокомплекты, пиломатериалы и отделочные материалы из дерева должны стать основным экспортным товаром для лесопромышленного комплекса.

Стоимость типового дома может быть ниже обычного на 10-35%. “Сейчас самый востребованный бюджет у клиента – 9 млн руб. без учета стоимости участка, отмечает владелец компании “Дом Лазовского” Максим Лазовский. – Построить дом по индивидуальному проекту за такую сумму невозможно”. Типовой проект не требует работ по проектированию, если речь идет об индустриальном домостроении, то поставка для застройщика больших объемов типовых домокомплектов позволяет получить оптовую цену, в отличие от заказа под каждый дом отдельно, отмечает директор департамента маркетинга KASKAD Family Екатерина Коган.

В России появится первый экогород. Лучшие проекты индивидуальных домов будут использованы для реновации города Байкальска в Иркутской области. Об этом рассказала вице-премьер Виктория Абрамченко.

На территории Байкальска расположен Байкальский целлюлозно-бумажный комбинат, сейчас идет рекультивация этой площадки, рассказала Абрамченко. “Мы договорились с коллегами, что впервые в РФ будет выполнена реновация маленького города Байкальска в полном объеме”, – сказала вице-премьер.

Байкальск станет первым экогородом в России, подчеркнула Абрамченко. Типовые деревянные дома, ставшие победителями конкурса, будут использоваться для переселения граждан из аварийного жилья.

Как купить дом в ипотеку

Оформление ипотеки на дом отличается от займа на приобретение недвижимости на первичном или вторичном рынке. Есть как положительные моменты — например, программа господдержки «Сельская ипотека», позволяющая приобрести дом в селе под 3% годовых, так и сложности: необходимо подтверждение статуса жилого объекта, собственности на землю. Рассмотрим, какие документы требуются для ипотеки на дом и что учесть при покупке недвижимости в частном секторе.

Читайте также:

Можно ли оспорить дарственную на дом

Особенности ипотеки на покупку частного дома

При оформлении ипотеки на частный дом нередко возникают сложности. Особенно, если объект был построен более 20 лет назад и находится в сельской местности. Порядок землепользования изменился, в годы перестройки было много самостроя, документы оформлены правильно не у всех собственников:

если на момент заключения договора участок, на котором находится дом, не относится к категории земель населенных пунктов, оформить ипотеку на такую недвижимость нельзя

с домами, построенными на землях категорий: «Особо охраняемая территория», «Специального назначения», «Обороны или военного назначения», операции запрещены законом

если не оформлена собственность на землю или дом, оформлена на разных людей, либо часть документов утрачена, ипотеку можно получить только после того, как документы будут приведены в соответствие

Также необходимо знать, что низкой ликвидности домов на вторичном рынке процентная ставка кредитного договора может быть выше, чем при покупке вторичной квартиры.

Условия предоставления ипотеки

В 2022 году действует «Сельская ипотека» — программа господдержки для переселенцев в село и уже проживающих в деревнях. Льготная ставка составляет до 3%, а ипотека предоставляется только для покупки жилой недвижимости в населенных пунктах, численность населения которых не превышает 30 тыс. человек. При этом ипотеку можно погасить маткапиталом, она подходит для строящегося и готового жилья, выдается семейным парам и не состоящим в браке гражданам без требований к наличию детей. У программы есть ограничения:

первоначальный взнос от 10%

сумма ипотеки не более 3 млн руб. для всей России и 5 млн руб. для ДФО, Ленинградской области и Ямала

если жилье строится, оно должно быть сдано в срок не позднее 2 лет с момента первого взноса по ипотеке

Господдержка на жилье в селе действует до 2025 года. В остальных случаях возможно приобретение дома в ипотеку по стандартной программе. В зависимости от банка, ипотеку на покупку загородного дома можно получить на следующих условиях:

минимальная сумма — от 300 тыс. руб.;
процентная ставка — 5,0% — 12,99%;
максимальная сумма кредита — до 50 млн руб.;
размер первоначального взноса — от 30% до 85%;
срок ипотеки — от 1 года до 30 лет;
дополнительные возможности — погашение маткапиталом.

Программы кредитования зависят от категории населенного пункта, типа объекта — участок, загородный дом, таунхаус, вторичное или возводимое жилье. Чтобы рассчитать стоимость ипотеки в Райффайзенбанке, воспользуйтесь калькулятором.

При сделках с домами также проверяют отсутствие обременений на жилье и землю. Дом, как и земельный участок, не должен быть в залоге или под судом. Еще один фактор — признание объекта безопасным жилым строением. При оценке принимается во внимание возраст дома, износ, срок последнего капремонта, состояние инженерных сетей и системы отопления. В частности, если отопление печное, а печь сложена неверно — не стоит на фундаменте, неправильно выбрано сечение дымоходного канала — жилинспекция не выдаст заключение, а банк — не даст ипотеку.

Требования банка к дому

Технические характеристики. Под домом должен быть кирпичный, бетонный или каменный фундамент. Основной материал стен — кирпич, бетонные плиты, пеноблоки, дерево. Обязательно наличие стен, перекрытия, кровли, установленных окон и дверей. Общий износ строения не должен превышать 40%, при показателе 10% здание относят к новострою. Жилье не должно носить статус аварийного или предназначаться под снос.
Требования к участку. Площадь не может быть ограничена границей строения или превышать 5 000 м². Категория земель — населенный пункт или сельскохозяйственного назначения. Право собственности продавца должно быть подтверждено свидетельством или договором аренды, зарегистрированном в государственном органе. При этом арендодателем может выступать только муниципальный или государственный орган.
Доступность. Объект должен располагаться в населенном пункте. Удаленность не должна превышать 50 км от МКАД для г. Москва, 50 км от границ , 35 км от границ города, в котором расположено отделение банка, для регионов. Обязательна возможность круглогодичного доступа общественного транспорта к дому или населенному пункту.
Юридические требования. Участок и покупаемая недвижимость не должны находиться в пользовании третьих лиц на основании арендного договора. Продавцом не может выступать близкий родственник заемщика или его супруга. Нельзя взять ипотеку на приобретение части дома. Исключение — выкуп части при условии, что весь остальной дом принадлежит заемщику.

До оформления кредита выбранный объект недвижимости обязательно нужно согласовать с банком.

Требования банка к заемщику

Возраст. При подписании кредитного договора заемщик должен быть старше 21 года и младше 65 лет на дату последнего взноса при условии заключения договора комплексного страхования. Если такой договор не заключается, то возраст заемщика на дату окончания действия ипотечного кредита не должен превышать 60 лет.
Гражданство. Заемщиком может выступать гражданин любой страны. Но он обязательно должен постоянно проживать и работать на территории России.
Трудовой стаж. Если заемщик трудоустроен впервые, то стаж должен составлять не менее 1 года. Для остальных срок работы на последнем месте не должен быть менее 3 месяцев. При этом общий рабочий стаж должен быть не менее 12 месяцев.
Минимальный доход. Учитывают месячную заработную плату после вычета всех налогов и отчислений. Нередко банки устанавливают допустимый минимум доходов для жителей разных регионов, информацию можно найти на сайте.
Кредитная история. У заемщика не должно быть просрочек по кредитам или процентам по ним. Как правило, допускается минимальная кредитная нагрузка — например, один ипотечный или потребительский кредит при условии достаточного уровня доходов.

Читайте также:

Как оформить задаток при покупке дома

Документы для ипотеки

На этапе подачи заявки на предварительное одобрение ипотеки заемщик должен предоставить:

гражданский паспорт;
СНИЛС;
справку о доходах по форме 2НДФЛ за последние 12 месяцев;
копию трудовой книжки, заверенной подписью руководителя и печатью предприятия, или копию трудового договора.

Если в сделке участвует созаемщик, такие же документы предоставляются и для него.

При рассмотрении заявки банк может дополнительно запросить:

свидетельство о браке, рождении детей;
справку о дополнительных доходах или подтверждение наличия средств на первоначальный взнос;
информацию об имуществе, которое можно использовать как залоговое;
брачный договор, если он заключался.

По объекту ипотеки предоставляют следующие документы:

предварительный договор ;
документ, подтверждающий право собственности продавца на дом и участок;
документы, подтверждающие законность права владения землей и недвижимостью: договор дарения, , мены, наследования или выписку из ЕГРН;
технический паспорт строения;
кадастровый план земельного участка или выписку из государственного кадастра недвижимости;
заключение об оценке недвижимости, проведенной независимым экспертом;
выписку из домовой книги.

К пакету прикладываются документы продавца:

паспорт супруга, если продаваемое имущество нажито в браке;
нотариально заверенное согласие второго из супругов на продажу недвижимости;
если есть несовершеннолетние дети или дом ранее был приобретен с участием материнского капитала — разрешение органов опеки на совершение сделки.

Пошаговое оформление ипотеки

Ипотека на дом выдается в установленном порядке:

Подача заявки. Заполняется на сайте банка, это можно сделать даже без регистрации. В заявке указывают личные данные и информацию о доходах. Рассмотрение занимает 1–3 дня.
Подбор недвижимости и сбор документов на залоговый объект. После одобрения заявки заемщик выбирает дом, проводит оценку, проверяет юридическую чистоту и готовит документы.
Подписание договора. Прежде чем оформить ипотечный займ, заемщик должен подписать договор с продавцом. После этого заключается договор на кредит, клиент вносит первоначальный взнос.
Передача средств. После регистрации договора в Росреестре банк перечисляет на расчетный счет покупателя полную сумму кредита для дальнейшей передачи продавцу. Деньги можно снять и отдать наличными или перевести на счет продавца через сервис безопасной сделки.
Переход права собственности. Заемщик и продавец подают заявление на переоформление земельного участка и недвижимости в МФЦ или дистанционно через сервисы банка. Когда заемщик становится полноправным владельцем, банк налагает обременение и недвижимость приобретает статус залога. Дом будет находиться в залоге у банка до полного погашения кредита.

Может ли банк отказать в ипотеке на покупку дома

Есть несколько причин, по которым банк может не одобрить заявку:

Низкая платежеспособность заемщика. Даже если доход соответствует установленному в требованиях, но в семье несколько детей или иждивенцев, минимального дохода может быть недостаточно.
Проверка данных в заявке. Служба безопасности проверяет все данные, указанные в заявлении: стаж и место работы, размер заработной платы. Также проверяют наличие задолженностей по выплате алиментов, штрафов или налогов.
Плохая кредитная история. Если ранее были просрочки по займам или есть непогашенные кредиты, по которым идет разбирательство. Причиной отказа может стать наличие непогашенных займов.
Несоответствие дома требованиям банка. При оформлении кредита на покупку дома в частном секторе банк уделяет особое внимание оценке реальной стоимости объекта, его техническому состоянию.

При выдаче ипотеки на дом можно воспользоваться базовыми программами банков или господдержкой государства. На неё могут претендовать семьи с детьми и без, а купить можно как готовый дом, так и строящийся. При оформлении ипотеки банк потребует все документы, подтверждающие право собственности на землю и строение, а также на пригодность дома к проживанию. На дома с большой степенью износа, относящиеся к аварийному фонду, не соответствующие требованиям санитарной и пожарной безопасности банки ипотеку не выдают. Будьте внимательны при выборе объекта и готовьте весь пакет документов, чтобы заключение договора не затянулось.

Новая жизнь старого деревянного дома. Алгоритм восстановительных работ

При массе неоспоримых достоинств, деревянные дома – дорогое удовольствие, поэтому построить или купить себе подобное «гнездышко» может далеко не каждый желающий. Однако домик со «стажем» можно получить в наследство или приобрести значительно дешевле, хотя его состояние будет далеким от удовлетворительного. Реконструкция деревянного дома позволит сделать его пригодным для комфортного проживания и вернет былой вид. А с чего начать, как продолжить и чем закончить, подскажут пользователи FORUMHOUSE, имеющие опыт работы с деревом и занимающиеся реконструкцией собственных домовладений.

Содержание

Проблемные зоны деревянных домов
Реконструкция старого деревянного дома: фундамент
Реконструкция старого дома: венцы
Реконструкция стен деревянного дома
Реконструкция крыши
Наружная отделка

Проблемные зоны деревянных домов

Возраст основной массы деревянных домов вторичного жилого фонда приближается к полувеку или уже перевалил за этот показатель, что неизбежно приводит к дряхлению основных узлов. Если же при строительстве были допущены ошибки или нарушена технология, то определенные части строения приходят в полную негодность. Имеет большое значение режим эксплуатации – проживали в доме постоянно, или он в зимний период отапливался от случая к случаю и обслуживался с такой же периодичностью. Исходя из этих условий, могут потребоваться следующие работы:

полная или частичная замена фундамента либо его усиление;
замена нижних венцов;
полная или частичная замена отдельных элементов или крупных сегментов стен;
ремонт или замена кровельной системы;
наружная отделка.

Даже если при первичном осмотре кажется, что проще снести, чем попытаться восстановить, не стоит отчаиваться, не зря лейтмотивом пользователей портала служит пословица «Глаза боятся, а руки делают».

Реконструкция старого деревянного дома: фундамент

Для возрастных деревянных домов характерен ленточный или столбчатый фундамент. Большая редкость, если лента залита на глубину промерзания, в основном это мелкое заглубление, которое с течением времени под весом конструкции прилично утопило в земле. Фронт работ зависит от состояния основания. Для его оценки проводят тщательный осмотр надземной части, если она имеется, а заглубленные элементы откапывают и обследуют. Пользователь портала и по совместительству руководитель бригады, занимающейся ремонтом и заменой фундаментов деревянных строений, Игорь Беккерев, так классифицировал возможный фронт работ.

Основная задача фундамента – это передать нагрузку от дома на грунт. Есть разные дефекты фундаментов, также есть разные способы ремонта. Это может быть один вид работ или чаще приходится применять комплекс.

Утепление фундамента и отмостки;
Гидроизоляция фундамента;
Дренажные работы (водоотведение);
Усиление фундамента армопоясом сверху;
Усиление фундамента внешним армопоясом;
Замена фундамента с вывешиванием строения или с передвижкой строения;
Выравнивание фундамента или выравнивание строения на фундаменте.

Чтобы получить доступ к фундаменту, коробку дома приподнимают на необходимую высоту – вывешивают, реже применяется ее перемещение. Для подъема используются гидравлические домкраты, стены приподнимаются поочередно, или сразу вся коробка. Благодаря способности древесины выдерживать определенные деформации при правильном исполнении, эта операция не нарушает целостность дома. Исходя из состояния фундамента и предполагаемых работ, домкраты устанавливаются непосредственно на основание (ленточный фундамент) или на землю, на предварительно подложенную толстую доску или другую опору. Количество домкратов на стену зависит от габаритов коробки, под домкрат делаются выпилы в заранее предусмотренных местах.

Обычно для такой работы нанимается бригада из нескольких человек, но и один умелый мастер в сжатый срок способен поднять деревянный дом. С таким профессионалом повезло форумчанину Arty-CooL, который занимается реконструкцией бревенчатого сруба. Фундамент под домом в нормальном состоянии, но решено его усилить, нарастить и залить сразу новый контур под пристройку.

Сегодня завершили подъём дома и замену нижнего венца, мастер работал один, я после работы старался помогать, хотя, наверное, больше отвлекал от работы. При замене венца одновременно были врезаны в новый венец лаги перекрытия. Справился за 3 дня, вот так мастера работают!

Семья пользовательницы ГриНаты в подобной ситуации обошлась без привлечения мастеров – в качестве рабсилы использовался муж с сыновьями. Фундамент был мелкозаглубленный, бутовый, после вывешивания коробки его частично демонтировали, залили новую широкую ленту, а после выложили цокольную часть из кирпича.

Фундамент там бутовый, совсем неглубокий, 40-50 см, на наружном углу дом видимо начал проседать, из-под угла вынули бут и заменили его облицовочным кирпичом. Когда мы его доставали оттуда, он рассыпался в мелкие черепки. Нижние два венца – просто труха, мы выгребли часть бута, поставили опалубку, залили и положили кирпичную кладку.

Для усиления фундамента внешним армопоясом по периметру заливается монолитная армированная бетонная лента. Глубина ленты превышает глубину старого фундамента на размер песчано-гравийной подушки, средняя ширина – 40-50 см. Поверхность старого основания тщательно зачищается, удаляются все отслаивающиеся элементы. Для повышения адгезии с новым раствором, фундамент пропитывается грунтовкой с высокой проникающей способностью. В качестве связующего применяются арматурные штыри, забиваемые в старый фундамент на расстоянии 20–25 см, в несколько рядов. С новым каркасом штыри сваривают или связывают, раствор в опалубку заливается послойно.

Замена фундамента проводится поэтапно или сразу, в первом случае производится демонтаж старого основания по частям, с постепенной заливкой новых фрагментов. Во втором случае демонтируется сразу все, заливается монолитная лента, отливаются столбы или закручиваются сваи. Пользователю форума под ником Андрюха052 предлагали поэтапную замену, но он предпочел одновременную, побоявшись возможных проблем с основанием в будущем.

Предлагали убрать бревна между столбами, выкопать траншеи между столбами и залить там фундамент, выложить кладку до сруба между столбами, положить дом на кладку. Потом убрать столбы, вырыть траншеи под столбами и залить – соединить кладку. Мне такая затея не очень понравилась, фундамент получится из нескольких участков. Если будут какие-то подвижки в земле, может и потрескаться все. Даже если ничего и не будет, но я подумал, что лучше перестраховаться. Поэтому дом подвешивали на П-образные подпорки, убирали все разом, заливали единую ленту и делали единую кладку.

Реконструкция старого дома: венцы

Нижние венцы деревянных домов сгнивают, постепенно насыщаясь влагой через фундамент. Это происходит как из-за отсутствия слоя гидроизоляции, так и по причине нарушений технологии. Со странным способом защиты бревна от воды столкнулись несколько форумчан, в том числе и val-lel.

Мой сруб – 50-х годов постройки, на ленте фундамента как раз-таки была гидроизоляция между бревном и основанием, но! Вдоль первого венца края этой гидроизоляции были подняты и прикреплены к самому бревну, а сегмент между фундаментом и венцом, с аккуратно прибитыми к нему краями гидроизоляции, был «заботливо зашлепаны» цементным раствором вдоль всего первого венца как снаружи сруба, так и внутри, видимо, чтобы бревно никуда не съехало.

Замену венцов проводят обычно вместе с фундаментными работами, при вывешивании коробки. По возможности используются материалы, максимально приближенные к исходным – бревно или брус, некоторые заменяют сгнившие части кирпичной кладкой. Arty-CooL воспользовался шпалами.

Читайте также:

Как найти землю под строительство дома

Шпалы ставил, так как достались даром, и работать с ними легче (хоть делал и не я), под весом дома они никуда не денутся, а в фундамент вмонтирую шпильки оцинкованные, на них и посажу дом. Стоимость бетона по объему шпал выйдет однозначно дороже.

Между фундаментом и новыми венцами обязательно прокладывается гидроизоляция, древесина предварительно обрабатывается антисептиком.

Реконструкция стен деревянного дома

Кроме венцов, может потребоваться замена и других частей конструкции, когда древесина подвергается воздействию влаги. Чаще всего это происходит с верхними венцами, если протекает кровля и вода скапливается в утеплителе. Также распространено намокание стены вокруг окон, хотя снаружи дерево может казаться целым.

Один момент, на который еще не мешало бы обратить внимание – бревна под окнами. Если окна зимой «плакали», бревна могли погнить. Причем, я видел такое, что бревно сгнило изнутри, а снаружи – вполне хорошая древесина, только засверливанием диагностировали гниль.

У меня так было, когда менял у себя в доме окна на пластиковые. После того, как разобрал старые, пришлось делать вставки, так как бревно под окном сгнило, а снаружи не видно.

Выявить гниль в нормальной внешне древесине можно простукиванием обухом топора или молотком – трухлявая начинка дает глухой звук, целое бревно – звенящий. В качестве альтернативы засверливанию используют шило – в нормальное дерево оно не войдет больше, чем на несколько миллиметров, в гнилое – погрузится без сопротивления.

Замена одного элемента коробки или части стены проводится по кускам – вырезаются испорченные, вставляются новые, обязательно герметизируются все щели, древесина предварительно обрабатывается, как и места врезки. Чтобы сэкономить время и средства, один из пользователей поступал следующим образом.

Я вырезал всю гниль изнутри бензопилой до «живого» дерева, пропитал антисептиком 2 раза и внутрь загнал антисептированный брусок, выпиленный под размеры «дупла» и простеплеренный льноватином, далее зафиксировал саморезами на 150 мм с двух сторон.

Реконструкция крыши

Именно так поступил WAB57, переделавший бесполезную надстройку в функциональное помещение. В результате у него получилась спальня и ванная комната.

Чердак переделывался мучительно долго: пришлось оставить старые стропила, сделанные из тонкомера, с шагом 100-115 см и опорой на выносные балки. Трогать их мы не решились, поэтому добавили новые стропила из доски 50х200 мм, тем самым уменьшив шаг. Балки новые сделали из бруса 100х200 мм. Сделали ригель и боковые опоры (стойки) для всех стропил. Потом это все нужно было выровнять под обрешетку для кровли и эффективного утепления. Бревно – диаметром от 150 до 200 мм, с обрезной доской 50х200 мм.

Если в мансарде нет необходимости, можно обойтись ревизией кровельной системы и заменой подгнивших из-за протечки или скопления конденсата элементов. Особое внимание уделяют зоне вывода печной трубы. В большинстве случаев именно там происходит протекание и порча перекрытий.

Учитывая, что старый шифер не добавляет конструкции шарма, его обычно меняют на современные материалы и обычно требуется утепление перекрытий и подкровельного пространства. Когда к дому пристраиваются дополнительные помещения на жесткой связке, старую крышу полностью переделывают, чтобы завести все строение под новую.

Планирую пристроить часть дома на всю длину, шириной 2,5-3 метра, тем самым сделать дом квадратным, и будет единая мансардная кровля с жилыми помещениями.

Наружная отделка

Чтобы сохранить естественную красоту деревянного дома, отказываются от использования сайдинга и других облицовочных материалов. Потемневшие с годами стены, с различными отложениями на поверхности, приводят в порядок – зачищают щеткой и пропитывают специальными отбеливающими антисептическими составами.

Удобнее всего обработку проводить с помощью болгарки и специальной насадки – щетки с железной щетиной. Все загрязнения и наслоения таким способом из древесины не удалить, но значительно улучшить внешний вид и проявить структуру реально. В дальнейшем можно использовать лак по дереву или краску: оттеночные средства сравняют поверхность, и новые элементы перестанут привлекать внимание. Как и облицовка, лакокрасочные средства не только декоративны, они эффективно защищают поверхность от внешнего воздействия.

Как пользователи портала восстанавливают свои деревянные дома, можно узнать в разделе о реконструкции и ремонте домов. Необходимую техническую информацию по основаниям легко найти в теме фундаментов. Как превратить чердак в кровлю, рассказывается в разделе теплых кровель. Статья о правильном выборе исполнителей подскажет, как сэкономить нервы и деньги во время ремонта или реконструкции. В материале о нюансах возведения пристройки – информация о способах связки строений. Видео о комбинированном доме из газобетона – для всех, кто собирается строиться.

Реконструкция деревянного дома

Что это и когда необходимо?
Подготовка
Основные этапы
Полезные рекомендации

Деревянное строение может прийти в неудовлетворительное состояние в процессе длительной эксплуатации. Построить новый дом из натуральной древесины зачастую представляет собой дорогое удовольствие, и тогда становится необходима более дешевая реконструкция полученного в наследство или приобретенного по небольшой цене строения. Необходимые восстановительные мероприятия по переделке помогут сделать жилье достаточно комфортным и современным.

Что это и когда необходимо?

Огромный процент имеющихся в частном владении старых строений из массива дерева достается новым владельцам по наследству. Но даже в тех случаях, когда деревенский дом активно использовался хозяевами в течение нескольких десятилетий, он все еще может представлять собой ценность как жилое здание из дорогостоящего и востребованного материала. Для модернизации и реставрации обветшалого строения может понадобиться меньше финансовых вложений, чем для сноса и строительства на его месте нового.

Зато в отремонтированном доме можно будет еще долго жить, а, в случае необходимости его продажи цена за него будет намного выше, чем за строение с непрезентабельным видом.

На необходимость реконструкции деревянного дома, побывавшего в эксплуатации, могут указывать множественные признаки обветшалости отдельных элементов или всей постройки. В первую очередь внимание необходимо обратить на фундамент здания, особенно когда налицо имеются все признаки проседания. Они выражаются в деформации крыльца, при котором двери и окна с трудом открываются, протирая пол и подоконники. В нижних венцах появляются большие щели, через которые внутрь попадает дождевая и талая вода, усиливая постепенное разрушение.

В таких случаях деревянному дому необходим капитальный ремонт, в результате которого можно выпрямить наклон основания и несущих конструкций.

Делая анализ состояния строения снизу вверх, следует оценить состояние стеновых бревен, причем не только по внешнему виду, но и по прочности внутренней древесины. Здесь могут поджидать такие неприятности, как подгнивание нижнего яруса венцов, появление плесени, мха на внешней стороне, многочисленные мелкие отверстия, свидетельствующие о съеденной внутренней части дерева жучком-древоточцем. Верхняя часть дома, включая стропильную систему и кровлю, также может повреждаться вредными насекомыми, плесенью, грибком и появившимися протечками.

Определить стоимость восстановительных работ можно только после грамотной и профессиональной оценки состояния обветшалого жилья. Специалист, к которому стоит обратиться, чтобы не тратить средств зря, если это окажется нерентабельным, поможет выяснить необходимость замены основных и несущих элементов конструкции, а также стен, кровли, покрытия пола и инженерного оборудования.

Необходимо сразу оценить возможности и результаты материальных затрат на полную или частичную реконструкцию деревянного строения, прежде чем приступать к строительным работам, так как для разной степени восстановительных мероприятий понадобятся различные суммы вложений и сроки исполнения.

Подготовка

После оценки состояния старой частной постройки и принятия решения о рентабельности ее восстановления можно составлять проекты и приступать к конкретным действиям по подготовке реставрационных работ в деревне. Необходимо выяснить, сколько материала потребуется для ремонта фундамента, с частичной или полной заменой нижних бревен или брусков. В случае локального укрепления отдельных трещин надо решить, с помощью каких материалов их заделать.

В процессе восстановительной перестройки старого дома может понадобиться более современная перепланировка, а значит – надо продумать и внести в сметную стоимость работ внутренние перегородки. При необходимости надо высчитать количество брусков из дерева для реконструкции участков стен, стропил и пола. Если рамы оконных проемов и дверей слишком покосились в результате проседания и деформации стен, то их также необходимо реконструировать. В старых домах часто приходит в негодность система водостоков, из-за чего вода попадает на стены и затекает под фундамент, а это значит, что ее также надо заменить новой.

Вероятно, в обветшалом строении давно не меняли электрическую проводку, а также трубы водоснабжения и канализации. Все это необходимо проверить еще до отделочных работ, чтобы очень скоро не пришлось опять возвращаться к вопросам о необходимости частичного ремонта в результате утечек и поломки старых коммуникаций. При разборке и замене половых досок могут обнаружиться пришедшие в негодность ржавые металлические трубы, а о необходимости затрат на новое утепление крыши изнутри станет понятно только после снятия обшивки.

Во время реставрационных работ стены и кровля утепляются, а все внутренние деревянные конструкции по правилам пропитываются специальными составами, защищающими от возгорания и гниения. Внешний вид дома также приводят в порядок с помощью грунтовки, шлифовки и обработки защитными покрытиями, такими как лак и краски.

Основные этапы

Специалисты строительных компаний, много лет занимающиеся реконструкцией обветшалого жилья, часто сталкиваются с желанием заказчиков отремонтировать старое строение с увеличением площади. Владельцы частного дома могут захотеть сделать пристройку для гаража, домашней мастерской, террасы, мансарды и других помещений.

Несмотря на то что внешний вид большинства зданий, возраст которых больше 50-ти лет, оставляет безрадостные впечатления, их несущие и основные конструкции все еще могут оставаться достаточно крепкими. На это может оказывать влияние и режим эксплуатации жилья, который мог быть постоянным или временным. Но если дом легче восстановить, чем построить заново, то приступают к поэтапному осуществлению работ.

Замена фундамента

Для оценки состояния основания дома необходимо откопать заглубленные в землю участки стен и тщательно обследовать их. Как правило, несколько десятилетий назад дома из дерева было принято строить на ленточных или столбчатых фундаментах, с неглубоким залеганием до уровня промерзания. Поэтому они часто проседают под весом верхних венцов и нагрузки от всего дома на грунт. Известны различные виды деформаций фундаментов, требующие соответственного ремонта, который может заключаться в проведении различных мероприятий. Один вид работ или целый комплекс по реконструкции основания может состоять из следующих действий:

дренажные работы по отведению лишней воды в почве;
полная или частичная замена фундамента с вывешиванием или передвижением всей конструкции;
усиление ленточного фундамента армированным поясом;
выравнивание перекосов основания;
действия по гидроизоляции фундаментных конструкций;
утепление подземной части здания и отмосток.

Для подъема корпуса строения применяются гидравлические домкраты, с помощью которых можно создать новые, укрепленные фундаментные элементы. Такая операция не нарушает целостность сборной коробки деревянного дома. Количество домкратов зависит от объема всего строения, а для работы в нижних венцах делаются специальные выпилы. Подняв коробку дома с двух сторон, в других, оставшихся свободными, можно проводить замену нижних брусьев и лаг перекрытия для пола. Мелко-заглубленные, ленточные фундаменты из бута можно залить по периметру новой линией бетона, а затем усилить цокольную часть кирпичной кладкой.

Столбчатые основания часто требуют замены отдельных или всех свай на новые. И некоторых случаях достаточно усиления конструкции дополнительными столбами.

Венцы и стены

Нехватка нужных материалов и традиционные технологии строительства, распространенные несколько десятилетий назад, стали причиной отсутствия надежной гидроизоляции фундаментов и нижней части стен деревянных строений. Из-за этого нижние венцы таких зданий пострадали больше всего и гнили, пропитываясь влагой. Замена нижних брусьев или венцов происходит, как правило, одновременно с реконструкцией фундаментов и вывешиванием корпуса всего дома. При этом все деревянные элементы необходимо обработать средствами защиты от влажности и плесени. Стены часто требуют частичной замены в участках, прилегающих к окнам и дверям.

В результате нарушения целостности крыши или негодности систем водостоков могут пострадать самые верхние венцы стен, которые также придется полностью заменять.

Крыша

В тех случаях, когда необходим частичный ремонт кровли и стропильной системы, ограничиваются заменой подгнивших или поломанных элементов. Но полностью делать новую конструкцию надо, когда дом расширяется или предусмотрено устройство утепленной мансарды. Старое шиферное покрытие, отработавшее срок годности, можно заменить на более легкие, современные виды материалов. Сделав полную ревизию и убедившись в отсутствии протечек, можно утеплить и провести гидроизоляцию чердачного помещения.

Отделка

Для обновления деревянной поверхности бревенчатых или брусчатых стен можно, без дополнительных слоев отделки, придать им натуральную красоту. Для этого стены следует хорошенько очистить от многолетних слоев пыли и других видов загрязнений, покрыть антисептиком и антипиреновыми растворами. Закрасить и выровнять новые, замененные участки со старыми фрагментами, можно с помощью лаков и красок для деревянных поверхностей.

При необходимости закрытия внутренних стеновых конструкций используется штукатурка, сайдинг, покрытие панелями ПВХ, клинкерными или блок-хаус. Под слоем внешней отделки можно уложить дополнительный слой утепления, а современные материалы помогут долго сохранять презентабельный вид дома.

Пол, окна, двери, потолок

Пол страдает в старинных домах чаще других деталей, особенно когда он располагается непосредственно над грунтом. Доски начинают расшатываться, скрипеть, местами появляются дыры, временно залатанные подручными материалами. Ремонт возможно производить в том случае, если степень повреждения лаг и покрытия составляет менее 30% от всей площади полов в доме. Лаги заменяют одновременно с реконструкцией фундамента и вывешиванием дома. Если фундаментные работы не проводились, то замена части лаг и досок пола производится внутри здания. Поверх лаг кладут влагозащитную пленку и слой базальтовой ваты, а доски укладывают на паровую изоляцию.

Если оконные и дверные рамы с закрывающимися элементами пришли в негодность, то требуется их полная замена вместе с коробками. При деформации потолочных балок, их необходимо заменить и сделать новую обшивку снизу. На перекрытии чердака заменяется утепление и производится контроль протечек крыши, особенно в местах примыкания к печным трубам.

Инженерные системы

В новом доме условиям комфорта будет соответствовать новая система коммуникаций, замена труб газо- и водоснабжения, канализации и отопления. В частных домах возможно использование экономных и экологически безопасных видов энергии, а правильную электропроводку с учетом существующей нагрузки поможет создать специалист. Модернизация обветшалого здания невозможна без обустройства кухни и санузлов с душевыми и ванной. После установки систем проводится окончательная внутренняя отделка помещений. Для подъема на достроенный второй этаж интерьер можно украсить оригинальной конструкцией лестницы.

Полезные рекомендации

Современные технологии реконструкции деревянных домов позволяют изменить устаревшее строение до неузнаваемости. Чтобы не брать на себя долгосрочные, постепенно разрушающиеся в процессе затянувшегося ремонта неорганизованные попытки самостоятельного восстановления изношенного здания, лучше всего обратиться к профессионалам. Компании, которые много лет специализируются на реставрации деревянных строений, могут предложить множество интересных вариантов превращения наследственного, но устаревшего жилья в современный и комфортный особняк из экологически безопасного строительного материала.