Как организовать ТСЖ?

Порядок организации ТСЖ прописан в ст. 136 ЖК РФ.

Самое главное при организации ТСЖ и последующей его деятельности – неравнодушие собственников жилья, ведь в большинстве случаев, созданию ТСЖ препятствует занятость собственников и нежелание взвалить на себя хлопоты, связанные с его созданием. Поэтому для организации ТСЖ нужно создать инициативную группу из жильцов дома, которая будет участвовать в мероприятиях, связанных с созданием ТСЖ.

Что нужно сделать для организации ТСЖ?

1 шаг. Провести общее собрание собственников жилья.

Для того чтобы провести такое собрание, нужно уведомить жильцов дома.

Для признания итогов собрания легитимными, необходимо соблюдать сроки уведомления жильцов о проведении такого собрания.

Это нужно сделать не позже чем за 10 календарных дней до даты проведения собрания жильцов (п. 4 ст .45 ЖК РФ).

Отдельные вопросы проведения собрания жильцов разъяснены Минстроем РФ от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04. Участвовать в собрании могут только собственники жилых и нежилых помещений в МКД.

При этом уведомления о проведении собрания могут быть направлены не только собственникам помещений, но и арендаторам, а также другим жильцам помещений. Содержание уведомления не относится к какой-либо коммерческой тайне и может быть адресовано неопределенному кругу лиц.

Уведомлять жильцов о проведении собрания нужно в письменной форме (п. 1 ст. 146 ЖК РФ).

В самом уведомлении должна приводиться информация следующего характера (п. 5 ст. 45 ЖК РФ):

указание о лице, по чьей инициативе проводится собрание;
в какой форме будет проводиться собрание жильцов;

Собрание может проводиться в очной, очно-заочной, а также полностью в заочной форме, что особенно актуально в сегодняшних условиях пандемии.

для очного голосования указывается – место, дата и время проведения собрания, а для заочного – дата окончания приема решений собственников, а также адрес и место, куда будут переданы решения собственников;
повестка дня;
порядок ознакомления, место, адрес, по которому можно ознакомиться с информацией и материалами данного собрания собственников.

2 шаг. Проведение собрание собственников МКД, подсчет голосов.

На собрании обсуждаются вопросы, которые указаны в повестке дня. По итогам обсуждения участники собрания собственников МКД голосуют, а по итогам голосования принимается решение по вопросам повестки дня (п. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Для того чтобы решение о создании ТСЖ было законным нужно, чтобы общее количество проголосовавших собственников было больше 50% (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Если не будет необходимого кворума, то решение общего собрания собственников будет нелегитимным.

Если собственники помещений МКД голосуют не сами, а их представители, то должна быть оформлена доверенность.

Доверенность может удостоверяться либо компанией, в которой собственник работает, администрацией стационарного медицинского учреждения, если собственник находится на лечении (ст. 185.1 ГК РФ).

Если доверенность удостоверена только председателем ТСЖ, такие голоса не должны быть засчитаны (п. 2 ст. 48 ЖК РФ). Например, суд признал собрание ТСЖ неправомочным, исключив из общего количества такие голоса. И по факту вышло, что проголосовало менее 50% голосов от общего числа голосов собственников (Постановление АС Северо-Западного округа от 03.03.2022 № А56-9584/2019).

3 шаг. Оформление протокола общего собрания.

Очень важно правильно оформить протокол, поскольку этот документ впоследствии будет передан в налоговую инспекцию вместе с пакетом документов для регистрации ТСЖ.

Протокол оформляется в установленный общим собранием срок. В любом случае этот срок не должен превышать 10 календарных дней, который отсчитывается с даты проведения собрания.

По какой форме оформлять протокол?

Требования к оформлению протокола содержатся в Приказе Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр.

Протокол должен иметь:

название;
дату и номер;
дату и место проведения собрания;
заголовок к содержательной части и саму содержательную часть;
сведения о том, где будут храниться протоколы общего собрания и решений собственников.

Как зарегистрировать ТСЖ в налоговой инспекции?

Регистрирующим органом ТСЖ является налоговая инспекция (п. 1 ст. 13 Закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ).

Для того чтобы зарегистрировать ТСЖ, необходимо подать в налоговую инспекцию следующие документы:

заявление по установленной форме;

В настоящее время форма заявления о государственной регистрации № Р11001 утверждена Приказом ФНС РФ от 31.08.2022 № ЕД-7-14/617@.

протокол общего собрания собственников помещения в МКД;

Протокол составляется в произвольной форме, в нем указывается решение о создании ТСЖ, выбирается уполномоченное лицо для осуществления регистрации ТСЖ.

Протоколом общего собрания собственников утверждается устав.

устав ТСЖ;
сведения о лицах, которые голосовали «за» на общем собрании собственников жилья с указанием их доли собственности на общее имущество в МКД;
доверенность, заверенная нотариусом, если документы сдает в налоговую инспекцию представитель ТСЖ;
квитанция об уплате госпошлины.

Размер госпошлины составляет 4 тыс. рублей. Однако можно сэкономить на ее уплате. Так, если заявление о государственной регистрации направляется с помощью портала госуслуг либо официального сайта налоговиков, то государственная пошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 и составляет 2 800 рублей (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Налоговики должны зарегистрировать ТСЖ в течение трех рабочих дней с момента сдачи полного пакета документов.

Организация ТСЖ в многоквартирном доме: пошаговая инструкция

ЖК РФ Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 136 ЖК РФ

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

1.1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

2. Товарищество собственников жилья может быть создано:

1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

4. К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.

(часть 4 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

5. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

(часть 5 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Организация товарищества собственников жилья/имущества

В последнее время наблюдается стойкая тенденция строительства коттеджных посёлков, которые по сути являются некой заменой Садовых и огородных товариществ или же их разновидностью. В законе нет определения понятия Коттеджный посёлок и этот вызывает массу вопросов, не точностей и применений аналогии права взамен прмых норм. Так же многие собственники в многоквартирных домах уже не оставляют на откуп муниципальным службам и управляющим компаниям вопросы управления недвижимостью, создания новых объектов общего пользования и капитальный ремонт имеющихся.

Сейчас многие дома и коттеджные посёлки переходят на систему самоуправления. Организуются товарищества собственников жилья, товарищества собственников недвижимости, инициативные группы среди жильцов. В действительности это один из наиболее эффективных и рациональных способов управления недвижимостью и общим имуществом. Согласитесь, что наиболее заинтересованы в заботе об общем имуществе, его сохранности и улучшении его собственники. При принятии решения о самостоятельном управлении имуществом возникают вопросы: как зарегистрировать? Как провести общее собрание? Как оформить протокол общего собрания? И первый, на мой взгляд, один из самых важных вопросов: насколько возможно реализовать задуманное? Соответствует ли желание возможностям?

Если мы говорим о ТСЖ, то ответы на большинство вопросов уже содержатся в Жилищном кодексе, судебной практике и разъяснений судов по этому вопросу тоже достаточно. А если это новая или не часто используемая форма? Например, объединение нескольких домов в одно ТСЖ или ТСН в коттеджном посёлке? Процедуры вроде бы те же. Но есть и большие различия, которые кроются в мелочах.

Если мы говорим об объединении нескольких жилых домов в одно ТСЖ, то нужно учесть несколько нюансов:

Управление общим имуществом. Это основной момент, который должен быть учтён. А как понять есть ли общее имущество у двух стоящих отдельно друг от друга домов? На первый взгляд ответ очевиден: конечно же нет. Но если присмотреться и внимательно проанализировать ситуацию, вполне возможно, что ответ изменится на да.

Итак, что может и должно объединять два многоквартирных дома:

· Наличие общей границы земельных участков, по данным ЕГРН;

· Совместное использование общего имущества допускается проектной документацией этих домов;

· Обеспечение работоспособности общего имущества одного дома зависит и или достигается путем технологического подключения к общему имуществу в другом доме;

· Наличие элементов инфраструктуры, которые предназначены для использования собственниками помещений обоих домов;

Но и после проверки всех сведений и принятия решения об объединении двух многоквартирных домов в одно ТСЖ необходимо оформить протокол общего собрания собственников о создании такого ТСЖ. Решения о создании такого объединённого ТСЖ принимаются собственниками обоих домов на общих собраниях собственников в каждом многоквартирном. Решение будет считаться принятым если «за» проголосует большинство (не менее 2/3) собственников помещений каждого из домов.

Так же при оформлении протокола общего собрания собственников необходимо учитывать какие особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.

После оформления протокола и разработки необходимых внутренних документов (устав ТСЖ, решение о создании ТСЖ) необходимо собрать пакет документов для регистрации ТСЖ в налоговой инспекции, в настоящее время непосредственно ехать в налоговую инспекцию нет необходимости все необходимые действия можно совершить нотариально, фактически нотариус сам за вас подаст документы в налоговую инспекцию и выдаст документы о регистрации ТСЖ.

Однако и после регистрации ТСЖ с участием двух домов, можно столкнуться с недопониманием со стороны жильцов. В судебной практике имеются случаи, когда люди доходят и до Конституционного суда РФ в попытке доказать невозможность создания одного ТСЖ на два дома. Судебная практика, как правило складывается в пользу ТСЖ. Взять, к примеру определение Конституционного суда № 708-О от 27.03.2018г. В описательной части Суд чётко даёт понять, что если дома связаны, например единым фундаментом, то создание одного ТСЖ является законным и не противоречит законодательству РФ.

Так же необходимо отметить, что в соответствии с письмом Минстроя России от 01.08.2016 N 24192-ОД/04 такое ТСЖ может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать. Однако действие пункта 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 04.06.2011) не распространяется на ТСЖ, созданные до 18.06.2011 года.

Как видно из практики применения и разъяснений государственных органов, в каждом конкретном случае нужно детально разбираться, так как каждый случай уникален и применить право по аналогии не всегда представляется возможным.

С товариществом собственников недвижимости дело обстоит немного сложнее, так как отдельно этот вид управления недвижимостью в ЖК РФ не расписан, большинство норм применяется по аналогии, да и есть свои нюансы в организации управления и управлении загородной недвижимостью.

Создание товарищества собственников недвижимости, как правило применяется для организации управления загородной недвижимостью (далее – ТСН).

Термин Товарищество собственников недвижимости никак не определяется ЖК РФ, но ст. 135 ЖК РФ указывает, что Товарищество собственников жилья это вид товарищества собственников недвижимости. Таким образом можно сделать вывод, что Товарищество собственников недвижимости это более глобальный термин и применений норм закона регулирующих деятельность ТСЖ так же можно отнести и к деятельности ТСН.

Для создания ТСН необходимо, чтобы имущество находилось в непосредственной близости друг от друга. Законодательно не определено какое количество недвижимости (домов, участков) может быть объединено в ТСЖ. Но критерий объединения остается неизменным:

· Наличие общих границ или расположение имущества в непосредственной близости друг от друга;

· Наличие общей инфраструктуры (газ, свет, вода, канализация, дороги)

· Зависимость обеспечения необходимыми ресурсами между домами (одна канализация, общая дорога, общий водопровод)

Цели создания ТСН ни чем не отличаются от целей создания ТСЖ: управление общим имуществом, создание общего имущества и улучшение общего имущества собственников.

Для правильного формирования границ ТСН важно чётко понимать что понимается под термином «Общие границы» ответ на этот вопрос даёт письмо Минстроя России от 01.08.2016 N 24192-ОД/04: под общей границей земельных участков в части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации понимается граница прилегающих земельных участков, что должно подтверждаться информацией, содержащейся в государственном кадастре недвижимости.

Для регистрации ТСН требуется пакет документов аналогичный созданию ТСЖ, общее собрание проводится для всех собственников желающих объединиться (при условии, что их недвижимость входит в границы создаваемого ТСН), составляется устав и иные необходимые для регистрации документы. Документы должны быть поданы в налоговую инспекцию для регистрации ТСН.

Но если в жилом доме чётко и понятно какие имущество является общим, то для загородной недвижимости это может являться вопросом. Так как при строительстве коттеджных поселков или создании садовых товариществ дороги и коммуникации, как правило оформлены на застройщика или же переданы на баланс муниципалитета района где расположено имущество.

В контексте обозначенных вопросов следует учитывать, что отсутствие в законодательстве чёткого регулирования вопросов общего имущества в загородной недвижимости обуславливается следующими моментами: застройка загородной недвижимости изначально не предполагала наличия общего имущества у владельцев загородной недвижимости. Как правило всё что было необходимо находилось или на земельном участке (например септик, об общей канализации долгое время речи не шло), газ и электричество как правило подаются индивидуально в каждый дом и эти сети никогда не находятся в частной собственности, а принадлежат соответствующим государственным органам. Что остаётся? Вода. В большинстве случаев вопрос решался наличием колодца или скважины на участке. И лишь сравнительно недавно стали появляться коттеджные посёлки, в которых предполагается наличие всех этих сетей. Таким образом получается, что приобретение недвижимости в коттеджном посёлке не влечёт за собой автоматического возникновения доли в праве на объекты инфраструктуры (водопровод, канализация, дороги) в этом посёлке. Доля в праве на указанные объекты возникает в соответствии с Гражданским кодексом РФ, земельным кодексом РФ и иными нормативными актами. В большинстве случаев собственник приобретающий недвижимость в посёлке начинает платить взносы за содержание общего имущества и таким образом у него возникает право на долю в этом имуществе в силу закона.

В заключении хочу сказать, что 27.07.2017 был принят Федеральный закон О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации № 217-ФЗ. В котором определяется принадлежность имущества общего пользования в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков. В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 27.07.2017 № 217-ФЗ указанное имущество принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков. Для целей применения аналогии права это намного облегчает понимание правового режима общего имущества в коттеджном посёлке. Но это по прежнему остаётся аналогией права для коттеджных посёлков.

Как же получить это имущество на баланс ТСН? Ведь никто из собственников не хочет улучшать чужое имущество или создавать объекты общего пользования на чужой земле (что и вовсе может быть признано не законным). Ответ на этот вопрос, к сожалению не содержится в ЖК РФ, но существуют обычаи делового оборота и судебная практика. Исходя из обычаев делового оборота необходимо обратиться в муниципалитет района, сообщить им о создании ТСН и попросить передать интересующие объекты на баланс ТСН. После прохождения определенной процедуры скорее всего имущество будет передано на баланс ТСН. Судебная практика так же исходит из логики, что общее имущество собственников должно находиться в долевой собственности всех собственников и быть на балансе ТСН.

Организация ТСЖ в многоквартирном доме: пошаговая инструкция

Организация деятельности ТСЖ

После получения Свидетельства о регистрации ТСЖ необходимо изготовить круглую печать и открыть расчетный счет в любом банке. В соответствии с ч. 2 ст. 23 Налогового кодекса РФ ТСЖ обязано уведомить ИФНС об открытии счета в течение 7 (семи) дней со дня его открытия, иначе в соответствии со ст. 118 Налогового кодекса РФ на ТСЖ будет наложен штраф в размере 5000 (пяти тысяч) руб.

Кроме того, необходимо осуществить постановку ТСЖ на учет в государственных внебюджетных фондах и органах статистики.

Инициативная группа или председатель ТСЖ извещает собственников помещений многоквартирного дома о состоявшейся регистрации ТСЖ. Председатель ТСЖ информирует собственников помещений о целесообразности их вступления в члены ТСЖ.

Согласно разъяснительному письму Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 г. № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом», товарищество собственников жилья обязана приступить к управлению МКД непосредственно со дня государственной регистрации ТСЖ. Согласно разъяснительному письму Минрегиона РФ от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на МКД», организация, управлявшая многоквартирным домом ранее (т.е. до создания ТСЖ), обязано безвозмездно передать товариществу техническую документацию на дом за тридцать дней до возникновения у ТСЖ обязанности приступить к управлению таким домом.

Порядок передачи управления многоквартирным домом , в котором создано товарищество собственников жилья, зависит от того, как осуществлялось управление данным домом до выбора этого ТСЖ.

С нечленами ТСЖ необходимо заключить Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг .

В соответствии с ч. 1 ст. 137, ст. 162 ТСЖ может осуществлять управление многоквартирным домом в двух формах.

Какой орган управления товариществом – общее собрание членов ТСЖ или правление ТСЖ – вправе принять решение о выборе формы управления МКД? Ответ на данный вопрос должен содержаться в уставе товарищества. Если устав ТСЖ не относит данный вопрос к компетенции правления, тогда этот вопрос решают члены ТСЖ на своем общем собрании.

Две формы управления многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ:

Управление многоквартирным домом самостоятельно ТСЖ

I. ТСЖ управляет домом самостоятельно, при этом все или большинство видов работ исполняет нанятый товариществом персонал, отдельные работы выполняют подрядные организации в соответствии с заключенными договорами. ТСЖ от своего имени и в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов ТСЖ, например, услуг связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п. Платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги поступают на расчетный счет ТСЖ.

Разновидностью этой формы является ситуация, когда ТСЖ заключает договор на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме с установленной периодичностью выполнения. Заключает договоры с ресурсоснабжающими предприятиями, выступает исполнителем коммунальных услуг. Заключает в интересах собственников помещений договоры на предоставление прочих услуг.

Управление ТСЖ многогквартирным домом по договору с управляющей организацией

II. ТСЖ заключает договор управления многоквартирным домом с Управляющей организацией, поручив такой организации выполнение работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома, функции исполнителя при предоставлении коммунальных услуг, заключение прочих договоров в интересах собственников помещений в доме, а также начисление и сбор платежей за оказанные управляющей организацией услуги по договору Примерный договор на предоставление услуг . При выборе управляющей организации можно воспользоваться информацией Портала управления многоквартирными домами. Платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги поступают на расчетный счет такой Управляющей организации.

При второй форме управление домом осуществляет Управляющая организация, выступая исполнителем коммунальных услуг, выполняет работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

При таком варианте хозяйственно – финансовая деятельность ТСЖ ведется только в части работ, выполняемых непосредственно жилищным объединением. ТСЖ в данном случае не несет расходов и не имеет доходов, если не занимается в соответствии со своим уставом какой-либо предпринимательской деятельностью и не формирует за счет неё целевых фондов, направляемых впоследствии, например, на капитальный ремонт многоквартирного дома. ТСЖ только осуществляет контроль за деятельностью Управляющей организации, организует взаимодействие с собственниками помещений. Организация, с которой ТСЖ заключает договор управления, выступает в отношениях с ТСЖ подрядчиком, выполняющим услуги по управлению многоквартирным домом.

III. Возможен вариант, при котором ТСЖ заключает договор управления с управляющей организацией, но функции начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги осуществляет самостоятельно. Платежи собственников, нанимателей, арендаторов помещений и бюджетные субсидии поступают на расчетный счет ТСЖ. Недостатки данного способа – большой объем работы для председателя ТСЖ, необходимость принятия на постоянную работу одного или нескольких бухгалтеров, соответственно, существенные дополнительные расходы на заработную плату.

Все организации в соответствии с Федеральным законом от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» обязаны вести бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций. Это также касается и ТСЖ. При формировании учетной политики ТСЖ выбирает один способ из нескольких, допустимых законодательством и нормативными актами по бухгалтерскому учету. Согласно п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» (Приказ Минфина России от 06.10.2008 N 106н (ред. от 18.12.2012) «Об утверждении положений по бухгалтерскому учету») главный бухгалтер ТСЖ или иное лицо, ответственное за ведение бухгалтерского учета (например руководитель организации, которым в ТСЖ является председатель правления) утверждает учетную политику. То есть в жилищном объединении должен быть принят специальный распорядительный документ (приказ об учетной политике).

При отсутствии работ, выполняемых непосредственно ТСЖ, сформированных фондов товарищества, доходов, источники которых не являются обязательными платежами членов ТСЖ и собственников помещений, не являющихся его членами, по результатам хозяйственной деятельности жилищного объединения должен составляться «нулевой баланс»который сдается вместе с соответствующей бухгалтерской отчетностью в налоговые органы и органы статистической отчетности.

Ответственность за организацию бухгалтерского учета в ТСЖ, ЖК, ЖСК возложена на главного бухгалтера или руководителя – председателя правления. Последний вправе также обратиться к услугам специализированной организации.

Согласно ч. 1 ст. 165 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм. Для реализации этого требования Правительством Москвы было издано постановление от 24 апреля 2007 г. № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления МКД в городе Москве в соответствии с ЖК РФ», согласно которому организациям, выполняющим функции по управлению многоквартирными домами, независимо от их организационно-правовой формы (ГУП, ТСЖ, ЖСК, ООО, ОАО и др.) из бюджета города Москвы предоставляются субсидии на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома — на общую площадь жилых помещений (без учета площади летних помещений: застекленных и открытых лоджий, террас, балконов), занимаемую определенными категориями граждан (собственники единственного жилья; собственники приватизированных квартир; граждане, занимающие помещения по договорам социального найма).

При первой форме управления многоквартирным домом ТСЖ имеет право в установленном порядке заключить договор с ГКУ ИС на предоставление субсидий из бюджета города Москвы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Субсидии поступают на расчетный счет ТСЖ.

При второй форме управления многоквартирным домом обязанности по заключению договора на предоставление субсидий из бюджета города Москвы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме принимает на себя управляющая организация. Субсидии поступают на расчетный счет такой управляющей организации.

Образование ТСЖ собственниками жилых домов

Есть несколько индивидуальных жилых домов (и земельных участков под строительство ИЖС), территориально расположенных в рамках одного земельного массива. Возможно ли решением собственников индивидуальных жилых домов (введены в эксплуатацию, получены адреса) образовать ТСЖ для решения вопросов по управлению общим имуществом? Какая организационная форма управления будет оптимальной для данной ситуации? Может ли сторонняя управляющая компания взять в управление такой массив и выставлять квитанции за коммунальные услуги?

В соответствии с ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Таким образом, из приведенной нормы ЖК РФ можно сделать вывод, что собственники частных домовых владений имеют право на выбор такой формы управления, как ТСЖ.

Чтобы создать ТСЖ необходимо сделать следующее.

1. Для начала необходимо собрать информацию о собственниках всех помещений дома. БТИ выдает информацию обо всех имеющихся в доме помещениях, а Главное управление Федеральной регистрационной службы — о собственниках помещений.

2. Далее необходимо провести организационную работу по проведению общего собрания. Общее собрание может быть созвано по инициативе собственников помещений (как жилых, так и нежилых).

Общее собрание ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих собственников помещений или их представителей. Для ведения протокола собрания избирается секретарь собрания.

Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом. На общем собрании принимается решение об образовании товарищества собственников жилья, утверждении его устава, а также выбираются члены правления ТСЖ и ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ. Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.

Если вопрос выбора способа управления домом решен в пользу создания собственного ТСЖ, необходимо будет также подготовить и утвердить его устав.

При принятии общим собранием домовладельцев решения о создании ТСЖ инициатор собрания или уполномоченное домовладельцами лицо оформляет протокол собрания, изготавливает две-три нотариально заверенные копии и передает документы для регистрации ТСЖ в налоговый орган. Полномочия лица, уполномоченного осуществить регистрацию ТСЖ, должны быть отражены в протоколе общего собрания.

Регистрация вновь создаваемого товарищества собственников жилья в осуществляется в Федеральной налоговой службе РФ.

При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган необходимо представить:

– заявление о государственной регистрации по форме № 11001 (приложение № 1 к к приказу ФНС России
от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25@);

– решение о создании товарищества собственников жилья в виде протокола общего собрания (подлинник, или нотариально заверенную копию);

– два экземпляра устава товарищества собственников жилья (прошитые, пронумерованные и утвержденные общим собранием домовладельцев);

– квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию товарищества (2 тыс. руб.) необходимо перечислить на расчетный ФНС РФ 14 №6 по Калужской области.

В состав органов управления ТСЖ могут быть избраны только члены ТСЖ.

После регистрации в ФНС России ТСЖ может открывать счет в банке.

Созданное и зарегистрированное ТСЖ вправе заключать договоры с организациями – поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями.

Однако ЖК РФ не предусматривает возможности выбора частным домовладением управляющей организации.

Как устроена работа секонд-хенда

Узнали, где секонды покупают одежду, кто и как ее обрабатывает, каких вещей нет у поставщиков и правда ли, что в одежде из секонд-хенда можно найти 100 евро.

Мечтали с мужем открыть кафе, но открыли секонд

Мы с мужем всегда хотели кафе или пекарню — что-то в сфере общепита, а секонд открыли, чтобы протестировать себя как предпринимателей. Эта сфера проще общепита, и здесь легче начинать. Кафе у нас пока нет, а секонд-хенд работает уже полгода.

Секонд-хенд — это бизнес, который помогает заботиться об экологии. Я не люблю, когда что-то выбрасывают, например еду, если приготовили слишком много. Мне хочется всё использовать максимально правильно. При этом не могу сказать что я на 100% экочеловек, но мы в семье стараемся: сортируем и сдаем на переработку мусор, покупаем местные продукты, бережно относимся к вещам.

Секонды помогают экономить и продлевают жизнь вещам. Например, возьмем детские вещи. Дети быстро растут, особенно в первый год: купили одежду, а через месяц нужен другой размер. И получается, что вещи надевают 1-5 раз, а потом отправляют на свалку и покупают новые.

Секонды — это спасение для родителей. Если в семье двое-трое детей, секонды позволяют покупать всем стильные вещи европейского качества и не тратить много денег. Но, правда, родителям девочек повезло больше: вещи на них в секондах встречаются чаще, чем на мальчиков.

Я часто посещала разные секонды, но мне не нравилось, как всё организовано: огромные помещения, больше похожие на склады или свалки, вещи развешаны плотными рядами — пока переберешь все вешалки, руки отнимутся. Но неудобства компенсируются интересными вещами и известными марками по низкой цене.

Огромные помещения, больше похожие на склады или свалки, вещи развешаны плотными рядами — пока переберешь все вешалки, руки отнимутся

Я посещала секонды в разных странах. Например, в Японии такие магазины называются recycle shops, по-русски звучит как «ресайкл». Ресайклы — это что-то вроде наших секондов, но с более разнообразным ассортиментом. В них люди сдают ненужные вещи, потому что просто выбрасывать их в мусорку нельзя — за это можно получить штраф.

В ресайклы сдают всё: одежду, удочки, мебель, алкоголь, посуду, книги. Многие вещи новые: например, человеку подарили пиджак, а он предпочитает спортивный стиль. Тогда он сдает его в ресайкл, получает немного денег, а другой человек покупает пиджак дешевле, чем в магазине.

В японских ресайклах много горнолыжной одежды, сноубордов, книг, красивой посуды, например, можно найти посуду Тиффани и Булгари. Есть двухэтажные ресайклы: на первом этаже книги, а на втором — всё остальное.

А в Америке секонды похожи на крупные магазины вроде нашей Фамилии. Довольно скучно, и, чтобы найти что-то интересное, нужно пересмотреть много вещей.

В России секонд-хенды тоже скучноватые, поэтому мы хотели, чтобы у нас была не только выгодная по цене одежда и интересные бренды, но и приятная атмосфера, легкая музыка, красивые примерочные — это нестандартный подход к секонд-хендам в России.

Регистрация ИП за час

В начале 2022 я оформила ИП, а магазин мы открыли в июле 2022 года. Сначала я сама пробовала открыть ИП, но мне пришел отказ из-за каких-то ошибок. Тогда я не нашла простого алгоритма, который объяснял бы, как открыть ИП, поэтому пошла на консультацию к бухгалтеру. Она помогла мне составить заявление, открыть ИП и расчетный счет.

Читайте также:

Проведение СОУТ: пошаговая инструкция

Одежду закупаем мешками по 25-100 килограммов

Одежду можно закупать напрямую у европейских складов, но для этого нужен опыт и знания. Владельцы небольших секондов обычно сотрудничают с российскими крупными компаниями, а те — с европейскими.

Я закупаюсь на двух крупных складах в Подмосковье. Один из них — Глобатекс, находится в Домодедове, у них современный удобный склад. Сначала покупатель поднимается в офис, затем в помещение с огромными стеллажами, между которыми ездят специальные машины — они снимают мешки с одеждой. Здесь же стоят столы, на которых можно разложить и рассмотреть одежду из мешков.

В мешках вещи отсортированы по стране, категории и полу, например:

микс взрослой всесезонной одежды из Голландии первой категори;
микс детской брендовой одежды;
женская зимняя одежда категории экстра.

Цена зависит от категории одежды, страны и спроса. Например, одежда больших размеров пользуется спросом, но у поставщиков ее мало, поэтому цена выше. Одежда категории «пересортица» всегда дешевле, чем cream или люкс — это лучшие вещи известных брендов. А детская и мужская обычно дороже женской.

Когда я приезжаю на склад, например за миксом мужской брендовой одежды, мне дают два-три мешка с одеждой этой категории, и я могу посмотреть, что внутри. Можно открыть мешок, выложить вещи на стол, рассмотреть, но нельзя взять 30% из одного мешка, а 70% из другого. Только купить мешок целиком.

Можно открыть мешок, выложить вещи на стол, рассмотреть, но нельзя взять 30% из одного мешка, а 70% из другого

Я смотрю, одежда в каком мешке мне больше нравится, и беру его. Если нравится больше половины, можно брать, а если около трети или меньше, не стоит.

Эксперты говорят, что нужно ориентироваться на спрос: смотреть, какую одежду у вас чаще всего покупают, и выбирать такую же на складах. Но я выбираю на свой вкус. Может, это неправильно, но мой вкус совпадает с предпочтениями покупателей: они говорят, что одежда у нас классная, хорошая подборка.

На складе можно заказать доставку, но мы возим сами, потому что у нас небольшой магазин.

На складах продают уже продезинфицированную одежду, хотя с точки зрения закона это перестало быть обязательным. Но если попросить, склад выдаст сертификат о дезинфекции, он выглядит так:

Иногда покупатели спрашивают, обработана ли одежда. Тогда мы показываем сертификаты — это вызывает больше доверия, чем ответ без документов.

Самое сложное — развесить вещи

Момент, когда нужно развешивать вещи, — самый тяжелый и трудозатратный. Одному человеку, чтобы развесить 200 килограммов одежды, нужно 10-12 часов. Поэтому крупные секонды в день привоза и развески нанимают фрилансеров — людей, которые приходят на один день подработки и помогают развешивать одежду.

Процесс обычно такой: приходит новая партия одежды, всю старую снимают с вешалок, новую вскрывают, достают, сортируют по категориям и развешивают. Смотреть надо внимательно, потому что может попасться брак, плюс какие-то вещи нужно гладить.

Когда открывались, я не думала, что развешивание вещей будет занимать столько времени.

Все знают эту историю: человек пошел в секонд-хенд, купил джинсы и принес их домой. Когда мерил перед зеркалом, залез в маленький кармашек и нашел купюру в 100 долларов. Видимо, обрадовался и рассказал об этом всем своим друзьям, а они — своим, и так далее. Больше похоже на городскую легенду.

Но в нашем секонде было нечто подобное: моя помощница купила у нас куртку и нашла в кармане евро-монетки. Так что, в одежде из секонда и правда можно найти деньги.

В среднем секонды делают наценку в 3-4 раза

Почти все секонды используют одну схему ценообразования: в день привоза ставят самую высокую цену, а затем постепенно снижают. Например, мы начинаем с 2190 рублей за килограмм — это средняя цена для секондов Москвы и Подмосковья, затем снижаем до 1690, 1190 и 590 рублей. В конце иногда даем дополнительные скидки.

В секондах правило такое: чем дальше от привоза, тем ниже цена.

Цену секонды могут ставить за килограмм или за отдельную вещь. Чаще считают килограммами, это удобнее: не нужно принимать решение по каждой вещи, клеить штрихкоды и вести подробный учет. В среднем секонды делают наценку в 3-4 раза за килограмм, например, покупают за 455 рублей, а продают за 1820 рублей.

В среднем секонды делают наценку в 3-4 раза за килограмм, например, покупают за 455 рублей, а продают за 1820 рублей

Мы ставим цену за килограмм, но при этом мы выделяем отдельную категорию, например бренды, вещи с бирками или в отличном состоянии и делаем на них фиксированную цену. Это для покупателей, которые хотят покупать именно вещи с бирками или бренды, и не хотят искать их на стеллажах.

При расчете фиксированной цены отталкиваемся от закупочной. Например, купили мешок с одеждой категории бренд: 20 кг за 200 евро. Значит, килограмм стоит 10 евро. Мы берем вещь, взвешиваем — допустим, получается 200 граммов. И считаем себестоимость:

10 евро / 1000 граммов = 0,01 евро

0,01 евро * 200 граммов = 2 евро.

Затем делаем наценку от 200% и выше, в зависимости от состояния и модели. В примере получается 4 евро, или 365 рублей. Считаем в евро, потому что склады указывают цены в валюте.

Если вещь весит мало, но дорогая по определению, например блузка Эскада из 100%-ного шелка, считаем цену не по весу, а примерно, относительно других вещей.

Обычно мужская одежда дороже женской, потому что ее меньше у поставщиков. Видимо, мужчины дольше носят и реже сдают вещи, особенно джинсы и футболки. А детская немного дороже мужской.

Есть еще один вариант ценообразования, который я встречала только раз. Секонд привозит новые вещи в начале недели и ставит самую высокую цену, а потом постепенно снижает до 100-150 рублей за вещь. В конце недели закрываются, развешивают новые вещи, а то, что сняли, продают перекупщикам. Но чтобы так работать, нужно быть матерым спецом.

Больше всего денег уходит на аренду и закупку одежды

Каждый месяц тратим около 250 000 рублей — это расходы на аренду, налоги, закупку товара, рекламу и прочие.

Аренда. У нас помещение в спальном районе, не первая линия, но недалеко от метро Медведково. Нам нравится, что есть отдельный вход, а рядом несколько таких же помещений. Плюс это не подвал и не полуподвал — не хотелось проводить всё рабочее время в помещении без окон.

За 70 м² мы платим 85 000 рублей в месяц плюс 2500 рублей за коммуналку.

Зарплаты. Мы работаем вместе с мужем. Я занимаюсь закупкой, продажей вещей, интерьером, а муж отвечает за техническую часть. Еще есть помощница, которую я иногда вызываю на подработку. Ей я плачу 2000 рублей за смену, но коллеги говорят, что можно платить и 1500 рублей.

Налоги. Первые полгода мы работали на патенте, заплатили за него 84 000 рублей. Сейчас перешли на упрощенку «доходы минус расходы», посмотрим, как будет выгоднее.

Закупка вещей. В среднем на закупку уходит от 100 000 рублей в месяц. Расходы зависят от нескольких факторов:

сезона: верхняя зимняя одежда дороже летней;
спроса: если нужно закупать детскую, расходы будут выше;
ассортимента: когда нам хочется купить больше брендов, тратим больше.

Например, к Новому году нужны наряды, и цены на них выше, чем на повседневную одежду. Таких нюансов много, но в среднем закупки выходят минимум на 100 000 рублей.

Реклама. У нас есть инстаграм — его ведет моя сестра, она смм-специалист. Ей я плачу 7000 рублей в месяц — это по-семейному, а так цены выше за такие услуги.

Еще раз в месяц делаем рекламу в паблике «Северное Медведково» в инстаграме. Пост и сторис обходятся в 7000 рублей, но дают хороший отклик. А из бесплатных инструментов работают Яндекс-карты.

Другие расходы. Еще 9000 рублей тратим на вывоз мусора, обработку помещения по нормам санэпидемстанции, мобильную связь и интернет — для ИП он стоит дороже, чем домашний.

Как онлайн секонд-хенд конкурирует одновременно с eBay и Sotheby’s

Секонд-хенд, продающий люксовые товары, – это бизнес на сотни миллионов. Джулия Уэйнрайт одной из первых уловила этот тренд. Она необычный стартапер. Элитный секонд-хенд The RealReal она основала в Кремниевой долине в 2011 г., когда ей было 50 с лишним лет. Нельзя сказать, что до этого ее никто не знал на рынке, – она стояла у истоков цифрового бума. Но слава ей только мешала: Уэйнрайт была гендиректором онлайн-магазина Pets.com, который журнал PC World поместил на 7-е место в рейтинге худших стартапов мира. В истории Уэйнрайт смешались предательство мужа, отказ Джеффа Безоса дать денег на спасение компании, которой она руководила, и случайный визит в комиссионку.

Как устроен The RealReal

Озарение настигло Уэйнрайт, когда друзья в 2011 г. завели ее в комиссионный магазин товаров люкс и за 20 минут спустили в нем $5000. Как дитя интернет-бума, она поинтересовалась, а покупают ли друзья такие товары в интернете? На онлайн-рынке подержанной роскоши царствовал eBay, но у него был один минус. «Самая большая проблема eBay – доверие», – поняла Уэйнрайт. Там легко можно было купить подделку.

«Хочу захватить верх eBay и низ Sotheby’s и Christie’s», – решила Уэйнрайт. Ноу-хау ее стартапа The RealReal стала гарантия подлинности. Каждую вещь будут проверять эксперты, решила Уэйнрайт. Сейчас их в штате более сотни. Пытаясь отловить контрафакт, они используют геммологические приборы, рентгеновские аппараты, базы данных брендов. «На The RealReal вы не найдете поддельных товаров», – уверяла Уэйнрайт CNBC.

Ей пришлось прибегнуть к модели, отличной от многих конкурентов. Те работают как доска объявлений, сводя продавцов с покупателями. The RealReal устроен по принципу консигнации, или комиссионного магазина: товар передается The RealReal на реализацию и до момента продажи является собственностью владельца. Стартап избавляет продавца от множества хлопот.

Фотографирование товара, публикация объявления, доставка и расчет с покупателем полностью лежат на The RealReal. Все, что требуется от продавца, – донести люксовую вещь до одного из пунктов приема и оценки, или послать ее бесплатно по почте в стартап, или опять же бесплатно вызвать эксперта на дом. Раньше The RealReal брал 40% комиссии, а после продажи вещей на $7500 снижал ее до 30%. Сейчас новичок получит 55% от цены проданной вещи. Когда наторгует на $1500 в год – 60%, а после $10 000 – 70%. Есть свои условия для отдельных категорий товаров. Например, за часы, проданные дороже $2500, The RealReal возьмет только 15% комиссии.

Корреспондент Forbes как-то зашел в шикарную квартиру, заполненную дорогими безделушками и подушками с принтами вроде «Жизнь слишком коротка, чтобы пить дешевое вино». Хозяйка квартиры Гейл Кеннеди, новый клиент The RealReal, рылась в груде ненужного дорогого барахла вместе с менеджером стартапа. Кеннеди выудила платье Roland Mouret, которое купила за $1700, и задумчиво сказала: «Ходишь на тусовки, где одни и те же люди, – просто невозможно надеть одно и то же дважды». Через девять дней это платье было продано на The RealReal за $596.

Принцессы и просто миллениалы

В 2018 г. на The RealReal было выставлено 2,6 млн лотов. Уэйнрайт рассказывала, что средний покупатель берет по две вещи за один раз и платит больше $430. Регулярно продаются вещи за $30 000, $40 000, $50 000. Есть лоты и дороже. Например, саудовская принцесса принесла в один из офисов оценки алмазный браслет Van Cleef & Arpels. Новый такой стоит $250 000. Четыре дня спустя его купила другая саудовская принцесса, гостившая на противоположном побережье США, за $100 000. Рекорд продаж на сайте – $195 995 за брошь из белого золота, сапфира и бриллиантового цветка работы Джоэля Артура Розенталя. В 2017 г. компания провела исследование и выяснила, что на четырех покупателей приходился один продавец, но половина продавцов сами что-то постоянно покупают на The RealReal. Мужчин было всего 20%, но у них был огромный плюс: они почти никогда не возвращают купленные товары. «Треть нашей покупательской базы – миллениалы. Они покупают много Hermes, Chanel, Louis Vuitton, а старшее поколение предпочитает Gucci, Saint Laurent, Celine», – отмечала Уэйнрайт. Она рассказывала, что у Dolce & Gabbana были явные проблемы: продавали его в основном люди за 40, а покупали те, кому было за 50: «Они совсем не могут достучаться до миллениалов». На фото проверка ювелирного изделия – The RealReal гарантирует, что все товары подлинные.

Уэйнрайт пора молиться на повальное увлечение экологией и ответственным потреблением. The RealReal провел опрос – 56% его клиентов заявили, что не выбрасывают, а продают старые вещи, заботясь об окружающей среде или чтобы продлить срок их жизни. Компания даже запустила специальный калькулятор: насколько вы поможете сохранить природу, продав тот или иной предмет роскоши. К 2022 г. The RealReal обещает стать углеродно нейтральным. Для этого наняты внешние консультанты, проверяющие логистику компании на выбросы СО2. У самой Уэйнрайт два электромобиля – Fiat 500e и Tesla Model 3. Она любит рассказывать, что к сознательному потреблению ее приучили родители. Мама говорила знакомым: «Когда тебе надоест этот коврик, я с удовольствием куплю его у тебя». Папа «рылся по мусорным бакам и извлекал из них все ценное еще до того, как придумали слово upcycle» (когда старой вещи находят новое применение вместо того, чтобы отправить в утиль).

Кошки, Apple и спам

Уэйнрайт – миниатюрная блондинка, которая носит 20-сантиметровые каблуки, стесняясь своего роста в 157 см. Сейчас ей 62 года.

Выросла Уэйнрайт в штате Индиана в семье художников-иллюстраторов. Ее детство было пронизано творчеством – она ставила спектакли с соседскими детьми, а мать помогала им шить костюмы. Отец владел рекламной фирмой и часто снимал четверых своих детей в рекламе товаров.

Окончив в 1979 г. Университет Пердью, Уэйнрайт устроилась помощником бренд-менеджера в компанию Clorox, где отвечала за маркетинг наполнителя для кошачьего туалета. Товар, конечно, полезный, но не очень вдохновляющий. Кто-то из финансистов притащил на работу свой Apple II – первый персональный компьютер, серийно выпускавшийся компанией Стива Джобса. На нем стояла программа для работы с электронными таблицами VisiCalc, и Уэйнрайт мгновенно влюбилась в информационные технологии. Она не колеблясь ответила «да», когда ей в 1983 г. предложили работу в компании – разработчике ПО, которые в те годы можно было пересчитать по пальцам.

Уэйнрайт сменила несколько технологических компаний, засветившись в известных на рынке проектах. Например, была продакт-менеджером программы Harvard Graphics – если бы операционной системой осталась DOS, мы делали бы презентации в ней, а так ее сбросила с пьедестала Microsoft PowerPoint для Windows. Была вице-президентом по маркетингу разработчика игр Mindscape, когда компания адаптировала игру Wing Commander для приставки Super Nintendo.

Затем в Berkeley Systems Уэйнрайт выросла от вице-президента до гендиректора и президента. Эта компания прославилась «дурацкими», по выражению журнала PC Word, скринсейверами вроде летающих тостеров. Уэйнрайт запустила более серьезный проект – интеллектуальную викторину You Don’t Know Jack. В первый же год эта видеоигра разошлась в 10 млн копий. Сначала ее продавали только на CD-ROM. Но Уэйнрайт поймала тенденцию: в 1996 г. объявила об инвестировании $10 млн в разработку онлайн-игр. Например, у той же You Don’t Know Jack появилась бесплатная онлайн-версия. Доход приносил показ рекламы. В 1997 г. компанию продали и новый владелец уволил треть персонала – включая Уэйнрайт, и она перешла гендиректором в онлайн-сервис Reel.com.

В Reel.com можно было купить или взять в прокат видеокассету. Фишкой было редкое и артхаусное кино, которого не найти в обычных видеопрокатах. За два года выручка компании увеличилась с $400 000 до $25 млн. На сайте предлагалось 85 000 фильмов для продажи и еще 35 000 можно было взять напрокат. Кроме онлайн-сервиса работал розничный магазин в Беркли (город, входящий в область залива Сан-Франциско). Однако компанию купила за $100 млн служба проката видеокассет и игр Hollywood Entertainment. «Они считали нас конкурентами и в конце концов закрыли», – рассказывала Уэйнрайт.

Беда не приходит одна

В феврале 1999 г. Уэйнрайт позвали на пост гендиректора онлайн-супермаркета товаров для животных Pets.com. В Америке долго помнили милую куклу-щеночка из носка, которую использовали в рекламе стартапа. Pets.com называют символом бума и краха доткомов. Начав с нуля и за девять месяцев получив выручку в $45 млн, компания объявила об IPO. Если в обычном крупном зоомагазине продавалось около 10 000 наименований товаров, то на сайте стартапа – около 50 000, гордилась Уэйнрайт. Хотя на рынке работало немало конкурентов, у Pets.com был туз в рукаве. Ее инвестором был Amazon Джеффа Безоса, который перенаправлял своих покупателей на Pets.com. Уэйнрайт рассчитывала, что в конце концов Pets.com войдет в империю Безоса.

Будущее рисовалось безоблачным. В феврале 2000 г. Pets.com привлекла на IPO $82,5 млн, исходя из оценки бизнеса в $290 млн. При назначении Уэйнрайт получила 3% акций, этот пакет после IPO стоил $9 млн. Потом Уэйнрайт говорила: еще бы $80 млн инвестиций и немного времени – и стартап стал бы прибыльным. Но у нее не оказалось ни того ни другого. Пузырь доткомов лопнул, котировки акций покатилась вниз – c $14 до 22 центов. У Безоса хватало проблем с Amazon, и было не до торговли собачьим кормом. «Передо мной встал выбор: ждать банкротства или закрыть стартап и вернуть оставшиеся деньги акционерам. Я выбрала последнее», – вспоминала Уэйнрайт. К ноябрю 2000 г. Pets.com была закрыта, остатки денег было решено распределить между акционерами.

Уэйнрайт точно помнит время и дату, когда ее жизнь рухнула. Было 4 часа утра 8 ноября 2000 г. Шла ликвидация бизнеса. Ее ждал очередной тяжелый день: увольнять сотрудников, распродавать активы. Но это были цветочки. Дело в том, что Уэйнрайт в такой ранний час разбудил муж, чтобы сказать, что подает на развод. Сразу две трагедии, с бизнесом и личная, – это был слишком лакомый кусок для СМИ. Журналисты дневали и ночевали рядом с ее домом. При первой же возможности Уэйнрайт сбежала от них на две недели на Бали, а потом пряталась по родственникам и знакомым. Спасало ее давно забытое хобби – рисование.

Ад наяву

Уэйнрайт вспоминает, что следующие годы она жила как в дурном сне. Она зарабатывала выступлениями и подработкой в разных проектах. В 2000–2006 гг. заседала в совете директоров Headlands Center for the Arts – программы поддержки художников из залива Сан-Франциско. Попутно в 2001–2002 гг. была и. о. гендиректора венчурной фирмы HummerWinblad из Сан-Франциско, специализирующейся на вложениях в разработчиков ПО и приложений, а также и. о. гендиректора одного из разработчиков из ее портфолио, On the Frontier (она его, кстати, сделала прибыльным). Потом работала гендиректором Bellamax, которая разрабатывала программное обеспечение для фотолабораторий.

«Я поняла, что [после истории с Pets.com] никогда не получу отличную работу – придется самой создавать себе возможности», – вспоминала она. В 2008 г. она основала сайт SmartNow.com. Идея пришла ей после развода. Она обнаружила, что в интернете нет специализированных ресурсов для женщин 35–55 лет. SmartNow.com представлял собой смесь женского глянцевого журнала и соцсети. Там были статьи диетологов и модельеров, виртуальные тренинги (например, раз в неделю собиралась группа желающих похудеть), общение в чате и личные блоги. По всей стране женщины встречались в своей компании, чтобы обсудить новый крем или страх перед раком груди, снимали это на видео и выкладывали смонтированный ролик на сайте. Зарабатывал SmartNow.com на реферальных платежах от розничных продавцов, к которым пришли клиенты с сайта, и показе рекламы Kraft Foods, Nestle и других брендов. Увы, проект не взлетел, и в 2011 г. Уэйнрайт забросила его ради новой идеи – элитного секонд-хенда.

Онлайн и офлайн

В 2011 г. еще никто не знал, что люксовый секонд-хенд окажется модной идеей. Кого-то из инвесторов настораживал возраст Уэйнрайт, которой перевалило за 50 лет. Один из них так и заявил: «Молодость – конкурентное преимущество [которым Уэйнрайт не обладает]». Кого-то отпугивала ее работа в Pets.com. Кто-то не верил, что эта маленькая блондинка способна управлять бизнесом. Когда-то в колледже профессор обвинил ее в мошенничестве – она лучше всех сдала тест, а он заявил. что это невозможно: красивые девушки не могут быть такими умными. Еще она жаловалась, что молодые белые мужчины всегда получают больше инвестиций в свои проекты.

Наконец, многие инвесторы (и особенно мужчины) не верили, что идея выстрелит. Один из них на переговорах снял обувь и положил на стол, чтобы продемонстрировать, что он уже пять лет носит одни и те же туфли и не намерен их продавать. В конце концов Уэйнрайт набрала $1,1 млн, из которых около $100 000 были ее собственными сбережениями.

The RealReal, Inc.

Онлайн-ритейлер
Крупнейшие акционеры (данные компании и Refinitiv): Fidelity Management & Research (14,8%), члены совета директоров (около 36%, в том числе 5,2% – у гендиректора Джулии Уэйнрайт), Interwest Partners (7,8%), Greycroft Partners (7,2%), e.ventures (6,4%), Greenspring Assocoates (5,9%).
Капитализация – $1,2 млрд.
Финансовые показатели (девять месяцев 2019 г.):
выручка – $220,7 млн,
чистый убыток – $75,4 млн.

Читайте также:

Как создать СНТ: пошаговая инструкция

Компания основана в 2011 г. Джулией Уэйнрайт. Занимается онлайн-торговлей подержанными люксовыми товарами. С июня 2019 г. торгуется на бирже NASDAQ.

Первым сотрудником The RealReal стал владелец одного из комиссионных магазинов в шикарном районе Сан-Франциско Рашен-Хилл. Звали его Рати Левеск, и позже он забросил магазин и стал операционным директором стартапа. В 2011 г. они использовали подсобку как склад, а работали из дома Уэйнрайт. Но за два года The RealReal продал более 250 000 предметов, так что к 2013 г. пришлось обзавестись собственным складом.

The RealReal сначала торговал только одеждой. Потом прибавил к ней предметы искусства. Сама Уэйнрайт купила себе через свой сайт 36 произведений искусства, включая работы Роберта Лонго, Kaws (Брайан Доннелли) и Энди Уорхола. Потом клиенты замучили ее вопросами, не возьмет ли она на реализацию часы и ювелирные украшения. Она уступила – и в 2016 г. продала только этих предметов на $100 млн.

Ее онлайн-проект постепенно переходит в офлайн. Изначально вещи высылались по почте или забирались менеджером стартапа. В 2015 г. как эксперимент был открыт офис в Нью-Йорке, куда можно было принести их лично. «Прежде это была вотчина ломбардов, – говорила Уэйнрайт. – А мы хотели, чтобы люди сравнили и поняли, что, если продаешь ювелирное украшение через нас, получаешь в 2,5–3 раза больше». Опыт оказался удачным, и такие пункты приема стали появляться по всей стране.

В декабре 2016 г. последовал еще один эксперимент. В престижном нью-йоркском районе Сохо на две недели был открыт комиссионный магазин. Он замышлялся как реклама – в магазин нагнали экспертов, которые на глазах публики оценивали подлинность товара и тут же выставляли его на продажу. Опросы показали, что половина покупателей комиссионного раньше ничего не приобретали у The RealReal, опасаясь нарваться на подделку. Теперь их отношение изменилось. Но главным открытием стало то, что офлайновый магазин за две недели наторговал на $2 млн. Сейчас у The RealReal целых два комиссионных в Нью-Йорке и еще несколько по стране.

Что не так с The RealReal

В ходе раундов финансирования The RealReal получил от инвесторов $358 млн. В июне прошлого года он первым из люксовых секонд-хендов вышел на IPO. Изначально Уэйнрайт оценивала одну акцию в $17–19. Проданы же они были по $28,9. На IPO стартап привлек $300 млн из оценки бизнеса где-то в $2 млрд. Это выглядит внушительно, если сравнивать с оборотами площадки. В 2018 г. валовая выручка всех продавцов составила $710,7, а выручка самого The RealReal – $207,3 млн, что на 55% больше, чем годом раньше.

«Хороший бизнесмен как тренированный спортсмен, – говорит Уэйнрайт. – Я вижу, как многие молодые основатели делают ошибки, которые я бы никогда не сделала Я не остановлюсь, наверное, пока мне не будет далеко за 70. Мой отец такой же – у него есть свой бизнес, хотя ему уже около 80 лет». Она охотно пользуется услугами собственного бизнеса: «Каждую неделю я покупаю подержанную одежду на The RealReal, а потом снова выставляю ее на продажу».

У нее есть дом в заливе Сан-Франциско, который она делит с двумя собаками. В январе этого года она купила за $6,75 млн квартиру в нью-йоркском небоскребе «Вулворт-билдинг», который в 1913–1930 гг. был самым высоким зданием мира.

Но есть и проблемы. Так, в ноябре 2018 г. в суд на The RealReal подала Chanel. Якобы на сайте были выставлены на продажу как минимум семь подделок под ее сумки. И вообще, только эксперты Chanel могут определить, подлинная ли это вещь. The RealReal отвергает обвинения, решение еще не вынесено.

В ноябре прошлого года CNBC выпустила разгромный материал. Ее журналисты пообщались с бывшими работниками The RealReal и уверяют, что далеко не все вещи проходят контроль экспертов. Да и многие эксперты – не профессионалы, а наскоро обученные обыватели. Журналисты просмотрели 1400 отзывов о компании. Основные претензии – продажа подделок, поврежденных вещей и плохой клиентский сервис.

Незадолго до этого дизайнер Амина Муадди написала в Instagram, что обнаружила на The RealReal туфли, которые приписывают ей: «Но я не выпускала варианта этой модели, у которого была бы плоская подошва!» Возможно, виной тому бурный рост бизнеса. Одна из экспертов говорила CNBC, что раньше ей очень нравилась работа на The RealReal. Но потом нагрузка стала просто нереальной: за восьмичасовой рабочий день надо было проверить 128 вещей – т. е. на каждую уходит меньше четырех минут.

Наконец, стартап работает в минус. Пять лет назад в интервью Forbes Уэйнрайт обещала, что добьется прибыльности уже в 2016 г. Сейчас она говорит другое: мол, в обозримом будущем этого не произойдет. В 2018 г. чистый убыток составил $75,7 млн, что на 44,8% больше, чем в 2017 г., за девять месяцев 2019 г. – $75,4 млн. Инвесторы уже задумались об этом. С момента IPO акции The RealReal подешевели вдвое.