Как накопить на квартиру: без ипотеки и с ипотекой

Людей, способных сразу купить себе недвижимость, очень немного, поскольку это требует существенных финансовых затрат. Вместе с экспертами разбираемся, как можно накопить деньги на квартиру или на первоначальный взнос по ипотеке.

Эксперты в статье:

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»
Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Самое реальное — копить на первый взнос по ипотеке

По данным Росстата, в первом полугодии 2022 года среднедушевой доход в Москве составил 81,7 тыс. руб. За вычетом прожиточного минимума (18 тыс. руб. в месяц) и при отсутствии глобальных трат среднестатистическая семья заработает за год порядка 1,5 млн руб. Средняя стоимость квартиры в новостройках массового сегмента в августе 2022 года достигла 12,7 млн руб. Если предположить, что семья откажется от всех расходов, за исключением самых необходимых, ей потребуется 8 лет и 6 месяцев (без учета инфляции), чтобы накопить на жилье.

«Целесообразнее откладывать средства на первоначальный взнос. Приняв его в размере 20% от средней стоимости квартиры (2,5 млн руб.), получим, что собрать деньги на эту цель можно за 1 год и 8 месяцев», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Наличие в собственности недвижимости, бесспорно, позволит быстрее решить квартирный вопрос. Но стоит учитывать, что зачастую ее продажа может затянуться надолго. Именно поэтому в последние годы набирает популярность такая услуга, как трейд-ин. Это упрощает процесс покупки и позволяет избавиться от хлопот, связанных с продажей старой квартиры. Но цена продаваемой старой квартиры в таком случае может быть на 5–10% ниже, чем на рынке.

«Если выбор пал на ипотеку, то в идеале стоит накопить на весомый первоначальный взнос, чтобы чувствовать себя более уверенно. Из плюсов — это фиксация цены квартиры. Нет рисков, что при стабильном размере зарплаты цены на жилье вырастут в разы и покупка станет неподъемной для семейного бюджета, а инфляция не уменьшит сбережения, которые будут вложены в покупку. В то же время существенным минусом остается переплата банку», — говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.

Главное — спланировать бюджет

Планирование семейного бюджета — это один из самых важных шагов в процессе накопления денег либо на квартиру, либо на первоначальный взнос по ипотеке.

Шаг 1 — погасите все долги как можно быстрее. Любые накопления бессмысленны, когда есть другие долги, которые надо отдавать.

Шаг 2 — спланируйте расходы так, чтобы не жить на хлебе и воде. Зачастую идея долгосрочных накоплений срывается из-за того, что люди слишком «затягивают пояса». И через некоторое время жизнь в условиях такой жесточайшей экономии становится невыносимой.

Шаг 3 — составьте четкий финансовый план. В подавляющем большинстве случаев бессистемные накопления ни к чему не приводят.

Шаг 4 — поставьте на смартфон приложение, которое позволяет следить за собственными расходами. Увидев в итоге картинку своей потребительской корзины, можно легко обнаружить бесполезные траты. Иными словами, избегайте эмоциональных покупок.

Как копить и где хранить

Банковский вклад

Плюсы:

понятная доходность, которую легко рассчитать;
можно выбрать программу с капитализацией и увеличивать накопления быстрее;
деньги застрахованы государством в размере 1,4 млн руб.

Минусы:

при досрочном закрытии вклада теряется значительная часть процентов по накоплениям;
проценты по вкладу не всегда капитализируются.

Наличные

Плюсы:

деньги всегда на виду;
нет зависимости от банка, деньги можно взять в любой момент.

Минусы:

обесценивание в результате инфляции;
риск кражи.

Инвестиции

Плюсы:

высокая ликвидность;
низкий порог входа.

Минусы:

высокие риски при неправильно выбранных стратегиях;
необходимость в специальных знаниях;
оплата услуг специалиста.

При банковском вкладе самый высокий процент чаще всего предлагают банки второго или третьего эшелона, зачастую не отличающиеся стабильностью и не имеющие должного запаса прочности. Открытие вклада в них на значительную сумму может нести в себе риск. Кроме того, существенный доход можно получить только при пополнении вклада на несколько миллионов рублей, отмечает Надежда Коркка.

При инвестициях в ценные бумаги, по словам эксперта, необходимо учитывать, что без серьезного погружения в данный вопрос или делегирования процесса квалифицированному специалисту не стоит рассчитывать на существенный доход. Перед тем как решиться на покупку акций, требуется тщательно оценить все за и против, рекомендует Надежда Коркка.

«Копить наличные — наименее предпочтительный вариант. Причина проста: цены растут, а деньги имеют свойство обесцениваться в течение времени. Соответственно, собранной за несколько лет суммы может не хватить на желаемый вариант», — говорит эксперт.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Можно подходить к исполнению своей мечты о квартире поэтапно. Например, вы мечтаете жить в трехкомнатной квартире бизнес-класса в пределах Третьего транспортного кольца, но денег даже на первоначальный взнос по ипотеке на эту квартиру не хватает. Логичнее всего вложить имеющиеся средства в квартиру попроще, пожить в ней, а потом, со временем, продать ее и приобрести следующую, которая приблизит вас к исполнению мечты.

При этом можно двигаться и в локации. Если предположить, что вы начали с Подмосковья, то нужно понимать, что в каких-то городах нет смысла покупать квартиру для дальнейшей перепродажи с целью получения прибыли, а в каких-то вы получите двукратный рост цен. Например, в Одинцово почти любые квартиры подходят под последующую перепродажу.

Самый простой вариант, по мнению руководителя департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергея Коврова, — вложить накопления в облигации. Суть инвестирования проста — фактически средства выдаются в долг государству или компании, а через несколько лет можно забрать сумму займа и проценты, которые зачастую выше, чем на обычных вкладах, поясняет эксперт.

«Тем, кто изучает рынок акций, можно попробовать свои силы на бирже: вложить разные суммы в покупку акций разных компаний. Новичкам не рекомендуется рисковать и входить в непредсказуемые проекты. Лучше набраться опыта, покупая так называемые голубые фишки, то есть акции тех компаний, которые показывают постепенный, но стабильный рост. Сомневающиеся в своих силах могут обратиться за консультацией к брокеру», — говорит Сергей Ковров.

Банковские вклады подходят для среднесрочных перспектив и выбор программ тут достаточно широк. По словам эксперта, выбирать можно по наиболее удобным для конкретного случая параметрам: возможности частичного снятия, внесения определенных сумм ежемесячно, сроки вкладов.

Для краткосрочных целей можно использовать накопительные счета или просто складывать наличные в копилку. «Тут не обойтись без принципа «не хранить все яйца в одной корзине». Распределите доходы по разным накопительным каналам. Это будет безопаснее и эффективнее», — добавляет Сергей Ковров.

Сколько откладывать

По мнению экспертов, каждая семья должна решить самостоятельно, сколько им ежемесячно откладывать на квартиру. Это зависит от многого: наличия детей, финансовых и карьерных перспектив, грядущих дорогостоящих расходов (смена машины, ремонт жилья, сложная операция). Но для скорейшего накопления на первоначальный взнос по ипотеке или на покупку жилья необходимо откладывать не менее 30–50% от общего бюджета.

При накоплении поможет автопополнение

Это удобная опция, благодаря которой банковский вклад будет пополняться с определенной периодичностью и на конкретную сумму, установленную самим клиентом. По словам экспертов, автопополнение счета должно применяться наряду с контролем расходов, ведением бюджета и т. д.

Подработка как способ накопления

Наличие подработки позволит быстрее скопить требуемую сумму. Это главный плюс. Но к ее выбору стоит подойти тщательно, так как из-за перегрузок может снизиться продуктивность на основном месте работы. К тому же не все работодатели лояльно относятся к подобным действиям своих сотрудников.

Ипотека на дом

В ипотеку покупают не только квартиры, но и частные дома с земельным участком и под загородные коттеджи. С наступлением пандемии спрос на такой вид кредитования вырос еще сильнее, чем в предыдущие годы. Специалисты сервиса Бробанк знают как оформить ипотеку на дом и что для этого нужно.

Без взноса
Самая выгодная
На вторичку
Сельская
Для молодой семьи
На строительство
С плохой КИ
Вся ипотека

Макс. сумма	30 000 000 Р
Ставка	9.49%
Срок кредита	3-25 лет
Первонач. взнос	От 30%
Возраст	21-65 лет
Решение	5 дней

Макс. сумма	12 000 000 Р
Ставка	От 5,59%
Срок кредита	3-30 лет
Первонач. взнос	От 15%
Возраст	18-70 лет
Решение	За 3 минуты

Макс. сумма	50 000 000 Р
Ставка	От 7.89%
Срок кредита	До 30 лет
Первонач. взнос	От 10%
Возраст	21-70 лет
Решение	От 1 минуты

Макс. сумма	20 000 000 Р
Ставка	От 6,54%
Срок кредита	До 25 лет
Первонач. взнос	От 5%
Возраст	20-75 лет
Решение	3-5 дней

Читайте также:

Выделить долю в натуре в частном доме

Макс. сумма	60 000 000 Р
Ставка	От 7.4%
Срок кредита	До 30 лет
Первонач. взнос	От 10%
Возраст	21-75 лет
Решение	3-5 дней

Макс. сумма	12 000 000 Р
Ставка	От 5.9%
Срок кредита	До 25 лет
Первонач. взнос	От 20%
Возраст	20-75 лет
Решение	3-5 дней

Макс. сумма	12 000 000 Р
Ставка	От 3,2%
Срок кредита	3-25 лет
Первонач. взнос	От 15%
Возраст	21-65 лет
Решение	До 3 дней

Макс. сумма	50 000 000 Р
Ставка	От 7.9%
Срок кредита	3-30 лет
Первонач. взнос	От 10%
Возраст	18-70 лет
Решение	За 3 минуты

Макс. сумма	50 000 000 Р
Ставка	От 5,79%
Срок кредита	До 30 лет
Первонач. взнос	От 10%
Возраст	21-70 лет
Решение	От 1 минуты

Макс. сумма	60 000 000 Р
Ставка	От 7.4%
Срок кредита	До 30 лет
Первонач. взнос	От 10%
Возраст	21-75 лет
Решение	3-5 дней

Макс. сумма	12 000 000 Р
Ставка	От 4.84%
Срок кредита	До 25 лет
Первонач. взнос	От 20%
Возраст	20-75 лет
Решение	3-5 дней

Макс. сумма	20 000 000 Р
Ставка	От 6.54%
Срок кредита	До 25 лет
Первонач. взнос	Отсутствует
Возраст	20-75 лет
Решение	3-5 дней

Статьи об ипотеке

Особенности ипотеки на дом

Ипотечный кредит – это оформление займа у банка с целью приобретения жилой недвижимости, где гарантией возврата задолженности служит купленный дом. Если вы не будете выплачивать долг, банк продаст залог и вернет выданные деньги и проценты.

В качестве залогового имущества можно оформить не только приобретаемое в ипотеку жилье, но и ту недвижимость, которая уже принадлежит заемщику. Например, у вас есть квартира, но вы хотите приобрести частный дом. Тогда в залог можно оформить квартиру, которая уже находится в собственности. Но помните, что банк заранее оценит предмет залога, чтобы он был сопоставим по стоимости сумме выданного займа.

Государство запускает программы, по которым некоторые категории граждан могут оформить льготную ипотеку по сниженной процентной ставке в 3-7%. Если права на льготы нет, процентные ставки могут доходить до 8,5-12%. Более высокий процент утверждают клиентам, которые не могут предоставить достаточное количество гарантий, или у них возникали проблемы с кредитной историей.

Жилье, купленное в ипотеку, нельзя дарить, продавать, обменивать, до тех пор, пока долг не будет погашен. Но в аренду сдавать можно. Также дом с невыплаченной ипотекой можно завещать, но обязанности об оплате долга лягут на того, кому достанется недвижимость после смерти заемщика, если он сам не успеет закрыть кредит.

На что нужно обратить внимание перед оформлением кредита

Ипотека на дом с земельным участком или загородную недвижимость отличается от обычных кредитов тем, что может длиться десятки лет. Поэтому подходить к оформлению кредита на жилье нужно ответственно и осторожно:

Выясните, в состоянии ли вы оплатить первый взнос. При оформлении ипотеки на частный дом или недвижимость с земельным участком банк требует, чтобы какую-то часть суммы внесли сразу, а остальную — банк выдаст в долг. Чем больше первоначальный взнос удастся выплатить, тем лучше. При этом минимальный размер составляет 10-15% от стоимости жилья. Если есть сертификат на материнский капитал, можно внести оплату этими средствами. Если сертификата и денег нет, в одобрении ипотеки на частный или загородный дом с земельным участком откажут.
Оцените свой уровень дохода и рассчитайте, сколько денег у вас останется после внесения ежемесячного платежа. При этом выплаты не должны превышать 50% вашего среднемесячного заработка.

Тщательно изучайте программы банков, сравнивайте условия по разным предложениям. Обратите внимание, что в договорах оформленных после наступления 2022 года, обязательно должна быть таблица с индивидуальными условиями для клиента. Она должна состоять из 16 пунктов, ни один нельзя исключить. Часть договора с общими правами, обязанностями и правилами остается неизменной.

Способы погашения кредита

Выплата задолженности банку состоит из двух частей – основной суммы займа и процентов по кредиту. Также при оформлении займа на жилье придется заплатить пошлину за государственную регистрацию ипотеки, страхование имущества и собственной жизни. Вы можете отказаться от страховки на жизнь и здоровье, но за это банк может поднять процентную ставку.

Вносить платежи по ипотеке на дом с земельным участком или загородный коттедж можно двумя способами:

Аннуитетными платежами. Каждый месяц платите одинаковую сумму, которая не меняется на протяжении всего срока расчета по кредиту. Сначала большая часть из суммы общего ежемесячного платежа приходится на проценты, а потом – на основную часть долга. Преимущество такого способа погашения в том, что заемщикам удобнее планировать бюджет.
Дифференцированными платежами. Выплата состоит из фиксированной части основной суммы ипотеки, к которой прибавляют проценты начисленные на остаток долга. К окончанию срока платеж уменьшается. Но в первое время размер ежемесячного платежа больше.

Банки указывают тип погашения задолженности в договоре. Кроме этого, клиенту выдают график выплаты, в котором написана сумма ежемесячного платежа и срок оплаты.

Риски для заемщика при оформлении ипотечного кредитования

У заемщика несколько основных рисков при получении ипотеки на покупку дома:

Риск потерять регулярные доходы в полном или частичном объеме. С работы могут уволить или заработок снизится, а расходы возрастут. Все это нужно учитывать при оформлении ипотеки. Все риски предугадать невозможно, но в ваших силах сформировать подушку безопасности. Это сумма денег, на которую вы сможете прожить 3-6 месяцев или даже больше при обычных расходах. Также оцените свои возможности в долгосрочной перспективе. Если планируете ребенка, учитывайте, что в течение нескольких лет общий доход семьи будет значительно меньше.
Курсовые колебания. Если кредит и зарплата в разных валютах, возникает риск потерять деньги при изменении курса. Выгоднее брать ипотеку в той валюте, в которой платит работодатель или поступает другой регулярный доход, из которого будет погашаться ипотека.
Уменьшение стоимости и повреждения недвижимости. Стоимость жилья может резко упасть, и если банк продаст дом, вырученных средств может не хватить на закрытие ипотеки, а задолженность придется все равно оплачивать до конца. Также с жильем может что-то случиться, например, пожар. В таком случае банк может потребовать досрочно закрыть кредит, так как сумма обеспечения утратила значительную часть от своей первоначальной стоимости.

Чтобы снизить некоторые риски, оформляйте страхование недвижимости. Если залог – это дом, который будет куплен в ипотеку, без страхования не обойтись, но если обеспечением выступает другое имущество риски лучше уменьшать.

Как оформить ипотеку в банке

Этапы подготовки к получению ипотеки на покупку частного дома:

Перед оформлением ипотеки на дом выберите надежный банк, желательно, чтобы отделение находилось недалеко от вашего места жительства.
Выясните, какими способами банк принимает ежемесячные платежи, выберите наиболее удобный для вас.
Приступайте к поиску жилья, после того как определитесь с банком и программой кредитования. Обычно этот этап самый долгий. Но не слишком затягивайте процесс, так как за это время условия ипотеки на дом могут поменяться, и вам придется все этапы проходить заново.

Когда квартира и банк выбраны, можно подавать заявку. Все финансово-кредитные организации предлагают возможность отправить заявку онлайн. В течение 10-15 минут может прийти предварительный ответ. Если оно положительное можно собирать документы и обращаться в отделение.

После проверки бумаг банк согласует дату заключения сделки между вами и продавцом. В указанный день вы подпишите договор и рассчитаетесь с продавцом.

Какие документы нужны для ипотеки

Основные документы, которые понадобятся при заключении сделки на ипотечное кредитование:

паспорта заемщика, созаемщиков и поручителей, если они есть;
ксерокопии трудовой книжки или договора;
справка о доходах;
документ об оценке недвижимости;
кадастровый и технический паспорт;
паспорт продавца;
документы, подтверждающие право собственности;
договор об участии в долевом строительстве при необходимости.

Это стандартный список документов. Но банки могут запросить дополнительные справки.

Что делать, если нет возможности оплачивать ипотеку

Заемщики иногда сталкиваются с такими ситуациями, когда выплачивать ипотеку на дом в прежних объемах становится тяжело. Это может быть связано с увольнением, ростом расходов, снижением заработной платы. В таком случае можно оформить ипотечные каникулы. Услуга дает возможность уменьшить выплаты или же вовсе отложить их на срок до полугода. Воспользоваться ипотечными каникулами можно один раз за весь срок кредитования, и только при определенных обстоятельствах.

Если уже оформляли ипотечные каникулы, но тяжелая финансовая ситуация возникла еще раз, можно договориться с банком о реструктуризации кредита. При ее одобрении увеличивают срок кредитования с уменьшением размера ежемесячной выплаты. Банк может пойти вам навстречу и изменить условия ипотеки. Еще одна возможность – рефинансирование кредита. Это можно сделать в том же банке или в другом с более выгодными условиями.

Ни в коем случае нельзя игнорировать платежи по кредиту и не предупреждать банк. Сотрудники могут с вами договориться, но для этого не нужно пропадать, это только ухудшит ситуацию. Вам начислят штрафы, которые потом придется оплачивать дополнительно. Кроме того это испортит ваш кредитный рейтинг и на его восстановление уйдет слишком много времени.

Ипотека на загородное жилье: обзор программ, ставок и банков

На какое жилье проще получить кредит?

Таунхаус

Этот формат — лидер в номинации «получи кредит на загородное жилье». «Таунхаусы строятся и в городе, и за городом. Поэтому кредитование для покупки квартиры в таунхаусе проводится по базовым программам на строящееся и готовое жилье», — поясняют в пресс-службе ВТБ.

Типовые объекты в коттеджных поселках легче оценивать, поэтому такие объекты банкам менее рискованно принимать в качестве залога.

Покупатели не испытывают сложностей при приобретении таунхаусов: удастся оформить и семейную ипотеку от 4,5% годовых, и субсидированную ипотеку — под 6,5% годовых.

Банки предъявляют достаточно жесткие требования к объектам, но они мало отличаются от требований к городскому формату. Например, таунхаус должен быть пригоден к круглогодичному проживанию, иметь бетонный, каменный или кирпичный фундамент, удобный подъезд, электроснабжение от внешнего источника и т. д.

Загородный дом

Ипотеку на покупку загородного дома выдают всего в нескольких банках по ставке от 8,05 до 15%. Лучшие варианты кредитов собраны в таблице.

Топ-7 лучших ипотечных кредитов на загородную недвижимость

Банк	Кредит/программа	Ставка в год	Перв. взнос	Max cумма, руб.	Max срок	Условия
Сбербанк	ипотека на загородный дом	от 8,5%	от 25%	не более 75% оценочной стоимости залога	до 30 лет	залог кредитуемого или иного жилого помещения, обязательное страхование передаваемого в залог имущества
Сбербанк	«Свой дом под ключ»	от 10,9%	от 25%	до 30 млн	до 30 лет	для собственников или арендаторов земельных участков в Москве, МО и Липецкой области
Россельхозбанк	ипотека на покупку загородного дома на вторичном рынке	от 8,05%	от 20% (таунхаус или дом с участком); от 25% (для дома по договору купли-продажи)	до 20 млн	до 30 лет	–
Россельхозбанк	сельская ипотека	от 2,7%	от 10%	до 5 млн (Ленобласть и Дальний Восток), до 3 млн (остальные регионы)	до 25 лет	не распространяется на Московскую область
ВТБ	ипотека на жилой дом	от 8,5% (перв. взнос от 50%); от 9,5% (перв. взнос — от 30%)	от 30%; с маткапиталом — от 20%	до 8 млн	до 30 лет	дом не далее 30 км от подразделения ВТБ и построен не более 20 лет назад
ВТБ	«Победа над формальностями» (без подтверждения дохода)	от 8,5%	от 50%	до 8 млн	до 20 лет	дом не далее 30 км от подразделения ВТБ и построен не более 20 лет назад
ТКБ	ипотека на загородный дом или таунхаус	8,99%	30% (таунхаус); 50% (дом с участком)	до 6 млн	до 25 лет	–

В последнее время в некоторых банках появились привлекательные ипотечные программы для покупки загородных домов на вторичном рынке. Так, в ВТБ приобрести дом реально по ставке от 8,5%. По программе «Победа над формальностями» (кредит выдается по двум документам и без подтверждения дохода) одобрение ипотеки на покупку жилого дома удастся получить по паспорту и СНИЛС за один день.

Сумма кредита — до 8 млн рублей для Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Владивостока, Екатеринбурга, Калининграда, Ростова-на-Дону, Самары, Сочи, Тюмени, Краснодара, до 5 млн рублей — для других регионов. Одобрение и оформление ипотеки для покупки своего дома проходит по стандартным процедурам банка.

Россельхозбанк помимо сельской ипотеки предлагает кредит на покупку загородного дома по ставке от 8,05%. Выдают до 20 млн рублей на срок до 30 лет. Как рассказали в пресс-службе банка, основные требования к жилому дому традиционные: он должен быть предназначен для постоянного проживания и обеспечен электроснабжением от внешнего источника. Материал несущих стен и перекрытий — камень, кирпич, бетон, дерево; фундамент — кирпичный, бетонный или каменный, необходима дорога с возможностью круглогодичного подъезда.

Строительство дома

А вот на индивидуальное строительство загородного дома, к сожалению, ипотека пока не выдается.

Несмотря на то что в России почти половина жилья (42%) приходится на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), этой отрасли никто не помогает, сетует генеральный директор компании «Экодолье» Константин Филиппишин.

Константин Филиппишин, генеральный директор компании «Экодолье»

Получается, если вы планируете приобрести загородное жилье по ипотеке, вариантов не так много: нужно выбирать либо таунхаус (на него взять кредит несложно), либо загородный дом, но придется внимательно изучить предложения банков по ипотеке: их немного. Тем, кто успеет воспользоваться сельской ипотекой, очень повезет.

Купил бы село, да в кармане голо

Загородный дом оказался идеальным убежищем во время пандемии: риск подхватить вирус стремится к нулю. Недаром аналитики отмечают рост спроса на загородную недвижимость. Например, специалисты Knight Frank в апреле зафиксировали 27%-ный рост запросов на покупку коттеджей. А по данным Циан, спрос на загородное жилье, скажем, в Ленинградской области, в марте-апреле этого года вырос на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

«К концу марта сильное влияние на спрос начал оказывать фактор пандемии. На этот раз в наибольшей мере он отразился на односемейных коттеджах с отделкой, пригодных для проживания, — рассказывает заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «Kaskad Недвижимость» Ольга Магилина. — В марте 2022 года по сравнению с мартом 2019-го рост обращений превысил 20%, а спрос на коттеджи — 100%».

Казалось бы, при таком всплеске спроса на «загородку», с одной стороны, и пандемией, пошатнувшей материальное состояние граждан, — с другой, самое время для льготных ипотечных программ. Увы, банки по-прежнему неохотно работают с ипотечными кредитами на загородную недвижимость.

ИЗ 13 КРУПНЫХ ИГРОКОВ РЫНКА КРЕДИТОВАНИЯ, ОПРОШЕННЫХ ЦИАН.ЖУРНАЛОМ, ПЯТЬ ОТВЕТИЛИ, ЧТО ВООБЩЕ НЕ ЗАНИМАЮТСЯ ЗАГОРОДНОЙ ИПОТЕКОЙ, СТОЛЬКО ЖЕ ОТ КОММЕНТАРИЕВ ОТКАЗАЛИСЬ.

Причины неприязни

«Для загородной недвижимости всегда повышены требования к залогу и ее ликвидности, — объясняет Константин Филиппишин. — Если «однушка» в Москве возле метро — предсказуемо ликвидный товар, неизменно пользующийся высоким спросом на рынке, то индивидуальный дом вызывает у банка множество вопросов: на каком расстоянии от города он расположен, какое окружение, из чего дом сделан, какие сети подведены, есть ли центральное водоснабжение или скважина, проведен газ или нет».

Продать загородный дом намного сложнее, чем квартиру в Москве. Да и чтобы провести оценку, придется хорошенько потрудиться. Поэтому на загородном вторичном рынке всегда и процент по ипотеке, и первоначальный взнос повыше, полагает эксперт.

«Мы кредитуем приобретение загородного жилья только на вторичном рынке. Дачи, СНТ и земельные участки в этот список не входят, — указывает пресс-служба ВТБ. — При кредитовании такой недвижимости необходимо учитывать особенности этого рынка: на нем действуют иные строительные стандарты и высока доля самостроя».

Как подчеркивает глава дирекции ипотечного кредитования ТрансКапиталБанка Вадим Пахаленко, во время любого кризиса ликвидность загородного жилья заметно снижается по сравнению с городскими квартирами. Отдельные игроки рынка кредитования загородного жилья идут на смягчение условий кредитования, чтобы увеличить объем выданных кредитов, но глобально картина рынка не меняется.

Ипотека не для всех

Огромным подспорьем для тех, кто хочет обзавестись загородным домом, могла бы стать программа «Сельская ипотека». Например, Татьяна Кондратьева, генеральный директор иркутского АН «Бриллиантовый дом», уверяет, что жители города связывают большие надежды с этой программой, позволяющей получить ипотеку по ставке от 2,7% годовых, поэтому агентство старается максимально ее использовать.

Сельскую ипотеку пока выдают всего два кредитора: Россельхозбанк и Сбербанк. Причем в последнем «раздача слонов» закончилась, не успев начаться: за 8 часов с момента запуска программы сельской ипотеки банк принял годовой лимит заявок, установленный Минсельхозом РФ. Впрочем, неудивительно: лимит госсубсидии для Сбербанка составил… 97 млн рублей на год. Если переводить эту сумму в столичные квартиры, то это пять хороших «трешек». Не маловато ли на всю Россию?

В Россельхозбанке ситуация с сельской ипотекой выглядит более оптимистично: финальное одобрение получили около 7,3 тыс. россиян, их заявки совокупно превышают 15 млрд руб. На сегодняшний день банк выдал кредиты по сельской ипотеке более чем 5,2 тыс. заемщиков на общую сумму более 10,4 млрд рублей.

Как рассказали в пресс-службе Россельхозбанка, наибольшим спросом сельская ипотека пользуется в Ленинградской и Новосибирской областях, Башкортостане, Татарстане и в Удмуртии. Но хватит ли госсубсидий на всех желающих? Количество поданных заявок из 82 регионов перевалило отметку в 64 тыс. У жителей Московского региона шанса воспользоваться программой нет: на Подмосковье сельская ипотека не распространяется.

Как получить субсидию на улучшение жилищных условий

1. Кто может претендовать на получение субсидии из городского бюджета?

На субсидию для приобретения или строительства жилья могут претендовать те, кто стоит на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий (то есть все, кто встал на жилищный учет до 1 марта 2005 года), и кому направлено уведомление Департамента городского имущества города Москвы о возможности получения субсидии.

2. Как рассчитывается субсидия?

Размер жилищной субсидии определяется следующим образом:

Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра площади жилья в крупнопанельных домах типовых серий умножается на среднюю площадь жилого помещения, исходя из следующих нормативов:

18 квадратных метров на одного человека;
36 квадратных метров на одиноко проживающего в занимаемом жилом помещении человека или единственного человека, состоящего на учете;
50 квадратных метров на 2 человек;
70 квадратных метров на 3 человек;
85 квадратных метров на 4 человек;
по 18 квадратных метров на 5 и более человек.

При этом, если у вас или членов вашей семьи есть право самостоятельного пользования жилым помещением или частью жилого помещения, его размер вычитается из нормы предоставления.

Полученная в результате сумма называется нормативной стоимостью.

Итоговая сумма субсидии вычисляется как доля от нормативной стоимости. Доля эта зависит от срока, в течение которого семья состояла на жилищном учете. Если с момента постановки на учет прошел 1 год, доля составляет 5%; 2 года — 12%, 3 года — 20%, 4 года — 30%, 5 лет — 40%, 6 лет — 51%, 7 лет — 60%, 8 лет — 64%, 9 лет — 67%, 10 лет и более — 70%.

Исключение составляют многодетные семьи (семьи, имеющие 3 и более несовершеннолетних детей). Им предоставляется социальная выплата из московского бюджета в размере полной нормативной стоимости жилья.

Вы можете приобрести жилье (дом, квартиру или комнату) как с использованием субсидии, так и с использованием субсидии и личных или заемных средств. Если стоимость жилья будет меньше размера жилищной субсидии, можно использовать только ту ее часть, которая соответствует стоимости жилья.

Для определения размера субсидии вы также можете воспользоваться калькулятором размера субсидий на mos.ru.

3. На что можно потратить субсидию?

Субсидия может быть потрачена:

на приобретение отдельной квартиры или жилого дома высокой степени технической готовности (более 70%) по договору долевого участия в строительстве;
на приобретение отдельной квартиры (жилого дома) на рынке недвижимости;
на покупку освобожденной комнаты в коммунальной квартире в дополнение к своей. Условие — в результате выкупа на каждого из членов семьи должно приходиться не менее 18 квадратных метров жилья. При этом комната, даже если она находится в муниципальной собственности, продается по рыночной стоимости.

Субсидия не может быть потрачена на жилье:

не отвечающее стандартам благоустройства в Москве;
находящееся под арестом, обремененное чьими-либо правами на проживание в нем;
на которое у продавца отсутствуют необходимые документы для государственной регистрации договора и перехода права собственности;
площадь которого, в том числе с учетом площади занимаемого помещения, меньше нормы предоставления (18 квадратных метров на одного человека).

4. Каким требованиям должно отвечать жилье?

Вы можете купить жилье в любом регионе России (не обязательно в Москве).

Общий размер приобретаемой вами жилплощади не должен быть меньше нормы предоставления — 18 квадратных метров на каждого человека, указанного в учетном деле.

При этом, если в семье есть больной, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в квартире (или доме) должна быть отдельная изолированная комната.

Также важно помнить, что заселение разнополых членов семьи (за исключением супругов) в одну комнату допускается только с их письменного согласия.

5. Как получить субсидию?

Подайте заявление и документы на внесениеизменений в учетное дело. В заявлении вам нужно выбрать способ (форму) обеспечения жилыми помещениями — приобретение жилья с использованием субсидии из городского бюджета. Подписать его должны все заявители и члены их семьи .
При необходимости представьте документы дляперерегистрации. Эта процедура проводится не реже чем раз в пять лет. Также ее обязательно проводят не менее чем за год до принятия решения о приобретении в собственность жилых помещений с помощью города и непосредственно перед принятием такого решения. Это нужно, чтобы удостовериться, что у вас сохранились основания состоять на жилищном учете. Обычно процедура проводится без участия очередников. Но в случае необходимости вас могут попросить представить недостающие документы.
Получите свидетельство о предоставлении субсидии для приобретения или строительства жилых помещений. Как только подойдет ваша очередь на получение субсидии на приобретение или строительство жилого помещения, при сохранении оснований, позволяющих вам претендовать на улучшение жилищных условий, Департамент городского имущества направит в адрес вашей семьи уведомление с предложением субсидии. В случае вашего согласия на данный способ улучшения жилищных условий вам нужно подать заявление и пакет документов в центр госуслуг «Мои документы». Далее Департамент выпустит соответствующее распоряжение. Вас об этом оповестят по почте или по телефону. Затем на личном приеме в назначенном Департаментом месте, вам выдадут свидетельство о предоставлении субсидии для приобретения или строительства жилых помещений, в котором будет указана сумма, которой вы можете располагать. В свидетельстве будут указаны ФИО одного из заявителей. Остальные состоящие на учете будут считаться членами семьи заявителя. Срок действия свидетельства — 6 месяцев со дня вынесения решения о предоставлении субсидии. Если вы не воспользуетесь субсидией в этот срок, субсидия будет возвращена в бюджет города, а вы останетесь на жилищном учете с сохранением года постановки на учет.
Откройте индивидуальный блокированный целевой счет. После того как вы получите свидетельство о предоставлении субсидии, члену семьи, на имя которого будет выдано свидетельство о предоставлении субсидии, необходимо будет открыть индивидуальный блокированный целевой счет в банке-партнере (какие банки являются партнерами, вам сообщат на личном приеме во время вручения свидетельства о предоставлении субсидии) и проинформировать об этом Департамент. На этот счет будет перечислена субсидия. Снять средства со счета самостоятельно невозможно. После перечисления денежных средств семья снимается с жилищного учета.
Выберите жилье и заключите договор. Вам необходимо будет самостоятельно найти жилье и представить документы на покупку жилого помещения.
Подайте заявление и документы на перечисление субсидии с вашего индивидуального блокированного целевого счета на счет продавцав центр госуслуг «Мои документы». После предоставления вами договора и полного пакета документов Департамент городского имущества перечислит субсидию с вашего индивидуального блокированного целевого счета на счет продавца. Вам останется лишь прийти в банк и забрать документ, подтверждающий проведение операции.
Оформите право собственности. Все состоящие на учете в одном учетном деле члены семьи должны иметь равные доли.

Любое ваше обращение в Департамент городского имущества регистрируется, в результате чего ему присваивается номер. С его помощью вы можете проверить статус обращения на mos.ru.

6. Можно ли оставить за собой старое жилое помещение?

Жилье в Москве предоставляется:

в дополнение к имеющейся жилплощади (если при определении размера субсидии учитывается имеющееся у вас жилье);
с освобождением ранее занимаемой жилплощади (если при определении размера субсидии занимаемая вами жилплощадь не учитывается).

В первом случае вы можете продолжать жить в своем старом доме или квартире. Во втором — вам нужно освободить занимаемое вами до получения субсидии жилье в течение месяца после оформления права собственности на приобретенную недвижимость. В противном случае решение о предоставлении субсидии подлежит отмене, а средства, перечисленные в виде субсидии, — возврату в бюджет Москвы.

7. У меня остались вопросы. Куда обратиться?

Инструкция носит справочный характер и ориентирована на большинство пользователей. Для того чтобы узнать, что делать именно в вашей ситуации, обратитесь за консультацией:

Оформление передачи денег на покупку квартиры

Мы с мужем продали дом и решили выделить дочери большую сумму денег на приобретение жилья. Она приняла решение заключить договор с застройщиком и приобрести квартиру в долевом строительстве и оплатить всю сумму сразу. Мы абсолютно согласны, чтобы она оформляла все на себя. Дом будет сдаваться в сентябре 2022 года. Мы люди пожилые и волнуемся – вдруг что-то пойдет не так? Можно ли как-то документально оформить то, что именно отец передает дочери средства для оплаты этой квартиры? Куда надо обратиться с этим вопросом?

Неясно, с чем связана фраза: «чтобы она оформляла все на себя». Для этого приведу два варианта развития событий.

Но сначала непременно следует точно определить для себя содержание воли – деньги передаются в дар или взаймы? От этого зависит, каким договором оформить передачу денег и каковы будут последствия в будущем.

Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Согласно п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

Теперь о вариантах оформления договора о долевом строительстве.

Первый вариант. Если дочь в браке и супруги намерены заключить договор о долевом строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), то следует учитывать имущественную особенность семейных отношений.

Согласно п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Согласно п. 1 ст. 36 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Да, родители могут «увеличить долю» дочери, чтобы потом дочери не пришлось делить квартиру поровну в соответствии с приведенными нормами закона. В этом случае передачу денег лучше оформить договором – дарения или займа и засвидетельствовать его у нотариуса, а в договоре участия в долевом строительстве следует прямо указать, кто из супругов и какую сумму вносит, а также определить доли каждого из супруга в соответствии с внесенными суммами. При этом дочь вправе указать в договоре участия в долевом строительстве обстоятельства происхождения денег (в дар, взаймы).

Второй вариант. Если дочь одна, но автор вопроса сомневается, на чье имя оформлять договор участия в долевом строительстве – свое (родителей) или дочери, то, следуя своей воле, надо заключить все тот же договор дарения (тогда дочь как собственник будет распоряжаться суммой и квартирой сама) или займа и засвидетельствовать его у нотариуса.

Однако при оформления договора займа есть особенности. Дочь должна определить в договоре участия в долевом строительстве, какая сумма ее личная, а какая получена взаймы; определить «заемную» долю и обременить ее залогом, на случай невозврата денег предусмотреть обращение взыскания долга на заложенную долю.

Сам факт передачи денег может быть оформлен двумя способами:

1) в договор дарения включается условие: «Деньги переданы до подписания договора» (сами деньги передаются в момент подписания договора, а сам договора будет служить «распиской»);

2) в договор дарения включается условие: «Деньги будут переданы после подписания договора. Факт передачи подтверждается распиской». Тогда сначала в присутствии нотариуса подписывается договор, а передача денег оформляется распиской, которая тоже должна быть засвидетельствована нотариусом.

Считается ли мансарда этажом – актуальный вопрос для застройщика

Планируя строительство индивидуального дома для постоянного проживания или дачи, владельцы земельных участков рассматривают разные варианты будущего жилья. Долго и тщательно выбирают между проектами коттеджей в один или два этажа, обсуждают вопрос обустройства мансарды, взвешивая все за и против. Проблемы расширения жилплощади за счет оборудования помещений под крышей решают также собственники уже построенных домов.

В процессе изучения характеристик и достоинств данного типа надстройки часто возникает вопрос: является ли мансарда вторым этажом в частном доме? Чтобы разобраться в этом, для начала нужно уяснить, что в строительной практике понимают под конструкцией мансарды.

Читайте также:

Как сменить УК многоквартирного дома

Разбираемся в тонкостях терминологии

Если обратиться к строительным справочникам, то в них мансарда называется жилым помещением чердачного типа, которое образуется на последнем этаже под скатами крыши дома. В СНиПе I-2 «Строительная терминология», разработанном Госстроем СССР, фигурирует определение мансарды, как этажа для обустройства помещений внутри свободного чердачного пространства с выполнением утепления ограждающих конструкций (скатов крыши). На вопрос: мансарда – это этаж или нет, отвечает также СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», нормы которого распространяются на проектирование жилых домов. В нем она упоминается, как этаж в чердачном пространстве, сформированный частично или полностью поверхностями крыши, которая бывает скатной или ломанной. При этом акцентируется внимание на линии пересечения плоскостей крыши и фасада, которая по нормам должна располагаться на высоте не более полутора метров.

Считается ли мансарда этажом в БТИ?

Если ознакомиться с инструкцией Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, которая была утверждена в августе 1998, под № 37, то в части определения этажности дома мансарду считают этажом. Площадь помещений надстройки в виде мансарды также учитывается в общей квадратуре строения и регистрируется в БТИ согласно кадастровых документов. Что касается кадастрового паспорта в нем тоже присутствуют сведения об этажности дома.

Считается ли мансарда вторым этажом при регистрации дачного домика?

В отношении дачных строений учет этажности аналогичный. Относительно подсчета площади помещений под кровлей, то она включается в общую, если отапливается и пригодна для круглогодичного проживания. В законы часто вносятся поправки, инструкции корректируются, поэтому регистрируя недвижимость целесообразно заручиться грамотной юридической консультацией правоведа, который сведущ в данном вопросе.

Правильное юридическое и техническое оформление любой постройки избавляет владельцев от лишних проблем и неприятностей в будущем. Поэтому чтобы их избежать, необходимо обзавестись проектом и разрешениями на строительство или реконструкцию дома. Особенно это касается обустройства мансарды в уже существующем доме, поскольку в техническом паспорте отсутствует наличие мансарды. Без полученных разрешительных документов мансарда может быть признана самовольной пристройкой.

Чем мансарда отличается от второго этажа

Традиционный второй этаж состоит из прямых вертикально расположенных стеновых конструкций и имеет параллельные плоскости пола и потолка.

Конструктивные особенности мансарды тесно взаимосвязаны с общей структурой дома и зависят от расположенных ниже помещений, объединены с ними инженерными коммуникациями. Однако устройство мансарды может различаться вариантами планировки: занимать площадь, соответствующую всей квадратуре дома, помещаться только на определенной ее части или иметь еще антресольный ярус. Каждый вариант планировочного решения с архитектурной точки зрение по-своему интересен, однако существует правило: мансарда должна укладываться в границы, расположенных ниже базовых стен строения.

Если сравнивать обычный этаж с мансардным, то различия будут в следующих моментах.

Помещения в полноценном ярусе имеют прямые внешние стены и полную высоту по всей площади. В мансардном высота комнаты может отличаться в разных точках и зависит от конфигурации крыши.
Квадратура первого и второго этажей в традиционном втором этаже одинаковая. Площадь мансарды насчитывает меньше квадратных метров, чем нижележащие помещения из-за скосов ограждающих конструкций.
Нагрузка дома с мансардой на фундамент меньше, чем двухэтажного строения.
Планировка помещения в мансардном ярусе имеет некоторые ограничения из-за наличия глухих зон в местах примыкания кровли к стенам. В полноценном этаже действует полная свобода выбора планировочных решений.
За счет устройства наклонных окон в мансарде достигается прекрасная освещенность. В помещениях обычного второго яруса уровень освещенности зависит от количества оконных проемов и их расположения.

Отличие мансарды от второго этажа состоит еще и в том, что объем воздуха в помещениях под скошенными стенами меньше. Существенно разнится и внешний вид строений. Двухэтажные дома, как правило, выглядят солиднее, а с мансардным ярусом компактнее.

Каждый застройщик руководствуется определенными критериями в выборе будущего дома, и вопросы этажности и площади играют немаловажную роль. При этом следует учитывать не только красоту, комфорт и затраты на строительство, но и будущие расходы на содержание и эксплуатацию дома. И в этом случае строения с мансардной обойдутся в части налогообложения более выгодным вариантом. Юристы разъясняют, что площадь мансарды учитываются для взимания налога только в том случае, когда высота потолка в наименьшей точке от пола до потолка составляет не менее 2-х метров.

Отличия двухэтажных, полутораэтажных и домов с мансардой

Решив построить деревянный дом, будущие владельцы часто видят проекты зданий разной этажности. И у многих из них возникает вопрос, в чём состоит отличие двухэтажного дома от полутораэтажного или с мансардой.

Двухэтажный дом

Здание высотой в 2 этажа имеет чердак и полноценный верхний этаж. Высота его стен достигает 2 – 2,4 м. Чтобы фундамент выдержал нагрузку такого строения, он должен быть прочным. Для возведения зданий из бруса потребуется возведение ленточного или свайно-винтового основания.

Главные преимущества двухэтажных домов:

большая площадь под жилые помещения;
высокие потолки, обеспечивающие комфорт пребывания в комнатах второго этажа;
наличие подкровельного пространства, которое можно использовать под кладовую, место хранения старых вещей.

Для постоянного проживания двухэтажные коттеджи – оптимальный вариант. Но их строительство требует затрат на приобретение материалов и возведение прочного фундамента.

Полутораэтажный дом

Главное преимущество коттеджей этого типа – снижение стоимости строительства. За счёт невысокого верхнего этажа требуется меньше средств на возведение здания.

Высота стен полуторного этажа не превышает 1,5 м. Потолком выступает крыша здания. Поэтому удобство нахождения в подкровельном помещении будет зависеть от её формы. Чердака в таком коттедже нет. Его наличие сделало бы невозможным пребывание в верхней части здания – она была бы слишком низкой.

Фундамент такого коттеджа может быть лёгким. Благодаря низкому верхнему этажу и отсутствию в нём перекрытий снижается вес строения. Поэтому делать тяжёлый фундамент нет необходимости.

Окна полуторного этажа могут устанавливаться или в стенах, если они достаточно высокие, или на крыше, что сделает облик строения более оригинальным.

В домах этого типа верхняя часть используется обычно для размещения детских и спален. Детям будет в невысоком помещении комфортно, а взрослые люди станут приходить туда только ночевать. Поэтому никто не будет ощущать неудобств из-за нахождения в невысоком помещении.

Что важно сделать в полуторном этаже – провести утепление кровли. Через крышу в жилые помещения не должен проникать воздух. Это удорожает стоимость строительства.

Минус полуторного этажа – сложность подбора предметов интерьера. Обычный по высоте шкаф в нём не установить. Придётся ограничиться комодами и тумбами.

Дом с мансардой

Мансарда делается в том случае, если хочется возвести дом с жилой верхней частью, но хочется сэкономить на строительстве здания. Стены мансарды могут быть высотой от 80 см до 1,5 м. Их высота зависти от уклона ската кровли.

По большому счёту мансарда – чердачное помещение, которое перевели в жилое, сделав в нём ремонт. Особенность помещения – в нём обычно наклонные окна, прорубленные прямо в крыше. Стыки кровли и рам требуется тщательно герметизировать, чтобы не было выхода тепла из помещения. По скатам кровли прокладывается утеплитель. Если этого не сделать, не получится превратить чердак в спальню.

Основное преимущество мансарды – можно выбирать её тип. Она может быть летней и круглогодичного использования. Если планируется верхним помещением дома пользоваться только летом, можно не делать его утепление. Это сократит расходы на возведение коттеджа или загородной дачи.

Этажность дома стоит выбирать в зависимости от того, для каких целей строится здание. Если планируется возведение коттеджа для постоянного проживания, стоит отдать предпочтение полутора- или двухэтажному строению. Дома с мансардой – недорогой вариант для загородных дач.

Другие статьи о строительстве

Веранда, терраса, крыльцо – в чем разница между конструкциями?

Веранда, крыльцо и терраса – конструкции, которые часто запланированы при возведении здания. Они улучшают внешний облик строения, а также имеют практическое назначение.

Оптимальные размеры бруса для различных типов домов

Серьезным преимуществом бруса выступает технологичность материала, которая заключается в возможности строительства зданий любой сложности и конфигурации. Однако, перед тем, как определять размеры бруса для дома, следует сначала выбрать вид пиломатериала, а также тип будущего здания.

Особенности усадки домов из бруса

Популярность профилированного бруса в значительной степени объясняется тем, что материал сохраняет традиционные для древесины преимущества, но при этом меньше подвержен присущим ей недостаткам.