Захват общего имущества многоквартирного дома

Постановление Верховного Суда РФ от 06.06.2016 N 91-АД16-1

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 6 июня 2016 г. N 91-АД16-1

Судья Верховного Суда Российской Федерации Никифоров С.Б., рассмотрев жалобу защитника Ковальчук Д.Ю., действующего на основании доверенности в интересах ООО “Управляющая организация “Десятка Завеличье” (далее – ООО “УО “Десятка Завеличье”, общество), на вступившие в законную силу постановление мирового судьи судебного участка N 29 г. Пскова от 12 марта 2015 г., решение судьи Псковского городского суда Псковской области от 24 июля 2015 г. и постановление председателя Псковского областного суда от 31 августа 2015 г., вынесенные в отношении ООО “УО “Десятка Завеличье” по делу об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях,

постановлением мирового судьи судебного участка N 29 г. Пскова от 12 марта 2015 г., оставленным без изменения решением судьи Псковского городского суда Псковской области от 24 июля 2015 г. и постановлением председателя Псковского областного суда от 31 августа 2015 г., ООО “УО “Десятка Завеличье” признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, и подвергнуто административному наказанию в виде административного штрафа в размере 10 000 рублей.

В жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, защитник Ковальчук Д.Ю. ставит вопрос об отмене постановлений, состоявшихся в отношении общества по настоящему делу об административном правонарушении, считая их незаконными.

Изучив материалы дела об административном правонарушении и доводы жалобы заявителя, прихожу к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль), муниципальный контроль, об устранении нарушений законодательства влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трехсот до пятисот рублей; на должностных лиц – от одной тысячи до двух тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц – от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией.

В силу части 1 указанной статьи управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, которыми урегулированы отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее – Правила).

Пунктом 6 указанных Правил установлено, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В соответствии с подпунктом “д” пункта 10 Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в частности, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

В силу подпункта “з” пункта 11 Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя в числе прочего текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах “а” – “д” пункта 2 данных Правил.

Как следует из материалов дела, 27 ноября 2014 г. должностным лицом Инспекции государственного жилищного надзора Государственного комитета Псковской области по строительному и жилищному надзору (далее – административный орган) в ходе проведения внеплановой проверки на момент осмотра жилого помещения по адресу: г. Псков, ул. Западная, д. 8, кв. 29 выявлено, что специалистами управляющей организации демонтированы обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), на месте демонтажа установлена запорная арматура, отопление в данных помещениях не функционирует, жильцам предложено установить радиаторы за дополнительную плату.

28 ноября 2014 г. обществу выдано предписание N 228 об устранении нарушений подпункта “д” пункта 10 и подпункта “з” пункта 11 Правил, установке в указанной квартире двух радиаторов отопления за счет средств, собранных на содержание и ремонт общего имущества.

22 декабря 2014 г. должностным лицом административного органа установлено, что предписание от 28 ноября 2014 г. N 228 не выполнено, установка в квартире по вышеуказанному адресу двух радиаторов не произведена.

По данному факту 24 декабря 2014 г. должностным лицом административного органа в отношении общества составлен протокол об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Читайте также:
Приватизация дома в деревне документы и стоимость

Приведенные обстоятельства послужили основанием для привлечения общества к административной ответственности, установленной данной нормой, и подтверждаются собранными по делу доказательствами: протоколом об административном правонарушении (л.д. 5 – 6), предписанием (л.д. 7), актом проверки исполнения предписания (л.д. 8), копией договора управления многоквартирным домом (л.д. 23 – 40) и другими материалами дела, которым дана оценка по правилам, установленным статьей 26.11 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности и достаточности.

В соответствии с требованиями статьи 24.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях при рассмотрении дела об административном правонарушении на основании полного и всестороннего анализа собранных по делу доказательств установлены все юридически значимые обстоятельства совершения административного правонарушения, предусмотренные статьей 26.1 данного Кодекса.

В ходе производства по делу защитник общества Ковальчук Д.Ю. заявлял о незаконности выданного предписания, ссылаясь на то, что радиаторы отопления не входят в состав общедомового имущества, услуги по содержанию и ремонту которого общество предоставляет в рамках соответствующего договора, радиаторы находятся в зоне эксплуатационной ответственности собственника помещения, он должен нести расходы на их установку.

Аналогичные доводы приведены защитником в настоящей жалобе, однако, они являются необоснованными и не влекут отмену состоявшихся по делу судебных актов.

Объективная сторона административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, выражается, в частности, в невыполнении в установленный срок законного предписания органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль), муниципальный контроль об устранении нарушений законодательства.

Существенным обстоятельством, подлежащим выяснению по делу об административном правонарушении, предусмотренном данной нормой, является установление законности предписания, неисполнение которого вменено лицу, в отношении которого ведется производство по делу. От установления данного обстоятельства зависит разрешение вопроса о наличии либо отсутствии в деянии лица состава вмененного административного правонарушения.

Установив с учетом анализа жилищного законодательства и совокупности собранных по делу доказательств наличие оснований для отнесения радиаторов отопления в данном случае к общему отопительному оборудованию, судебные инстанции признали законным вынесенное обществу предписание об установке в квартире двух радиаторов отопления за счет средств, собранных на содержание и ремонт общего имущества, исходя при этом из следующего.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в частности, инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Подпунктом “д” пункта 2 Правил также установлено, что в состав общего имущества в многоквартирном доме включается указанное оборудование.

При этом в силу приведенных выше положений пункта 6 Правил в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Исходя из изложенного, внутридомовая система отопления представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

По смыслу указанных норм жилищного и гражданского законодательства Российской Федерации, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения.

Следовательно, к такому имуществу относятся только такие обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры.

Аналогичная правовая позиция выражена в решении Верховного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2009 г. N ГКПИ09-725 и определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 ноября 2009 г. N КАС09-547.

Соответствующий вывод сделан с учетом анализа положений пункта 6 Правил во взаимосвязи с подпунктом “д” пункта 2, а также пункта 5 Правил, которым установлено, что в состав общего имущества включаются, в частности, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Согласно позиции, изложенной в указанных решениях Верховного Суда Российской Федерации, в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.). Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвленных от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения в установленном порядке.

Читайте также:
Что такое моп в многоквартирном доме

При рассмотрении настоящего дела с учетом указанных выше норм законодательства и позиции Верховного Суда Российской Федерации судебные инстанции пришли к выводу о том, что для определения возможности отнесения обогревающих элементов системы отопления (радиаторов) к общему имуществу в многоквартирном доме существенным обстоятельством является наличие или отсутствие на таких элементах отключающих устройств.

В ходе производства по настоящему делу установлено, что отключающие устройства в системе отопления в квартире по вышеуказанному адресу отсутствовали, радиаторы отопления демонтированы силами управляющей организации в связи с неисправностью, на месте демонтажа установлена запорная арматура.

При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к выводу о том, что радиаторы отопления в данном случае являются частью общего отопительного оборудования многоквартирного дома, в связи с чем предписание административного органа об установке радиаторов отопления за счет средств, собранных на содержание и ремонт общего имущества, признано законным.

Данные выводы, сделанные по результатам анализа приведенных выше правовых положений и конкретных обстоятельств, установленных по настоящему делу на основании совокупности исследованных доказательств, являются обоснованными и сомнений не вызывают.

Установка запорной арматуры непосредственно после демонтажа радиаторов отопления не свидетельствует о том, что данные обогревающие элементы перестали относиться к общему отопительному оборудованию многоквартирного дома.

Утверждение заявителя о нахождении радиаторов отопления в зоне эксплуатационной ответственности собственника помещения в соответствии с условиями договора управления многоквартирным домом, с учетом изложенных выше обстоятельств выводы судебных инстанций не опровергает.

Судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о наличии в деянии общества объективной стороны состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Действия общества квалифицированы в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Административное наказание назначено обществу в пределах санкции части 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Постановление о привлечении общества к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, вынесено с соблюдением срока давности привлечения к административной ответственности, установленного частью 1 статьи 4.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях для данной категории дел.

Нарушений норм процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов, в ходе производства по делу не допущено, нормы материального права применены правильно.

Обстоятельств, которые в силу пунктов 2 – 4 части 2 статьи 30.17 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях могли повлечь изменение или отмену обжалуемых судебных актов, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 30.13 и 30.17 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, судья Верховного Суда Российской Федерации

постановление мирового судьи судебного участка N 29 г. Пскова от 12 марта 2015 г., решение судьи Псковского городского суда Псковской области от 24 июля 2015 г. и постановление председателя Псковского областного суда от 31 августа 2015 г., вынесенные в отношении ООО “УО “Десятка Завеличье” по делу об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, оставить без изменения, жалобу защитника Ковальчук Д.Ю., действующего на основании доверенности в интересах ООО “УО “Десятка Завеличье”, – без удовлетворения.

Захват общего имущества жилых домов и азартные игры

Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства отметил свое 20-летие. Юбилейное заседание состоялось 10 октября. Председатель Совета П.В. Крашенинников подсчитал, что за 20 лет было принято 850 экспертных заключений, число которых по итогам последнего заседания увеличится.

Наиболее интересными стали вопросы о судьбе общего имущества многоквартирных жилых домов, захваченного частными лицами, о публичной нефинансовой отчетности, раскрывать которую потребуется крупнейшим компаниям, и об азартных играх. Законопроекты, вынесенные на обсуждение, вызвали серьезную критику.

Проблему захвата общего имущества в многоквартирных домах попыталась решить группа депутатов Госдумы во главе с Г.П. Хованской, внеся в июле законопроект об отмене исковой давности по требованиям, «вытекающим из владения, пользования и распоряжения» таким имуществом (№ 752270-7). Поправка предлагается в ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Члены Совета согласились с тем, что проблема актуальна и требует решения, особенно в ситуациях, когда захват имущества создает препятствия для эксплуатации дома (например, ограничивается доступ к общедомовым коммуникациям). Вместе с тем законопроект депутатов поддержан не был.

Законопроект, по мнению экспертов, не только не решает проблему, но и создает новые риски, выводя из-под действия исковой давности неопределенно широкий круг отношений. На практике, однако, при вещно-правовых способах защиты исковая давность распространяется только на виндикационные требования – для негаторных исков исковая давность не применяется и сейчас, хотя проект изменений раздела ГК РФ о вещных правах предлагал отменить данное исключение. «Куда три года смотрели?», – задавались вопросом участники дискуссии.

Помимо практических аспектов А.М. Ширвиндт, докладывавший проект заключения, отметил научную проблему: конфликт легализации задавненного владения с приобретательной давностью (ст. 234 ГК РФ). Сейчас соотношение этих институтов определено в п. 4 ст. 234 ГК РФ и п. 18 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Срок приобретательной давности начинает течь с момента истечения срока исковой давности по требованию о виндикации. Если отменить исковую давность для отдельных категорий виндикационных исков, то неизбежной ревизии придется подвергнуть общие правила о приобретательной давности и вещно-правовых способах защиты.

Читайте также:
Размер придомовой территории многоквартирного дома СНИП

Правительство РФ следом за Евросоюзом пытается потребовать от крупнейших российских компаний, включая госкорпорации, раскрытия нефинансовой информации – о стратегии, социальных целях, организации деятельности в части социальной ответственности, а также предупреждения коррупции. Законопроект, предусмотренный правительственным «Планом мероприятий по реализации концепции развития публичной нефинансовой отчетности», подготовило Минэкономразвития.

Основное возражение у членов Совета стал бланкетный характер законопроекта: сведения, подлежащие раскрытию, будет целиком и полностью определять Правительство РФ – на уровне закона не будет даже базовых критериев. Кроме того, часть компаний, подчиняющихся законодательству о рынке ценных бумаг, уже раскрывает в своих годовых отчетах информацию нефинансового характера, то есть потребуется исключить дублирование. Член Совета М.В. Кротов вообще поставил под сомнение необходимость специального закона о публичной нефинансовой отчетности, однако поддержки не нашел: концепция уже утверждена Правительством РФ, рамки установлены.

Обсуждение инициативы Правительства РФ по поводу «механизма самоограничения граждан от участия в азартных играх» вызвало у всех собравшихся живой интерес. Изменения предлагаются в Федеральный закон от 29.12.2006 № 244-ФЗ «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Суть механизма: гражданин, даже не будучи ограниченным в дееспособности вследствие пристрастия к азартным играм (п. 1 ст. 30 ГК РФ), может сам подать организатору игр заявление с просьбой запретить ему участвовать в азартных играх либо ограничить размер ставок. Запрет будет действовать год, после чего гражданин вправе свое заявление отозвать. Законопроект, подготовленный Минфином РФ, подробно расписывает процедуру, по которой СРО организаторов азартных игр должны будут вести учет таких граждан и распространять их перечни в различных букмекерских конторах.

Совет пришел к выводу, что проблему роста числа Интернет-площадок для азартных игр, букмекерских контор и увеличения числа игроманов законопроект предлагает решить негодными средствами. Во-первых, сделка по ограничению правоспособности гражданина может считаться ничтожной, а во-вторых, нигде в законопроекте не установлены санкции за допуск к азартным играм гражданина, который не то что сам подал заявление о запрете, а даже, возможно, ограничен в дееспособности судом. Как отметили эксперты, в пояснительной записке к законопроекту нет сведений о том, «какое количество ограниченных в дееспособности граждан являются клиентами организаторов азартных игр». Законопроект решено было не поддерживать.

Проблемные соседи

За систематическое нарушение прав других жильцов дома жилье недобросовестного соседа может быть продано с публичных торгов с выплатой ему вырученных средств. А если квартира принадлежит муниципалитету, соседа могут выселить

Шум и гам

Согласно результатам научных исследований, безопасным для слуха считается шум до 80 дБ, а комфортным для человеческого восприятия является уровень шума от 30 дБ до 55 дБ.

Жилое помещение должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям, в том числе по уровню шума и вибрации (Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ). Предельно допустимые уровни шума для таких помещений устанавливают санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.2645-10 (утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. № 64).

В жилом помещении уровни звука не должны превышать максимально допустимых значений: в дневное время суток – 55 дБ, в ночное – 45 дБ. Допустимые уровни шума, создаваемого системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБ указанных уровней. Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ (Положение, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47).

В субъектах РФ принимаются нормативные акты, определяющие предельно допустимый уровень шума и временные рамки. Особое внимание при этом уделяется шуму от ремонтных работ. Например, может быть установлена обязанность собственника согласовывать график проведения работ с уполномоченным лицом, например с председателем товарищества собственников жилья, или с управляющей компанией (в зависимости от выбранного способа управления домом).

Шуметь в жилом помещении – значит нарушать общественный порядок. Если ваш сосед создает громкие звуки, превышающие допустимые нормы, вы вправе вызвать участкового, позвонив в дежурную часть отдела полиции или по номеру 112.

Если вам мешают детский плач и крики, причем очевидно, что взрослые провоцируют ребенка на такое поведение, например бьют его или оставляют без присмотра, то можно инициировать привлечение их к ответственности. Ненадлежащее исполнение родителями обязанностей по содержанию, воспитанию, обучению, защите прав и интересов несовершеннолетних влечет предупреждение или наложение административного штрафа (ч. 1 ст. 5.35 КоАП РФ).

Чтобы ставить вопрос об ответственности за превышение уровня шума, не нужно делать замеры с вызовом специалистов. Процедура санитарно-эпидемиологической экспертизы не распространяется на шум, обусловленный поведением людей, нарушением ими тишины и общественного спокойствия в жилых зданиях и на прилегающей территории. То есть измерения не потребуются, если речь идет о работе звуковоспроизводящей аппаратуры, игре на музыкальных инструментах, применении пиротехнических средств, громкой речи и пении, выполнении гражданами бытовых работ и проведении ручных погрузочно-разгрузочных работ, резком закрытии дверей при отсутствии доводчика и т.п. (Методические указания МУК 4.3.2194-07, утв. Роспотребнадзором 5 апреля 2007 г.). В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2011 г. указано, что «шум, вызванный поведением людей, а не оборудования, оценке не подлежит. Достаточно показания свидетелей о факте нарушения тишины и покоя граждан».

Читайте также:
Как построить бюджетный дом своими руками

Кроме того, если вы намерены привлечь соседей-нарушителей к административной ответственности, то предупреждать их о грядущем вызове полиции вы не обязаны. Так больше шансов, что сотрудники сами зафиксируют правонарушение. Однако если подобная ситуация произошла впервые, а соседи – здравомыслящие люди, то все же прежде лучше попросить вести себя потише.

В случае если полиция не реагирует или шум не прекращается, придется подать повторное заявление. После этого можно обращаться к руководству УВД и в прокуратуру (предоставив копии поданных ранее заявлений или уведомлений о получении заказных писем с заявлениями). И желательно, чтобы обращение было коллективным. Также могут помочь жалобы в городскую администрацию и Роспотребнадзор.

Неоднократное привлечение к административной ответственности обычно влечет за собой назначение более строгого наказания. Например, систематическое нарушение прав соседей может привести к выселению из квартиры нанимателей и членов их семьи без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ).

Мусор и хлам

Собственник жилого помещения обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права соседей, правила пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества собственников помещений (ст. 30 ЖК РФ).

В состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в этом доме. В их числе межквартирные лестничные площадки и лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее помещения оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы) (п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила)).

Бремя расходов на содержание общего имущества несут собственники помещений путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Собственники, являющиеся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, вносят обязательные платежи и взносы (п. 28 Правил).

Таким образом, за уборку подъезда отвечает тот, кто получает квартплату, которую вы перечисляете ежемесячно. Но это не значит, что жильцы могут мусорить и складировать старые вещи на лестничных площадках и в общих коридорах. За захламление общедомовых площадей возможно привлечение к административной ответственности:

  • по ст. 6.4 КоАП РФ «Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта» (штраф для граждан – от 500 до 1 тыс. руб.);
  • по ст. 20.4 КоАП РФ «Нарушение требований пожарной безопасности» (предупреждение или штраф для граждан в размере от 1 тыс. до 1500 руб.).

Захват общих территорий

Собственник квартиры или комнаты в ней имеет право использовать часть общего коридора или лестничной площадки, пропорциональную занимаемой им жилплощади. Размещение им на этой части своих вещей допустимо. Если же он хочет занять больше места, то должен получить согласие других собственников на общем собрании.

Однако все это не означает, что человек вправе раз и навсегда занять часть общего коридора или лестничного холла, например, возле входной двери в свою квартиру. Такая часть общего имущества относится к общедомовой собственности всех жильцов, и каждый из них вправе ею пользоваться, а не только собственники конкретного жилого сектора на этаже или подъезда.

В качестве обязательного условия пользования объектами общего имущества в многоквартирном доме установлена недопустимость нарушения прав и законных интересов других граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц, доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен дом; соблюдение прав собственников помещений и иных лиц (п. 10 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491).

Лишение других жильцов возможности пользоваться общим имуществом будет считаться нарушением их прав. Например, незаконным будет ограждение помещения, где расположены мусоропровод или окно в подъезде. В отгороженной части может находиться инженерное оборудование. Установка перегородок в местах общего пользования может затруднить проход к элементам общего имущества не только жильцам, но и сотрудникам управляющих организаций, отвечающих за их обследование, ремонт, уборку. Самовольно устроенные перегородки в местах общего пользования могут быть демонтированы по решению суда. Истцами при этом вправе выступать как граждане, так и, например, управляющая организация.

Читайте также:
Как определить придомовую территорию многоквартирного жилого дома

Курение в местах общего пользования

Для предотвращения воздействия табачного дыма на здоровье человека запрещено курение табака в лифтах и помещениях общего пользования многоквартирных домов, в помещениях, составляющих общее имущество собственников комнат в коммунальных квартирах (п. 10 ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 23 февраля 2013 г. № 15-ФЗ).

За курение табака на территориях и в помещениях, где это запрещено, предусмотрен штраф от 500 до 1500 руб. А курение на детских площадках влечет наложение штрафа на граждан в размере от 2 до 3 тыс. руб. (ст. 6.24 КоАП РФ).

Доказательствами могут быть свидетельские показания, фото- и видеоматериалы. Обращения в полицию дадут нужный эффект, так как платить за выкуривание одной сигареты от 500 до 3 тыс. руб. явно нецелесообразно.

Распитие спиртных напитков в местах общего пользования

Распитие алкогольной продукции не допускается: во дворах, на детских площадках, в подъездах, на лестницах и лестничных площадках, в лифтах жилых домов и т.д. (ст. 16 Федерального закона от 22 декабря 1995 г. № 171-ФЗ). Нарушение этого запрета влечет наложение штрафа в размере от 500 до 1500 руб. (ч. 1 ст. 20.20 КоАП РФ).

Потребление наркотических средств или психотропных веществ без назначения врача, новых потенциально опасных психоактивных веществ или одурманивающих веществ в общественных местах влечет наложение штрафа в размере от 4 до 5 тыс. руб. или административный арест на срок до 15 суток (ч. 2 ст. 20.20 КоАП РФ).

Если распитие алкогольной продукции сопровождается нецензурной бранью, приставанием к гражданам и другими подобными действиями, то дебоширы, достигшие 16 лет, могут быть привлечены к административной ответственности за мелкое хулиганство (ст. 20.1 КоАП РФ). Протоколы составляют полицейские и, если речь идет о наркотиках, должностные лица органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ.

Появление в общественных местах в состоянии опьянения, оскорбляющем человеческое достоинство и общественную нравственность, влечет наложение штрафа в размере от 500 до 1 тыс. руб. или административный арест на срок до 15 суток (ст. 20.21 КоАП РФ). Но само по себе нахождение в состоянии опьянения в общественном месте законом не карается. Этот вывод находит подтверждение в Определении Конституционного Суда РФ от 23 июня 2016 г. № 1410-О. В нем указано, что признание лица виновным в совершении правонарушения, предусмотренного ст. 20.21 КоАП РФ, возможно лишь в случае выявления реальной общественной опасности его действий. Особенность этого правонарушения заключается в том, что человек находится в общественном месте не просто в пьяном виде, а оскорбляющем человеческое достоинство и общественную нравственность. В частности, его поведение явно нарушает общепризнанные нормы (непристойные высказывания и жесты, грубые выкрики, назойливое приставание к гражданам и т.п.); нарушитель находится в неприличном виде (грязная, мокрая, расстегнутая одежда, неопрятный внешний вид, вызывающий брезгливость и отвращение); из-за опьянения он утратил способность ориентироваться (бесцельно передвигается с места на место, нарушена координация движений и т.п.; полная беспомощность (бесчувственное состояние)).

Выселение неблагонадежных соседей

«У нас приватизированная комната в коммунальной квартире. Вторая комната муниципальная. У соседей долги по коммуналке – больше 200 тысяч уже. Они постоянно пьют и угрожают нам. Мы устали с ними бороться. В полицию обращались, мама в муниципалитет ходила. Ничего не помогает. Что тут можно сделать?» – такой вопрос был адресован редакции «АГ».

За что могут выселить проблемного соседа?

Осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других (ст. 1 ЖК РФ). Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав проживающих в нем граждан, соседей, с выполнением требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных положений законодательства (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан соблюдать правила пользования этим помещением, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, проводить текущий ремонт помещения (ст. 67 ЖК РФ).

Законодательством предусмотрены меры защиты прав жителей многоквартирного дома на случай их нарушения недобросовестными соседями. Такими мерами могут быть: административное предупреждение или штраф (например, за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП РФ), за порчу таких помещений (ст. 7.21 КоАП РФ)); выселение из помещения, занимаемого на основании договора социального найма (ст. 91 ЖК РФ); лишение права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ).

Так, систематическое нарушение прав соседей собственником жилья может повлечь продажу жилого помещения с публичных торгов с выплатой ему вырученных средств по решению суда за вычетом расходов на его исполнение. Например, в 2009 г. за громкую музыку диджея Виктора Зотова лишили права собственности на приватизированную двухкомнатную квартиру. При этом выселение жильцов с аморальным поведением является исключительной мерой, применяемой в случае, когда иные способы воздействия оказались безрезультатными.

Читайте также:
Дом блокированной застройки: жилищный кодекс

Допускается расторжение договора найма в судебном порядке в случае использования жилого помещения не по назначению, а также систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном помещении (ст. 83 ЖК РФ). Выселение нанимателя и проживающих с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого в связи с систематическим нарушением прав соседей возможно по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц, но лишь в том случае, если после предупреждения наймодателя допущенные нарушения не были устранены (п. 1 ст. 91 ЖК РФ).

В п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 указано, что, разрешая дела о выселении нанимателя или членов его семьи из помещения по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, суды должны исходить из того, что такое выселение возможно лишь при установлении систематичности противоправных виновных действий со стороны этих лиц, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в устной или письменной форме о необходимости устранить допущенные нарушения, их не устранили.

К систематическому нарушению прав соседей относятся неоднократные, постоянно повторяющиеся действия, которые выражаются в пользовании жилым помещением без соблюдения прав проживающих в нем граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (ч. 2 ст. 1, ч. 4 ст. 17 ЖК РФ). Например, это могут быть: прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных или строительных работ по ночам; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.

Как выселить соседа?

Чтобы суд выселил соседа, необходимо запастись терпением и действовать методично и грамотно, причем лучше целым подъездом или даже домом.

Если ваш сосед постоянно шумит, устроил в своей квартире притон и другими противоправными действиями нарушает общественный порядок, нужно собрать доказательства, подтверждающие факты нарушения прав соседей (показания жильцов дома и других свидетелей противоправного поведения). Кроме того, потребуется вызывать полицию при каждом нарушении правопорядка. Чем чаще будут фиксироваться вызовы, тем больше вероятность, что требования о выселении будут удовлетворены. При каждом вызове просите выдать копию протокола, составляемого полицейскими.

Жильцы, которые ведут асоциальный образ жизни, часто являются хулиганами и хроническими алкоголиками, обычно не работают, не заботятся о соблюдении санитарных правил и не в состоянии оплачивать счета за квартиру. Поэтому следует обратиться в санитарно-эпидемиологическую службу и получить у сотрудника СЭС копию акта осмотра помещения. Также можно обратиться в коммунальные службы (ДЭЗ, ЖЭК) и получить документ, подтверждающий задолженность по коммунальным платежам.

Что дальше? Вы должны понимать, что ни собственники, ни наниматели квартир не вправе по собственной инициативе подавать в суд заявление о выселении неблагополучных соседей. Для этого необходимо обратиться в правоохранительные органы, а затем в местную администрацию.

Если сосед использует жилое помещение не по назначению и бесхозяйственно обращается с ним, подайте соответствующие заявление в жилищный отдел местной администрации, подготовив вышеперечисленные письменные доказательства. Иногда администрация игнорирует обращения граждан, не желая заниматься делами о выселении. В таком случае необходимо подать исковое заявление в суд о признании бездействия органа местного самоуправления незаконным.

Как осуществляется распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме?

Адвокат Антонов А.П.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).
Перечень общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, определен ст. 36 ЖК РФ и п. п. 2 — 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников (п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).
Вопросы распоряжения общим имуществом многоквартирного дома относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
В Определении Верховного Суда РФ от 29.10.2018 N 307-ЭС18-16531 по делу N А56-59412/2017 отражена позиция, согласно которой решение о порядке пользования, распоряжения, взимания платы за размещение объектов на общем имуществе многоквартирного дома и ее размере оформляется протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и находится в его исключительной компетенции.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме либо большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, в зависимости от содержания поставленного на голосование вопроса (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в ст. 45 ЖК РФ иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
В случае принятия решения о предоставлении общего имущества многоквартирного дома третьему лицу органом управления многоквартирного дома заключается договор аренды с третьим лицом в порядке, установленном ГК РФ.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации.

Читайте также:
Нужно ли регистрировать дом на дачном участке
Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Определение ВС РФ от 28.12.2022 г. № 305-ЭС20-17471 об использовании общедомового имущества

В очередной раз ВС РФ напомнил, что отдельно взятый собственник помещения в МКД пользоваться общим имуществом единолично без согласия других собственников не вправе.

Безусловно, можно повесить за окном антенну и вряд ли кто-то возразит. Но в указанном деле владелец нежилого помещения открыл кафе и смонтировал приточно-вытяжную вентиляционную систему и вентиляционный канал по стене вдоль окон квартир со 2 по 8 этажи, заодно повесив на стену блоки кондиционирования.

Прочим собственникам (которые узрели возле своих окон трубу) самодеятельность такая пришлась не по душе и они обратились с иском о демонтаже всего размещённого без их согласия оборудования.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, отметив, что «основания для решения вопроса о возможности размещения спорного оборудования общим собранием собственников отсутствовали». Да, есть ч. 4 ст. 36 и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, но они распространяются на «иных лиц», а ответчик – такой же собственник помещения в МКД. Перепланировка помещений и его переустройство ответчик провел строго в соответствии с распоряжением Мосжилинспекции от 14.07.2010 г. № Ц-1244-10/А101359, то есть порядок соблюдён и не усматривается нарушений прав истцов.

Суд апелляционной инстанции состоявшееся решение отменил, ссылаясь на п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», где сказано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. А как раз соглашения между ответчиком и другими собственниками помещений не имеется.

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции, оставил в силе решение суда первой инстанции.

Верховный Суд отменил судебные акты первой и кассационной инстанций, оставил в силе апелляционное постановление.

Право собственников на подачу иска следует из ст. 304 ГК РФ, поскольку общее имущество неправомерно используется одним из сособственников.

Согласно ст. 246, ст. 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение долевой собственностью осуществляется по соглашению всех ее участников либо в судебном порядке.

Факт использования ответчиком ОИ МКД без соответствующего решения ОСС не оспаривался, ибо он полагал, что нет такой необходимости, ведь он – собственник, а не «иное лицо».

ВС РФ напомнил, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться ОИ МКД, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности (п. 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013 г.).

Читайте также:
Надо ли приватизировать землю под частным домом

Соответствующее толкование норм материального права, направленное на недопущение нарушения одним собственников прав остальных собственников помещений в многоквартирном доме, изложены в п. 23 Обзора судебной практики ВС РФ «1 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2017, определениях ВС РФ от 05.12.2016 г. N 304-ЭС16-10165, от 12.11.2019 г. № 34-КГ19-9.

Соответственно, предусмотренное в п. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственника помещения в МКД владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее ему нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных, поэтому несоблюдение установленного порядка пользования общим имуществом нарушает права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в МКД.

Ссылка ответчика на ст. 36 и 44 ЖК РФ в обоснование наличия у него доли в праве собственности на общее имущество, предоставляющей ему право пользования им, признана несостоятельной, а разрешение уполномоченного органа на проведение работ по переустройству и переоборудованию помещения не отменяет необходимости совершения действий по получению разрешения ОСС на использование ОИ МКД.

Один собственник решил использовать часть ОИ не в личных целях, а в предпринимательской деятельности. Затеял перепланировку (не важно в деле) и попутно переустройство вентиляции с размещением трубы по фасаду. Вот именно масштаб затеянного и не понравился остальным.

Посудите сами, вешая за окно антенну или кондиционер, жители не заручаются предварительным согласием соседей на внеочередном ОСС. Соседи в свою очередь тоже не бегут с претензией на то, что кондиционер шумит и антенна заслоняет солнце. Вроде как презумпция молчаливого согласия.

Подвох в том, что в любой момент кто-то может счесть свои права нарушенными и спор будет рассматриваться судом на стыке норм жилищного и гражданского права. И если первое (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) вроде как говорит о согласии для «иных лиц», то второе чётко говорит о «всех собственниках».

Как перевести жилой дом в нежилое здание

ЖК РФ Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 23 ЖК РФ

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее – многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

(п. 6 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

(п. 7 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ)

2.2. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица – собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

Читайте также:
Как натягивают провода между домами

(часть 2.2 введена Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее – акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее – орган регистрации прав). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Читайте также:
Участок для садоводства можно ли строить дом

(в ред. Федеральных законов от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Ст. 23 ЖК РФ. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Как перевести жилой дом в нежилое помещение: особенности, трудности и тонкости

Статистика отмечает, что во многих городах частный бизнес развивается быстрее, чем ведётся строительство офисных зданий и центров. Именно поэтому на многих центральных улицах наш взгляд то и дело натыкается на бывшие квартиры, ставшие офисами. А можно ли превратить в административное здание частный дом? В этом вопросе немало тонкостей, которые необходимо изучить. О том, можно ли жилой дом перевести в нежилой, и как это сделать, мы расскажем вам далее.

Можно ли это сделать?

Юристы-практики отмечают: сделать нежилым квартиру или частный дом проще простого лишь теоретически. На практике процедура может оказаться невыполнимой. Например, если в квартиру-офис нельзя обустроить отдельный вход.

На этом фоне перевод в нежилой фонд частного дома выглядит простым делом. Нет множества жильцов, у которых придётся «выпрашивать» придомовую территорию. Если дом двух- или трёхэтажный, но принадлежит одному человеку, то превратить в офисы можно все этажи.

Кроме того, возле дома практически всегда имеется небольшая территория, которая тоже очень пригодится. Например, для устройства стоянки машин.

О том, можно ли переводить свой частный дом или квартиру на первом этаже в нежилое помещение, и как сделать из них, например, кафе, рассказывает следующее видео:

Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?

Вся процедура, перечень документов и некоторые нюансы умещаются в трёх статьях ЖК РФ (22 – 24). Каких-то особых указаний на переоформление жилого частного дома нет. Чаще всего речь идёт о помещении.

Для перевода нужно обращаться в местную администрацию. Если городе есть МФЦ, многим удобнее передать документы туда. Перечень документов следующий:

  1. Заявление. Его бланк предоставят для заполнения при подаче документов.
  2. Подтверждение прав на дом (свидетельство).
  3. План дома.
  4. Если для превращения жилого дома в административное здание нужна перепланировка, то потребуется полноценный, качественный проект.

За 45 дней решение должно быть принято. Всё просто, но только теоретически.

Этот случай довольно редкий, но всё-таки встречается. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, лучше сначала получить консультацию в своём городе у юристов и представителей администрации.

Ещё один момент: наличие/отсутствие конфликтов с соседями. Формально их согласие на преобразование частного жилого дома в нежилой не требуется. Фактически именно здесь могут возникнуть проблемы. Что будет, если в череде коттеджей вдруг появится автомастерская с её грохотом, сигналами автомобилей и не всегда пристойными выкриками рабочих? Или в частном доме откроется десяток офисов, а машины клиентов загромоздят обочины улицы на десятки метров в обе стороны? Скорее всего, следствием станут многочисленные жалобы от соседей.

Чтобы этого не случилось, нужно задолго до перевода частного дома оценить возможности прилегающей территории. А также уровень терпения жителей ближайших домов.

О том, как осуществить перевод только части индивидуального жилого дома в нежилое помещение (нежилой фонд), читайте далее.

О том, как открыть магазин в частном доме, переведя его в нежилой фонд, вам расскажет следующее видео:

Изменение типа фонда части строения

Известно, что нельзя сделать нежилой часть квартиры. А можно ли поступить так с частью дома? Практика показывает, что такое возможно, однако именно здесь может в полной мере проявиться некоторое несовершенство ЖК, которое отмечают многие специалисты в области юриспруденции.

В одной администрации жилой дом приравняют к квартире и откажут в преобразовании части дома. В другой двухэтажный частный дом будут рассматривать наподобие многоквартирного и дадут согласие. Как и в случае с назначением земельного участка, здесь нужна большая предварительная работа. Даже в толковании законов не исключается некоторая субъективность, так что лучше ориентироваться на местные условия.

И в заключение небольшая подсказка: в некоторых случаях совсем необязательно выделять в своём доме нежилое помещение, чтобы заниматься бизнесом. Например, если человек – частный репетитор, парикмахер-стилист, бухгалтер (возможны различные варианты). В этом случае вполне можно одну из комнат дома сделать офисом лишь по дизайну, не меняя назначения. Главное, чтобы клиенты не мешали соседям, но обычно в этом плане проблем не возникает.

Преобразование частного дома в административное здание может оказаться довольно дорогостоящим и продолжительным делом. Только внимательный подход и хорошая подготовка позволят провести всю процедуру без лишних затрат и хлопот.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: