Участок для садоводства можно ли строить дом

Участок для садоводства можно ли строить дом

В соответствии со статьей 3 Закона № 217-ФЗ на садовом земельном участке разрешено строительство садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. При этом в силу положений статьи 23 Закона № 217-ФЗ с троительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.

В свою очередь, на огородном земельном участке строительство объектов недвижимости запрещено. Необходимо учитывать, что Закон № 217-ФЗ не регулирует вопросы нахождения на огородных и садовых земельных участках движимых вещей.

Следует отметить, что аналогичный запрет для огородных земельных участков был также установлен в Законе № 66-ФЗ, за исключением строительства хозяйственных построек.

Законом № 217-ФЗ учтено данное обстоятельство. В переходных положениях содержится норма, согласно которой зарегистрированное до 1 января 2019 года право собственности граждан на хозяйственные строения и сооружения, которые являются объектами капитального строительства, строительство которых осуществлено на огородном земельном участке и которые не являются самовольными постройками, сохраняется (часть 32 статьи 54 Закона № 217-ФЗ).

Также Законом № 217-ФЗ решены проблемы, связанные с регистрацией граждан по месту жительства в домах, расположенных на садовых земельных участках. Возможность строительства жилого дома на садовом участке, установленная Законом № 217-ФЗ, с учетом норм жилищного законодательства и Закона от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» позволяет гражданам воспользоваться правом осуществить регистрацию по месту жительства в жилых домах на садовых земельных участках.

В дополнение к этому Законом № 217-ФЗ предусмотрена возможность признания садового дома жилым домом или жилого дома садовым в порядке, установленном г лавой 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47.

Признание садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом представляет собой простую процедуру, не требующую сложных и длительных согласований и оформления большого пакета документов.

Так, процедура признания жилого дома садовым домом фактически имеет декларативный характер, предусматривая ее осуществление на основании заявления собственника, документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, и согласия третьих лиц в случае если объект недвижимости обременен их правами.

В случае признания садового дома жилым домом в дополнение к вышеуказанным документам требуется представление заключения по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, выданное членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий.

Кроме того, в целях упрощения положения садоводов Закон № 217-ФЗ без необходимости каких-либо подтверждений со стороны органов власти признает все здания, имеющие в соответствии с данными ЕГРН назначение «жилое», «жилое строение» и расположенные на садовых земельных участках, жилыми домами, а здания с назначением «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами – садовыми домами (части 9, 11 статьи 54 Закона № 217-ФЗ).

При этом если здания принадлежат гражданам, которые на день вступления в силу данного закона состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, признание таких зданий жилыми домами в соответствии с частью 9 статьи 54 Закона № 217-ФЗ не является основанием для включения их общей площади при определении уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения в суммарную общую площадь жилых помещений, занимаемых гражданином и (или) членами его семьи по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности.

Дачная амнистия в 2022 году: как упрощенно зарегистрировать дом

В конце 2022-го в России в очередной раз продлили действие дачной амнистии, срок которой истекал 1 марта 2022 года. Упрощенный порядок оформления прав граждан на индивидуальные жилые и садовые дома продлен еще на пять лет — до 1 марта 2026 года. Соответствующий закон подписал президент России Владимир Путин.

Дачная амнистия действовала в России 14 лет (с 1 сентября 2006 года) и продлевалась много раз. Последний раз закон был пролонгирован до марта 2022 года, поскольку дачная амнистия прекратила свое действие 1 марта 2019 года в результате садово-огородной реформы в стране, когда была введена система уведомлений о начале и окончании строительства.

Рассказываем, почему этот закон важен для дачников, какие новые изменения содержатся в нем и как теперь воспользоваться упрощенным порядком регистрации дома.

Упрощенный порядок

В соответствии с законом, для регистрации права собственности на дачные дома в упрощенном порядке, как и раньше, необходимо предоставить в местные регистрационные органы (Росреестр) документы на земельный участок и техплан объекта, подготовленный кадастровым инженером.

Подать документы в Росреестр граждане могут самостоятельно любым удобным способом: в бумажном виде — по почте с уведомлением о вручении, лично обратившись в орган регистрации прав или в МФЦ, а также в электронном виде. Пошлина за госрегистрацию составляет 350 руб.

Новый закон расширил действие амнистии

Раньше под дачную амнистию подпадали садовые дома и хозяйственные постройки на участках, предоставленных для садоводства и дачного хозяйства. На землях для ИЖС или личного подсобного строительства в границах населенных пунктов требовалось разрешение. Теперь же в упрощенном порядке можно оформить права собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

Переходный период

Дачную амнистию усложнили. В новом законе введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2018 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2026 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2026 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.

Новые требования к домам

Закон распространил действие амнистии на земли ИЖС. Чтобы не допустить строительства на участках, не соответствующих требованиям к объектам ИЖС, законом предусмотрено, что возводимое здание должно соответствовать параметрам индивидуального дома, определенным Градостроительным кодексом.

Какой дом можно построить на землях ИЖС

По закону на садовых участках и землях для индивидуального жилищного строительства можно построить дом высотой не более 20 м и не более чем с тремя наземными этажами. Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается. При строительстве дома площадью до 500 кв. м нужно уведомить местные власти сначала о планах, а потом о завершении строительства. Если же его площадь более 500 кв. м, придется разработать и согласовать проектную документацию, провести ее экспертизу и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Стоимость кадастровых работ

В прошлой редакции закона введено бессрочное право российских субъектов устанавливать предельные цены кадастровых работ, необходимых для подготовки технического плана. Она действует в отношении не только земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, но и в отношении участков для индивидуального гаражного и жилищного строительства и расположенных на них объектах недвижимости. Также органы власти будут обязаны сами заниматься образованием земельного участка (под жилыми домами, построенными до 1 марта 2005 года), его межеванием и постановкой на кадастровый учет.

8 декабря 2022 года Госдума приняла закон, позволяющий дачникам заказывать комплексные кадастровые работы. Это снизит вероятность реестровых ошибок, риск возникновения земельных споров между соседями и сэкономит деньги собственников недвижимости.

Садовые товарищества

Садоводческие и огороднические товарищества смогут бесплатно зарегистрировать земельные участки, которые находятся в публичной собственности и предоставлены товариществу для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства. Такая норма будет действовать в отношении тех объектов, которые находились в публичной собственности до вступления в силу Земельного кодекса (до 2001 года). Таким образом, земли общего пользования можно будет оформить в общедолевую собственность членов товарищества.

После окончания амнистии

Новый закон направлен на вовлечение в гражданский оборот жилой недвижимости. Это позволит увеличить собираемость налогов на местах и положительно скажется на развитии частного жилого сектора. Без зарегистрированных прав будет невозможно продать, подарить, передать по наследству или застраховать имущество. После окончания дачной амнистии недвижимость, возведенная без разрешения, может быть признана самостроем и снесена по решению суда.

Участок для садоводства можно ли строить дом

Согласно ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае,

если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
В отношении жилых и садовых домов, расположенных на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства в соответствии с ч.12 ст.70 Закона о регистрации установлен упрощенный порядок осуществления учетно-регистрационных действий:
до 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п.39 ст. Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в ч.11 ст.24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных ч.2 ст.23 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Таким образом, в рамках ч.12 ст.70 осуществляется проверка следующих критериев:
– земельный участок предназначен для ведения гражданами садоводства, или для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта;
– объект капитального строительства должен соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п.39 ст.1 ГрК РФ.
Кроме того, пределы правовой экспертизы в рамках упрощенного порядка установлены ч. 13 ст. 70 Закона о регистрации:
При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, предусмотренном частью 12 настоящей статьи, государственным регистратором прав осуществляется проверка представленных документов на предмет наличия или отсутствия предусмотренных пунктами 1 – 10, 12, 14, 18, 19, 22, 35, 37, 41, 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, наличия правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок и соответствия:
1) сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;
2) предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом.
Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте и включают в себя:
– минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
– предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
– максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.
Согласно п.22 ч.1 ст.26 Закона о регистрации, созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту в случае, если правообладатель такого земельного участка вправе выбрать вид разрешенного использования этого земельного участка без согласований и разрешений.
Согласно ч.2 ст.7 Земельного кодекса Российской Федерации,правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
При этом по вопросу возможности строительства гражданином объекта недвижимости на земельном участке с категорией земель «Земли сельскохозяйственного назначения», видом разрешенного использования «для садоводства» в отсутствие градостроительного регламента Росреестр высказал следующую позицию: с учетом того, что указанный вид разрешенного использования предусматривает ведение садоводства, на нем могут быть построены садовый, жилой дом в том числе в отсутствие утвержденных правил землепользования и застройки.
Как предусмотрено ч.9 ст.35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
1) зоны сельскохозяйственных угодий – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
Частью 10 ст.35 ГрК РФ установлено, чтов состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
Таким образом, исходя из положений законодательства о градостроительной деятельности зоны сельскохозяйственных угодий и иные зоны в составе зон сельскохозяйственного использования (в том числе в границах которых допускается ведение гражданами садоводства) являются различными видами “подзон”, выделяющихся в составе зон сельскохозяйственного использования.
При этом запрета на создание жилых и садовых домов на садовых участках, относящихся в категории земель сельскохозяйственного назначения, действующее законодательство не содержит.
Вместе с тем, необходимо иметь в виду, что специальный правовой режим установлен для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.
В частности, в соответствии со ст.36 ГрК РФ, градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно статье 79 ЗК РФ, сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.

Росреестра от 26.12.2019 N 14-12803-ГЕ/19 (вместе с Минэкономразвития России от 12.11.2019 N ОГ-Д23-10126)

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

от 26 декабря 2019 г. N 14-12803-ГЕ/19

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копии обращения заявителя и писем Росреестра от 21.10.2019 N 14-10311-ГЕ/19, Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 12.11.2019 N ОГ-Д23-10126 по вопросу осуществления учетно-регистрационных действий на садовые дома “стена к стене” на земельных участках с видом разрешенного использования “садоводство”, расположенных за границами населенного пункта.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 12 ноября 2019 г. N ОГ-Д23-10126

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращения по вопросу строительства садовых домов блокированной застройки на земельных участках с видом разрешенного использования “садоводство”, расположенных за границами населенного пункта, и сообщает.

Согласно пункту 12.4 Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2005 г. N 452, разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также толкование норм, терминов и понятий осуществляются федеральными органами исполнительной власти в случаях, если на них возложена соответствующая обязанность.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации в данной части, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

1. По вопросу оформления прав на садовый дом блокированной застройки.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 217-ФЗ) садовый земельный участок предназначен для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Садовым домом является здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

При этом понятие “садовый дом блокированной застройки” в законодательстве отсутствует.

Поскольку часть вопросов, изложенных в Ваших обращениях, входит в компетенцию Минстроя России, была дополнительно запрошена позиция указанного министерства.

Из письма Минстроя России следует, что положения Свода правил СП 4.13.130.2013 “Система противопожарной защиты ограничение распространения пожара на объектах защиты требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям” и положений Свода правил СП 53.13330.2011 “Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения, актуализированная редакция СНиП 30-02-97*” распространяются только на жилые дома.

При этом с учетом положений части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации садовый дом в отличие от жилого дома не является жилым помещением, в связи с этим положения указанных сводов правил при строительстве садовых домов не применяются.

Вместе с этим следует отметить, что согласно части 3 статьи 23 Закона N 217-ФЗ садовый дом может быть признан жилым домом в порядке, предусмотренном главой 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47.

В силу положений частей 1 и 2 статьи 23 Закона N 217-ФЗ, пункта 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) созданный на садовом земельном участке садовый дом должен соответствовать следующим требованиям:

– соответствовать предельным параметрам разрешенного строительства, установленным градостроительным регламентом территориальной зоны, в границах которой расположен указанный садовый земельный участок, в том числе требованиям к минимальным отступам от границ земельных участков;

– соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);

– размещаться на садовом земельном участке, включенном в территориальную зону, применительно к которой утвержден градостроительный регламент, предусматривающий возможность строительства садового дома.

Одновременно с этим следует отметить, что правообладатели земельных участков вправе обратиться в порядке, установленном статьей 40 Градостроительного кодекса за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (требований к минимальным отступам от границ земельных участков) если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.

Также следует отметить, что отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части предельного количества этажей, предельной высоты зданий, строений, сооружений и требований к архитектурным решениям объектов капитального строительства в границах территорий исторических поселений федерального или регионального значения не допускается.

2. По вопросу использования земельного участка с видом разрешенного использования “садоводство”, расположенного в границах территории ведения садоводства.

В настоящее время Классификатором видов разрешенного использования, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540 (далее – Классификатор), определены следующие виды разрешенного использования земельных участков, связанные с ведением садоводства: “ведение садоводства” и “земельные участки общего назначения”.

При этом в соответствии с Классификатором вид разрешенного использования земельного участка “садоводство” предусматривает осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур. Возведение объектов капитального строительства на земельных участках с видом разрешенного использования “садоводство” не допускается.

Кроме того, переходные положения части 7 статьи 54 Закона N 217-ФЗ не распространяются на земельные участки с видом разрешенного использования “садоводство”, предназначенные для осуществления садоводства, представляющего собой вид сельскохозяйственного производства, связанного с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.

Вместе с этим полагаем, что отнесение земельного участка с видом разрешенного использования “садоводство” к садовому участку в понятии Закона 217-ФЗ возможно при соблюдении следующих условий:

указанный земельный участок предоставлен для целей ведения гражданами садоводства для собственных нужд в соответствии с Законом N 217-ФЗ либо Федеральным законом от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан” либо согласно иным ранее действовавшим нормативно-правовым актам, регулировавшим отношения по предоставлению гражданам садовых земельных участков;

в соответствии с документацией по планировке территории либо иным документом, предусмотренным частью 28 статьи 54 Закона N 217-ФЗ, указанный земельный участок включен в границы территории ведения садоводства.

3. По вопросу оформления прав на ранее построенные блокированные садовые дома на территории садовых товариществ, сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости, сообщаем.

Исходя из того, что понятие “садовые дома блокированной застройки” в законодательстве Российской Федерации отсутствует, соответственно в законодательстве не предусмотрены особенности их проектирования и строительства, а также особенности государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на них.

Регистрации дома на землях сельскохозяйственного назначения

На землях сельскохозяйственного назначения возведен дом. Разрешенное использование земель по документам – для ведения садоводства. Дом в настоящее время не имеет централизованных водоснабжения и канализации. Водоснабжение местное, которое отключается на зиму. Требуется ли разрешение на строительство? Есть свидетельство о праве собственности на землю. Оформление и регистрация дома осуществляется в порядке, предусмотренном для домов ИЖС, или есть другой порядок? Обязательна ли регистрация дома? Какие необходимы документы, где их оформить? Каковы сроки получения необходимых документов и регистрации?

Вопрос не содержит указания на тот факт, когда построен дом, т.е. когда окончено его строительство. Данный факт имеет важное значение, поскольку 4 августа 2018 г. вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон № 340-ФЗ), которым введены изменения относительно данного вопроса. Таким образом, вопрос будет рассмотрен комплексно.

В рассматриваемом случае разрешение на строительство не требуется, поскольку в силу п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек.

Однако с 4 августа 2018 г. в Градостроительный кодекс РФ введена новая ст. 51.1, в силу ч. 1 которой в целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Закона № 340-ФЗ правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу этого закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2019 г. направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления предусмотренное ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции Закона № 340-ФЗ) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения ст. 51.1, ч. 16-21 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (в редакции Закона № 340-ФЗ). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

В ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (введена Законом № 340-ФЗ) указано, что в случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Часть 1.2 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон о регистрации недвижимости) содержит положение о том, что орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома при отсутствии предусмотренных Градостроительным кодексом РФ оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии построенных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на такие объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом и прилагаемые к нему документы, о чем уведомляет застройщика способом, указанным им в уведомлении об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. В случае ненаправления в установленный срок такими органом указанного заявления застройщик вправе направить указанное заявление в орган регистрации прав самостоятельно. При этом уведомление, технический план, представленные застройщиком такому органу, запрашиваются органом регистрации прав у данного органа по правилам, предусмотренным ч. 2 ст. 33 Закона о регистрации недвижимости.

Следует отметить, что согласно ч. 7 ст. 16 Закона № 340-ФЗ до 1 марта 2019 г. допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов.

Таким образом, выводы следующие.

1. Если строительство дома вы окончили до 4 августа 2018 г. (т.е. до вступления в силу Закона № 340-ФЗ), регистрация дома необязательна (действующим до 4 августа 2018 г. законодательством ни обязанность по регистрации, ни сроки, в течение которых необходимо было подать документы на регистрацию, не предусматривались). Однако в случае совершения с домом каких-либо сделок государственная регистрация должна быть осуществлена в обязательном порядке, поскольку единственным подтверждением возникновения права на дом является государственная регистрация (ч. 3 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости).

Кроме этого, следует помнить положения ч. 7 ст. 16 Закона № 340-ФЗ о том, что до 1 марта 2019 г. государственный кадастровый учет и государственную регистрацию допускается осуществить без направления уведомления о планируемом строительстве и уведомления об окончании строительства. Достаточно будет заказать технический план у кадастрового инженера (список имеется на сайте Росреестра), который оформляется на основании заполненной вами декларации об объекте недвижимости (ст. 24 Закона о регистрации недвижимости). Срок изготовления технического плана устанавливается кадастровым инженером индивидуально. В вашем случае для регистрации документ на земельный участок предоставлять не требуется, поскольку исходя из вопроса следует, что право собственности на земельный участок у вас зарегистрировано.

Обращаю внимание, что если вы решите зарегистрировать дом после 1 марта 2019 г., вам необходимо будет оформить уведомления о строительстве, указанные выше.

2. Если строительство дома вы начали и не окончили до 4 августа 2018 г., тогда согласно ч. 5 ст. 16 Закона № 340-ФЗ вы вправе до 1 марта 2019 г. направить в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве, которое должно содержать следующие сведения (ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ):

– фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);

– кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;

– сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);

– сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);

– сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка;

– сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;

– почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;

– способ направления застройщику уведомлений о соответствии или несоответствии объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

К уведомлению о планируемом строительстве прилагаются:

– правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;

– документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика.

По окончании строительства вы направляете в орган местного самоуправления уведомление об окончании строительства в соответствии с ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой в случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее – уведомление об окончании строительства). Уведомление об окончании строительства должно содержать сведения:

– фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);

– наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

– кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;

– сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);

– сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);

– сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;

– почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;

– о параметрах построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома;

– об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав;

– о способе направления застройщику уведомления о соответствии или несоответствии объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

К уведомлению об окончании строительства прилагаются:

1) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;

2) технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Формы вышеуказанных уведомлений утверждены приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр.

В течение семи рабочих дней орган местного самоуправления в обязательном порядке направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации, уведомление об окончании строительства и прилагаемые к нему документы (ч. 1.2 ст. 19 Закона о регистрации недвижимости).

Учитывая, что в рассматриваемом случае государственный кадастровый учет и государственная регистрация будут осуществляться одновременно (ст. 14 Закона о регистрации недвижимости), то сроки регистрации следующие (ст. 16 Закона о регистрации недвижимости):

– 10 рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

– 12 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Государственная пошлина за государственную регистрацию прав для физических лиц составляет 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Порядок создания ТСЖ в многоквартирном доме

ЖК РФ Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 136 ЖК РФ

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

1.1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

2. Товарищество собственников жилья может быть создано:

1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

4. К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.

(часть 4 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

5. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

(часть 5 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Как организовать ТСЖ в многоквартирном доме

1. Что такое ТСЖ?

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это объединение собственников квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (или в нескольких домах ) для совместного управления общим имуществом. ТСЖ обладает правом формировать тариф на содержание и ремонт общего имущества дома, выбирать подрядчиков с выгодными условиями, решать вопросы о необходимости проведения капитальных ремонтных работ, и другими правами и обязанностями .

Инициировать создание ТСЖ могут любые собственники квартир или нежилых помещений в доме. Число голосов собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Если вашим домом уже управляет управляющая компания, при создании и регистрации ТСЖ договор с ней расторгается.

2. Как создать ТСЖ?

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Инициатором проведения собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме.

В повестку дня такого собрания обязательно должны быть включены следующие вопросы:

• выборы счетной комиссии;
• выбор способа управления домом — создание товарищества собственников жилья;
• утверждение устава ТСЖ;
• выборы правления ТСЖ;
• выборы председателя правления ТСЖ (избирается из числа членов правления);
• выборы ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;
• выборы уполномоченного представителя собственников помещений по государственной регистрации ТСЖ (как правило, этим представителем избирается будущий председатель правления ТСЖ);
• расторжение договора управления с управляющей компанией (если вашим домом управляет управляющая компания).

Если ТСЖ создается в одном многоквартирном доме, то поддержать это решение должны собственники, обладающие более 50% от общего числа голосов собственников в этом доме. Если ТСЖ планирует управлять общим имуществом сразу в нескольких домах, то решение о создании такого ТСЖ должно приниматься более чем двумя третями голосов собственников в каждом из этих домов.

Подробнее о том, как оповестить собственников о предстоящем собрании, как правильно посчитать голоса и оформить протокол, читайте в нашей инструкции.

3. Как зарегистрировать ТСЖ?

Процедура регистрации ТСЖ происходит по той же схеме, что и регистрация юридического лица. Для этого вам понадобятся:

• заявление по форме N Р11001 (заявление должно быть нотариально заверено);
• протокол общего собрания собственников помещений в МКД по созданию ТСЖ с подписями собственников, прошитый и пронумерованный с приложенными к нему сведениями о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников за создание товарищества собственников жилья. Прошитый документ скрепляется подписью лица, уполномоченного общим собранием на государственную регистрацию ТСЖ;
• устав ТСЖ, прошитый, пронумерованный и скрепленный подписью избранного председателя правления ТСЖ, — в двух экземплярах;
• квитанция об уплате госпошлины (с помощью специального сервиса на сайте ФНС вы можете сформировать платежный документ для уплаты госпошлины в банке или оплатить госпошлину онлайн).

Пакет документов представляется в налоговую инспекцию лицом, уполномоченным общим собранием собственников на государственную регистрацию ТСЖ, или его представителем по нотариально удостоверенной доверенности.

Подать документы можно:

• в налоговую инспекцию;
• через центр госуслуг «Мои документы»;
• по почте с объявленной ценностью и описью вложения;
• через DHL Express и Pony Express (в пределах Москвы);
• онлайн, с помощью сервиса «Подача электронных документов на государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Процедура регистрации должна занять не более пяти рабочих дней.

4. Что делать после регистрации ТСЖ?

После того как на общем собрании собственников будет принято решение о создании ТСЖ и расторжении договора с управляющей компанией (если она управляла вашим домом), УК нужно будет уведомить об этом и запросить у нее техническую и иную связанную с управлением домом документацию. После официальной регистрации ТСЖ нужно направить уведомление о начале своей деятельности в Мосжилинспекцию.

К уведомлению прилагаются заверенные печатью и подписью председателя правления ТСЖ копия протокола общего собрания собственников помещений по созданию ТСЖ и копия свидетельства о государственной регистрации ТСЖ.

ТСЖ также нужно будет обзавестись печатью, открыть расчетный счет в банке, уведомив об этом налоговую и встать на учет в ПФР, фондах социального и медицинского страхования.

5. Куда и как жаловаться на работу ТСЖ?

Собственники могут оспорить любое решение ТСЖ, если не согласны с ним. Если вас не устраивает работа созданного в вашем доме ТСЖ, вы можете направить претензии председателю товарищества в письменном виде. Он обязан рассмотреть жалобу и оперативно предпринять меры для решения вопроса.

Если председатель товарищества не реагирует на обращения и не предоставляет жителям информацию об управлении домом, то можно обратиться в Мосжилинспекцию, столичное управление Роспотребнадзора, прокуратуру или суд.

Жалоба составляется в письменном виде в двух экземплярах. В ней указываются адрес дома и название ТСЖ, суть проблемы и требования. Также можно приложить фотографии, справки о том, что собственники не имеют задолженностей по оплате ЖКУ, и копию обращения к председателю товарищества.