Сколько стоит поставить дом на кадастровый учет

Кадастровый учет объектов недвижимости

Государственный кадастровый учет – это внесение сведений в специальный кадастр недвижимости обо всем недвижимом имуществе, его существовании, либо прекращении его существования.

Кто осуществляет кадастровый учет и зачем он нужен?

Эту деятельность осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (или Росреестр). Осуществление кадастрового учета необходимо для оформления права собственности на объект недвижимости, а также последующего распоряжения таким объектом (например, продажа или сдача в аренду).

В каких случаях необходимо осуществлять кадастровый учет?

Кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимость необходимо осуществлять в случаях:

Создание объекта недвижимости (например, строительство дома);

Прекращение существования объекта недвижимости (например, снос дома);

Реконструкция недвижимости;

Изменение основных сведений об объекте недвижимости.

Какие документы нужны для постановки на государственный кадастровый учет?

К заявлению о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости необходимо приложить следующие документы:

• паспорт;
• документ, являющийся основанием для кадастрового учета (договор купли-продажи, межевой или технический план, судебные акты или иные документы, установленные законом ? ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июня 2015 года ).

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Точный список следует уточнять в отделении МФЦ.

Что такое технический и межевой планы?

• Технический план – документ, который предоставляется для кадастрового учета зданий, сооружений или объектов незавершённого строительства (всех объектов капитального строительства). Для подготовки технического плана, как правило, необходимо обратиться к кадастровому инженеру.
• Межевой план – основной документ для кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельные участки, который содержит сведения об образуемом земельном участке, а также составляется в случае изменения границе или площади земельного участка. Как правило, такой план состоит из графической и текстовой части.

Какой порядок подачи документов на кадастровый учет?

Документы можно подать лично и дистанционно.

Лично с заявлением и пакетом документов можно обратиться в Росреестрили МФЦ (не зависимо от места жительства или места нахождения недвижимости).

Дистанционно можно отправить пакет документов почтой или в электронной форме (на сайте Госуслуг или официальном сайте Росреестра в личном кабинете с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи).

Какая стоимость постановки объекта недвижимости на кадастровый учет?

Кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется бесплатно.

Государственная пошлина может взыматься только при одновременной регистрации прав на недвижимое имущество (например, право собственности на построенный дом) и составляет 2 тыс. рублей для физических лиц.

Какой срок внесения сведений в Государственный кадастр недвижимости?

Срок осуществления государственного кадастрового учета – до 10 дней с момента подачи заявления на государственный учет и государственную регистрацию прав.

До 12 дней – если заявление было подано через МФЦ.

Какие результаты проведения кадастрового учета?

В результате проведения кадастрового учета каждому объекту недвижимости присваивается кадастровый номер.

Документом, подтверждающим проведение кадастрового учета, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Какими нормативными актами регулируется государственный кадастровый учет?

Прежде всего государственный кадастровый учет регулируется Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года.

Постановка на кадастровый учет помещения

Выполним постановку на кадастровый учет в сжатые сроки

Постановка на учет помещений

Постановка на кадастровый учет помещения – это процедура государственной регистрации объектов, которые имеют определенных собственников и числятся как отдельная недвижимость. Такое возможно, например, в случае комнат в коммунальных квартирах или нежилых помещений, используемых для бизнеса.

Новый объект, который нужно зарегистрировать, может появиться в результате:

• строительства здания;
• выделения из более крупного после перепланировки;
• перевода в категорию нежилых из жилых помещений;
• объединения нескольких небольших комнат.

Любое из этих действий сначала проходит согласования и утверждения в государственных органах, только после этого возможна постановка на кадастровый учет.

Нужна помощь в регистрации помещения, находящегося в Москве? Звоните по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21, чтобы проконсультироваться в компании «Геомер Групп» и заказать постановку на кадастровый учет.

Зачем нужна государственная регистрация

Кадастровый учет необходим для упорядочения рынка недвижимости. При регистрации все данные об объекте заносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В этой базе они хранятся в общедоступной форме, и на них государство опирается при начислении налогов, планировании землеустроительных и градостроительных мероприятий, операциях с недвижимостью.

Без кадастрового учета невозможно:

• оформить право собственности;
• вести контроль над объектами недвижимости;
• совершать и регистрировать операции с недвижимым имуществом;
• организовать землеустроительную и градостроительную деятельность.

Для собственника помещения это возможность узаконить свое имущество и совершать сделки в его отношении на законных основаниях.

Документы для заказа

Для государственной регистрации помещения требуется собрать документы, которые оформлены в соответствии с действующими правилами. Любые ошибки при их заполнении влияют на сроки этой процедуры. Чтобы избежать такой неприятности, задачу по подготовке и подаче документов на регистрацию недвижимости лучше доверять профессионалам.

Минимальный пакет документации для включает:

• паспорт заявителя (если заявку подает представитель собственника, то нужен его паспорт и нотариально оформленная доверенность);
• технический план;
• заявление по установленной форме (указываются ФИО и паспортные данные заявления; информация о доверенном лице; данные о помещении, которые позволяют его идентифицировать (адрес, площадь и пр.); основания права собственности; дата заполнения).

В отдельных случаях этот комплект дополняют другие бумаги, например, учредительными документами фирмы, если заявку подает юрлицо. Подробный список документов вы можете получить во время консультации у нашего сотрудника. У нас также можно заказать дополнительные услуги по подготовке документации, если какие-то бумаги отсутствуют, например,разработку технического плана, составление акта обследования недвижимости после объединения/разделения помещений и т. п.

Как происходит государственная регистрация

Для постановки на кадастровый учет нужно обратиться в Росреестр, написать заявление и предоставить нужные документы. Это может сделать любое физическое или юридическое лицо.

Сотрудники Росреестра рассматривают заявку в установленный законом срок и проверяют указанные в документах сведения. При положительном решении изменения вносят в ЕГРН. Результатом этой процедуры становится получение уникального кадастрового номера и обновленная информация в базе, которую можно проверить, заказав выписку из ЕГРН. В этом документе указываются основные характеристики объекта недвижимости: назначение, площадь, адрес и др. Заказать выписку из ЕГРН можно по кадастровому номеру или адресу недвижимого имущества.

Обратите внимание, что постановка помещения на кадастровый учет и регистрация права собственности с 2017 года проходят одновременно, согласно Федеральному закону ФЗ-218. За эти процедуры отвечает один и тот же орган – Росреестр. Результаты госуслуг разные: в первом случае помещению присваивается кадастровый номер, а во втором – владелец получает свидетельство о собственности.

Сроки выполнения

Изменения в ЕГРН обычно вносятся в срок до 10 дней, однако на практике эта процедура может затягиваться и зависит от загруженности работников Росреестра. При подаче документов через МФЦ срок увеличивается (примерно на 2–3 дня), так как в бюрократической цепочке появляется еще одна организация.

Когда могут отказать в услуге

В постановке помещения на кадастровый учет могут отказать в разных случаях:

• отсутствие законного права на подачу подобных заявок у заявителя (например, представитель обращается без нотариальной доверенности);
• неверные данные в документах;
• отсутствие полного пакета бумаг;
• ошибки при оформлении документации;
• противоречия между заявленными и зарегистрированными правами.

Сотрудники Росреестра в таких ситуациях возвращают документы с пояснениями. Если препятствия для регистрации прав не устранены в течение определенного срока, в постановке на кадастровый учет откажут.

Если заявитель считает, что ему отказали неправомерно, он может обжаловать действия должностных лиц в судебном порядке.

Стоимость услуги

Стоимость постановки помещения на кадастровый учет в компании «Геомер Групп» от 20 000 руб. Точная цена зависит от перечня услуг, которые необходимы собственнику. Ведь порой требуется подготовить дополнительные документы для рассмотрения в Росреестре.

Наш сотрудник сделает расчет на консультации и согласует цену с заказчиком до подписания договора. Чтобы записаться, звоните нам ☎ +7 (495) 481-49-21 или оставляйте заявку через форму на сайте. Консультация проводится бесплатно.

10 вопросов дачников: ответы БТИ и Росреестра

Генеральный директор Московского областного БТИ Роман Ларин и эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко ответили на самые актуальные вопросы читателей «Российской газеты» о регистрации и строительстве дачных домов, теплиц и других объектов.

Нужно ли регистрировать теплицы?

Специалисты из БТИ и Росреестра ответили так:

Необходимость регистрации хозпостроек, в том числе теплиц и сараев, зависит от назначения участка.

«Если земля предназначена для ведения огородничества, то на таких участках не допускается возведение объектов капитального строительства. Значит, все хозпостройки (сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения) не могут быть возведены как капитальные — на прочном фундаменте.

Вывод: если на огородных участках появятся теплицы на капитальном фундаменте, то их придётся сносить, если на садовых — регистрировать.

Нужно ли регистрировать маленький садовый домик, в котором живут только летом?

Да, строение носит все признаки садового дома, который используется для временного проживания. Однако процедура носит заявительный характер.

Зачем дачную амнистию снова хотят продлить? Сколько сегодня неоформленных дач?

«Ни у Росреестра, ни у Кадастровой палаты таких данных нет. Информация о том, сколько не зарегистрированных индивидуальных домов и дач, должна быть у органов местного самоуправления.

С какими основными сложностями собственник может столкнуться при регистрации старых домов и строений, если дачную амнистию не продлят?

Сплошь и рядом крыльцо дома практически смотрит в забор соседнего участка. Не соблюдались также особые условия использования территорий, например, есть жилые строения, попадающие в зону аэропортов, линий электропередач, природоохранных зон.

Существуют нарушения по видам разрешенного использования земельных участков. В ряде случаев параметры построенных домов выходят за установленные Градостроительным кодексом нормы: не более 3 надземных этажей и не более 20 метров в высоту. Во всех этих случаях оформить дом в собственность будет невозможно».

Да, в соответствии с действующим законодательством, право приобретения в собственность находящихся на праве аренды земельных участков возникает только у собственников зданий, строений, сооружений, находящихся на этом участке. Гражданин обязан сначала завершить строительство и зарегистрировать право на дом. Только после этого он сможет выкупить землю.

Какие еще строения, помимо домов и дач, подпадают под дачную амнистию?

За какой период гражданин должен построить дом?

Если строение возвели по правилам, то органы местного самоуправления сами подают документы на регистрацию в Росреестр. При таких правилах от регистрации объектов недвижимости нельзя уклониться, иначе объект сочтут самовольной постройкой и постановят его снести.

Можно ли исключить из ЕГРН полуразвалившиеся строения, которые не стоят того, чтобы платить за них налог?

«Исключить из ЕГРН объекты, право на которые зарегистрировано в заявительном порядке, можно только в случае уничтожения, гибели объектов.

Можно ли построить два дома на одном участке? Или один придётся сносить?

Если же «земельный участок физически не позволяет построить на нем второй жилой дом, так как не будут соблюдены необходимые отступы от границ, иные нормы и правила (например, противопожарные), то один из домов порекомендуют снести. Но можно попробовать признать право на второй дом в судебном порядке».

Могут ли у собственника изъять землю?

Участок могут изъять и в случае, когда землю не используется по целевому назначению. К примеру, участок выделен для ведения сельского хозяйства, а там построили магазин, или деятельность, которая организована на участке, наносит вред окружающей среде (например, работает автомойка).

Какой земельный участок надо выбрать, чтобы можно было строить на нём дом и разводить огород для личных нужд?

Что можно делать на землях ИЖС?

• строить жилой дом (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трех, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для проживания);
• разбивать огород для выращивания сельскохозяйственных культур для личного пользования;
• размещать индивидуальные гаражи и хозяйственные постройки.

Что можно делать на землях ЛПХ?

• построить жилой дом,
• выращивать сельхозпродукцию,
• размещать гаражи и иных вспомогательные сооружения,
• содержать сельскохозяйственных животных.

ПРАЙС-ЛИСТ

№ п/п	Наименование вида работ	Единица измерения	Стоимость, руб.*	Сроки**	Примечания
1	Межевой план на уточнение границ земельного участка (межевание)	1 участок площадью до 800 кв.м	16 000	10 раб.дней	При необходимости согласования границ с ДГИ г. Москвы стоимость увеличивается на 5000 руб.
		1 участок площадью от 801 кв.м до 1000 кв.м	18 000
		1 участок площадью от 1001 кв.м до 2000 кв.м	20 000
2	Межевой план по образованию земельного участка из земель государственной или муниципальной собственности	1 участок площадью до 1000 кв.м	15 000	10 раб.дней	–
		1 участок площадью более 1000 кв.м	индивидуально		Стоимость зависит от площади и конфигурации участка.
3	Образование земельного участка под многоквартирным домом	земельный участок площадью до 0,5 га	70 000	от 1 месяца	–
		земельный участок площадью до 0,5 га (АКЦИЯ)	56 000		–
		единовременное межевание 3-ех земельных участков площадью каждого участка до 0,5 га	156 000		–
		земельный участок площадью более 0,5 га	индивидуально		Стоимость зависит от площади и конфигурации участка.
4	Межевой план по разделу земельного участка	раздел участка площадью до 1000 кв.м на 2 новых участка	10 000	10 раб.дней	Без выполнения геодезических обмеров.
			15 000		С геодезическими обмерами.
		раздел участка площадью более 1000 кв.м	индивидуально	индивидуально	Стоимость зависит от площади исходного участка, от количества образуемых участков и от необходимости выполнения геодезических обмеров.
5	Межевой план по перераспределению земельных участков	перераспределение 2-х земельных участков общей площади до 2000 кв.м	10 000	10 раб.дней	Без выполнения геодезических обмеров.
			15 000		С геодезическими обмерами.
		перераспределение общей площади более 2000 кв.м	индивидуально	индивидуально	Стоимость зависит от площади исходного участка, от количества образуемых участков и от необходимости выполнения геодезических обмеров.
6	Межевой план по объединению земельных участков	площадь образуемого участка до 2000 кв.м	10 000	10 раб.дней	–
		площадь образуемого участка более 2000 кв.м	индивидуально	индивидуально	Стоимость зависит от площади и количества объединяемых участков.
7	Образование части земельного участка (сервитута)	1 участок	от 15 000	10 раб.дней	Стоимость зависит от площади и конфигурации сервитута.
8	Исправление реестровой (кадастровой) ошибки	1 участок площадью до 800 кв.м	15 000	10 раб.дней	При необходимости согласования границ участка с ДГИ г. Москвы или с Администрацией района стоимость увеличивается на 5000 руб.
		1 участок площадью от 801 кв.м до 1000 кв.м	18 000
		1 участок площадью от 1001 кв.м до 2000 кв.м	20 000
9	Схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории	площадь участка до 1500 кв.м	10 000	5 раб.дней	Без выполнения геодезических обмеров.
		площадь участка до 1500 кв.м	15 000	5 раб.дней	С выполнением геодезических обмеров.
		площадь участка более 1500 кв.м	индивидуально	индивидуально	Стоимость зависит от площади и конфигурации участка.
10	Межевание земель общего пользования в СНТ/ДНТ	–	70 000 руб. + (кол-во участков в СНТ * 1 000 руб.)	индивидуально	Стоимость зависит от площади и конфигурации земель общего пользования.
11	Карта (план) санитарно-защитной зоны	1 шт.	от 20 000	от 10 раб.дней	Стоимость и сроки работ зависят от площади санитарно-защитной зоны.
12	Кадастровая съемка земельного участка	1 участок	от 10 000	от 1 раб.дня	Стоимость зависит от площади и местоположения участка.
		свыше 1 га	индивидуально	от 1 раб.дня	Не менее 10000 руб. за выезд. Стоимость зависит от площади и местоположения участка.
* Окончательная стоимость работ определяется после анализа исходных документов на Ваш участок, а также от степени сложности выполнения работ
** Окончательный срок производства работ устанавливается после оценки объемов и сложности выполнения работ

ПРАЙС-ЛИСТ на кадастровые работы (объекты капитального строительства)

№ п/п	Наименование вида работ	Единица измерения	Стоимость, руб.*	Сроки**	Примечания
1	Технический план на дачный, садовый или индивидуальный жилой дом	площадь дома до 20 кв.м	10 000	10 раб.дней	–
		площадь дома от 21 до 50 кв.м	12 000		–
		площадь дома от 51 до 100 кв.м	16 000		–
		площадь дома от 101 до 150 кв.м	18 000		–
		площадь дома от 151 до 200 кв.м	20 000		–
		площадь дома от 201 до 250 кв.м	24 000		–
		площадь дома от 251 до 300 кв.м	26 000		–
		площадь дома от 301 кв.м	индивидуально		–
2	Технический план на нежилое здание (для юр. лиц)	здание площадью до 100 кв.м	20 000	10 раб.дней	–
		здание площадью более 100 кв.м	индивидуально		Стоимость зависит от площади здания.
3	Технический план сооружения	скважина	20 000	10 раб.дней	–
		линейный объект (коммуникация)	от 20 000	индивидуально	Стоимость зависит от сложности коммуникации.
4	Технический план объекта незавершенного строительства	1 объект	от 20 000	10 раб.дней	Стоимость зависит от площади объекта.
5	Технический план квартиры	1 квартира	от 10 000	10 раб.дней	Стоимость зависит от площади квартиры и необходимости производства обмеров.
6	Технический план нежилого помещения	1 объект площадью до 20 кв.м	10 000	10 раб.дней	Без учета стоимости обмеров (если они необходимы). Стоимость обмеров – от 30 руб. за 1 кв.м.
		1 объект площадью от 21 до 100 кв.м	15 000
		1 объект площадью от 101 до 200 кв.м	20 000
		1 объект площадью от 201 до 300 кв.м	30 000
		1 объект площадью от 301 до 600 кв.м	40 000
		1 объект площадью от 601 до 1000 кв.м	50 000
		1 объект площадью более 1001 кв.м	индивидуально	индивидуально
7	Перепланировка помещения	1 объект	от 10 000	10 раб.дней	Стоимость зависит от площади помещения и необходимости производства обмеров.
8	Реконструкция здания	площадь здания до 20 кв.м	8 000	10 раб.дней	–
		площадь здания от 21 до 50 кв.м	10 000		–
		площадь здания от 51 до 100 кв.м	14 000		–
		площадь здания от 101 до 150 кв.м	16 000		–
		площадь здания от 151 до 200 кв.м	18 000		–
		площадь здания от 201 до 250 кв.м	22 000		–
		площадь здания от 251 до 300 кв.м	24 000		–
		площадь здания от 301 кв.м	индивидуально		–
9	Технический план части помещения (для заключения договора аренды)	Образование части помещения под аренду площадью до 100 кв.м	от 20 000	10 раб.дней	–
		Образование части помещения под аренду площадью от 101 до 300 кв.м	30 000
		Образование части помещения под аренду площадью от 301 до 1000 кв.м	50 000
		Образование части помещения под аренду площадью более 1000 кв.м	индивидуально
10	Технический план машино-места	1 объект	10 000	10 раб.дней	–
11	Технический план для ввода объекта в эксплуатацию	1 объект	от 50 000	10 раб.дней	Стоимость зависит от площади и сложности объекта
12	Акт обследования (снятие с кадастрового учета объекта капитального строительства)	1 объект	от 8 000	10 раб.дней	Стоимость зависит от площади и сложности объекта
13	Заключение о некапитальности объекта	1 объект	от 10 000	10 раб.дней	–
14	Заключение о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым	1 объект	от 20 000	10 раб.дней	–
15	Обмер квартиры	1 квартира площадью до 50 кв.м	7 000	3 раб.дня	–
		1 квартира площадью от 50 кв.м до 100 кв.м	10 000	3 раб.дня	–
		1 квартира площадью от 100 кв.м до 150 кв.м	12 000	3 раб.дня	–
		1 квартира площадью более 150 кв.м	индивидуально	3 раб.дня	–
16	Обмер нежилого помещения	1 объект площадью до 50 кв.м	10 000	3 раб.дня	–
		1 объект площадью от 50 кв.м до 100 кв.м	15 000	3 раб.дня	–
		1 объект площадью от 100 кв.м до 150 кв.м	18 000	3 раб.дня	–
		1 объект площадью более 150 кв.м	индивидуально	индивидуально	Стоимость зависит от площади помещения.
		1 объект площадью более 1000 кв.м	от 30 руб. за кв.м	индивидуально	Стоимость зависит от площади помещения.

* Окончательная стоимость работ определяется после анализа исходных документов на Ваш объект, а также от степени сложности выполнения работ

** Окончательный срок производства работ устанавливается после оценки объемов и сложности выполнения работ

ПРАЙС-ЛИСТ на дополнительные услуги

№ п/п	Наименование вида работ	Единица измерения	Стоимость, руб.*	Сроки**	Примечания
1	Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН):
	в электронном виде	1 объект	1 000	от 5 раб.дней	–
	на бумажном носителе	1 объект	3 000	от 5 раб.дней	–
2	Получение кадастрового плана территории (КПТ)	1 шт. в электронном виде	3 000	от 1 раб.дня	–
3	Землеустроительная экспертиза	1 шт.	от 70 000	10 раб.дней	–
4	Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома	1 шт.	от 10 000	10 раб.дней	Стоимость и сроки работ зависят от количества согласований, необходимых для получения уведомления
5	Уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства	1 шт.	от 10 000	10 раб.дней	Стоимость и сроки работ зависят от количества согласований, необходимых для получения уведомления
6	Исключение объекта из перечня налогообложения	1 объект	от 50 000	Стандартный срок рассмотрения дела – 3 месяца
7	Заключение кадастрового инженера	1 объект	от 10 000	от 2-х раб.дней	–
8	Сопровождение возникновения или перехода права на недвижимость	1 объект	от 10 000	–	–
9	Регистрация прав (представление интересов в Росреестре)	1 объект	5 000	–	–
10	Выезд кадастрового инженера для консультации	–	5 000	–	–
* Окончательная стоимость работ определяется после анализа исходных документов на Ваш объект, а также от степени сложности выполнения работ
** Окончательный срок производства работ устанавливается после оценки объемов и сложности выполнения работ

ПРАЙС-ЛИСТ на топографо-геодезические работы

Большие изменения в госрегистрации прав на недвижимость и кадастровом учете с 30.04.2021: обзор закона

Причины больших изменений

Сразу скажем, что поправки затронули сразу несколько базов федеральных законов, регулирующих государственную регистрацию недвижимости и кадастровый учет. Это порядок получения сведений из ЕГРН, исправление ошибок в нём, регистрация договоров участия в долевом строительстве (далее также – ДДУ), аренда части здания, сделки с долями в общей собственности и другие вопросы.

Основные цели этого пакета поправок (Закон от 30.04.2022 № 120-ФЗ) такие:

• сокращение сроков госрегистрации договоров участия в долевом строительстве;
• исключение необоснованного увеличения коммерческими организациями стоимости предоставления сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• совершенствование нормативно-правового регулирования государственного кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимого имущества в связи с правоприменительной практикой Федерального закона от 13.06.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее также – Закон о горегистрации).

Закон от 30.04.2022 № 120-ФЗ направлен на повышение качества и доступности государственной услуги по проведению кадастрового учета и/или госрегистрации прав. В связи с этим полномочия федерального государственного бюджетного учреждения (ФГБУ), подведомственного органу регистрации прав и кадастрового учета, теперь прямо предусмотрены в Законе о госрегистрации.

То есть, теперь из закона понятно:

• кто осуществляет конкретные функции и полномочия – орган регистрации прав или учреждение;
• чьи действия при необходимости можно обжаловать – кого привлекать в качестве ответчика при возникновении судебного спора.

Рассматриваемый закон предполагает приведение действующего законодательства в соответствие с системным изменением регулирования отношений в сфере государственного кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому он также внёс изменения в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и др.

Основная часть норм Закона от 30.04.2022 № 120-ФЗ вступила в силу с 30 апреля 2022 года, а некоторые – в более поздние сроки.

Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра

ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ

КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ

• Реестр сведений о границах территории, зарезервированной для государственных или муниципальных нужд;
• Перечни координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов.

Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.

С 2022 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.

Новое в получении сведений из ЕГРН

ВОПРОС/СИТУАЦИЯ

НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ

Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра.

Сведения можно бесплатно получить:

Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:

Новое в подаче документов на госрегистрацию и кадастровый учет

Документы на бумаге с 30.04.2022 нужно подавать в 1-м экземпляре-подлиннике. Его вернут после завершения всех необходимых процедур с отметкой о сканировании.

Теперь если оплатить госпошлину, но не приложить к заявлению документ об оплате, срок рассмотрения заявления начинает течь с момента, когда сотрудники Росреестра увидят данные о платеже в информационной системе.

Если суд признал незаконным отказ в госрегистрации или постановке на кадастровый учет, не нужно подавать заявление на эти процедуры заново: механизм оформления заработает автоматически.

Стало удобнее действовать через нотариуса: если нотариус заверил подлинность подписи на заявлении о кадастровом учете или регистрации прав на недвижимость, он же направляет заявление и приложенные к нему документы на госрегистрацию обязательно заказным письмо с уведомлением о вручении. Срок — 2 рабочих дня. При этом нотариально удостоверять сделку с объектом недвижимости не обязательно.

С 2022 года установлена возможность выездного приема документов органом регистрации прав, необходимых для кадастрового учета и/или государственной регистрации прав.

Также теперь доступна доставка документов заявителю курьером.

Исправление ошибок в ЕГРН

С 2022 года закон более чётко регламентирует отказ органа регистрации исправлять техническую ошибку: он должен направить уведомление об этом. Срок — не позднее 4 рабочих дней с момента получения заявления об исправлении ошибки.

Такое уведомление можно обжаловать через суд.

Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ

ВОПРОС

НОВОЕ С 2022 ГОДА

Новое в содержании ДДУ и документы для его госрегистрации

В договоре участия в долевом строительстве с 2022 года должен быть указан условный номер объекта стройки согласно проектной декларации застройщика.

В пакет документов, которые должен представить застройщик для госрегистрации первого ДДУ, включено согласие залогодержателя. Это нужно, если землю, на которой идет строительство, или права на нее застройщик передал в залог банку для обеспечения целевого кредита.

Для регистрации второго и последующих ДДУ застройщик обязан представить согласие залогодержателя на прекращение права залога, если оно было выдано на каждый объект долевого строительства.

С 2022 года при госрегистрации договора долевого участия не проверяют:

• законность выдачи разрешения на строительство;
• соответствие сведений в проектной декларации или плане объекта недвижимости данным проектной документации.

Новое в госрегистрации машино-мест

С 30.04.2022 лимит максимальной площади машино-места отменили. А вот требование о минимальной площади оставили.

Эта поправка связана с многочисленными обращениями строительных компаний, а также многообразием транспортных средств, в отношении которых не установлены какие-либо размеры и габариты. В частности, сельскохозяйственная техника, транспортные и технические средства для инвалидов и т. д.).

Таким образом, в ЕГРН сведения о машино-месте указывают на основании техплана, подготовленного в соответствии с проектной документацией здания, сооружения.

Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности

СИТУАЦИЯ

РЕШЕНИЕ С 2022 ГОДА

Новое в изменении вида разрешенного использования земли

Это вправе сделать не только собственник, но и иной правообладатель.

В законе теперь есть основания, при наличии которых нельзя изменить вид разрешенного использования. Например, новый вид не предусмотрен на соответствующей территории, нет согласия на условно разрешенный вид использования.

Новое в госегистрации сделки без продавца

До 30.04.2022 Росреестр мог отказать в регистрации сделки, если заявление подано покупателем, а продавец ликвидирован либо исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юрлицо. В итоге покупателям приходилось обращаться в суды. Теперь же порядок подачи документов установлен в законе.

Так, к заявлению нужно приложить:

• выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации продавца или его исключение из этого реестра;
• документы об исполнении сторонами обязательств по договору (об оплате, акт приема-передачи и т. п.).

Данный порядок госрегистрации работает, если в ЕГРН была ранее включена запись о праве собственности продавца на объект.

Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда

С 2022 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.

К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:

• есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
• эти сведения с точки зрения методики верны.

Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:

• о сносе или реконструкции самовольной постройки;
• признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
• признании объекта движимым имуществом.

Новое в госрегистрации, изменении наименования объекта и его исключении из ЕГРН

Чтобы по заявлению собственника или его представителя внести в ЕГРН или изменить наименование здания/сооружения/помещения, органам регистрации прав дано 5 рабочих дней.

Установлены особенности этой ситуации:

• наименование здания или сооружения должно соответствовать наименованию в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию (для объектов культурного наследия — наименованию в соответствующем реестре);
• изменение наименования не должно быть связано с реконструкцией, перепланировкой, переустройством, изменением назначения объекта.

Теперь при внесении в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования объекта можно одновременно исключить его наименование из этого реестра.

Новое в кадастровом учете при аренде части здания или земельного участка

С 30.04.2022 для постановки на кадастр арендованной части здания не нужен технический план, если:

• в ЕГРН есть сведения обо всех помещениях в этом здании;
• арендованная часть – это одно или несколько помещений, у которых есть общие строительные конструкции (смежные комнаты в помещении) и которые расположены в пределах одного или нескольких этажей.

В остальных случаях при регистрации аренды части здания, а также части земельного участка нужны межевой, технический планы в отношении этих частей. Без них на кадастровый учет арендованную недвижимость не поставят, а договор аренды зарегистрируют как обременение соответствующего объекта недвижимости.

Также уточнено, что при аренде части здания или части земельного участка объект в целом с кадастра не снимают.

Новое в кадастровом учете помещений и машино-мест в нежилом здании

Если право собственности на всё нежилое здание не зарегистрировано, но до 01.01.2017 оно было поставлено на кадастр, заявление об учете всех помещений в нем могут подать:

• застройщик;
• лицо, которое уполномочили на это собственники помещений или машино-мест, участники долевого строительства (иные лица, у которых возникают права на помещения или машино-места в здании).

При этом, кроме заявления нужен технический план здания, в котором есть необходимые сведения.

Новое в снятии с учета части участка под зданием, сооружением или объектом незавершенного строительства

Если часть земельного участка поставили на кадастровый учет до 01.01.2013 по причине расположения на ней здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, то по заявлению собственника участка эту часть теперь можно снять с учета.

Обязательное условие – в ЕГРН не должно быть записи, что на участке есть указанные объекты недвижимости.

Новое в исключении из ЕГРН объектов, которые не являются недвижимостью

С 2022 года владельцу такого объекта либо собственнику земельного участка (если права на объект не зарегистрированы) достаточно подать заявление. Всю необходимую техническую информацию орган регистрации прав запросит сам.

Новое в актуализации в ЕГРН статуса участка как временного

С 2022 года есть новый способ изменить статус временного земельного участка – это регистрация безвозмездного пользования.

Временные части земельных участков, которые были поставлены когда-то на учет в связи с возникновением на них недвижимости, могут снять с учета:

• по решению органа регистрации прав – если прошло 5 лет с момента постановки на кадастровый учет таких частей;
• в любое время – по заявлению правообладателей участков;
• в любое время – по заявлению лиц, в пользу которых установлены ограничения прав или обременения на объекты недвижимости.

Изменения, которые начнут действовать позднее

Как было сказано, основная часть норм Закона от 30.04.2022 № 120-ФЗ вступила в силу с 30 апреля 2022 года. Начало действия некоторых его норм было отложено.

Так, с 28 октября 2022 года договоры долевого участия в стройке со вторым и последующими дольщиками будут регистрировать быстрее. Сроки такие:

• 3 рабочих дня — при подаче электронного заявления;
• 5 рабочих дней — если заявление на бумаге;
• 7 рабочих дней — подача заявления через МФЦ.

С 1 января 2023 года не нужна квалифицированная электронная подпись, чтобы подать через личный кабинет на сайте Росреестра заявление:

• о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений о недвижимости;
• внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте;
• невозможности госрегистрации без личного участия собственника объекта или его законного представителя.

Также с 1 января 2023 года госорганы и муниципальные власти обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме.

Что в целом меняется с 2022 года

Закон от 30.04.2022 № 120-ФЗ детализировал отношения между МФЦ, Росреестром и учреждением госрегистрации прав и кадастра, связанные с приемом документов. И в частности, перевод принятых документов из бумаги в электронную форму. Это сокращает сроки рассмотрения документов, поскольку позволяет государственному регистратору приступить к правовой экспертизе документов с момента их поступления в электронной форме, не дожидаясь их бумажном носителе.

Также предусмотрена возможность подачи ряда заявлений, не связанных с переходом и ограничением прав, по электронке через личный кабинет правообладателя без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью. При этом идентификация личности правообладателя идёт посредством Единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА) портала Госуслуг.

Учитывая сложившуюся отрицательную судебную практику обжалования отказов органа госрегистрации прав по причине непредставления технического плана для кадастрового учета части здания/сооружения для целей регистрации договора аренды предусмотрена возможность госрегистрации договора аренды части здания/сооружения без представления техплана в отношении части такого здания или сооружения.

Также изменения в Закон о регистрации в том числе привели к следующему:

• уточнены полномочий органа госрегистрации прав;
• уточнён состав сведений ЕГРН (в т. ч. кадастра недвижимости, реестра границ – см. выше);
• запрет создания сайтов для перепродажи сведений ЕГРН;
• уточнены основания для кадастрового учета и/или госрегистрации прав на недвижимое имущество;
• уточнён перечень случаев, когда кадастровый учет и госрегистрация прав проходят одновременно и по-отдельности;
• расширен перечня лиц, по заявлениям которых осуществляется кадастровый учет и/или госрегистрация прав.

Если собственник объектов недвижимости, прекративших свое существование, ликвидирован (юридического лица) либо умер (физлицо), собственник земельного участка может обратиться с заявлением о снятии с кадастрового учета и госрегистрации прекращения зарегистрированных прав на такой объект.

Это повышает достоверность ЕГРН, поскольку абсурдно наследование объекта, которого по сути не существует.

• уточнён порядок подачи заявления о кадастровом учете и/или госрегистрации прав и иных необходимых документов, в т. ч. электронных и/или их электронных образов документов, посредством выездного приема, личного кабинета;
• уточнён порядка взаимодействия кадастрового инженера и органа госрегистрации через личный кабинет кадастрового инженера;
• уточнены основания возврата заявления и иных представленных для документов без рассмотрения, основания для приостановления кадастрового учета и/или госрегистрации прав, установления срока для возобновления учетно-регистрационных действий в случае устранения препятствий;
• утверждены формы заявлений о приостановлении кадастрового учета и/или госрегистрации прав по инициативе заявителя, о возобновлении учетно-регистрационных действий, ранее приостановленных в инициативном порядке, о представлении дополнительных документов, о прекращении кадастрового учета и/или госрегистрации прав;
• уточнён состав сведений, представляемых в орган регистрации в порядке межведомственного информационного взаимодействия;
• изменены правила кадастрового учета и госрегистрации на объект незавершенного строительства, при строительстве этапами;
• уточнён порядок исправления ошибок в ЕГРН;
• уточнён порядок предоставления сведений из ЕГРН.

Скорректирована процедура внесения в ЕГРН сведений о решении об изъятии объекта недвижимости. С 2022 года их вносят не в реестр прав на недвижимость, а в кадастр недвижимости.

В случае исключения из ЕГРЮЛ продавца как стороны сделки (ликвидация или как недействующее юрицо) госрегистрация отчуждения недвижимого имущества происходит на основании:

• заявления другой стороны сделки – покупателя;
• выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей факт ликвидации.

Это основано на отрицательной судебной практике обжалования отказов органа регистрации прав по причине непредставления заявления о переходе права собственности, когда субъект зарегистрированного права (или один из), являющийся юрлицом, ликвидирован или в административном порядке исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо.

Органы госвласти и местного самоуправления обязали (после 2022 г.):

• представлять документы для кадастрового учета и госрегистрации прав в электронном виде;
• удостоверять равнозначность электронного образа документа документу на бумажном носителе.

Сокращены сроки госрегистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости.

Теперь допустим кадастровый учет всех помещений в здании, учет которого осуществлен до 01.01.2017 на основании заявления застройщика либо уполномоченного лица собственниками помещений. А если на учет в здании до 01.01.2017 поставлено хотя бы одно помещение, допустим кадастровый учет на другое помещение в нём без кадастрового учета на здание.

Урегулирован вопрос кадастрового учета и госрегистрации помещений в жилом доме (жилом строении), если:

• права на него зарегистрированы до 01.01.2017 г.;
• такое помещение обособлено и изолировано и отвечает требованиям, предъявляемым к блокам в жилых домах блокированной застройки.

Закон предусматривает также обязательное уведомление залогодателя и залогодержателя в случае погашения регистрационной записи об ипотеке.

Что такое индивидуальный жилой дом?

Индивидуальный жилой дом – это дом, стоящий отдельно, предназначенный для одной семьи и имеющий не более трех этажей. В этом самом определении обозначены три основных критерия индивидуально-жилого дома:

• Обособленность
• Назначение
• Этажность

Каждый из критериев имеет свои определенные параметры, о которых и пойдет речь дальше.

Обособленность индивидуального жилого дома

Данный критерий дает характеристику дома как отдельно стоящей постройки. Это одно из отличий индивидуального жилого дома с одной стороны, от домов блокированных (квартиры расположены блоками), с другой стороны – от квартир многоуровневых в домах многоквартирных.

От всех перечисленных видов домов индивидуальный жилой дом имеет отличия следующего типа: все несущие конструкции предназначены только для него и являются как бы личной собственностью конкретного здания; он стоит на своем собственном фундаменте и имеет стены, предназначенные только для него.

Назначение индивидуального жилого дома

Отличие индивидуального жилого дома от других в том, что он является жилым домом, да еще и индивидуальным. Имеется в виду то, что в нем живет только одна семья.

Согласно Жилищному кодексу дому присваивается назначение жилого, если в здании есть жилые и дополнительные помещения, имеющие функцию вспомогательных. Все эти помещения предназначаются для удовлетворения бытовых или других потребностей, которые имеют непосредственную связь с проживанием только в этом доме.

Главное преимущество индивидуального жилого дома перед другими в том, что в нем всегда живут люди. Здесь протекают такие жизненно необходимые процессы, как прием и приготовление еды, сон и отдых, личная гигиена, туалет, хранение продуктов и вещей, уход за всеми имеющимися предметами, работа, увлечения, пользование инженерными коммуникациями дома.

В юридическом смысле семья – это объединение лиц, связанных между собой обоюдными правами и обязанностями. Они возникают из таких процессов, как брак, родство, усыновление. Но понятие это достаточно общее и далеко не единственное. Законодательством понятие семьи не определяется, и это дает большие возможности расширить круг людей, попадающих под такое понятие как «одна семья»

Количество этажей индивидуального жилого дома

Этот фактор определения индивидуального жилого дома, наверное, самый спорный. Он всегда вызывал столько разных мнений, что к единому определению склониться трудно.

Статус “индивидуального жилого дома” дом получает, только если в нем не более трех этажей. Сразу стоит уяснить, что в эти три этажа входят и цокольный этаж, и мансардный. Но есть очень много информации, по которой цокольный этаж при определенных обстоятельствах не является этажом, который не считается при определении этажности дома. По строительным нормам это действительно так, но вот для получения кадастрового паспорта и постановки на учет жилищного фонда это считается правильным.

По закону, который нашел свое отражение в письме Роснедвижимости от 27. 08. 2008 года № АМ/1567, количество этажей в индивидуальном жилом доме определяется по количеству этажей, которые находятся над землей. Цокольный этаж является надземным, и если верх его перекрытия расположен выше отметки земли по плану не менее чем на 2 метра, обязательно учитывается при определении количества этажей дома.

Современная практика строительства коттеджа показывает, что верх цокольного перекрытия находится над землей, обычно ниже, чем два метра. Именно поэтому на сегодняшний день цокольный этаж чаще всего не учитывается при расчете этажности дома, так как не является надземным этажом.

Но если внимательно вчитаться в регламентирующие этот момент статьи Градостроительного кодекса, в которых расписано определение индивидуального жилого дома, то можно увидеть, что упоминания о том, что три этажа – это только надземные этажи, нет нигде. То есть конкретно, какие этажи надо учитывать, не отражено. Вот отсюда и вытекает большинство спорных вопросов по определению этажности дома, так как данное утверждение не соответствует Градостроительному кодексу.

Помимо этого, в пункте 4.7 СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» есть упоминание о правилах подсчета общей площади помещения, конкретно о том, что они прописаны в СП 54.13330 («Здания жилые многоквартирные»). В указанном документе расхождений с Градостроительным кодексом нет. То есть при подсчете площади и количества этажей в индивидуальном жилом доме учитываются все этажи и помещения: подземные, надземные, цокольные, технические, мансардные и другие виды.

Судебные иски в этом вопросе почти на 100 % подтверждают правомерность вышеуказанных норм и правил Градостроительного кодекса, и цокольный этаж включается в количество общих этажей дома.

Таким образом, можно сделать вывод, что если застройщик построит дом двухэтажный, но с мансардой и цокольным этажом, дом будет считаться четырехэтажным. Его нельзя будет причислить к индивидуальному жилому дому. Тем самым владелец дома нарушает прописанные правила о прямом назначении земельного участка, предназначенного для индивидуального строительства.

Если Вам интересна информация о строительстве коттеджа под ключ и Вы хотите узнать сколько это будет стоить? То в этом случае Вы можете проконсультироваться с нашими специалистами по телефону или e-mail, либо оставить заявку на нашем сайте на расчет стоимости строительства коттеджа в Москве и Санкт-Петербурге.

ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи

• Что такое ИЖС
• Плюсы и минусы
• Ипотека под ИЖС
• Как построить дом на участке ИЖС
• Налоги и льготы
• Из СНТ в ИЖС
• ИЖС 2022 — вопросы эксперту

Эксперт в этой статье

• Федорова Елена, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

Что такое ИЖС

При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.

Терминология:

• ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
• ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
• СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.

Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.

ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).

Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.

Плюсы ИЖС:

• в таком доме можно жить в любое время года и оформить официальную регистрацию;
• муниципалитет может обеспечить прокладку коммуникаций и предоставить доступ к услугам больниц, поликлиник, школ и детских садов;
• банки кредитуют ИЖС по специальным ипотечным программам.

Минусы ИЖС:

• земля стоит дороже, чем садовые участки, где также можно построить жилой дом;
• если на участке еще нет дома — для постройки жилья потребуется уведомление или разрешение от муниципалитета;
• стоит заранее ознакомиться с Генеральным планом развития территории, поскольку по соседству могут быть запланированы кварталы многоэтажек;
• перед покупкой нужно проверить доступность школы, больницы и детсада.

Ипотека под ИЖС

У крупных банков и региональных кредитных организаций есть специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Развитие этого направления предусмотрено государственной программой поддержки ИЖС, поэтому получить такой кредит проще, чем под другое строительство. Средний срок ипотечного кредита — 17 лет.

Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:

• залог. Это может быть строящийся дом и участок, на котором он расположен, или другая недвижимость;
• поручительство физического лица до оформления залога;
• договор, если жилье возводит строительная компания;
• смету работ и расчет подведения коммуникаций;
• уведомление или разрешение на строительство.

Как построить дом на участке ИЖС

Такое жилье должно отвечать нормам закона:

• это отдельно стоящее здание;
• не больше трех этажей и не выше 20 м;
• рассчитан на одну семью.

Для домов площадью до 500 кв. м. действует уведомительный порядок разрешения на строительство.

Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:

• уведомление о начале работ;
• документы о собственности на землю;
• внешнее описание дома —- текстовое или графическое.

В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.

Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:

• уведомление о завершении строительства;
• технический план дома, который делает кадастровый инженер;
• соглашение об определении долей на дом, если участок в долевой собственности.

В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.

Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Налоги и льготы

Ставки по земельному налогу устанавливают местные власти в размере не выше 0,3% [2]. При покупке участка можно оформить налоговый вычет на сумму до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнский капитал.

А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации [3].

Как перевести СНТ в ИЖС

Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.

Для этого необходимо:

• чтобы участок был в собственности;
• относился к категории земель населенных пунктов;
• имел ИЖС как основной или условный вид разрешенного использования;
• состоял на кадастровом учете и имел границы;
• подходил под требования о предельной норме площади в регионе.

Проверьте право собственности

Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка.

Уточните категорию земли

У садовых и огородных участков их две [4]:

• земли населенных пунктов. Это значит, что участок находится в городе, деревне и т. д.;
• земли сельскохозяйственного назначения. Всегда находятся за границами населенного пункта.

В первом случае участок можно перевести в ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.

Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по публичной кадастровой карте Росреестра либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить — рассказываем ниже.

Проверьте участок по кадастру

Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы [5], [6].

• посмотреть кадастровый номер в документах на участок;
• проверить адрес участка по карте Росреестра. Если участок есть на карте — он состоит на кадастровом учете. Возможен вариант, когда земля в кадастре есть, но «без координат границ». В этом случае нужно вызвать кадастрового инженера, который установит координаты.

Уточните предельную норму для участка

Нормы разрешенной площади участков определены:

• земельным и градостроительным законодательством;
• правилами землепользования и застройки (ПЗЗ);
• муниципальными властями или администрацией субъекта Федерации.

Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью сервиса ФГИС ТП. Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом.

Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС

Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.

Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС

*Заплатить пошлину за изменения ВРИ нужно только за участки в Московской области .

По закону срок для внесения изменений — семь дней, но в конкретных случаях может потребоваться больше времени [7], [8].

Если ИЖС указан как условный вид использования — потребуется разрешение от администрации муниципального образования.

Согласование проходит четыре стадии:

• собственник участка подает заявление о предоставлении разрешения на ИЖС, можно в электронном виде, в комиссию при местной администрации;
• комиссия составляет проект решения, который рассматривается на публичных слушаниях или общественных обсуждениях;
• по результатам слушаний комиссия готовит рекомендации о разрешении или отказе в предоставлении условного вида использования;
• на основе рекомендаций глава местной администрации принимает решение о разрешении ИЖС или отказе в заявлении.

На каждом этапе возможен отказ, который можно оспорить в суде. Если собственник получил разрешение, дальше порядок действий совпадает с первым вариантом.

ИЖС 2022 — вопросы эксперту

Федорова Елена, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Можно ли изменить категорию земель?

— Да, такая процедура предусмотрена действующим законодательством. В компетентный орган исполнительной власти или местного самоуправления подается ходатайство, среди прочего указывается обоснование необходимости перевода и прикладываются документы. По результатам рассмотрения принимается акт о переводе либо об отказе. На указанные решения подается жалоба в суд.

Такой перевод, особенно в части земель сельхозназначения, требует детальной, индивидуальной проработки.

— Как быть, если местная администрация отказывается заниматься коммуникациями и инфраструктурой для участков ИЖС?

— Использование земли для целей индивидуального жилищного строительства зависит от возможности подключения домов к инженерно-техническим сетям.

Вопрос заслуживает пристального внимания при выборе объекта, решение такой проблемы потребует финансовых вложений, приведет к судебным тяжбам.

К полномочиям органов местного самоуправления относится обеспечение жителей инженерной инфраструктурой. Власть порой не решает проблему. Жалоба на бездействие или на официальный отказ направляется в прокуратуру и суд. Для подачи иска требуются доказательства, прокурорская проверка потенциально этому способствует.

— Что нужно знать об ИЖС-2020, на какие изменения в законодательстве стоит обратить внимание владельцам ИЖС и потенциальным собственникам таких участков?

— Возможность постоянной регистрации, о нюансах шла речь в издании. Продление упрощенного порядка оформления прав на жилой и на садовый дом.

Действует и возможность для членов некоммерческих организаций в сфере садоводства и огородничества или дачного хозяйства бесплатно приобрести в собственность участок целевого назначения.