Полномочия общего собрания собственников многоквартирного дома

Как провести общее собрание собственников

1. Кто и когда может созывать общее собрание собственников?

Ежегодное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится во втором квартале, если ранее собрание собственников не установило другого порядка. Внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время. Инициатором может быть:

• любой собственник помещения в доме;
• ГКУ «Инженерные службы районов» (при наличии в доме городского имущества);
• управляющая организация (или ТСЖ, ЖК, ЖСК);
• орган местного самоуправления или владелец спецсчета (только в специальных случаях, предусмотренных ЖК РФ).

2. Какие вопросы можно выносить на голосование собственников многоквартирного дома?

Общее собрание собственников может принимать решения о:

• реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании средств фонда капремонта, переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
• выборе способа формирования фонда капитального ремонта, увеличении размеров взносов на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчете;
• получении товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;
• пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, благоустройстве этого участка, установке во дворе дома шлагбаума;
• заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников в многоквартирном доме;
• выборе способа управления домом;
• выходе из программы реновации;
• текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
• заключении собственниками, действующими от своего имени, договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
• согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
• других вопросах .

3. В каких формах можно проводить собрание?

Общее собрание собственников можно провести:

• в очной (совместное присутствие);
• заочной (опросным путем или с использованием системы);
• очно-заочной форме.

В зависимости от формы проведения собрания будут различаться содержание сообщения о собрании, которое нужно предварительно разослать собственникам, и процедура голосования.

При очном голосовании собственники лично присутствуют на собрании.

При проведении очно-заочного собственники имеют право как лично присутствовать на собрании, так и проголосовать, ознакомившись с повесткой дня собрания заочно.

При заочном голосовании опросным путем собственники передают свои решения по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.

При заочном голосовании с использованием системы собственники вправе голосовать как в электронном виде посредством системы, так и в бумажном виде, предоставив рукописный бюллетень администратору собрания. Администратор собрания должен внести данные из бюллетеня в систему и загрузить отсканированный или сфотографированный бюллетень.

4. Как подготовиться к общему собранию собственников?

При подготовке к проведению общего собрания собственников помещений вам необходимо:

1. Определить повестку дня общего собрания.
2. Составить сообщение для оповещения собственников.
3. Подготовить реестр собственников помещений в многоквартирном доме, а также формы бланков (бланк сообщения о проведении собрания, бланк решений собственника помещений, бланк протокола и так далее).
4. Подготовить информационные материалы для ознакомления собственников. При проведении собрания в проекте «Электронный дом» информационные материалы можно загрузить в виде файлов во время подачи заявки на проведение собрания.
5. Определить способ, которым вы уведомите собственников о проведении собрания.

Если вы будете проводить собрание в проекте «Электронный дом», пункты 2 и 3 выполнять не понадобится: сообщение для оповещения собственников и все бланки будут сформированы автоматически после подачи заявки, а реестр собственников при этой форме собрания можно не составлять.

5. Как уведомить собственников о проведении собрания?

Если раньше на общем собрании собственники уже определили, что объявления о новых собраниях можно размещать в подъезде, вы можете поступить так. Но если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись.

Уведомить собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Обратите внимание: уведомить о проведении собрания собственников нужно будет и ГКУ ИС вашего района, если в доме есть собственность города Москвы.

Также нужно будет вести реестр уведомлений, указывая в нем данные собственников и даты их оповещения. Если вы отправляете уведомление заказным письмом, то датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.

Если вы проводите собрание в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению нужно будет приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать.

При проведении общего собрания в заочной форме с применением системы проекта «Электронный дом» инициатор подает в системе заявку. На основании этой заявки формируется сообщение о проведении собрания, которое автоматически публикуется для собственников, уже зарегистрированных в системе:

• на первом собрании в системе не позднее чем за 10 рабочих дней до начала голосования;
• на последующих общих собраниях — не позднее чем за 10 календарных дней.

Уведомить собственников, которые еще не зарегистрировались в системе, инициатор собрания должен тем способом, который определен на предыдущих собраниях (если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись).

6. Как провести голосование?

На очном собрании собственники знакомятся с материалами по вопросам, вынесенным на повестку, обсуждают эти вопросы и голосуют по каждому из них. Голосование по вопросам, заранее не включенным в повестку, силы иметь не будет.

Для участия в очном обсуждении и голосовании собственникам помещений необходимо иметь при себе паспорт и копию документа, подтверждающего право собственности на помещение, а представителям собственников помещения еще и документы , подтверждающие полномочия на представление интересов собственника на общем собрании. Если голосует представитель собственника, к протоколу собрания впоследствии прикладывается нотариально заверенная доверенность.

Голосование может проводиться как в письменной форме с заполнением бланков , так и, например, посредством поднятия рук с документальным засвидетельствованием решений собственников. Регламент и способы, которыми осуществляется голосование, могут быть утверждены общим собранием.

Голосование в заочной форме проводится в установленные вами сроки при помощи бланков, направленных собственникам вместе с сообщениями о проведении собрания, или в электронном виде посредством системы.

При проведении собрания в заочной форме с применением системы собственники могут голосовать как в электронном виде, так и в привычном бумажном. Бюллетени нужно получать у администратора собрания. После заполнения всех необходимых данных бланк с решениями по вопросам голосования сдается администратору собрания, который должен в течение часа внести данные из бюллетеня в систему и загрузить отсканированный или сфотографированный бюллетень.

Очно-заочная форма предполагает возможность проголосовать как заочно, так и лично присутствуя на собрании.

В бланках для голосования напротив каждого вопроса, решение по которому требуется от собственников, должны быть графы «за», «против» и «воздержался». Собственник должен проставить отметку напротив одного из вариантов ответа. Недействительным бланк и, соответственно, голос собственника будет считаться, если отмечено сразу несколько ответов на один и тот же вопрос, если ответы на вопросы не проставлены, если не указаны сведения о собственнике (представителе собственника), если в бланке отсутствует подпись собственника (представителя).

7. Как считать голоса собственников?

Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение составляют случаи, когда, например, на собрании решается вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, создании ТСЖ и утверждении его устава (решение принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). В ряде других случаев для принятия решения потребуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Подсчет голосов проводит счетная комиссия, протокол составляет секретарь общего собрания собственников. Протокол нужно составить не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания. В протоколе собрания обязательно должны содержаться:

• дата и регистрационный номер протокола;
• дата, место и форма проведения общего собрания;
• информация об инициаторах собрания;
• вопросы, вынесенные на повестку дня собрания;
• сведения о лицах, приглашенных и участвовавших в собрании;
• место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;
• приложения к протоколу общего собрания.

Более детально с требованиями к оформлению протокола общего собрания собственников можно ознакомиться в приказе Минстроя России.

При проведении собрания с применением системы проекта «Электронный дом» подсчет голосов и формирование протокола осуществляется автоматически. Протокол формируется с учетом требований Жилищного кодекса РФ и Минстроя России. При этом оригинал протокола в соответствии с Жилищным кодексом РФ хранится в системе.

После окончания голосования и формирования протокола:

• в проекте «Электронный дом» для собственников публикуется новость об окончании собрания со ссылкой на протокол, который доступен для ознакомления и скачивания;
• протокол подписывается электронной цифровой подписью Департамента информационных технологий города Москвы;
• подписанный протокол со всеми приложениями направляется инициатору собрания в виде персональной новости;
• протокол со всеми приложениями автоматически направляется в МЖИ;
• информация о собрании автоматически передается в ГИС ЖКХ.

8. Что делать после собрания?

Не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников подлинники решений и протокола общего собрания собственников обязательно нужно представить в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, которые затем направляют эти документы в Мосжилинспекцию. Кроме того, в течение 10 дней их необходимо разместить для ознакомления собственников в помещении, доступном для всех собственников и определенном общим собранием. Копии документов хранятся по адресу, который также определяет общее собрание собственников.

Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в доме вне зависимости от того, принимали они участие в собрании или нет.

Если вы не согласны с решением, которое было принято общим собранием собственников с нарушением порядка, установленного Жилищным кодексом Российской Федерации (если вы не принимали участия в таком собрании или голосовали против принятия этого решения), и если это решение нарушает ваши права и законные интересы, вы можете обжаловать его.

Заявление об обжаловании можно подать в суд в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ваш голос не мог повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение вам убытков.

Вы также можете обратиться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы, которая в свою очередь вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников.

9. Как проводить собрания и опросы собственников в режиме онлайн?

В электронном виде собрание можно провести заочно через систему ГИС ЖКХ или с помощью системы проекта «Электронный дом».

Проект «Электронный дом» позволяет в онлайн-режиме:

• проводить общие собрания собственников помещений;
• проводить опросы среди жителей многоквартирных домов, собственников и нанимателей помещений по договору соцнайма;
• получать информацию об опросах и нововведениях в доме через приложения, электронную почту или СМС.

Организовать общее собрание в онлайн-режиме могут собственники помещений, управляющие организации и жилищные объединения (ТСЖ, ЖСК, ЖК). При проведении общего собрания собственников в онлайн-режиме через ГИС ЖКХ или регионального сегмента ГИС ЖКХ принятие предварительного решения общим собранием об использовании данных систем не требуется. Исключение составляют случаи использования иных информационных систем.

В случае непосредственного способа управления многоквартирным домом для проведения общего собрания собственников в онлайн-режиме собственники должны принять соответствующее решение на предварительном очном, очно-заочном или заочном (без использования системы онлайн) собрании собственников.

При проведении собрания с использованием системы инициатор должен уведомить участников, которые не являются пользователями системы, включая ГКУ ИС района, указанными выше способами.

Полномочия общего собрания собственников многоквартирного дома

Не только законодатели, но и карантинные ограничения, связанные с пандемией коронавируса, внесли коррективы в работу всех УО и сегодня мы делимся с вами информацией как можно провести ОСС законно и при этом без личного присутствия всех собственников помещений.

Основными нововведениями стали:

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме уже можно проводить с использованием портала госуслуг.

Соответствующие изменения внесены Постановлением Правительства РФ от 16.01.2022 № 9 в Положение о федеральной государственной информационной системе «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)», утвержденное Постановлением Правительства РФ от 24.10.2011 № 861.

2. Голосование собственников с помощью ГИС ЖКХ

Теперь у собственников есть возможность заочного голосования – с использованием системы ГИС ЖКХ (ч.3 ст.47 ЖК РФ) – в формате электронного голосования.

3. Общие собрания по коммерческим и нежилым помещениям и новые вопросы, которые необходимо согласовывать с собственниками на ОСС

С 2022 года практически все вопросы, которые касаются размещения коммерции в нежилых помещениях, придется согласовывать с собственниками.

1) Согласно пункту 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме

Соответственно, решение об использовании общего имущества, а также решение о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома.

2) Перечень вопросов, которые нужно согласовывать с собственниками с 2022 г.:

• размещение рекламных конструкций, вывесок

• аренда общего имущества в МКД (в первую очередь, это касается интернет – провайдеров)

• инженерные коммуникации и многие изменения, связанные с ними (увеличение мощностей, установка кондиционеров, перенос стен и пр.)

Формы проведения ОСС:

Общее собрание собственников помещений в МКД ( ч.1 ст.44 ЖК РФ), признаётся органом управления домом. Общее собрание проводится для того, чтобы собственники помещений путем голосования принимали общее решение по злободневным вопросам содержания и управления МКД.

Общее собрание собственников жилья может быть проведено в трёх формах (ст.44.1 ЖК РФ):

очное голосование – в присутствии собственников помещений в доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;

заочное голосование – если собрание в очной форме не состоялось из-за отсутствия кворума (ч.1 ст.47, ст.47.1 ЖК РФ), то заочное собрание производится посредством опросного листа.

очно-заочного голосования – с использованием системы ГИС ЖКХ (ч.3 ст.47 ЖК РФ). Решение об использовании ГИС ЖКХ при проведении ОСС в форме заочного голосования принимается общим собранием собственников помещений (п.3.2 ч.2 ст.44, ч.1 ст.47.1 ЖК РФ).

Годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно, в течение II квартала года, следующего за отчетным годом, если общим собранием собственников не установлено иное (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).

• по инициативе любого из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);
• по инициативе правления ТСЖ (если в доме создано ТСЖ) (п. 8 ст. 148 ЖК РФ);
• по инициативе управляющей организации (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);
• управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иным специализированным потребительским кооперативом по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

Пошаговая инструкция по проведению общего собрания с обственников в МКД

1. Определяем инициатора собрания;

2. Подготовка документации общего собрания

Для проведения ОСС потребуются следующие документы:

• Реестр собственников помещений многоквартирного дома;
• Сообщение о проведении общего собрания собственников;
• Бланки решений собственников;
• Листы регистрации.

3. Сообщение о проведении общего собрания.

Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме о времени и месте проведения собрания следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования установило общее собрание, можно повесить объявление в подъезде или другом общедоступном месте, вручить уведомление под подпись каждому собственнику или направить заказным письмом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

4. Проведение общего собрания по выбранной форме (очная, заочная, очно-заочная).

В день проведения собрания члены инициативной группы встречают в назначенном месте и в условленное время остальных собственников помещений.

Голосовать на общем собрании собственник помещения может как лично или через представителя. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.

Сведения о лицах, участвующих в очной части голосования, вносятся в регистрационные листы. Вне зависимости от участия в очной части голосования все собственники голосуют письменно, заполняя бланк решения.

Бланки решения надо направить или выдать заблаговременно, а также сообщить дату, время и место приема заполненных бланков.

Обратите внимание.

Общее собрание не может принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять ее.

Сведения о времени, дате и месте приема бланков решений, подпись собственника или его представителя. (Бланк решения без подписи считается недействительным и не принимается во внимание при подсчете голосов по результатам голосования).

Очень важно помнить, что общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве, а именно: 1 кв. м = 1 голос.

5. Подсчёт голосов и оформление результатов голосования

По общему правилу решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, участвовавших в этом собрании (ч. 1, п. 2 ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ).

Исключение составляют (п. п. 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44, ч. 1, п. 1 ч. 1.2 ст. 46, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ):

принимаемые более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на нем, о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД и решения о создании ТСЖ в одном МКД;

отдельные решения, принимаемые большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, например, решения о реконструкции многоквартирного дома, о строительстве хозяйственных построек и других зданий, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества МКД, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами;

решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое при наличии в доме более одного подъезда, принимаемые большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников при условии голосования за принятие указанного решения собственниками помещений, расположенных в одном подъезде с переводимым помещением, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников.

Счетная комиссия обрабатывает бюллетени и подсчитывает результаты голосования. Как правильно подсчитать голоса вы можете прочитать здесь .

Состав счетной комиссии определяют собственники на общем собрании. Засчитываются только те голоса, по которым собственник выбрал в письменном решении лишь один вариант ответа. Иначе решения признаются недействительными. Если в повестке несколько вопросов – один некорректный ответ не делает недействительным все решение (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Окончательное решение общего собрания оформляют протоколом с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Требования к протоколу подробно регламентированы Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 года № 937/пр.

Протокол общего собрания изготавливается в сроки, установленные общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, но не позднее чем через 10 дней после проведения собрания.

6. Сообщение о результатах собрания

Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Инициатор собрания должен обнародовать решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования. Для этого нужно разместить сообщение в помещении данного дома, которое определено решением общего собрания и доступно для всех собственников. Уведомить всех собственников необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46 ЖК).

7. Направление протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в надзорный орган

Порядок передачи копий протоколов общего собрания собственников помещений установлен Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 года № 937/пр.

Инициатор общего собрания должен предоставить оригиналы решений и протокола ОСС в свою управляющую компанию в течение 10 дней после проведения мероприятия (ч.1 ст.46 ЖК РФ).

Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖСК обязан направить подлинники решений и протоколов ОСС, в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, на территории которого находится многоквартирный дом, собственники помещений, в котором проводили общее собрание.

Подлинники решений, протокола нужно передать в течение пяти дней с тех пор, как их получили от инициатора управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК. Вручение нужно оформить таким образом, чтобы можно было подтвердить факт и дату получения документов ГЖИ. Кроме этого, сохраняется обязанность размещения информации об итогах ОСС:

• на сайте Реформа ЖК

• на сайте УК, ТСЖ, ЖСК

• на сайте ГИС ЖКХ

Общее собрание собственников жилья

Зачем нужны ОСС

Общее собрание собственников (ОСС) – специальный орган управления МКД.

Любой многоквартирный дом должен быть безопасным для жизни и здоровья граждан. Для этого необходимо обеспечить надлежащее состояние общего имущества. Вопросы его управления, содержания, ремонта и использования обсуждаются минимум раз в год на общем собрании собственников.

Кто может участвовать в ОСС

* Если часть квартир в МКД находится в муниципальной собственности.

При этом собрание считается правомочным, только если на нем присутствуют жители дома, обладающие не менее чем 50% голосов от общего числа.

Что входит в компетенцию ОСС:

• определение способов управления МКД;
• выбор управляющей организации;
• выбор лиц, ответственных за подписание договоров по вопросам управления МКД;
• решения о проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, а также о его реконструкции;
• заработок на общем имуществе;
• определение пределов использования земельного участка, на котором расположен МКД;
• принятие решений о благоустройстве;
• выбор совета МКД.

Как провести ОСС

Общее собрание собственников может быть проведено в очном формате при совместном присутствии собственников, в виде заочного голосования с помощью системы ЕИАС ЖКХ или опросным путем, а также в форме очно-заочного голосования.

Инициатор собрания

Собственники обязаны проводить общее собрание раз в год, но инициатор или инициативная группа может созвать внеочередное собрание.

Кто может быть инициатором собрания:

• собственник или группа собственников помещений в МКД*;
• лица, назначенные ответственными за проведение собраний на первичном ОСС**;
• орган местного самоуправления***;
• управляющая организация.

* Для первичного и внеочередного собрания.

** Для годового собрания.

*** По вопросу включения МКД в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию.

• Порядок проведения очного собрания
• Порядок проведения ОСС онлайн

Как провести первое собрание:

1. Авторизуйтесь на сайте в личном кабинете гражданина ЕИАС ЖКХ Московской области через портал «Госуслуги».

2. Выберите инициатора собрания или инициативную группу.

Перед проведением общего собрания инициатор должен:

• определить, какие вопросы нужно вынести на голосование, и сформировать повестку дня*;
• подготовить проекты решений общего собрания и документацию;
• выбрать помещение;
• определить дату и время проведения собрания;
• составить сообщение о проведении собрания.

* На самом собрании нельзя будет изменить повестку или проголосовать по вопросам, не включенным в нее.

3. Инициатор должен оповестить жильцов о проведении ОСС*.

Это можно сделать несколькими способами:

• отправить сообщение каждому собственнику заказным письмом;
• вручить сообщение лично под роспись;
• разместить сообщение в общедоступном месте для всех собственников**.

* Не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания.

** Если ранее такое место было обговорено на общем собрании.

4. В назначенную дату и время собственники должны прийти на собрание и отметиться в листе регистрации. В нем обычно указывают:

• ФИО собственника;
• адрес;
• реквизиты свидетельства о собственности на помещение;
• долю в праве общей долевой собственности на общее имущество;
• подпись собственника или представителя собственника с приложением доверенности*.

* Если в общем собрании принимает участие представитель собственника.

5. Выберите председателя ОСС, который будет вести собрание, секретаря собрания и счетную комиссию.

6. Обсудите повестку дня и проведите голосование.

Голосование проходит отдельно по каждому вопросу из повестки сразу после его обсуждения.
Количество голосов собственника зависит от его доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД. Доля пропорциональна размеру общей площади помещения.

7. Счетная комиссия должна посчитать голоса, а собрание собственников — вынести решение по вопросу.

Как принимается решение

Решения принимают согласно тому, как проголосовало большинство. Собственники, которые голосовали по вопросу иначе, чем большая часть жителей МКД, должны следовать принятому в итоге решению.

Более чем 50% голосов от общего числа принимаются решения о:

• выборе способа формирования фонда капитального ремонта;
• наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества.

Большинством не менее 2/3 голосов от общего числа принимаются решения о:

• реконструкции МКД;
• строительстве хозяйственных построек;
• капитальном ремонте общего имущества в МКД;
• переустройстве и перепланировке помещений в составе общего имущества;
• использовании фонда капитального ремонта;
• повышенном взносе за капитальный ремонт;
• получении и управлении ТСЖ, ЖСК, жилищным кооперативом, УО или ответственным лицом при непосредственном управлении МКД кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества;
• пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД;
• определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров и соглашений;
• наделении председателя совета МКД полномочиями.

Как обжаловать решение ОСС

Обжаловать решение можно в случае, если:

• принятое решение нарушает ЖК РФ;
• собственник не присутствовал на собрании или голосовал против принятия решения и таким решением нарушены его права и законные интересы.

Что нужно сделать: подать заявление в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал о принятом решении.

8. Подведите итоги и внесите их в протокол собрания.

Это нужно сделать не позднее чем через 10 дней после проведения собрания.

9. Инициатор должен сообщить информацию о принятых решениях всем собственникам.

Инициатор также должен направить подлинники решений и протокола в управляющую организацию, Госжилинспекцию Московской области и ТСЖ (если оно сформировано) не позднее чем через 10 дней после проведения собрания.

Бланки и документы для проведения ОСС в очной форме

В Подмосковье с 2018 года ОСС можно проводить в электронном формате через ЕИАС ЖКХ Московской области.

Система ЕИАС ЖКХ позволяет автоматически:

• информировать жителей МКД о предстоящих событиях через личный кабинет, мобильное приложение или e-mail;
• голосовать на портале ЕИАС ЖКХ или через мобильное приложение;
• формировать протокол в течение часа после завершения голосования.

Как провести первое собрание:

1. Авторизуйтесь на сайте в личном кабинете гражданина ЕИАС ЖКХ Московской области через портал «Госуслуги».

2. Укажите свою собственность в разделе «Общие собрания собственников»*.

3. Инициируйте собрание, оформив заявку на проведение общего собрания**.

* Если в списке вы не найдете запись собственника с вашими данными, то нужно обратиться в УО.

** Инициатор первого собрания автоматически станет его администратором.

В заявке для первого собрания будет несколько обязательных полей, которые нужно заполнить:

• сроки голосования (от 7 до 60 дней);
• определение администратора на следующее собрание;
• способ голосования для жильцов без доступа в интернет.

Также через форму заявки можно добавить дополнительные вопросы и предложения в повестку дня.

4. Оповестите собственников о проведении собрания, разместив объявление о голосовании и инструкцию, как зарегистрироваться в ЕИАС ЖКХ, на общедомовом стенде.

Оповещение можно заполнить и распечатать прямо в системе.

5. Проверьте актуальность реестра собственников.

Как происходит голосование

За день до начала периода голосования собственникам приходит уведомление. Также уведомление придет за день окончания голосования, если собственник еще не проголосовал.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

В силу требований Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме – это орган управления многоквартирным домом.

Полномочия, порядок работы данного органа управления подробно прописаны в Жилищном кодексе Российской Федерации.

В собрании вправе принимать участие и голосовать все собственники жилых и нежилых помещений в Вашем доме:

• физические лица;
• юридические лица;
• государственные органы или органы местного самоуправления, если в доме есть помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Присутствовать на собрании могут и не собственники помещений, т.е. жильцы, проживающие в этом доме на основании договоров найма помещений, представители юридических лиц, которые на основании договоров аренды помещений занимают отдельные помещения в многоквартирном доме. Но они не имеют права принимать участия в голосовании.

Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме, а также по инициативе управляющей организации. Внеочередное собрание и первичное собрание инициируются чаще всего собственниками.

Только собственники помещений в многоквартирном доме имеют право принимать решения на общем собрании.

Общее собрание собственников должного проводиться не реже одного раза в год (статья 45 Жилищного кодекса РФ).

Существует следующие формы проведения общего собрания собственников:

• в форме очного собрания – совместного присутствия собственников помещений в определенном месте для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосования;
• в форме заочного голосования – передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в общем собрании собственников, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема;
• в форме очно-заочного общего собрания собственников помещений.

Собрание в заочной форме проводится в том случае, если при проведении общего собрания в очной форме такое собрание не имело кворума. При этом повестка дня не должна меняться!

Порядок проведения собрания собственников помещений в очно-заочной форме отличается от очной и заочной форм по следующим параметрам:

Очная и заочная формы общего собрания собственников проводятся независимо друг от друга. Так, очная форма общего собрания собственников всегда предшествует заочной форме, так как заочная форма собрания собственников всегда проводится только в отсутствие кворума на очной форме собрания собственников. Формально юридически, очная и заочная форма, это два разных собрания. В отличие от этого, очно-заочная форма – это одна форма собрания, и очная, и заочная части которого проводятся в обязательном порядке.

• Общее собрание собственников имеет две части и очную, и заочную.
  К примеру, заочная часть общего собрания может быть раньше очной, или очная может предшествовать заочной, или в период проведения заочной части может проводиться очная часть собрания (пример: заочная часть собрания с 1 по 10 число месяца, очная часть 5 числа месяца).
• Протокол общего собрания собственников составляется в течение 10 дней с момента окончания собрания, т.е. окончания той его части, которая была позднее. Протокол составляется по результатам подсчета голосов как очной, так и заочной части, результаты двух частей суммируются в один протокол без разделения. В отличие от этого, очная форма и заочная форма общего собрания собственников требуют составления протокола по итогам каждой формы, как отдельных собраний. При этом голоса очного собрания никогда не суммируются с голосами, полученными при заочном голосовании, несмотря на то, что обе формы проводятся по одной и той же повестке.

Очно-заочная форма общего собрания собственников особенно актуальна при проведении собраний, где необходимо собрать 2/3 голосов «ЗА» от 100% собственников, в случаях, предусмотренных пунктами 1-3.1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, пунктами 2, 6, 7 статьи 145 Жилищного кодекса РФ. Пример: на очной форме присутствуют собственники, обладающие 55% голосов от 100% собственников. Кворум для проведения очной формы собрания имеется. Заочную форму проводить уже нельзя. Следовательно, даже если все присутствующие 55% проголосуют «ЗА», то 2/3 (67%) по необходимым вопросам не наберутся. Собрание состоялось, но результаты его отрицательные. Цель не достигнута.

Этапы подготовки к общему собранию собственников

1. Составление реестра собственников помещений.

Список собственников может быть получен в управляющей организации или составлен инициатором проведения общего собрания самостоятельно. Также необходимую информацию о собственниках можно получить путем онлайн запроса выписки из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) РосРеестра. Услуга оказывается на платной основе.

Реестр собственников помещений необходим для уведомлений собственников помещений о проведении общего собрания собственников, для регистрации собственников, принявших участие в общем собрании собственников, а также для подведения итогов голосования.

Полномочия собственника помещений, находящихся казне муниципального образования город Тарко-Сале, осуществляет Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района.

Уведомление всех собственников помещений о проведении общего собрания.

Статья 45 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что сообщение о проведении общего собрания собственников должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме:

• заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме;
• вручено каждому собственнику под роспись;
• размещено в помещении многоквартирного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Отправлять уведомления о проведении собрания лучше всего заказным письмом с описью вложения, чтобы в дальнейшем собственники, не принявшие участие в общем собрании, не смогли объяснить свое отсутствие ненадлежащим их уведомлением. Это нужно обязательно сделать в отношении собственников, которые сдают свои квартиры или просто там не живут. Не забудьте также о собственниках нежилых помещений!

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

• сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
• форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
• дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
• повестка дня данного собрания;
• порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Собственники помещений могут присутствовать на собрании лично или через
своего представителя по доверенности. Доверенность на голосование может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, управляющей организацией или ТСЖ по месту жительства, администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении, или удостоверена нотариально. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного учредительными документами, заверенная печатью этого юридического лица, или удостоверяется нотариально.

Собственник помещений вправе ознакомиться с материалами по адресу, указанному в сообщении о проведении общего собрания и вправе получить копии всех материалов собрания.

При проведении общего собрания собственников в заочной форме вместе с уведомлением каждому собственнику направляются бланки решений по вопросам повестки дня и информация, необходимая для принятия решения.

Если помещение находится в общей собственности двух и более лиц, то сообщать о проведении общего собрания собственников необходимо каждому собственнику.

Инициатору собрания нельзя забывать, что, помимо частной собственности в многоквартирном доме может быть и государственная, и муниципальная собственность. В таком случае письменное уведомление о проведении общего собрания собственников необходимо направить органу исполнительной власти Российской Федерации или субъекта Российской Федерации либо органу местного самоуправления, в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в многоквартирном доме.

Подготовка повестки дня общего собрания.

Повестка дня общего собрания должна быть ясной и конкретной. Для принятия правильного решения собственниками помещений необходимо иметь информацию по вопросам общего собрания собственников.

В повестку дня обязательно необходимо включать вопрос об утверждении кандидатур председательствующего на общем собрании собственников, секретаря и счетной комиссии, которая будет подводить итого голосования. Без утвердительного решения по данному вопросу общее собрание собственников не будет считаться состоявшимся!

Процедура проведения общего собрания собственников

1. Перед началом собрания необходимо провести процедуру регистрации его участников для определения правомочности собрания. При этом регистрируется не только количество пришедших собственников, но и доля их в праве общей собственности (количество голосов), принадлежащих им.

Чтобы собрание считалось состоявшимся, необходимо присутствие на нем собственников, имеющих 50% голосов, а по отдельным вопросам, установленным Жилищным кодексом Российской Федерации – 2/3.

Рассмотрение повестки дня происходит в следующем режиме. В течение всего собрания (в очной форме), секретарь ведет протокол, в который вносятся выступления по вопросам повестки дня, предложения и замечания собравшихся, принятые решения по каждому из включенных в повестку дня вопросов. После оформления протокола и подписания его председателем и секретарем, необходимо приложить к нему лист регистрации, листы голосования (решения) каждого собственника (при наличии, при заочном голосовании – обязательно!), копии доверенности на представительство собственников, копии документов, подтверждающих право собственности каждого собственника на помещения в многоквартирном доме.

Менять повестку дня или включать в нее дополнительные вопросы ни в коем случае нельзя: это может послужить основанием для признания принятого решения по дополнительно внесенным в повестку дня вопросам недействительными.

Голосование происходит следующим образом. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. За один голос собственника принимается 1 кв.м. общей площади помещения, находящегося в собственности.

При письменном голосовании засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Если это правило не соблюдается, решения признаются недействительными.

Если при проведении общего собрания собственников в очной форме общее собрание не имело необходимого кворума, решения общего собрания собственников с такой же повесткой дня могут быть приняты путем проведения заочного голосования.

Проведение заочного голосования можно осуществить следующим образом: подготовить для каждого собственника помещений дома лист голосования по всем вопросам повестки дня. Каждый участник собрания делает отметку в графе «согласен» или «не согласен», или «за», или «против», в соответствии со своим решением. Листы голосования для подведения итогов собираются по окончании общего собрания собственников либо на каждый вопрос, включенный в повестку дня, готовится отдельный лист для всех собственников, которые по окончанию голосования по этому вопросу, собираются для подведения общих итогов голосования.

Сбор принятых решений при заочной форме голосования осуществляется членами инициативной группы путем обхода собственников помещений либо в определенное для сбора решений место (почтовый ящик инициатора голосования, старшего по дому, офис управляющей организации и т.д.), указанное в уведомлении о проведении общего собрания собственников помещений.

1. Важным в процедуре проведения общего собрания собственников является оформление протокола общего собрания. Необходимым дополнением этого протокола является лист регистрации собственников помещений и их полномочных представителей, участвующих в общем собрании, а также реестр собственников помещений с отметками о получении ими уведомлений о проведении общего собрания или отправки (получения) сообщений. Данные документы помогут избежать многих вопросов в дальнейшем.

Протоколы, как и решения собственника по вопросам, поставленным на голосование, необходимо отнести к документам постоянного хранения. Место или адрес, по которым хранятся протоколы, как и решения собственника по вопросам, поставленным на голосование, должно быть установлено общим собранием собственников помещений в данном доме. Протокол, составленный по итогам проведения общего собрания, является основным документом общего собрания.

Решения общего собрания собственников являются обязательными для всех собственников помещений в таком доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании и о проведении общего собрания по объективным причинам не знали.

Чтобы решение общего собрания собственников имело юридическую силу необходимо выполнение следующих условий:

• решение принято с соблюдением способа и формы уведомления собственников помещений в данном доме, установленных частью 4, 5 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации;
• решение принято при наличии кворума собственников помещений для проведения общего собрания, установленного частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации;
• решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания, установленной в части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации;
• решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания, в соответствии с требованиями части 2 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации;
• решение принято с соблюдением правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения, установленных в части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации;
• решение оформлено протоколом общего собрания собственников помещений в соответствии с требованиями части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации;
• решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доведены до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 46 Жилищного Кодекса Российской Федерации собственник помещений вправе обжаловать в суде решение общего собрания в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении.

Компетенция общего собрания собственников МКД

В соответствии с ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников (ОСС) относится принятие следующих решений:

За какое решение голосуют собственники на ОСС

Минимальное количество голосов «за»

Реконструкция и строительство, ремонт помещений общего имущества

о реконструкции МКД, в том числе с его расширением или надстройкой (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

Реконструкция объекта капстроительства – изменение параметров объекта либо его частей: высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена/ восстановление несущих строительных конструкций

100% голосов собственников помещений в МКД, если реконструкция повлечет уменьшение общего имущества в МКД (ч. 3 ст. 36, ч. 1 ст. 40 ЖК РФ);

не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД, если реконструкция НЕ повлечет уменьшение общего имущества в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

о переустройстве / перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

о лицах, которые от имени собственников уполномочены представлять документы на согласование переустройства / перепланировку помещения, входящего в состав общего имущества в МКД (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

Земля, на которой расположен МКД

о пределах использования земельного участка, в том числе введение ограничений пользования им, в том числе об установке шлагбаума (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Одновременно необходимо определить порядок въезда на придомовую территорию транспортных средств собственников и иных лиц, а также размер и порядок внесения платы за обслуживание шлагбаума

не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

о лицах, которые уполномочены от имени собственников заключать и подписывать соглашения об установлении сервитута /публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

о том, кто получает деньги по соглашениям о сервитутах, а также куда и каким образом их потратить (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

о благоустройстве земельного участка, который относится к общему имуществу собственников, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на этом земельном участке (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)

Использование иного общего имущества МКД

о разрешении третьим лицам пользоваться общего имущества (например, для установки рекламных конструкций, установки вытяжек и кондиционеров, сотовых вышек и т.п.) (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ)

не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

о лицах, которые уполномочены от имени собственников заключать соглашения об использовании общего имущества, подписывать их (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

о том, кто получает деньги, полученные от договоров о пользовании общего имущества, а также куда и каким образом их потратить (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

о выборе способа управления МКД (п. 4 ч. 2 ст.44, ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ)

простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)

о выборе управляющей организации (ч. 1, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ)

о текущем ремонте общего имущества в МКД (п. 4.1 ч. 2 ст.44 ЖК РФ)

о сроках внесения ежемесячной платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ)

об условиях договора управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ), в том числе о размере платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором нет ТСЖ, ЖК (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ)

более 50% голосов от общего числа голосов в МКД

о переходе на «прямые договоры» – то есть заключении собственниками, действующими от своего имени, договора (договоров) ХВС, ГВС, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения) с РСО, договора на оказание услуг по обращению с ТКО с региональным оператором (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)

о том, что плата за КР на СОИ в составе платы за содержание жилья рассчитывается исходя из фактического потребления – показаний ОДПУ, а не по нормативам (ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ)

о выборе совета МКД (ч. 1, ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ), количестве его членов (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ) сроке полномочий совета и сроке, через который совет МКД будет переизбран (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ)

простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)

о праве совета МКД принимать решения о текущем ремонте общего имущества МКД (п. 4.2 ч. 2 ст.44 ЖК РФ)

не менее 50% голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

о выборе председателя совета МКД (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ)

простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)

о праве председателя совета МКД заключить от имени собственников помещений в МКД договор управления МКД, условия которого одобрены ОСС, с УК, избранной на этом ОСС (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ)

простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ

о праве председателя совета МКД принимать решения по вопросам сверх полномочий совета МКД (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ), кроме полномочий, отнесенных к компетенции ОСС (п. 4.3 ч. 2 ст.44 ЖК РФ)

не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета МКД, об условиях, размере и порядке его выплаты

простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)

о выборе комиссий собственников помещений в МКД (ч. 12 ст. 161.1 ЖК РФ)

Вопросы капитального ремонта общего имущества МКД

о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (ФКР) (п. 1.1 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 173 ЖК РФ)

не менее 50% голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в кредитной организации, совершение операций с денежными средствами на спецсчете (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), и сроке, в течение которого он должен открыть спецсчет (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ)

о владельце этого специального счета и кредитной организации, в которой он открыт (п. 4 ч. 4 ст. 170 ЖК РФ, см. также ч. 8 ст. 175, ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ)

о размере взноса на капремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером (п. 1.1-1. ч. 2 ст. 44, п. 1 ч. 4, ч. 4.2 ст. 170 ЖК РФ)

не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

о минимальном размере ФКР в части превышения его размера над установленным региональным минимальным размером ФКР (п. 1.1-1. ч. 2 ст. 44, ч. 8 ст. 170 ЖК РФ)

о размещении на специальном депозите временно свободных средств ФКР, формируемого на спецсчете (п. 1.1-1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

о дополнительном взносе на одобренный ОСС ранее капремонт, если в ФКР на счете регионального оператора денег на него недостаточно (ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ)

о получении УК (ТСЖ, ЖСК, ЖК) кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД и о существенных условиях займа/кредита (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

о получении УК (ТСЖ, ЖСК, ЖК) гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

о погашении за счет ФКР кредита или займа, истраченного на капремонт ОИ в МКД, а также об уплате процентов по кредиту, займу (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

об оплате за счет ФКР расходов на получение гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

о капитальном ремонте общего имущества в МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 2, ч. 5, ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ),

в том числе о проведении капремонта в более ранние сроки, чем предусмотрены региональной программой капремонта, если на спецсчете достаточно денег или определен способ финансирования (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ),

о переносе срока капремонта общего имущества в МКД на более поздний период либо о сокращении его объема (ч. 4 ст. 168 ЖК РФ)

не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), в том числе о финансировании конкретных работ по капремонту ОИ в МКД за счет той части ФКР, которая сформирована за счет повышенных взносов (ч. 3 ст. 166 ЖК РФ)

о приостановлении обязанности по уплате взносов на капремонт (кроме должников), если ФКР достиг минимального размера (ч. 8 ст. 170 ЖК РФ)

о порядке погашения задолженности по взносам на капремонт, если такая составляет половину и более от начисленных сумм (ч. 9, ч. 9.1 ст. 173 ЖК РФ)

о выборе лица, которое от имени всех собственников помещений в МКД участвует в приемке работ по капремонту и подписывает соответствующие акты в МКД, которые нуждались в капремонте на дату первой приватизации (ч. 6 ст. 190.1 ЖК РФ)

Использование ГИС ЖКХ (иных информсистем)

о том, что заочные ОСС проводятся в интерфейсе ГИС ЖКХ или иных информационных систем (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)

о том, кто будет администратором заочного ОСС в ГИС ЖКХ или иной системе, то есть кто будет использовать систему от имени собственников (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

о продолжительности заочного ОСС в ГИС ЖКХ (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

о том, как администратор заочных ОСС в ГИС ЖКХ будет принимать:

– сообщения о проведении ОСС,

– решения собственников по вопросам, поставленным на голосование (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

об использовании ГИС ЖКХ или иной информсистемы в деятельности совета МКД, председателя совета МКД, комиссий собственников помещений в МКД (ч. 13 ст. 161.1 ЖК РФ)

оплата расходов на созыв ОСС

о порядке финансирования расходов, понесенных УК (правлением ТСЖ, ЖСК, ЖК) в связи с организацией и проведением ОСС, если о созыве ОСС попросили собственники, обладающие 10% (п. 3.5 ч. 2 ст. 44, ч. 6 ст. 45 ЖК РФ)

простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)

перевод жилья в категорию «нежилое помещение»

о согласии на перевод жилого помещения в нежилое (п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Внимание! Требуется специальный кворум:

– более 2/3 голосов от общего числа голосов в МКД, если дом одноподъездный (п. 2 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ),

– более 2/3 голосов всех помещений того подъезда, где находится переводимая квартира, а всего – более 50% голосов от общего числа голосов МКД (п. 1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ), если дом многоподъездный

простое большинство голосов при наличии кворума (п. 2 ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ), если дом одноподъездный;

простое большинство голосов при наличии кворума и условии, что “внутри подъезда” с переводом помещения также согласно простое большинство при наличии его кворума (п. 1 ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ), – если дом многоподъездный

информирование собственников о предстоящем ОСС и о его результатах

о назначении общедоступного (для собственников) помещения в МКД тем местом, где инициатор ОСС должен будет разместить решения, принятые на ОСС, а также итоги голосования данного дома (например, холлы подъездов, входные группы, доски объявлений и т.п.) (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ)

простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)

о специальном способе информирования собственников о том, что созывается ОСС (на будущее). Можно ввести сразу несколько способов, например, – на досках объявлений в холлах, во входных группах, на придомовой территории, на оборотной стороне платежных документов, через ГИС ЖКХ, по электронной почте и т.п. Если ОСС хочет ввести оповещение об ОСС путем размещений объявлений, то необходимо, чтобы эти объявления размещались в общедоступных местах МКД (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ)

простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)

Как правильно продать дом в деревне

Здесь описана реальная история о том, как быстро продать дом в деревне. Мы имеем смелость давать советы на эту тему, так как сами продали 100-летний отреставрированный дом , 25 квадратных метров, в глухой заброшенной деревне. Покупателя нашли за 4 месяца, цена была вполне приемлемая. Здесь пишем только те рекомендации, которые использовали сами.

Предпродажная подготовка

Как продать частный дом с участком быстро, хочет знать каждый, но не каждый готов что-то сделать, чтобы повысить ценность своего предложения.

Мы уверены, что качественная предпродажная подготовка значит очень много. В нашем случе дом был со свежим ремонтом на момент продажи, а на участке ещё были какие-то незначительные недочёты, которые портили внешний вид. За пару недель мы облагородили «некрасивые» места вокруг дома, вырубили остатки сорняковых зарослей, скосили траву.

Выбросьте лишнюю мебель, избавьтесь от пятен, царапин и трещин, подкрасьте облезшую краску, поправьте изгородь. Не пожалейте времени на то, чтобы прибрать, помыть, переставить. Не пожалейте сил на маленький косметический ремонт, не требующий крупных вложений. Когда потенциальный покупатель заходит в ухоженное жильё, где светло, уютно и вкусно пахнет, он гораздо позитивнее относится к сделке. Посмотрите на свой дом глазами покупателя и сделайте так, чтобы вам было жалко продавать его. Наведение порядка также поможет вам сделать качественные привлекательные фотографии для интернет-объявлений.

Как оценить свой дом

Как быстрее продать дом с земельным участком? Сделать так, чтобы ваше предложение выгодно отличалось от всего представленного на рынке в данный момент. Вы должны сделать своё предложение максимально привлекательным. Это значит, что соотношение цены и качества должно быть оптимальным. Чтобы понять, сколько стоит ваш дом, нужно посмотреть похожие объявления по недвижимости. Узнайте, как в регионе оцениваются дома схожие с вашим по площади и материалам постройки. На стоимость так же могут влиять:

• Юридическая готовность дома к продаже. В идеале: у дома не должно быть обременений, пакет необходимых документов должен быть готов, хорошо, если в доме никто не прописан
• Расположение участка относительно центра населённого пункта и удалённость села от ближайшего крупного города. Часто люди покупают дом из-за местоположения, ведь постройку можно переделать на свой вкус, а место – это постоянная величина
• Экология и природа. Если ваш дом расположен в живописном месте рядом с лесом, речкой или озером, это позитивно скажется на стоимости
• Инфраструктура села: школа, магазины, детский сад, больница
• Качество дороги на подъезде к дому
• Дом для круглогодичного проживания или это летний вариант
• Площадь дома
• Состояние дома: качество кровельного покрытия, состояние фундамента, стен и пола – чем меньше ремонта предстоит будущим владельцам, те дороже может стоить дом
• Наличие коммуникаций: электричество, газ, вода
• Наличие других построек на участке: сараи, летняя кухня, баня
• Ухоженность участка. Если на земле обосновались заросли сорняка и для облагораживания понадобиться много затрат сил и средств – это снижает стоимость объекта

Продать дом в деревне быстро и выгодно хочет каждый землевладелец. Скорость продажи будет зависеть от многих факторов. Соотношение цены и качества должно быть разумным. Если вы завышаете цену за своё предложение, по сравнению с другими продаваемыми вариантами в вашем населённом пункте, будьте готовы обосновать это покупателю. Правильная оценка дома приблизит вас к успешной сделке. Переоценённая недвижимость не продаётся годами, недооценённая влечёт за собой финансовые потери. Здесь важно попасть в яблочко.

Хочу продать дом в деревне быстро: как составить объявление?

Объявление важно указать, как можно больше информации о своём доме. Начните с даты постройки, описания планировки и материалов, используемых в строительстве. Укажите, какие коммуникации подведены: электричество, газ, вода, интернет. Расскажите, как отапливается дом и почему именно так. Загляните вперёд и в двух словах упомяните, какие есть возможности усовершенствования дома. Например, сейчас у вас дровяная печь, но посёлок газифицирован и можно перейти на другой тип отопления. Обязательно упомяните в каком состоянии документы, чтобы человек, читающий объявление, понимал, насколько долго и сложно будет происходить процедура переоформления. Укажите кадастровый номер дома и участка, потенциальный покупатель сможет посмотреть исходные данные об объекте. Можно написать пару слов об инфраструктуре вашего села, контингенте местных жителях, живописных местах в округе.

Здесь речь не о том, что нужно скрывать за обшивкой гнилые стены. Ни в коем случае здесь нет призыва, не рассказывать о разваливающемся фундаменте, протекающей крыше, трещинах на печной лежанке.

Но не стоит говорить о таких недостатках, которые считаются отрицательными с точки зрения общественного мнения . Нет газа? Ну и что? Мне нравится, какой уют создаёт печка и это очень экономно! Мало соседей? Отлично, буду жить в тишине! Нет магазина? Ещё лучше, меньше денег потрачу! Возможно, ваш покупатель неординарная личность и мыслит не как все.

Очень важно приложить к объявлению качественные фотографии. Что подразумевается под «качественными фотографиями»? Необязательно заказывать профессионального фотографа, вы можете воспользоваться обычным смартфоном. Но это должны быть не расплывчатые очертания углов и теней, напоминающих дом. Это должен быть комплекс фотографий: общий вид снаружи, несколько уютных мест вашего дома внутри, сад, огород, хозяйственные постройки.

Продажа домов в деревне: какие площадки для объявлений использовать

Текст объявления составлен, фотографии сделаны. Теперь нужно понять – кто ваша целевая аудитория? Это могут быть ваши односельчане, которые хотят поменять жильё или люди из соседних деревень. Могут быть дачники из ближайших крупных городов или желающие переехать на землю горожане.

Если это односельчане

В таком случае вариантов немного, скорее всего, сработает сарафанное радио. Рассказывайте о том, что вы продаёте дом всем и везде, особенно в людных местах. Просите других рассказывать о вашем предложении. Можно также повесить объявление там, где его заметят – у магазина, на почте, у сельсовета, дома культуры и так далее.

Если это люди из соседних деревень

К вышеперечисленным действиям добавьте объявление в местной газете и в местечковых группах «Подслушано». Можно продать дом на Авито, подав бесплатное объявление. Газету заметят люди постарше, а интернет поможет вам выйти на покупателей категории «молодой семьи».

Если это дачники

Используйте все вышеуказанные методы. Если это ваша целевая аудитория, будет актуально рассказать в объявлении об инфраструктуре вашего поселения. Каково жить в этом месте? Там кипит бурная общественная жизнь или это малолюдное поселение на лоне природы. Потенциальные покупатели из этой категории ничего не знают о вашей деревне и какие-то особенности местности могут их заинтересовать.

Если это желающие переехать на землю горожане

Для этой аудитории особенно важно сделать красочное и подробное описание своего предложения. Ведь люди хотят не навещать свою недвижимость в дачный сезон, а выбирают постоянное место жительства. Для них особенно важна информация о микроклимате вашего села. Наличие школы, больницы, магазина, контингент местного населения, вакантные рабочие места в агрокомплексах или других учреждениях, качество воды, экология и так далее. Если в вашем селе нет развитой инфраструктуры – это вовсе не значит, что ваша недвижимость никому не интересна. Есть особая категория людей, которые ищут тишину и близость к дикой природе, возможно, именно ваше предложение будет звучать для них более заманчиво, чем райцентр со всеми благами цивилизации.

Объявление для этой категории лиц также нужно распространять в социальных сетях и на форумах. В сообществах, посвящённых тематике переезда в деревню, и в других смежных группах. Также в дополнение к Авито, можно пробовать продать дом на Циан или Юле, подав бесплатные объявления.

Один из частых запросов в Яндексе на эту тему звучит так: «Как быстро продать дом заговоры». Хочется отметить, что, если вы только и думаете о том, как быстро продать дом с участком, то заниматься нужно не гаданиями и экстрасенсорными практиками, а продажей недвижимости. Постарайтесь, показывать дом всем потенциальным покупателям. Чем больше людей увидят ваше предложение, тем больше шансов на продажу. Не пропускайте звонки по объявлению и перезванивайте по пропущенным, эта активность в общении необходима для успшного совершения сделки.

Трудно составить общие правила о том, как правильно продать дом с земельным участком в деревне. Каждая ситуация индивидуальна, всё зависит от конкретного предложения. Посмотрите на наши советы и подумайте, какие из них могут сработать в вашем случае. А главное верьте в успех своего дела, делайте то, что от вас зависит, и всё обязательно получится!

10 советов, которые помогут быстро и выгодно продать дом

Почему продать дом самостоятельно можно быстрее, чем через агентство? Как правильно рассчитать стоимость и подготовить дом к продаже? Как разместить эффективное объявление и как общаться с покупателями, чтобы увеличить вероятность продажи? На эти и другие вопросы я подробно отвечаю ниже.

Если кратко, то для продажи дома нужно:

1. Подготовить документы;
2. Подготовить к продаже дом;
3. Разместить продающее объявление;
4. Найти покупателя и взять у него задаток;
5. Оформить сделку в Росреестре и заплатить налог.

Содержание

Что выгоднее: продавать дом самому или через агентство

За последние 10 лет образовалось такое количество риэлторских агенств, что сосчитать их стало невозможно. В одной только Москве их больше 2-х тысяч! Даже профессиональный праздник появился по инициативе Московской гильдии — день риэлтора (19 декабря).

Допустим, вы по совету знакомых, либо рекламы в интернете, выбрали агентство, заключили с ним договор и стали ждать, когда вам приведут покупателя. Сколько продлится ваше ожидание? Месяц? Два? А, может полгода? Напрасным будет искать в договоре сроки продажи — скорее всего они расплывчаты или составлены с большими юридическими оговорками. Конечно, можно расторгнуть договор из-за затянувшихся сроков, но как это сделать официально, если в договоре они не прописаны? Скорее всего — никак.

Совет 1 — не рассчитывайте продать дом через агентство недвижимости быстрее, чем при самостоятельной продаже. Люди охотнее покупают недвижимость напрямую у собственника.

Кроме того, существует блестящая юридическая уловка – «согласование стоимости продаваемого объекта». То есть стоимость вашего дома будут определять якобы независимый оценщик, который, скорее всего, по-совместительству будет сотрудником агенства. Такая оценочная стоимость будет явно ниже рыночной. К вопросу, как самостоятельно оценить дом перед продажей, мы еще вернемся.

Также, риелторы могут «левачить» — то есть кроме комиссии с продавца (1-5% от суммы сделки), агенства (особенно топовые) любят брать скрытую комиссия еще и с покупателя, увеличивая тем самым стоимость вашего объекта и, как следствие, сроки.

И последнее — придя в агентство недвижимости, вы не знаете, кто будет работать по вашей сделке, а если и узнаете, то никто вам не скажет — опытный это специалист или стажер, который будет учиться искусству продажах на вашем объекте.

Совет 2 — самостоятельная продажа дома выгоднее, чем продажа дома через агентство минимум на 50 тысяч рублей (это комиссия самого скромного агенства).

Какие документы нужны при продаже дома

Начните продажу дома с подготовки документов:

1. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
2. Нотариальное согласие супруга на продажу дома;
3. Акт ввода дома в эксплуатацию;
4. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по имущественным налогам;
5. Справка из Управляющей Компании (ЖЭК) об отсутствии задолжности по коммунальным платежам;
6. Разрешение на строительство и проект дома (если есть);
7. Выписка из ЕГРН. Документ хоть и платный, зато очень полезный в процессе продаже. Например, помогает документально подтвердить покупателю свое право на владение домом, а также убедить в отсутствии арестов, обременений и других проблем с домом и земельным участком. Другими словами: официальная выписка из Росреестра помогает в принятии решения о покупке.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Как подготовить дом к продаже

Подготовка дома может стать и увлекательным занятием, которое откроет в вас и дизайнера, и архитектора, и мастера на все руки. Сделайте дом привлекательным и выделяющимся на фоне остальных каким-то неповторимым штрихом. Это может быть флюгер на крыше, красивая кованная калитка, свежевыкрашенный забор, уютная скамейка или модный почтовый ящик рядом со входом. В доме и рядом с домом должна быть чистота и ухоженность.

Несколько простых советов:

• Перед продажей дома, рекомендую сделать небольшой косметический ремонт: избавьтесь от трещин, пятен, сколов, царапин, подклеить обои, побелить потолки и тд;
• Самые заметные места в доме украсьте яркими шторами, вазой с цветами или настенным бра;
• Подчеркните положительные стороны комнат и помещений. К примеру, одна солнечная, другая — уютная, третья — идеальна для библиотеки или кабинета, если туда перенести стол и поставить несколько полок;
• Посмотрите на собственный дом глазами покупателя.

Совет 3 — психологи утверждают, что люди принимают решение о покупке в первые 15 секунд, поэтому заинтересуйте покупателя еще на подходе к дому.

Примерно так должен выглядеть фасад готового к продаже дома

Как рассчитать оптимальную стоимость дома

Правильная оценка дома перед продажей — половина успеха. Переоценка своей недвижимости приводит к потери времени, а недооценка — лишает денег, которых, как известно, много не бывает.

Совет 4 — имейте в виду, что стоимость вашего дома определяется только уровнем жизни вокруг него. Дорогой ремонт, красивый сад или бассейн в вашем доме — не являются решающими факторами при продаже. Другими словами: чем богаче ваши соседи, тем дороже ваш дом.

Существуют два подхода оценки стоимости недвижимости:

1. Затратный подход, который состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного дома с учетом его износа;
2. Сравнительный, где вы сравниваете свой дом с такими же домами, выставленными на продажу. Чем больше найдете сравнений, тем точнее сможете определить рыночную цену.

Совет 5 — в процессе общения с покупателем выясните истинные причины покупки и сделайте на них акцент. Если покупатель любит баню — не забудьте показать ему место, где баню можно построить.

Факторы влияющие на стоимость дома (по важности)

1. Юридическая чистота (есть все необходимые документы, дом свободен от прав третьих лиц, никому не заложен и под арестом не значится);
2. Район проживания (чем богаче ваши соседи — тем дороже ваш дом);
3. Местоположение дома (экология, ландшафт, начало улицы или конец, близость водоема или парка, удаленность от трассы);
4. Техническое состояние дома (год постройки, изношенность, внешний вид);
5. Инженерные сети (отопление, электричество, газ, водопровод, канализация, интернет);
6. Инфраструктура вокруг дома (подъездные пути, магазины, школа, детский сад, больница);
7. Готовность к сделке (в доме никто не прописан и никто не живет).

Совет 6 — помните, что ключевыми факторами для покупателя будут не его достоинства дома, а его недостатки. Заранее оцените обстоятельства, которые могут заставить вас пойти на скидку (шум проходящих электричек, плохая дорога, железистая вода и т.д.) и увеличьте цену на размер предполагаемой скидки.

Как подать эффективное объявление о продаже

Для начала известите соседей и знакомых о своих намерениях — шанс продажи через «сарафан» достаточно высокий. Но самый эффективный способ продать дом — разместить объявление в интернете (время объявлений в газетах прошло — не тратьте свое время).

1. Зарегистрируйтесь на сайте Avito.ru и получите доступ в личный кабинет. Бесплатно разместить в рубрике «недвижимость» можно будет только одно объявление, но нам больше и не надо;
2. Сделайте 10-15 фотографий в высоком разрешении. Кроме того рекомендую снять видео, но добавить видео на Авито можно только в виде ссылки на YouTube, а это не всегда удобно;
3. Внимательно выбирайте местоположение дома на карте. Если дом рядом с окружной дорогой, можно указать, что дом расположен в черте города и увеличить тем самым количество просмотров объявления;
4. Существуют платные услуги, с помощью которых вы можете выделить свое объявление цветом или добавить рамку, но я не советую тратить на это деньги. Единственное, что работает — это поднятие в поиске. Делать поднятие лучше в понедельник или вторник, когда максимальная активность пользователей;
5. Указывайте в объявлении только технически важную информацию: наличие коммуникаций, инфраструктуры, тип материала стен, вид кровли, год постройки, этажность, площадь, размеры, количество комнат и санузлов. Фразы типа: живописное место, тихо, уютно, красиво — в описании объявления лишние. Это сугубо ваше личное мнение, пишите только факты. Кроме того не используйте шаблонные фразы типа: срочно, торг, посредников не беспокоить, но обязательно укажите, что собственником являетесь вы;
6. Указывайте в объявлении реальную стоимость дома и уж точно не стоит размещать объявление без цены. Нет цены — нет спроса;
7. Не дублируйте объявления на одном и том же сайте, а если увидите, что ваш объект продает еще кто-то кроме вас, не стесняйтесь пожаловаться на объявление-дубликат в поддержку Авито.

Пример объявления: Продам дом из газосиликатных блоков 2009 года постойки. 2 этажа + мансарда. 1-й этаж: кухня — 20 кв/м, гостевая спальня — 15 кв/м, гостевой санузел — 3 кв/м,. 2-й этаж: спальня — 20 кв/м, детская спальня №1 — 15 кв/м, детская спальня №2 — 15 кв/м, санузел с ванной — 10 кв/м. Автономное газовое отопление, центральное водоснабжение и канализация. Асфальтированная дорога до участка. Сделан качественный ремонт, установлена итальянская сантехника. Двор выложен плиткой, посажены плодовые деревья, есть зона барбекю и баня на дровах. В собственности больше 5 лет. Собственник.

Совет 7 — чем больше будет показов дома, тем быстрее будет продажа. Старайтесь перевести в показ каждый входящий звонок от потенциального покупателя.

За какое время реально продать дом

Итак, вам начали звонить потенциальные покупатели в перемешку с риэлторами. По моим наблюдениям, чтобы найти реального покупателя, придется сделать от 5 до 20 показов, то есть получить от 10 до 50 входящих звонков. Планируйте потратить на продажу загородного дома от 2 до 6 месяцев.

Кроме того, будьте готовы в течение 2-х недель (обычно такой срок предоставляют для передачи дома новому владельцу) выписаться и выехать из проданного дома.

Совет 8 — если продажа затягивается, снижайте цену, либо снимите дом с продажи и выставите снова в высокий сезон (март-апрель и октябрь-ноябрь).

Покупатель найден, цена за дом установлена, осталось лишь правильно оформить продажу дома в Росреестре. Для обеих сторон это последний и самый ответственный шаг.

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Какие налоги с продажи дома придется платить

Налоговым законодательством РФ предусмотрена оплата подоходного налога при продаже недвижимости физическими лицами (НДФЛ), владеющими ею менее трех лет в размере 13% от стоимости, указанной в договоре купле-продажи или от 70% кадастровой стоимости, если в договоре указана меньшая сумма.

Совет 9 — иногда выгоднее продать дом дешевле, чем ждать покупателя по нужной вам цене. Так вы будете уже с деньгами, которые можно положить в банк под проценты и со временем отбить потерю в стоимости. Если предлагают деньги — деньги нужно брать.

В заключение

Самостоятельная продажа дома — это не только выгодно, но и полезно. Один раз пройдя этот «путь», вы навсегда закрепите за собой навыки продавца, которые обязательно пригодятся вам будущем.

И еще один совет:

Совет 10 — следите за глобальными движениями цен на недвижимость, чтобы продавать свои объекты, когда они стоят дорого и покупать обратно, когда недвижимость стоит дешево. Нельзя рассчитывать на вечный рост.