На какой стадии строительства можно зарегистрировать дом

10 вопросов дачников: ответы БТИ и Росреестра

Генеральный директор Московского областного БТИ Роман Ларин и эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко ответили на самые актуальные вопросы читателей «Российской газеты» о регистрации и строительстве дачных домов, теплиц и других объектов.

Нужно ли регистрировать теплицы?

Специалисты из БТИ и Росреестра ответили так:

Необходимость регистрации хозпостроек, в том числе теплиц и сараев, зависит от назначения участка.

«Если земля предназначена для ведения огородничества, то на таких участках не допускается возведение объектов капитального строительства. Значит, все хозпостройки (сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения) не могут быть возведены как капитальные — на прочном фундаменте.

Вывод: если на огородных участках появятся теплицы на капитальном фундаменте, то их придётся сносить, если на садовых — регистрировать.

Нужно ли регистрировать маленький садовый домик, в котором живут только летом?

Да, строение носит все признаки садового дома, который используется для временного проживания. Однако процедура носит заявительный характер.

Зачем дачную амнистию снова хотят продлить? Сколько сегодня неоформленных дач?

«Ни у Росреестра, ни у Кадастровой палаты таких данных нет. Информация о том, сколько не зарегистрированных индивидуальных домов и дач, должна быть у органов местного самоуправления.

С какими основными сложностями собственник может столкнуться при регистрации старых домов и строений, если дачную амнистию не продлят?

Сплошь и рядом крыльцо дома практически смотрит в забор соседнего участка. Не соблюдались также особые условия использования территорий, например, есть жилые строения, попадающие в зону аэропортов, линий электропередач, природоохранных зон.

Существуют нарушения по видам разрешенного использования земельных участков. В ряде случаев параметры построенных домов выходят за установленные Градостроительным кодексом нормы: не более 3 надземных этажей и не более 20 метров в высоту. Во всех этих случаях оформить дом в собственность будет невозможно».

Да, в соответствии с действующим законодательством, право приобретения в собственность находящихся на праве аренды земельных участков возникает только у собственников зданий, строений, сооружений, находящихся на этом участке. Гражданин обязан сначала завершить строительство и зарегистрировать право на дом. Только после этого он сможет выкупить землю.

Какие еще строения, помимо домов и дач, подпадают под дачную амнистию?

За какой период гражданин должен построить дом?

Если строение возвели по правилам, то органы местного самоуправления сами подают документы на регистрацию в Росреестр. При таких правилах от регистрации объектов недвижимости нельзя уклониться, иначе объект сочтут самовольной постройкой и постановят его снести.

Можно ли исключить из ЕГРН полуразвалившиеся строения, которые не стоят того, чтобы платить за них налог?

«Исключить из ЕГРН объекты, право на которые зарегистрировано в заявительном порядке, можно только в случае уничтожения, гибели объектов.

Можно ли построить два дома на одном участке? Или один придётся сносить?

Если же «земельный участок физически не позволяет построить на нем второй жилой дом, так как не будут соблюдены необходимые отступы от границ, иные нормы и правила (например, противопожарные), то один из домов порекомендуют снести. Но можно попробовать признать право на второй дом в судебном порядке».

Могут ли у собственника изъять землю?

Участок могут изъять и в случае, когда землю не используется по целевому назначению. К примеру, участок выделен для ведения сельского хозяйства, а там построили магазин, или деятельность, которая организована на участке, наносит вред окружающей среде (например, работает автомойка).

Какой земельный участок надо выбрать, чтобы можно было строить на нём дом и разводить огород для личных нужд?

Что можно делать на землях ИЖС?

• строить жилой дом (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трех, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для проживания);
• разбивать огород для выращивания сельскохозяйственных культур для личного пользования;
• размещать индивидуальные гаражи и хозяйственные постройки.

Что можно делать на землях ЛПХ?

• построить жилой дом,
• выращивать сельхозпродукцию,
• размещать гаражи и иных вспомогательные сооружения,
• содержать сельскохозяйственных животных.

Как зарегистрировать дачный дом в СНТ по «дачной амнистии» в Подмосковье

В преддверии дачного сезона встает вопрос оформления летнего домика. До 1 марта 2022 года в регионе проходит упрощенная процедура регистрации таких построек – «дачная амнистия». Для разных категорий земель предлагают разные условия. Какие сооружения можно зарегистрировать в СНТ, читайте в материале портала mosreg.ru.

Действие «дачной амнистии»

«Дачная амнистия» распространяется на постройки, возведенные на участках садовых некоммерческих товариществ (СНТ) без разрешительных документов. До марта 2022 года собственник земли имеет право поставить сооружение на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

Виды земель

Под действие «дачной амнистии» подходят не все виды разрешенного использования земель. Зарегистрировать постройки в упрощенном порядке могут владельцы садовых земельных участков.

Узнать вид разрешенного использования можно из правоустанавливающих документов на землю. При этом формулировки «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства» считаются равнозначными. Такие земли предназначены для отдыха граждан и выращивания сельхозкультур для собственных нужд.

Амнистия не распространяется на земли с разрешенным видом использования «садоводство». На таких участках предусмотрено только сельскохозяйственное производство многолетних культур.

Какие объекты можно зарегистрировать

По упрощенной процедуре до 1 марта 2022 года можно зарегистрировать либо уже построенные конструкции, либо те, строительство которых начато до 4 августа 2018 года без разрешительных документов. В СНТ допустимы садовый домик, индивидуальный жилой дом, хозяйственные постройки или гараж.

При этом высота жилого дом не может быть выше 20 метров и в нем не должно быть больше трех этажей. Жилые комнаты должны быть отделены от бытовых помещений, и в них должна поддерживаться температура +18 градусов круглый год. В зданиях, регистрируемых по «дачной амнистии», недопустимо разделение квартиры.

Упрощенный порядок регистрации

Источник: РИАМО, Александр Манзюк

Регистрация дома по упрощенному порядку проходит на основании декларации, технического плана объекта, правоустанавливающего документа на участок.

Декларацию об объекте недвижимости собственник земли заполняет самостоятельно. Можно использовать проектную документацию, если таковая имеется. Форма декларации есть на сайте Росреестра.

Технический план нужен для внесения постройки в кадастр и постановки ее на учет. За оформлением техплана нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он выезжает на участок, производит замеры и геодезические расчеты.

Если земельный участок уже зарегистрирован, потребуются правоустанавливающие документы на него: договоры дарения или купли-продажи, свидетельство о наследстве, акты органа власти, решение суда.

Собранный пакет подается в МФЦ или непосредственно в Росреестр. Если дом соответствует требованиям, после проверки собственник получит электронную выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую постановку на кадастровый учет.

После 1 марта 2022 года регистрация домов и строений на всех видах земель потребует подачу уведомлений о начале и завершении строительства.

Зачем регистрировать постройки

Новый дом культуры построят в Богородском городском округе

Собственность, зарегистрированная в установленном порядке, находится под охраной государства. Кроме того, если владелец участка захочет продать или передать дачу по наследству, он сможет провести сделку без ограничений.

К «несуществующему» дому нельзя провести газ и воду. Это необходимо для признания садового дома жилым – в нем должны быть стационарные системы отопления, освещения, водоснабжения, канализации. Если дом относится к жилому фонду, то в нем можно прописаться.

Незарегистрированная недвижимость может быть признана самовольной постройкой – такую конструкцию, вероятно, придется снести.

Налог на имущество

Российские денежные купюры

Владельцам жилых домов полагается налоговый вычет в размере 50 квадратных метров. Если площадь дома и хозяйственных построек менее 50 квадратных метров, налог не начисляется. Если площадь больше, облагаются налогом метры, которые останутся после вычета льготных 50 метров. Ставка составит 0,1% от кадастровой стоимости для СНТ.

Куда обращаться

Второй консультационный центр МОБТИ открыли в Красногоске

Источник: ©, пресс-служба администрации городского округа Красногорск

Подробнее узнать о действии «дачной амнистии» можно в консультационных центрах областного БТИ или МФЦ.

Телефон горячей линии Московского областного БТИ +7 (498) 568-88-88.

Как взять ипотеку на строительство частного дома?

Прежде чем покупать землю и приступать к строительству на ней своего дома нужно выяснить несколько важных деталей.

На каких земельных участках разрешено строительство?

Не все участки могут быть использованы для индивидуального жилищного строительства. Перед тем, как приступить к возведению дома, необходимо убедиться, что ваш земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов и вид разрешенного использования предусматривает индивидуальное жилищное строительство.

Некогда читать инструкцию? Наши эксперты ответят на любой вопрос об ипотеке на строительство дома по телефону!

Существуют шесть категорий земель, на которых НЕ разрешается строительство индивидуальных жилых домов:

• Земли сельскохозяйственного назначения;
• Земли промышленности;
• Земли особо охраняемых территорий;
• Земли лесного фонда;
• Земли водного фонда;
• Земли запаса.

Если вы планируете построить дом сезонного проживания (без возможности постоянной регистрации), в качестве вида разрешенного использования также подойдут:

• Ведение личного подсобного хозяйства;
• Ведение садоводства.

Как проверить категорию земли, на которой расположен земельный участок, и виды разрешенного использования?

Категорию земельного участка и виды разрешенного использования можно посмотреть в выписке из единого государственного реестра недвижимости на земельный участок или воспользоваться сервисом Росреестра и получить всю информацию на сайте в .

Возможно ли строительство жилых домов на землях сельхозназначения?

Нет, строительство жилых домов на землях сельхозназначения не допускается, но если вы имеете личное подсобное хозяйство, возможно возведение сезонного дома.

Могу ли я построить дом на арендованном участке?

Да, можете. Но все постройки необходимо согласовать с владельцем земли и зафиксировать юридически. Пункты, касающиеся возможности индивидуального жилищного строительства, должны быть указаны в договоре аренды земельного участка.

В данном случае необходимо внимательно подойти к оформлению документов, потому что в случае, если в процессе строительства будут нарушены пункты договора, арендодатель сможет его расторгнуть.

Строить дом можно только на собственной земле?

В зависимости от программ кредитования банка может быть предложен вариант строительства частного дома на собственной земле заемщика или покупки земли также в ипотеку.

Какие документы потребуются до начала строительства дома?

После того как вы разобрались с земельным участком для строительства необходимо пройти процедуру согласования. Если вы планируете построить индивидуальный жилой дом или садовый дом, получать разрешение на строительство не требуется. Но необходимо сделать несколько шагов:

Шаг 1. Направить в местную администрацию заполненное уведомление о планируемом строительстве (форму можно скачать здесь) и документы:

выписку из ЕГРН;

Шаг 2. Ожидать ответа местной администрации. В среднем срок рассмотрения составляет 7 дней. При нахождении земельного участка в границах исторического поселения время рассмотрения может увеличиться до 20 дней;

Шаг 3. После получения от местной администрации уведомления о согласовании строительства индивидуального дома можно приступать к строительству. Сохраните этот документ, потому что он потребуется в дальнейшем. В случае отказа можно устранить замечания и подать уведомление еще раз;

Высота дома должна быть не выше 3 этажей (не более 20 метров). Иные требования по параметрам застройки участка могут содержаться в регламентах территориальной зоны, в границах которых расположен земельный участок.

В каких ситуациях местная администрация может не разрешить строительство дома?

Как правило, проблем с получением разрешения не возникает. Отказ в разрешении может быть направлен в нескольких случаях:

• Категория земель и вид разрешенного использования не предусматривает возможности размещения жилого дома;
• Отсутствуют права на земельный участок;
• Планируемый к строительству дом не соответствует параметрам разрешенного строительства (например, высота превышает 3 этажа или 20 метров);
• Участок расположен на территории, где ограничено строительство (зоны, установленные Росавиацией, Роснедрами или госорганов, отвечающих за сохранение объектов культурного наследия);
• Ошибки в заполнении формы.

Отказали в разрешении на строительство частного дома? Проконсультируйтесь с экспертами ДОМ.РФ о том, что можно предпринять.

Как выбрать подрядчика для строительства дома?

Если строите жилой дом с использованием ипотечного кредита, обратите внимание, что банки часто требуют согласовывать с ними подрядчика, который будет проводить работы. Этот момент следует отдельно обсудить с представителями банка при оформлении ипотеки.

Как получить льготный кредит на строительство частного дома?

После того, как вы спланировали проект дома и получили все необходимые документы, можно подумать о том, чтобы взять кредит на строительство. Ряд банков предлагает специальные программы по кредитованию строительства ИЖС. При выборе банка рекомендуем обратить внимание на ряд льготных ипотечных программ, которые позволяют получить кредит на выгодных условиях:

• «Семейная ипотека». С помощью данной программы можно получить льготный кредит на индивидуальное жилищное строительство по ставке до 6%.

• «Сельская ипотека» позволяет получить кредит на строительство частного дома на собственном участке по ставке ниже 3%.

• «Дальневосточная ипотека» поможет молодым семьям, которые стали участниками программы «Дальневосточный гектар», построить дом с привлечением льготного кредита по ставке ниже 2%.

Ипотечная программа «Льготное индивидуальное жилищное строительства», оператором по которой выступает Банк ДОМ.РФ, для молодых семей с ребенком (заемщики – граждане РФ до 36 лет, хотя бы один из которых имеет ребенка до 19 лет) по ставке от 6,1% (при подтверждении дохода и занятости дистанционно с помощью выписки ПФР, а также для зарплатных клиентов Банка ДОМ.РФ). В остальных случаях процентная ставка составит 6,5%.

Подберем льготную программу индивидуально для вас!

Какие документы потребует банк для оформления ипотеки на строительство дома?

Банк сам определяет перечень необходимых документов для заемщика. Если вы уже готовы подать заявку, вам в том числе потребуются:

• заявление-анкета (по форме банка);
• паспорт;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ (можно запросить у работодателя);
• выписка из ЕГРН;
• ответ местной администрации о согласовании строительства (описан в пункте 5).

Точный перечень документов необходимо уточнять в банке.

Какие требования к заемщикам?

Каждый банк может предъявлять собственные требования к заемщику при оформлении ипотеки на покупку жилья. В частности, они могут устанавливать собственные ограничения по возрасту, а также к сумме первоначального взноса и размеру залога.

Оформить кредит на строительство дома можно также с использованием льготной программы «Дальневосточная ипотека». В ней могут принять участие молодые семьи не старше 35 лет, а также одинокие граждане не старше 35 лет с детьми.

Можно ли воспользоваться «дачной амнистией”?

Да, по дачной амнистии можно зарегистрировать уже простроенный жилой дом.

Можно ли использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса?

Да, можно. Подробнее об особенностях использования материнского капитала можно узнать здесь.

Остались вопросы о том, как воспользоваться ипотекой на строительство дома?

Секретная дачная амнистия

Напомним, что до 1 марта 2022 г. садовые и жилые дома на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного строительства, можно регистрировать на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (ч. 12 ст. 70 ФЗ-218). При этом наличие уведомления о планируемом строительстве или реконструкции дома, а также уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта не требуется.

Одним из главных оснований приостановки кадастрового учета и (или) регистрации права для таких объектов (ч.13 ст. 70, п. 22) ч.1. ст 26 ФЗ-218) являлось нахождение их в сотнях тысяч зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ): природоохранных, водоохранных, зонах охраны инженерных сетей, памятников культуры и пр. (подробнее см. https://istra.cian.ru/blogs-28-zouitov-chast-1-287689/ , https://istra.cian.ru/blogs-28-zouitov-chast-2-288260/ ). Соответственно тысячи владельцев строений в ЗОУИТ получили отказы в их регистрации, а миллионы и не пытались это сделать из-за заранее известного отрицательного результата.

Однако ситуация может в корне поменяться благодаря инструктивному письму Минэкономразвития №26559-ВА/Д23и от 13.08.2019 (далее – Письму), адресованному высшим органам государственной власти субъектов РФ, Росреестру, ФГБУ “ФКП Росреестра” и др.

Минэкономразвития обращает внимание в Письме, что отказывать в регистрации права по причине наличия в ЕГРН ограничений на строительство на земельном участке можно, если такие ограничения были установлены на момент начала строительства, как это предусматривается п.1 ст. 222 “Самовольная постройка” ГК РФ.

В рассматриваемых случаях объем правовой экспертизы по поводу наличия оснований для приостановки госрегистрации определен ч. 13 ст. 70 закона 218-ФЗ. Государственный регистратор не вправе осуществлять проверку достоверности данных, указанных застройщиком в декларации об объекте недвижимого имущества, а кадастровым инженером – в техническом плане, в частности в отношении года завершения строительства, а также по ограничениям, которые не отражены в ЕГРН.

В Письме также поручается территориальным органам Росреестра провести анализ приостановок кадастрового учета и регистрации прав на садовые и жилые дома на упомянутых земельных участках на предмет возможности возобновления учетно-регистрационных действий в связи с принятием закона 267-ФЗ (последнего варианта “дачной амнистии”).

Письмо напоминает кадастровым инженерам об ответственности за внесение заведомо недостоверных сведений в технический план (п. 4 ст. 14.35 КОАП РФ, ст. 170.2 УК РФ). Полагаем, что речь про даты возведения домов, как будто бы кадастровый инженер в состоянии их проверять.

Сделаем некоторые выводы.

1. Миллионам людей предоставлен шанс до 1 марта 2022 года зарегистрировать жилые и садовые дома на садовых земельных участках, практически не принимая во внимание ограничения по ЗОУИТ. Почему именно так? Во-первых, потому, что затруднительно определить момент начала строительства дома. Ведь одна закрученная свая или выравнивание грунта – уже “начало строительства”? Во-вторых, большинству ЗОУИТ в ГКН всего несколько лет, а львиная доля домов в ЗОУИТ уже десятки лет как построены. В-третьих, “не проверять” – это не проверять. Денег у властей на компенсации собственникам участков из-за невозможности строиться на них – нет, поэтому самое правильное – всем “простить”. В конце концов, все участки выделены администрациями, и никто бы их не брал, если бы знал заранее, что наступит зоуит, при котором единственным видом разрешенного использование станет выращивание трав.

2. Будут ли подходы Минэкономразвития, изложенные в Письме, реализовываться без дополнительных условий? Трудно сказать. Но даже если и с дополнительными условиями, все равно – это свет в окошке. Лучше так, чем никак.

3. По нашему мнению, срок как бы упрощенной регистрации домов в ЗОУИТ до 1 марта 2022 года может стать конечным. Например потому, что бесконечная упрощенная регистрация (напишем без кавычек) – это бесконечные возможные злоупотребления со стороны владельцев домов, которым затруднительно удерживаться от соблазна новые дома выдавать за построеные при царе Горохе.

4. Отсыл Письма к п. 1 ст. 222 ГК РФ об ограничениях по ЗОУИТ – с момента начала строительства домов – противоречит п. 24 ст. 106 ЗК РФ , в соответствии с которым ограничения использования земельных участков в ЗОУИТ считаются установленными со дня внесения сведений о зоне в ЕГРН. Поэтому целесообразно внести в ст. 106 ЗК РФ сответствующее исключение для садовых и жилых домов, указанных в ч.12 ст. 70 закона о регистрации 218-ФЗ.

5. Как было упомянуто выше, дата начала строительства садового или жилого дома на садовом земельном участке в соответствии с указаниями Письма является ключевой для неучета при регистрации прав ограничений по ЗОУИТ. Однако ни в декларации об объекте недвижимого имущества, ни в техническом плане эта дата не указывается. Поэтому, чтобы государственный регистратор принимал решение на основе поданных заявителем сведений, заявителю придется привирать и указывать в декларации дату завершения строительства – более раннюю, чем дата внесения ЗОУИТ в ЕГРН. Чтобы не порождать ненужную ложь, целесообразно предусмотреть в декларации об объекте недвижимого имущества графу с датой начала строительства дома, заполняемую при необходимости.

6. Поскольку строительство дома может длиться годами, а в ЕГРН в настоящее время внесено только около половины ЗОУИТ, сегодня застройщикам целесообразно позаботиться о приемлемых в соответствии с ГПК РФ доказательствах фактической даты начала строительства.

7. Как нам кажется, владельцы домов на садовых участках в ЗОУИТ находятся в неведении об открывшихся возможностях легализации их строений, и заинтересованы в получении информации из первых рук – от Росреестра и пр.

Постановка на учет объекта незавершенного строительства ОНС в 2022 году

Постановка на учет объекта незавершенного строительства (ОНС) осуществляется через Росреестр. После переноса в ЕГРН данных об ОНС и присвоении ему кадастрового номера, объектом можно распоряжаться, в том числе продавать, вносить в уставный капитал юридических лиц. Для постановки на учет нужно оформить технический план, где будут описаны характеристики и координаты ОНС, указана его степень готовности. Основным руководящим документом для этого является Приказ МЭР № 953.

Читайте в статье, при какой степени готовности можно поставить на учет объект незавершенного строительства, как оформляется технический план, что будут проверять в Росреестре при внесении сведений в ЕГРН.

1. Нужно ли ставить на учет объект незавершенного строительства
2. Что включает кадастровый учет ОНС
3. Как правильно поставить на учет объект незавершенного строительства
4. Обязательные документы
5. Договор с кадастровым инженером
6. Обследования, замеры, координирование
7. Степень готовности ОНС
8. Технический план на объект незавершенного строительства
9. Кадастровый учет в Росреестре
10. Список полезных документов
11. Учет после завершения строительства
12. Выводы

Нужно ли ставить на учет объект незавершенного строительства

Обычно на кадастровый учет ставятся уже готовые объекты недвижимости. в том числе здания, жилые и нежилые помещения, машино-места. У них подтверждаются признаки изолированности и обособленности, полная готовность к эксплуатации. Незавершенный объект тоже можно поставить на учет. Основными критериями, подтверждающими возможность прохождения учета. являются:

• соответствие общим требованиям для объектов недвижимости (прежде всего, это неразрывная связь с землей);
• наличие разрешения на строительство здания (оно выдается после того, как проект прошел экспертизу);
• определенная степень готовности объекта. т.е. у здания должны быть основные конструкции и элементы.

Росреестр не выезжает на объект, чтобы убедиться в его существовании, наличии определенных характеристик. Для подтверждения перечисленных фактов используются только документы. Заявителю нужно представить документы на участок, разрешение на строительство. технический план на ОНС.

Объект незавершенного строительства можно поставить на кадастровый учет, если у него подтверждена определенная степень готовности. Она определяется кадастровым инженером при оформлении технического плана.

Необходимость ставить на учет объект до полного завершения строительства может быть связана со следующими целями:

• чтобы привлечь инвесторов к завершению стройки, подтвердить им результат первых этапов строительных работ;
• чтобы продать ОНС новому застройщику, который продолжит работу;
• чтобы признать право собственности на незавершенный объект, чтобы урегулировать спор по договорам;
• чтобы выставить незавершенный объект на торги в исполнительном производстве, при банкротстве застройщика;
• чтобы получить кредит под залог недостроенной недвижимости.

По своему статусу ОНС будет отличаться от обычного объекта только невозможностью его эксплуатировать. В остальном, отличий практически нет. Для незавершенного объекта можно достаточно просто определить рыночную стоимость, продать его или использовать как средство для привлечения инвестиций, завершения работ. ОНС можно поставить на баланс как основное средство, что увеличит активы компании.

Комментарий эксперта. Как правило, решение о постановке ОНС на учет принимает заказчик работ, застройщик или иное уполномоченное лицо. Также обязанность прохождения учета может быть возложена судебным решением. Например, это будет актуально при банкротстве, где активы должника выставляются на торги. При постановке на учет обязательно проверят законность строительства, наличие прав на участок.

№ п/п	Документы, которые используются при постановке на учет объекта незавершенного строительства	Описание
1	Правоустанавливающий документ на земельный участок	Правоустанавливающим документом может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договор аренды
2	Проект на строительство	Нужен для оформления технического плана на объект незавершенного строительства. В Росреестр проект подавать не нужно.
3	Разрешение на строительство	Этот документ подтверждает, что возведение ОНС осуществлялось после прохождения экспертизы и проверок в Госстройнадзоре.
4	Технический план.	Основной документ, на основании которого объекты незавершенного строительства на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования ОНС.

Что включает кадастровый учет ОНС

Учет недвижимости заключается в переносе данных об их координатах и характеристиках в ЕГРН. Этот реестр ведется на все объекты, расположенные на территории России. Полномочия по ведению и изменению сведений ЕГРН есть только у должностных лиц Росреестра. Они проверяют содержание документов кадастрового инженера и заявителя, их соответствие Закону № 218-ФЗ (скачать), Приказам МЭР. В частности, техпланы на ОНС должны заполняться по форме Приказа МЭР № 953 (скачать).

Когда учет завершится, в реестре появится запись о кадастровом номере объекта. Это основной идентификатор недвижимости. Также из ЕГРН можно получить данные об основных параметрах объекта, о его координатах. Подтверждающим документом, который получит заявитель, будет выписка ЕГРН.

После постановки на кадастровый учет может возобновиться дальнейшее строительство. Когда объект будет достроен, нужно вновь заказать технический план, пройти учет в Росреестре.

Как правильно поставить на учет объект незавершенного строительства

Очевидно, что для постановки на учет ОНС, он должен фактически существовать на участке. Следовательно, до прохождения процедур в Росреестр нужно:

• получить права на участок, чтобы вид разрешенного землепользования допускал строительство;
• оформить проект на здания, пройти с ним экспертизу;
• на основании положительного заключения экспертизы необходимо получить разрешение на строительство через органы госстройнадзора;
• строго по проекту нужно выполнить строительные работы, возвести основные конструкции, элементы и узлы здания.

Если здание полностью завершено, для постановки его на учет требовалось бы получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Этот документ тоже выдает Госстройнадзор. Так как ОНС не готов к эксплуатации, его нужно ставить на учет по техническому плану. О том, как пройти все обязательные процедуры, читайте ниже.

Для оформления технического плана проводится обследование объекта незавершенного строительства. Инженер опишет координаты и характеристики ОНС, определит степень готовности конструкций.

Обязательные документы

Основанием для государственного учета недвижимости и ОНС является заявление. Его подает владелец участка, застройщик или другое уполномоченное лицо. Согласно ст. 40 Закона № 218-ФЗ, к заявлению об учете ОНС нужно приложить:

• действующее разрешение на строительство;
• правоподтверждающий документ на участок (выписка ЕГРН, договор аренды, свидетельство о праве и т.д.);
• технический план на ОНС.

Исходный проект на здание и экспертное заключение Росреестру не нужны. Подразумевается, что разрешение на строительство будет выдано при наличии указанных документов, их соответствии законодательству.

Кто должен устанавливать пандусы в многоквартирных домах

1. Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
2. В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ “О социальной защите инвалидов в Российской Федерации” федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления (в сфере установленных полномочий), организации независимо от их организационно-правовых форм обеспечивают инвалидам условия для беспрепятственного доступа к объектам социальной, инженерной и транспортной инфраструктур, к которым относятся и многоквартирные жилые дома. Для инвалидов-колясочников беспрепятственный доступ подразумевает наличие пандуса, отвечающего установленным техническим требованиям (Свод правил СП 59.13330.2016 “Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения”. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 14.11.2016 N 798/пр), или иного подъемного устройства.
Обязанность по обеспечению инвалидов условиями для беспрепятственного доступа к общему имуществу в многоквартирных домах жилищным законодательством прямо возлагается на органы государственной власти и органы местного самоуправления (п. 5.1 ст. 2 ЖК РФ) и, соответственно, должна осуществляться за их счет*(1).
В свою очередь, управляющая организация обязана проверять состояние конструкций и (или) иного оборудования, предназначенного для обеспечения условий доступности для инвалидов помещения многоквартирного дома, и при необходимости выполнять работы по их восстановлению (п. 29 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290).
То есть управляющая организация должна поддерживать в надлежащем состоянии уже имеющийся пандус, но не обязана сооружать его за свой счет.
Однако, если собственники жилых помещений на общем собрании примут решение об установке пандуса за свой счет (не дожидаясь, пока этот пандус будет установлен органами местного самоуправления), они могут поручить такую обязанность управляющей организации*(2).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Рижская Мария

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Смотрите определение Конституционного Суда РФ от 13 мая 2010 г. N 689-О-О “Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы муниципального образования – городского округа “Город Зеленогорск” Красноярского края на нарушение конституционных прав и свобод положениями статьи 15 Федерального закона “О социальной защите инвалидов в Российской Федерации”.
*(2) Смотрите решение Ингодинского районного суда г. Читы Забайкальского края от 16.12.2015 по делу N 2-2339/2015, решение Домодедовского городского суда Московской области по делу N 2-552/2015 (Извлечение), решение Центрального районного суда г. Волгограда Волгоградской области от 09.09.2015 по делу N 12-1255/2015, постановление Куйбышевского районного суда г. Самары от 10.10.2013 (Извлечение), решение Ачинского городского суда Красноярского края от 23.06.2015 по делу N 2-2897/2015.

Какие здания должны иметь пандусы для инвалидов?

Какие здания, учреждения в обязательном порядке должны быть оборудованы пандусами для инвалидов? На основании какого нормативного правового акта?

В Российской Федерации обеспечивается государственная поддержка инвалидов, устанавливаются гарантии их социальной защиты (ч. 2 ст. 7 Конституции РФ).

Согласно Декларации о правах инвалидов, утвержденной резолюцией тринадцатой сессии Генеральной Ассамблеи ООН от 09.12.1975, инвалиды должны пользоваться всеми правами без каких-либо ограничений, различий и дискриминации по признаку расы, цвета кожи, пола, языка, вероисповедания, политических и иных убеждений, национального или социального происхождения, материального положения, рождения или любого другого фактора, независимо от того, относится ли это к инвалиду или к его семье. Статья 8 данной декларации определяет, что инвалиды имеют право на то, чтобы их особые нужды принимались во внимание на всех стадиях экономического и социального планирования.

Федеральный закон от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (далее – Закон № 181-ФЗ) закрепил право инвалидов на социальную защиту – систему гарантированных государством экономических, правовых мер и мер социальной поддержки, обеспечивающих инвалидам условия для преодоления, замещения (компенсации) ограничений жизнедеятельности и направленных на создание им равных с другими гражданами возможностей участия в жизни общества (ст. 2).

В соответствии со ст. 15 Закона № 181-ФЗ федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления (в сфере установленных полномочий), организации независимо от их организационно-правовых форм обеспечивают инвалидам (включая инвалидов, использующих кресла-коляски и собак-проводников):

1) условия для беспрепятственного доступа к объектам социальной, инженерной и транспортной инфраструктур (жилым, общественным и производственным зданиям, строениям и сооружениям, включая те, в которых расположены физкультурно-спортивные организации, организации культуры и другие организации), к местам отдыха и к предоставляемым в них услугам;

2) условия для беспрепятственного пользования железнодорожным, воздушным, водным транспортом, автомобильным транспортом и городским наземным электрическим транспортом в городском, пригородном, междугородном сообщении, средствами связи и информации (включая средства, обеспечивающие дублирование звуковыми сигналами световых сигналов светофоров и устройств, регулирующих движение пешеходов через транспортные коммуникации);

3) возможность самостоятельного передвижения по территории, на которой расположены объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур, входа в такие объекты и выхода из них, посадки в транспортное средство и высадки из него, в том числе с использованием кресла-коляски;

4) сопровождение инвалидов, имеющих стойкие расстройства функции зрения и самостоятельного передвижения, и оказание им помощи на объектах социальной, инженерной и транспортной инфраструктур;

5) надлежащее размещение оборудования и носителей информации, необходимых для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к объектам социальной, инженерной и транспортной инфраструктур и к услугам с учетом ограничений их жизнедеятельности;

6) дублирование необходимой для инвалидов звуковой и зрительной информации, а также надписей, знаков и иной текстовой и графической информации знаками, выполненными рельефно-точечным шрифтом Брайля, допуск сурдопереводчика и тифлосурдопереводчика;

7) допуск на объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур собаки-проводника при наличии документа, подтверждающего ее специальное обучение и выдаваемого по форме и в порядке, которые определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере социальной защиты населения;

оказание работниками организаций, предоставляющих услуги населению, помощи инвалидам в преодолении барьеров, мешающих получению ими услуг наравне с другими лицами.

В случаях, если существующие объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур невозможно полностью приспособить с учетом потребностей инвалидов, собственники этих объектов до их реконструкции или капитального ремонта должны принимать согласованные с одним из общественных объединений инвалидов, осуществляющих свою деятельность на территории поселения, муниципального района, городского округа, меры для обеспечения доступа инвалидов к месту предоставления услуги либо, когда это возможно, обеспечить предоставление необходимых услуг по месту жительства инвалида или в дистанционном режиме.

Планировка и застройка городов, других населенных пунктов, формирование жилых и рекреационных зон, разработка проектных решений на новое строительство и реконструкцию зданий, сооружений и их комплексов, а также разработка и производство транспортных средств общего пользования, средств связи и информации без приспособления указанных объектов для беспрепятственного доступа к ним инвалидов и использования их инвалидами не допускаются.

В ст. 2 Градостроительного кодекса РФ закреплено требование обеспечения инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения.

В соответствии с принципами Конвенции ООН о правах инвалидов был разработан свод правил СП 59.13330.2012 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001», утвержденный приказом Минрегиона России от 27.12.2011 № 605 (далее – Свод правил). Он предназначается для разработки проектных решений общественных, жилых и производственных зданий, которые должны обеспечивать для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения (далее – маломобильных групп населения – МГН) равные условия жизнедеятельности с другими категориями населения, основанные на принципах «универсального проекта» (дизайна) (п. 1.1 Свода правил).

Требования Свода правил необходимо учитывать при проектировании новых, реконструируемых, подлежащих капитальному ремонту и приспосабливаемых зданий и сооружений.

В случае невозможности полного приспособления объекта для нужд МГН при реконструкции, капитальном ремонте зданий и сооружений и т.д., следует осуществлять проектирование в рамках «разумного приспособления» при согласовании задания на проектирование с территориальными органами социальной защиты населения соответствующего уровня и с учетом мнения общественных объединений инвалидов (п. 1.2 Свода правил).

Проектные решения, предназначенные для МГН, должны обеспечивать повышенное качество среды обитания при соблюдении (п. 1.5 Свода правил):

– досягаемости ими кратчайшим путем мест целевого посещения и беспрепятственности перемещения внутри зданий и сооружений и на их территории;

– безопасности путей движения (в том числе эвакуационных и путей спасения), а также мест проживания, обслуживания и приложения труда МГН;

– эвакуации людей из здания или в безопасную зону до возможного нанесения вреда их жизни и здоровью вследствие воздействия опасных факторов;

– своевременного получения МГН полноценной и качественной информации, позволяющей ориентироваться в пространстве, использовать оборудование (в том числе для самообслуживания), получать услуги, участвовать в трудовом и обучающем процессе и т.д.;

– удобства и комфорта среды жизнедеятельности для всех групп населения.

В соответствии с п. 4.1.14 Свода правил лестницы должны дублироваться пандусами или подъемными устройствами.

Наружные лестницы и пандусы должны быть оборудованы поручнями. Длина марша пандуса не должна превышать 9,0 м, а уклон не круче 1:20.

Ширина между поручнями пандуса должна быть в пределах 0,9–1,0 м.

Пандус с расчетной длиной 36,0 м и более или высотой более 3,0 м следует заменять подъемными устройствами.