Можно ли построить дом в лесу

Можно ли построить дом в лесу?

Большинство россиян не хотят жить в квартирах — около 70% граждан мечтают о доме на земле. Ведь это тебе никакого шума за стеной, красивая природа и чистый воздух, а еще и свой участок, который можно возделывать или использовать исключительно для отдыха. Но некоторым людям хочется больше уединения и свободы.

В СНТ, коттеджных поселках, сельских поселениях — все равно есть соседи. И не все из них тихие, законопослушные и воспитанные. Они дымят мангалом, включают газонокосилку, заводят крикливых птиц. А если построить дом подальше от всех, на лесной полянке? В Федеральной Кадастровой палате считают, что возможность у граждан есть. И, быть может, человеку уже приглянулось местечко. С чего начать? В первую очередь необходимо разобраться в категориях земель.

Кому принадлежит лесная поляна

Строительство жилья, зданий для проживания в них круглогодично, допускается на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садоводства или же личного подсобного хозяйства (ЛПХ) Неплохой классификатор тут.

Специалисты учреждения рекомендуют выяснить, к какой категории относится «ваш» участок и кому эта земля принадлежит. Нужные данные есть в ЕГРН и ГЛР (Государственном лесном реестре). Объекты, которые числятся в ГЛР, предметом сделки стать быть не могут. И регистрация права в ЕГРН служит единственным доказательством собственности на недвижимость. В итоге сведения в реестрах могут отличаться, поэтому стоит проверить информацию о территории во всех базах. Если оказывается, что в интересующих реестрах земельный участок находится в составе российского лесного фонда, то жилое строение возводить не разрешается (ЛК РФ, статья 21).

А если данные реестров разнятся?

Бывает, что по данным ГЛР — это земля лесного фонда, а в ЕГРН — садового товарищества или даже населенного пункта. В таком случае перевес на стороне ЕГРН — действует «лесная амнистия» (Федеральный закон от 27 июля 2017 года № 280). То есть, в данном случае участок считается территорией СНТ или поселения (населенного пункта). Но правило работает, если право собственности на земельный участок возникло до 1 января 2016 года.

В Кадастровой палате уточняют, что если земли относятся к населенному пункту, то можно приобрести этот участок или взять в аренду (уже по федеральным законам, а не по правилам лесного законодательства). А если это надел в границах садового товарищества (СНТ, ОНТ и др.), то можно стать членом объединения — согласно 3 статье Закона о введении в действие Земельного кодекса (часть 2.7).

«По закону земельные участки распределяются только между членами СНТ».

А как быть, если в ЕГРН данных нет, а в ГЛР этот участок относится к лесному фонду? По мнению специалистов Кадастровой палаты, приоритетом обычно обладают договоры купли-продажи, аренды, дарения/наследования и другие правоудостоверяющие или правоустанавливающие документы — если права на этот объект были выданы до 01.01.2016 года. Если окажется, что речь о землях населенного пункта, то можно попробовать купить или арендовать их, но если они входят в состав лесного фонда, то жилые постройки здесь не разрешены. Уточнить категорию, вид разрешенного использования можно еще в генплане земельного участка и в ПЗЗ.

Как выкупить понравившуюся землю на опушке?

Это сложный путь, отнимающий время и нервы. Однако идея стать хозяином лесной опушки небезнадежна. В «Публичной кадастровой карте», можно выяснить, какой кадастровый номер у земельного участка. Это бесплатно. Он указывается при подаче обращения о проведении аукциона в уполномоченный орган. Также отмечается цель использования земли.

Если же участок еще не образован, то понадобится проект межевания для утверждения или схема его расположения. Далее объект ставится на кадастровый учет, регистрируется право на него.

Заявление подается инициатором аукциона или муниципалитетом, а также кадастровым специалистом, который проводил процедуру определения границ участка. Максимальный срок принятия решения о проведении торгов или отказе в них — 2 месяца с момента подачи заявления. На официальных сайтах должно появиться извещение об аукционе минимум за 1 месяц до самой даты. К нему прилагается проект договора купли-продажи. У организаторов не всегда есть официальный сайт, и тогда о событии публикуют новость на доске объявлений или в прессе.

Читайте также:
Приватизация земли под многоквартирным домом

Для участия необходимы следующие документы: копия удостоверения личности, заявка для участия, с указанными банковскими реквизитами и подтверждение внесения задатка (квитанция о переводе и пр.). Начальная цена устанавливается уполномоченным органом (обычно это рыночная или кадастровая стоимость — по Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации).

Победителем аукциона признается участник, который предложил наибольшую цену. Если вы проиграли, то задаток должен быть возвращен организатором в течение 3 рабочих дней после подписания протокола о результатах торгов. Победитель же получает 3 экземпляра проекта договора купли-продажи — подписанных. Его задаток включается в сумму при оплате.

К слову, в Кадастровой палате россиянам советуют категорию ЛПХ — для личного подсобного хозяйства. Такой участок можно перевести в земли ИЖС, хозяйственные постройки можно возводить без получения разрешения (не жилой дом), а налоговая ставка в 3 раза меньше, чем для объектов ИЖС.

Мечта о своей избушке

Как построить дом в лесу

Представим, что гражданину X (именно гражданину, не юрлицу) понравилась солнечная поляна на опушке леса вдали от привычной цивилизации. И ему очень захотелось заполучить этот земельный участок и построить на нем домик для постоянного проживания.

На каких землях можно строить дома?

Прежде всего, подчеркивают в Кадастровой палате, нужно разобраться в категориях земель. Дом для постоянного проживания может быть построен только на земельном участке категории “земли населенного пункта” и видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства (приусадебный участок) либо ведения садоводства.

Поэтому сразу же следует выяснить, к какой категории относится приглянувшийся земельный участок на поляне и кто его собственник. Для этого нужно проверить, какие сведения об этом наделе содержатся в государственном лесном реестре (ГЛР) и в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Государственный лесной реестр – это систематизированный свод информации о лесах, об их использовании, охране, защите, воспроизводстве, о лесничествах и лесопарках. Объекты, учтенные в этом реестре, не являются объектами недвижимости и не могут быть предметом гражданско-правовых отношений, то есть, например, сделок. Регистрация права в ЕГРН – единственное доказательство собственности на ту или иную недвижимость. Таким образом, получается, что в лесном реестре и реестре недвижимости содержатся разные сведения. Поэтому информацию о земельном участке лучше проверить в обоих реестрах, поскольку данные этих систем могут отличаться.

Но если по данным обоих реестров участок на поляне входит в состав лесного фонда, то строить на этой земле жилой дом нельзя.

Но бывает, что в лесном реестре понравившаяся земля относится к лесному фонду, а в ЕГРН значится, что это земля населенного пункта или садового товарищества. Вот здесь, как поясняют эксперты Кадастровой палаты, складывается очень интересная ситуация. По “лесной амнистии” приоритет отдается информации в реестре недвижимости. “Обращаем внимание, что это правило применяется в том случае, если права на земельный участок нынешнего или предыдущего собственника возникли до 1 января 2016 года”, – подчеркивают эксперты.

А вот если земля на опушке имеет категорию “земля населенного пункта”, тогда гражданин Х может ее купить или арендовать и построить дом. Если же понравившийся ему участок входит в садовое товарищество, то завладеть им можно, став членом товарищества. По закону такие земельные участки распределяются только между членами СНТ.

Но возможна и следующая ситуация: в лесном реестре значится, что это земля лесного фонда, а в ЕГРН – нет данных. В этом случае приоритетом обладают правоустанавливающие или право­удостоверяющие документы на земельный участок, если права на него были получены до 1 января 2016 года. Такими документами могут быть: договор купли-продажи, аренды, дарения, свидетельство о вступлении в наследство и другие бумаги – все, что указывает на права владения земельным участком. Если анализ документов покажет, что участок относится к лесному фонду, тогда однозначно строить дом нельзя.

Как выкупить понравившуюся землю на опушке?

Сразу стоит предупредить, что это дело довольно сложное. Без аукциона не обойтись.

Читайте также:
Балкон относится к общему имуществу многоквартирного дома

Для этого следует обратиться в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона. Важно не забыть указать кадастровый номер участка и цель его использования. Кадастровый номер можно узнать по адресу земельного участка онлайн при помощи бесплатного сервиса “Публичная кадастровая карта”.

Если земельный участок только предстоит образовать, то сперва нужно будет подготовить схему его расположения или проект межевания и утвердить его. Затем следует поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать право на него. Заявление может подать инициатор аукциона: гражданин Х или муниципалитет, а также кадастровый инженер, который проводил межевание.

Решение о проведении или об отказе в проведении аукциона должно быть принято не более чем через два месяца со дня поступления заявления от гражданина Х. Извещение о проведении торгов организатор размещает в свободном доступе на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов и на своем сайте минимум за 30 дней до начала процедуры. Обязательное приложение к извещению – проект договора аренды или договор купли-продажи. Если у организатора нет сайта, он публикует извещение в прессе, на досках объявлений и так далее. Торги проводятся в открытой форме. Организатором аукциона может быть уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора с ним.

Для участия в аукционе гражданину Х нужен такой пакет документов:

– заявка на участие в аукционе с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;

– копии документов, удостоверяющих личность заявителя;

– документы, подтверждающие внесение задатка.

Уполномоченный орган устанавливает начальную цену, равную ежегодной арендной плате (в размере рыночной стоимости лота или не менее полутора процентов кадастровой стоимости) или начальной стоимости земельного участка, если аукцион проводится по продаже. Организатор определяет время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона – шаг аукциона. Повышение цены допустимо в пределах 3% начальной цены лота.

По результатам торгов определяется ежегодная арендная плата или выкупная стоимость. Выигрывает тот участник, который предложил наибольший размер ежегодной арендной платы или наибольшую стоимость за лот. Если только один участник подал заявку на аукцион, торги признаются несостоявшимися.

Когда цель использования земельного участка определена, участок арендован или оформлен в собственность, а вид его разрешенного использования позволяет строить жилой дом, следует направить в орган местного самоуправления уведомление о начале строительства. Специалисты установят соответствие параметров будущей постройки требованиям градостроительного законодательства. Если нарушений выявлено не будет, можно начинать стройку. Срок рассмотрения уведомления – не более семи рабочих дней.

После окончания строительства местные власти тоже нужно уведомить об этом. Уведомление заменит разрешение о вводе постройки в эксплуатацию. Отметим, что уведомление об окончании строительства и свое заключение со всем пакетом документов муниципалитет направит самостоятельно в орган регистрации прав для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности. Ну а если администрация отказала в строительстве, но гражданин Х все-таки решил возвести дом, его квалифицируют как самовольную постройку.

Если участок на поляне входит в состав лесного фонда, то строить на этой земле жилой дом нельзя.

Какая земля самая выгодная для строительства

Если хочется навсегда переехать из города, то стоит рассматривать вариант личного подсобного хозяйства. Такое хозяйство можно вести на нескольких категориях земель: внутри населенных пунктов (жилая зона) или на сельскохозяйственных землях (нежилая зона). От выбора одной из них зависит множество факторов. ЛПХ подойдет, чтобы разводить животных и птиц, а также выращивать сельскохозяйственную продукцию.

В жилой зоне участок будет называться приусадебным, а в сельскохозяйственной – полевым. На последнем строить запрещено законом. В населенных пунктах разрешено капитально возводить жилой дом, гараж, вспомогательные сооружения, объекты для производства сельхозпродукции и содержания животных.

Приусадебные участки ЛПХ имеют ряд преимуществ. Например, есть возможность изменить назначение участка (приусадебный перевести в участок для индивидуального жилищного строительства) или получить разрешение на строительство хозпостроек, при этом согласование проекта и направление уведомлений не требуются (но на постройку дома действует уведомительный порядок). На приобретение участков под ЛПХ дают ипотечные кредиты. Также на них действует уменьшенная налоговая ставка (в 3 раза меньше, чем для участков под ИЖС).

Читайте также:
Можно ли взять ипотеку под строительство дома

Продукцию, выращенную на участках под ЛПХ, можно сертифицировать и продавать. Деятельность на участках под ЛПХ не облагается налогами и не является предпринимательской.

Участки СНТ могут находиться как в пределах населенных пунктов, так и за ними, но вблизи, поэтому владельцы имеют свободный доступ к инфраструктуре. Такой надел стоит выбрать, если цель покупки участка – построить жилой дом с личным садом или огородом.

Как по закону осуществить строительство на землях лесного фонда

Лес является национальным достоянием страны, поэтому строительство на землях лесного фонда строго отслеживается и регулируется государством. Незаконные постройки сносятся, а их владельцы привлекаются к административной ответственности. Чтобы этого избежать, нужно строго соблюдать нормы закона и начинать возведение только после получения всех разрешительных документов от муниципалитета.

Законодательство в сфере охраны леса

Нормативные акты, которые обеспечивают взаимодействие граждан и администрации:

  • Лесной Кодекс;
  • Земельный Кодекс;
  • Гражданский Кодекс;
  • федеральные и региональные документы.

К землям этого назначения относят участки, в границах которых произрастают леса природного происхождения.

Их использование в любом виде возможно только после согласования с муниципалитетом, в ведении которого находится территория.

Категории лесополос

В зависимости от качества и количества деревьев, их ценности с экологической и биологической точки зрения, лесной фонд делится на категории по целевому назначению:

  1. защитные (первая категория): в границах водоохранной зоны, на охраняемых территориях (национальные парки и заповедники), защищающие почвы от разрушения, а поля от ветров. Могут содержать реликтовые деревья, быть местом обитания редких животных, защищать границы государства;
  2. эксплуатационные (вторая категория) – используются для нужд муниципалитета по необходимости: заготовка древесины и живицы, сбор пищевых и непищевых ресурсов, охота, сельское хозяйство, научная и образовательная деятельность, выращивание саженцев, плодовых и декоративных культур, строительство некоторых объектов, переработка древесины и даров леса;
  3. резервные (третья категория) – не используются и не планируются к использованию на протяжении минимум 20 ближайших лет. Государство осуществляет контроль над этими землями: поиск браконьеров, защита от пожаров, поддержание санитарно-экологической безопасности. Здесь возможна деятельность без вырубки и без нанесения вреда экосистеме;
  4. иные участки, которые относятся к защитным.

Помимо самих деревьев в состав лесополосы входят:

  • опушки, пустыри, поля, окружённые насаждениями;
  • прибрежные территории водных объектов;
  • объекты, затрудняющие использование леса (болота, буреломы);
  • участки с временным отсутствием деревьев, которые планируется восстанавливать искусственным или естественным путём.

Это так называемые нелесные земли, которые, однако, являются неотъемлемой частью лесного фонда, так как поддерживают экосистему и могут использоваться для нужд лесного хозяйства. Лес – это объект, который рассматривается только в совокупности:

  • деревья и кустарники;
  • животные и птицы;
  • разнообразный рельеф местности.

Что можно строить в лесах

Лесной Кодекс определяет список возможных к постройке объектов:

  1. строения, обеспечивающие деятельность лесничеств: сторожки, места постоянного нахождения и хозяйственные постройки;
  2. зоны отдыха, направленные на популяризацию сохранения лесов: экологические тропы, лагеря;
  3. объекты отдыха: санатории, детские лагеря, базы отдыха;
  4. строения спортивного и физкультурного толка: лесные стадионы, беговые и велосипедные дорожки;
  5. некапитальные объекты: домики для проживания геологов и экологов, строителей объектов социального значения, рабочих, задействованных в разработке месторождений, научно-передвижные исследовательские лаборатории и т.д.;
  6. строения для ведения религиозной деятельности.

Запрещено строить на землях лесного фонда:

  • многоэтажные капитальные дома;
  • коттеджи, дачи, малоэтажные дома.

Чтобы получить разрешение на строительство такого объекта на выбранной территории, нужно сначала перевести землю в другую категорию. Это возможно не во всех случаях. Запрет на смену категории не зависит от изначального целевого назначения участка, решение об этом принимается в каждом конкретном случае отдельно.

Разрешение на строительство восстановительного или временного объекта

Перед началом строительных работ нужно пройти подготовительный этап – поставить в известность о своих планах муниципалитет.

Освоением лесополосы заведует Земельный Комитет того региона, в границах которого располагается лес.

Смена категории

Эта процедура нужна при планировании строительства:

Читайте также:
Можно ли делать перепланировку в панельном доме

  • санаторно-курортных строений;
  • посёлка при необходимости расширить границы прилегающей территории земель поселения;
  • объектов природного наследия и развития туризма: прогулочной зоны национального парка, экологической тропы;
  • сооружений для восстановления и сохранения лесного фонда.

Документы, позволяющие строить

  1. учредительные документы организации или паспорт физического лица;
  2. решение муниципалитета о выделе территории под эти нужды, заключение о межевании надела с указанием границ и иной спецификацией;
  3. заключение от регионального архитектурно-градостроительного отдела;
  4. кадастровый паспорт нужного участка;
  5. заключение об отсутствии полезных ископаемых на выбранной территории. Его предоставляет Роснедра;
  6. заключение от управления лесничествами и лесными ресурсами региона.

В каждое из ведомств нужно направить заявление о предоставлении земли под стройку, в котором указать:

  • цель строительства;
  • проектная документация объекта: план освоения местности, чертежи будущего здания, смета и источник средств на постройку;
  • обоснование необходимости возведения;
  • подтверждение экологической безопасности планируемых работ: как будет осуществляться стройка, подъездные пути, электроснабжение и т.д.

Чем подробнее заявление будет описывать план работ, тем больше вероятности, что Земельный Комитет выдаст разрешение на строительство.

Жилищное строительство на землях лесного фонда

Возвести посёлок или построить частный дом с использованием земель лесного фонда возможно только при соблюдении условий:

  • желаемая территория леса примыкает к уже существующему и функционирующему наделу земель поселений;
  • лесополоса не имеет культурной, экологической или промышленной ценности: деревья, кустарники, животные, птицы в границах участка не являются реликтовыми или охраняемыми, древесина не пригодна для заготовления, территория не относится к охраняемым, заповедным или туристическим.

В этом случае перед строительством сменяется категория земли или Вид Разрешенного Использования без смены категории.

Ведение личного подсобного хозяйства

Выращивание сельскохозяйственных культур в целях личного использования на землях лесного фонда возможно, если это допускается действующим на территории ВРИ (сельхозначначение). Территорию леса для ЛПХ можно взять в аренду с учётом соблюдения здесь экологических норм.

Собственность или аренда

Получить землю лесного фонда в собственность невозможно. Государство не предоставляет такое право, так как лес является важной стратегической составляющей экономики и благосостояния граждан. Чтобы купить надел с лесом, нужно, чтобы его категория была заменена на «земли поселений» или «сельскохозяйственные земли».

Участок леса можно получить в долгосрочную аренду. Возможность сдачи в аренду предусмотрена для лесов, кроме первой категории (защитные).

Больше вероятности получить во временное пользование территорию, которая:

  • не имеет ценности с точки зрения экологии: засажена старыми деревьями, кустарниками, требующая облагораживания;
  • является пустырём хозяйственного назначения.

Сервитут

Пользование участком с лесными насаждениями может быть частично ограничено вне зависимости от формы собственности: владения или аренды. Сервитут налагается на участок леса государством или в частном порядке. Причины наложения сервитута:

  1. проход/проезд к водоёму;
  2. сквозной проход/проезд при отсутствии иных вариантов передвижения;
  3. прогон скота через участок;
  4. эксплуатация земли в целях получения прибыли;
  5. необходимость доступа к линейным объектам, их ремонта и обслуживания (ЛЭП, магистральные трубопроводы);
  6. пчеловодство;
  7. изъятие древесины в некоторых обстоятельствах;
  8. межевые и дренажные работы;
  9. научные исследования;
  10. сбор грибов, ягод;
  11. охота.

Заключение

Построить на землях лесного фонда многоэтажный или частный дом, а так же развернуть промышленную деятельность нельзя без смены категории с леса на иную (сельхоз, земли поселений, промзона). Сменить категорию бывает крайне затруднительно, так как нужно доказать неоспоримую необходимость этого. Арендаторы лесных угодий обязаны заботиться о сохранении экосистемы, не допускать истощения ресурсов. За несоблюдение лесного законодательства предусмотрена административная ответственность.

Росреестр рассказал, в каких случаях можно построить дом на берегу водоема

MediaWhalestock/ Depositphotos.com

Ведомство разъяснило гражданам, задумывающимся о приобретении земельного участка на берегу водоема, о том, с какими ограничениями можно столкнуться при строительстве жилого дома в прибрежной зоне и какие моменты необходимо учитывать (Информация Росреестра от 20 августа 2022 г.).

В сообщении в первую очередь отмечается, что приватизировать участки в пределах береговой полосы (ее ширина составляет 20 м., а для рек и ручьев протяженностью не более 10 км – 5 м.) нельзя. Индивидуальное жилищное строительство в пределах береговой полосы также не допускается. А вот в водоохранной зоне за пределами береговой полосы можно купить или получить участок в аренду, в том числе для строительства, при условии соблюдения всех санитарных, водоохранных и иных требований и норм.

Читайте также:
Капитальный ремонт канализации в многоквартирном доме

В водоохранной зоне (ее ширина зависит от вида водного объекта, например, у моря – 500 м, у реки протяженностью более 50 км – 200 м) действует специальный режим хозяйственной и иной деятельности с целью защиты водного объекта. В частности, такая деятельность не должна приводить к загрязнению, засорению, заилению водного объекта, истощению его вод, сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы (их ширина зависит от уклона берега), на территории которых вводятся дополнительные ограничения.

Участок, находящийся в пределах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы, приобрести можно. Он может входить как в состав населенного пункта, так и в состав СНТ. Возвести индивидуальный жилой или садовый дом в границах водоохранных зон также можно, но его нужно обязательно оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т. д. Их полный перечень приведен в п. 16 ст. 65 Водного кодекса.

Исключениями являются случаи, когда открытый водоем является источником питьевой воды и возле него установлена зона санитарной охраны. На таких территориях жилищное строительство запрещается или ограничивается на основании санитарных правил и норм, установленных законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Если граждане в водоохранной зоне занимаются садоводством или огородничеством для собственных нужд, и у них отсутствуют очистные сооружения или канализация, они могут использовать у себя сооружения, которые собирают сточные воды в специальные приемники из водонепроницаемых материалов. Однако если речь идет об участке под индивидуальное жилищное строительство, здесь должна быть либо центральная канализация, либо индивидуальные очистные сооружения.

Чтобы узнать, входит ли земельный участок в границы водоохранной зоны, можно воспользоваться одним из следующих способов:

  1. Заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на сайте подведомственного ФГБУ “ФКП Росреестра”, в офисах МФЦ, а также на портале Госуслуг.
    Если участок не входит в границы зоны с особыми условиями использования территории (которой в данном случае является водоохранная зона), то напротив соответствующей графы в выписке будет указано “данные отсутствуют”. Если же наоборот, то будет указано, что участок расположен в границах водоохранной зоны.
  2. Воспользоваться онлайн-сервисом “Публичная кадастровая карта” (в сообщении ведомства подробно поясняется, что нужно сделать для отображения границ водоохранных зон).

Можно ли построить дом в лесу

С 4 августа прошлого года введен единый – уведомительный – порядок строительства, реконструкции и оформления права собственности в садоводческих некоммерческих товариществах и населенных пунктах. С этой даты для возведения жилого дома на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, расположенных в границах населенного пункта, получение разрешения на строительство/реконструкцию больше не требуется. Для объектов ИЖС, созданных на вышеуказанных землях и для создания садового дома, жилого дома на садовом земельном участке установлена обязанность для правообладателей земельных участков: уведомить о планируемом строительстве/реконструкции жилого или садового дома, а также об окончании строительства/реконструкции жилого или садового дома. Ввод в эксплуатацию жилых домов, садовых домов также больше не потребуется.

Уведомительный порядок возведения жилых и садовых домов установлен вступившим в силу Федеральным Законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Теперь, соблюдая новый порядок, перед началом строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома застройщик (правообладатель земельного участка) должен предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома. Сделать это можно несколькими способами: заказным письмом с уведомлением по почте, через портал госуслуг, через МФЦ.

В уведомлении должны быть указаны ФИО и адрес застройщика, его паспортные и контактные данные, кадастровый номер участка, сведения о правах на землю и видах ее разрешенного использования, а также сведения о планируемых параметрах будущего дома.

Читайте также:
Парковка автомобилей на придомовой территории многоквартирного дома

С уведомлением о планируемом строительстве по общим правилам следует направить, например, правоустанавливающие документы на земельный участок (если права на него не зарегистрированы в ЕГРН). При этом установлено, что правоустанавливающие документы на земельный участок могут быть запрошены органом местного самоуправления в порядке межведомственного взаимодействия.

Важно отметить, что понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом», «индивидуальный жилой дом» применяется в одном значении. Под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящее здание (жилые дома, индивидуальные жилые дома), которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Определены предельные размеры для жилых домов – не выше 20 метров и не больше трех этажей.

После подачи уведомления о планируемом строительстве, реконструкции жилого дома, садового дома не стоит сразу начинать строительство, нужно дождаться уведомления от уполномоченного органа местной администрации о соответствии либо несоответствии объекта ИЖС, садового дома установленным параметрам и допустимости (недопустимости) его размещения на земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка.

Уполномоченный орган в течении 7 рабочих дней со дня получения уведомления о планируемом строительстве, реконструкции проводит проверку на соответствие будущей постройки всем нормам законодательства и направляет застройщику уведомление о соответствии или о несоответствии планируемого строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке. После этого у застройщика появляется законное право приступать к строительству. Уведомление действует в течение 10 лет.

Если застройщик никакого ответного письма и уведомления от уполномоченных органов в установленный для этого срок не получил, то размещение объекта на земельном участке считается согласованным (согласно указанным им параметрам).

После окончания строительства (в срок не позднее 1 месяца) застройщик должен снова подать в уполномоченный орган уведомление – об окончании строительства и приложить к нему технический план, подготовленный кадастровым инженером. Если земельный участок принадлежит двум и более лицам, к уведомлению об окончании строительства необходимо также приложить заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенный жилой дом, садовый дом.

Технический план на жилой дом должен быть подготовлен на основании: декларации, уведомления о планируемом строительстве или реконструкции жилого дома, уведомления о соответствии жилого дома установленным требованиям (при наличии такого уведомления). Декларация и уведомления в обязательном порядке прилагаются к техническому плану и являются его неотъемлемой частью.

Уполномоченный орган по результатам проведённых проверок, в том числе путем осмотра созданного объекта ИЖС, садового дома, в течение 7 рабочих дней направляет застройщику уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о несоответствии таким требованиям. Формы уведомлений, направляемых застройщиком в уполномоченный орган, утверждены приказом Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр.

Если созданный жилой дом или садовый дом не отвечает требованиям законодательства о градостроительной деятельности, копия соответствующего уведомления направляется в орган регистрации прав, а в случаях, установленных статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в орган власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, в орган местного самоуправления, осуществляющий муниципальный земельный контроль.

Если основания для выдачи уведомления о несоответствии таким требованиям отсутствуют (созданный объект отвечает установленным требованиям), уполномоченный орган обязан направить в орган регистрации прав заявление о постановке данного объекта на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на него, к которому должен приложить уведомление об окончании строительства индивидуального жилого дома, садового дома, технический план и соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на созданный объект (при наличии последнего).

Если указанная обязанность органом не исполнена, застройщик вправе сам представить указанное заявление в орган регистрации прав. При этом необходимые документы (уведомление об окончании строительства, технический план, соглашение) будут запрошены органом регистрации прав в уполномоченном органе местного самоуправления самостоятельно.

Читайте также:
Асфальтирование придомовой территории многоквартирного дома

Законом предусмотрены переходные положения. До 1 марта 2019 года в отношении жилых строений и жилых домов, созданных на садовых и дачных земельных участках, допускалось осуществление кадастрового учета и государственной регистрации прав без направления уведомлений о планируемом строительстве и уведомлении об окончании строительства.

Стоит учесть, что вышеизложенный уведомительный порядок является обязательным. Если уведомление об окончании строительства не было подано, регистрирующий орган вправе приостановить государственную регистрацию права на этот объект недвижимости. В свою очередь, неустранение причины, препятствующей осуществлению государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав, повлечет за собой отказ в предоставлении заявленной госуслуги в соответствии со статьей 27 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости». Таким образом, собственник, построивший на своем участке жилой или садовый дом, не сможет зарегистрировать на него право собственности, данный объект недвижимости будет отсутствовать в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, что означает невозможность распоряжаться им и совершать с ним какие-либо сделки в дальнейшем.

Если застройщик не планирует оформлять дом в собственность и не желает подготовить уведомления, ему стоит учесть, что органы местного управления наделены полномочиями о сносе самовольной постройки и приведении территорий в соответствие с градостроительными нормами.

Кроме того, орган местного самоуправления поселения, городского округа – по месту нахождения самовольной постройки, орган местного самоуправления муниципального района (в случае если самовольная постройка расположена на межселенной территории) в течении 20 рабочих дней со дня получения от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, от органов местного самоуправления, осуществляющих муниципальный земельный контроль, уведомления о выявлении самовольной постройке и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных статьёй 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан принять одно из следующих решений:

– о сносе самовольной постройки либо о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями;

– обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями.

Вместе с тем, застройщик вправе обжаловать судебное решение. Также застройщик может в судебном порядке добиться установления права собственности на построенный объект, если изначально он не подавал уведомления, но построил все по нормам, предусмотренным действующим законодательством, и имеет земельный участок в собственности.

Важно подчеркнуть, что целью введения закона является упорядочение индивидуального жилищного строительства. Законом определены максимальные параметры жилого дома, позволяющие предотвратить проблему возведения многоквартирных домов под видом объектов индивидуального жилищного строительства. Установлен порядок согласования строительства возводимого дома. В целях контроля за соблюдением параметров строительства предусмотрена возможность проведения проверок в случае поступления информации о нарушениях предельных параметров разрешенного строительства. Иными словами,Федеральный закон № 340-ФЗ обеспечили возможность в очень короткие сроки определить и не допустить строительство при явных и грубых нарушениях законодательства.

Где найти проектную документацию на многоквартирный дом?

Строительство многоквартирного дома (МКД) — сложнейший процесс, который невозможен без подготовки соответствующей проектной документации. Однако это вовсе не означает, что после завершения строительства о проекте можно забыть: проектная (и техническая) документация абсолютно необходима в процессе дальнейшей эксплуатации МКД. Кроме того, многие собственники квартир сталкиваются с некачественным выполнением строительных работ и работ по содержанию жилья.

Если у вас возник спор с застройщиком или управляющей компанией (УК), с большой долей вероятности без получения проектной документации не обойтись (она позволит доказать отступления от проекта, ошибки и т.д.). И если вам даже удастся найти проект на дом (о том, где должна храниться документация, вы узнаете из нашего материала), без профессиональной правовой поддержки в споре с УК или застройщиком будет сложно достичь успеха. Юрист оценит ваши шансы на победу в суде, подготовит все необходимые документы и обеспечит представление ваших интересов.

Кто занимается хранением документации на дом?

Итак, в процессе жизнедеятельности многоквартирного дома возникает огромное количество ситуаций, в которых может потребоваться обращение к проектной документации. Эта категория документов входит в состав технической документации, которая, в свою очередь, должна быть у каждого МКД. По существующим правилам, к технической документации дома относят:

  • техпаспорт МКД;
  • градостроительный и кадастровый планы участка, на котором находится МКД;
  • проектную документацию;
  • акты проверок;
  • выписку из Росреестра;
  • документы на установленные приборы учета и некоторые другие бумаги.
Читайте также:
Бюллетень для заочного голосования собственников многоквартирного дома

Нужно обратить внимание, что документацией на МКД владеют собственники, но в случае с многоквартирным домом у каждого владельца квартиры таких документов быть не может. Хранением занимается управляющая компания, на которую возложена ответственность за ведение и сохранность технической документации.

Важно! Управляющие организации могут иметь в своем распоряжении как оригиналы, так и копии технической документации. Проект многоквартирного дома может быть передан УК в электронном виде.

Обязан ли застройщик хранить проектную документацию?

Если вам нужно получить проектную документацию, то первым шагом должно стать обращение в УК. Однако нередки случаи, когда УК заявляют, что у них нет проекта (например, при передаче многоквартирного дома в управление документы были предоставлены не в полном объеме). В таком случае можно обратиться к застройщику, который занимался строительством многоквартирного дома.

При этом с хранением документации застройщиком не все однозначно. По СНиП 3.01.04-87 (утв. 21.04.87 г.) даже после приемки МКД в эксплуатацию оригиналы проекта и других технических документов должны храниться у застройщика. Но в этом же 1987 году в СНиП были внесены изменения, по которым техническую документацию следует передавать в эксплуатирующие организации. На данный момент суды придерживаются следующей позиции: если застройщик не может доказать, что он передал проект многоквартирного дома и технические документы третьим лицам (УК, инвестору и т.д.), то ответственным за их хранение признается именно он (по первоначальной редакции СНиП).

Важно! Хранение проектной документации должно осуществляться до поступления в архив: по закону, такой период составляет 20 лет. После того как документы получат статус архивных, их хранением будет заниматься государственный или муниципальный архив.

Что делать, если документация утеряна?

Действующими правилами предусмотрен определенный порядок передачи документов на многоквартирный дом (например, при смене УК), который призван не допустить утери бумаг. Основополагающими являются следующие моменты:

  • при передаче функций по управлению многоквартирным домом новой УК документы предоставляются в течение 30 дней;
  • передаваемый пакет документов должен соответствовать полному перечню, а при отсутствии какой-либо бумаги необходимо заняться ее восстановлением;
  • ответственность за проверку полноты и актуальности предоставленных документов возлагается на ту компанию, которой передаются функции по управлению домом.

Но несмотря на существование такого порядка, документы на дома все равно нередко теряются. Особенно часто с такой ситуацией сталкиваются собственники квартир в старых домах, которые раньше находились в муниципальном управлении. Если документы на многоквартирный дом были утрачены, необходимо обратиться в местный орган власти с соответствующим заявлением. Также заявления следует направить в жилищную инспекцию и прокуратуру. Заниматься восстановлением документов в подобных ситуациях должны лица, на которых была возложена ответственность за их хранение (причем восстановление происходит за их же счет).

Таким образом, если вам потребовалась проектная документация на многоквартирный дом, первой инстанцией для ее поиска должна стать управляющая компания. Если же сотрудники УК ничем не смогут вам помочь, можно попытаться получить документы у застройщика или в архиве.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Восстановление техдокументации МКД с помощью сторонних организаций

Уклонение управляющей организации от передачи техдокументации на дом после расторжения договора управления – грубое нарушение лицензионных требований. Но у УО не всегда есть все необходимые документы, чтобы их передать новой организации или ТСН. Читайте первую из цикла статью о том, как восстановить утраченную техдокументацию.

Состав технической документации на МКД

Перечень документов, которые входят в состав технической документации МКД и должны быть у УО, определён п. п. 24, 26 ПП РФ № 491.

  • технический паспорт дома;
  • документы на приборы учёта;
  • документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
  • акты осмотра, проверки состояния;
  • акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
  • инструкция по эксплуатации МКД;
  • кадастровый план земельного участка;
  • выписка из Росреестра;
  • градостроительный план земельного участка;
  • документы о действии сервитута или иного обременения;
  • проектная документация;
  • реестры собственников и лиц, использующих общее имущество на основании заключённых договоров;
  • договоры об использовании общего имущества МКД;
  • решения и протоколы общих собраний собственников;
  • иные документы.
Читайте также:
Асфальтирование придомовой территории многоквартирного дома

Также список техдокументации содержится в п. 1.5 постановления Госстроя РФ № 170. Он включает в себя план участка со зданиями и иными объектами, проектно-сметная документация, акты приёмки дома от застройщика и технического состояния дома, схемы внутридомовых сетей, паспорта на каждое помещение в доме и земельный участок, сметы работ на текущий и капитальный ремонты и акты технических осмотров и другие технические документы.

Обязанность УО хранить, восстанавливать и передавать техническую документацию

Хранить и передавать всю техническую документацию и иные документы на дом УО обязана в соответствии с п. 27 ПП РФ № 491. Законодательно установлена презумпция наличия у управляющей домом организации запрашиваемых для передачи документов. То есть по умолчанию считается, что УО хранит полный пакет техдокументации на дом.

Если собственники на ОСС приняли решение о смене УО или способа управления, то бывшая УО обязана после уведомления об этом передать новой компании или ТСН техническую и иную документацию на дом в течение 3 дней со дня расторжения договора управления (п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).

Если документация отсутствует полностью или частично, то у УО есть три месяца на её восстановление и передачу (п. 21 ПП РФ № 416). Если УО не выполнит это требование, то будет привлечена к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ, а при повторном нарушении – лишится лицензии (ч. 5.2 ст. 198 ЖК РФ).

Случается, что управляющая организация не может передать новой УО или ТСН техническую документацию, поскольку она полностью или частично утрачена, не передавалась в УО при подписании договора управления.

Однако отсутствие или утрата документации не может являться основанием для прекращения обязанности по её передаче в указанные в законодательстве сроки. В этом случае УО должна предпринять всё от неё зависящее, чтобы найти недостающие документы или восстановить за свой счёт (определение ВС РФ от 22.06.2016 № 307-ЭС16-6140, определение Верховного суда от 30.05.2017 № 307-АД17-5791).

Поэтому управляющей организации следует заранее проверить комплектность документации и при необходимости предпринять меры по поиску или восстановлению недостающих документов. Часть из них необходимо запросить на стороне: у застройщика, бывшей УО, РСО, в органах МСУ и ГЖН.

Сначала – обратиться в бывшую УО

Первым шагом при восстановлении документов на дом, создаваемых не УО, а сторонними организациями, будет обращение к компании, ранее управлявшей многоквартирным домом. В первую очередь нужно запросить, если они отсутствуют, инструкцию по эксплуатации МКД, технический паспорт и технический план, документы на ОДПУ и ИПУ, установленные в доме.

При этом следует обязательно соблюдать правила такой переписки:

  1. Переговоры необходимо вести в письменном виде, чтобы при необходимости подтвердить действия, предпринимаемые по поиску техдокументации дома.
  2. Лучше направлять все запросы и требования заказным письмом с уведомлением. Это исключит факт утери писем и вероятность, что адресат не получил заявление.
  3. В письме-требовании укажите крайний срок, когда компания обязана предоставить вам недостающие документы на многоквартирный дом.

Если компания отказывается предоставить документы, обратитесь в орган ГЖН или прокуратуру с заявлением о нарушении лицензионных требований и создании препятствий деятельности по управлению домом. Надзорные органы должны обязать прежнюю организацию передать недостающие документы, в том числе это делается в судебном порядке.

Поиск экземпляра инструкции по эксплуатации дома или сведений о его утере

Если у предыдущей управляющей организации не оказалось инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, то следует обратиться за ней к застройщику и в архив муниципалитета.

Читайте также:
Приватизация земли под многоквартирным домом

Согласно п. п. 24, 25 ПП РФ № 491, застройщик обязан в течение месяца после получения разрешения на допуск дома в эксплуатацию передать три экземпляра инструкции: один – в ТСЖ, если такое создано в доме, второй – первому обратившемуся за ней собственнику помещения в доме, а третий направить в архив муниципалитета.

Если в доме нет ТСЖ, а собственники не обратились за своей копией инструкции по эксплуатации, то эти экземпляры хранятся у застройщика в течение трёх лет. Подобные требования предъявляются к застройщикам с 1 июля 2007 года, когда вступил в силу приказ Минрегиона РФ от 01.06.2007 № 45.

В течение трёх лет, пока застройщик должен хранить инструкцию по эксплуатации дома, управляющая организация может обратиться в компанию, построившую дом, с письменным запросом на предоставлении ей документа по решению общего собрания собственников (п. п. 27–29, 31 приказа № 45).

Если срок в три года истёк или застройщик ответил, что у него нет такой инструкции, УО должна обратиться в архив муниципалитета за копией третьего экземпляра. Если и в архиве такого документа нет, то управляющая организация должна сохранить письма, подтверждающие отсутствие инструкции у застройщика и в архиве. С их помощью УО докажет надзорному ведомству, что она предприняла все возможные меры для восстановления данного документа.

Восстановление документов на приборы учёта

Информация об установленных в доме ОДПУ и ИПУ должна быть размещена управляющей домом организацией в ГИС ЖКХ согласно п. 5 разд. 10 приказа № 74/114/пр. Если этих документов нет, то восстановить их УО должна сразу, как заключила договор управления МКД с собственниками.

Если прежняя УО не предоставила таких данных, запросить их можно у застройщика, если есть такая возможность, либо в ресурсоснабжающей организации, поставляющей коммунальные ресурсы в дом. В РСО должны храниться акты допуска в эксплуатацию общедомовых и индивидуальных приборов учёта ресурсов.

Данные о технических характеристиках установленных ИПУ можно получить у собственников помещений, которые должны хранить паспорта счётчиков, либо же запросить у завода-изготовителя. Правда, последний, скорее всего, попросит за услугу плату.

Объём передаваемой информации, которая касается установленных ОДПУ и ИПУ, зависит от того, являлась ли УО исполнителем коммунальных услуг или собственники заключили с РСО прямой договор.

Получение актов проверок и паспорта готовности к отопительному сезону

Лишившись права управлять домом, организация должна передать в новую УО или ТСН, уполномоченному собранием собственников лицу акты готовности дома к эксплуатации в осенне-зимний период, паспорт за последний отопительный период.

Паспорт выдаётся уполномоченным органом МСУ на основании акта проверки (п. п. 9, 11 разд. II приказа Минэнерго РФ от 12.03.2013 № 103). Поэтому их копии можно запросить в муниципалитете или у поставщика тепловой энергии. Документы о готовности дома к эксплуатации в осенне-зимний период обязательно должны быть у поставщика тепловой энергии и в органе местного самоуправления в соответствии с разд. III приказа № 103.

Если законодательством субъекта РФ предусмотрено направление подобных документов в орган Госжилназдора, то УО стоит обратиться в ГЖИ с просьбой предоставить ей копии таких документов.

Финансирование процесса за счёт УО или собственников

Восстановление документации – процедура непростая, длительная и порою затратная. Управляющей организации следует предусмотреть на это собственные средства либо на общем собрании собственников утвердить размер платы за жилищные услуги, куда будет включена сумма, необходимая для восстановления технической документации.

Если документы были утрачены или не переданы прежней компанией, то УО следует документировать все понесённые при восстановлении документов траты и затем предъявить сумму компании, ранее управляющей домом, для возмещения в добровольном или принудительном порядке.

Мы продолжим рассказывать о восстановлении технической и иной документации на многоквартирный дом, в том числе о восстановлении технического паспорта и о документах, которые должна создавать и вести сама управляющая организация.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: