Многоквартирные дома блокированной застройки определение

Многоквартирные дома блокированной застройки определение

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 17 октября 2011 года N ог-д23-1694

О статусе жилого дома блокированной застройки

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу определения статуса жилого дома блокированной застройки и в пределах своей компетенции сообщает.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) под “жилыми домами блокированной застройки” понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В то же время пунктом 4 раздела I Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения, утвержденных Приказом Росстата от 11.08.2009 N 168 “Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг”, жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам, несмотря на то, что принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома.

Согласно части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. При этом понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом не определено. Однако данное определение предусмотрено пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 “Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции” (далее – Постановление N 47). Так, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Кроме того, подразумевается, что многоквартирный дом имеет общее имущество помещений общего пользования, в том числе собственников помещений в таком доме.

Многоквартирным домом признаются также дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (пункт 3 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса).

Неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях “квартиры”, “жилые дома блокированной застройки”, “многоквартирные дома” требуют внесения изменений в действующее законодательство в части введения четких и отличительных признаков. Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как: количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования. Более того, определение назначения помещения через семейные отношения, в частности путем установления количества проживающих в нем семей (одной или несколько), также нельзя назвать удачным в силу изменчивости данного признака.

По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, в связи с тем, что признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, собственник жилого помещения, являющегося одновременно и домом блокированной застройки, вправе поставить его на учет в бюро технической инвентаризации как жилой дом блокированной застройки. В случае отказа в осуществлении такого учета Вы вправе обратиться за защитой своих прав в суд.

Дополнительно сообщаем, что согласно пункту 1 Положения о Министерстве регионального развития Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2005 N 40, Минрегион России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере осуществления жилищно-коммунального хозяйства, а также в сфере строительства, архитектуры и градостроительства.

Кроме того, письма федеральных органов исполнительной власти, в том числе Минэкономразвития России, не носят нормативно-правового характера и не имеют юридической силы.

Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.Бочаров

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО “Кодекс” и сверен по:

Жилой дом блокированной застройки — это что такое?

Жилой дом блокированной застройки — это достаточно новый тип помещения, представляющий совокупность отдельных строений. Совмещенные между собой объекты формируют новый тип жилплощади, именуемой таунхаусом, дуплексом, квадрохаусом, британхаусом или иными названиями английского происхождения. Подобные строения завоевывают популярность в России и причисляются к классу элитной жилплощади, однако владельцам таких зданий важно учитывать нюансы их возведения и правового статуса. Подробнее о таком типе жилых зданий читайте в нашей статье.

Читайте также:
Как узаконить место для парковки возле дома

Жилой дом блокированной застройки — это что такое?

Определение зданий типа ДБЗ

В РФ основными формами помещений, относящихся к частной собственности, признаны индивидуальные сооружения, многоквартирные здания и жилплощадь в многоэтажках. Домам, причисленным к блокированным застройкам (ДБЗ), свойственны характеристики всех вышеназванных видов, поэтому зачастую встречаются затруднения при утверждении типа застройки и ее оформлении. В статье 49 Градостроительного кодекса (ГрК) ДБЗ обозначены жилые строения из нескольких типовых секций, разделенных совместной стеной без входов к соседям. Для зданий этого вида характерны признаки:

  • число этажей насчитывает не свыше 3;
  • нахождение на ограниченной территории;
  • каждая секция предполагает проживание 1 семьи;
  • совокупное количество составляющих элементов от 2 до 10;
  • имеет изолированный выход на единую территорию. Приусадебная область может быть совместной или разграниченной;
  • каждая секция эксплуатирует изолированные инженерные сети;
  • нет общедомового имущества.

Статья 49. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий (ФЗ № 190)

ВНИМАНИЕ! Главными критериями оценки жилья и причисления его к ДБЗ выступает автономность его составляющих секций, на что указывают отдельный вход в них, изолированные инженерные сети, отсутствие проемов в общей стене между соседними сооружениями.

Особенности строения

Блокированным сооружениям характерен ряд правовых свойств и нюансов, выделяющих их среди иных типов жилья. К особенностям строений относятся:

  • при внесении здания в кадастр оно обозначается как целостный дом, регистрация автономных элементов не осуществляется;
  • в наследство допустимо передать часть строения совместно с долей прилегающей территории;
  • такие строения неправильно причислять к многоквартирным домам (МКД), поскольку они выступают единым строением с изолированными выходами из составляющих отделений, не обладают имуществом общего назначения (лестничной площадкой, подвалом, подъездом и так далее).

Основным объектом права признается территория, на которой возведены строение и инженерные коммуникации с совместными приборами учета. Зачастую такие нюансы и сходство с МКД провоцируют трудности при выделении доли отдельного владельца и обозначении процедуры обслуживания со стороны УК.

Типы домов блокированной застройки

В строительстве различают несколько видов описываемых зданий. Сооружения имеют идентичные общие характеристики, но отличаются стилем и формой возведения. Могут присутствовать дополнительные элементы, например, бассейн, веранда, что позволяет причислить жилье к элитному.

Таблица 1. Типы домов блокированной застройки

Строительство блокированных застроек в РФ развивается, разрабатываются новые проекты домов, однако все они обладают характерными для них общими признаками.

Письмо Росреестра «О жилых домах блокированной застройки»

Правовое регулирование

Нормативная база, освещающая понятие и порядок использования ДБЗ, включает обширный перечень правовой документации. В сложных случаях уточнение отдельных аспектов осуществляется на основании судебной практики.

Таблица 2. Правовое регулирование строительства и использования ДБЗ

Нормативная база Описание
Градостроительный кодекс РФ Дает определение и основополагающие характеристики ДБЗ
Жилищный кодекс Относит блокированные дома, как и МКД, к жилым (ст.16). При этом отличительной чертой выделяет присутствие имущества общего назначения у вторых. Положения данного документа не дают точно утвердить тип жилья. Поэтому Минстрой вынужден дополнительно вводить нормативы, позволяющие однозначно разделять ДБЗ от многоквартирных
Земельный кодекс В ст. 35 обозначен порядок предоставления и оформления площади под блокированные здания

Статья 16. Виды жилых помещений (ФЗ № 188)

Помимо основной нормативной базы, в юридической практике для уточнения нюансов используются Приказы Минстроя и Минэкономразвития РФ, стандарты строительства, Постановления Правительства.

Признание объекта блокированной застройкой

Статус ДБЗ характеризуется наличием индивидуального права владения на каждый входящий в него объект. Признание здания блокированным осуществляется путем направления просьбы в:

  • БТИ;
  • инстанции местного самоуправления (администрацию);
  • суд.

ВНИМАНИЕ! Присвоение зданию статуса ДБЗ допускает оформить в собственность приусадебный участок (в отличие от МКД, где такой возможности нет).

Обычно трудности с признанием дома блокированным у современных построек не возникает, поскольку этот вопрос уточняется в разрешительных проектных документах. Однако для двухквартирных зданий, возведенных в эпоху СССР или до введения ГрК РФ, характерны трудности при присвоении им статуса ДБЗ. Обращение в суд осуществляется, если предыдущие 2 органа (БТИ, администрация) отказали в удовлетворении просьбы заявителя. Причиной долгих тяжб ранее выступала неоднозначность определений в законодательстве, трудность при разграничении многоквартирных и блокированных домов. Зачастую решения суда оспаривались и направлялись на новое рассмотрение, при этом апелляционный вердикт был способен полностью изменить предыдущий.

Сейчас при оценке недвижимости опираются на характеристики, приведенные в ГрК РФ. То есть ДБЗ признается отдельно стоящее здание не выше 3 этажей с автономными секциями для пребывания в каждой 1 семьи при отсутствии имущества общего назначения. Сооружение не должно использовать единые внутридомовые коммуникации — они обособлены для каждого объекта. Общее оборудование находится за границей жилых элементов для обслуживания автономных частей. Исками в суд в отношении ДБЗ, помимо присвоения зданию соответствующего статуса, выступают:

  • утверждение законных оснований постройки ДБЗ на территории, предполагающей индивидуальное жилищное строительство;
  • желание оформить в частное владение доли участка земли под ДБЗ — подобные обращения ждет отказ, поскольку долевая собственность присваивается при коллективном заявлении всех владельцев;
  • обозначение ответственных за обслуживание и ремонт здания;
  • определения порядка использования ДБЗ.

Однако основополагающим моментом выступает именно наличие у строения статуса ДБЗ. Например, собственник объекта в составе ДБЗ без согласования возвел второй этаж. Владелец иного блока заявил о необходимости приведения сооружения в первоначальное состояние, поскольку работы проводились без одобрения соседей и нарушают нормативы (дом имеет один фундамент). Отмечено, что после реконструкции на фасаде сформировалась трещина. В результате разбирательств в пользу истца вынесено 2 судебных решения. Однако Верховный суд не согласился с вердиктом, вернув дело для нового разбирательства, обозначив первой задачей признание заявленного статуса сооружения (Определение Верховного суда РФ № 56-КГ16-1 от 26.04.16).

Получение разрешения на строительство

Строительные нормы определяют, что возведение ДБЗ на изолированных территориях недопустимо и противоречит законодательству. То есть земля должна быть общая.

ВНИМАНИЕ! Если собственники соседних участков решили построить дом такого типа, для этого целесообразно совместить все участки, сформировав единый.

Процедура приобретения разрешения на постройку ДБЗ состоит из последовательных действий:

  • формирование плана межевания на целый участок при осуществлении земельно-кадастровых работ. Документ направляется в кадастровую палату Росреестра;
  • оформление градостроительного плана с обозначением предполагаемого использования по всем отдельным участкам и приобретение разрешения на создание блочной конструкции;
  • получение акта на введение ДБЗ в эксплуатацию (на основании разрешения на стройку, техплана);
  • территория делится на доли для каждого из объектов — формируются обособленные планы межевания. После постановки на учет по кадастру владельцы секций приобретут право только на них;
  • каждый изолированный элемент подлежит кадастровому учету совместно с соответствующим его размерам участком земли. Собственник жилья по запросу вправе получить сведения из ЕГРН. После определения границ земельной территории граждане могут обратиться в администрацию для передачи участка в собственность или выкупа (при этом обязательно наличие права владения объектом).

Планы межевания при подготовке документации имеют некоторые особенности. Например, размер участка под обособленным элементом ДБЗ не должна быть меньше величины, обозначенной Правилами землепользования и застройки конкретного региона. Границей участков считается совместная стена секций и по ее линии производится деление общей территории. Основанием государственного кадастрового учета и приобретения права владения на изолированные объекты дома выступают акт на введение в эксплуатацию всего ДБЗ и техпланы для каждого составляющего элемента. Последние формируются стандартным образом, согласно ст. 24 ФЗ № 218 от 13.07.2015.

Управление домами блокированной застройки

Поскольку у блокированных зданий нет единого имущества, потребность в содержании и обслуживании всего объекта часто отсутствует. Управление данным типом недвижимости значительно отличается от такового при эксплуатации многоквартирных домов.

ВНИМАНИЕ! Ответственность за содержание ДБЗ полностью ложится на собственников.

Например, для таких зданий не действуют региональные программы по капитальному ремонту, предполагающие реконструкцию при получении сооружением статуса аварийного. Если требуется установить определенное состояние помещений, собственники отправляют заявку в жилищные службы или БТИ. Для организации порядка предоставления ЖКУ, благоустройства приусадебной территории владельцы вправе заключить договорные отношения с выбранной ими самостоятельно обслуживающей организацией. Оформление бумаг осуществляют органы местного самоуправления, предусмотренные для конкретного дома, и представители госучреждений. Собственники вправе самостоятельно решать, требуется ли ремонт их части ДБЗ, то есть обслуживание производится, согласно порядку использования частного жилого фонда. При появлении потребности в реконструкции и проведении иных работ в отношении общих сооружений необходимо заручиться согласием всех владельцев.

Если жители не разграничили права на территорию, управление производится по правилам совместного владения. Однако и при наличии оформленного разделения участка соседи обязаны учитывать интересы друг друга.

ДБЗ считаются достаточно экономичными, поскольку при строительстве значительно сокращаются издержки на возведение стен. Поэтому уплотненные конструкции делают жилье более доступным по цене, чем обособленные дома и даже квартиры. В 2019 году понятие ДБЗ имеет четкое определение за счет нормативного регулирования и обширной судебной практики. Однако некоторые ситуации по-прежнему требуют дополнительного рассмотрения различными инстанциями.

Видео — Как разделить дом на два хозяина?

Видео — Возможность включение ДБЗ в программу капремонта

Что такое дома блокированной застройки — статус и управление

Что такое дома блокированной застройки

Определение дома блокированной застройки приводится в кодексе строительства городов России (часть вторая, пункт 2, статья 49). В этом документе под домом подобного типа застройки понимается здание, имеющее от одного до трех этажей и состоящее из двух и более частей (до десяти), имеющих, в свою очередь, общую стену (или несколько стен) без проходов между ними.

Каждая из частей (квартир) обязательно имеет отдельный выход на приусадебный участок или территорию общего использования. Именно отдельный выход каждого блока на участок, считается главной отличительной характеристикой рассматриваемого типа строений.

Законодательная база

Понятие и порядок работы с объектами блокированной застройки, как и другими объектами, определяются некоторыми правовыми документами и нормами. В рамках Российской Федерации ими являются следующие документы:

  1. Жилищный кодекс Российской федерации, который дает основные понятия о домах рассматриваемого типа и определяет их свойства и характеристики.
  2. Кодекс строительства городов Российской Федерации в статье 49 фиксирует определение дома блокированной застройки.
  3. Постановление правительства 220 2015 года, которое оговаривает и разъясняет порядок приобретения жилья (первичный рынок) совмещенного типа.
  4. Федеральный закон 161 и приказ Министерства строительства 223, которые регулируют порядок выделения участков под совмещенные дома и порядок получения квартир в них.
  5. Статья 35 земельного кодекса, в которой оговаривается порядок оформления и выделения участков на дома совмещённого типа.
  6. Письмо Д23И-5649 Министерства развития экономики РФ, которое оговаривает порядок размещения рассматриваемой недвижимости на одном участке земли.
  7. Документы, касающиеся многоквартирных домов, как правило, имеют оговорки и для недвижимости застройки подобного рода.

Статус дома блокированной застройки

Статус дома совмещенного типа постройки связан с некоторыми заблуждениями. Самые распространенные из них:

1. Внесение отдельной части блокированного дома в реестр кадастра в качестве отдельной единицы

Это ошибочное мнение, поскольку по определению, данному в 49 статье кодекса Градостроения, дом совмещенной застройки состоит из отдельных частей и воспринимается как единое целое. Таким образом, отдельный блок, в котором проживает семья или объединение отдельных составляющих не могут восприниматься отдельным самостоятельным жильем. Приравнивание части дома к целому противоречит математическим и логическим принципам.

В то же время, состоящая из одного блока постройка тоже не может считаться блокированной. Поскольку в таком случае не соблюдается та часть определения, которая оговаривает наличие общих (блокированных) стен между блоками строения. В собственность может передаваться только права на принадлежащий блок или часть строения (исключая соседние блоки и земли дома блокированной застройки), чтобы не допускать нарушения прав собственности и владения остальных семей.

2. Дом блокированной застройки является разновидностью многоквартирного дома

Эти два типа недвижимости имеют ряд схожих черт. Так, согласно нормативно-правовым документам, многоквартирным считается жилое помещение, состоящее из двух и более квартир, которые имеют выход на участок или в место общего использования.

В таком ракурсе стоит четко понимать, что в многоквартирном доме каждая часть (квартира) имеет выход в место общего использования, а из него уже на участок, который находится в общей собственности (долевого типа) всех владельцев квартир дома. Что касается дома совмещенной застройки, каждая его составляющая имеет отдельный выход на отдельный (обособленный) участок, а затем уже в место общего использования (чаще всего улица).

Подводя итог, стоит отметить, что согласно со статусом дома блокированной застройки на учет в кадастровых реестрах необходимо ставить отдельный дом (часть) блокированного жилья, в котором проживает отдельная семья, с прилегающим к нему участком земли, а не совокупность составляющих, земли и не всю блокированную постройку. Права собственности оформляются на представителя или представителей семьи.

Признание дома домом блокированной застройки

Если ваше жилье попадает под категорию совмещенного дома, а именно выполняются следующие условия:

  1. Постройка имеет не более трех этажей.
  2. Постройка состоит из отдельных блоков (не более десяти), имеющих общую стену или стены и отдельный выход на обособленный земельный участок.

В таком случае вы можете оформить необходимые документы для такого дома. Порядок признания дома постройкой рассматриваемого типа производится посредством подачи заявки на рассмотрение в:

  1. Органы БТИ.
  2. Органы местного управления (например, сельский совет).
  3. Судебные органы, которые занимаются рассмотрением дел по присуждению того или иного статуса жилью.

Разрешение на строительства дома блокированной застройки

По общим правилам строительства возведение одного дома на нескольких отдельных участках земли не является правомерным. В таком случае необходимо предварительно объединить земельные участки. Получается, что для получения разрешение на строительство дома блокированной застройки, необходимо выполнить такой алгоритм действий:

  1. Оформляются документы на участок земли, на котором будут построены конструктивно связанные части:
    • Градостроительный план земельного участка на каждую из используемых земельных территорий.
    • Получается разрешение на строительство жилого помещения, конструктивно состоящего из отдельных блоков.
  2. Для каждого дома путем разделения исходного земельного участка формируется обособленный участок земли и оформляется межевой план. После чего начинается работа по получению разрешения на введение совмещенного жилья в эксплуатацию.
  3. Формирование каждого отдельного дома, как объекта оборота, путем постановки на кадастровый реестр отдельного модуля с участком земли, как части блокированного здания.

Управление домами блокированной застройки

В рамках управления различными домами региональное правительство проводит много разнообразных программ. Одна из них – Региональная программа капитального ремонта, в рамках которой дома, признанные аварийными или нуждающиеся в проведении капитального ремонта получают надлежащую помощь.

Все работы по ремонту и содержанию домов такого типа производятся жителями отдельных частей. Что касается признания того или иного состояния совмещенной постройки, то можно обращаться в жилищные службы и БТИ, работа которых регулируется действующим законодательством.

В плане управления домом блокированного типа стоит ориентироваться на процесс управления частным домом или коттеджем, в рамках которого ответственность за состояние несет собственник. Для оформления сопутствующей документации существуют органы самоуправления (например, старший по улице и т. д.) и государственные жилищные органы и комиссии.

В общем случае можно отметить, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок (имеющий общую стену или стены с соседями) и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования. Четкой законодательной (нормативно-правовой) базы, регулирующей порядок оформления, управления и решения разных вопросов для домов блокированной постройки нет.

Но есть упоминания о таком типе недвижимости во многих жилищных законах, указах и кодексах. В связи с этим рекомендуется по всем спорным вопросам обращаться за консультацией к юристам и другим жилищным специалистам.

Росреестра от 03.04.2017 N 14-04075-ГЕ/17 (вместе с Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328 “О жилых домах блокированной застройки”)

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

от 3 апреля 2017 г. N 14-04075-ГЕ/17

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копию письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 14 марта 2017 г. N Д23и-1328

О ЖИЛЫХ ДОМАХ БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение о порядке формирования земельного участка под жилым домом блокированной застройки, а также по вопросу подготовки технического плана для такого дома и в части установленной компетенции сообщает.

Согласно пункту 12.4 Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2005 г. N 452, разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также толкование норм, терминов и понятий осуществляются федеральными органами исполнительной власти в случаях, если на них возложена соответствующая обязанность.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации в данной части.

В этой связи полагаем возможным отметить следующее.

1. В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Вместе с тем в соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Таким образом, определение жилого дома блокированной застройки не в полной мере соотносится с определением жилого дома, закрепленным в Жилищном кодексе.

В этой связи, в настоящее время Минстроем России проводятся комплексные мероприятия по разработке проектов нормативных правовых актов, в том числе определяющих понятия “многоквартирный дом”, “жилой дом блокированной застройки”, “жилой блок”.

2. В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, отмечаем, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

3. В соответствии с частью 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

По информации, представленной Росреестром письмом от 6 марта 2017 г. N 14-02689-ГЕ/17 (копия прилагается), с учетом Свода правил “СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001”, введенных в действие с 20 мая 2011 г. приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789, при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию, постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением “жилое”.

Кроме того, по мнению Росреестра, количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков. При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета.

Дополнительно отмечаем, что в соответствии с пунктом 1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства и градостроительства (за исключением территориального планирования), а также в сфере жилищной политики.

Таунхаус – МКД или жилой дом блокированной застройки?

Автор: Н. Н. Максимова

В чем отличия МКД от жилого дома? Как можно изменить в реестре назначение здания с «МКД» на «жилой дом»? Подсказки – в разъяснениях Росреестра.

Вопрос о том, какой статус имеют таунхаусы, важен для целей их надлежащего содержания. Должны ли собственники уплачивать взносы на капитальный ремонт? Нужна ли лицензия на управление МКД для компании, обслуживающей такие дома? Обязаны ли ОМСУ проводить открытые конкурсы на право управления таунхаусами, если собственники самостоятельно не выбрали способ управления?

В настоящей статье приведем нормы законов и подзаконных актов, которые помогут правильно квалифицировать таунхаусы, а также представим разъяснения компетентных органов на этот счет.

Понятийный аппарат.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирой является структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Многоквартирным домом (МКД) признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. МКД содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в доме в соответствии с жилищным законодательством (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Объекты индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи (п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

Жилые дома блокированной застройки – жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

Строительные нормы и правила.

Согласно положениям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 22.03.2001 № 35, данный документ распространяется также на жилые дома блокированной застройки, если они:

  • не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
  • не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков;
  • имеют самостоятельные системы вентиляции;
  • имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.

В приложении Б «Термины и определения» к СНиП 31-02-2001 указано, что настоящий документ распространяется на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. При этом под автономным жилым блоком понимают жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над (под) другими жилыми блоками.

Блокированные дома, не отвечающие этим условиям, проектируют и строят в соответствии с требованиями СП 54.13330 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 № 778.

Из изложенных выше положений следует, что ключевыми различиями МКД и жилого дома блокированной застройки (каждый блок которого соответствует признакам индивидуального жилого дома) являются:

  • наличие (отсутствие) общего имущества (кроме стен между соседними блоками);
  • статус земельного участка (каждый блок жилого дома находится на отдельном земельном участке).

На это обращено внимание в письмах Росреестра от 26.08.2016 № 14-07394/16, Минэкономразвития РФ от 28.11.2013 № Д23и-5649, Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 № 15636/13.

Организация выхода из квартиры (на прилегающий земельный участок или в помещения общего пользования) не является ключевым моментом для отнесения дома к той или иной категории (Определение ВС РФ от 14.05.2014 № 1-АПГ14-7).

Регистрационные действия: МКД «превращается» в жилой дом блокированной застройки.

В названном выше Письме Росреестра № 14-07394/16 указано, что каждый блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на государственный кадастровый учет в качестве здания с назначением «жилой дом» и наименованием «жилой дом блокированной застройки» или «блок жилого дома блокированной застройки».

Если в регистрационных документах здание имеет назначение «многоквартирный дом», но изначально оно соответствовало характеристикам жилого дома блокированной застройки, «образование» из него здания с наименованием «жилой дом блокированной застройки» может быть осуществлено на основании:

  • технического плана здания, подготовленного на основании разрешения на строительство и проектной документации (при ее наличии) либо разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимости (в случае отсутствия проектной документации), если такое здание создано после введения в действие ГрК РФ (по общему правилу);
  • технического плана здания, подготовленного на основании сформированного до 01.01.2013 технического паспорта такого объекта недвижимости, если это здание создано после введения в действие ГрК РФ, но до 01.01.2013 и в отношении него был осуществлен государственный технический учет;
  • технического плана здания, подготовленного на основании декларации об объекте недвижимости и судебного акта о признании права собственности на самовольную постройку, если такое здание создано после введения в действие ГрК РФ с нарушением порядка, установленного этим кодексом;
  • технического плана здания, подготовленного на основании декларации об объекте недвижимости, если разрешительная и (или) проектная документации безвозвратно утеряны или отсутствуют, либо документов (в том числе архивных копий), оформленных в соответствии с действовавшими до вступления в силу ГрК РФ требованиями и предусматривающих принятие и утверждение акта о приемке в эксплуатацию, если здание создано до введения в действие ГрК РФ.

Итак, если блоки (секции) здания не имеют общего имущества (помещений, конструкций (кроме стен соседних блоков), инженерных сетей) и расположены на отдельных земельных участках, здание следует считать жилым домом блокированной застройки. Если оно значится в кадастре как МКД, сменить его назначение можно на основании технического плана здания. После этого нет оснований применять к правоотношениям по содержанию и обслуживанию данного здания положения ЖК РФ об управлении МКД.

Непосредственное управление домом, УО и РСО : отвечаем на вопросы

Среди способов управления многоквартирными домами наименее распространённый – непосредственное, когда МКД управляют сами владельцы помещений. Сегодня отвечаем на вопросы, заданные нашими читателями о непосредственной форме управления домом.

Кто вносит в ГИС ЖКХ информацию по лицевым счетам потребителей коммунальной услуги

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники вправе выбрать на общем собрании такой способ как непосредственное управление домом при условии, что количество квартир в нём не превышает тридцати. В таком случае владельцы помещений сами заключают с подрядными компаниями договоры на обслуживание и ремонт общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг.

Поскольку между собственниками и исполнителями нет управляющей организации или ТСЖ/кооператива, у жителей часто возникают вопросы о нюансах исполнения требований законодательства к надлежащему управлению МКД. Например, кто должен вносить обязательную информацию по лицевым счетам потребителей коммунальных услуг в ГИС ЖКХ и нужно ли это делать вообще.

В соответствии с разд. 8 приказа № 74/114/пр, среди информации, подлежащей размещению поставщиками коммунальных ресурсов для предоставления коммунальных услуг в МКД, есть данные о лицевых счетах и их номерах. Поскольку при непосредственном управлении домом исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация, то именно она должна размещать данные о лицевых счетах потребителей.

Если собственники помещений не видят такой информации в ГИС ЖКХ, им необходимо обратиться к поставщику соответствующих коммунальных ресурсов с претензией. В отсутствие ответа – в орган ГЖН, который проведёт проверку РСО и при наличии нарушений потребует от организации их устранить.

Кто отвечает за качество коммунальных услуг внутри дома

Один из наших читателей спросил, кто несёт ответственность за предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества, возмещает ущерб (при его наличии), если до границы балансовой принадлежности показатели качества не нарушены.

Согласно ПП РФ № 354, при непосредственном способе управления исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация. Поэтому ответственность за некачественное оказание услуг несёт именно она.

Исключением может стать ситуация, когда собственники заключили договор с какой-либо подрядной организацией, которая занимается содержанием и ремонтом их общего имущества. Если ухудшение качества коммунальной услуги случилось из-за действий/бездействия такой организации, то именно она будет нести ответственность за причинённый ущерб.

Могут ли собственники помещений отказаться от части работ/услуг, прописанных в ПП РФ № 290

Разберём вопрос, вправе ли собственники на ОСС принять решение об отказе от уборки лестничных клеток и придомовой территории, включённых в договор с подрядчиком на содержание и ремонт общего имущества МКД.

В соответствии с пп. «а» п. 2 ПП РФ № 290, в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений, перечень услуг и работ из числа включённых в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяются общим собранием собственников и отражаются в его решении. Таким образом, собственники вправе исключить из перечня услуг/работ уборку мест общего пользования и/или придомовой территории.

Проверяет ли орган ГЖН управляющую организацию, если собственники заключили с ней договор на обслуживание дома

И последнее, о чём поговорим сегодня: проверяет ли работу управляющей организации орган ГЖН, если собственники помещений в МКД при непосредственном управлении заключили с ней по договор обслуживания и ремонта общего имущества.

Если собственники на ОСС выбрали непосредственное управление домом и решили заключить договор обслуживания с управляющей организацией, то орган ГЖН не вправе осуществлять лицензионный контроль в отношении такой УО.

В таких отношениях компания выступает подрядчиком. Если УО по такому договору не выполняет какие-то работы, нарушает его условия, то решить этот вопрос собственники могут только через суд. Отношения с УО по договорам подряда регулируются нормами ГК РФ, а не ЖК РФ.

На заметку

При непосредственном управлении домом ответственность за надлежащее содержание общего имущества несут сами собственники. Если исполнителями коммунальных услуг в таких условиях являются поставщики ресурсов, то для ремонта и обслуживания общего имущества, инженерных сетей владельцы квартир должны найти подрядную организацию, отношения с которой будут регулироваться нормами гражданского законодательства.

Собственники на общем собрании сами устанавливают перечень работ и услуг, которые необходимы в доме для надлежащего его содержания, и включают такой перечень в договор с подрядчиком. В качестве обслуживающей дом организации может выступать и компания, получившая лицензию на управление МКД. Но по договору подряда такая УО в отношении дома на непосредственном управлении не подлежит лицензионному контролю со стороны надзорных органов.

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

1.1 – 1.2. Утратили силу с 1 сентября 2014 года. – Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ.

2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

2.1. Договоры об оказании услуг и (или) о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, и (или) о выполнении работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту, лифтов, подъемных платформ для инвалидов, и (или) о выполнении работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, указанное в этом решении либо имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Судебная практика и законодательство — Жилищный кодекс РФ. Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 20, 45, 46, 162, 164 Жилищного кодекса и статьями 10, 11, 12, 13, 26 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ “О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля”, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, отменил решение первой инстанции в части удовлетворения требований, не установив бездействия Инспекции, нарушающего права и законные интересы заявителя.

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд округа руководствовался статьями 18, 44, 45, 47, 48, 161, 162, 164 ЖК РФ, 219 ГК РФ, статьями 4, 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и исходил из того, что на момент вынесения оспариваемого распоряжения о проведении конкурса по выбору управляющей организации собственники помещений не выбрали способ управления многоквартирным домом в установленном законом порядке, поэтому у судов отсутствовали правовые основания для признания распоряжения Администрации о проведении конкурса недействительным.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 166, 181.1, 181.2, 181.5, 219, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 44, 45, 46, 47, 48, 153, 161, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статьями 4, 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, пунктами 3, 39 “Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом”, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее – Правила) пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

По мнению заявителя, судами не применены нормы процессуального права, а именно ч. 6 статьи 59, ч. 1 и 7 статьи 61 АПК РФ. Указывает, что судами не были применены положения ч. 1 и 3 статьи 164 ЖК РФ.

Разрешая спор, суды исходили из условий договора ресурсоснабжения и обстоятельств его фактического исполнения и руководствовались статьями 539, 544, 548 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 155, 161, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 12.02.1999 N 167, а также сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 17.06.2014 N 1445/14 практикой применения правовых норм, регулирующих порядок и особенности предоставления коммунальных услуг при непосредственном управлении собственниками многоквартирным домом, принятому по спору между теми же лицами по аналогичным основаниям.

Разрешая спор, суды исходили из условий договора ресурсоснабжения и обстоятельств его фактического исполнения и руководствовались статьями 539, 544, 548 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 155, 161, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 12.02.1999 N 167, а также сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 17.06.2014 N 1445/14 практикой применения правовых норм, регулирующих порядок и особенности предоставления коммунальных услуг при непосредственном управлении собственниками многоквартирным домом, принятому по спору между теми же лицами по аналогичным основаниям.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и кассационной инстанций, руководствуясь статьями 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 154, 158, 161, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, принимая во внимание, что способ непосредственного управления многоквартирным домом соответствует структуре договорных связей, обусловленных гражданско-правовыми договорами выполнения работ (оказания услуг), заключаемыми с лицами, которые выполняют работы (оказывают услуги) по содержанию и (или) ремонту общего имущества, установив, что собственниками выбран непосредственный способ управления, принято решение о заключении договора на техническое обслуживание, текущий, аварийный ремонт и санитарное содержание имущества многоквартирного дома с обслуживающей организацией ООО УК “Дом-Н” с 01.12.2010, утверждены условия договора, при отсутствии доказательств оспаривания решения собственников в порядке части 6 статьи 46 ЖК РФ, пришли к выводу о правомерности предъявления ООО УК “Дом-Н” требований об оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома к собственнику помещений, соответственно части его участия, по тарифам, согласованным в пунктах 5.6, 5.7 договора.

Иск предъявлен о взыскании задолженности за услуги водоснабжения и водоотведения, оказанные в период с июля по сентябрь 2011 года в рамках договора от 19.01.2009 N 245/09 в редакции дополнительных соглашений от 28.12.2009, 19.08.2010 собственникам помещений многоквартирных домов. Установив, что собственниками помещений многоквартирных домов выбран непосредственный способ управления, который предусматривает наделение статусом стороны договора каждого собственника, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания ответчика, представлявшего в данном правоотношении интересы собственников на основании решений общих собраний и действовавшего согласно части 3 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, исполнителем коммунальных услуг и абонентом по договору, отвечающим по обязательствам потребителей коммунальных ресурсов об оплате последних.

Установив, что собственниками помещений многоквартирных домов выбран непосредственный способ управления, который предусматривает наделение статусом стороны договора каждого собственника, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания ответчика, представлявшего в данном правоотношении интересы собственников на основании решений общих собраний и действовавшего согласно части 3 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, исполнителем коммунальных услуг и абонентом по договору, отвечающим по обязательствам потребителей коммунальных ресурсов об оплате последних.

Установив, что собственниками помещений многоквартирных домов выбран непосредственный способ управления, который предусматривает наделение статусом стороны договора каждого собственника, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания ответчика, представлявшего в данном правоотношении интересы собственников на основании решений общих собраний и действовавшего согласно части 3 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, исполнителем коммунальных услуг и абонентом по договору, отвечающим по обязательствам потребителей коммунальных ресурсов об оплате последних.

пункт 2 части 3 статьи 7 Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 209-ФЗ “О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства”, часть 10.1 статьи 161, часть 2.1 статьи 162, часть 2.1 статьи 164, часть 5 статьи 165, часть 2 статьи 167, часть 8 статьи 168, часть 5 статьи 172, статья 195 Жилищного кодекса Российской Федерации

г) в договоре оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме – в случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), – в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений – лицу, уполномоченному в соответствии с частью 3 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, которым может быть: один из собственников помещений, получивший такие полномочия на основании решения общего собрания собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений – лицу, уполномоченному в соответствии с частью 3 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, которым может быть: один из собственников помещений, получивший такие полномочия на основании решения общего собрания собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений – лицу, уполномоченному в соответствии с частью 3 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, которым может быть: один из собственников помещений, получивший такие полномочия на основании решения общего собрания собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации Т.Е. Каменева оспаривает конституционность части 3 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. По мнению заявительницы, оспариваемая норма не соответствует Конституции Российской Федерации, ее статьям 17 (часть 2), 18, 35 (часть 2) и 46 (часть 1).

В соответствии со ст. 44, 155, 156, 158, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением (далее – Правила), размер платы собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом размер платы собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества определяется органами управления товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (в частности, решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива, жилищного кооператива).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75, решение о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом считается реализованным собственниками помещений со дня заключения всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме договоров, предусмотренных статьей 164 Кодекса.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: