Как перепланировать дом старой постройки

Перепланировка в частном доме: возможности, последовательность работ

Перепланировка частного дома затевается, если пространство в помещении распределено нерационально и неудобно. Исправить это можно добиться двумя путями:

• пристроить новое помещение
• полностью изменить внутреннюю планировку

У домовладельцев в отличие от жильцов квартир нет соседей, которые могут быть в претензии из-за сноса стены или переноса ванны. Но перепланировка жилого дома должна быть законной. Все значительные изменения согласовываются контролирующими органами – по ссылке можно почитать, как это сделать и какие документы требуются. Эта статья рассказывает:

• В каких домах можно делать перепланировку
• Как должны располагаться помещения в доме
• Проекты перепланировки дома
• Реальный пример удачной перепланировки старого дома

Перепланировка помещений в доме: перенос стен

Перепланировка частного дома может предусматривать:

• Пристройку дополнительных помещений
• Демонтаж старых перегородок и возведение новых
• Обустройство чердака
• Вырубку новых дверных проемов
• Полную или частичную замену кровли

Все изменения должны быть отражены в проектной документации. Перепланировки не должна ослаблять несущие конструкции и угрожать безопасности дома.

Планируя, как будут расположены новые помещения, нужно помнить, что:

• гостиная, кухня, ванная должны быть расположены подальше от спален. В помещениях, где может быть шумно, лучше сделать дополнительную звукоизоляцию;
• кухню и санузлы размещают в соответствии с тем, как проложены стояки канализации;
• розетки и провода были размещены с учетом первоначальной планировки, их придется переносить.

Есть много историй о том, как люди купили старый дом с тесными темными комнатушками, снесли одни перегородки, поставили новые и получили прекрасное комфортное жилье. Но возможности для переноса стен ограничены их материалом. В некоторых домах демонтировать стены нельзя, или можно, но с большой осторожностью.

Материал стен

Возможности перепланировки

Дом, построенный по каркасно-рамочной технологии.

Ни одна внутренняя перегородка в каркасном доме не является несущей. Перепланировка комнат допускается.

Дом, построенный по каркасно-щитовой технологии.

Перегородки являются несущими, возможности для перепланировки ограничены.

Внутренние перегородки в таком доме делают из кирпича или гипсокартона, и вот кирпичные следует демонтировать с огромной осторожностью, чтобы не нарушить равномерно распределяемую нагрузку перекрытий

Сделать перепланировку в таком доме сложно, поскольку почти все внутренние стены в нем являются коснтруктивными.

Как правильно размесить помещения. Нужна ли прихожая

Во многих типовых коттеджах прихожие темные и довольно тесные. От такой прихожей хочется избавиться вообще, объединив с каким-нибудь другим помещением. В последние годы наметилась тенденция вообще отказываться от прихожей, но

Без нее по всему дому растаскивается грязь, а зимой тянет холодом из входной двери.

Но площадь полноценной прихожей в частном доме не должна быть меньше 12-15 метров, иначе никакого смысла в ней нет. В помещении должно быть достаточно места и для хранения вещей, и для комфортного одевания-раздевания сразу нескольких человек. И если перепланировка помещений в доме не оставляет другого выхода, кроме как объединить прихожую с другим помещением, то желательно, чтобы этим помещением была гостиная или столовая, но ни в коем случае не кухня.

Кухня, совмещенная с прихожей, оправдана только в квартирах, где не так много грязи, как на земле, и очень мало места. Возле входа лучше иметь лестницу, туалет, вход на кухню и шкаф, но так чтобы пути из кухни в туалет или на лестницу не проходили через прихожую. Даже если вы пристроите тамбур, все равно дети будут бежать с улицы попить-пописать и разносить грязь по всему дому.

В одноэтажных домах советской постройки часто встречается планировка, при которой все помещения выходят в просторный коридор по центру дома. Появляется искушение увеличить площадь комнат за счет коридора. Это не всегда правильно: коридор не должен быть уже 90 см, иначе в нем уже будет тесно.

Куда перенести кухню

Перенос кухни – один из самых частых видов перепланировки в частном доме. В отличие от владельцев квартир, которые могут перенести кухню только в нежилое помещение, и при этом оставлять на площади бывшей кухни плиту и мойку, домовладельцы могут реализовать любые проекты перепланировки дома, главное, чтобы в помещении было окно, и были подведены все коммуникации.

Перепланировка усложняется, если дом газифицирован:

К тому же, газовые службы крайне неохотно согласовывают перенос труб, подводящих газ, на другую стену.

Поэтому хорошим решением для увеличения маленькой кухни может стать не перенос ее в другое помещение и не снос стены, а расширение дверного проема и раздвижная дверь в столовую.

В любом случае, лучше обойтись малой кровью. Решение задачи может быть неожиданно простым: так, пользователь нашего портала с ником miheymih хотел переделать кухню так, чтобы выгородить в ней место для кладовки, и не мог придумать, как это сделать. Решение подсказали коллеги по порталу: перенести обеденную зону в гостиную, а кладовку сделать в нише, где стоял обеденный стол.

Вот несколько удачных примеров размещения кладовки на кухне.

Сколько санузлов сделать

Сейчас принято, чтобы у каждой спальни был свой санузел, хотя нередко это избыточно. Популярно такое решение: санузел большой площади делят на два небольших, и из каждого делают дверной проем в соответствующую спальню.

Ванна в спальне в теории считается совмещенным санузлом. Это вполне законный и допустимый вариант, если в доме есть еще один санузел с выходом их коридора или другой нежилой зоны.

Как сделать старый частный дом комфортным: последовательность перепланировки

Есть такой распространенный способ решения жилищной проблемы: недорого купить и переделать старый дом. Это может оказаться гораздо выгоднее, чем строить новый. Участник FORUMHOUSE с ником Sailer197 получил дом постройки 40-х годов прошлого века в наследство.

На фотографиях этот дом до и после переделки.

До переделки у дома был холодный чердак, печное отопление с чугунными радиаторами расширительным бачком на потолке и уличный туалет. Единственное удобство – заведенная в дом холодная вода. И неудобная планировка: четыре небольших комнаты, коридор и крошечная кухня-прихожая с выходом в летнюю веранду.

Последовательность перепланировки этого частного дома выглядела так:

После перепланировки в доме появилась ванная, кухня, кочегарка, входная группа, две жилых комнаты и мини-детская.

Была выполнена внешняя отделка дома. Результат налицо:

Следующий этап этой масштабной перепланировки – замена крыши: в некоторых местах прогнили стропила, провис шифер. Но менять крышу просто так большого было нерационально: нужно получить дополнительное жилое пространство. Было принято решение поставить каркасную мансарду, многощипцовую с двумя большими кукушками.

Тут допустил довольно серьезную ошибку: габариты кукушек подбирал по тому, как внешне смотреться будет, а не по удобству расположения комнат внутри.

Сейчас идет отделка внутренних помещений. Снаружи дом отделан L-брусом. Этот дом полностью преобразился, и стал полноценным комфортным жильем для семьи с двумя детьми.

Подведение итогов

Комфорт – самая главная причина, по которой люди выбирают жизнь за городом. Дом должен быть удобным. Безнадежных домов не бывает! Если помещения в доме расположены неудобно или что-то еще идет не так, перепланировка всегда может исправить ситуацию. Для этого может потребоваться:

• сделать пристройку
• сделать на месте старой крыши каркасную мансарду
• сломать перегородки внутри помещения или сделать новые
• обновить коммуникации
• зашить двери или вырубить новые
• пристроить вместо холодных старых сеней каркасную входную группу и кочегарку

Последовательность выполняемых работ должна быть правильной. Предлагаем пользоваться шпаргалкой, которую составил профессиональный строитель и пользователь FORUMHOUSE c ником Sergey_24. В этом плане нет сантехнических работ – их выполняют по окончании черновых работ в других помещениях.

Порядок работ при переделке дома

• Демонтаж
• Возведение перегородок
• Штукатурные работы (черновая штукатурка)
• Монтаж коммуникаций (электрика, сантехника, слаботочка), затирка штробов.
• Полы (стяжка)
• Монтаж ГКЛ функционала
• Шпатлевание стен и потолков (если не предполагается подвесных/натяжных).
• Финишная отделка стен и потолков
• Финишная отделка пола
• Двери

На FORUMHOUSE можно обсудить варианты перепланировки дома, почитать статьи о том, как сделать удачную перепланировку в квартире , как переделать типовой проект дома «под себя» и как сделать веранду-трансформер. На нашем портале можно скачать бесплатный проект дома. Посмотрите видео, которое наглядно показывает, как сильно может измениться дом даже после небольшой перепланировки.

Перепланировка частного дома, коттеджа. Интересные идеи на сайте Недвио

• Недвижимость
• Строительство
• Ремонт
• Участок и Сад
• О загородной жизни
• Вопросы-Ответы
  • Интерактивная кадастровая карта
  • О проекте Недвио
  • Реклама на Nedvio.com

Если схематически описать частный жилой дом, то он состоит из каркаса или коробки, которая внутри разделена перегородками на отдельные помещения. Стены позволяют разграничить пространство и выделить комнаты разного целевого назначения. Так, чаще всего на 1 этаже размещают гостиную и кухню, на 2-ом — спальни и другие комнаты…

Но далеко не всегда базовая планировка коттеджа приходится по вкусу его владельцам. Ощущение комфорта и практичность стоят на первом месте, в то время как старые варианты планировки могут не отвечать современным требованиям. Если вы лишь недавно купили дом и не согласны с его планировкой, то всегда можно внести свои коррективы.

Если вы задумались об этом, необходимо понять, улучшит ли перепланировка текущее состояние дома, не навредит ли она функционированию коммуникаций или техническому состоянию жилья. Кроме того, немаловажную роль играет законодательный аспект. Рассмотрим все нюансы подробнее.

Планировка дома. Что можно улучшить?

Прежде чем приступить к планированию ремонта, важно оценить общую картину, определить бюджет и последовательность работ.

У собственника дома в данной ситуации есть два пути. Он может улучшить помещение за счет создания дополнительного пространства или полностью изменить внутреннюю планировку. Выбор того или иного решения зависит от бюджета и семейных обстоятельств (например, ожидания пополнения в семье).

Как правило, стремление к улучшениям связаны со следующими причинами:

1. Появился еще один член семьи, для чего требуется выделение новой комнаты, есть возможность посредством передвижения межкомнатных перегородок на верхнем этаже создать отдельную спальню;
2. Ремонт устарел, владельцем выбран новый стиль и для воплощения идей требуется перепланировка пространства;
3. В купленном доме некомфортно жить, распределение места плохо продумано;
4. Текущий дизайн надоел, хочется кардинальных перемен;
5. Планируется расширение и надстройка дома.

На первоначальном этапе нужно сформировать перечень улучшений и пожеланий. Вам понадобится тщательный анализ для ряда изменений, ведь принимаемые меры могут отразиться на эксплуатационных характеристиках коттеджа.

Для проведения работ по перепланировке дома или дачи рекомендуется привлекать профессионалов строительной отрасли. Они помогут избежать инженерных ошибок, создадут проект и помогут вам воплотить его с минимальными затратами.

Какой должна быть грамотная перепланировка?

Владельцу загородной недвижимости следует учесть, что большинство домов строится по типовым проектам, которые уже доказали свою эффективность. Если хочется изменить стандартную планировку на индивидуальную, нельзя бездумно сносить стены и строить их заново в другой части. Такие перемещения могут поставить под угрозу целостность здания. К примеру, снос несущей стены без установки армированных опор может привести к разрушению дома.

При перепланировке важно соблюдать принципы эргономики:

1. шумные помещения (кухня, гостиная, ванная комната) не должны прилегать к тихим комнатам и должны быть обеспечены дополнительной звукоизоляцией;
2. устанавливать кухню и ванную следует в месте пролегания соответствующих коммуникаций (стояков);
3. застройщик сдает коттедж с учетом предположительной планировки здания — на это указывает месторасположение розеток и проводов. Следовательно, при перепланировке придется их переносить.

Прежде чем перепланировать дом, сопоставьте задуманные планы с документацией. Внесение изменений потребует согласования с жилищно-архитектурным ведомством. Если вы не разбираетесь в этих нюансах и не хотите «влезать» в эти подробности, заблаговременно обратитесь к архитектору-дизайнеру. Специалист предоставит вам проект перепланировки в техническом и визуальном виде, состоящий из:

1. заключения по координации действий с архитектурно-строительными учреждениями;
2. проектом водоснабжения, водоотведения и электроснабжения;
3. архитектурно-конструктивную часть, в которой расписана перепланировка.

В беседе с дизайнером вы сможете в полной мере описать свои пожелания. Профессионал обязан учесть все моменты в проекте и предоставить альтернативы в случае невозможной реализации поставленных идей.

Чтобы быстро найти правильное решение, необходимо отталкиваться от реальных возможностей. Например, в условиях 50-метровой квадратуры помещения не получится сделать 5 отдельных спален. В зависимости от назначения комнаты, для нее полагаются свои нормы площади.

Варианты перепланировки

Изменение расположения комнат и стен дает возможности для творчества, новых идей и вселяет новую жизнь в привычное пространство. Основной принцип, которого нужно придерживаться – они должны менять дом в лучшую сторону и учитывать потребности всех его жителей.

Существует несколько вариантов перепланировки, отвечающих современным тенденциям интерьерного дизайна.

1. Прихожая

Основная проблема прихожих заключается в том, что они, в основном, выглядят как темная и узкая коморка.

Чтобы сделать прихожую просторной и светлой, можно объединить ее с соседней комнатой или установить вместо стены перегородку с выемками под полки. Прилегающими к прихожей должны быть либо гостиная, либо столовая.

2. Кухня

В наше время кухня должна быть не только местом для приготовления еды, но и красивым украшением дома. Установка готового кухонного комплекта со столешницами и встроенной бытовой техникой превратит комнату в настоящее произведение искусства.

Объединять ли кухню с гостиной? Это дело вкуса и личных пожеланий. Некоторые не хотят, чтобы запах готовящейся еды попадал в общие комнаты, а другие монтируют хорошую вытяжку и наслаждаются общением с друзьями, не разделяя это время с приготовлением закусок.

3. Ванная

Санузлы — это специфические помещения закрытого типа. Их должно быть достаточное количество. Современные тенденции в жилом строительстве — каждая спальня = один санузел. Однако на практике, не всегда есть такая возможность, ввиду ограничения по площади и расположения коммуникаций.

В таком случае один из возможных вариантов решения – разделение одного с/у на 2 части и соединение дверьми с ближайшими спальнями.

Но это возможно если санузел просторный по площади. В обратном случае, если нужно расширить площадь с/у, и ванная и туалет разделены перегородкой, объединение небольших комнат создаст дополнительное пространство для размещения нужной бытовой техники и более длительного пребывания в комфортных условиях.

Почему лучше снести лишние стены?

Как правило, наличие большого количества глухих стен и перегородок создает тесноту, скрывает солнечный свет и препятствует свободному перемещению воздуха. Из-за этого атмосфера в доме становится более замкнутой, может возникнуть дискомфорт после длительного пребывания в таких комнатах.

Смещение или удаление отдельных стен может решить эту проблему, распределить воздух и сделать дом более светлым. Поделить пространство по назначению поможет прием зонирования пространства.

Еще один из вариантов оптимизации, о котором многие забывают, это использование подвалов и чердаков. В условиях коттеджа чердак может превратиться в живописную мансарду. Если технические параметры дома позволяют это сделать, можно установить дополнительную терассу наверху, которая даст тень и поможет выделить место на крыльце под беседку.

Таким образом, вы не только задействуете еще один этаж, но и благоустроите зону у входной двери.

Снесенные внутри коттеджа стены помогут объединить цветовую гамму внутренней отделки, создать индивидуальный стиль и сделать дом более гармоничным. Некоторые заказчики просят архитекторов предусмотреть расположение комнат по частям света и продумать планировку в соответствии с принципами древних учений (фен-шуй, аюрведа и др.).

Уменьшение больших комнат создает пространство под другие зоны, например, дополнительную спальню, рабочий кабинет, комнату отдыха, гардеробную и т.д. Для создания индивидуального комфорта вы можете проявить творчество и воплотить любую задумку.

10 советов по переустройству коттеджей от профессионалов

1) Вы можете провести перепланировку постепенно и сопрягать эти работы с текущим ремонтом. Это поможет вам сэкономить бюджет и быстро привыкнуть к изменениям.

2) Когда делается перепланировка, воспользуйтесь моментом для оценки текущего состояния проводки и труб. Возможно, они износились и требуют ухода. Лучше сделать это во время работ, чем потом сталкиваться с протечками или короткими замыканиями.

3) Отталкивайтесь от реальных возможностей площади и не расширяйте дом вопреки проектной документации. Это вопрос безопасности и рационального использования пространства.

4) Там, где вы не понимаете как поменять стены или есть опасения, проконсультируйтесь с экспертом. Не жалейте денег, ведь потраченные на некорректную работу стройматериалы не получится использовать повторно.

5) Делая перепланировку в текущий момент, задумайтесь о будущем. Если есть вероятность, что через 5 лет вы обзаведетесь ребенком, лучше заранее выделить комнату, в которой будет обитать новый член семьи. Не обязательно сразу обставлять детскую. Используйте комнату как рабочий кабинет и резерв для расширения семьи.

6) Учтите, что после утверждения проекта с дизайнером, будет поздно вносить корректировки. За переделку проекта придется заплатить дополнительные деньги.

7) Во время ремонта проведите необходимые тепло- и звукоизоляционные работы. Таким образом, вы повысите технические характеристики здания и за один раз решите несколько проблем.

Не экономьте на строительных материалах, которые быстро изнашиваются. К этой категории относятся напольные покрытия, окна, двери и отделка стен. Мебель поменять значительно легче, чем сделать ремонт.

9) Если перепланировка проводится без существенных ремонтных работ, не забудьте защитить стены и перекрытия пленкой и бумагой.

10) Иногда воплотить новое дизайнерское решение можно без перепланировки — посредством перекраски стен, установки аксессуаров и нового освещения. Оцените целесообразность переустройства коттеджа, прежде чем заказывать проект и приступать к его реализации.

Правильная планировка частного дома позволит максимально выгодно и комфортно использовать каждый его метр. Если есть возможность переустройства и необходимость в этом, не стоит откладывать и боятся изменений, проконсультируйтесь с профессионалами, после чего смело воплощайте свои идеи и задумки.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

• вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
• привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт

Для многих москвичей перепланировка квартиры — это возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Особенно актуален этот вопрос для жителей домов массовых серий.

«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. В прошлом году мы перевели госуслугу по согласованию переустройства и перепланировки в электронный вид — теперь жители в любое удобное время могут подать заявление, направить документы и отследить статус рассмотрения заявки в личном кабинете на сайте mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, а сроки получения решения сократились», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков.

По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Причем юридически правильно получить разрешение заранее, до начала ремонта. Но на практике собственники чаще пытаются утвердить уже готовые переделки. Как правильно согласовать ремонт в квартире и какую перепланировку невозможно узаконить — в материале mos.ru.

Что такое перепланировка

Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.

Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.

По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.

Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий. На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.

Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.

А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.

«Со временем что-то разрешается, что-то запрещается. Сегодня список запретов состоит из 26 пунктов», — говорит эксперт. Все их можно найти по ссылке.

В упрощенном порядке

Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.

В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.

Частные случаи перепланировки

При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ. В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы. В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.

Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.

А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.

Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.

Перепланировка по закону

К сожалению, люди, затеявшие перепланировку, не всегда считают согласования вопросом первой необходимости. «Пока вы пользуетесь квартирой, это может никак на вас не отразиться, если только ваша перепланировка не наносит ущерба другим жильцам. А если вы решите продать жилье, здравомыслящий покупатель в первую очередь попросит показать свежий технический паспорт, которое предоставляет Московское городское бюро технической инвентаризации (БТИ). И сравнит его с тем, что есть на самом деле. Если параметры не совпадут, он потребует снизить цену или узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.

По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта. Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО). Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.

Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией. В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы. «Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.

С августа 2022 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru. После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.

Если собственник квартиры хочет узаконить уже проведенную перепланировку, ему сначала надо заказать в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Но надо учитывать, что специалистам, например, придется частично вскрыть стены или пол. «Если вы сделали проем в несущей стене, они проверят, было ли сделано усиление, правильное ли оно, сделают расчет. Если неправильное — придется все переделывать. На уже выполненных перепланировках также обязательно проверяют гидроизоляцию», — рассказывает специалист ГБУ «Экспертный центр».

Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы.

Штрафы и санкции

Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.

Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения. У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов. При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.

В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило почти 22 тысячи заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около семи тысяч заявлений было связано с ранее выполненными работами. А сколько людей не обращаются за согласованиями, экспертам судить сложно.

«Я не думаю, что это перестанет быть актуально, потому что желание усовершенствовать свое жилье у людей будет всегда. Каждый хочет улучшить то, что он покупает. Сегодня квартиры строят более комфортабельными, чем 20–30 лет назад. Но желающих все равно много», — отмечает эксперт. Поэтому, решаясь на глобальную переделку, стоит доверить расчеты и согласования экспертам.

Бюджетный ремонт старого дома

Вы купили или получили в наследство старый, но крепкий дом? Реконструировать, восстановить – дешевле нового строительства. Поговорим о примерах реставрации, обновлении дизайна, расширении площади в виде пристроек и переноса стен.

Реставрируем крышу

Любые работы по ремонту дома начинаются с осмотра состояния крыши. Если выявлены протечки хотя бы в одном месте, нужно латать дыры или менять кровлю. Небольшие изъяны – не повод для полного демонтажа. В проблемных местах ставятся заплатки, желательно из исходного материала.

Восстановить покрытие из шифера можно самостоятельно. При небольших повреждениях листы не обязательно демонтировать. Если проблемы масштабные, то потребуется заменить в местах протечек износившийся шифер.

Работа по заделке мелких прорех состоит из очистки поверхности (полить из шланга) и нанесения специальной смеси. Две части цемента М300 смешиваются с тремя частями асбеста. Масса разводится жидкостью: вода + ПВА 1:1. Должна получиться сметанообразная густая смесь. Предварительно грунтуется проблемное место на шифере (ПВА + вода 1:3). Затем наносится приготовленная смесь. Требуется создать несколько слоёв.

При замене шифера нужно после снятия старых листов проложить новый рубероид (любую гидроизоляцию).

Листы фиксируются внахлёст. Большие площади кроют по диагонали от нижнего угла, чтоб обеспечить геометрию волны при стыковке. Гвозди бьются только в гребень.

Как сделать к дому пристройку

Площадь дома можно увеличить, это несложно и специалистов приглашать не обязательно. Проще всего сделать веранду (закрытый тип) или открытую террасу. Для этого в любом случае понадобится фундамент. Без него можно обойтись, если желаете получить перед домом открытую площадку с крышей, установленной на бетонные или кирпичные колонны (под ними точечный фундамент). Вместо дверей делается каменная, кирпичная, бетонная арка.

Для пристройки подойдёт любой материал: пенобетонные блоки, брёвна, брус, уличная вагонка, блокхаус. Наличие стен обязывает гармонично сочетать материал с основной постройкой.

Рационально используются большие балконные рамы или обычные оконные. Вполне подойдут старые, которые остались после ремонта городской квартиры. В этом случае делается чередование оконных размеров. Глухие рамы комбинируются с открывающимися, перегородки/стойки между ними делаются разной ширины. Крыша обычно возводится односкатная. Кровлю нужно подбирать в унисон с установленной на доме или выдерживать цветовую гамму создавая из лёгких материалов, ондулина, мягкой черепицы, а для открытых террас идеален поликарбонат.

Пристройка всегда зависит от общего вида дома, его пропорций, поэтому не должна вызывать диссонанс, выпадать из общей картины, выглядеть обособленной. Функциональность может быть разной: летняя кухня, место посиделок, дополнительная комната и прочее.

Перепланировка старого дома

Изменить условия проживания согласно вашим канонам нетрудно. Минимальные траты будут невелики при использовании имеющихся материалов, т.е. изменять площадь комнат, перенося старые стены с места на место.

Что же можно сделать? Рассмотрим возможные варианты. Из просторной бывшей веранды можно сделать небольшую комнату и прихожую, установив две перегородки. Изолировав часть первого этажа, можно получить место для санузла и системы отопления – достаточно уменьшить помещение с лестницей на второй этаж. Переделав в прихожей стены, можно организовать небольшой тамбур с вешалками для повседневной одежды и местом размещения мелкого инвентаря. Функциональным будет пространство метровой длины при ширине 1.2 м.

Комнаты для членов семьи достаточно делать 8 м2, важно чтоб в каждой было окно. Если стена дома широкая (6-7 метров), то разумно организовать две комнаты, а между ними поместится туалет, кладовую или гардеробную.

Ремонт внешних стен

Внешний вид дома, как правило, требует обновления. Ремонт фасада старого строения нужно проводить в соответствии с исходным материалом и применённых ранее технологий. При наличии финансовой базы есть и альтернатива – кардинально изменить облик и создать новую облицовку. В этом случае всегда делается дополнительный слой тепло- и гидроизоляции. Бюджетный вариант – это обшивка виниловым сайдингом.

В любом случае деревянные стены нужно сначала зачистить от старой краски и обработать спецсоставами, пропитками и потом приступать к отделке.

Внутренний ремонт старого деревянного дома

Комфорт пребывания на даче зависит от состояния помещений внутри дома. Не желая тратиться на обивку стен вагонкой можно поклеить обои. Лучше использовать флизелиновые или виниловые. Такие обои отлично скрывают неровности, внутренние стыки и прочие дефекты стен. При наличии определённых навыков используют цветную декоративную штукатурку.

На прогнивших местах в деревянном полу проводят частичную замену проблемных участков. Если поверхность ровная – их можно покрасить или покрыть ДВП, либо уложить линолеум поверху.

Понравилась статья? Подпишитесь на канал, чтобы быть в курсе самых интересных материалов

Приватизация земли под частным домом

Содержание

Частный дом строится на земельном участке, который может принадлежать либо владельцу строения, либо государству в лице муниципалитета. Получается, что хозяин оказывается в своем доме на чужой земле: он пользуется участком с властями на основании определенного договора, то есть может владеть землею и распоряжаться ею. Выход в этой ситуации один – вывести землю из муниципального владения во владение физического лица (приватизация).

Можно ли обойтись без процедуры приватизации земельного участка?

Без процедуры приватизации земельного участка обойтись нельзя: Вы пользуетесь наделом бессрочно на основе договора с государством или арендуете его. На этом основании будьте готовы к тому, что местный муниципалитет в любую минуту изымет свою собственность под государственные нужды.

Окажется, что именно через Ваши домовладения будет проходить газопровод, федеральная трасса или железная дорога. Бывали прецеденты, когда государство объявляло неприватизированную землю природоохранной зоной (заповедником).

Помните, что выбор за Вами, но отказ от приватизации повлечет за собой множество проблем правового и имущественного характера: Вы захотите продать землю, подарить ее или поделить ее между наследниками и столкнетесь с бюрократическими препятствиями.

Механизмов перехода земли в частную собственность не так уж много. Помимо приватизации это:

• Получение в дар.
• Получение в наследство.
• Покупка у лица, своевременно оформившего приватизацию.

Основания для передачи земли от государства в собственность владельцу дома

Государство лояльно относится к желанию своих граждан приватизировать землю. Дачная амнистия, действие которой закончилось 1 марта 2018 года, предполагала бесплатную землю под частный дом изначально. Бывают ситуация, когда бесплатный переход участка домовладельцу невозможен по определенным причинам – надел приходится выкупать по кадастровой стоимости. Это достаточно редкое явление, и перед оформлением сделки рекомендуется посоветоваться с адвокатом.

Что касается бесплатных оснований перехода земли физическому лицу – их несколько, и они строго регламентированы государством:

1. Хозяин оформил договор аренды или бессрочного пользования с государством.
2. Надел изначально выдался под ИЖС и ЛПХ.
3. На земельный надел распространяется «дачная амнистия».
4. Льготы собственника дома как ветерана ВОВ, сироты, малоимущего, «чернобыльца», члена многодетной семьи и т.д.
5. Земля является частью садоводческого товарищества, огородничества, дачного кооператива.
6. Дом является собственностью с 1991 года и ранее. Если документы оформлены позже – земля выкупается согласно кадастровой стоимости.

Вот список документов, на которые можно ссылаться, оформляя бесплатную регистрацию земли:

1. Земельный Кодекс РФ.
2. ФЗ 178, который регулирует все приватизационные процессы.
3. ФЗ-93, получивший название «Дачная амнистия». Процедура в этом случае упрощена.
4. Законодательный акт, посвященный государственной регистрации жилой недвижимости – ФЗ-218.

Данный перечень может варьироваться и дополняться. Рекомендуем воспользоваться бесплатной юридической консультацией online без регистрации дабы оставаться в курсе всех изменений действующего законодательства.

Кому и в каких ситуациях отказывают в приватизации земли?

Если чиновники муниципалитета отказали Вам в приватизации земли – убедитесь, что Вы не попали в одну из этих ситуаций:

• Земля не является собственностью муниципалитета. Надел мог быть выведен из оборота и отдан ФСБ, военным для решения их внутренних задач, в приграничную зону или для резервирования. Сюда же относятся места хранения ядерных отходов.
• Владелец занялся приватизацией участка повторно. В этой ситуации достаточно просто переоформить собственность: найти свой надел в кадастровом учете, в специальном реестре, восстановить кадастровый номер и получить на руки соответствующий документ.
• Отсутствие важных документов, устанавливающих право.
• Земли являются частью природоохранной зоны (заповедником), парковой зоной, местом общественного пользования (часть пляжа), лесным фондом, водным фондом, санитарной зоной, культурным наследием.

Алгоритм приватизации земли под частным домом

Если Ваш случай не попадает под «дачную амнистию» – приватизировать землю в административном порядке будет достаточно долго. Необходимо сразу определиться с последовательностью действий, а именно:

1. Сбор пакета документов. Они подтверждают законность действий владельца дома и принадлежность жилого фонда заявителю.
2. Написание заявления по букве закона. Иск относится в местную администрацию, поскольку именно она – законный владелец земли. В составлении иска должны принимать участие все участники приватизации, интересы малолетних детей до 14 лет в этом случае защищают родители (опекуны). Подростки 14 лет и старше пишут заявление под присмотром взрослых.
3. Подготовка кадастровых данных, документов на межевание. Кадастровый паспорт должен иметь каждый участок земли, его оформление невозможно без подписи геодезистов и открытия межевого дела. Геодезическая компания должна иметь лицензию на проведение данного рода деятельности, квалифицированных специалистов, техническую базу для проведения межи.
4. Землеустроительные работы, геодезическая съемка. Помните, что самостоятельно сделать замеры Вы не сможете, к тому же у Вас нет на это законных прав.
5. Заключение договора с государственными чиновниками. Соглашение подписывает администрация с одной стороны и собственник (и) – с другой. В договоре прописывается не только реальный размер надела, но и доля каждого владельца, назначение земельного участка, некоторые его характеристики, расположение.
6. Регистрация собственности на землю в Росреестре. Представители этого компетентного органа тщательно изучают документы и после этого, если проблем не возникает, закрепляют землю за частным лицом. Росреестр обязан выдать собственнику на руки выписку из ЕГРП и свидетельство.

Список документации, прилагаемой к заявлению

Когда речь идет о пакете документов, прилагаемых к заявлению, подразумеваются:

1. Паспортные и анкетные данные соискателя приватизации и его совладельцев. Может потребоваться оригинал и ксерокопии некоторых разворотов.
2. ИНН.
3. Адрес частного дома, расположенного на участке.
4. Документы, устанавливающие право собственности – договор на бессрочное пользование или предоставление земли под ИЖС, арендное соглашение, Справка о наследовании, дарственная.
5. Кадастровый план земельного участка. У данного документа есть срок давности – год и менее.
6. Технический паспорт на дом.
7. Выписка из ЕГРН.
8. Корешок о неучастии в приватизации до этого.
9. Справка из земельного комитета о нормативной стоимости участка.
10. Документ из ФСН о размере надела и земельном налоге.

Перечень может варьироваться.

Как быть если у дома и участка несколько владельцев?

Строительство дуплексов (домов на две семьи с входами с разных сторон) – распространенное явление. Несколькими семьями нередко заселены старые частные дома. Основное условие для приватизации в этом случае – согласие всех владельцев, а их может быть два и более.

Без участия суда приватизация занимает 3-4 месяца, если кто-то из совладельцев обратился в суд – процесс может затянуться на полгода. Как закрепить за собой право собственности на землю, чтобы завещать или подарить ее детям – решать Вам, но не лишним будет заручиться платной юридической консультацией по земельным вопросам.

Иногда выгоднее оставить участок на балансе государства и жить в собственном доме, но это подходит далеко не всем. У профессиональных адвокатов есть высшее юридическое образование, доскональное знание земельного Кодекса, опыт общения с чиновниками администраций, Росреестра, совладельцами земельных участков. Проконсультируйтесь перед принятием важного решения!

Как приватизировать частный дом и землю в 2022 году?

Приватизация представляет собой передачу имущества гражданину от государства. Процедура выполняется для того, чтобы оформить недвижимость в собственность. Приватизация частного дома имеет свои особенности. Необходимо оформить в собственность не только строение, но и землю под ним. Эти процедуры различаются, так как регулируются разными законодательными актами.

Приватизация частного дома

Приватизация делается для домов, которые находились в собственности государства или муниципалитета и были выделены на определенных условиях.

В Законе № 1541-1 от 04.07.1991 устанавливаются основные положения для процедуры:

1. Необходимость получить согласие всех жильцов. Если кто-то из жильцов не хочет участвовать в процедуре, то пишется нотариально заверенный отказ.
2. После оформления дом делится в равных долях между всеми участниками процедуры.
3. Совершеннолетний гражданин может оформить государственную недвижимость в собственность только один раз. Повторное участие в приватизации допускается только в случае, если первый раз собственнику было менее 18 лет.
4. У жильцов должны отсутствовать долги по коммунальным услугам.

Нужна ли приватизация земли под частным домом?

При оформлении в собственность частного или дачного дома, граждане могут задаваться вопросом, нужна ли приватизация участка, на котором он находится.

Владельцы недвижимости могут пользоваться землей на основании договора аренды. В таком случае собственником остается муниципалитет. Земля может быть изъята в любой момент под государственные нужды.

Оформление участка в собственность позволит распоряжаться им по собственному усмотрению. Граждане могут продавать, дарить, оставлять в наследство землю.

С неприватизированным участком запрещены подобные сделки, из-за чего могут возникнуть проблемы при заключении договора купли-продажи на дом.

Обязательно ли это делать?

Оформление участка, где находится недвижимость, не является обязательной процедурой. Жильцы могут приватизировать только дом, а владельцем земли останется муниципалитет или государство.

Среди плюсов данного решения то, что не понадобится платить налог на собственность. К минусам относят то, что с недвижимостью нельзя будет совершать сделки, требующие регистрационных действий.

Владелец не сможет возводить на участке хозяйственные постройки, так как они будут считаться «самостроем».

До какого срока продлена амнистия?

Жителям загородных домов, построенных на дачных участках, предлагается упрощенная процедура оформления в собственность как земли, так и строения. Такую возможность предоставляет «дачная амнистия», которая действует с 2006 г.

Многих владельцев садовых участков интересует, до какого года можно будет воспользоваться упрощенным оформлением земли и построек. Закон продлен до 2022 г., но рассматривает возможность сделать его действующим до 2026 г.

Благодаря этому в 2022 году можно оформить строение в собственность при соблюдении следующих условий:

• дом или капитальное строение находится на садоводческом или огородном участке;
• сооружение не предназначено для коммерческой деятельности;
• в ЕГРН отсутствуют сведения о постройке.

Для того, чтобы зарегистрировать право собственности по упрощенным правилам, понадобится подготовить следующие документы:

• заявление;
• технический план;
• правоустанавливающие документы на землю.

Госпошлина за переоформление права собственности на земельный участок или построек на нем составляет 350 руб. (ст. 333.33 НК РФ)

С чего начать приватизацию земельного участка под частным домом?

При регистрации в собственность земли муниципалитета или государства, которая была в аренде, понадобится:

• подготовить документы, дающие право пользоваться участком;
• обратиться в жилищный отдел при администрации;
• дождаться решения от должностных лиц;
• зарегистрировать право собственности.

Заявление на приватизацию земельного участка необходимо заполнить в администрации или МФЦ. В некоторых субъектах РФ его можно подать через Портал госуслуг. Но в дальнейшем заявителю придется посетить жилищный отдел для предоставления подлинников документов и заверения копий.

Бесплатная передача земли в собственность возможна на следующих основаниях:

• участок выдан под ИЖС или ведения личного хозяйства;
• домом и землей гражданин пользуется с 1991 года или ранее;
• недвижимость находится на территории садоводческого или огороднического хозяйства;
• владелец относится к льготной категории.

В остальных случаях земля выкупается у муниципалитета по кадастровой стоимости. Неприватизированный участок можно продать, если он находится на территории некоммерческого объединения, но его стоимость будет ниже рыночной.

Порядок приватизации

Порядок приватизации дома следующий:

1. Подача заявления в жилищный отдел местного органа самоуправления.
2. Получение кадастрового паспорта в БТИ или выписки из него (при наличии).
3. Оформление кадастрового плана.
4. Передача пакета документов в жилищный отдел.
5. Ожидание ответа в течение 30 дней.
6. Регистрация сделки в Росреестре.

Если все шаги выполнены правильно, то собственники получат выписку из ЕГРН о регистрации права собственности.

документы

Для процедуры понадобится подготовить следующие документы:

• удостоверение личности всех жильцов;
• правоустанавливающие бумаги на пользование домом и земельным участком;
• кадастровый паспорт;
• техническая документация из БТИ;
• выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременения;
• квитанции об оплате госпошлины.

Каждый прописанный в доме пишет заявление об участии в приватизации. Если кто-то отказывается от собственности, то он должен оформить это письменно и заверить у нотариуса.

стоимость

Стоимость приватизации частного дома складывается из нескольких факторов:

• госпошлина за оформление муниципальной недвижимости в собственность 2000 руб. (ст. 333.33 НК РФ);
• сбор за регистрацию сделки в Росреестре 350 руб. (ст. 333.33 НК РФ);
• плата за оформление кадастрового плана и паспорта (зависит от региона);
• услуги нотариуса от 1000 руб. (при необходимости оформления отказа от приватизации, доверенности).

Особенности приватизации земли под частным домом с долями

Встречается, что частный дом оформлен с долями. Оформление земельного участка в собственность допускается при согласии всех собственников (ст. 39.20 ЗК РФ). Поэтому для того, чтобы приватизировать участок, необходимо, чтобы в регистрирующие органы обратились все владельцы недвижимости.

Если же с кем-то из соседей не удается договориться, то можно разделить дом, даже если он находится в долевой собственности. Выдел доли осуществляется по соглашению между совладельцами на основании ст. 252 ГК РФ. В случае, когда договориться не удается, можно обратиться в суд с требованием разделить имущество в натуре.

После того, как доля будет выделена в судебном порядке, владелец имущества может обратиться с документами по оформлению в собственность земли, на которой построена его часть дома. Согласие второго собственника в данном случае не требуется.

Судебная практика

Администрация муниципального образования не всегда идет навстречу жильцам дома и позволяет оформить недвижимость в собственность. Отказ может быть обоснованным в случае, если потенциальный владелец уже участвовал в приватизации, предоставил не все бумаги или в документах имеются ошибки. Землю не передадут в собственность гражданина, если она находится на территории водо- или природоохранной зоны.

Когда жильцы дома считают, что отрицательный ответ не имеет весомых причин, можно обратиться в суд. Судебная практика показывает, что закон часто на стороне будущих собственников, когда подготовлена хорошая доказательная база того, что они имеют право на владение объектом недвижимости.

В Сестрорецкий районный суд г. Санкт-Петербурга в 2009 году обратилась гражданка Т. с иском об оспаривании отказа в регистрации недвижимости. Она приобрела дом в 2003 году, а в 2008 была проведена его реконструкция. Затем гражданка обратилась в отдел администрации с просьбой зарегистрировать за ней право на обновленный объект недвижимости. Сотрудники отказали, ссылаясь на несоответствие разрешения на реконструкцию.

Истец посчитала отказ несоответствующим законодательным нормам об упрощенном порядке регистрации некоторых объектов недвижимости. Суд рассмотрел дело и принял решение в пользу владелицы дома.

Заключение

На основании сказанного можно сделать следующие выводы:

1. Приватизация дома осуществляется в общем порядке и представляет собой оформление муниципальной или государственной собственности в частную.
2. Для недвижимости, расположенной на садоводческих или огороднических участках, предусмотрен упрощенный способ подачи документа.
3. В собственность рекомендуется оформить не только недвижимость, но землю, где он построен.
4. В приватизации должны участвовать все лица, которые прописаны в частном доме.
5. Оформление земли в собственность может выполнять как на безвозмездной основе, так и путем выкупа участка по кадастровой стоимости.

Приватизация частного дома и земельного участка является сложным юридическим процессом, который требует затрат времени и сил. Поэтому лучше воспользоваться услугами специалистов, имеющих большой опыт работы. Юристы помогут собрать нужные документы и правильно их оформить, чтобы владелец дома мог официально зарегистрировать право собственности на него.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней