Как оспорить кадастровую стоимость дома

Как добиться пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости в Подмосковье

Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, которая определяется в процессе государственной кадастровой оценки. На ее формирование влияет множество факторов: территория и площадь земельного участка, его категория, вид разрешенного использования и др. Для граждан установление справедливой кадастровой стоимости важно тем, что именно от нее зависит размер земельного налога. Поскольку государственная кадастровая оценка носит массовый характер, то в отдельных случаях могут возникать ошибки в определении стоимости недвижимости. О том, куда жители Московской области должны обращаться для пересмотра кадастровой стоимости объектов, и какие документы для этого необходимы, читайте в материале портала mosreg.ru.

Почему возникают ошибки в определении кадастровой стоимости

Справедливая кадастровая стоимость объекта недвижимости не должна резко отличаться от рыночного уровня цен. Как правило, превышение кадастровой стоимости над рыночной связано с ошибками в ее определении. Также речь может идти о непринятии во внимание уникальных особенностей недвижимости.

Например, одна из типичных ошибок – неправильное отнесение объекта капитального строительства к стоимостной группе вида разрешенного использования при проведении кадастровой оценки. В этом случае рыночная и кадастровая стоимость могут отличаться в несколько раз.

Как узнать кадастровую стоимость объекта

Чтобы узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости, можно обратиться к публичной кадастровой карте Росреестра – достаточно кликнуть по нужному участку земли. Чтобы упростить поиск, можно сразу ввести кадастровый номер участка в строке в левом верхнем углу карты. Также кадастровую стоимость земли можно узнать с помощью отдельного сервиса Росреестра по тому же кадастровому номеру. Кроме того, эту информацию можно получить в виде выписки на том же портале в разделе «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости».

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Чтобы добиться пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости при наличии сомнений в верности ее определения, необходимо обратиться в Министерство имущественных отношений Московской области. Для этого нужно написать заявление на имя министра, к которому приложить копии документов, подтверждающих выявленную ошибку (о регистрации права, кадастровые паспорта или кадастровые выписки, письма администрации района или иные документы).

Заявление и документы принимаются по адресу: Московская область, город Красногорск, бульвар Строителей, дом 1, здание бюро пропусков, окно «прием корреспонденции», или на электронную почту министерства: mio@mosreg.ru.

Также заявление о необходимости пересмотра кадастровой стоимости можно оставить на портале «Добродел» в разделе «Сообщить о высокой кадастровой стоимости участка».

Срок рассмотрения заявлений занимает 30 календарных дней. В итоге заявителю направляется мотивированный ответ о наличии или отсутствии кадастровых ошибок. В случае выявления ошибки Минмособлимущество проводит перерасчет кадастровой стоимости, утверждает результаты новой кадастровой оценки и направляет сведения о новой кадастровой стоимости в Кадастровую палату для внесения в Единый государственный реестр недвижимости.

Как оспорить результаты

Источник: ©, Управление Федеральной антимонопольной службы по Московской области

Если по результатам проверки специалистам не удалось выявить ошибок при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, но при этом она все равно значительно превышает рыночную (выше стоимости сделок по аналогичным объектам), то целесообразно обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области. В ее состав входят представители Росреестра, Кадастровой палаты, Минмособлимущества и представитель оценочного сообщества.

В комиссию необходимо направить заявление в произвольной форме с приложением следующих документов:

  • кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащей сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости и дате определения кадастровой стоимости (выдается любым отделом Кадастровой палаты);
  • нотариально заверенной копии правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа или выписки из Единого государственного реестра недвижимости на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
  • документов, подтверждающих недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений);
  • отчета об оценке объекта недвижимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления. В семидневный срок комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. При желании заявитель может лично присутствовать на заседании комиссии.

Читайте также:
Как быстро продать дом в деревне

Заявление и документы можно направить в комиссию почтовым отправлением на адрес: 121170, Москва, улица Поклонная, дом 13.

Адрес для подачи заявлений в комиссию лично: Москва, улица Обручева, дом. 46, кабинет 715. Телефон для связи: 8 (499) 264-40-22.

Если не согласны с оценкой: как оспорить кадастровую стоимость квартиры

Квартира в собственности — это не только личное жилье или инвестиция, но и постоянные расходы. Помимо расходов на ремонт и коммунальные услуги, каждый собственник обязан платить налог на имущество.

В этой статье мы рассмотрим возможность уменьшить сумму налога через оспаривание кадастровой стоимости квартиры.

Кадастровая стоимость и налог на имущество

Начиная с 1 января 2020 года на территории всей Российской Федерации налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Раньше в отдельных регионах этот налог рассчитывался от инвентаризационной стоимости, которая, как правило, существенно ниже рыночной.

Предполагается, что кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной, однако это не всегда так. При установлении кадастровой стоимости государственный оценщик обычно применяет метод массовой оценки, то есть пользуется средним расчетом стоимости квадратного метра в пределах территориальной единицы — кадастрового квартала, населенного пункта и т. д. Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.

Такой способ не позволяет учесть индивидуальные особенности квартиры — например, произведенные перепланировки, этаж, вид из окна. В итоге кадастровая стоимость может оказаться заниженной или завышенной. Если она завышена, собственник квартиры будет фактически переплачивать налог на имущество.

Для таких случаев существует возможность оспаривания установленной кадастровой стоимости. Это вправе сделать как собственник квартиры, так и другие заинтересованные лица, например бывший собственник или наследники, к которым собственность еще не перешла.

Закон предусматривает две процедуры оспаривания — внесудебную и судебную.

Оспорить кадастровую стоимость квартиры можно в комиссии по рассмотрению споров, если она создана в вашем регионе.

Для этого потребуется:

  • узнать кадастровую стоимость квартиры. Это можно сделать бесплатно на сайте Росреестра;
  • обратиться к оценщику, чтобы провести оценку рыночной стоимости квартиры на дату установления кадастровой стоимости. Стоимость услуг оценщика составляет в среднем 3–10 тыс. руб.;
  • подать заявление в комиссию по рассмотрению споров. К заявлению прикладываются отчет об оценке и выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Собственник также прикладывает копию правоустанавливающих документов, например договора купли-продажи или ДДУ;
  • получить решение комиссии. Срок рассмотрения заявления об оспаривании не может превышать 30 дней.

Комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления. В последнем случае она должна указать обоснование такого решения.

Решение комиссии может быть оспорено в суде в течение трех месяцев.

Из плюсов внесудебного порядка можно отметить более короткий срок рассмотрения и невысокий размер расходов — фактически нужно оплатить только услуги оценщика. Из минусов — более частый процент отказов, чем в судах: по статистике, комиссии удовлетворяют около 60% всех заявлений.

Заявитель может оспорить как решение комиссии, так и собственно результаты определения кадастровой стоимости. В последнем случае предварительное обращение в комиссию необязательно, если иск подает гражданин.

Исковое заявление подается в Верховный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения государственного (или муниципального) органа, заказавшего оценку либо определившего кадастровую стоимость.

Государственная пошлина за рассмотрение иска для граждан составляет 300 руб. за каждый объект недвижимости.

Такой иск может быть подан в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Важно отметить, что если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя.

Читайте также:
Какой дом считается двухэтажным

Собственник должен понимать, что суд на основании имеющихся в деле доказательств может установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении.

Дело об оспаривании кадастровой стоимости, как правило, рассматривается в первой инстанции в течение двух-трех месяцев.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. С учетом обращения в вышестоящие инстанции общий срок рассмотрения дела может составить до шести — восьми месяцев.

Процент положительных решений, вынесенных судами, существенно выше, чем при внесудебном оспаривании. Так, в 2019 году 96% вынесенных судами решений было в пользу заявителей.

Минусами судебного оспаривания является более долгий срок, а также дополнительные расходы на юристов — они составляют в среднем от 30 тыс. до 100 тыс. руб.

О каких суммах идет речь

Перед принятием решения об оспаривании кадастровой стоимости следует предварительно оценить финансовую сторону вопроса.

Ставки налога на имущество физических лиц устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.

Например, в Москве налог на квартиру стоимостью свыше 20 млн руб., но до 50 млн руб. включительно составляет 0,2% в год. При стоимости свыше 50 млн руб. налог составит 0,3% в год.

Следовательно, при оценке квартиры в 50 млн. руб. налог составит 100 тыс. руб. в год, а при оценке в 51 млн руб. — уже 153 тыс. руб. в год. Таким образом, пересмотр кадастровой стоимости позволит сэкономить 53 тыс. руб. в год.

Установленная судом или комиссией стоимость будет действовать только до следующей государственной оценки. Несмотря на то что закон позволяет учесть результаты оспаривания ранее действовавшей кадастровой стоимости при проведении очередной государственной оценки, на практике так происходит не всегда.

Если объект стоит до 10 млн руб. (включительно), ставка налога составляет 0,1% в год. Для квартиры стоимостью 10 млн руб. размер налога составит 10 тыс. руб. в год, а при ее оценке в 9 млн руб. — 9 тыс. руб. в год. В этом случае изменение кадастровой стоимости позволит платить налогов всего на 1 тыс. руб. в год меньше.

К сожалению, вернуть переплаченную сумму налогов не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период (календарный год), в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Это следует из Налогового кодекса РФ и подтверждается судебной практикой.

Рассчитать сумму налога, подлежащую уплате за конкретную квартиру, можно с помощью сервиса «Налоговый калькулятор» на сайте Федеральной налоговой службы.

КАК ОСПАРИВАТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ. ЕСТЬ ЛИ СМЫСЛ? Случай из практики, 2 часть

Светлана Орленко

Публикую продолжение своей статьи.

У нас в стране существует два законных способа оспаривания кадастровой стоимости (КС) недвижимости:

В судебном порядке через суд (рассмотрение займет как минимум 6-7 месяцев).
В досудебном порядке через кадастровую комиссию (около 3-х месяцев).

Так как мы не хотели затягивать дело, решили пойти вторым путем. Коллеги-юристы нас сразу
предупредили, что идти в кадастровую комиссию бесполезно, так как там всем отказывают. Но правильно говорят, что чужой опыт – плохой помощник, и научиться чему-то можно только на собственных ошибках, поэтому мы все же отправились туда с надеждой на справедливость.

Вот через какие этапы мы прошли, прежде чем дело было рассмотрено на заседании:
1 этап. Уточнили, какие документы нужно для подачи заявления в кадастровую комиссию. Список необходимых документов:

Справка о кадастровой стоимости (оригинал).
Кадастровый паспорт, поэтажный план,
экспликация (для оценочной компании).
Оценочный журнал от компании.
Экспертиза СРО.
От нотариуса – заверенное свидетельство и доверенность на человека, который будет представлять интересы клиента на кадастровой комиссии.
Заявление от собственника.

2 этап.
Узнали стоимость услуг на изготовление оценочных журналов и экспертизу СРО. Расценки, с которыми мы столкнулись изначально:

Изготовление оценочного журнала для
оспаривания (многие оценочные компании подхватили эту «больную тему» и сразу
повысили цену на изготовление журнала до 10-12 тыс. рублей).
Экспертиза СРО выставила счет за
каждую квартиру по 50 тыс. рублей (500 тыс. за все объекты).

Понятно, что после таких цен смысла оспаривать кадастровую стоимость не было, но в процессе
переговоров с несколькими оценочными компаниями и экспертами СРО мы пришли к другим расценкам. Благодаря тому, что у нас было 10 квартир:

Читайте также:
Малое производство в частном доме

Оценочная компания снизила цену на журнал с 10-12 до 5 тыс.
за квартиру СРО за экспертизу всех квартир попросила 60 тыс. вместо 500.

Добившись таких цен, мы решили начать процесс оспаривания.

3 этап. Сроки, стоимость, оценка существующего положения дел.
Оценочный журнал сделали быстро, в течение всего 5 дней. Стоимость оценки составляла на
примере нашей квартиры, 18 млн., больше они даже поставить не смогли. Кстати, на тот момент мы эту квартиру уже продали за 19 млн. рублей с большим трудом, в очереди никто не стоял.

Зато сроки изготовления экспертизы СРО очень затянулись. Постоянно менялись специалисты,
делались пересчеты, и в результате только через 3 месяца мы с боем получили заключение
экспертов. Стоимость нашей квартиры по их оценке составляла уже 15 млн. То есть, эксперты СРО оценили нашу квартиру еще дешевле, чем оценочная компания. Мне это очень не понравилось, ведь эта стоимость была ниже рыночной, на что эксперты сказали, что такая квартира стоить больше не может.

Наши клиенты обрадовались, что оценка так существенно снизилась, и мы с очень позитивным
настроением приступили к подготовке сдачи документов в кадастровую комиссию. В
случае ошибок нас могли не допустить на заседание, поэтому перед подачей мы досконально
проверили все документы. Нас допустили и пригласили на рассмотрение дела 25 декабря.

Перед заседанием была уверенность, что мы выиграем, потому что было очевидно, что кадастровая стоимость была завышена на 50 %.

Заседание кадастровой комиссии
Если описывать заседание скупым языком фактов, то дело происходило примерно так:
собирались люди, комиссия поочередно рассмотрела их заявления и вынесла положительные
или отрицательные решения. По нашему заявлению мы получили отказ в изменении кадастровой стоимости 10 квартир.

Однако факты это еще не вся правда, потому что за ними скрываются люди, их реальные мотивы и
действия. За нейтральным описанием не увидишь, где правда или ложь, корысть или
верность принятым обязательствам, гражданское бесправие или защищенность.
Поэтому я взяла на себя смелость и решила более подробно, со своей эмоциональной оценкой описать события.

В 10 утра я была уже на месте, к тому времени собралось человек 70-80. К 11-00 вышел
человек и огласил очередность. Пока ждали, я познакомилась с людьми в очереди, и поняла, что мои позитивный настрой может не оправдаться, так как комиссия в 90% случаев дает отрицательное решение. Положительное же может быть получено в особых случаях, о которых, думаю, и так все понятно. Но все же я была настроена на победу, так как хорошо знала рынок и могла ответить на все вопросы.

Наконец подошла моя очередь, первый же вопрос от кадастровой комиссии показал, насколько мои
ожидания не соответствуют действительности. Меня спросили: «С чего вы взяли,
что квартиры в Кунцево стоят так дешево?» При этом один из заседающих открыл «Циан» и начал мне показывать квартиры, которые продаются в этом районе в совершенно разных домах, в том числе с дорогим ремонтом. Заседающие хором подхватили: «В этом районе нет таких цен».
Меня попросили выйти и пригласить следующего по очереди. Тут я не сдержалась: «Мы
прошли такой путь, затратный по времени и по деньгам, чтобы услышать от «супер специалистов»
из кадастровой комиссии, что таких цен в Кунцево нет, мы сами там живем? Для чего было делать оценочные журналы, привлекать специалистов СРО, чтобы услышать такой ответ?». Я пыталась с ними спорить и просила их посмотреть цены именно по этому адресу и на квартиры без отделки, но они не желали никуда смотреть и разговаривать со мной. Меня уже хотели выставить за дверь принудительно. Я с трудом, но вышла…

Знаете, какие чувства меня тогда переполняли? Было очень обидно за свою страну! Мы очень
хотим ее процветания, но когда сталкиваешься с таким непрофессиональным
отношением, то понимаешь, что нам еще очень долго до страны с цивилизованными
законами и ответственными людьми.

Читайте также:
Как выбрать дом для постоянного проживания

Сначала обидно, а потом понимаешь, что своим возмущением и желанием пойти и доказать им, что они не правы, ничего не добьешься. Поэтому я успокоилась и решила просто довести дело до конца и идти дальше через суд. Я не могла так все бросить, ведь 10 собственников квартир верили, что у нас все получится.

Все заново?
Так началась еще одна эпопея, которая продолжается до сих пор. Так как кадастровая комиссия не возвращает оригиналы, для того, чтобы подать документы в суд, нам нужно было заказать новые кадастровые паспорта, справки о кадастровой стоимости, заново заверить свидетельства о собственности (список необходимых документов гораздо больше). Также нужно сделать новые нотариальные доверенности на специалистов, которые будут представлять интересы собственников на суде. А это тоже не бесплатно, за каждое заседание нанятый специалист берет деньги, не менее 10 тыс. рублей.

Могу сказать, что на данный момент, начиная с февраля месяца, у нас уже было шесть заседаний.
На два из них Правительство Москвы не явилось. На последнем заседании судья назначила судебную экспертизу стоимостью по 3 тысячи за квартиру (за 10 квартир, итого 30 тыс.).

В эту субботу судебный эксперт пойдет заново по всем квартирам. При этом мы должны как-то доказать (смешно, конечно), что квартиры, купленные в этом доме нашими собственниками, были без отделки, и что ремонты, которые сейчас есть в квартире, никак не могут относиться к кадастровой стоимости квартир.

По нашим прогнозам, судебная экспертиза будет длиться еще примерно месяц, а потом нам предстоят как минимум еще 2-3 заседания. Надеюсь, нам снизят «волшебную кадастровую стоимость» процентов на 30-40, и мы сможем порадоваться, что кадастровая стоимость приблизилась к рыночной.

Мои выводы
Какой вывод можно сделать из всей этой истории? Получается, что по глупой ошибке госструктур,
из-за того, что кто-то безответственно отнесся к кадастровой оценке объектов, люди должны платить деньги, чтобы доказать, что оценка была неверной. Ошибка чиновников очень дорого обходится владельцам недвижимости, да и сам процесс нервный и затратный по времени. Вот и посчитайте, во что это выходит, и нужно ли вообще было затевать это дело. Трудно сказать, как поступать в подобных ситуациях собственникам. Сидеть, молчать и ждать, когда что-то изменится? Или доказывать за большие деньги, что государство ошиблось?

По моему мнению, оба эти пути не верны.
Будем надеяться, что вскоре будет возможен и третий, верный путь, который предложит
нам государство. И подобные ошибки с ошибочной кадастровой оценкой будут
исправляться быстро и без копейки денег для собственников. Похоже на сказку?
Пусть и так, все же хочется верить, что чудеса возможны.

P. S. Я обязательно поделюсь с читателями месяца через два, чем закончилась
эта история с оспаривание кадастровой стоимости.

С уважением, Светлана Орленко.

Оспаривание кадастровой стоимости в 2021 году: порядок действий

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номер Адрес объекта
Выбрать

В этой статье вы узнаете, как проходит оценка кадастровым инженером, что делать, если кадастровая стоимость определена неправильно, как правильно подать заявление, как оспорить кадастровую стоимость, какие документы нужны и в какие гос. органы нужно обратиться.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка или любой недвижимости в 2021 году производится исходя из новых правил оценки, что вызывает у граждан много вопросов и спорных моментов. Все вопросы, связанные с кадастровой стоимостью недвижимости рассматриваются Федеральной Службой Кадастра и Картографии (Росреестр). Если возникли сомнительные моменты, первым делом нужно обратиться туда.

Владельцу помещения нужно подготовить обращение, после его рассмотрения представители Росреестра сделают перерасчет стоимости объекта. Если обращение в первую инстанцию не дало результатов, подается обращение в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости (при Росреестре региона).

Еще один вариант – обращение в суд. Здесь важно правильно подготовить иск, приложить все нужные документы.

Особенности применения кадастровой стоимости

Использовать стоимость объекта недвижимости нужно в таких случаях:

  1. При расчете налога на землю.
  2. При расчете налога на любое имеющееся имущество. Это может быть как жилое помещение, так и не жилое, офис, торговая точка, заведение общественного питания.
  3. При расчете платы за аренду земельных участков, расположенных под ведомством и в собственности России.

Стоимость объекта недвижимости оценивается по новым правилам, принятым в 2016 году. Если собственник продал жилье или другой вид недвижимости посте 1 января 2016 года и общая стоимость составляет меньше 70% от кадастровой стоимости, то эта сумма (70% от кадастровой стоимости) и будет считаться доходом субъекта (владельца).

Пересчитывать кадастровую стоимость можно 1 раз в 2 года (если это город федерального значения), в остальных случаях 1 раз в 5 лет. Согласно закону оспаривание результатов кадастровой стоимости возможно на протяжении 5 лет, до момента вступления в силу новых результатов.

Раньше пересчет начислялся, начиная с года, оспаривание кадастровой стоимости в 2021 году производится по новым правилам. С января месяца 2021 пересчет начисляется за весь период действия оспоренной стоимости объекта недвижимости.

Внимание! Прежде, чем обращаться в любую из выше перечисленных инстанций, вам нужно заказать справку из ЕГРН о кадастровой стоимости, что будет подтверждать актуальность данных (кадастровой стоимости). Данную справку вы можете заказать на этой странице, на прямую из Росреестра в электронном виде.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры – когда требуется

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости производится в ряде случаев:

  1. Если собственник не согласен с оценкой помещения.
  2. При просмотре результатов оценки были выявлены ошибки.
  3. Оценка недвижимости в несоответствии с рыночными ценами – заниженная или завышенная цена.

Еще одна причина, вызывающая волнение и недоверие – пониженная или повышенная налоговая ставка. Оспаривание кадастровой стоимости участка, объектов недвижимости производится по-разному. В каждой ситуации владельцу нужно понимать, как себя вести, что делать, какие документы подготовить.

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость в Москве или регионах может каждый гражданин, который считает, что были допущены ошибки и нарушены его права.

К основной группе относят:

  1. Физических лиц, чьи права, обязанности нарушены были нарушены.
  2. Юридических лиц, чьи права также были нарушены.
  3. Органы государственной власти, если постройка находится под контролем и распоряжением государства или муниципалитета.

Рассматриваются споры комиссией или в судебных инстанциях.

Необходимые документы

Дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости рассматриваются только при наличии всех документов, поданных владельцем постройки. Оспорить результаты можно обратившись к специально действующей комиссии или в суд. После проверки будет вынесен результат. Для подачи обращения нужно иметь следующий пакт документов:

  1. Паспорт лица, оформившего заявление.
  2. Официальную просьбу, адресованную государственным органам.
  3. Документ, где прописана кадастровая цена объекта недвижимости (справка о кадастровой стоимости или выписка из ЕГРН обычная).
  4. Вердикт комиссии производящей оценку имущества.
  5. Документы, подтверждающие, что заявитель является собственником имущества.

Заявителю нужно подготовить неоспоримые факты правоты, доказательства.

Важно! Справка о кадстровой стоимости готовится в среднем 1-3 рабочих дня, но вы так же можете заказать выписку из ЕГРН (готовность до 24 часов)

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Порядок действия оспаривания кадастровой стоимости зависит от того, в какой орган обращается заявитель.

Обращение в Государственное бюджетное учреждение

Первый орган, куда нужно обратиться – ГБУ. Подать сюда обращение можно в случае выявления ошибок, несоответствии информации, оценка объекта недвижимости не соответствует рыночной цене.

ГБУ – это бюджетное учреждение, куда может обратиться каждый гражданин, чьи права были нарушены. Здесь произведут расчеты, можно узнать информацию о характеристике имущества. После рассмотрения обращения представители ГБУ вправе самостоятельно произвести пересчет, после полученные данные отправить в Росреестр (https://rosreestor.online). К обращению нужно приложить полный пакет документов: паспорт, ходатайство, справку о полной стоимости недвижимости, документы права собственности. Все предоставленные копии должны быть нотариально заверенными.

Комиссия по оспариванию результатов кадастровой стоимости

Если ГБУ приняло решение, не удовлетворяющее заявителя, он вправе продолжить спор, обратившись, либо в суд, либо в досудебные органы. Досудебным органом является комиссия по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона.

Помимо основного пакета документов нужно приложить решение ГБУ.

Суд

Последняя инстанция, куда может обратиться заявитель – суд. Подача искового заявления имеет свои сроки, в зависимости от того, что вы хотите оспорить. Подать документацию можно лично либо в электронной форме – таким правом граждане наделены с января 2017 года.

Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

Кадастровую оценку недвижимости проводит кадастровый инженер, который во время оценки руководствуется множеством факторов. Специалист принимает во внимание местоположение объекта недвижимости, размер, в какой зоне находится объект (например, санитарно-защищенная зона), какие особые условия использования недвижимости, целевое предназначение объекта.

При оценке помещения во внимание принимается материал, из которого сделаны стены, срок службы здания и его износ, относится постройка к аварийным зданиям или нет.

Если один из пунктов был не учтен или кадастровый инженер допустил ошибку при внесении данных, оценка является недостоверной, заявитель вправе подать обращение на исправление ошибок результатов кадастровой стоимости.

К заявлению об исправлении кадастровой стоимости прикладываются данные из Единого Государственного Реестра Недвижимости, справка из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации).

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Досудебное оспаривание кадастровой стоимости производится на основании письменного обращения заявителя в комиссию по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона (по месту регистрации постройки).

В заявлении нужно указать причину обращения. Например, оспаривание установленной стоимости, недостоверной информации, неточных данных. В зависимости от причины обращения собирается пакет документов, где должны быть доказательства правонарушения.

На рассмотрение обращения и приложенных к нему документов дается 30 дней после принятия заявления. Комиссия назначит дату рассмотрения. Заявитель может присутствовать на заседании комиссии, контролировать ход дела.

Оспаривание производится при наличии таких документов:

  1. Письменного обращения заявителя.
  2. Выписки из ЕГРН (заказать можно на официальном сайте тут rosreestor.online).
  3. Документа, подтверждающего право собственности.
  4. Материалов, подтверждающих недостоверность сведений.

За 7 рабочих дней заявитель получает извещение о дате заседания. Решение заявителю направляется в течение 2 рабочих дней с момента заседания.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Иск в суд подкрепляется такими документами:

  1. Письменного заявления.
  2. Выпиской из ЕГРН.
  3. Справкой о праве собственности.
  4. Материалы, подтверждающие рыночную стоимость недвижимого имущества.
  5. Материалы, подтверждающие, что оценка произведена неправильно, с допущением ошибок, недостоверных данных.

Обратившись в судебную инстанцию, рекомендуется иметь представителя, который поможет подготовить иск, собрать необходимую документацию. Законный представитель должен иметь юридическое образование и подтвердить свои полномочия.

Лицо, подающее иск должно оплатить государственную пошлину. Если есть материалы, позволяющие доказать неправомерные действия государственных органом, их также можно прикладывать к делу.

Все дела рассматриваются судом первой инстанции, если объект недвижимого имущества зарегистрирован в столице, иск подается в Московский городской суд.

Административные дела суд может рассматривать на протяжении трех месяце с момента подачи иска, на рассмотрение остальных дел дается 2 месяца. О дате заседания участники уведомляются заранее.

При подаче информации о рыночной стоимости недвижимости нужно данные отобразить на бумаге, в электронном виде, приложив результаты экспертизы. Если в судебной инстанции предусмотрены такие возможности, подать иск можно в электронной форме. Для того чтобы принять решение, суд вправе создать оценочную комиссию, решение зависит от результатов проверки. Как показывает судебная практика, если нет ошибок в поданных материалах, решение в большинстве случаев положительное.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Если бизнесмен счел целесообразным оспаривание кадастровой стоимости недвижимости, то необходимо знать порядок такого оспаривания. В каких случаях нужно обращаться в комиссию, а когда можно пойти сразу в суд?

Если бизнесмен принял решение, что овчинка стоит выделки, то необходимо подготовить документы и начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

По каким основаниям можно оспорить кадастровую стоимость?

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

  • ошибки при определении кадастровой стоимости: описки, опечатки, арифметические и другие ошибки, расчет кадастровой стоимости не соответствует Методическим указаниям, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 г. №226;
  • установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости, превышающей рыночную стоимость.

Следует отметить, что ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, рассматривают бюджетные учреждения, которые проводили определение кадастровой стоимости. Например, в Москве – это ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования». Арбитражные суды такие споры не рассматривают (Постановление АС Уральского округа от 19.05.2020 г. №А60-37135/2019).

Где можно оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость можно как в судебном, так и в административной порядке. То есть можно сразу обратиться и в суд, и в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (п.1 ст.22 Закона №237-ФЗ).

Как мы уже отмечали, с 1 января 2023 года начнут действовать новые правила обжалования кадастровой стоимости: сначала нужно обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в специальное бюджетное учреждение. Некоторые регионы могут начать работать по-новому и раньше. На сайте регионального управления Росреестра есть информация о введении нового порядка.

Поэтому для таких регионов действует досудебный порядок обжалования.

Необходимые шаги по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости

При оспаривании заявителю необходимо указывать дату, на которую нужно установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости. Это очень важно, потому как кадастровая стоимость «не стоит на месте» и в течение года может измениться. Поэтому указанная дата при оспаривании должна соответствовать дате определения кадастровой стоимости. То есть оценка недвижимости должна быть сопоставимой в одинаковых периодах.

Шаг 1

Независимо от того, где будет обжаловаться кадастровая стоимость, нужно заказать отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости у независимого оценщика.

Чтобы выбрать оценщика, можно зайти на сайты Росреестра. Дело в том, что на этих сайтах указаны оценщики, чьи отчеты «устраивали» комиссию и которые уже имеют богатый опыт по оспариванию стоимости.

Шаг 2

На этом этапе нужно составить административное исковое заявление – при обращении в суд, либо заявление – при обращении в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Шаг 3

Далее нужно подготовить необходимые документы к исковому заявлению и заявлению в комиссию.

Если заявление подается в комиссию, то нужно готовить:

  • выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости;
  • нотариально заверенную копию документа на объект недвижимости; например, это может быть свидетельство о праве собственности или договоры купли-продажи;
  • отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости в бумажном и электронном виде.

У оценщика должна быть электронно-цифровая подпись, ведь электронную форму отчета о рыночной стоимости он должен заверить ЭЦП (пп.3 п.9 ст. 22 Закона №237-ФЗ).

Для суда перечень документов будет немного побольше. Помимо документов, обязательных для предъявления в комиссию, необходимо дополнительно представить:

  • решение комиссии, если оно есть;
  • документ, подтверждающий уплату госпошлины;
  • уведомление о вручении лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов.

В течение какого времени заявитель может обратиться в суд? Срок для судебного оспаривания установлен в пять лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемой кадастровой стоимости. Пятилетний срок установлен при условии, что на момент обращения заявителя не определена новая кадастровая стоимость и не изменены характеристики объекта недвижимости, которые повлекли изменения кадастровой стоимости (п.3 ст.245 КАС РФ).

Шаг 4

По общему правилу, комиссия рассматривает заявление в течение 30 дней с даты поступления. По результатам работы комиссии принимается решение о пересмотре кадастровой стоимости либо об отказе (п.15 ст.22 Закона № 237-ФЗ). В последнем случае заявитель может обратиться в суд.

Судебные тяжбы занимают больше времени – суд рассматривает заявление в течение двух месяцев, а заявление об оспаривании действий или бездействия комиссии – в течение месяца (ст.141, п.1 ст. 226, п.1 ст.247 КАС РФ).

Если суд удовлетворит требования, то судебные расходы заявителя можно возместить. Суд в своем решении указывает о взыскании судебных расходов с органа, который утвердил завышенную кадастровую стоимость (постановление Конституционного суда от 11.07.2017 г. №20-П).

Многоквартирные дома блокированной застройки определение

В Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с письмом Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 09.04.2020 N 03-05-04-01/28129 рассмотрено обращение ФНС России от 08.04.2020 N БС-4-21/5941@, в связи с чем сообщаем.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК) жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет обитую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК) к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

На основании части 2 статьи 16 ЖК жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Часть 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон N 218-ФЗ) определяет государственный кадастровый учет недвижимого имущества как внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Законом N 218-ФЗ сведений об объектах недвижимости.

При внесении в ЕГРН сведений о здании в реестре объектов недвижимости ЕГРН в качестве дополнительных сведений указывается в том числе назначение здания – нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом.

Исходя из положений Закона N 218-ФЗ (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14), сведения о части объекта недвижимости вносятся в ЕГРН в целях определения пределов действия устанавливаемого ограничения прав или обременения объекта недвижимости.

Учитывая пункт 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”, часть жилого дома представляет собой помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной (неотъемлемой) частью здания; отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, не наделяет его признаками отдельно стоящего здания и не дает оснований для осуществления его государственного кадастрового учета и государственной регистрации права в силу части 7 статьи 41 Закона N 218-ФЗ, которой установлен запрет на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства).

Также необходимо учитывать, что действующим законодательством не предусмотрено предоставление земельных участков для размещения частей здания.

Согласно пункту 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной и отвечает требованиям части 2 статьи 49 ГрК, предъявляемым к блокам в жилых домах блокированной застройки. Кроме того, судом отмечено, что в рассматриваемом случае части жилого дома должны являться самостоятельными изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования. При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Принимая во внимание изложенное, блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на государственный кадастровый учет и (или) права на него могут быть зарегистрированы как на здание с назначением “жилое” (с соответствующим наименованием, в частности, “жилой дом блокированной застройки”, “блок жилого дома блокированной застройки”), при условии, что вид разрешенного использования земельного участка предусматривает возможность размещения на нем (эксплуатации) такого жилого дома, если такой дом не строился как многоквартирный, в котором расположены и учтены в ЕГРН квартиры.

Также сообщаем, что Минстроем России, как уполномоченным органом в сфере строительства и жилищной политики, ведется работа по законодательному определению понятий “многоквартирный дом”, “жилой дом блокированной застройки”, а также порядку приведения в соответствие с требованиями действующего законодательства вида, назначения, разрешённого использования таких объектов недвижимости, в том числе земельных участков, на которых они расположены. (По имеющимся сведениям, в настоящее время законопроект дорабатывается в Правительстве Российской Федерации.)

В частности, проектом федерального закона “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Градостроительный кодекс Российской Федерации (в части определения понятий “многоквартирный дом” и “жилой дом блокированной застройки”)” (далее – законопроект) вводится понятие жилого дома блокированной застройки – жилого дома, имеющего общую (общие) без проемов стену (стены) или примыкающую (примыкающие) стену (стены) с соседним жилым домом (соседними жилыми домами), не имеющих общих помещений (в том числе расположенных над или под ними), а также общих лестниц, лифтов, коридоров, и каждый из которых расположен на земельном участке, образованном для размещения этого жилого дома, и имеет непосредственный выход на указанный земельный участок.

Кроме того, предлагается с даты вступления проектируемых положений в силу жилое помещение, соответствующее указанным выше признакам, признать жилым домом блокированной застройки без каких-либо дополнительных процедур и согласований, то есть в силу прямого указания закона.

Начальник Управления методического
обеспечения и анализа в сфере
регистрации прав и кадастрового учета
Ю.В. Куницына

Обзор документа

Росреестр разъяснил, что блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на кадастровый учет и (или) права на него могут быть зарегистрированы как на здание с назначением “жилое” (например, с наименованием “жилой дом блокированной застройки”, “блок жилого дома блокированной застройки”). Условия – вид разрешенного использования земельного участка предусматривает возможность размещения на нем такого дома; дом не строился как многоквартирный, в котором расположены и учтены в ЕГРН квартиры.

Таунхаус — дом с удобствами за городом на несколько семей

Сре­ди объ­ек­тов жилой недви­жи­мо­сти есть зда­ния, зани­ма­ю­щие про­ме­жу­точ­ное поло­же­ние меж­ду мно­го­квар­тир­ны­ми дома­ми и инди­ви­ду­аль­ны­ми жилы­ми стро­е­ни­я­ми. Одна­ко ни к тем, ни дру­гим их отне­сти нель­зя. Речь идет о сов­ме­щён­ных (или бло­ки­ро­ван­ных) домах, так назы­ва­е­мых таун­ха­у­сах. От мно­го­квар­тир­но­го дома (МКД) их отличают:

  • кон­струк­тив­ные особенности;
  • боль­шая сте­пень обособ­лен­но­сти жиль­цов друг от друга;
  • мень­шее коли­че­ство кол­лек­тив­ной собственности;
  • юри­ди­че­ские осо­бен­но­сти реги­стра­ции прав собственности.

Бло­ки­ро­ван­ный жилой дом (БЖД) отли­ча­ет­ся от инди­ви­ду­аль­но­го жило­го (ИЖД) сов­мест­ным про­жи­ва­ни­ем несколь­ких семей и нали­чи­ем несколь­ких жилых сек­ций. Рас­смот­рим подробнее:

  • Дома бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки — что это такое?
  • Какое опре­де­ле­ние им даёт гра­до­стро­и­тель­ный кодекс?
  • Отли­чия МКД от БЖД? Как заре­ги­стри­ро­вать пра­ва соб­ствен­но­сти в БЖД?

  1. Бло­ки­ро­ван­ные дома: опре­де­ле­ние, отли­чие от МКД, реги­стра­ция в Росреестре
  2. Бло­ки­ро­ван­ный дом и бло­ки­ро­ван­ная жилая застройка
  3. Сход­ство и отли­чия бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки от МКД
  4. Мож­но ли счи­тать жилы­ми бло­ки­ро­ван­ные дома
  5. О стро­и­тель­стве, рекон­струк­ции и реги­стра­ции бло­ки­ро­ван­ных домов
  6. Земель­ный уча­сток под бло­ки­ро­ван­ную застройку
  7. Досто­ин­ства и недо­стат­ки таунхаусов

Блокированные дома: определение, отличие от МКД, регистрация в Росреестре

Соглас­но пунк­ту 2 ст. 49 ГрК РФ, жилой дом бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки — это зда­ние из одно­го — трёх эта­жей со сле­ду­ю­щи­ми признаками:

  • объ­еди­не­ние несколь­ких жилых сек­ций (мини­мум две, мак­си­мум — 10) в одно строение;
  • плот­ное при­мы­ка­ние одно­го бло­ка к дру­го­му посред­ствам общих (смеж­ных) стен без проходов;
  • нали­чие обя­за­тель­но­го отдель­но­го выхо­да из каж­до­го бло­ка на свой обособ­лен­ный земель­ный уча­сток и на общую тер­ри­то­рию, где могут быть дру­гие бло­ки­ро­ван­ные дома.

В каж­дом бло­ке про­жи­ва­ет одна семья.

Блокированный дом и блокированная жилая застройка

Есть ли раз­ни­ца меж­ду эти­ми тер­ми­на­ми? По смыс­лу есть. Опре­де­ле­ние в ст. 49 гра­до­стро­и­тель­но­го кодек­са Рос­сий­ской Феде­ра­ции боль­ше под­хо­дит имен­но для бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки (таун­ха­у­са), а не для жилых домов, в неё входящих.

Таун­ха­ус — это мало­этаж­ная застрой­ка, состо­я­щая из ряда одно­тип­ных жилых, бло­ки­ро­ван­ных боко­вы­ми сте­на­ми домов с инди­ви­ду­аль­ны­ми вхо­да­ми, малы­ми пали­сад­ни­ка­ми, а порой даже и гаражом.

Бло­ки­ро­ван­ные дома — это име­ю­щие общую сте­ну два объ­еди­нен­ных дома, рас­счи­тан­ные на одну или две семьи.

Пали­сад­ни­ки более свой­ствен­ны для город­ских таун­ха­у­сов, пред­став­ля­ю­щие архи­тек­тур­ные ансам­бли, рас­тя­ги­ва­ю­щи­е­ся на целые квар­та­лы в Пари­же и Англии. В них про­жи­ва­ли обыч­но рабо­чие заво­дов, груз­чи­ки пор­тов и дру­гой тру­до­вой люд. В Рос­сии попу­ляр­ность при­об­ре­ли таун­ха­у­сы в при­го­род­ных зонах с выхо­дом из каж­до­го бло­ка на лич­ный земель­ный уча­сток семьи.

(В СССР одно­этаж­ный ряд бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки назы­вал­ся бараками).

Сходство и отличия блокированной застройки от МКД

  • Мно­го­квар­тир­ным домом (МКД) счи­та­ет­ся зда­ние, име­ю­щее хотя бы две квар­ти­ры с само­сто­я­тель­ны­ми выхо­да­ми на земель­ный уча­сток, на кото­ром нахо­дит­ся МКД, и с пря­мым досту­пом из каж­дой квар­ти­ры в поме­ще­ния кол­лек­тив­но­го поль­зо­ва­ния (кори­дор, лест­нич­ная пло­щад­ка и т.д.). (В бло­ки­ро­ван­ной застрой­ке так­же име­ет­ся выход на общую тер­ри­то­рию, но при этом в доме отсут­ству­ют внут­рен­ние поме­ще­ния обще­го пользования).
  • МКД может иметь свы­ше трёх эта­жей, лифт, мусо­ро­про­вод, под­ва­лы, чер­дак, вспо­мо­га­тель­ные поме­ще­ния, ком­му­ни­ка­ци­он­ные шах­ты и пр. (Ниче­го это­го не име­ют дома бло­ки­ро­ван­ной застройки).
  • Земель­ный уча­сток и иму­ще­ство мно­го­квар­тир­но­го дома явля­ет­ся кол­лек­тив­ной соб­ствен­но­стью, и каж­дая семья обла­да­ет лишь той долей, кото­рая соот­вет­ству­ет его доле соб­ствен­но­сти (отно­ше­нию пло­ща­ди квар­ти­ры к пло­ща­ди дома). То есть пол­ным обла­да­те­лем ни земель­но­го участ­ка, ни тех­ни­че­ско­го поме­ще­ния МКД соб­ствен­ник квар­ти­ры не может стать: напри­мер, что-нибудь постро­ить во дво­ре, на кры­ше, исполь­зо­вать для сво­их целей под­вал и пр. (Соб­ствен­ник таун­ха­у­са может иметь свой авто­ном­ный земель­ный уча­сток, кото­рый оформ­ля­ет­ся в собственность).

Можно ли считать жилыми блокированные дома

Хотя таун­ха­у­сы и назы­ва­ют­ся жилы­ми, это­му ста­ту­су они соот­вет­ству­ют не в пол­ной мере. Об этом сви­де­тель­ству­ет ЖК РФ (ч. 2, ст. 16):

Жилой дом дол­жен состо­ять из ком­нат и вспо­мо­га­тель­ных поме­ще­ний, необ­хо­ди­мых для удо­вле­тво­ре­ния нужд проживающих.

Одна­ко в поме­ще­ни­ях бло­ки­ро­ван­ных застро­ек (осо­бен­но барач­но­го типа), жилищ­но-быто­вые усло­вия не все­гда отве­ча­ют это­му пра­ви­лу. Мини­стер­ство стро­и­тель­ства раз­ра­ба­ты­ва­ет в насто­я­щее вре­мя нор­ма­ти­вы, даю­щие более точ­ные опре­де­ле­ния поня­ти­ям “МКД”, “жилой блок”, “жилой дом бло­ки­ро­ван­ной застройки”.

О строительстве, реконструкции и регистрации блокированных домов

Бло­ки­ро­ван­ные дома стро­ят­ся или рекон­стру­и­ру­ют­ся по общим правилам:

  • раз­ра­ба­ты­ва­ет­ся про­ект­ная документация;
  • берет­ся раз­ре­ше­ние на строительство;
  • объ­ект вво­дит­ся в экс­плу­а­та­цию (для это­го необ­хо­дим тех­ни­че­ский план ОКС на каж­дый отдель­ный блок).

Един­ствен­ная льго­та при стро­и­тель­стве таун­ха­са — нет необ­хо­ди­мо­сти про­ве­де­ния экс­пер­ти­зы доку­мен­тов проекта.

Если обыч­ный жилой дом меня­ет ста­тус на “жилой бло­ки­ро­ван­ный”, то необ­хо­ди­мо вна­ча­ле про­ве­сти его рекон­струк­цию: про­из­ве­сти стро­и­тель­ные рабо­ты и раз­бить дом на блоки.

Быва­ет, что зда­ние не тре­бу­ет раз­бив­ки, и тогда его доста­точ­но про­сто офор­мить как бло­ки­ро­ван­ный жилой дом:

  • пра­ва на жилой дом аннулируются;
  • в Росре­ест­ре реги­стри­ру­ют­ся новые пра­ва соб­ствен­ни­ков на каж­дый отдель­ный жилой блок таунхауса;
  • каж­дый блок ста­вит­ся на кадаст­ро­вый учёт как отдель­ное жилое зда­ние (осно­ва­ние СП 55.13330.2011).

Пра­во соб­ствен­но­сти на отдель­ный блок жилой застрой­ки носит обособ­лен­ный харак­тер, в то вре­мя как квар­ти­ры в МКД при­над­ле­жат их вла­дель­цам на пра­вах доле­вой собственности.

Доку­мен­ты, необ­хо­ди­мые для раз­ре­ше­ния стро­и­тель­ства таунхауса:

Земельный участок под блокированную застройку

Перед нача­лом стро­и­тель­ства таун­ха­у­са необ­хо­ди­мо при­об­ре­сти пра­ва на земель­ный уча­сток. По пра­ви­лам зем­ле­поль­зо­ва­ния и застрой­ки бло­ки­ро­ван­ный жилой дом раз­ре­ша­ет­ся стро­ить на зем­ле насе­лён­ных пунктов.

На началь­ном эта­пе стро­и­тель­ства ЗУ пред­став­ля­ет из себя еди­ное целое. Но по его окон­ча­нию необ­хо­ди­мо будет про­из­ве­сти раз­ме­же­ва­ние земель­но­го участ­ка по коли­че­ству жилых бло­ков, так как каж­дый блок, на осно­ва­нии ст. 49 ГрК РФ дол­жен иметь соб­ствен­ный участок.

Коли­че­ство жилых бло­ков опре­де­ля­ет­ся ещё на ста­дии состав­ле­ния тех­ни­че­ско­го про­ек­та по мини­маль­но­му раз­ме­ру ЗУ, опре­де­ля­е­мо­му гра­до­стро­и­тель­ным регла­мен­том: так, если мини­маль­ная пло­щадь земель­но­го участ­ка под один блок 5 соток, то на ЗУ пло­ща­дью 30 соток мож­но постро­ить бло­ки­ро­ван­ную застрой­ку из шести бло­ков. Каж­дый земель­ный уча­сток под жилую сек­цию ста­вит­ся на кадаст­ро­вый учёт.

Достоинства и недостатки таунхаусов

Бло­ки­ро­ван­ные жилые дома дают боль­ше авто­но­мии, чем мно­го­квар­тир­ные, при этом уро­вень быто­во­го ком­фор­та в них может быть высок. Нали­чие земель­но­го участ­ка, отда­лен­ность от город­ско­го шума дают допол­ни­тель­ный бонус и при­бли­жа­ют таун­ха­ус к инди­ви­ду­аль­но­му жило­му дому с при­уса­деб­ным участ­ком или кот­те­джу. При этом таун­ха­ус обхо­дит­ся дешев­ле коттеджа.

Сре­ди недо­стат­ков таун­ха­у­сов мож­но выделить:

  • более низ­кие сани­тар­но-стро­и­тель­ные нор­мы, по кото­рым стро­ят­ся бло­ки­ро­ван­ные дома;
  • отсут­ствие общих вспо­мо­га­тель­ных помещений;
  • уда­лен­ность от объ­ек­тов инфраструктуры.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: