Как определить границы придомовой территории многоквартирного дома

Как определить границы придомовой территории многоквартирного дома

Проживая в многоквартирном доме, нам очень важно, чтобы двор был чистым, зеленым, в нем было приятно гулять и проводить время.

Согласно действующему законодательству придомовая территория является собственностью жильцов. Жилищный кодекс обязывает каждого владельца содержать эту территорию в надлежащем состоянии.

Это означает, что жильцы имеют полное право распоряжаться, фактически, собственной территорией с выгодой для себя. Так, товарищество собственников жилья вполне может сдавать часть земли в аренду, а прибыль использовать для обустройства и развития мест общего пользования. Именно жильцы могут решать – займет ли свободное пространство дополнительная детская площадка, или, например, гостевая стоянка автотранспорта.

Для управления придомовой территорией жильцы дома заключают договор с управляющей компанией или создают товарищество собственников жилья.

Однако, существуют определенные правила, придерживаться которых обязаны любые организации, которые распоряжаются землёй, примыкающей к дому.

В любом дворе должно быть предусмотрено четкое функциональное зонирование придомовой территории с размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений.

При озеленении двора тоже необходимо соблюдать определенные правила. Например, расстояние от стен жилых домов до оси стволов деревьев с кроной диаметром до 5 м должно составлять не менее 5 м. Для деревьев большего размера расстояние должно быть более 5 м, для кустарников – 1,5 м. Высота кустарников не должна превышать нижнего края оконного проема помещений первого этажа. Это обеспечивает достаточную инсоляцию квартиры и сохранение целостности фундамента и отмостков жилого дома.

Если же деревья растут ближе 5 м от стены Вашего дома, или кустарники перекрывают оконный проем, это повод обратиться в письменном виде в управляющую компанию Вашего дома, которая, в свою очередь обращается в департамент природопользования и охраны окружающей среды для получения порубочного билета и проведения необходимых работ на придомовой территории.

Допускается наличие во дворе гостевых парковок (бесплатная стоянка автотранспортных средств жильцов дома и их гостей). Однако производить мойку автомашин, слив топлива и масел, регулировать звуковые сигналы, тормоза и двигатели на территории жилых домов, устраивать парковку на газонах и тротуарах запрещается.

Также нельзя допускать, чтобы Ваш двор использовался для транзитного движения транспорта.

Многие жильцы думают, что эту проблему решить невозможно. Но это не так. Достаточно провести собрание жильцов, где будет принято решение, установить шлагбаум или столбики, препятствующие въезд на тротуары, а также получить разрешение администрации (управы района) и согласовать со службой государственного пожарного надзора, ОГИБДД и коммунальной службой установку технических средств, контролирующих проезд транспорта во двор.

Часто перед подъездами домов или на пешеходных дорожках отсутствует или частично нарушено твердое покрытие (асфальт, тротуарная плитка или другое), в связи с чем отсутствует возможность свободного стока талых, ливневых вод и образуются лужи.

Следить за состоянием твердого покрытия двора тоже входит в обязанности управляющих компаний.

Уборка территории должна проводиться ежедневно, включая (в теплое время года) – полив территории. Уборка и выкашивание газонов, прочистка ливневой канализации должны проводиться по мере необходимости или согласно договору. В зимнее время, помимо ежедневной очистки территории от снега, должны проводиться антигололедные мероприятия (удаление, посыпание песком, антигололедными реагентами и другое).

Территория дворов жилых зданий должна быть достаточно освещена в вечернее время суток, над подъездом должны быть установлены светильники.

При временном хранении отходов в дворовых сборниках должна быть исключена возможность их загнивания и разложения, поэтому контейнеры и другие емкости, предназначенные для сбора бытовых отходов и мусора, должны вывозиться или опорожняться ежедневно, независимо от их наполнения.

Металлические сборники отходов в летний период необходимо промывать (при “несменяемой” системе не реже одного раза в 10 дней, при “сменяемой” – после опорожнения), деревянные сборники – дезинфицировать (после каждого опорожнения).

Удаление негабаритных отходов из домовладений следует производить по мере их накопления в бункере-накопителе, но не реже одного раза в неделю.

Для установки контейнеров должна быть оборудована специальная площадка с бетонным или асфальтовым покрытием, ограниченная бордюром и зелеными насаждениями (кустарниками) по периметру и имеющая подъездной путь для автотранспорта.

Размер площадок должен быть рассчитан на установку необходимого числа контейнеров, но не более 5.

Расстояние от контейнеров до жилых зданий, детских игровых площадок, мест отдыха и занятий спортом должно быть не менее 20 м, но не более 100 м.

На территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, а также автостоянок (за исключением гостевых парковок).

В случае недобросовестного выполнения своих обязанностей управляющей компанией, жильцы вправе обратиться в суд и добиться либо снижения оплаты, либо выполнения всего перечня работ с надлежащим качеством. Кроме того, жильцы могут подать жалобу в органы Роспотребнадзора, Государственную жилищную инспекцию, либо в любой другой орган исполнительной власти по принадлежности.

Как и зачем оформлять в собственность придомовую территорию

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также придомовая территория принадлежат владельцам квартир (и других помещений) в этом доме на праве общей долевой собственности. Это прописано в ст. 36 Жилищного кодекса России. Однако в стране немало домов, участки и придомовые территории которых не были в свое время сформированы и не перешли во владение жильцов.

О том, какие преимущества дает оформление участка под домом и вокруг него в общую собственность владельцев квартир и какие обязательства оно накладывает, — в коротких карточках.

Кому принадлежат участки под домами и вокруг них

«Прежде Земельным кодексом был предусмотрен заявительный порядок для регистрации права собственности. Затем эта норма исчезла из закона, поэтому сейчас право собственности на землю принадлежит собственникам помещений по умолчанию (с момента образования земельного участка, то есть его постановки на кадастровый учет) и отдельная регистрация не требуется», — рассказал юрист компании Century 21 Россия Дамир Хакимов.

Если участок не был сформирован до принятия Жилищного кодекса (до 1 марта 2005 года), жильцы имеют право обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о постановке земли на кадастровый учет и оформлении права собственности на нее.

Что касается новых домов, то еще при их строительстве дольщики получают право на землю непосредственно под ним. Однако надо уточнять, сформирован ли и придомовой участок с элементами благоустройства и инфраструктуры. Если нет, то владельцы квартир также имеют право оформить документы и стать его владельцами.

Необходимо ли оформлять участок в собственность

Нет, это дело добровольное. Решение о том, становиться ли им собственниками участка или оставить его в муниципальной собственности, принимают сами жильцы на общем собрании.

Какие преимущества это дает

Жители дома, которые оформили в собственность участок под домом и прилегающую территорию, имеют право распоряжаться землей: принимать решения о благоустройстве, озеленении, установке детской или спортивной площадки, ограждений, шлагбаумов и т. п. Часть общедомового имущества также можно сдать в аренду, а вырученные деньги использовать, например, на ремонт дома.

«При организации придомовой парковки жильцы могут сами определить количество парковочных мест, что особенно актуально для старых районов, — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Наконец, если будет принято решение о сносе здания (как это происходит, в частности, в рамках программы реновации), то компенсация жильцам будет предоставляться не только с учетом квартир, но и с учетом земельного участка».

Кроме того, жители домов с оформленными в собственность участками могут обезопасить себя от установки на их территории ненужных им объектов, например платной автостоянки или киоска. Без ведома собственников на их территории не может начаться никакое строительство.

Как оформить участок

В первую очередь, нужно уточнить в кадастровой палате или в МФЦ, поставлен ли участок на кадастровый учет. Если он не был сформирован до 1 марта 2015 года, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В Москве заявление нужно подавать в департамент городского имущества. Затем необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план.

«Не лишним будет также получить план земельного участка, выделенного при строительстве дома, в местной администрации, чтобы убедиться, что первоначальные границы придомового земельного участка не изменились, — советует генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — В случае изменения границ и отказа местных властей выдавать план собственникам нужно обратиться в суд для восстановления плана земельного участка в первоначальных границах».

Затем необходимо обратиться в кадастровую палату или МФЦ для постановки участка на кадастровый учет. Процедура постановки на учет занимает около десяти рабочих дней, по истечении которых собственникам выдается кадастровый паспорт земельного участка. Затем следует оформить право общей долевой собственности в Росреестре.

Какие потребуются документы

Пакет документов включает в себя обращение к муниципальным властям о формировании участка и постановке его на кадастровый учет, технический паспорт дома, квитанцию об уплате госпошлины, протокол общего собрания жильцов, межевой план участка, документ технического учета многоквартирного дома со сведениями о составе общего имущества многоквартирного дома, а также документы, подтверждающие наличие у собственников прав на помещения.

Повлечет ли оформление участка дополнительные затраты и обязанности

Собственников квартир ждут финансовые затраты на содержание объектов, находящихся на придомовой территории, отмечает Мария Литинецкая. Расходы на организацию парковки или площадки с тренажерами, обустройство клумб и установку скамеек целиком лягут на плечи жителей дома. Но налоговая база не вырастет, добавила эксперт.

На владельцев также возлагается ответственность за обеспечение безопасности жизни и здоровья людей, пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности в доме и на территории участка.

Что делать с ремонтными работами на территории участка

Иногда возникают проблемы, рассказала Мария Литинецкая, если владельцы квартир, оформившие придомовую территорию в собственность и огородив ее, будут мешать таким процедурам, как прокладка инженерии или линий электропередач. Чтоб избежать конфликтов, на участок может быть наложен сервитут.

Споры о праве на придомовую территорию

Новый всплеск интереса к вопросу о правах жильцов многоквартирных домов (далее – МКД) на придомовую территорию вызвало апелляционное определение Московского городского суда от 14 июля 2022 г. по делу № 33-24329/2020. Жители района «Останкино» г. Москвы обратились с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы и Казенному предприятию г. Москвы «Управление гражданского строительства» о частичном оспаривании договора безвозмездного пользования земельным участком площадью 8600 кв. м., предоставленным для строительства гимназии (снос и новое строительство) в рамках программы реновации.

Суд первой инстанции отказал гражданам в удовлетворении иска по той причине, что земельный участок под домом не сформирован, на кадастровый учет не поставлен и находится в собственности города. Следовательно, он не относится к общему имуществу МКД, поэтому его жильцы лишены возможности владеть и пользоваться участком.

С этими выводами не согласился Мосгорсуд, указав, что Департамент городского имущества г. Москвы как представитель органа государственной власти по распоряжению имуществом столицы не вправе распоряжаться землей, предоставленной под строительство и эксплуатацию МКД, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под указанным многоквартирным домом. В свою очередь, истцы как собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, – т.е. в тех границах, в которых придомовая территория была ранее в установленном законом порядке определена до ее образования в результате межевания.

Отсутствие кадастрового учета земельных участков под МКД – частое явление, встречающееся повсеместно. Это обусловлено тем, что массовое жилищное строительство проводилось еще в советские годы, а системы кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество были введены только к концу 90-х гг. ХХ в. Таким образом, в сведениях ЕГРН в настоящее время содержится информация лишь о тех земельных участках, которые были образованы после создания указанной системы.

Новых домов эта проблема практически не касается, так как после вступления в силу Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.) 1 дом нельзя ввести в эксплуатацию, если участок под ним не сформирован (не поставлен на государственный кадастровый учет) 2 .

Отметим, что выводы Мосгорсуда не являются принципиально новыми, а лишь повторяют изложенную в п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (ред. от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» позицию, следование которой, кстати, является для нижестоящих судов обязательным. Решения с аналогичной правовой позицией принимались и ранее. 3

Особенно часто споры о правомерности установления границ земельных участков, образующих придомовую территорию, а также о праве распоряжения ими публично-правовыми образованиями (городом федерального значения, муниципалитетом) возникают в случае проведения строительства по программе «Реновация» в Москве.

Такие споры можно разделить на четыре большие категории:

• о праве распоряжаться придомовой территорией МКД;
• об отказе публично-правового образования (города федерального значения, муниципального образования, в чью компетенцию входит соответствующий вопрос) обеспечить формирование земельного участка, на котором расположен МКД;
• об отказе публично-правового образования выполнить работы, необходимые для формирования участка;
• о границах участков, предназначенных для размещения МКД.

Для ответа на вопрос о том, как избежать указанных проблем, следует сначала определиться, о каком участке и какой придомовой территории идет речь.

Что понимается под земельным участком жилого дома и придомовой территорией

Это земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, а также размещены иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Границы и размер (площадь) участка, на котором расположен дом, определяются органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, а также требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Отметим, что в случае формирования земельного участка под МКД вероятно определение его границ в соответствии с фактически сложившимся землепользованием. Об этом ранее высказалась Судебная коллегия по административным делам ВС РФ в Кассационном определении от 27 мая 2022 г. № 89-КАД20-1-К7. При этом важное значение имеет срок фактического землепользования территорией, на которой расположен МКД 4 .

В соответствии с судебной практикой образуемый под домом земельный участок должен включать: объекты благоустройства дворовой территории, газгольдер, хозяйственную площадку для сушки белья, почтовые ящики, детскую и спортивную площадки, озеленение 5 .

Для обоснования границ формируемого участка жильцы МКД могут опираться на Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденные Приказом Минстроя России от 7 марта 2019 г. № 153/пр, а также Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 г. № 59. Согласно судебной практике кондоминиум является гарантией прав собственников на приобретение земельного участка, занятого домом.

Если границы участка под МКД не сформированы…

Основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28 мая 2010 г. № 12-П (далее – Постановление КС № 12-П) указал, что для обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах в ЖК РФ закреплено общее правило о принадлежности участка собственникам помещений в расположенном на нем доме (ч. 1 и 2 ст. 36 Кодекса). При этом во Вводном законе определены специальные порядок и условия перехода такого участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, который на нем расположен.

В соответствии с указанным порядком переход земельного участка в общую долевую собственность связан с завершением процесса его формирования и проведения государственного кадастрового учета. При этом каких-либо актов госорганов или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности, как и госрегистрации права общей долевой собственности на участок в ЕГРН не требуется.

Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, земля под МКД является собственностью соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться данным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества. При определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом, если участок под жилым домом не поставлен на кадастровый учет, это не лишает собственников помещений в нем права использовать придомовую территорию, в том числе под установку ограждений и шлагбаумов (Апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 21 июня 2016 г. по делу № 33 11827/2016).

С момента формирования участка и его кадастрового учета земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).

Согласно ст. 305 ГК РФ в указанных случаях собственники помещений как законные владельцы земельного участка, на котором расположен дом и который необходим для его эксплуатации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав владения и (или) пользования данным участком, в том числе от его собственника. Они вправе также оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен жилой дом, разработке документации по планировке территории (ст. 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ), а также предшествующие распоряжению участком действия – в частности, решения о предоставлении участка для строительства, о проведении торгов по продаже участка или права на заключение договора его аренды и т.д.

Если в результате таких действий госоргана у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД, собственники помещений в доме могут обратиться в суд с иском об оспаривании соответствующего права третьих лиц или об установлении границ участка.

Формирование участка под МКД

Позиция, изложенная в Постановлении КС № 12-П, состоит в том, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, в общую долевую собственность собственников помещений необходимо и достаточно формирования данного участка органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, а также постановки участка на кадастровый учет – при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении участка, ни госрегистрации права общей долевой собственности на него в ЕГРН не требуется.

Согласно подп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного МКД (Письмо Росреестра от 11 апреля 2018 г. № 14-03826-ГЕ/18 «О возможности образования земельного участка» вместе с Письмом Минэкономразвития России от 6 марта 2018 г. № Д23и-1133).

В иных случаях образование участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения участка (участков) на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания.

При этом границы участков под МКД должны учитывать земли общего пользования и не должны их пересекать. Исходя из п. 12 ст. 85 ЗК РФ территориями общего пользования являются участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В противном случае такой проект межевания может быть оспорен (см., например, Кассационное определение ВС от 22 мая 2019 г. № 67-КА19-1).

Следует также обратить особое внимание на необходимость соблюдения всех предусмотренных законодательством процедур, направленных на формирование участка под МКД. Кроме того, должны быть проведены полное обследование, а также объективная и всесторонняя оценка квартала с точки зрения обеспечения нормативной достаточности, функциональной целостности и допустимости планировочной обособленности выделяемых участков, а проект межевания территории, в соответствии с которым образуется участок, должен пройти публичные слушания (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 августа 2019 г. № 5-КГ19-140).

Вместе с тем обращение любого собственника помещений в МКД в госорганы с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом, должно рассматриваться как основание для формирования участка и его кадастрового учета, что не отменяет необходимости формирования и кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (Постановление КС № 12-П).

Поскольку формирование участков, на которых расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, госорганы, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования участка имеются все предусмотренные законом основания (апелляционное определение Мосгорсуда от 28 мая 2019 г. по делу № 33а-2886; кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 5 февраля 2022 г. № 88а-1594/2020).

Указанные действия (бездействие) госоргана могут быть оспорены собственниками помещений. Конкретная процедура оспаривания будет зависеть от способа управления МКД (ТСЖ, управляющая компания и др.).

1 Статья 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

2 Часть 6 ст. 16 Вводного закона.

3 Апелляционное определение Московского областного суда от 6 апреля 2015 г. по делу № 33-7685/2015, 33-7992/2015; Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.

4 Определение ВАС РФ от 1 октября 2012 г. № ВАС-12039/12 по делу № А66-10449/2010.

5 Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.

Земельный участок МКД : содержание и оценка его санитарного состояния

27 и 28 сентября Елена Шерешовец и Борис Валит провели онлайн-семинар, посвящённый вопросам содержания и использования земельного участка под многоквартирным домом. Узнайте, когда УО отвечает за эту территорию, в том числе за содержание размещённых на нём дорог и проездов.

Елена Шерешовец рассказала о формировании и содержании земельного участка МКД

В первый день онлайн-семинара Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец разобрала, какие изменения в 2022 году произошли в законодательстве в сфере земли и недвижимости. Также мы обсудили такие темы, как:

• формирование участка под МКД;
• защита прав владельцев помещений при его оформлении;
• переход прав собственности на участок.

Среди этих вопросов мы обсудили тему ответственности за содержание земельного участка.

Собственники платят за содержание земельного участка, входящего в состав общего имущества дома

Управляющие организации отвечают за содержание земельного участка, если он сформирован и является частью общедомового имущества. Общей собственностью жителей дома является участок со следующими характеристиками:

• он сформирован (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ);
• его границы и размер определены в соответствии с требованиями законодательства (пп. «е» п. 2 ПП РФ № 491);
• в его отношении проведён государственный кадастровый учёт (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

Земельный участок бесплатно переходит в собственность с момента его формирования. До этого времени он является собственностью публично-правового образования (п. 67 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Елена Шерешовец отметила, что если границы земельного участка, прилегающего к МКД, не установлены, сам участок не конкретизирован, нет его план-схемы, УО не обязана содержать такую территорию. Граждане и юрлица отвечают только за состояние участков, которые находятся в их собственности или владении.

При этом органы власти или суд могут обязать собственников содержать территорию, прилегающую к их земельным участкам – на основании федерального закона или договора. Такой вывод сделал ВС РФ в п. 7 Обзора судебной практики № 4 (2018). Узнайте больше из материалов онлайн-семинара под статьёй.

УО отвечает за состояние придомовой территории, включённой в состав общего имущества МКД

Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общедомового имущества (ч. ч. 1, 3 ст. 39 ЖК РФ). При этом управляющая организация обеспечивает его надлежащее содержание (ст. 161 ЖК РФ).

Согласно ст. 162 ЖК РФ, общее имущество многоквартирного дома – существенное условие договора управления. В состав ОИ дома входит только сформированный земельный участок, границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учёта (пп. «е» п. 2 ПП РФ № 491). В таком случае собственники помещений в МКД платят за его содержание (ст. 154 ЖК РФ).

Как отметила Елена Шерешовец, управляющая организация несёт ответственность за обслуживание придомового участка только в случае, если совпадают два условия:

1. Участок является общим имуществом собственников помещений в МКД.
2. Услуга по обслуживанию территории включена в договор управления.

Посмотрите полную видеозапись первого дня онлайн-семинара, чтобы узнать, что делать, если местные НПА и суды выступают за то, чтобы УО содержала несформированный участок дома.

В НПА нет критериев для оценки санитарного состояния придомовой территории дома

Во второй день онлайн-семинара Председатель Совета Ассоциации «Р1», руководитель РосКвартала Борис Валит сосредоточился на практических темах, связанных с земельным участком под МКД. Мы разобрали:

• кто должен содержать дороги;
• какие требования предъявляются к местам накопления ТКО;
• как установить шлагбаум и дорожные знаки во дворе;
• как принять участие в национальном проекте «Комфортная городская среда».

Кратко об этих темах вы можете узнать из деморолика:

Один из вопросов, которые рассмотрел Борис Валит, – есть ли какие-то критерии оценки загрязнения придомового участка. Законодательно они не установлены. В НПА прописаны только требования к составу, периодичности и порядку выполнения работ для надлежащего содержания придомовых территорий.

Эксперт привёл в пример региональную практику – решение Тверской городской думы от 16.10.2014 № 368. В п. п. 6.140–6.145 этого документа зафиксировано, как часто должна проводиться уборка двора и её последовательность.

Сперва чистят тротуары, затем пешеходные дорожки и дворовые территории. Уборка, кроме снегоочистки, которая производится во время снегопадов, проводится до 13.00. Снег при ручной уборке тротуаров и внутриквартальных проездов должен убираться полностью, под скребок. При отсутствии усовершенствованных покрытий снег убирают под движок, оставляют слой для последующего его уплотнения.

Исходя из этого можно сделать вывод, что если территория убирается не по установленным в этом документе нормативам, то её можно считать загрязнённой. Чтобы этого избежать, УО и ТСЖ необходимо выполнять все предписанные законодательством работы в полном объёме, в указанные сроки или с установленной периодичностью. Иные критерии оценки качества выполненных работ отсутствуют.

Другие вопросы содержания участка под МКД – в материалах онлайн-семинара

За два дня онлайн-семинара мы вместе с Еленой Шерешовец и Борисом Валитом обсудили множество тем и вопросов, которые касаются содержания земельных участков под многоквартирными домами. В том числе разобрали:

• что такое сервитут;
• что делать, если во дворе дома начались раскопки;
• как установить дорожные знаки на придомовой территории;
• как привлечь дополнительные деньги на благоустройство участка.

Больше информации вы узнаете из видеозаписей: они прикреплены сразу под статьёй. Вас ждут обзоры судебной практики, алгоритмы и советы, ответы на вопросы участников.

«Правила пользования придомовой территорией и содержания общего имущества»

Прошу ознакомится с итоговой редакцией «Правил пользования придомовой территорией и содержания общего имущества многоквартирных домов».

ПРАВИЛА
пользования придомовой территорией
и содержания общего имущества многоквартирных домов 2315 А, 2315 Б
(124365, Москва, Зеленоград, 23 мкр.)

1.1. Целью настоящих Правил является установление порядка использования помещений, содержания и использования общедомового имущества многоквартирных домов 2315 А и 2315 Б (далее МКД), а также придомовой территории.
1.2. Требования настоящих Правил являются обязательными для выполнения всеми собственниками жилых и нежилых помещений в МКД, их семьями, нанимателями, арендаторами, работниками и посетителями,представителями УК, а также лицами, с которыми УК заключает договоры трудового или гражданско-правового характера.
1.3. Настоящие Правила распространяются на использование и содержание помещений и общедомового имущества в МКД и придомовой территории.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2.1. Настоящие Правила разработаны на основании Жилищного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170, Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», других актов и норм действующего законодательства.
2.2. Право изменять, дополнять, пересматривать, приостанавливать действие или отменять действие настоящих Правил принадлежит общему собранию собственников.
2.3. В тексте настоящих Правил под «обязанностями собственника помещения в многоквартирном доме» понимаются правила, обязательные к выполнению как собственником любого помещения в МКД, так и арендатором данного помещения, или нанимателем, независимо от того, проживают ли они в данном помещении, а также членами семьи собственника (или арендатора) помещения, служащими, временно проживающими лицами, гостями или приглашенными, представителями УК, а также лицами, с которыми УК заключает договоры трудового или гражданско-правового характера.

1. ПРАВИЛА ПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ

3.1. Собственники помещений в МКД не вправе использовать общедомовое имущество МКД в целях, не соответствующих целям проживания и пользования, и обязаны соблюдать положения действующего законодательства РФ.
3.2. Колясочная может использоваться только проживающими в МКД для хранения детских колясок.
3.3. При пользовании общим имуществом запрещается:
3.3.1. Вывешивать объявления на лестничных площадках, лифтах, дверях и т.д. Для вывешивания объявлений, касающихся управления и обслуживания МКД, используются информационные доски в лифтовых холлах 1-го этажа. Объявление должно быть снято в течение 2-х дней после окончания его использования, тем, кто его повесил. На информационных досках разрешается вывешивание объявлений, касающихся управления и обслуживания МКД, управляющей компанией, советом дома или собственниками помещений в МКД.
3.3.2. Делать надписи на стенах, дверях, ступеньках лестниц, в кабинах лифтов и на любых поверхностях конструктивных элементов дома;
3.3.3. Мусорить;
3.3.4. Ломать и использовать почтовые ящики не по назначению, вскрывать и вынимать почту из чужого почтового ящика;
3.3.5. Курить;
3.3.6. Распивать спиртные и алкогольсодержащие напитки;
3.3.7. Уничтожать и похищать общее имущество;
3.3.8. Самовольно осуществлять доступ в закрытые для общего пользования помещения: крыши, чердаки, тепловые пункты, помещения лифтового хозяйства, вентиляционные шахты, помещения для хранения инвентаря, помещения управляющей организации, помещения трансформаторов и подстанций, шкафов управления.
3.3.9. Самовольно открывать общедомовые распределительные коробки электросетей, отключать общедомовое электрооборудование, закрывать общедомовые вентили трубопроводов;
3.3.10. Хранить или разрешать хранение каких-либо предметов в местах общего пользования без соответствующего решения общего собрания собственников;
3.3.11. Хранить взрывчатые, легковоспламеняющиеся, токсичные материалы в помещениях МКД, в т.ч. и в кладовых помещениях;
3.3.12. Устанавливать навесы над лоджиями или балконами;
3.3.13. Развешивать веревки, устанавливать сушилки для белья или другие подобные устройства для вывешивания каких-либо предметов (одежды, ковров, вывесок и пр.) за пределами лоджий, балконов и в элементах совместного пользования;
3.3.14. Устанавливать дополнительные ТВ-, интернет- и телевизионные антенны на фасаде здания. Внешние блоки системы кондиционирования размещаются при согласовании с управляющей компанией только в корзины, установленные застройщиком на фасаде здания.
3.3.15. Выбрасывать в сантехническое и канализационное оборудование и сети мусор, спички, тряпки, средства личной гигиены и другие подобные предметы, которые могу привести к образованию засоров. Ремонтные работы по устранению любого повреждения, возникшего вследствие неправильного использования любого сантехнического и прочего оборудования, производятся за счет собственника помещения, по вине которого произошло это повреждение.
3.3.16. Закрывать существующие ревизии канализационных труб капитальным способом. Для этого необходимо использовать легкосъемные материалы либо для обеспечения обслуживания и ремонта выполнить технологический проем с дверцей размером не менее 200х200 мм.
3.4. Порядок пользования лифтами:
3.4.1. При пользовании лифтом запрещается: перегружать лифт, портить стены, освещение, двери, кнопки и другое оборудование лифта, препятствовать открытию и закрытию дверей лифта, перевозить в лифтах предметы, выступающие за габариты лифта, курить в лифтах, без необходимости нажимать на кнопку «Стоп» и кнопку аварийной связи с диспетчером.
3.4.2. Специальные правила пользования лифтами вывешиваются в самих лифтах.
3.4.3. Не допускаются шалости детей в лифтах, а также использование лифта для детских игр.
3.5. Правила проживания и соблюдения общественного порядка
3.5.1. Собственник обязан содержать находящееся в его собственности жилое и/или нежилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, осуществлять его капитальный и текущий ремонт за свой счет; использовать жилое помещение по назначению.
3.5.2. Представители управляющей организации имеют право входить в жилое и нежилое помещение или любое другое помещение в здании только при наличии разрешения собственника помещения. Собственник помещения обязан обеспечить доступ технического персонала управляющей организации в свое помещение для контрольного технического обслуживания общих коммуникаций, проходящих через территорию его собственности, а также для произведения необходимых работ по поиску и устранению аварий.
3.5.3. Собственник обязан самостоятельно предпринимать необходимые меры по предотвращению причинения ущерба объектам общей и частной собственности МКД. При причинении вреда общедомовому и частному имуществу, виновник несет полную ответственность за ущерб и обязан устранить его за свой счет.
3.5.4. Собственник обязан использовать объекты общей собственности по их прямому назначению и не нарушать права и интересы других собственников по пользованию данными объектами, соблюдать установленный порядок пользования объектами общей собственности многоквартирного дома, соблюдать государственные технические, противопожарные, санитарные и иные правила содержания жилых домов и придомовой территории, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общедомового имущества.
3.5.5. Собственник помещения в многоквартирном доме не должен производить сильный шум в здании, совершать или допускать совершение каких-либо действий, нарушающих права или комфорт других собственников помещений. Все собственники помещений должны регулировать громкость радиоприемников, телевизоров, домашних кинотеатров, музыкальных инструментов и иных производящих звуки устройств таким образом, чтобы это не беспокоило других собственников.
3.5.6. Нельзя шуметь с 23:00 до 07:00, а также проводить работы, сопровождающиеся повышенным шумом, — с 19:00 до 09:00, с 13:00 до 15:00, по воскресеньям и праздничным дням. Безопасный уровень шума в квартире — не более 55 децибел по максимальному уровню звука. Этот уровень должен соблюдаться с 07:00 до 23:00. В ночное время — с 23:00 до 07:00 — уровень шума не должен превышать 45 децибел по максимальному уровню звука.

1. ПРАВИЛА ПОЛЬЗОВАНИЯ ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИЕЙ

4.1. На придомовой территории расположены объекты инфраструктуры и другое имущество МКД, предназначенное для обслуживания и отдыха жильцов МКД, обеспечения условий комфортного проживания в многоквартирном доме и принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. В частности, к имуществу, принадлежащему собственникам помещений в МКД, относятся: автомобильные проезды, пешеходные дорожки, детские площадки, скамейки, клумбы, зеленые насаждения, хозяйственные площадки, газоны и пр.
4.2. Жители многоквартирного дома имеют равные права на пользование придомовой территорией.
4.3. Пользоваться имуществом многоквартирного дома, расположенным на придомовой территории, следует по назначению, не допуская ограничения возможности пользоваться данным имуществом других жильцов.
4.4. Разрешается посадка растений — цветов, деревьев, кустарников и других зеленых насаждений при предварительном согласовании планов посадки с ОСС.
4.5. На придомовой территории запрещается:
4.5.1. Портить оборудование и инвентарь, скамейки и другое имущества многоквартирного дома, расположенное на придомовой территории;
4.5.2. Вставать на скамейки ногами и пачкать скамейки другими способами, в том числе сидеть на скамейках в грязной одежде;
4.5.3. Вытаптывать газоны и клумбы, рвать и выкапывать цветы, ломать кустарники и деревья, залезать на деревья;
4.5.4. Самостоятельно вырубать кусты и деревья, срезать цветы или совершать действия, вызывающие нарушение травяного покрова газонов;
4.5.5. Устанавливать какие-либо ограждения, гаражи, возводить постройки на придомовой территории без согласия ОСС;
4.5.6. Вырезать, писать краской или другими средствами на скамейках, рисовать краской на тротуаре, дорожках, вентиляционных шахтах, стенах дома;
4.5.7. Захламлять и засорять придомовую территорию, выбрасывать мусор, в т.ч. строительный, в специально отведённые для этого места;
4.5.8. Создавать своими действиями угрозу для жизни и здоровья окружающих;
4.5.9. Использовать придомовую территорию для занятия торговлей и попрошайничеством;
4.5.10. Разводить костры, использовать мангалы, жечь траву и прошлогоднюю листву.
4.5.11. Парковать автомобили на пешеходных дорожках, тротуарах, детских и спортивных площадках, на газонах, загораживать проезд и выезд другим автомобилям, на площадках для остановки спец. транспорта, а также перекрывать вход в подъезд.

1. ПРАВИЛА ПОВЕДЕНИЯ НА ДЕТСКИХ ПЛОЩАДКАХ

5.1. Детские площадки предназначены для проведения досуга детей. Взрослые должны уважать права детей и использовать для своих встреч и других мероприятий, не связанных с воспитанием детей, другие прилегающие территории многоквартирного дома.
5.2. На детской площадке запрещается:
5.2.1. Распивать спиртные и алкогольсодержащие напитки, находиться в нетрезвом состоянии;
5.2.2. Курить;
5.2.3. Засорять территорию детской площадки, в том числе вытрясать мусор, выбивать ковры;
5.2.4. Сквернословить;
5.2.5. Выгуливать домашних животных;
5.2.6. Использовать оборудование детской площадки не по назначению;
5.2.7. Совершать другие противоправные действия;
5.3. Нарушители Правил принудительно выдворяются с территории детской площадки сотрудниками правоохранительных органов и несут ответственность за свои действия в установленном законом порядке, в случае причинения материального вреда (порчи имущества), восстановление за счёт причинившего материальный ущерб общедомовому имуществу.

1. ПРАВИЛА СОДЕРЖАНИЯ ДОМАШНИХ ЖИВОТНЫХ

6.1. Не допускается содержание, кормление бездомных животных и птиц в помещениях общедомового имущества МКД и на придомовой территории.
6.2. Разрешается содержание домашних животных только в помещениях, находящихся в частной собственности.
6.3. Содержание в помещениях домашних животных не должно приводить к нарушению общественного порядка и норм санитарно-гигиенических требований.
6.4. Проход домашних животных по внутридомовой территории до места выгула разрешается только поводке, длина которого должна обеспечивать уверенный контроль над ним, либо путем несения на руках. Крупные собаки и собаки бойцовых пород при нахождении в местах общего пользования должны быть в намордниках.
6.5. Выгул домашних животных, в том числе и без поводка, осуществляется исключительно на специально оборудованной площадке (при наличии таковой) либо за пределами дворовой территории МКД. Владельцы, проводящие домашних животных по территории общедомовой собственности должны немедленно убирать за ними экскременты.
6.6. Владельцы домашних животных несут полную ответственность за телесные повреждения и ущерб имуществу, причиненные домашними животными.
6.7. Все домашние животные, выводимые за пределы помещения, должны быть привиты и иметь вет. паспорт.
6.8. Владельцам в состоянии алкогольного опьянения, а также детям, не достигшим 14 летнего возраста, запрещено проводить по внутридомовой крупных собак и собак бойцовых пород.

1. ПОРЯДОК ПЕРЕПЛАНИРОВКИ И ПЕРЕОБОРУДОВАНИЯ ПОМЕЩЕНИЙ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ И ОБЩЕДОМОВОГО ИМУЩЕСТВА

7.1. Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право проводить переустройство, перепланировку, переоборудование и ремонт помещений, находящихся в общем пользовании, и прочего общедомового имущества исключительно ссогласия ОСС и учетом требований и постановлений ГЖИ г. Москвы.

1. ИНФОРМИРОВАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ О ПРИНЯТЫХ РЕШЕНИЯХ

8.1. Решения общего собрания собственников хранятся в управляющей организации, которое обеспечивает сохранность документов общего собрания, протоколов, бюллетеней для голосования и др. Второй экземпляр Решения общего собрания может храниться у инициатора собрания.
8.2. Протоколы общих собраний, информация о деятельности МКД, размещаются на портале МКД 2315.рф в сети Интернет.

9.1. Арендаторы, которым во временное пользование при согласии ОСС и на основании договора, заключённого с УК, предоставлено общее имущество МКД, обязаны соблюдать санитарно-эпидемиологические нормы, возмещать затраты на коммунальные услуги по содержанию своего оборудования

Соблюдение этого свода правил благоприятно влияет на создание образа лучшего дома города Москвы, а также способствует созданию атмосферы добрососедства и взаимопонимания между соседями.

Техпаспорт на жилой дом: образец

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 5 ноября 2009 года N Д23-3624

О формах технических паспортов объектов капитального строительства

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросам подготовки и принятия нормативных правовых актов Минэкономразвития России об утверждении форм технических паспортов на отдельные виды объектов капитального строительства и внесения изменений в действующие нормативные правовые акты в указной сфере и сообщает.

В соответствии со статьей 43 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (далее – Закон о кадастре) до 1 января 2010 года устанавливается переходный период применения Закона о кадастре к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее – переходный период).

В переходный период, если иное не установлено Правительством Российской Федерации, государственный учет таких объектов осуществляется в порядке, установленном на день вступления в силу Закона о кадастре нормативными правовыми актами в сфере соответственно осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства государственного учета жилищного фонда.

Особенности осуществления такого учета в переходный период устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Кроме того, в соответствии с частью 8 статья 47 Закона о кадастре нормативные правовые акты в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства применяются до 1 января 2010 года постольку, поскольку иное не установлено Правительством Российской Федерации в соответствии со статьей 43 Закона о кадастре.

Учитывая изложенное, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по внесению изменений в действующие ведомственные нормативные правовые акты в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, а также полномочиями по принятию новых актов в указанной сфере.

Вместе с тем в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации ко второму чтению дорабатывается проект федерального закона N 93929-5 “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – законопроект), которым срок переходного периода продлевается до 1 января 2013 года и полномочия по установлению особенностей осуществления в переходный период, государственного технического учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства передаются органу нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (Минэкономразвития России).

До принятия законопроекта по порядку оформления технических паспортов на отдельные объекты капитального строительства полагаем возможным отметить следующее.

Технические паспорта на отдельные объекты недвижимости, перечисленные в обращении, могут быть изготовлены по формам, утвержденным действующими нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета объектов капитального строительства и технического учета объектов жилищного фонда.

Технические паспорта “общежития” и комнаты в коммунальной квартире могут быть изготовлены по формам, предусмотренным приложениями 12 и 13 к Инструкции по проведению учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 года N 37 (далее – Инструкция).

Соответствующие формы технических паспортов также могут быть использованы при изготовлении технических паспортов на частично разрушенные объекты капитального строительства.

Форма технического паспорта, предусмотренная приложением N 12 к Инструкции, может быть использована при изготовлении технического паспорта индивидуального жилого дома после его раздела на жилые помещения (квартиры).

По вопросу изготовления технического паспорта на общее имущество в многоквартирном доме считаем необходимым отметить следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещений в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

При этом общее имущество в многоквартирном доме согласно действующему законодательству не является объектом капитального строительства.

В связи с чем государственный технический учет и техническая инвентаризация могут быть осуществлены лишь в отношении отдельных объектов недвижимости, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме (отдельных помещений).

По вопросу изготовления технического паспорта жилого строения, расположенного на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, полагаем необходимым отметить следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства и необходимым для государственной регистрации прав на такой объект, является декларация об объекте недвижимого имущества.

Форма указанной декларации утверждена приказом Минэкономразвития России от 15 августа 2006 года N 232. В связи с чем утверждение формы технического паспорта жилого строения, расположенного на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, не требуется.

Дополнительно сообщаем, что Минэкономразвития России разработана новая форма декларации об объекте недвижимого имущества (приказ Минэкономразвития России от 3 ноября 2009 года N 447 направлен в Минюст России на государственную регистрацию).

По вопросу изготовления технических паспортов на сооружения (например, комплексы автозаправочных станций, газопроводы и т.д.) сообщаем следующее.

Единая форма технического паспорта сооружения действующими нормативными правовыми актами не утверждена.

Вместе с тем технические паспорта на отдельные виды сооружений могут быть изготовлены по формам, утвержденным, в частности, приказами Минжилкомхоза РСФСР (например, приказом от 11 апреля 1975 года N 156 утверждены форма технического паспорта на сооружения дорожного хозяйства, а также форма технического паспорта на мост, путепровод, виадук, тоннель подземный переход; приказом от 10 августа 1973 года N 322 утверждена форма технического паспорта на линии электропередач).

Также сообщаем, что Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии высказана аналогичная позиция по указанным вопросам.

Заместитель директора
Департамента недвижимости
В.В.Абрамченко

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО “Кодекс” и сверен по:

Информационный бюллетень
“Нормирование, стандартизация
и сертификация в строительстве”,
N 3, 2010 год

Техпаспорт на жилой дом: образец

Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости.

Необходимо помнить, что по законодательству любой объект недвижимости (неважно, это хозяйственная постройка, квартира или земельный участок), до введения его в гражданский оборот, должен быть внесен в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это единственный источник актуальных данных о характеристиках объектов недвижимости и их правообладателях на территории нашей страны.

Технический план – это документ, в котором содержатся все основные характеристики объекта недвижимости. Он составляется в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов, помещений и машино-мест. Для оформления земельных участков необходимо подготовить межевой план.

Оформление технического плана необходимо в том числе в следующих случаях:

• Для регистрации права собственности на помещения (квартиры, жилые и нежилые помещения, расположенные в зданиях, сооружениях и т. д.), если такие помещения не являются ранее учтенными объектами недвижимости и не были поставлены на государственный кадастровый учет одновременно с соответствующим зданием, сооружением;
• Для регистрации права собственности на дом с целью последующего совершения сделок с ним (например, купли-продажи, дарения и т.д.), если такой дом не является ранее учтенным объектом недвижимости;
• Для внесения в сведения ЕГРН изменений об объекте недвижимости, если в отношении него была осуществлена реконструкция, перепланировка (например, если была изменена площадь дома за счет пристройки, была осуществлена перепланировка помещения, в частности, объединение комнат в квартире).
• Для внесения в сведения ЕГРН изменений об объекте недвижимости, если сведения о таком объекте были внесены в ЕГРН как о ранее учтенном, т.е., например, в соответствии со сведениями технической инвентаризации, проведенной до 01.01.2013, и в ЕГРН необходимо внести сведения о нем, отсутствующие в сведениях технической инвентаризации (например, описание местоположения контура здания, сооружения на земельном участке);
• Если объект не достроен (строительство его не завершено), но нужно оформить на него право собственности.

Технический план и технический паспорт – в чем отличия?

Сам документ – технический план – и требования к его подготовке были введены в 2008 году, но до 2013 года был установлен переходный период применения норм законодательства, регламентирующих осуществление кадастрового учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений. До 2013 года в отношении указанных объектов недвижимости могли выдаваться технические паспорта, по результатам технической инвентаризации, проводимой БТИ; при этом в технических паспортах не содержится сведений о координатной привязке зданий, сооружений к местности (земельному участку), тогда как включение этих сведений в технический план является обязательным.

Сегодня технический паспорт, выданный до 2013 г., может являться основанием для подготовки технического плана, необходимого для постановки соответствующего объекта недвижимости на государственный кадастровый учет. Кроме того, на основании указанного технического паспорта сведения об объекте недвижимости, в отношении которого он подготовлен, могу быть внесены в ЕГРН как о ранее учтенном; такому объекту также присваивается кадастровый номер и он считается учтенным в соответствии с законодательством, однако в этом случае сведения о координатах характерных точек его контура в ЕГРН будут отсутствовать.

Важно: Если у объекта недвижимости отсутствуют сведения об описании местоположения контура на местности, он не будет отображаться на Публичной кадастровой карте (ПКК). Если вы столкнулись с подобной ситуацией, в первую очередь стоит выяснить, определены ли у вашего объекта координаты контура или нет?

Как проверить наличие в ЕГРН координат контура?

Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг , а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».

Если в особых отметках раздела 1 такой выписки указано на то, что сведения, необходимые для заполнения раздела, содержащего графическую информацию об объекте (отражение координат его контура), а также сведения о координатах (например, разделов 5, 5.1, если объектами недвижимости являются здание, сооружение, объект незавершенного строительства) отсутствуют, это означает, что указанные сведения отсутствуют в ЕГРН и необходима подготовка технического плана.

Для этого вам нужно обратиться к кадастровому инженеру . Он проведет измерения объекта недвижимости, определит координаты его контура с привязкой к конкретному земельному участку и подготовит технический план, в котором будет указан кадастровый номер земельного участка, на котором соответствующий объект расположен.

Готовый технический план вместе с заявлением о государственном кадастровом учете изменений необходимо предоставить в орган регистрации прав, обратившись в МФЦ или в отделения Федеральной кадастровой палаты. Подать документы можно не только на бумаге, но и в электронном виде (при этом технический план подается только в электронном виде на соответствующем носителе, если заявление представляется на бумаге). При отсутствии оснований для приостановления все данные будут внесены в ЕГРН, и такой объект недвижимости появится на Публичной кадастровой карте.