Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Аренда нежилого помещения с правом выкупа: что это и как правильно заключить договор?

В России предусмотрена возможность заключать соглашение об аренде нежилых помещений с последующим правом выкупа. Такая юридическая формулировка страхует как арендодателя, желающего в итоге продать недвижимость, так и арендатора, если он планирует получить право собственности в будущем.

В материале мы расскажем о сути такого договора, поговорим о различиях аренды с правом выкупа от лизинга, рассрочки и других форм взаимоотношений между владельцев и арендатором. Вы также узнаете, как правильно составлять договор, вписывать цену выкупа и проводить налоговые подсчеты после завершения сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Что это означает?

Аренда с правом выкупа – вид взаимоотношений между владельцем недвижимости и арендатором, предусматривающий договоренность о перепродаже нежилого помещения после окончания срока. Выкуп арендованного имущества у владельца оговорен в пункте 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По закону, передача арендованной недвижимости в собственность арендатора может быть произведена в случае получения текущим владельцем всей обусловленной в письменном договоре выкупной суммы.

Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

  1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
  2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
  3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества

Если стороны условились о последующем выкупе недвижимости уже после заключения соглашения об аренде, намерение фиксируется в дополнительном договоре.

Отличие от других соглашений

От купли-продажи

Договор с правом выкупа является смешанным, он включает в себя как положения аренды, так и соглашения купли-продажи недвижимости. При этом, выкуп не является основной целью таких взаимоотношений и представлен в виде намерения. Стороны согласовывают возможность выкупа, указывают сумму и сроки выполнения такой сделки.

Юридически «аренда с правом выкупа» считается вариантом рассрочки при покупки недвижимости. Она подойдет лицам и предприятиям, которые не могут приобрести нежилое помещение сразу, однако заинтересованы в том, чтобы получить право собственности.

От лизинга

Аренда с правом выкупа отличается от финансовой аренды, так называемого лизинга, хотя, сам лизинг, по ГК РФ, считается разновидностью аренды и регулируется общими правилами о договорах такого типа. Главное отличие аренды и лизинга заключается в количестве сторон, участвующих в сделке. Лизинг предусматривает подписание договоров между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом недвижимости.

Для проведения сделки (сдачи в аренду) лизинговая компания специально приобретает в аренду товар. Аренда оформляется без посредников, арендатор обращается напрямую к владельцу недвижимости.

Лизинг от аренды отличает и возможность подобрать нежилое помещение. Если арендатор обращается в лизинговую компанию, он получает право указать на конкретную недвижимость, которую хочет арендовать. После этого лизинговая фирма выкупает объект, дабы заключить сделку с арендатором.

По факту в процессе оформления лизинга заключается сразу два договора, один (договор купли-продажи) – между продавцом и арендодателем (юридическим лицом), второй (договор финансовой аренды) – между арендодателем и арендатором имущества. Сроки лизинга, как правило, велики, также возможен и выкуп недвижимости арендатором, он прописан в пункте 1 статьи 28 Федерального закона от 29.10.98 № 164.

От рассрочки

Аренда с правом выкупа и рассрочка – два разных способа приобрести квартиру с отложенным погашением ее выкупной стоимости. Рассрочку оформляют юридические лица, владельцы недвижимости, например, застройщики. Также подобную услугу предоставляют банки.

Рассрочка отличается от ипотеки меньшими сроками и более крупными платежами, соответственно. После уплаты первоначального взноса и заключения договора по рассрочке покупатель сразу получает право собственности. Аренда с правом выкупа – получения прав собственника сразу же не предусматривает, только после окончания договора.

Как определить стоимость такой недвижимости?

Выкупная стоимость нежилой недвижимости определяется с учетом ее главной особенности – цели использования. Так называемые коммерческие помещения покупаются для получения доходов в ближайшем будущем. Именно поэтому чаще всего при оценке стоимости недвижимости такого типа используется доходный метод.

Читайте также:
Сбор доказательств по делу об административном правонарушении

Как рассчитать возможную прибыль?

  1. Определить длительность владения (так называемый инвестиционный горизонт).
  2. Рассчитать расходы, которые придется понести владельцу для поддержания нормального функционирования всех систем и составляющих помещения.
  3. Подсчитать чистый операционный доход арендатора, будущего собственника (от годового дохода отнять расходы на содержание недвижимости).
  4. Включить в доход рост стоимости недвижимости, если есть предпосылки.

Оценка проводится как самостоятельно, так и при помощи сертифицированных оценщиков. Иногда помимо доходного способа используется и сравнительный. Однако эксперты не советуют отдавать ему предпочтение – в сфере коммерческой недвижимости часто сложно найти объект с похожими характеристиками, так что результат может быть не точным.

Общее содержание документа

Пункт 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщает, что договоренности, в которых идет речь и переходе права собственности, заключаются по форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества.

В ГК сказано, что арендодатель имеет возможность выбрать вариант выкупа недвижимости, прописать переход права собственности по истечении срока, при условии проплаты выкупной цены или в случае наступления хотя бы одного из вышеуказанных условий. Особенное внимание сторонам следует уделить пункту об оплате, аренда с правом выкупа предусматривает наличие платежей двух типов:

  1. Арендной платы.
  2. Стоимости выкупа.

Помимо пункта о выкупе, договор включает в себя часть об обязанностях, правах и сроках арендных взаимоотношений (она ничем не отличается от положений стандартного договора). В некоторых случаях договор аренды с правом выкупа отличается от классического варианта с арендой только наличие одного дополнительного пункта о выкупе.

Важные нюансы

Выкуп нежилого помещения следует вписать в договор отдельным пунктом, включив в него порядок сделки, выкупную стоимость и нюансы перехода права собственности. Намерения сторон очерчиваются при помощи формулировки «арендатор имеет право на выкуп недвижимости», также в договоре необходимо обязательно прописать следующие пункты:

  • Сроки и условия наступления перехода права собственности.
  • Особенности погашения выкупной стоимости (засчитываются ли арендные платежи в выкупную стоимость и по какому принципу – в полном объеме или частично).
  • Выкупная цена и случаи, в которых она может быть изменена.
  • Надобность государственной регистрации нового права собственности.

Если не написать выкупную цену

Выкупная стоимость квартиры считается существенным условием договора, в статье 624 ГК РФ сообщается, что договор без указания выкупной цены будет считаться незаключенным, то есть, не несущим обязательства для сторон и не представляющим юридической силы.

Налоговые последствия

Обратите внимание, что права собственности на объект переходит к арендатору только после выполнения им ряда условий. До этого момента обязанность по начислению амортизации остается на арендодателе. Первоначальная стоимость недвижимости напрямую зависит от выбранного способа погашения выкупной стоимости – через арендные платежи или отдельно.

Если арендные платежи входят в выкупную стоимость, то арендатор может получить недвижимость с первоначальной нулевой стоимостью. Согласно положениям статьи 257 Налогового кодекса и статьи 264 НК РФ, арендные платежи не признаются расходами, формирующими первоначальную стоимость. Если выкупная стоимость выделена отдельно, то первоначальная стоимость объекта будет равна прописанной в договоре сумме.

Бухгалтерский учет

Мы рассмотрим два основным варианта бухгалтерского учета во время реализации договора аренды с выкупом.

У арендатора

Если арендатор уплачивает сначала арендные платежи, а затем – после завершения аренды – выкупную стоимость, то во время реализации сделки определяет переданные владельцу суммы в качестве «прочих расходов», по которым он, получив счет-фактуру, ставит НДС к вычету. После перехода права собственности к арендатору, он принимает имущество к налоговому учету по уплаченной выкупной стоимости, ставит к вычету входной НДС.

В договоре прописаны платежи аренды и авансовые платежи выкупной стоимости – тогда арендатор арендную часть учитывает, как и в предыдущем случае, а выкупную – в качестве аванса в счет предстоящей реализации. После завершения сделки, арендатор восстанавливает НДС, принятый ранее к вычету из авансов за арендуемую недвижимость.

У арендодателя

Вариант с арендными платежами на протяжении соглашения и отдельной проплатой выкупной цены характеризуется следующими действиями: арендную плату арендодатель учитывает, как внереализационные доходы либо выручку, начисляя на нее НДС. После выкупа недвижимости отражает доход, равный выкупной цене. НДС начисляется в момент регистрации.

Читайте также:
Имеет ли право опекун на материнский капитал

Если же имели место и авансовые платежи вместе с арендными, арендодатель не включает авансы в доходы и начисляет на них авансовый НДС.

Как видите, аренда с правом выкупа является неплохой альтернативой лизингу, доступному только юридическим лицам, и банковской рассрочке. Для заключения такого договора не понадобятся посредники или проверка платежеспособности арендатора. При этом, возможность выкупа фиксируется только в качестве права арендатора на получение недвижимости после выплаты, он может как воспользоваться им, так и передумать.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Аренда с последующим выкупом

Юлия Меркулова
Автор статьи
Практикующий юрист с 2012 года

Кроме стандартной формы купли-продажи движимого и недвижимого имущества стала набирать популярность аренда с последующим правом выкупа.

Не все собственники и покупатели знают, что данные взаиморасчеты четко регламентируются законодательством. Как правильно составить договор, и какие тонкости подобной сделки следует знать, расскажут наши юристы.

Что такое аренда с выкупом?

Закон дает право оформить акт имущественного найма по форме гражданско-правового договора. Временные границы устанавливаются сторонами соглашения, так же, как и сумма ежемесячных и иных платежей.

В договоре аренды с последующим выкупом должны быть прописаны условия безвозмездной передачи имущества в собственность новому владельцу при выполнении им установленных условий по выплатам и иным формам взаиморасчетов

Природа подобных соглашений смешанная и имеет элементы от аренды недвижимости и купли-продажи, что дает право трактовать содержание документа в двоякой форме. Если в нем есть ссылка на передачу имущества в собственность, то должны быть соблюдены требования к договору купли-продажи. При отсутствии таковых бумага признается исключительным соглашением об аренде, а покупатель не получает желаемых прав на безвозмездное пользование имуществом (земля, транспорт, недвижимость и прочее).

Именно по причине неопытности продавцов и покупателей в судебных заседаниях часто возникают споры по имущественным правам. Их можно избежать, доверив оформление договора с последующим выкупом компетентным юристам нашей компании.

Что можно выкупить по договору аренды?

Объектами подобных отношений могут быть:

  • квартиры, дома и дачи;
  • земельные наделы за исключением территорий общего пользования, земель водного и лесного хозяйства и заповедников;
  • оборудование и технические средства;
  • авто- и мототранспорт.

По ст. 608 ГК РФ арендодателем может выступать собственник и иное лицо, наделенное правами по закону. Время перехода имущества в собственность арендатора может совпадать с окончанием срока договорных отношений и наступить ранее.

Пункт о выкупе может быть добавлен в соглашение после его заключения. Принудить арендатора к обязательному выкупу нельзя. Сделка долгосрочного найма останется действительной до момента нарушения условий соглашений одной из сторон или до окончания прописанного в документе периода найма.

Преимущества и недостатки аренды под выкуп

Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Преимущества аренды с выкупом:

  • общая сумма платежа меньше, чем по кредиту;
  • нет первоначального взноса;
  • есть возможность пользоваться имуществом с момента заключения договора;
  • нет обязательств по выкупу при смене обстоятельств.

Отрицательные моменты, о которых также следует помнить:

  • нет четкой юридической формы сделки;
  • имущество может быть заложено собственником в кредитной организации;
  • вас могут в любой момент выселить с жилплощади и расторгнуть сделку в одностороннем порядке по имеющимся причинам.

Чтобы риск был минимальным, рекомендуем заключать сделку при поддержке юристов и с обязательным нотариальным заверением

Как правильно составить договор аренды с выкупом?

Процедура требует правомерных действий и правильного оформления документов. Они должны иметь юридическую силу, чтобы их можно было использовать в случае споров в суде. При составлении документа рекомендуем учитывать ряд моментов:

  • если оформляется бумага о передаче машины в аренду с выкупом, то необходимо максимально подробно указать технические характеристики транспортного средства;
  • документ должен содержать ответственность каждого из участников сделки, права/обязанности и спорные моменты;
  • срок перехода права собственности может быть датой окончания договора или датой последнего платежа, что также необходимо учесть в документе;
  • выкупная цена и ставка по аренде могут быть взаимодополняемыми или не зависеть друг от друга (сумма выкупа оплачивается отдельно от арендной платы или вместе с ней);
  • при долгосрочном найме обязательно следует указать индексацию общей стоимости или ее отсутствие.
Читайте также:
Как узнать правопреемника организации при реорганизации

Если оформляется аренда дома с последующим выкупом, то при сроке более 1 года сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Опытные юристы советуют учитывать ряд дополнительных моментов при аренде с выкупом:

  • движимое/недвижимое имущество лучше проверить на обременения до заключения сделки;
  • те же действия рекомендуем проделывать ежегодно при долгосрочных отношениях, так как собственник не лишается прав на имущество и вправе распоряжаться им на свое усмотрение;
  • лучше сразу прописать в договоре временные рамки;
  • при страховании имущества одной из сторон данный момент должен быть отображен в документах.

Аренда участка с последующим правом выкупа у государства

Эта форма сделки актуальна и в 2020 году, но с небольшими корректировками в законодательстве. Так, нельзя претендовать на земли общего назначения, водные и лесные массивы, а также заповедники.

В случае найма участка под строительство рекомендуем возвести на нем небольшое строение (баня, сарай, дача и т.д.), что дает право выкупа земли в первую очередь даже при наличии других претендентов.

Главное условие такого найма — использование земель по назначению и соблюдение условий договора

Образец договора аренды недвижимости

Следует понимать, что договор может быть расторгнут при нарушении правил, а регистрация осуществляется после выплаты установленной суммы или через 1 год непрерывной аренды.

Стандартный образец соглашения содержит несколько обязательных пунктов:

  • техническое описание объекта;
  • стоимость для перехода прав собственности;
  • срок договора;
  • условия аренды и оплаты;
  • ответственность сторон и описание возможных рисков.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Он содержит те же пункты, что и вышеуказанные документы. Все моменты должны быть прописаны в договоре и зарегистрированы у нотариуса, что является гарантом для каждого из участников на случай возникновения спора.

Если в соглашении есть пункт о запрете на продажу и обременение помещения на время аренды, то при нарушении данного правила сделка будет расторгнута.

Договор аренды оборудования с последующим выкупом

Аренда оборудования с последующим выкупом имеет свои тонкости, включая описание техники на момент передачи и оценку при расторжении сделки, включая выплату процента за износ.

В данных отношениях рекомендуем производить выкуп за короткий промежуток времени или четко прописывать в документе все возможные риски и прочие моменты. Это позволит избежать недопонимания, так как не все арендаторы эксплуатируют полученное в найм оборудование с соблюдением техники безопасности и рекомендаций производителя.

Резюме

Договор аренды с последующим выкупом остается выгодной альтернативой покупке недвижимости, автомобиля или оборудования. Ограничений по типу объектов практически нет, а в роли арендодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Кроме положительных аспектов, следует помнить о риске потерять свои сбережения и не получить объект договора. Во избежание таких споров рекомендуем тщательно проверить соглашение найма перед его подписанием, привлечь к сделке опытных юристов и обязательно зафиксировать процедуру у нотариуса.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Согласно договору аренды недвижимости арендатор при своевременной уплате арендной платы и выполнении других условий договора имеет преимущественное право на приобретение объекта недвижимости. При этом выкупная цена не согласована. За месяц до окончания срока аренды недвижимость была продана другой организации.

Вправе ли арендатор требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости и продажи ему недвижимости по этой же цене? Имеет ли значение, что арендатор высказывал намерение приобрести недвижимость и предлагал арендодателю указать стоимость недвижимости, но запросы игнорировались?
Стороны договора аренды могут договориться о возможности выкупа объекта недвижимости арендатором по окончании срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624, ст. 625 Гражданского кодекса РФ). Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624, ст. 625 ГК РФ).
Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. В рассматриваемой ситуации речь идет о выкупе объекта недвижимости, поэтому к ней применяются правила параграфа 7 “Продажа недвижимости” гл. 30 “Купля-продажа” ГК РФ, в частности ст. ст. 550, 551, 555 ГК РФ.
Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
В соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Из информации, предоставленной в вопросе, следует, что:
– речь не идет о преимущественном праве на приобретение арендуемого государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства (далее – СМСП) при соблюдении условий, установленных ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, когда арендатор – СМСП в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 159-ФЗ, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”);
– в заключенном между сторонами договоре аренды недвижимости содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить объект недвижимости, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена объекта и порядок ее внесения. То есть существенное условие о выкупной цене объекта недвижимости сторонами не согласовано.
Если в договоре аренды недвижимости предусмотрено условие о переходе к арендатору права собственности на арендованное имущество, но не согласовано условие о выкупной цене, то суд, руководствуясь п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 555, п. 1 ст. 624 ГК РФ, может признать такой договор незаключенным в части выкупа, поскольку не согласовано его существенное условие для договора аренды с правом выкупа – условие о выкупной цене. При этом не имеет значения тот факт, что арендатор высказывал намерение приобрести недвижимость и предлагал арендодателю указать стоимость недвижимости, но эти запросы игнорировались. В такой ситуации арендатор не вправе требовать от арендодателя передачи в собственность арендованного имущества по договору аренды, а также требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости, заключенного арендодателем с другой организацией, и продажи ему недвижимости по этой же цене (Определение ВАС РФ от 21.03.2012 N ВАС-2829/12 по делу N А23-422/2011, Постановления Президиума ВАС РФ от 16.05.2000 N 9377/99 по делу N А55-1555/99-13, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.11.2016 N Ф01-4770/2016 по делу N А82-16560/2015).

Читайте также:
Резерв по сомнительным долгам: обязанность или право

Образец договора аренды оборудования с последующим выкупом

  • Нормы, применяемые к договору аренды с правом выкупа
  • Особенности содержания договора аренды с последующим выкупом
  • Договор аренды с правом выкупа в бухгалтерском и налоговом учете
  • Итоги

Договор аренды оборудования с последующим выкупом – образец его приведен в нашей статье – имеет признаки договоров 2 видов, и это определяет особенности его составления и применения. Рассмотрим данные особенности.

Нормы, применяемые к договору аренды с правом выкупа

Договор аренды с правом выкупа оборудования или недвижимости — это прежде всего договор аренды, закрепляющий за арендатором право (т. е. преимущество, но не обязанность) выкупить предмет аренды по завершении срока действия договора или досрочно. Причем возникновение права собственности в данном случае напрямую зависит от факта полной оплаты выкупной стоимости имущества, оговоренной в тексте договора (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Осуществление полной оплаты этой стоимости влечет за собой прекращение обязанности вносить арендную плату.

Допустимо превращение обычного договора аренды имущества в договор аренды с последующим выкупом путем оформления дополнительного соглашения к нему (п. 2 ст. 624 ГК РФ). При этом законодательно запрещено включать условие о возможности выкупа в договоры аренды такого имущества, как (п. 3 ст. 624 ГК РФ):

  • земля (п. 5 ст. 10 закона «Об обороте земель…» от 24.07.2002 № 101-ФЗ);
  • являющегося федеральной собственностью и находящегося в пользовании у государственной научной организации (п. 3 ст. 5 закона «О науке…» от 23.08.1996 № 127-ФЗ).

Для договора аренды оборудования с последующим выкупом представляет интерес только второе ограничение, действующее в отношении определенного круга юрлиц и имущества определенной принадлежности.

Несмотря на необязательность реализации права выкупа, в текст договора аренды, содержащего оговорку о таком праве, включается также и ряд условий, значимых для вопросов перехода права собственности на имущество в результате его продажи. Поэтому для такого договора действительными оказываются правила, относящиеся к сделкам 2 видов: аренды (гл. 34 ГК РФ) и купли-продажи (гл. 30 ГК РФ). Причем в отношении некоторых видов имущества могут действовать не общие, а специальные нормы сделок по аренде (ст. 625 ГК РФ).

Читайте также:
Как оспорить протокол об административном правонарушении ГИБДД

О том, в чем заключаются различия между арендой и лизингом, читайте в статье «Чем отличается аренда от лизинга?».

Особенности содержания договора аренды с последующим выкупом

Итак, основу договора аренды с правом выкупа составят положения, стандартные для обычного договора аренды, но оформить его нужно будет по правилам договора купли-продажи (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Т. е. особенности такого договора определит указание в нем тех моментов, которые сыграют свою роль, если выкуп имущества состоится:

  • стоимости, по которой будет осуществляться выкуп;
  • порядка соотнесения этой стоимости с величиной внесенной арендной платы;
  • возможного изменения выкупной стоимости;
  • прямой отсылки к отсутствию обстоятельств, делающих сделку выкупа недействительной.

При этом в отношении сделок обоих видов важно отразить в договоре:

  • характеристики объекта аренды (выкупа), дающие возможность его однозначно идентифицировать;
  • наличие у арендодателя права собственности или распоряжения объектом, позволяющих осуществить как сдачу его в аренду, так и продажу.

Образец договора аренды оборудования, содержащего условие о праве его выкупа, смотрите на нашем сайте.

Договор аренды с правом выкупа в бухгалтерском и налоговом учете

Каких-либо особенностей отражение операций по договору аренды с правом выкупа в бухгалтерском и налоговом учете ни у одной из сторон сделки иметь не будут. До момента продажи объекта все действия будут соответствовать порядку учета обычного договора аренды имущества.

У арендодателя будет отражаться облагаемый НДС (если арендодатель работает с этим налогом) доход в виде арендной платы, который для целей расчета налога на прибыль будет уменьшаться на затраты, состоящие:

  • из амортизационных отчислений;
  • налога на имущество;
  • затрат на техническое обслуживание и ремонты объекта, если эта обязанность по условиям договора оставлена за арендодателем.

У арендатора будет иметь место расход в виде арендной платы, НДС по которому можно учитывать в обычном порядке. Если обязанность по техническому обслуживанию и ремонтам объекта закреплена за арендатором, то к числу включаемых в расходы затрат добавятся и эти расходы. Может иметь место начисление транспортного налога.

На момент продажи у арендодателя возникнет доход от реализации объекта, который будет уменьшен на остаточную стоимость проданного имущества. Платежи, поступившие в оплату выкупной стоимости реализуемого объекта, до момента его отгрузки применяющими ОСНО следует расценивать как авансы.

У арендатора приобретенный объект перестанет учитываться на забалансовом счете и будет оприходован в обычном порядке по выкупной стоимости как основное средство и в бухгалтерском, и в налоговом учете. НДС по нему при наличии счета-фактуры, оформленного арендодателем, можно взять к вычету.

Подробнее об отражении операций аренды в бухучете читайте в материале «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».

Итоги

Договор аренды оборудования с правом выкупа подчиняется правилам сделок 2 видов: аренды и купли-продажи. До момента выкупа имущества действуют правила договора аренды. Выкуп по такому договору может и не осуществиться, но все условия для него в тексте договора должны быть оговорены. В части бухгалтерского и налогового учета каких-либо особенностей отражения такой договор не имеет.

Читайте также:
Как сделать доверенность на право подписи документов

Как малому и среднему бизнесу можно выкупить недвижимость, арендуемую у города

1. Какой бизнес может выкупить арендуемую у города недвижимость?

Малый и средний бизнес Москвы, арендующий недвижимость у города, имеет право на выкуп этой недвижимости в собственность при следующих условиях:

  • вы как индивидуальный предприниматель или ваша организация должны быть включены в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства. Проверить наличие вашей компании в реестре можно на сайте Федеральной налоговой службы;
  • вы арендуете помещения, здания или сооружения у города Москвы не менее двух лет, за исключением нежилой недвижимости, предназначенной для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства и включенной в перечень, сформированный в соответствии с 211-ПП.

Если вы или ваша организация соответствует этим требованиям и у вас есть желание выкупить арендуемую недвижимость в собственность, то вы можете воспользоваться государственной услугой «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

Обратите внимание: если у вас есть неоплаченная задолженность, пени и штрафы по этому договору аренды, вам откажут в продаже арендуемого вами объекта недвижимости. Поэтому перед подачей заявления на выкуп имеет смысл проверить и оплатить задолженность.

2. Как определяется стоимость выкупа недвижимости в таком случае?

Цена является рыночной и устанавливается на основании отчета об оценке независимого оценщика. Покупатель может оплатить всю сумму единовременно или получить рассрочку на пять лет. По выбору покупателя оплата может производиться помесячно или поквартально в равных долях.

3. Как можно обратиться за этой услугой?

В Москве услуга предоставляется Департаментом городского имущества только в электронном виде на сайте mos.ru.

Чтобы обратиться за услугой, вам понадобятся следующие документы:

  • копии учредительных документов (для юридических лиц);
  • документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя (если заявление будет подавать ваш представитель).

Для подачи электронного заявления пройдите по ссылке. Сама услуга оказывается бесплатно, срок предоставления — 30 рабочих дней без учета приостановок для межведомственного взаимодействия.

4. Что происходит после подачи заявления?

Если все документы были поданы корректно и вы действительно имеете право на выкуп недвижимости, то в течение срока предоставления услуги в ваш личный кабинет на сайте mos.ru будет направлен проект договора купли-продажи, в котором вы узнаете условия выкупа арендуемого вами помещения или здания, в том числе цену приобретения.

В этот момент у вас появляется выбор для дальнейших действий. Вы можете:

  • согласиться с ценой и начать процедуру подписания договора купли-продажи;
  • не согласиться с условиями, предложенными Департаментом городского имущества города Москвы, и обратиться в суд для возможного пересмотра условий;
  • отказаться от приобретения недвижимости в текущий момент и продолжить ее арендовать. В случае отказа от приобретения недвижимости вы утрачиваете преимущественное право выкупа.

5. Я согласен с ценой и хочу выкупить арендуемое помещение или здание. Как это сделать?

Если вы согласны с условиями продажи, в том числе с ценой выкупа, которая указана в полученном договоре купли-продажи, в течение 30 календарных дней с даты получения проекта договора купли-продажи вы должны его подписать своей электронной подписью в личном кабинете на портале и направить в Департамент городского имущества города Москвы.

Обратите внимание, что на день заключения договора купли-продажи сведения о вас должны содержаться в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.

Если вы выбрали вариант оплаты недвижимости в рассрочку, то помимо подписанного электронными подписями договора вам на адрес электронной почты, указанный в заявлении, направят электронную закладную, которую вы должны будете подписать своей электронной подписью в течение одного дня и вернуть в Департамент по электронной почте: ez_dgi@mos.ru.

После подписания договора и электронной закладной департамент самостоятельно направит документы на регистрацию перехода права, залога и выдачи электронной закладной. После завершения процесса регистрации Росреестр уведомит вас об этом. Если вы приобретаете объект недвижимости в рассрочку, то вы будете обязаны застраховать его от рисков гибели и утраты.

Читайте также:
Обращение взыскания на право аренды земельного участка

Если вы оплачиваете все сразу, то после подписания договора и полной оплаты стоимости объекта недвижимости вам нужно будет также обратиться в Росреестр, но оформить только заявление на регистрацию права.

6. Я не согласен с условиями выкупа — как мне действовать?

Если вы не согласны с условиями продажи арендуемого вами имущества, в том числе с ценой выкупа, то вы можете отправить в Департамент городского имущества Москвы протокол разногласий к проекту договора купли-продажи. Сделать это также можно в личном кабинете на портале mos.ru.

В зависимости от содержания протокола разногласий Департамент городского имущества может или принять их и внести изменения в проект договора купли-продажи, или отклонить их. Если вы не согласны с решением Департамента, вы можете обжаловать отказ в судебном порядке.

7. Условия справедливы, но я не готов выкупать недвижимость сейчас. Чем мне это грозит?

Если вы подали заявление на выкуп недвижимости, дождались получения проекта договора купли-продажи, но отказались от проведения сделки, то вы теряете право выкупа этого помещения еще как минимум на два года, но при этом можете продолжать его арендовать. По истечении двух лет после утраты преимущественного права выкупа вы можете повторно обратиться в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги.

Возможность сохранить право на выкуп недвижимости в любой момент — это отозвать заявление на выкуп недвижимости до получения проекта договора купли-продажи. После получения проекта договора купли-продажи отзыв заявления невозможен.

8. Что делать, если объект аренды не сформирован в качестве обособленного объекта недвижимости и в арендуемом помещении произведена несогласованная перепланировка или переустройство?

Необходимо согласовать проведенную перепланировку/переустройство или вернуть помещение в состояние, указанное в договоре аренды. Если объект не сформирован в качестве обособленного объекта недвижимости, после приведения фактического состояния помещения или здания в соответствие с договором аренды столичный Департамент городского имущества сможет сформировать обособленный объект недвижимости, который вы затем сможете выкупить.

9. Что делать, если невозможно провести кадастровые работы в связи с тем, что в арендуемом нежилом помещении проведены несанкционированные перепланировка или переустройство?

В этом случае сначала необходимо привести фактическое состояние объекта недвижимости в соответствие с документами, вернув помещение в тот вид, который предусмотрен договором аренды (или документы — в соответствие с фактическим состоянием недвижимости, узаконив перепланировку), а уже потом подавать заявление на выкуп этого объекта недвижимости.

10. Что делать, если мне отказали в услуге по причине «Заявителем не обеспечены условия реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанные в статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ»?

Отказ связан с тем, что на дату подачи заявления о предоставлении государственной услуги:

  • есть задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) (перед подачей заявления рекомендуем сделать сверку платежей по финансово-лицевому счету;
  • не истекло два года с момента начала аренды, за исключением договоров аренды, заключенных на специализированном аукционе;
  • не истекло три года с момента начала аренды по договорам аренды, заключенным на специализированном аукционе;
  • не истекло пять лет со дня включения объекта недвижимости в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень, формирование и ведение которого осуществляется в порядке, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 20.04.2017 № 211-ПП, по договорам аренды, заключенным на специализированном аукционе.

Таким образом, в этом случае у вас или не наступил срок, после которого вы можете выкупить объект недвижимости, или есть задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по этому договору аренды. В случае наличия задолженности по договору аренды даже в размере одной копейки это приведет к отказу в предоставлении государственной услуги.

11. Что делать, если мне отказали в услуге по причине «Отсутствие сведений о субъекте малого или среднего предпринимательства на день подачи запроса о предоставлении государственной услуги в едином реестре СМиСП»?

Вам необходимо обратиться в ФНС с заявлением о включении в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

12. Что делать, если мне отказали в услуге по причине «Сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества исключены из единого реестра СМиСП»?

Вам необходимо подать в ФНС заявление о включении в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и заново обратиться за предоставлением государственной услуги.

Читайте также:
Имеет ли право инспектор ДПС проверять страховку

Налоговые правонарушения и ответственность за их совершение

Что говорит НК

Налоговые правонарушения и ответственность за их совершение — так буквально называется раздел VI части первой НК РФ ( гл. 15 – 18 ). Первая из них регулирует общие положения об ответственности за соответствующие деяния. Налоговая ответственность НК РФ урегулирована в гл. 16 и 18, где описаны конкретные нарушения со следующими за их совершение штрафами.

Понятие, функции и признаки налоговой ответственности

Понятие налоговой ответственности звучит следующим образом: это использование компетентными органами в отношении налогоплательщиков и иных содействующих уплате обязательных платежей лиц, которые совершили фискальное правонарушение соответствующих санкций. НК использует термин «налоговая ответственность» и термин «ответственность за совершение налоговых правонарушений» в качестве равнозначных.

В данном случае выделяют две функции:

  • юридическую, с двумя аспектами — карательным и правовосстанавливающим;
  • социальную, которая выражается в общем и частном предупреждении фискальных нарушений, т. е. в побуждении лиц, участвующих в соответствующих отношениях придерживаться правил, предусмотренных надлежащими нормами.

Ее признаками являются следующие моменты:

  • государственное принуждение, как основа и конкретная форма реализации в виде санкций, определенных в финансово-правовых нормах;
  • наступление после совершения деяния, с признаками фискального правонарушения (противоправностью — нарушением актуальных норм налогового законодательства; реальностью — грозит только за фактические деяния, т. е. действия по несоблюдению запретов или бездействие по неисполнению обязанностей; вредностью — государство теряет доходы; виновностью — совершение умышленно или по неосторожности, наказуемостью — за их совершение назначают штраф);
  • применяется к организациям, физическим лицам и ИП;
  • правонарушителя ждут определенные материальные потери;
  • воплощается процессуально (в установленном порядке).

Основания налоговой ответственности

По п. 3 ст. 108 НК , основание для привлечения лица за нарушение фискального законодательства — это фактическое доказывание вступившим в силу решением налоговиков совершения данного нарушения.

Таким образом можно выделить три основания:

  • нормативное — описание конкретного нарушения в законе (скажем, ст. 129.11 НК «Непредоставление документации по международной группе компаний» , ч. 1 которой гласит, что непредоставление в установленный срок налогоплательщиком документации карается взысканием штрафа в 100 000 руб.;
  • фактическое — означает реальность совершенного нарушения;
  • процессуальное — соответствующий акт ФНС или суда, который вступил в силу.

Виды ответственности за нарушение налогового законодательства

Нарушителей закона ждут следующие виды санкций:

  • налоговые — мерой налоговой ответственности является взыскание твердых или процентных (от конкретной суммы) штрафов (гл. 16, 18 НК). Другими словами, мерой ответственности за совершение налогового правонарушения является соответствующая санкция, которая устанавливается и применяется как денежное взыскание, прописанное в статьях указанных глав. Размер штрафов варьируется от 200 руб. до полумиллиона, а процентных — от 0,2 до 100 %. Возможно также принудительное взыскание недоимок по обязательным платежам по ст. 46–48 НК: с организаций — бесспорно, с физлиц — через суд или проявляться как обеспечительные меры ( гл. 11 НК ) (имущественный залог, поручительство, пеня, приостановление операций по банковским счетам, арест имущества, банковская гарантия). О том, с какого возраста наступает налоговая ответственность, говорит п. 2 ст. 107 НК — это 16 лет. Срок давности, когда к ней можно привлечь, равен трем годам (с момента совершения нарушения). Иные нюансы, связанные с этим временным отрезком, прописаны в ст. 113 НК . Вопрос срока давности по взысканию штрафов регулирует ст. 115 НК ;
  • дисциплинарные ( ст. 192 ТК ) по приказу работодателя возможны, скажем, для бухгалтеров, которые не вовремя подали необходимую отчетность;
  • административная ответственность за нарушение налогового законодательства урегулирована гл. 15 КоАП ;
  • уголовные (ст. 198 – 199.2 УК РФ ).

Порядок привлечения к налоговой ответственности

Обозначенный режим состоит из четырех этапов:

  1. Выявление должностными лицами контролирующих органов (в пределах их компетенции, через соответствующие ревизии, получения объяснений налогоплательщиков, фискальных агентов и плательщиков сбора, страховых взносов, проверки учетных данных и отчетности, осмотр помещений и территорий, используемых для извлечения дохода, а также в других формах, предусмотренных НК) фактов нарушения налогового законодательства.
  2. Рассмотрение материалов дела и вынесение решения. Обнаружение соответствующих нарушений благодаря проверкам (камеральной или выездной) означает, что указанный порядок будет регулировать ст. 101 НК. Она же используется, когда речь идет о нарушениях ст. 120 , 122 и 123 НК . Выявление соответствующих деяний иными мерами фискального контроля (вызовом налогоплательщика письменным уведомлением для дачи пояснений по уплате обязательных платежей, осмотром, инвентаризацией его имущества, вне фискальных проверок) указывает на регулирование рассматриваемого порядка уже по ст. 101.4 НК .
  3. Обжалование решений органов ФНС. Использовать при этом нужно отдельные положения гл. 19 , 20 НК , а именно ст. 137 , частично 138 , о праве и режиме обжалования — ст. 139 —– порядок и срок подачи жалобы, 139.2 — ее форма и содержание, 139.3 — случаи оставления без рассмотрения, 140 — рассмотрение жалобы.
  4. Исполнение решений налоговиков ( ст. 101.3 НК ).
Читайте также:
Жалоба на неправомерные действия сотрудников полиции

Освобождение от налоговой ответственности

По ст. 109 НК , нарушитель не привлекается к ответственности, когда есть минимум один из нижеперечисленных факторов:

  • отсутствует событие подобающего правонарушения;
  • лицо безвинно в его совершении;
  • нарушитель моложе 16 лет;
  • прошли сроки давности ( ст. 113 НК ).

Также к ней не привлекут нарушителя, который преступил закон в попытках приобрести, применить, распорядиться имуществом и(или) проверяемыми зарубежными предприятиями плюс счетами (вкладами), отмеченными в отдельной декларации и(или) ее приложениях и (либо) информации, которая представлена по ст. 3 ФЗ от 08.06.2015 № 140. Избежать санкций в этой ситуации поможет предоставление копии такой спецдекларации и ее приложений или данных с отметкой о приеме налоговиками.

Обстоятельствами, исключающими вину нарушителя за фискальное нарушение, по ст. 111 НК , являются:

  • стихийное бедствие, иные чрезвычайные (непреодолимые) условия, которые не нужно специально доказывать, поскольку их устанавливают через общеизвестные факты, публикации в СМИ, другим образом;
  • болезнь лица, которая не позволяет ему руководить своими действиями, подтверждается документами, относящимися к расчетному периоду, в котором состоялось нарушение;
  • исполнение нарушителем каких-либо письменных разъяснений от компетентного госоргана (указанные обстоятельства устанавливаются соответствующим документом этого органа, который касается расчетных периодов, когда произошло правонарушение, независимо от даты его издания). Тем, кто не сможет должным образом подтвердить обозначенные обстоятельства, не стоит ждать освобождения;
  • иные обстоятельства, исключающие вину, которые признаются судом или налоговиками при рассмотрении дела.

Смягчение и отягчение

Ответственность за налоговые нарушения смягчается или отягчается благодаря наличию обстоятельств, перечисленных в ст. 112 НК . Смягчают ее:

  • стечение тяжких семейных или индивидуальных обстоятельств;
  • угрозы или принуждения, а также служебная, материальная или иная зависимость;
  • тяжелое материальное положение — для физического лица;
  • иные обстоятельства, которые признаются таковыми в конкретной ситуации.

Отягчает ответственность рецидив нарушения.

Ответственность за налоговые правонарушения

Что такое налоговое правонарушение и ответственность за него

Налоговое правонарушение — это действия, которые нарушают положения Налогового кодекса и за которые установлена ответственность (ст. 106 НК РФ). За совершение незаконного деяния закон предусматривает штрафы, а иногда и уголовное наказание. Наказание зависит от вида нарушения и наличия умысла.

По НК РФ нельзя оштрафовать должностное лицо компании — штраф налагается на юридические и физические лица. Но это не значит, что генеральный директор и главбух вольны делать что угодно. Одновременно со штрафами для организации по НК РФ к должностным лицам могут быть применены статьи КоАП или даже УК РФ.

Физлица несут налоговую ответственность с 16 лет. Даже если у ребенка возникла обязанность по уплате налога или сдаче декларации до 16 лет, исполнить ее должны его родители или опекуны. Иначе вся ответственность ляжет на них (ст. 107 НК РФ).

Виды налоговых правонарушений и штрафы

Полный перечень налоговых правонарушений есть в главе 16 НК РФ. В таблице мы собрали основные виды правонарушений и штрафы, которые установлены Налоговым кодексом.

10 000 рублей, если нарушения совершены в одном отчетном периоде

30 000 рублей, если нарушения совершены в более чем одном периоде

20 % от суммы неуплаченного налога, но не менее 40 000 рублей, если из-за грубого нарушения занижена налоговая база

20 % от неуплаченной суммы, если деяние неумышленное

40 % от неуплаченной суммы, если есть злой умысел

200 рублей за каждый документ

Читайте также:
В каком случае правоспособность гражданина прекращается

100 000 рублей за документы из п. 5 ст. 25.15 НК РФ;

при непредставлении расчетов по НДФЛ сотрудников — 1 000 рублей за каждый месяц просрочки

5 000 рублей за первое нарушение в году

20 000 рублей за повторное

Помните, штраф не освобождает от ответственности по исполнению обязательства. Нельзя заплатить 20 % от неуплаченных налогов и забыть при них или отдать 200 рублей и не приносить документы по требованию инспектора. Выполнить обязательства все равно придется.

В каких случаях штраф могут уменьшить

Закон устанавливает перечень ситуаций, которые смягчают ответственность за нарушения в части налогов и сборов. К ним относятся (п. 1 ст. 112 НК РФ):

  • тяжелые личные или семейные обстоятельства;
  • совершение деяния под угрозой или по принуждению;
  • другие обстоятельства, которые суд или ФНС сочтут смягчающими.

Закон любит равновесие. Поэтому есть и отягчающее обстоятельство — повторное нарушение.

Ответственность за налоговые нарушения по КоАП РФ

Административную ответственность по КоАП несут должностные лица, чаще всего это директор или главный бухгалтер компании. Нарушения по налогам и сборам законодатель выделил в гл. 15 КоАП РФ.

100 — 300 рублей для граждан

300 — 500 рублей для должностных лиц

5 000 — 10 000 рублей за первое нарушение

10 000 — 20 000 рублей или дисквалификация за повторное нарушение

Уголовная ответственность

Организация уголовную ответственность не несет. Но за серьезные нарушения могут быть привлечены директор, главбух, учредители и иные лица, которые имеют существенное влияние на компанию.

Наказание зависит от размера нанесенного бюджету ущерба: крупный или особо крупный. Для каждого нарушения критерии отличаются. За первое нарушение уголовной ответственности можно избежать, если погасить всю задолженность по налогам и уплатить пени и штрафы по доброй воле.

100 000 — 300 000 рублей

принудительные работы на срок до 1 года

лишение свободы до 1 года

200 000 — 500 000 рублей

принудительные работы или лишение свободы на 3 года

100 000 — 300 000 рублей

принудительные работы на 2 года

лишение права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью до 3-х лет

арест на полгода

лишение свободы на 2 года

200 000 — 500 000 рублей

принудительные работы на 5 лет

лишение права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью до 3-х лет

лишение свободы на 6 лет

100 000 — 300 000 рублей

принудительные работы на 2 года

лишение права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью до 3-х лет

арест на полгода

лишение свободы на 2 года

200 000 — 500 000 рублей

принудительные работы на 5 лет

лишение права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью до 3-х лет

лишение свободы на 6 лет

Чтобы избежать санкций просто платите налоги в полном размере и в срок, отчитывайтесь вовремя, а бухучет ведите без ошибок. В этом поможет облачный сервис Контур.Бухгалтерия. Система сама рассчитает налог к уплате, заполнит декларацию и напомнит о сроках уплаты. Всем новичкам мы дарим бесплатный 14-дневный доступ.

  • Легко ведите учёт и заводите первичку
  • Отправляйте отчётность через интернет
  • Сервис расчитает налоги и напомнит о платеже
  • Начисляйте зарплату, больничные, отпускные

Попробовать бесплатно

Организации и предприниматели должны хранить документы, которые касаются налогов, бухгалтерии и кадров. Некоторые бумаги нужно беречь до 50 и 75 лет, даже если бизнес давно закрылся. В статье расскажем о сроках хранения, штрафах за нарушения и способах упростить эту задачу.

Бухгалтерия — это не только отчетность в налоговую и забивание бумажек в базу. Это центр, который собирает сведения о работе компании. Нужно узнать операционную прибыль — директор идет в бухгалтерию. Поставщик предъявляет претензии о невыполнении работ — директор звонит бухгалтеру и просит скан акта выполненных работ. И так до бесконечности.

Бухгалтерия — особая структура компании, поддерживающая ее работу. Этот отдел не генерирует доход, но как затратный центр нуждается в оптимизации бизнес-процессов. Расскажем, как снизить расходы на бухгалтерию и повысить ее эффективность.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: