Блокированные жилые дома градостроительный кодекс

Блокированные жилые дома градостроительный кодекс

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 14 марта 2017 года N Д23и-1328

О жилых домах блокированной застройки

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение о порядке формирования земельного участка под жилым домом блокированной застройки, а также по вопросу подготовки технического плана для такого дома и в части установленной компетенции сообщает.

Согласно пункту 12.4 Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2005 г. N 452, разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также толкование норм, терминов и понятий осуществляются федеральными органами исполнительной власти в случаях, если на них возложена соответствующая обязанность.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации в данной части.

В этой связи полагаем возможным отметить следующее.

1. В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Вместе с тем в соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Таким образом, определение жилого дома блокированной застройки не в полной мере соотносится с определением жилого дома, закрепленным в Жилищном кодексе.

В этой связи, в настоящее время Минстроем России проводятся комплексные мероприятия по разработке проектов нормативных правовых актов, в том числе определяющих понятия “многоквартирный дом”, “жилой дом блокированной застройки”, “жилой блок”.

2. В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, отмечаем, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

3. В соответствии с частью 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

По информации, представленной Росреестром письмом от 6 марта 2017 г. N 14-02689-ГЕ/17 (копия прилагается*), с учетом Свода правил “СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001”, введенных в действие с 20 мая 2011 г. приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789, при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию, постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением “жилое”.

__________________
* Приложение не приводится. – Примечание изготовителя базы данных.

Кроме того, по мнению Росреестра, количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков. При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета.

Дополнительно отмечаем, что в соответствии с пунктом 1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства и градостроительства (за исключением территориального планирования), а также в сфере жилищной политики.

Врио директора
Департамента недвижимости
В.А.Спиренков

Правительство предложило урегулировать понятия таунхауса и многоквартирного дома в законодательстве

7 сентября в Госдуму был внесен законопроект № 1246345-7, которым предусматривается определение понятий «многоквартирный дом» и «дом блокированной застройки» (так называемый таунхаус) в ЖК РФ и ГрК РФ соответственно. Как отмечают авторы проекта, данные изменения необходимы для более точного и полного правового регулирования жилищных и градостроительных правоотношений и возникающих спорных вопросов.

Согласно пояснительной записке, проект закона устранит выявленную по результатам анализа положений законодательства и практики его применения правовую неопределенность, возникающую при отнесении здания к МКД или таунхаусу, определяя, что последний является видом жилого дома. В частности, в ГрК РФ появится определение таунхауса; так, под ним предлагают понимать жилой дом, блокированный с другим жилым домом (домами) в одном ряду общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход.

При этом в законопроекте указывается, что экспертиза не проводится в отношении проектной документации таунхаусов, если количество этажей в таких домах не превышает трех, а количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство и реконструкция осуществляются без привлечения бюджетных средств. Также отмечается, что для проведения реконструкции одного из таунхаусов собственнику потребуется согласие правообладателей всех домов в одном ряду.

В пояснительной записке указано, что законопроектом снимается вопрос включения таунхаусов в региональную программу по проведению капитального ремонта, поскольку в соответствии с жилищным законодательством жилые дома не подлежат включению в нее.

Также предполагается внести в ЖК РФ определение многоквартирного дома, под которым планируется понимать здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в п. 1–3 ч. 1 ст. 36 ЖК. При этом подчеркивается, что МКД может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого дома.

Переходными положениями законопроекта предусмотрено, что блок (жилой дом), соответствующий признакам таунхауса, введенный в эксплуатацию на день вступления в силу законопроекта, будет признаваться танхаусом независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании. Авторы законопроекта пояснили, что данное положение предусмотрено с целью определения правового статуса жилых домов, существующих на сегодняшний день и соответствующих признакам таунхауса.

При этом в проекте закона указано, что замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, внесение изменений в сведения ЕГРН в отношении блока (жилого дома) с признаками таунхауса не требуются и осуществляются по желанию правообладателей объектов недвижимости. Вступление поправок в силу планируется с 1 марта 2022 г.

Юрист Land Law Firm Юлия Максимкина считает, что законопроект однозначно не поможет устранить пробелы правового регулирования статуса таунхусов, поскольку содержит в себе недоработанные, логически противоречивые нормы. По ее мнению, в первую очередь это связано с тем, что предложенное в поправках понятие «дом блокированной застройки» не имеет строго определенного юридического содержания.

«Для того чтобы правоприменителю собрать все объективные критерии дефиниции воедино, ему необходимо обратиться как минимум к двум нормативно-правовым актам: ГрК и ЖК. Кроме того, осложняется ситуация тем, что в пояснительной записке “дом блокированной застройки” предлагается выделять в качестве вида жилого дома. В то же время законопроект не вносит поправки в ст. 16 ЖК РФ, где могла бы находиться такая классификация жилых домов», – отметила Юлия Максимкина.

По словам эксперта, предложенное законодателем понятие «многоквартирный дом» также не является однозначным, содержит в себе только два «неуверенных критерия»: наличие в здании двух и более квартир и наличие общедомового имущества. Такое понятие легко позволит правоприменителю в процессе толкования нормы отожествить его с термином «дом блокированной застройки», указала Юлия Максимкина. «В таком случае поправки не позволят решить практические проблемы, в частности, возникающие в процессе застройки земельных участков, поскольку застройщикам важно понимать, будет ли назначение построенных объектов недвижимости соответствовать действующему правовому режиму земельного участка», – резюмировала эксперт.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников отметил, что введение в ГрК определения понятия домов блокированной застройки, а также других норм, направленных на более четкое регулирование вопросов проектирования и застройки таких объектов, можно только приветствовать, так как объем такого строительства не малый, а ясности в законодательстве не всегда хватает.

Эксперт обратил внимание, что ранее Верховный Суд в п. 5 своего Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета от 30 ноября 2016 г., вынужден был специально разъяснять, что часть жилого дома в виде одного из блоков может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.

Николай Сапожников положительно оценивает указание в законопроекте на необходимость учитывать интересы всех соседей такого объекта – с учетом его особенностей. «Например, четко прописана норма о необходимости получения согласия правообладателей всех домов блокированной застройки в одном ряду в случае реконструкции одного из домов, а также обязанность соседей, имеющих общие стены, при эксплуатации домов учитывать взаимные интересы», – считает эксперт.

Приветствует Николай Сапожников и предложение об определении понятия МКД: «При этом особо надо обратить внимание на то, что разработчики предлагают прямо указать, что МКД может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома, то есть признак неотъемлемой конструктивной части не может являться определяющим в решении вопроса титула».

Эксперт указал, что предложенное отнесение к общей собственности машино-мест, не принадлежащих отдельным собственникам, очевидно и давно подсказывается практикой. По его мнению, вопрос регулирования домового парковочного пространства является одним из наиболее конфликтогенных в условиях современных городов.

В целом более четкое разделение и понятий, и регулирования блокированных и многоквартирных домов является требованием практики, заметил эксперт. «Важно, конечно, будет увидеть, каким выйдет окончательный текст, когда он превратится в закон», – резюмировал Николай Сапожников.

Возможность и процедура реального раздела индивидуального жилого дома

В большинстве регионов нашей страны в существующей застройке немало индивидуальных жилых домов (далее «ИЖД»), которые принадлежат нескольким собственникам на праве долевой собственности. Однако каждая доля в таком ИЖД представляет собой отдельный жилой дом с отдельным входом, который имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям.

Собственники указанных «долей-домов», как правило, стремятся выйти из отношений общей долевой собственности. Такие действия продиктованы желанием самостоятельно распоряжаться принадлежащей частью дома, в том числе отчуждать, сдавать в аренду, проводить работы по реконструкции и т.д. без получения разрешения соседей. Часть дома и земельного участка также представляет большую ценность для потенциальных покупателей и банка при заключении кредитных соглашений.

Выдел доли можно осуществить во внесудебном порядке, если собственники долей согласны с условиями выдела долей и отсутствует спор о границах земельного участка.

Реализовать такое желание позволяет и п. 1 ст. 252 ГК РФ, согласно которому имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Судебная практика подтверждает такую возможность для сособственников ИЖД. Смотри, например, решения Ленинского районного суда г. Воронежа № 2-6061/2016 от 28 ноября 2016 г., № 2-3040/2016 от 31 мая 2016 г.; решение Центрального районного суда г.Воронежа № 2-6293/2016 2 от 13 декабря 2016 г.; решение Левобережного районного суда г.Воронежа № 2-3163/2015 от 24 мая 2016 г.; решение Советского районного суда г.Воронежа № 2-1791/2016 от 24 ноября 2016 г.

Однако в настоящее время есть определенные сложности при разделе ИЖД в натуре. Как правило, по решению суда или в соответствии с условиями соглашения сособственников (при внесудебном порядке раздела ИЖД) в собственность лиц передаются квартиры или части жилого дома, состоящие из помещений, что является препятствием для кадастрового учета вновь образованных объектов и регистрации прав на них.

Согласно пункту 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме, который, в свою очередь, может располагаться на земельном участке, предусматривающем возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома.

Таким образом, помещения в ИЖД, поименованные в технических документах (техпаспорт, техплан) как «квартиры», являются препятствием для постановки на государственный кадастровый учет таких объектов, поскольку нарушают требования указанных выше норм.

В соответствии с частью 5 статьи 1, статьей 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, действующего ранее, государственный кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), сооружений, помещений (жилое помещение, нежилое помещение), объектов незавершенного строительства. Постановка такого объекта недвижимого имущества как части жилого дома не предусматривалась.

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” введено положение, в соответствии с которым государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”) не допускаются.

Следовательно, по действующему законодательству государственный кадастровый учет частей жилого дома, помещений в ИЖД и регистрация прав на них не представляются возможными.

В то же время выход из сложившейся ситуации имеется.

Градостроительный кодекс РФ выделяет такие объекты капитального строительства, как:

– ИЖД, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей — не более трех, назначением — для проживания одной семьи;

– жилые дома блокированной застройки — это жилые дома высотой не более трех этажей, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В этой связи, если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам ИЖД и расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его эксплуатации, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания — “жилого дома блокированной застройки”.

Необходимо иметь в виду, что категория и вид разрешенного использования земельных участков, на которых могут создаваться ИЖД, многоквартирный дом и жилой дом блокированной застройки, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации соответствующего вида жилого помещения.

Таким образом, в настоящее время для выдела своей доли в ИЖД в натуре во внесудебном порядке необходимо:

– чтобы жилой дом соответствовал характеристикам жилого дома блокированной застройки, или же проводить реконструкцию дома с целью привести его в соответствие с требованиями действующего законодательства (ГрК РФ);

– признать ИЖД жилым домом блокированной застройки (сменить статус дома путем подачи заявления в отдел архитектуры и строительства администрации городского округа город Воронеж).

К заявлению необходимо приложить соответствующий пакет документов (документы, подтверждающие право собственности на дом, технический план ИЖД, согласие всех сособственников на изменение статуса ИЖД, выписка из ЕГРН об основных характеристиках на земельный участок и др.). В зависимости от того, когда создан дом и необходима ли реконструкция, потребуются также разрешение на строительство, проектная документация или декларация, технический паспорт. Кроме того, необходимо будет изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Наиболее короткий путь будет пролегать через суд с иском к сособственникам о признании ИЖД блокированным домом, разделе ИЖД и земельного участка в натуре и признании за каждым из сособственников права собственности на здание в составе дома блокированной застройки или на блок жилого дома блокированной застройки. Судебная практика по данному вопросу уже достаточно обширна. Смотри, например, Решение Пушкинского городского суда Московской области № 2-1386/2017 от 22 марта 2017 г.; Решение Ивантеевского городского суда Московской области № 2-1065/2016 от 4 октября 2016 г.; Решение Советского районного суда Саратовской области № 2-338(1)/2016 от 20 сентября 2016 г.; Решение Бежицкого районного суда г.Брянска № 2-3304/2016 от 10 октября 2016 г.

Правила раздела жилого дома в настоящее время изменились. Если ИЖД соответствует требованиям, установленным ГрК РФ к жилым домам блокированной застройки, вопрос раздела дома может быть решен даже путем заключения мирового соглашения в суде.

Жилой дом блокированной застройки — это что такое?

Жилой дом блокированной застройки — это достаточно новый тип помещения, представляющий совокупность отдельных строений. Совмещенные между собой объекты формируют новый тип жилплощади, именуемой таунхаусом, дуплексом, квадрохаусом, британхаусом или иными названиями английского происхождения. Подобные строения завоевывают популярность в России и причисляются к классу элитной жилплощади, однако владельцам таких зданий важно учитывать нюансы их возведения и правового статуса. Подробнее о таком типе жилых зданий читайте в нашей статье.

Жилой дом блокированной застройки — это что такое?

Определение зданий типа ДБЗ

В РФ основными формами помещений, относящихся к частной собственности, признаны индивидуальные сооружения, многоквартирные здания и жилплощадь в многоэтажках. Домам, причисленным к блокированным застройкам (ДБЗ), свойственны характеристики всех вышеназванных видов, поэтому зачастую встречаются затруднения при утверждении типа застройки и ее оформлении. В статье 49 Градостроительного кодекса (ГрК) ДБЗ обозначены жилые строения из нескольких типовых секций, разделенных совместной стеной без входов к соседям. Для зданий этого вида характерны признаки:

• число этажей насчитывает не свыше 3;
• нахождение на ограниченной территории;
• каждая секция предполагает проживание 1 семьи;
• совокупное количество составляющих элементов от 2 до 10;
• имеет изолированный выход на единую территорию. Приусадебная область может быть совместной или разграниченной;
• каждая секция эксплуатирует изолированные инженерные сети;
• нет общедомового имущества.

Статья 49. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий (ФЗ № 190)

ВНИМАНИЕ! Главными критериями оценки жилья и причисления его к ДБЗ выступает автономность его составляющих секций, на что указывают отдельный вход в них, изолированные инженерные сети, отсутствие проемов в общей стене между соседними сооружениями.

Особенности строения

Блокированным сооружениям характерен ряд правовых свойств и нюансов, выделяющих их среди иных типов жилья. К особенностям строений относятся:

• при внесении здания в кадастр оно обозначается как целостный дом, регистрация автономных элементов не осуществляется;
• в наследство допустимо передать часть строения совместно с долей прилегающей территории;
• такие строения неправильно причислять к многоквартирным домам (МКД), поскольку они выступают единым строением с изолированными выходами из составляющих отделений, не обладают имуществом общего назначения (лестничной площадкой, подвалом, подъездом и так далее).

Основным объектом права признается территория, на которой возведены строение и инженерные коммуникации с совместными приборами учета. Зачастую такие нюансы и сходство с МКД провоцируют трудности при выделении доли отдельного владельца и обозначении процедуры обслуживания со стороны УК.

Типы домов блокированной застройки

В строительстве различают несколько видов описываемых зданий. Сооружения имеют идентичные общие характеристики, но отличаются стилем и формой возведения. Могут присутствовать дополнительные элементы, например, бассейн, веранда, что позволяет причислить жилье к элитному.

Таблица 1. Типы домов блокированной застройки

Строительство блокированных застроек в РФ развивается, разрабатываются новые проекты домов, однако все они обладают характерными для них общими признаками.

Письмо Росреестра «О жилых домах блокированной застройки»

Правовое регулирование

Нормативная база, освещающая понятие и порядок использования ДБЗ, включает обширный перечень правовой документации. В сложных случаях уточнение отдельных аспектов осуществляется на основании судебной практики.

Таблица 2. Правовое регулирование строительства и использования ДБЗ

Нормативная база	Описание
Градостроительный кодекс РФ	Дает определение и основополагающие характеристики ДБЗ
Жилищный кодекс	Относит блокированные дома, как и МКД, к жилым (ст.16). При этом отличительной чертой выделяет присутствие имущества общего назначения у вторых. Положения данного документа не дают точно утвердить тип жилья. Поэтому Минстрой вынужден дополнительно вводить нормативы, позволяющие однозначно разделять ДБЗ от многоквартирных
Земельный кодекс	В ст. 35 обозначен порядок предоставления и оформления площади под блокированные здания

Статья 16. Виды жилых помещений (ФЗ № 188)

Помимо основной нормативной базы, в юридической практике для уточнения нюансов используются Приказы Минстроя и Минэкономразвития РФ, стандарты строительства, Постановления Правительства.

Признание объекта блокированной застройкой

Статус ДБЗ характеризуется наличием индивидуального права владения на каждый входящий в него объект. Признание здания блокированным осуществляется путем направления просьбы в:

• БТИ;
• инстанции местного самоуправления (администрацию);
• суд.

ВНИМАНИЕ! Присвоение зданию статуса ДБЗ допускает оформить в собственность приусадебный участок (в отличие от МКД, где такой возможности нет).

Обычно трудности с признанием дома блокированным у современных построек не возникает, поскольку этот вопрос уточняется в разрешительных проектных документах. Однако для двухквартирных зданий, возведенных в эпоху СССР или до введения ГрК РФ, характерны трудности при присвоении им статуса ДБЗ. Обращение в суд осуществляется, если предыдущие 2 органа (БТИ, администрация) отказали в удовлетворении просьбы заявителя. Причиной долгих тяжб ранее выступала неоднозначность определений в законодательстве, трудность при разграничении многоквартирных и блокированных домов. Зачастую решения суда оспаривались и направлялись на новое рассмотрение, при этом апелляционный вердикт был способен полностью изменить предыдущий.

Сейчас при оценке недвижимости опираются на характеристики, приведенные в ГрК РФ. То есть ДБЗ признается отдельно стоящее здание не выше 3 этажей с автономными секциями для пребывания в каждой 1 семьи при отсутствии имущества общего назначения. Сооружение не должно использовать единые внутридомовые коммуникации — они обособлены для каждого объекта. Общее оборудование находится за границей жилых элементов для обслуживания автономных частей. Исками в суд в отношении ДБЗ, помимо присвоения зданию соответствующего статуса, выступают:

• утверждение законных оснований постройки ДБЗ на территории, предполагающей индивидуальное жилищное строительство;
• желание оформить в частное владение доли участка земли под ДБЗ — подобные обращения ждет отказ, поскольку долевая собственность присваивается при коллективном заявлении всех владельцев;
• обозначение ответственных за обслуживание и ремонт здания;
• определения порядка использования ДБЗ.

Однако основополагающим моментом выступает именно наличие у строения статуса ДБЗ. Например, собственник объекта в составе ДБЗ без согласования возвел второй этаж. Владелец иного блока заявил о необходимости приведения сооружения в первоначальное состояние, поскольку работы проводились без одобрения соседей и нарушают нормативы (дом имеет один фундамент). Отмечено, что после реконструкции на фасаде сформировалась трещина. В результате разбирательств в пользу истца вынесено 2 судебных решения. Однако Верховный суд не согласился с вердиктом, вернув дело для нового разбирательства, обозначив первой задачей признание заявленного статуса сооружения (Определение Верховного суда РФ № 56-КГ16-1 от 26.04.16).

Получение разрешения на строительство

Строительные нормы определяют, что возведение ДБЗ на изолированных территориях недопустимо и противоречит законодательству. То есть земля должна быть общая.

ВНИМАНИЕ! Если собственники соседних участков решили построить дом такого типа, для этого целесообразно совместить все участки, сформировав единый.

Процедура приобретения разрешения на постройку ДБЗ состоит из последовательных действий:

• формирование плана межевания на целый участок при осуществлении земельно-кадастровых работ. Документ направляется в кадастровую палату Росреестра;
• оформление градостроительного плана с обозначением предполагаемого использования по всем отдельным участкам и приобретение разрешения на создание блочной конструкции;
• получение акта на введение ДБЗ в эксплуатацию (на основании разрешения на стройку, техплана);
• территория делится на доли для каждого из объектов — формируются обособленные планы межевания. После постановки на учет по кадастру владельцы секций приобретут право только на них;
• каждый изолированный элемент подлежит кадастровому учету совместно с соответствующим его размерам участком земли. Собственник жилья по запросу вправе получить сведения из ЕГРН. После определения границ земельной территории граждане могут обратиться в администрацию для передачи участка в собственность или выкупа (при этом обязательно наличие права владения объектом).

Планы межевания при подготовке документации имеют некоторые особенности. Например, размер участка под обособленным элементом ДБЗ не должна быть меньше величины, обозначенной Правилами землепользования и застройки конкретного региона. Границей участков считается совместная стена секций и по ее линии производится деление общей территории. Основанием государственного кадастрового учета и приобретения права владения на изолированные объекты дома выступают акт на введение в эксплуатацию всего ДБЗ и техпланы для каждого составляющего элемента. Последние формируются стандартным образом, согласно ст. 24 ФЗ № 218 от 13.07.2015.

Управление домами блокированной застройки

Поскольку у блокированных зданий нет единого имущества, потребность в содержании и обслуживании всего объекта часто отсутствует. Управление данным типом недвижимости значительно отличается от такового при эксплуатации многоквартирных домов.

ВНИМАНИЕ! Ответственность за содержание ДБЗ полностью ложится на собственников.

Например, для таких зданий не действуют региональные программы по капитальному ремонту, предполагающие реконструкцию при получении сооружением статуса аварийного. Если требуется установить определенное состояние помещений, собственники отправляют заявку в жилищные службы или БТИ. Для организации порядка предоставления ЖКУ, благоустройства приусадебной территории владельцы вправе заключить договорные отношения с выбранной ими самостоятельно обслуживающей организацией. Оформление бумаг осуществляют органы местного самоуправления, предусмотренные для конкретного дома, и представители госучреждений. Собственники вправе самостоятельно решать, требуется ли ремонт их части ДБЗ, то есть обслуживание производится, согласно порядку использования частного жилого фонда. При появлении потребности в реконструкции и проведении иных работ в отношении общих сооружений необходимо заручиться согласием всех владельцев.

Если жители не разграничили права на территорию, управление производится по правилам совместного владения. Однако и при наличии оформленного разделения участка соседи обязаны учитывать интересы друг друга.

ДБЗ считаются достаточно экономичными, поскольку при строительстве значительно сокращаются издержки на возведение стен. Поэтому уплотненные конструкции делают жилье более доступным по цене, чем обособленные дома и даже квартиры. В 2019 году понятие ДБЗ имеет четкое определение за счет нормативного регулирования и обширной судебной практики. Однако некоторые ситуации по-прежнему требуют дополнительного рассмотрения различными инстанциями.

Видео — Как разделить дом на два хозяина?

Видео — Возможность включение ДБЗ в программу капремонта

Земельный участок под домом блокированной застройки

Сегодня напомним, что такое жилой дом блокированной застройки и чем он отличается от МКД и жилого дома. Мы расскажем, как департамент недвижимости Минэкономразвития РФ отреагировал на запрос о порядке формирования земельного участка под такой дом и подготовке технического плана для такого дома.

Дом блокированной застройки

Жилым домом блокированной застройки принято считать жилой дом:

• в нём более чем три этажа,
• каждый этаж состоит из блоков,
• блоков не больше десяти,
• каждый блок предназначен для проживания одной семьи,
• блоки имеют общую стену или стены без проёмов с соседним блоком или соседними блоками,
• каждый блок расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГК РФ).

Жилой дом – это индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Многоквартирный дом, как и дом блокированной застройки (ст. 16 ЖК РФ), это вид жилого дома. Это дом, который состоит из двух и более квартир. Каждая квартира имеет свой выход на земельный участок дома или в помещение общего пользования.

Единственное, что даёт возможность не спутать жилой и многоквартирный дома – то, что собственники помещений в МКД имеют общее имущество. А помещения:

• вспомогательного использования
• и входящие в состав ОИ,

не могут использоваться как жилые.

Минстрой РФ понимает, какая путаница возникает при определении вида жома, и то, что определение жилого дома блокированной застройки не до конца соответствует определению жилого дома, которое закреплено в ЖК РФ. Поэтому ведомство разрабатывает проекты нормативно-правовых актов, которые окончательно определят понятия «многоквартирный дом» и «жилой дом блокированной застройки».

Земельный участок под домом блокированной застройки

Вопросы возникают и по земельным участкам, на которых стоят дома блокированной застройки. Каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГК РФ).

Проверьте, что к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию у вас приложен технический план объекта капитального строительства (ч. 10.1 ст. 55 ГК РФ). Он должен быть подготовлен по правилам, которые описаны в ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

В техническом плане обязательно указываются:

• данные о здании, помещении, которые понадобятся для его государственного кадастрового учёта;
• информация о части или частях здания, помещения в случае выполнения кадастровых работ;
• новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о здании, помещении, которым присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ.

Технический план составляется в двух частях: графической и текстовой. В графической части отражаются данные кадастрового плана территории или выписки из ЕГРН о земельном участке, на котором находится дом. Указывается местоположение объекта.

Графическая часть плана – это план этажа или части этажа здания (или всего здания или его части, если нет этажей). На таком плане отмечается местоположение помещения, машино-места.

Когда жилой дом блокированной застройки вводится в эксплуатацию, каждый его блок ставится на государственный кадастровый учёт в качестве отдельного здания с назначением «жилое» (письмо Росреестра от 06.03.2017 N 14-02689-ГЕ/17).

Государственный кадастровый учёт блоков

Росреестр в том же письме говорит, что технические планы нужно подготовить для каждого блока жилого дома блокированной застройки. При этом важно помнить, чтобы каждый блок имел свой собственный земельный участок. Данные о них потом отразятся в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Выходит, что основанием для учёта блоков в жилом доме блокированной застройки, будет:

• разрешение на ввод дома в эксплуатацию,
• технические планы для каждого блока.

Какая температура теплоносителя должна быть в системе отопления

Владельцев дачи, коттеджа или любого другого загородного дома интересует вопрос о том, какая температура теплоносителя в системе отопления должна быть зимой. Знание этих параметров позволяет правильно устроить автономную тепловую сеть, подобрать мощность котла и параметры отопительных приборов. В данном случае нужно учитывать требования строительных норм и правил.

Отопительный сезон в любом регионе начинается с момента, когда среднесуточная температура опускается до +8 градусов и держится в таких пределах на протяжении 5 дней. Окончание отопительного сезона тоже прописано по поднятию температурных показателей выше установленной отметки. Строительные нормы и правила регламентируют комфортную для проживания температуру для разных жилых помещений:

• среднее значение для всех жилых комнат на уровне +18 градусов;
• для помещения, расположенного в угловой части дома +20 градусов;
• для кухонь +18 градусов;
• для ванной комнаты +25 градусов;
• в коридорах жилых зданий и лестничных пролётах не меньше +16;
• в лифтах +5;
• на чердаках и подвалах не меньше +4;

Указанные выше параметры относятся к отопительному сезону, в тёплый период года температура в жилых комнатах и вспомогательных помещениях может быть произвольной в зависимости от погодных условий. По требованиям СНИПа температура теплоносителя в двухтрубном отоплении частного дома должна находиться на уровне +50…+70 градусов.

Температура теплоносителя в системе с естественной циркуляцией

Для начала следует обратить внимание на принцип работы парового отопления. В указанной схеме тепло распространяется по контуру от парогенератора до отопительных приборов при помощи горячего водяного пара. Температура такого теплоносителя может превышать 100 градусов, что опасно для здоровья человека. Владелец частного дома после прикосновения к батарее может получить ожог. Именно поэтому при монтаже отопления нужно ограждать радиаторы защитными решётками.

В системе водяного отопления с естественной циркуляцией теплоноситель перемещается непрерывно. Это связано с физическими свойствами воды изменять плотность при повышении температуры. Благодаря таким качествам тепло равномерно распределяется по всем отопительным приборам.

Скорость потока воды зависит от его температуры на подачи и в обратке. При правильном подборе мощности котла температура в подающей магистрали равняется +90 градусам, в обратном трубопроводе +70 градусов.

Температура теплоносителя в отопительной системе с принудительной циркуляцией теплоносителя

В качестве теплоносителя для системы отопления дома закрытого типа может использоваться незамерзающая жидкость, антифриз, например, пропиленгликоль. В данном случае применяются следующие виды разводки:

• однотрубная;
• двухтрубная.

Разница между этими схемами большая. Так при монтаже однотрубной отопительной системы ленинградки используется меньшее количество труб. Это простая, но малоэффективная разводка. В однотрубной схеме максимально прогреваются радиаторы расположенные после котла. Кроме этого пользователь не имеет возможности регулировать температурные показатели внутри каждого помещения. При использовании двухтрубной схемы можно равномерно прогреть весь дом.

Строительными нормами и правилами установлены следующие температуры для указанных схем:

• до +90 градусов для двухтрубного контура отопительной системы;
• до +110 градусов для ленинградки.

Оптимальные температурные показатели для работы любой системы находятся на уровне 85-90 градусов. Это связано с закипанием теплоносителя при 100 градусах, что приводит к срабатыванию приборов группы безопасности и сбросу излишков жидкости. Для консультации по вопросам монтажа и работы отопительной системы в загородном доме можете обратиться по телефону +7 (926) 966-78-68 мастер отопления Дмитрий.

Какую температуру выставлять на котле отопления?

С наступлением холодов на тематических форумах все чаще появляется вопрос, какую температуру выставлять на котле отопления. Ведь владельцы хотят добиться комфортной температуры в жилье, но при этом не платить лишнего за отопление. Конечно же, здесь нет каких-то точных значений, но мы постараемся дать общие рекомендации.

Сразу же скажем, что температурный режим будет зависеть от погодных условий на улице, качества утепления дома, типа и качества окон в доме, а также ряда других объективных факторов, которые нужно учитывать. Поэтому утверждать, что все наши рекомендации подойдут лично вам, мы не можем. Тем не менее, мы должны ими поделиться.

Какую температуру ставить в котле отопления: низкие и высокие значения

Поделимся своим опытом относительно разных температурных режимов.

1. 40 градусов. Такой режим часто оказывается экономически невыгодным. При такой температуре газовый котел вполне может недогревать до полградуса. Из-за этого циркуляционный насос и нагрев не отключаются. Соответственно, расход газа только увеличивается. В некоторых моделях котлов расход может быть даже выше, чем при установленной температуре 70°С. Кроме того, от такого температурного режима лучше отказаться еще и в случаях нестабильной работы электросети. Теплоноситель за короткое время остынет, в помещении станет холодно уже через несколько часов.
2. 50 градусов. Большинство тестов показывает, что при установке этой температуры расход газа самый низкий. Однако циркуляционный насос работает довольно долго, что повышает расходы на электричество. Плюс в случае перебоев электросети батареи немного дольше сохраняют тепло. При общих подсчетах такой режим работы системы менее экономичен, чем следующий.
3. 60 градусов. Это по праву самый экономичный режим. Газа требуется больше, чем при режиме 50 градусов, но заметно снижаются расходы электричества. Суммарные расходы оказываются ниже. Да и помещение обогревается лучше.
4. 70 градусов. В таком режиме электроэнергия тратится меньше, но расход газа увеличивается. Но более важная проблема в том, что с некоторыми моделями котлов при таком режиме работы возможны скачки температуры воздуха в помещении. Они могут быть как практически незаметными, так и довольно ощутимыми. Дело в том, что радиаторы продолжают сильно греть помещения даже после отключения нагрева в котле, затем остывают, потом вновь сильно разогреваются.

Устанавливать еще более высокую температуру не стоит, если только вы не живете в холодных северных регионах. И причин тому несколько. Главная – в доме просто не нужны такие высокие температуры. И даже если нужно максимально обогреть помещения, лучше устанавливать температуру ниже. При слишком высоких значениях появляется неприятный запах паленой пыли с батарей, полипропиленовые трубы изнашиваются быстрее.

Так какая температура должна быть на котле отопления? Мы рекомендуем около 60-65 градусов, если температура на улице не ниже -10°С. Если ниже, можно увеличить мощность. Если на улице около нуля, больше 50-55 градусов не понадобится.

Какая температура на котле оптимальна для отопления без разницы температур в помещениях?

Часто владельцу жилья важнее не экономия, а равномерный обогрев всех помещений в доме. Котел работает постоянно, не допуская снижения температуры ниже выбранного значения. Конечно, электричества для такого режима нужно больше, но вот на газе можно сэкономить.

40 градусов для комфортного и равномерного обогрева не всегда достаточно. При таком режиме дом будет прогреваться в среднем на 20-20,5 градусов при температуре на улице не ниже -9°С. Если двадцати градусов в помещении вам недостаточно, можно установить 45-50 градусов на котле.

Обратите внимание! Многие говорят, что если установлена температура работы котла меньше 70 градусов, это провоцирует образование конденсата в котле, что вредно для системы. Однако и слишком высокие значения могут со временем портить оборудование. Те же полипропиленовые трубы, о которых мы уже говорили. Потому решая, какую температуру горячей воды выставить на котле, обязательно узнавайте, что по этому поводу говорит производитель конкретной модели. Возможно, им установлена четкая норма.

Какая должна быть температура нагрева котла по актуальным нормам?

В России действует ГОСТ Р 51617-2000, согласно которому норма температуры воздуха в жилых помещениях в отопительный сезон должна быть в пределах 18-25 градусов Цельсия. Соответственно, вы можете попробовать несколько режимов работы котла, изменяя показатель температуры, чтобы выбрать наиболее подходящий.

Рекомендуем не допускать частых и заметных изменений температурного режима. Это плохо сказывается на здоровье и может нарушить работу котельного оборудования. Если вы при этом хотите немного сэкономить, можно поставить комнатный термостат с возможностью настройки графика работы. Например, установить, чтобы в ночное время максимальная температура в помещении не превышала 18-20 градусов, а под утро воздух прогревался сильнее. Регулируя подачу газа, можно неплохо сэкономить за отопительный сезон, не пожертвовав комфортом.

Оптимальную температуру для себя можно подобрать методом проб – просто определите, при каком режиме работы вам комфортно и расходы топлива наиболее рациональные. Также можно получить консультацию у представителя компании-производителя. Или у специалистов «Профтепло». Мы не только продаем и устанавливаем котельное оборудование в Калуге и области, но и можем дать рекомендации по работе с разными видами котлов. Чтобы получить консультацию, обратитесь к менеджеру «Профтепло» по номеру телефона +7 (4842) 75 02 04.