Можно ли отменить дарственную на квартиру и в каких случаях возможна отмена договора дарения

Можно ли отменить договор дарения квартиры?

Я заболела коронавирусом и думала, что умру. Срочно вызвала нотариуса и составила договор дарения на двоюродного племянника. Прошел еще только месяц. Я отошла, чувствую себя нормально.

После прочтения ваших статей забеспокоилась. Мне 70 лет, но я больна. Племянник молодой, двое детей, семья вроде положительная. Близких родственников у меня нет, но таких, как он, много. Можно ли отменить дарение, и если да, то при каких условиях? Не хотелось бы судебных разбирательств. Что посоветуете?

Наталья, к сожалению, отменить зарегистрированный договор дарения можно только в исключительных обстоятельствах. Их у вас нет.

Если собственником квартиры стал ваш двоюродный племянник, юридически у вас не осталось никаких прав на нее. То есть племянник вправе выписать вас из квартиры и выселить через суд. Так в теории. На практике у вас могут быть хорошие отношения с семьей племянника еще много лет, а в благодарность за подаренную квартиру о вас могут заботиться больше, чем прежде.

В какой момент квартира перестает быть вашей

По закону договор дарения может быть как устным, так и письменным. Но если дарят квартиру, то договор обязательно составляют на бумаге и регистрируют в Росреестре. Новый собственник вступает в свои права после того, как договор прошел государственную регистрацию. Стандартный срок регистрации — семь рабочих дней.

Если договор дарения удостоверил нотариус, сроки регистрации короче. Нотариус сам направляет документы в Росреестр. Если они в электронном виде, срок сокращается до одного рабочего дня, если в бумажном — до трех рабочих дней.

Стороны договора дарения могут отказаться от услуг нотариуса и самостоятельно отвезти документы в Росреестр. Этим они отсрочат смену собственника. Еще можно указать в договоре дарения дату, когда нотариус должен передать документы на регистрацию или когда квартира перейдет новому собственнику. Вероятно, такой оговорки в вашем договоре нет, иначе вы бы ее запомнили.

Когда с документами что-то не так, Росреестр приостанавливает регистрацию и письменно извещает об этом. Если вы ничего не получали, значит, дарение состоялось. Я буду исходить из этого.

Если вы договорились с племянником, что будете жить в квартире до конца жизни

По закону дарение под условием запрещено: в договоре нельзя прописать, что он действует, только пока вам разрешают жить в квартире. Устные договоренности об этом тоже не защищены законом. Поэтому если вы договорились с двоюродным племянником, что дарите ему квартиру взамен на разрешение проживать в ней, то положиться придется только на его порядочность.

Например, мужчина подарил квартиру, но договорился с одаряемой, что будет жить там до своей смерти. Когда договор зарегистрировали, новая собственница стала выгонять мужчину на улицу. Он попытался отменить договор дарения в суде. Говорил, что это существенное изменение обстоятельств, из-за которого он может отказаться исполнять договор.

Суды трех инстанций в Казани не поддержали бывшего собственника: в договоре дарения было указано, что мужчина лишается квартиры. То есть никаких изменений обстоятельств не произошло — стороны как раз об этом и договорились. А дарение под условием вообще не создает для одаряемого обязанность это условие выполнять.

Возможно, в вашем договоре в разделе об обременениях квартиры указано, что вы сохраняете право пожизненного проживания в квартире. В этом случае дарение не ставится в зависимость от каких-либо действий со стороны одаряемого — право жить в квартире у вас просто остается. Договор действует, отменить его нельзя, но и выселить вас из квартиры тоже нельзя. Квартира по документам будет не ваша, но жить в ней вы сможете до конца жизни.

Если племянник готов добровольно отказаться от дара

Дарение — это не односторонняя сделка, как думают многие. Это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Сообщить об этом он должен до того, как дар ему передали.

Обычно в договоре дарения указывают, что дар уже принят. Если такого пункта в вашем договоре нет, племянник может отказаться от подаренной квартиры.

Для этого ему нужно обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации отказа от дара. Срок для регистрации отказа такой же , что и для регистрации перехода права собственности.

В Приморском крае одаряемый и даритель обратились в Росреестр, чтобы зарегистрировать расторжение договора дарения части дома. Росреестр им отказал, потому что договор уже был зарегистрирован. Но суд обязал Росреестр зарегистрировать расторжение договора дарения, в результате чего часть дома возвращалась дарителю. Суд обосновал это тем, что в договоре была предусмотрена возможность его расторгнуть.

Если в вашем договоре условия о возможности расторжения нет, судебного разбирательства не избежать. Вам придется подать иск в суд, а племянник может с ним согласиться.

Так сделали тетя и племянник из Волгоградской области. Тетя пояснила в суде, что племянник в квартире не прописался и не живет в ней, а она подразумевала, что договор формальный: начнет действовать, когда женщина дополнительно изъявит такое желание. Племянник сообщил суду, что не претендует на квартиру и согласен с иском тети. Суд учел преклонный возраст женщины и отсутствие у нее другого жилья и отменил договор дарения.

Как видите, если у вас хорошие отношения с племянником, это поможет вам вернуть себе квартиру и жить спокойно.

Я не рассматриваю вариант, что племянник передарит вам квартиру обратно. Поскольку вы не близкие родственники, в этом случае вам придется уплатить налог. Сначала 13% от стоимости квартиры заплатит племянник, а потом еще столько же — вы. В итоге потеряете четверть стоимости квартиры.

Когда можно отменить дарение квартиры без суда

Просто так взять и отменить дарение, если оно уже состоялось, невозможно. На это нужны веские причины. Без суда есть только один вариант: если ваш племянник умрет раньше вас, и в договоре есть условие, что в таком случае вы можете отменить дарение.

Верховный суд РФ это подтверждает: если одаряемый умрет раньше, даритель вправе вернуть жилье себе. Для этого достаточно подать заявление в Росреестр и приложить к нему копию договора дарения и свидетельство о смерти. Но в договоре обязательно должно быть условие, что дарение отменяется, если умирает одаряемый.

Определение ВС РФ от 02.11.20016 № 4-КГ16-36 PDF, 560 КБ

Когда можно отменить дарение квартиры через суд

Отменить дарение в суде можно только в исключительных обстоятельствах. Например, если племянник покусится на вашу жизнь или умышленно нанесет вам увечья. Это еще нужно доказать.

Заключения травматолога или свидетельских показаний в таком случае недостаточно — факт побоев или другого членовредительства необходимо доказать приговором или иным решением суда. Однако часто до приговора дело не доходит, поскольку люди не обращаются в полицию или забирают оттуда заявление.

Например, мать подарила дочери квартиру с условием, что доживет там до смерти. Дочь начала избивать мать и выгонять ее на улицу, чтобы продать квартиру. Женщина несколько раз снимала побои, привела в суд свидетелей, но суды ответили: если нет приговора, отменить договор дарения нельзя. В итоге договор оставили в силе.

Если потребовать признать договор недействительным

Чтобы договор дарения признали недействительным, в суде нужно доказать, что вы не понимали смысла своих действий или у вас вообще психическое расстройство. Или же что племянник угрожал вам или обманул. Просто заявить об обмане или заблуждении недостаточно.

Поскольку ваш договор удостоверил нотариус, признать договор недействительным будет еще сложнее. Нотариус проверяет, понимает ли гражданин значение своих действий, и задает ему вопросы. Если нотариус удостоверил ваш договор, значит, в вашей дееспособности он не усомнился.

В Краснодарском крае пожилой женщине все же удалось признать договор дарения недействительным. Изначально женщина считала, что подписывает договор пожизненного содержания с иждивением: ей будут помогать до смерти, а потом помощнице достанется ее квартира. В результате оказалось, что вместо договора ренты она подписала договор дарения.

Суд учел преклонный возраст женщины, хронические заболевания, инсульт, юридическую неграмотность, восемь классов образования, крайне неприязненные отношения с одаряемой и отсутствие другого жилья. Также помогли свидетели. Они подтвердили, что одаряемая постоянно во всеуслышание заявляла, что будет ухаживать за старушкой до смерти. Юрист, которая составляла договор дарения, тоже пояснила, что не расшифровала пожилой женщине, что такое переход права собственности и каковы его последствия.

В итоге женщина доказала, что не желала передавать свою квартиру другому человеку при жизни. Спустя полтора года она снова пришла в суд и окончательно выписала несостоявшуюся собственницу из своей квартиры.

Это большое везение, потому что заблуждение сложно доказать, даже если оно было на самом деле. Обычно все выглядит так, будто человек передумал. А это не повод отменять договор дарения.

Как лучше было оформить такой договор

Если хотите подарить квартиру, лучше заключать договор только с обещанием сделать это в будущем. Если у вас что-то изменится, вы сможете не исполнять договор. Вот что это значит.

Само по себе обещание подарить квартиру не ухудшает ваше финансовое благосостояние. Но, например, у вас начались осложнения после ковида — вам требуется больше лекарств, а пенсии не хватает. Раньше у вас было достаточно денег, чтобы жить в другом месте, если бы племянник, как собственник, решил переехать в подаренную квартиру с семьей. А теперь вы привязаны к квартире, потому что иначе вам негде жить: денег на другую не хватает.

Помимо дарственной можно оформить завещание. В вашем случае это было бы лучшим вариантом. Мы уже рассказывали, как выбрать между дарственной и завещанием.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Можно ли оспорить дарственную на квартиру

Дoгoвop дapeния yпpoщaeт вcтyплeниe в пpaвo coбcтвeннocти, ocвoбoждaeт oт нaлoгoв и ycкopяeт пpoцecc oфopмлeния дoкyмeнтoв. Нo y нeгo ecть бoльшoй пoдвoдный кaмeнь — дapeниe мoгyт ocпopить. Ceгoдня paccкaжeм, мoжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa квapтиpy в cyдe, пo кaким ocнoвaниям пoдaют иcкoвыe зaявлeния и в кaкoй cpoк нyжнo нaчaть пpoцeдypy.

Чтo тaкoe дapcтвeннaя

Дapcтвeннaя, или дoгoвop дapeния — coглaшeниe, пo кoтopoмy пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть пepexoдит oт дapитeля к oдapяeмoмy. Tpeбoвaния к дoкyмeнтy, пopядoк eгo oфopмлeния и дpyгиe ключeвыe нюaнcы пpoпиcaны в зaкoнoдaтeльcтвe. B чacтнocти, в Глaвe 32 Гpaждaнcкoгo кoдeкca Poccийcкoй фeдepaции.

К дoгoвopy дapeния пpeдъявляют cтpoгиe тpeбoвaния. Нaпpимep, нeльзя oфopмить дapcтвeннyю нa oпeкyнa oт лицa нeдeecпocoбнoгo или нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa PФ. O дpyгиx нюaнcax дapcтвeннoй читaйтe в нaшeй cтaтьe «Дapcтвeннaя нa дoм».

Кoгдa дapcтвeннyю мoжнo oтмeнить и ocпopить

Moжнo ли oтмeнить дapcтвeннyю нa квapтиpy ? Moжнo. Cтaтья 578 ГК PФ пpeдycмaтpивaeт нecкoлькo пpичин oтмeны дapeния:

✅ Oдapяeмый coвepшил пoкyшeниe нa жизнь дapитeля , eгo ceмьи либo yмышлeннo пpичинил eмy тeлecныe пoвpeждeния. Нaпpимep, ecли тoт, кoмy пoдapили дoм или дpyгyю нeдвижимocть, избил дapитeля, пocлeдний впpaвe oтмeнить coглaшeниe. Имyщecтвo вepнeтcя в eгo coбcтвeннocть. Ecли oдapяeмый yбил дapитeля, poдcтвeнники пocлeднeгo мoгyт oбpaтитьcя в cyд и oтмeнить дoгoвop.

✅ Oдapяeмый нeбpeжнo oбpaщaeтcя c имyщecтвoм . Ecли oбpaщeниe oдapяeмoгo c имyщecтвoм, имeющим бoльшyю нeимyщecтвeннyю цeннocть для дapитeля, yгpoжaeт eгo бeзвoзвpaтнoй yтpaтoй, дapитeль впpaвe oбpaтитьcя в cyд. Нaпpимep, ecли в пoдapeннoм дoмe нe дeлaют peмoнт или цeлeнaпpaвлeннo paзpyшaют eгo.

✅ Юpидичecкoe лицo coвepшилo дapeниe в нapyшeниe зaкoнa o нecocтoятeльнocти , зa шecть мecяцeв или мeнee дo бaнкpoтcтвa. B этoм cлyчae дoгoвop дapeния пpизнaeтcя yлoвкoй c цeлью нe вoзвpaщaть дoлги, ecли имyщecтвo былo пpиoбpeтeнo зa cчeт cpeдcтв, cвязaнныx c пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью.

✅ Дapитeль пepeжил oдapяeмoгo. Ecли oдapяeмый yмep, дapитeль впpaвe вepнyть ceбe пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocти, нo c oдним вaжным ycлoвиeм — ecли тaкaя вoзмoжнocть былa зapaнee пpoпиcaнa в дoгoвope дapeния.

Пpaктикa пoкaзывaeт, чтo oтмeнa дoгoвopa дapeния мeждy близкими poдcтвeнникaми или знaкoмыми вoзмoжнa и в дpyгиx cлyчaяx. Чaщe вceгo — кoгдa coглaшeниe былo cocтaвлeнo c нapyшeниeм нopм дeйcтвyющeгo зaкoнoдaтeльcтвa.

Ктo мoжeт oтcyдить дapcтвeннyю нa квapтиpy

Ocпopить дoгoвop дapeния нeдвижимocти мoжeт кaк caм дapитeль, тaк и eгo близкиe poдcтвeнники и дpyгиe зaинтepecoвaнныe лицa.

Boзмoжнo ли дapитeлю oтoзвaть дapcтвeннyю нa дoм ? Boзмoжнo вo вcex cлyчaяx, пepeчиcлeнныx вышe, или ecли oн дoкaжeт, чтo в мoмeнт cдeлки нaxoдилcя пoд пcиxoлoгичecким дaвлeниeм либo нe oтвeчaл зa cвoи дeйcтвия: нaпpимep, был пьяным.

Poдcтвeнники или дpyгиe зaинтepecoвaнныe лицa мoгyт тoжe иницииpoвaть oтмeнy дoкyмeнтa, ecли дapитeль нeдeecпocoбeн. Moжнo ли ocпopить дoгoвop дapeния пocлe cмepти дapитeля ? Moжнo — зa ocпapивaниeм в cyдeбныe opгaны oбычнo oбpaщaютcя poдcтвeнники.

B кaкoй cpoк мoжнo ocпopить дoгoвop дapeния

Ocпopить coглaшeниe и пpизнaть cдeлкy ничтoжнoй мoжнo в тeчeниe 3 лeт c мoмeнтa peгиcтpaции дapcтвeннoй в Pocpeecтpe и пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти. Нo из этoгo пpaвилa ecть иcключeния:

📆 ecли дapитeль жeлaeт oтoзвaть дapcтвeннyю, a oдapяeмый вcячecки пpeпятcтвyeт этoмy, cpoк иcкoвoй дaвнocти yвeличивaeтcя дo 5 лeт;

📆 ecли иcк пoдaeт нe poдcтвeнник дapитeля, a тpeтьe лицo, oн мoжeт ocпopить дapcтвeннyю в тeчeниe 1 гoдa c мoмeнтa, кoгдa yзнaл пpo нee;

📆 ecли poдcтвeнник дapитeля нe знaл o дoгoвope дapeния, oн мoжeт пoдaть иcк в тeчeниe 3 лeт c мoмeнтa, кoгдa eмy cтaлo извecтнo o cдeлкe.

Ecли peгиcтpaция дoгoвopa дapeния пpoшлa бoльшe 10 лeт нaзaд, шaнcoв нa eгo ocпapивaниe нeт.

Ocнoвaния для ocпapивaния дoгoвopa дapeния — кoгдa мoжнo пoдaть иcк в cyд

Ocпapивaeтcя или нeт дapcтвeннaя , peшaeт cyд. Чтoбы oтмeнить cдeлкy, y вac дoлжны быть вecкиe ocнoвaния — любoe из пepeчиcлeнныx нижe. Пoмимo ocнoвaний, нyжны дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo cдeлкa нeзaкoннa, a дapитeль либo poдcтвeнник имeeт вce ocнoвaния oтмeнить ee.

B дoгoвope пepeчиcлeны дoпoлнитeльныe ycлoвия

Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, в дapcтвeннoй нe мoжeт быть дoпoлнитeльныx ycлoвий cдeлки, кoтopыe oбязывaют oдapяeмoгo oтдaть чтo-тo взaмeн имyщecтвa. Дapeниe вceгдa пpoиcxoдит бeзвoзмeзднo — этo глaвнoe oтличиe дoгoвopa oт oбмeнa, пoжизнeннoгo coдepжaния и дpyгиx дoкyмeнтoв.

Cдeлкy oтмeнят, ecли вы дoкaжeтe, чтo дoгoвop дapeния был зaключeн c цeлью пoдмeнить дpyгoй дoгoвop. Нaпpимep, ecли:

📜 дapитeль yкaзaл, чтo имyщecтвo пepeйдeт в coбcтвeннocть oдapяeмoгo пocлe cмepти пepвoгo — в этoм cлyчae дapcтвeннaя пoдмeняeт зaвeщaниe;

📜 в дoгoвope yкaзaнo, чтo дapитeль имeeт пoжизнeннoe пpaвo пpoживaния в нeдвижимocти или oдapяeмый oбязaн пoжизнeннo oбecпeчивaть eгo — в этoм cлyчae дapcтвeннaя пoдмeняeт дoгoвop peнты;

📜 в coглaшeнии yкaзaнo, чтo oдapяeмый oбязaн oплaтить дapитeлю cтoимocть имyщecтвa, дpyгyю cyммy или пepeдaть в coбcтвeннocть дpyгoe имyщecтвo — в этoм cлyчae дapcтвeннaя пoдмeняeт дoгoвop кyпли-пpoдaжи либo oбмeнa.

Нaпpимep, ycлoвиe, пpeдycмaтpивaющee пepexoд пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть к oдapяeмoмy тoлькo пocлe cмepти дapитeля, пpизнaeтcя ничтoжным в Cтaтьe 572 ГК PФ .

Имyщecтвo пoдapeнo тeм, кoмy дapить нeльзя

Cтaтья 575 ГК PФ пpeдycмaтpивaeт зaпpeщeниe дapeния oпpeдeлeнным лицaм либo oт oпpeдeлeнныx кaтeгopий гpaждaн. Ecли дoгoвop cocтaвлeн c нapyшeниeм этoгo зaкoнa, eгo лeгкo мoжнo пpизнaть ничтoжным.

Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, нeдвижимoe имyщecтвo нeльзя дapить:

❌ oт имeни нeдeecпocoбныx гpaждaн и нecoвepшeннoлeтниx дeтeй вoзpacтoм дo 18 лeт иx пpeдcтaвитeлями — к пpимepy, poдитeлями или oпeкyнaми;

❌ paбoтникaм мeдицинcкиx opгaнизaций, coциaльныx yчpeждeний, oбpaзoвaтeльныx и дpyгиx yчpeждeний — люди, кoтopыe нaxoдятcя нa лeчeнии, oбyчeнии и coдepжaнии, a тaкжe иx cyпpyги и poдcтвeнники нe мoгyт пoдapить нeдвижимocть coтpyдникaм тaкиx opгaнизaций;

❌ лицaм, зaнимaющим гocyдapcтвeнныe, мyниципaльныe дoлжнocти PФ и cлyжaщим Бaнкa Poccии в cвязи c иcпoлнeниeм ими cвoиx cлyжeбныx oбязaннocтeй;

❌ кoммepчecким opгaнизaциям, ecли дapитeлeм выcтyпaeт дpyгaя кoммepчecкaя cтpyктypa.

Нe coблюдeны фopмa и пopядoк зaключeния cдeлки

Cтaтья 574 ГК PФ пpeдycмaтpивaeт ocoбыe тpeбoвaния к зaключeнию дoгoвopa дapeния. Нaпpимep, дoгoвop дapeния нeдвижимocти нe тpeбyeт гocpeгиcтpaции, ecли oн зaключeн пocлe 01.03.2013. Пepexoд пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть пoдлeжит гocpeгиcтpaции пo Ф3 oт 30.12.2012 N 302-Ф3. Ecли cтopoны — дapитeль и oдapяeмый — нe зapeгиcтpиpoвaли пepexoд пpaвa нa ocнoвaнии дoгoвopa дapeния в Pocpeecтpe, cдeлкy лeгкo пpизнaть ничтoжнoй, пoтoмy чтo нe выпoлнeнo тpeбoвaниe зaкoнoдaтeльcтвa.

Дapитeль нe имeл пpaвo pacпopяжaтьcя имyщecтвoм

Taкaя cитyaция мoжeт пpoизoйти в тpex cлyчaяx.

❗ Пpaвo дapитeля нa oбъeкт былo cпopным. Нaпpимep, дapитeль нe вcтyпил в пpaвo coбcтвeннocти пocлe пoдпиcaния дoгoвopa-пpoдaжи, a cpaзy oфopмил дapcтвeннyю нa oбъeкт. Или нa мoмeнт пoдпиcaния дapcтвeннoй был дeйcтвитeлeн cyдeбный aкт o пpизнaнии нeдeйcтвитeльным ocнoвaния вoзникнoвeния пpaвa coбcтвeннocти — нaпpимep, o пpизнaнии нeдeйcтвитeльным зaвeщaния или дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.

❗❗ Дapитeль нe пoлyчил coглacиe cyпpyгa. B cлyчae, ecли coбcтвeнник дapит имyщecтвo, пpиoбpeтeннoe в бpaкe, oн дoлжeн пoлyчить coглacиe cyпpyгa нa cдeлкy. Ecли coглacия нeт — этo ocнoвaниe для ocпapивaния дoгoвopa дapeния.

❗❗❗ Oдин из coбcтвeнникoв нe был coглaceн co cдeлкoй. Ecли oдapяeмый изнaчaльнo знaл o нapyшeнии зaкoнa — нaпpимep, o тoм, чтo cyпpyг дapитeля нe дaл paзpeшeниe нa cдeлкy — мoжнo пpизнaть ee ничтoжнoй и вepнyть пpaвo coбcтвeннocти нa имyщecтвo.

Дapcтвeннaя зaключeнa нa нeвыгoдныx для дapитeля ycлoвияx

Этo — oднa из caмыx cпopныx пpичин ocпapивaния дoгoвopa дapeния. Пo зaкoнy, cдeлкy мoжнo oтмeнить, ecли ee ycлoвия нeвыгoдны для дapитeля — нaпpимep, ecли пoдapeннaя нeдвижимocть являeтcя eдинcтвeнным жильeм для нeгo.

Mнoгиe cчитaют, чтo cдeлкy нeльзя ocпopить , ecли дoгoвop дapeния был нoтapиaльнo зaвepeн, тo ecть дapитeлю paccкaзaли o вcex пocлeдcтвияx eгo пocтyпкa. Этo нe тaк — дoгoвop дapeния мoжнo ocпopить в cyдe.

Cдeлкa coвepшeнa пyтeм ввeдeния в зaблyждeниe или oбмaнa дapитeля

Этo — нeмнoгo paзныe ocнoвaния.

Пpи ввeдeнии в зaблyждeниe дapитeль нe пoнимaeт дo кoнцa пocлeдcтвий cвoeгo пocтyпкa. Нaпpимep, oдapяeмый нaмepeннo или нeнaмepeннo пpeдocтaвил дapитeлю нeвepнyю инфopмaцию — paccкaзaл o тoм, чтo пocлeдний cмoжeт пpoживaть в нeдвижимocти дo кoнцa жизни или o тoм, чтo пpaвo coбcтвeннocти нa жильe пepeйдeт к oдapяeмoмy тoлькo пocлe cмepти дapитeля. B этoм cлyчae, чтoбы ocнoвaниe ocпapивaния дoгoвopa дapeния былo вecким, нyжнo пpeдocтaвить cepьeзныe дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo дapитeль был ввeдeн в зaблyждeниe.

Пpи oбмaнe oдapяeмый нaмepeннo пpeдocтaвляeт дapитeлю нeвepнyю инфopмaцию или oбeщaeт взaмeн кaкyю-тo ycлyгy, ycлoвия oкaзaния кoтopoй нe пpoпиcaны в дoгoвope, a зaтeм нe выпoлняeт ee. Этo нaзывaeтcя мoшeнничecтвoм. Нaпpимep, ecли знaкoмый дapитeля пooбeщaeт eмy пoдapить зeмeльный yчacтoк плoщaдью 5 гa, a взaмeн пpocит oфopмить дapcтвeннyю нa квapтиpy, нo пocлe пoдпиcaния дoгoвopa нe иcпoлняeт oбeщaния, cдeлкy пpизнaют нeзaкoннoй. Дoпoлнитeльнaя пpичинa ничтoжнocти cдeлки в cлyчae, пpивeдeннoм в пpимep — пoдмeнa дoгoвopa oбмeнa дoгoвopoм дapeния.

Читайте также:

Куда идти, чтобы выписаться из квартиры

Cдeлкa мнимaя или пpитвopнaя

Cтaтья 170 ГК PФ пpизнaeт ничтoжными мнимыe и пpитвopныe cдeлки и дaeт чeткoe oпpeдeлeниe пoнятиям.

❕❗ Mнимaя cдeлкa — тa, кoтopaя coвepшeнa лишь для видa, бeз нaмepeния coздaть нeoбxoдимыe пpaвoвыe пocлeдcтвия. Нaпpимep, мнимoй cдeлкoй чacтo пoльзyютcя дoлжники — кoгдa вcтyпaeт в cилy пocтaнoвлeниe cyдa или идeт cyдeбный пpoцecc, oни oфopмляют дoгoвop дapeния нa нeдвижимoe имyщecтвo нa близкoгo poдcтвeнникa, пpи этoм пpoдoлжaют фaктичecки жить в квapтиpe. Cдeлкy лeгкo пpизнaть мнимoй, ocoбeннo ecли нoвый coбcтвeнник нe зapeгиcтpиpoвaл пpaвa нa нeдвижимocть в Pocpeecтpe.

❕❗ Пpитвopнaя cдeлкa — тa, кoтopyю coвepшили для пpикpытия дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, вмecтo дoгoвopa oбмeнa oбe cтopoны нaпиcaли дapcтвeннyю. Или пpoдaвeц и пoкyпaтeль, являющиecя близкими poдcтвeнникaми, зaключили дoгoвop дapeния вмecтo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.

Дapитeль нa мoмeнт пoдпиcaния дoгoвopa был нeдeecпocoбным или нeвмeняeмым

Ecли дapитeль нa мoмeнт дapeния был нeдeecпocoбным или нeвмeняeмым, cдeлкy oтмeнят.

To, чтo дapитeль был нeдeecпocoбным, пoдтвepдить лeгкo. Нeдeecпocoбнocть пoдтвepждaeтcя oфициaльным дoкyмeнтoм. Нaпpимep, cyд пpизнaeт нeдeecпocoбным чeлoвeкa c пcиxичecким paccтpoйcтвoм. Нaд людьми, кoтopыe нe мoгyт oтвeчaть зa cвoи дeйcтвия, ycтaнaвливaeтcя oпeкa. Ecли y ниx ecть нeдвижимoe имyщecтвo и oни oфopмляют дoгoвop дapeния, cдeлкy лeгкo пpизнaть ничтoжнoй. Taкжe ecть вoзpacтнaя нeдeecпocoбнocть — лицa мoлoжe 18 лeт нe мoгyт oфopмлять дoгoвop дapeния бeз coглacия poдитeлeй либo oпeкyнoв. Ecли дapcтвeннaя oфopмлeнa, oнa ничтoжнa.

Нeвмeняeмocть дapитeля нa мoмeнт coвepшeния cдeлки пoдтвepдить нaмнoгo cлoжнee. К нeвмeняeмocти oтнocятcя cocтoяния, в кoтopыx чeлoвeк нe oтдaeт oтчeтa cвoим дeйcтвиям — нaпpимep, влияниe нapкoтичecкиx лeкapcтвeнныx cpeдcтв, aлкoгoльнoe oпьянeниe. Cдeлки, coвepшeнныe в мoмeнт нeвмeняeмocти дapитeля, тaкжe пpизнaютcя ничтoжными пpи нaличии вecкиx дoкaзaтeльcтв.

Cдeлкa coвepшeнa нe дoбpoвoльнo

Ecли дapитeль пoдпиcывaeт дoгoвop дapeния нe дoбpoвoльнo, a пoд вoздeйcтвиeм yгpoз жизни и здopoвью, в тoм чиcлe жизни и здopoвью члeнoв eгo ceмьи, cдeлкy лeгкo ocпopить. Taкжe мoжнo ocпopить дapeниe, coвepшeннoe пoд влияниeм шaнтaжa.

Ocнoвaния, пepeчиcлeнныe в Cтaтьe 578 ГК PФ

Bce пpичины oтмeны cдeлки, пepeчиcлeнныe в Cтaтьe 578 ГК PФ, тoжe cчитaютcя вecкими ocнoвaниями для ocпapивaния cдeлки. Нaпpимep, дapитeль впpaвe oтмeнить дapeниe, ecли oдapяeмый yмep, и пpaвo oтмeны cдeлки былo зapaнee пpoпиcaнo в дoгoвope. Oб ocтaльныx ocнoвaнияx мы гoвopили вышe.

Cyдeбнaя пpaктикa пo oтмeнe дapcтвeннoй нa квapтиpy нeoднoзнaчнa. Cyд пpинимaeт peшeниe индивидyaльнo в кaждoм oтдeльнoм cлyчae , изyчaя дoвoды иcтцa и oтвeтчикa, дoкaзaтeльнyю бaзy, дeйcтвyющиe пoпpaвки к зaкoнoдaтeльcтвy. Чтoбы oтмeнить дapcтвeннyю, нyжнo зaпacтиcь тepпeниeм и пpeдocтaвить нepyшимыe дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo cдeлкa coвepшeнa нeзaкoннo.

Кaк ocпopить дapcтвeннyю

Чтoбы нaчaть пpoцeдypy ocпapивaния дoгoвopa дapeния, нyжнo coбpaть дoкaзaтeльнyю бaзy, изyчить зaкoнoдaтeльcтвo и cocтaвить иcкoвoe зaявлeниe. Ecли пopyчить этo юpиcтy, пpидeтcя зaплaтить дeньги, нo oн выпoлнит paбoтy быcтpee.

Иcкoвoe зaявлeниe мoжнo нaпиcaть caмoмy. B нeм oбязaтeльнo дoлжны быть cлeдyющиe дaнныe:

📝 инфopмaция o cтopoнax cпopa — фaмилии, имeнa, oтчecтвa, aдpeca пpoживaния и peгиcтpaции, ecли вoзмoжнo — пacпopтныe дaнныe oтвeтчикa, тo ecть тoгo, в oтнoшeнии кoгo ocпapивaeтcя дapcтвeннaя;

📝 пpeдмeт и cyть cпopa — oпишитe, чтo xoтитe ocпopить дoгoвop дapeния, yкaжитe ocнoвaниe ocпapивaния и coшлитecь нa cтaтьи зaкoнa, кoтopыe пoдтвepждaют вaшy пpaвoтy — нaпpимep, ecли cдeлкa былa мнимoй, coшлитecь нa Cтaтью 170 ГК PФ;

📝 дoкaзaтeльcтвa — пepeчиcлитe вce имeющиecя y вac дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo cдeлкy нyжнo пpизнaть ничтoжнoй, a пpaвo coбcтвeннocти — aннyлиpoвaть;

📝 cпиcoк пpилoжeнныx дoкyмeнтoв — пepeчиcлитe вce дoкyмeнты, нoтapиaльнo зaвepeнныe кcepoкoпии и дpyгиe дoкaзaтeльcтвa, кoтopыe вы пpиклaдывaeтe к зaявлeнию;

📝 дaтa и пoдпиcь — oбязaтeльнo пocтaвьтe дaтy пoдaчи зaявлeния, пoдпиcь c pacшифpoвкoй.

Ecли зaявлeниe пoдaeт юpиcт, oн cтaвит cвoю пoдпиcь и yкaзывaeт ocнoвaния для пoдaчи иcкa oт вaшeгo имeни.

Пepeд тeм, кaк пoдaть зaявлeниe в cyдeбнyю инcтaнцию, oплaтитe пoшлинy и пpилoжитe квитaнцию к дoкyмeнтaм. Paзмep пoшлины paccчитывaeтcя индивидyaльнo и зaвиcит oт тoгo, кaкиe тpeбoвaния вы пpeдъявляeтe. Ee paзмep oпpeдeляeтcя в cooтвeтcтвии co Cтaтьeй 333.19 НК PФ.

Пoдaйтe зaявлeниe — ecли cyд yдoвлeтвopит eгo, бyдeт нaзнaчeнa дaтa и вpeмя зaceдaния. Ecли нeт — мoжeтe жaлoвaтьcя в вышecтoящиe инcтaнции.

Кaкиe дoкaзaтeльcтвa мoжнo пpeдocтaвлять в cyдe

To, ocпapивaeтcя ли дapcтвeннaя или cyд oткaзывaeт в yдoвлeтвopeнии иcкa, нaпpямyю зaвиcит oт кoppeктнocти ocнoвaний и дoкaзaтeльнoй бaзы. Чeм бoльшe дoкaзaтeльcтв, чeм oни мoщнee — тeм вышe шaнc ocпopить дoгoвop дapeния. К дoкaзaтeльcтвaм пo гpaждaнcким дeлaм oтнocят:

любыe дoкyмeнты, cпpaвки , зaвepeнныe пeчaтью и пoдпиcью — нaпpимep, cyдeбнoe peшeниe o пpизнaнии дapитeля нeдeecпocoбным, выпиcкa из EГPН o пpaвe coбcтвeннocти, caм дoгoвop дapeния, cпpaвкa из бoльницы o тoм, чтo дapитeль нaxoдилcя в cocтoянии aлкoгoльнoгo oпьянeния;

ayдиo, видeo и тeкcтoвыe фaйлы , в тoм чиcлe cкpиншoты — нaпpимep, зaпиcи paзгoвopoв нa диктoфoн, cкpиншoты пepeпиcoк в coциaльныx ceтяx и дpyгиe, жeлaтeльнo нoтapиaльнo зaвepeнныe дoкaзaтeльcтвa;

пoкaзaния cвидeтeлeй — нaпpимep, иx иcпoльзyют пpи oтcyтcтвии дpyгиx вecoмыx дoкaзaтeльcтв, пpимeняют пpи дoкaзaтeльcтвe тoгo, чтo дapитeль coвepшил cдeлкy нe дoбpoвoльнo, a пoд дaвлeниeм.

Mнoгиe зaдaют вoпpoc : « чтo мoжнo ocпopить — зaвeщaниe или дapcтвeннyю? ». Пpи пpaвильнoй дoкaзaтeльнoй бaзe мoжнo ocпopить и дoгoвop дapeния, и зaвeщaниe.

Срок исковой давности по договору дарения квартиры

3 года назад отец подарил мне земельный участок с домом по договору дарения.

Может ли он спустя 3 года аннулировать данный договор и вернуть себе данную недвижимость. За эти 3 года, что я являюсь собственником, я сделал капитальную перестройку дома.

Это возможно, но только в определенных случаях

Статья 578. Отмена дарения
1. Даритель вправе отменить дарение,если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

так же есть возможность признать договор дарения недействительным.

Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
1. Сделка, совершенная гражданином,хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения
1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств
1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Денис, добрый день!

Если договора дарения фактически исполнен (то есть имущество — земельный участок с домом — передано), переход права собственности зарегистрирован в Едином гос.реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то «аннулировать» договор дарения возможно только путем признания договора недействительным.

Однако для этого необходимы предусмотренные законом основания.

Для отмены дарения также должны быть основания.

Согласно ст. 578 Гражданского кодекса РФ,

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Согласно ст. 578 ГК РФ предусмотрены случаи отмены дарения.

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В остальных случаях отменить дарение возможно только признав в судебном порядке данную сделку недействительной, но из условий вопроса таких оснований не усматривается.

Уважаемый Денис! Оснований для признания сделки недействительной в гражданском законодательстве предусмотрено достаточно много (ст. 169-ст. 179 ГК РФ). Однако доказать недействительность будет достаточно сложно, нужны очень веские основания.

Кроме того, согласно ст. 181 ГК РФ:

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделкии о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительнойи о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Соответственно, даже сроки исковой давности пропущены.

Я не вижу оснований для признания договора недействительным. Я так понимаю дом зарегистрирован в рег. палате, Вы собственник имущества.

Читайте также:

Отмена сделки купли продажи квартиры

Признать такой договор недействительным можно только по основаниям, предусмотренным ГК РФ.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Между тем, таких оснований в Вашей сделке не усматривается, по крайней мере исходя из того, что Вы написали.

Есть конечно варианты. Например, если у отца есть супруга и участок и дом в их совместной собственности, то нужно было получить согласие супруги на совершение действий по дарению Вам имущества.

Но самое главное, Вы пишете про три года с момента заключения договора.

Срок исковой давности составляет три года, начало течение срока исковой давности с момента подписания договора дарения.

Это срок в течение которого можно обратиться в суд, то есть по его прошествии обратиться в суд с иском о признании договора недействительным невозможно, поэтому Вам ничего не грозит, участок и дом Ваш.

С уважением, Кирилл.

Уважаемый, Денис! Из Вашего вопроса не понятны причины, по которым отец хочет отменить договор дарения, в связи с чем, Вам можно пояснить только какие-то общие представления об отмене дарения.

Так, при заключении договора дарения нужно помнить, что даритель вправе отказаться от исполнения договора или совсем его отменить. Отказ допустим, если документ прошел государственную регистрацию, но переход права от дарителя к одаряемому еще не осуществлен. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что дарение в новых условиях приводит к существенному снижению уровня его жизни. Кроме того, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил неправомерные действия по отношению к дарителю либо к кому-то из членов его семьи или близких родственников. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать отмены дарения в судебном порядке принадлежит наследникам дарителя.

Вместе с тем договор дарения, равно как и другая сделка, считается недействительным или может быть признан таковым судом в следующих случаях:

– если он не соответствует требованиям закона или других правовых актов (например, не соблюдены требования Гражданского кодекса РФ, предъявляемые к форме сделки);
– если он заключен с целью, заведомо противоречащей основам правопорядка или нравственности;
– если он заключен только для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия – мнимый договор (например, лицо, желая избежать обращения взыскания на свое имущество по каким-либо обязательствам, передает его по мнимому договору дарения иному лицу);
– если он заключен с целью прикрыть другую сделку – притворный договор (например, часть имущества, находящегося в общей долевой собственности нескольких лиц, одним из них передается по договору дарения иному лицу, не являющемуся участником общей собственности, во избежание той возможности, что кто-либо из других участников долевой собственности воспользуется правом преимущественной покупки, то есть договор дарения фактически прикрывает сделку купли-продажи);
– если он заключен гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;
– если в качестве дарителя по договору выступает несовершеннолетний, не достигший 14 лет (малолетний);
– если он заключен без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;
– если он заключен гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент его заключения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
– если он заключен под влиянием заблуждения относительно природы сделки (например, лицо полагало, что передает вещь по возмездному договору);
– если он заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.

Вообще, договор дарения оспорить очень сложно. По этому шансов скорее всего выйграть суд у отца не будет. Согласно ст.181 Гражданского кодекса РФ, Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Еще как вариант, если Вы действительно опасаетесь, что Ваш отец может аннулировать дарение, то Вы можете сами подарить имущество, заключить договор дарения, и тогда первоначальный договор точно расторгнуть будет невозможно.

Величина срока исковой давности по договору дарения

Срок исковой давности по договору дарения квартиры зависит от основания спора. Время исчисляется с момента, как потерпевший гражданин узнал о нарушении своих прав. Правильное определение сроков подачи иска влияет на результат оспаривания договора дарения недвижимости. Если срок не соблюдается по уважительной причине, то он может быть возобновлен судом по ходатайству истца. Для восстановления возможности подачи иска необходимо доказать уважительность пропуска срока. В ст. 196 ГК РФ указывается, что суд обязан принимать иски о защите прав независимо от пропуска срока.

Нюансы определения сроков

Ответчик, которым обычно выступает одаряемая сторона, может заявить о пропуске истцом срока давности для защиты своих прав. Это часто становится основанием для отказа в принятии иска к рассмотрению по существу. Уважительность пропуска срока нужно доказывать документами – медицинскими справками, командировочными, другими сведениями, которые подтвердят фактическую невозможность истца оспаривать нарушенное право в пределах отведенного ст. 196 ГК РФ срока.

Основания для оспаривания сделки

Оспорить договор дарения необходимо в судебном порядке – на основании ст. 166-181, 572-582 ГК РФ. Иск можно подать спустя длительное время после перехода квартиры в собственность другого лица.

Обращение с иском в суд может понадобиться в следующих случаях:

если понадобится отменить дарение – например, когда даритель переживает одаряемого человека и возможность отмены по данному основанию предусмотрена в договоре. С иском вправе обратиться сам даритель или его уполномоченный представитель.
если одаряемый гражданин требует передачи дара, но есть основания отмены договора – например, когда претендент совершил преступление против дарителя или членов его семьи;
если сделка оспаривается кредиторами или взыскателями. Признать дарственную недействительной можно при запуске процедуры банкротства физического лица. Иск имеет право подать финансовый управляющий;
если сделку оспаривают наследники дарителя, когда одаряемый человек совершил против дарителя тяжкое преступление.

Отменить дарение квартиры можно и в случае, когда новый собственник, принявший подарок, портит имущество, использует его не по назначению либо продал квартиру, которая представляла для дарителя неимущественную ценность – как память о близком человеке и его творческой деятельности, культурный объект (дома-музея и т.д.). Иск подает сам даритель или его представитель.

В пределах срока исковой давности оспаривание дарения возможно и в случае, когда сделка заключена с нарушениями норм ГК РФ, других законов, не соблюдена ее обязательная письменная форма. С иском также можно обратиться, если дарение считается мнимой или притворной сделкой, т.е. изначально не направленной на безвозмездную передачу недвижимости.

Притворность дарения заключается в том, что оно фактически прикрывает другие гражданские правоотношения – купли-продажи, обмена и т.д. Доказывать признаки недействительности сделки должен истец. Он представляет сведения, подтверждающие, что стороны оформили договор с целью злоупотребить своими правами. Оспаривание дарения также возможно, когда сделка заключена под угрозой насилия, оформлена на кабальных условиях.

Порядок исчисления срока

Специальный срок исковой давности по сделкам, которые можно оспорить, составляет 1 год. В рамках этого срока истец может защитить свои права в судебном порядке, т.е. обратиться с иском по месту жительства ответчика и оспорить дарственную. Положение об исковой давности не предусматривают альтернативных вариантов. Соглашение об отмене или изменении сроков давности для подачи иска недействительны.

При исчислении сроков имеет значение дата, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав – наследника, кредитора. Одновременно предъявляется требование к установлению надлежащего ответчика по делу. Момент зависит от того, когда был заключен договор дарения и когда прекратились негативно-воздействующие факты, способствующие заключению обременительной сделки – в случае насилия, угрозы учитывается фактический момент прекращения таких действий.

Сроки устанавливаются с учетом конкретной календарной даты (измеряются в годах, месяцах, днях и часах). Обычно исковая давность связана с юридическим фактом – событием или действием, в том числе со стороны правонарушителя. В качестве таких фактов учитываются:

сделка, по которой квартира передается в собственность другим лицам;
факт передачи, с подписанием соответствующего акта сторонами;
государственная регистрация договора дарения и права собственности на квартиру в Росреестре.

Если срок давности исчисляется годами, то он заканчивается в последний месяц года, с учетом конкретного числа (например, когда начал учитываться с момента государственной регистрации дарения). Сроки также могут исчисляться месяцами (тогда они заканчиваются в последний день месяца) и днями, но для подачи иска об отмене дарственной важен именно годичный срок давности.

Предусмотрена возможность приостановления срока давности. Это допускается в следующих случаях:

при чрезвычайных ситуациях, форс-мажорных обстоятельствах;
на период службы истца в Вооруженных силах РФ или введения в стране (отдельном регионе) военного положения;
если приостанавливается действие ГК РФ.

Сроки будут приостановлены, когда вышеуказанные ситуации длятся более 6 месяцев. Когда до окончания срока подачи иска осталось менее полугода, он будет увеличен до 6 месяцев.

Восстановление срока для подачи иска

Для восстановления срока к исковому заявлению дополнительно понадобится оформить письменное ходатайство. В нем указываются:

сведения о заявителе – Ф.И.О., место жительства или фактического нахождения;
данные об исковом заявлении, стадии судебного разбирательства;
основания для восстановления срока – факты, подтверждающие уважительность причины;
просьба о восстановлении срока.

Вопрос принятия решения по ходатайству находится в исключительной компетенции суда. Если причина признается основательной, то суд выносит соответствующее определение и назначает дату предварительного слушания, рассмотрения дела по существу.

При инициировании судебного разбирательства целесообразно подавать заявление об обеспечении иска в виде запрета на совершение со спорной квартирой сделок и регистрационных действий — для того, чтобы ответчик не смог быстро продать квартиру или распорядиться ей иным способом. Для рассмотрения споров об отмене дарения или признания его недействительности целесообразно заручиться помощью юриста.

Как отменить договор дарения

Цикл статей о методах и инструментах защиты личных активов

В нескольких ранних статьях мы уже говорили про разные способы защиты активов. Если не читали, освежите в памяти эти материалы «Игумнов Групп»:

Но вернемся к договору дарения. Это своего рода атавизм при защите активов, потому что еще лет 10 назад можно было «спрятать» квартиру, просто вовремя подарив ее маме. Сегодня же вы устанете отбиваться от своих кредиторов, доказывая, что это действительно подарок, а не попытка вывести активы.

Но договор дарения все еще может быть полезным, главное — уметь пользоваться этим инструментом. Как и когда его применять, а в каких случаях не тратить на него время, читайте ниже.

Если у Вас есть вопрос по банкротству, субсидиарке или защите личных активов, подпишитесь на рассылку на нашем сайте.

Когда дарение не пройдет

Брачные игры опасны и непредсказуемы

Жила-была семейная пара. Через пару лет после бракосочетания начали они активно ссориться. И муж заранее решил спрятать свои активы, переписав на папеньку весь свой автопарк, несколько земельных участков, садовых домиков и прочей недвижимости. Все это имущество, что важно, было нажито мужчиной до брака, а потому получать согласие супруги на эти действия он не был обязан.

В этом-то и притаилось огромное «Но!».

Будущая экс-супруга не растерялась, подала на развод, алименты и начала делить имущество. В результате разбирательств ей присудили почти 4,5 млн руб., а также алименты не только на ребенка, но и на себя. Подробнее об алиментных соглашениях — здесь . Но бывший муж не платил — долг копился, и спустя несколько лет бывшая супруга подала заявление на банкротство экс-супруга.

И здесь началось самое интересное: выбранный истицей финансовый управляющий обнаружил все сделки бывшего мужа с переоформлением активов на его отца. И хоть папа часть автомашин успел перепрятать, раскидав их по родственникам, эти столь щедрые «подарки» были оспорены. Суд счел это злоупотреблением правом с целью нанесения убытков кредиторам (подробнее об этом писали тут ).

Всю недвижимость, переоформленную на отца, по решению суда вернули в конкурсную массу бывшего мужа.
Машины были дважды перепроданы, поэтому они канули в Лету, но с отца была взыскана сумма в 14,5 млн руб. Ровно во столько суд оценил рыночную стоимость перепроданных и передаренных автомобилей.

И теперь бывшая жена может запустить банкротство и отца ее бывшего супруга, что позволит ей знатно поковыряться в его грязном белье, найти еще ценные активы и сделки с ними. А затем переключиться и на других родственников, связанных с этими сделками. Вот спрятал так спрятал имущество, да?

Детские игры с недетскими последствиями

В конце 2016 г. женщина оформила дарение нежилого помещения площадью в 151 кв. м на свою несовершеннолетнюю дочь. Право собственности было оформлено ею по всем правилам в Росреестре через 1 мес.

А осенью 2018 г. она была признана банкротом, а подаренная ею недвижимость уплыла, вернувшись в конкурсную массу, потому что:

Сделка дарения попала под понятие безвозмездного отчуждения имущества. А такие сделки, совершенные до банкротства в период до 3 лет, да еще и в пользу заинтересованного лица, являются оспоримыми.
Ситуацию усугубил и тот факт, что к моменту заключения договора дарения у женщины уже были долги по налогам. А, следовательно, присутствовали признаки ее неплатежеспособности.

Чтобы получить судебные акты по разобранной практике, оставьте свою почту ниже:

Юридические истории — игры с огнем

Это дело уже из практики нашей компании. В нем эксперты «Игумнов Групп» оспаривали сделку дарения от имени истца.

Выводы: запуская процедуру банкротства физического лица, помните: если с момента дарения вашего имущества прошло менее 3 лет, с вероятностью почти 100% эту сделку оспорят и имущество окажется под ударом. Потому что такое выбытие актива происходит безвозмездно и в целях аффилированного лица. А все, что потенциально вредит кредиторам, может быть оспорено.

Во сколько это обойдется: немного цифр

Договор дарения — это безвозмездная передача имущества или денежных средств другому лицу. Он может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. В зависимости от того, кто и что дарит, его либо надо заверять у нотариуса, либо нет.

Например, при дарении недвижимости и доли в ней письменный оформленный договор обязательно должен быть. Если даритель — несовершеннолетний или является недееспособным, то обязательно надо его заверить у нотариуса.

Эксперты «Игумнов Групп» рекомендуют все договоры заключать письменно, чтобы спать спокойно.

Стоимость оформления договора может быть разной и будет зависеть от задачи. Услуги нотариуса, как правило, составляют 0,5% от суммы договора (не более 20 тыс. руб. и не меньше 300 руб.). В случае с недвижимостью стоимость будет рассчитываться исходя из ее кадастровой цены. Госпошлина в этом случае составит 2000 руб.

Услуги нотариуса за составление договора составят еще 2-12 тыс. руб. (зависит от места и маститости нотариуса). Так-то скачать типовой документ можно и бесплатно в Интернете.

Стоимость полноценной защиты ваших активов также варьируется и зависит от ряда факторов: размера имущества, рисков, связанных с оспариванием произведенных с ним сделок, связей кредиторов и многого другого.

Также рекомендуем изучить самые распространенные ошибки , чтобы не допускать их в попытке защитить личное имущество при банкротстве. А лучше обращайтесь за консультацией к нам в «Игумнов Групп».

Почему договор дарения не защищает

На сегодня есть много оснований для оспаривания договора дарения. Расскажем о двух самых популярных.

1. Если с момента дарения до банкротства прошло меньше 3 лет

Для самых «находчивых» на заметку: не шутите, проставляя в договоре дарения древние даты, чтобы выдать его за документ десятилетней давности, — сделка считается совершенной лишь со дня регистрации Росреестром. Этот этап задним числом оформить не выйдет. А значит на срок исковой давности повлиять такими способом нельзя — хоть XVIII веком датируйте.

В ситуации, если со сделки прошло меньше 3 полных лет до момента принятия заявления о личном банкротстве дарителя, ее будут оспаривать по самым простым банкротным основаниям — ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 61.2 и 61.3).

Здесь достаточно доказать, что:

сделку совершали с умыслом нанести убыток кредиторам;
убыток нанесен (закон видит такой ущерб в безвозмездности сделки);
одаряемый заведомо был информирован об умысле дарителя нанести ущерб своим кредиторам (если одаряемый — лицо заинтересованное, то по закону считается, что он априори знал и доказывать обратное крайне сложно).

Под эти условия подпадают родственники и близкие знакомые. Такие сделки оспариваются на раз-два.

2. Если с момента дарения до вашего банкротства прошло более 3, но менее 10 лет

На первый взгляд, здесь с банкрота взятки гладки, ведь исковая давность по банкротным нормам истекла. Здесь в роли Джокера против банкрота играет ст. 10 Гражданского кодекса о злоупотреблении правом. Причем она работает и в отношении сделок, совершенных до принятия закона о банкротстве физлиц (01.07.2015).

Суть та же — нужно доказать, что самолеты-пароходы человек дарил, чтобы не платить свои долги. Подробнее о таких фиктивных сделках мы уже писали здесь и здесь . Но как это определить?

Обычно фиктивной признают сделку дарения, которая происходит, если возбуждено исполнительное производство либо подан иск о взыскании суммы долга с дарителя. Простыми словами, когда для человека не новость, что у кредиторов к нему есть претензии.

Но есть и другой вариант — когда дарение происходит ДО появления на горизонте кредиторов и обязательств перед ними. Мы в «Игумнов Групп» много раз встречали ситуации, когда суд копал настолько глубоко, что на заседаниях всерьез рассматривались вопросы в стиле, а позволяли ли возможности обвиняемого ЗАВЕДОМО предполагать негативное развитие ситуации (читай «появление долгов и последующее возникновение претензий от кредиторов в ближайшие 10 лет»).

Случай из жизни

Например, бизнесмен, не имеющий долгов, переписывает свой Феррари на сына. Но через полгода он перестает платить кредит, взятый на развитие бизнеса. Далее банк его компанию банкротит, привлекает человека к субсидиарке и банкротит его уже как частное лицо. К тому моменту Феррари числится на сыне бизнесмена уже 5 лет.

И перед судом стоит дилемма: злоупотреблял человек правом, делая этот дорогой подарок сыну, или не злоупотреблял. И вина бизнесмена доказывается. «Как?» — спросите вы?

Человек более 15 лет занимается бизнесом, имеет прекрасное образование, экспертизу, опыт, открытый доступ к активам и деньгам компании. Априори он должен и мог был предвидеть проблемы у бизнеса и соответствующие риски. И Феррари с легкостью попадает в конкурсную массу и продается с молотка.

Мораль: законодательство пока что не может предложить четких параметров, по которым можно точно определить, что вот тут человек превысил полномочия, а тут — точно чист перед законом. Поэтому эта норма трактуется судами на свое усмотрение, и случаи из реальной практики показывают, что одни и те же обстоятельства один суд посчитает 100%-ным злоупотреблением, другой посчитает нормальным поведением. Статистика сейчас по ст. 10 ГК РФ пока половинчатая, поэтому оспорят вашу сделку дарения, совершенную в период 3–10 лет до вашего банкротства, или нет решит во многом случай и профессионализм ваших юристов, способных повлиять на убеждения конкретного судьи.

Неоспоримые договоры дарения: практика

Мы ранее рассказывали, насколько непросто обезопасить единственное жилье при банкротстве . Давайте рассмотрим случай, когда это получилось.

Когда дарят чужую однушку

Женщина, будучи замужем, в 2015 г. приобрела квартиру метражом 37 кв. м и зарегистрировала ее на себя, подарив ее через год своему сыну. Спустя месяц после дарения недвижимости женщина развелась, а еще через 2 года ее бывшего мужа признали банкротом. Конкурсный попытался оспорить эту сделку, решив, что ее половина полагается бывшему мужу, т.к. считается совместно нажитым имуществом:

подпадает под подозрение сделка в течение 3 лет до личного банкротства;
в период совершения сделки на бывшего мужа дарительницы было подано заявление о привлечении его к субсидиарной ответственности на 27 млн руб.

Казалось бы, плакала квартирка? Но нет, парочка все продумала и подготовилась как следует. Им удалось обосновать, что квартирой изначально владел сын, поэтому кредиторы претендовать на погашение долгов с ее продаж не могут.

Как они это сделали:

В 2013-м уже совершеннолетний сын купил на свои деньги дом, который спустя 2 года продал (женился и хотел купить квартиру).
Во избежание дележки в случае развода сын оформляет эту квартиру на мать, а средства на ее приобретение используются от продажи того дома.
Его мать покупает квартиру и дарит ее сыну.

Все эти движения средств суду подтверждает нотариально заверенное заявление, датированное, однако, 2019 г., что суд не смущает. А раз бывший супруг дарительницы отношения к операциям с жильем не имеет, то и кредиторам ждать с нее нечего.

Совпадение это или продуманная заранее схема мы не может с точностью утверждать. Но исполнению можно лишь поаплодировать.

Чтобы получить судебные акты по разобранной практике, оставьте свою почту ниже:

Выводы

Дарение — наименее затратный способ защиты имущества, но и он не может считаться абсолютно надежным и имеет массу нюансов. Один из таких — дарение можно оспорить в течение целых десяти лет (3 — по банкротным основаниям и 10 лет — по ГК РФ).

Если нужна помощь, обращайтесь в «Игумнов Групп» — проконсультируем и защитим ваши интересы.

Полная версия этой статьи доступна по ссылке.

Информация в статье актуальна на дату публикации на нашем сайте igumnov.group.

Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости.

Игумнов Дмитрий

генеральный директор «Игумнов Групп»,

эксперт по субсидиарке и защите личных активов,

Специализация: представление интересов предпринимателя в государственных структурах всех уровней при привлечении к субсидиарной ответственности, взыскании ущерба, долгов по поручительству и личным займам. Безопасность личных активов.

Примерная форма договора субаренды жилого помещения (квартиры) (между организацией и физическим лицом) (подготовлено экспертами компании “Гарант”)

ГАРАНТ:

Настоящая форма разработана в соответствии с положениями гл. 34, 35 ГК РФ.

Договор субаренды жилого помещения (квартиры)
(между организацией и физическим лицом)

г. [ место заключения договора ]

[ число, месяц, год ]

[ Наименование организации ], именуемый в дальнейшем “Арендатор”, в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], с одной стороны, и

[ Ф. И. О. гражданина ], [ значение ] года рождения, паспорт: [ серия, номер ] выдан [ кем и когда ], зарегистрированный по адресу: [ вписать нужное ], именуемый в дальнейшем “Субарендатор”, с другой стороны, вместе именуемые “Стороны”, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Арендатор с согласия Арендодателя предоставляет Субарендатору для проживания за плату жилое помещение, которое находится по адресу: [ вписать нужное ] (далее – Квартира).

1.2. Квартира расположена на [ значение ] этаже [ значение ]-этажного жилого дома и состоит из [ значение ] комнат(ы), имеет общую площадь [ значение ] кв. м, в том числе жилую – [ значение ] кв. м, и все виды благоустройства.

1.3. На момент заключения настоящего договора Квартира принадлежит Арендодателю на праве собственности и предоставлена Арендатору во временное пользование по договору аренды N [ значение ] от [ число, месяц, год ] (далее – Договор аренды).

1.4. Переход права собственности на Квартиру к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

1.5. Срок субаренды составляет [ указать срок, который не может превышать срок аренды ].

2. Права и обязанности сторон

2.1. Арендатор обязуется:

2.1.1. Предоставить Субарендатору Квартиру в состоянии, пригодном для проживания.

2.1.2. Обеспечить свободный доступ Субарендатора в Квартиру.

2.1.3. Воздерживаться от любых действий, создающих для Субарендатора препятствия в пользовании Квартирой.

2.1.4. Принять от Субарендатора по Акту приема-возврата Квартиру в [ значение ]-дневный срок по истечении срока субаренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.

2.2. Арендатор имеет право:

2.2.1. В любое время проверять состояние и сохранность Квартиры.

2.2.2. Давать Субарендатору обязательные для исполнения указания по принятию мер, необходимых для предотвращения и ликвидации ситуаций, возникающих в результате ненадлежащего использования Субарендатором Квартиры, ставящего под угрозу сохранность Квартиры.

2.2.3. Требовать расторжения настоящего договора и возмещения убытков в случае, если Субарендатор использует Квартиру не в соответствии с ее целевым назначением и условиями настоящего договора.

2.2.4. Требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Субарендатором срока внесения арендной платы, предусмотренного настоящим договором.

2.3. Субарендатор обязуется:

2.3.1. Использовать Квартиру только для проживания, обеспечивать ее сохранность и поддерживать ее в надлежащем состоянии.

2.3.2. Своевременно вносить арендную плату и нести расходы за коммунальные услуги.

2.3.3. Не производить перепланировок и переоборудования без письменного согласия Арендатора.

2.3.4. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт.

2.3.5. Обеспечивать Арендатору беспрепятственный доступ в Квартиру для осмотра ее состояния.

2.3.6. При прекращении настоящего договора передать Арендатору Квартиру по Акту приема-возврата в том состоянии, в котором она была принята в субаренду.

2.4. Субарендатор имеет право:

2.4.1. При обнаружении недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию Квартирой, по своему выбору:

– потребовать от Арендатора либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

– непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендатора;

– потребовать досрочного расторжения настоящего договора.

2.4.2. Осуществлять неотделимые улучшения Квартиры только с письменного согласия Арендатора.

2.4.3. На возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных им за свой счет с согласия Арендатора.

2.4.4. Оставить в собственности произведенные им отделимые улучшения Квартиры.

3. Арендная плата и порядок расчетов

3.1. Арендная плата составляет [ сумма цифрами и прописью ] рублей в месяц.

3.2. Субарендатор вносит арендную плату Арендатору наличными денежными средствами не позднее [ вписать нужное ] числа каждого месяца.

3.3. По соглашению Сторон размер арендной платы может ежегодно изменяться.

4. Порядок изменения и прекращения договора

4.1. Расторжение и изменение настоящего договора допускается по соглашению Сторон.

4.2. Настоящий договор подлежит досрочному расторжению судом по требованию Арендатора в следующих случаях:

– при использовании Квартиры Субарендатором не в соответствии с ее целевым назначением;

– если Субарендатор ухудшает состояние Квартиры;

– если Субарендатор не внес арендную плату более двух раз подряд;

– [ иные основания, например, прекращение трудовых отношений между Арендатором и Субарендатором ].

4.3. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Субарендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

4.4. Настоящий договор может быть расторгнут судом по требованию Субарендатора, если:

– Арендатор не предоставляет Квартиру в пользование Субарендатору либо создает препятствия пользованию Квартирой;

– Квартира имеет препятствующие пользованию ею недостатки, которые не были оговорены Арендатором при заключении договора, не были заранее известны Субарендатору и не должны были быть обнаружены Субарендатором во время осмотра Квартиры при заключении договора;

– Квартира в силу обстоятельств, за которые Субарендатор не отвечает, оказалась в состоянии, непригодном для использования;

4.5. Досрочное прекращение настоящего договора аренды влечет прекращение настоящего договора. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды Квартиры в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

5. Ответственность сторон

5.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. За нарушение сроков уплаты арендной платы Субарендатор уплачивает Арендатору неустойку в размере [ значение ] % от суммы долга за каждый день просрочки.

5.3. Субарендатор обязан возместить Арендатору убытки (реальный ущерб), причиненный задержкой возврата Квартиры.

5.4. Арендатор несет перед Субарендатором ответственность за недостатки Квартиры, полностью или частично препятствующие пользованию ею, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

5.5. В случае использования Квартиры не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Субарендатор выплачивает Арендатору штраф в [ значение ]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

5.6. Стороны освобождаются от ответственности в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение ими своих обязательств по настоящему договору будет связано с обстоятельствами, не зависящими от их воли: природных явлений (землетрясений, наводнений, эпидемий), действий государственных органов, актов террора, войн и т.д.

5.7. Сторона обязана незамедлительно после наступления указанных в п. 5.6 настоящего договора обстоятельств уведомить другую Сторону о невозможности исполнения договора и подтвердить документально факт наступления указанных обстоятельств.

Неисполнение условий настоящего пункта влечет для Сторон обязанность по возмещению убытков, связанных с неисполнением условий настоящего договора.

6. Заключительные положения

6.1. Настоящий договор вступает в силу с даты его регистрации в [ наименование регистрирующего органа в случае, если договор аренды подлежит регистрации ].

6.2. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, из которых один хранится в делах [ наименование регистрирующего органа ], а остальные выдаются по экземпляру Арендатору и Субарендатору.

6.3. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.

6.4. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

6.5. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.6. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми настоящий договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.

6.7. Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем [ вписать нужное – почтовой, факсимильной, электронной связи ].

6.8. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.

6.9. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

7. Реквизиты и подписи сторон

[ должность, подпись, инициалы, фамилия ]

[ подпись, инициалы, фамилия ]

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Купить документ –> Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Примерная форма договора субаренды жилого помещения (квартиры) (между организацией и физическим лицом)

Разработана: Компания “Гарант”, август 2014 г.

Чужие квартиранты: как пересдают арендованное жилье

У владельцев квартир часто возникают сложности с арендаторами. Одна из них — самовольное принятие арендатором решения о пересдаче квартиры другим людям. «РБК-Недвижимость» разобралась в тонкостях субаренды и поднайма квартир.

Сдавать арендованную квартиру можно по договору субаренды или поднайма, это допускает законодательство. В ст. 685 Гражданского кодекса РФ говорится, что наниматель жилого помещения с согласия владельца может передать на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Ответственным перед владельцем по договору найма квартиры остается наниматель.

Наниматель и поднаниматель заключают договор поднайма, срок которого не может превышать срока договора найма. Иными словами, человек, которому пересдали жилье, должен освободить помещение, когда у основного арендатора закончится договор аренды — он не получает самостоятельного права пользования жилым помещением.

Жертвы мошенников

Идея пересдать уже арендованную квартиру всегда принадлежит арендаторам. Владельцы редко соглашаются на то, чтобы арендаторы могли пересдать жилье. Большинство собственников не готово к тому, чтобы между ними и конечными нанимателями было какое-то лишнее звено, утверждают риелторы.

Нередко предприимчивые арендаторы снимают большую квартиру в хорошем районе, затем пересдают ее, а на вырученные деньги снимают жилье подешевле, получая при этом доход. Потеря денег не нравится владельцам — ведь доход от пересдачи получает арендатор первой очереди, тогда как собственник сам мог бы сдать квартиру подороже, говорят эксперты. Наконец, владельцы беспокоятся за сохранность квартиры и ее репутацию — ведь неизвестно, каким людям и в каком количестве арендатор пересдаст жилье и какой ущерб владельцу это в конечном итоге нанесет.

Директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова:

— Если наниматель пересдал квартиру без согласия собственника, то это уже можно квалифицировать как мошенничество

Чаще всего жертвами мошенников становятся собственники, которые редко приезжают навестить своих арендаторов и проверить состояние квартиры: например, те, кто живет за границей или в других городах либо часто отбывает в длительные командировки.

«В крупные агентства недвижимости нередко приходят собственники-арендодатели с просьбой помочь разобраться в ситуации — расторгнуть договор найма и привлечь к ответственности таких самостоятельных квартирантов, которые без ведома владельцев заселяют в их квартиры субарендаторов», — рассказал юрисконсульт юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин.

Но пересдача по договоренности с владельцем — тоже не редкость. Чаще всего таким образом арендаторы пересдают части квартир. На практике это выглядит так: человек снимает неликвидную с точки зрения аренды многокомнатную квартиру и живет только в одной комнате, а другие сдает в субаренду. Владелец получает фиксированную плату за жилье, которая его полностью устраивает.

Юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

— Получается нечто похожее на коммунальную квартиру, где каждый живет в своей комнате, но совместно соседи пользуются кухней, коридором, ванной и туалетом

Субаренда по закону

Если собственник не давал письменного согласия на субаренду (поднаем), то у него есть все основания досрочно расторгнуть договор найма (аренды). Он также вправе рассчитывать на возмещение причиненных ему убытков, но только в судебном порядке, утверждают в «Инком-Недвижимости».

«Но реалии складываются несколько иначе: доказать факт пересдачи целой квартиры в субаренду или поднаем, когда там проживают совершенно другие лица по письменному договору между арендаторами и субарендаторами, значительно проще, чем пересдачу, которая была осуществлена путем подселения жильца в соседнюю комнату без договора. В последнем случае наниматель всегда может сказать, что это, например, родственник, который просто зашел в гости», — рассказал Кирилл Кокорин.

Чтобы избежать сценария с субарендой, собственник жилья в договоре найма может закрепить свое право хотя бы раз в месяц посещать квартиру и этим правом не пренебрегать, советуют эксперты.

«Тогда он лично может получить арендную плату, оценить обстановку и заодно убедиться, что счета за коммунальные услуги оплачены, — отмечает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — Можно попросить и соседей сообщить вам, если вдруг сменится состав жильцов».

А главное, в договоре аренды нужно прописать, согласен собственник на субаренду или нет. Если арендатор нарушит это требование, у владельца будут все основания расторгнуть договор и выселить всех квартирантов.