Раздел неприватизированной квартиры при разводе

ВС рассказал, когда квартиру при разводе поделят не поровну

По закону при разводе имущество делят между супругами поровну. Это общее правило, из которого есть исключения. Суд может «в отдельных случаях отступить от равенства долей и учесть интересы несовершеннолетних детей и (или) заслуживающие внимания интересы одного из супругов», говорится в п. 2 ст. 39 Семейного кодекса. Что это за исключительные обстоятельства, в законе не говорится. Поэтому судам приходится определять их самостоятельно исходя из обстоятельств конкретного спора.

Примером может служить дело № 18-КГ19-184, где Верховному суду пришлось исправить ошибки нижестоящих. Там Мария Георгиева* хотела поделить трехкомнатную квартиру не пополам с бывшим мужем Владиславом*, а с отступлением от равенства долей: ей 2/3, ему – 1/3. Женщина объяснила требования тем, что она остается жить с общей дочерью-инвалидом по психическому заболеванию. Ей нужны значительные деньги на лечение, реабилитацию и обучение ребенка. Алименты бывшая жена отсудила, но просила учесть инвалидность дочери при разделе жилья. Георгиева обращала внимание, что именно бывший муж настаивает на продаже квартиры. Как указывала мать, половины вырученных денег не хватит, чтобы купить квартиру с отдельной комнатой для ребенка. Она нужна девочке, чтобы полноценно заниматься учебой и иметь личное пространство. Так Георгиева обосновала свой иск. Она также сообщила суду, что у мужа другая семья и он живет в другом регионе.

Муж не был согласен с требованиями жены и настаивал на равном разделе.

Когда материальный интерес не ограничивается алиментами

Так и поступили две инстанции, которые сочли доводы Георгиевой необоснованными. Суды не нашли исключительных обстоятельств, позволяющих отступить от равенства долей. Апелляция отдельно отметила, что раздел имущества между супругами никак не затрагивает интересы ребенка. «Отец выплачивает алименты должным образом, не мешает дочери пользоваться квартирой», – указал Краснодарский краевой суд.

Но интересы несовершеннолетних детей – одно из оснований, чтобы отступить от равенства долей, возразил Верховный суд, который принял жалобу Георгиевой. Он акцентировал внимание на том, что права ребенка нуждаются в особой защите – об этом говорится в Конституции РФ и преамбуле Декларации прав ребенка, которую приняла Генассамблея ООН в 1959 году.

Как отметила гражданская коллегия ВС, квартиру хочет продать Георгиев, а его бывшая жена стремится сохранить материальный уровень жизни ребенка после раздела имущества. Другого жилья у матери и дочери нет, а девочка страдает тяжелым заболеванием и нуждается в отдельной комнате. По мнению Верховного суда, эти обстоятельства могут указывать на необходимость отступить от равенства долей. Но нижестоящие инстанции не объяснили, почему их проигнорировали. С такими указаниями коллегия под председательством Игоря Юрьева отправила дело на пересмотр в апелляцию.

Исключительных ситуаций, когда суд отступает от равенства долей, очень мало, комментирует партнер АБ ЕМПП ЕМПП Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 20 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 49 место По выручке Профайл компании × Анна Артамонова. Ведь большая доля оформляется на взрослого, а не на ребенка. Ребенок может проживать с одним родителем, а завтра так сложится, что с другим, рассуждает Артамонова. Она считает верным довод апелляции о том, что раздел квартиры не затрагивает права ребенка, ведь отец выплачивает алименты. С другой стороны, говорит адвокат, суды указали, что отец не мешает ребенку пользоваться жильем. Но мать в иске как раз указывала, что он настаивает на продаже квартиры. Поэтому окончательное решение еще не принято, а при повторном рассмотрении дела суд будет выяснять, ущемляет ли отец интересы ребенка или имеет ли такое намерение, заключает Артамонова.

Юристы рассказали, какие обстоятельства могут убедить суд отойти от принципа равенства долей, а какие не могут.

Заболевание ребенка, при котором ему требуется отдельное помещение. При этом суды учитывают общую площадь жилья, есть ли у родителя другое жилье, трудоспособен ли он, может ли выкупить долю другого супруга, а также другие обстоятельства, рассказывает Светлана Бурканова из юрфирмы ЮСТ ЮСТ Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Цифровая экономика группа Банкротство (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 13 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 16 место По количеству юристов 20 место По выручке × .

Что точно не поможет

Сами по себе не работают аргументы вроде «есть общий ребенок», «ребенок после расторжения брака проживает с истцом», «отношения между бывшими супругами неприязненные», «отец не принимает участия в воспитании и содержании ребенка», «он накопил долги по алиментам», «надо поддерживать материальный уровень жизни ребенка на прежнем уровне», делится Бурканова. Наличие общих детей – это не повод отступить от равенства долей, потому что на ребенка выплачиваются алименты, поясняет управляющий партнер АБ Павлова и партнеры Павлова и партнеры Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Страховое право группа Управление частным капиталом группа Банкротство (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) Профайл компании × Галина Павлова. Если семья многодетная, то суд может внимательнее исследовать обстоятельства в пользу отхода от равенства долей, добавляет Павлова. Сама по себе неуплата алиментов – это тоже не аргумент, потому что всегда есть возможность судебной защиты в этом вопросе, говорит Павлова.

Читайте также:
Берутся ли алименты с продажи квартиры

Кроме того, как говорится в Семейном кодексе, дети и родители владеют имуществом раздельно друг от друга.

Советы дала Светлана Бурканова, юрфирма «ЮСТ».

Судиться или договориться: как разделить недвижимость при разводе

Развод — процесс нервный, а если у расстающейся пары есть дети и совместное жилье, то развод будет сложным. Вместе с экспертами разбираемся, как бывшие супруги могут поделить имеющуюся у них недвижимость.

Эксперты в статье:

  • Марина Соколова, нотариус города Москвы
  • Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Встретимся в суде

Споры между супругами из-за имущества возникают, когда вступают в силу какие-то личные обиды или завышенные ожидания одной или обеих сторон. В целом всегда лучше любой такой спор решать мирно. Если же дело доходит до суда, важно помнить, что в нашей стране не прецедентное право. Это означает, что если у кого-то было одно судебное решение, то вовсе необязательно, что и в другом похожем случае оно окажется таким же.

Например, есть распространенное заблуждение, что если в браке, к примеру, двое детей, то суд при разделе недвижимости должен присудить ее бóльшую часть тому из супругов, с кем остаются дети. Но, как поясняют эксперты, в этом случае действует норма, по которой родители не претендуют на имущество детей, а дети — на имущество родителей. Иными словами, раздел производится между супругами, а не между супругами и детьми.

Чаще всего судья ориентируется на одинаковые права супругов по закону. При этом необходимо учитывать, что раздел имущества может затянуться на долгое время и принести дополнительные траты, если одна из сторон не согласна с решением судьи и подает апелляции.

Вместе нажили — делим поровну

Согласно ст. 38 Семейного кодекса РФ, имущество, приобретенное в браке, делится в равных долях между супругами. Но это не касается имущества, которое было унаследовано одним из супругов, получено им в дар или приватизировано. Оно не подлежит разделу и остается в собственности наследника. В собственности одного из супругов останется и имущество, приобретенное до брака.

Но из этих правил есть исключение. Если в такую квартиру второй супруг серьезно вложился, сделал ремонт, который заметно улучшил качество данного жилья, и сумел доказать это в суде, то такое имущество тоже может быть признано совместно нажитым и также подлежит разделу.

В каких случаях делить недвижимость не придется:

  • недвижимость получена мужем или женой в дар или по наследству;
  • недвижимость передана одному из супругов на безвозмездной основе;
  • квартира, дом или участок куплены до брака или на деньги, заработанные до создания семьи (надо доказать документально).

«Бывают истории, когда родители приобретают взрослым детям жилье, например дарят на свадьбу. Если ребенок, будучи уже в браке, выступает как покупатель в договоре купли-продажи, такая квартира может быть признана совместно нажитым имуществом и тоже подлежит разделу. В отсутствие брачного договора безопаснее приобретать квартиру на родителей, передавать своему ребенку путем дарения», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Приватизированное делим по долям

Если бывшие супруги делят квартиру, которую они вместе приватизировали, то каждому достанется его доля, так как муж и жена стали долевыми собственниками. Бывает так, что доли заранее не определены, тогда это придется сделать самостоятельно или решать в судебном порядке. Важно помнить, что при приватизации квартиры на одного только мужа или жену второй супруг не имеет на нее прав.

Муниципальную квартиру не разделить

Делить квартиру, оформленную по договору социального найма, нельзя. Но можно провести приватизацию поровну, когда вы уже решили развестись. Это можно сделать по устному договору без юридических процессов, если супруги сохранили нормальные отношения и готовы помочь друг другу. Если при этом они продолжают жить на одной территории, то сохраняют права на проживание и пользование.

Лучше договориться мирно

Досудебное соглашение о разделе общего имущества супругов позволяет сторонам самим выбирать, как и в каких пропорциях делить нажитое в браке, и уйти от формулы 50 на 50. По словам нотариуса Марины Соколовой, обязательная нотариальная форма такого договора дает гарантии равной защиты прав и законных интересов обоих партнеров, законности сделки и учета всех правовых нюансов, включая, к примеру, имущественные интересы детей в этой семье.

Такой вид соглашения позволяет бывшим супругам закрепить все договоренности и быть уверенными в их соблюдении. Его можно оформить, и если расторжение брака по тем или иным причинам должно проходить исключительно в судебном порядке — даже в этом случае приобщенное к делу соглашение о разделе имущества поможет ускорить рассмотрение дела о расторжении брака.

Банки не любят семейные споры

Ситуация усложняется, если недвижимость, которую делят супруги, находится в ипотеке. Банки к разделу имущества относятся скептически, приоритетом для кредитной организации остается сохранение платежей в срок. А изменение семейного положения заемщика потенциально снижает его платежеспособность.

Ипотечные квартиры после развода обычно продают, а не делят, потому что часто супруги боятся, что банк потребует досрочного погашения ипотеки. Но в некоторых случаях практикуется и смена заемщика.

Лучший вариант — брачный договор

Хороший и надежный инструмент регулирования имущественных отношений в браке и после его прекращения — это брачный договор. Его заключение становится все более естественным и уже не вызывает у людей такого сильного отторжения, как, например, 20 лет назад.

Читайте также:
Бизнес на субаренде квартир посуточно

«Брачный договор можно заключить в любой момент до брака и в браке до внесения в ЗАГС акта о расторжении или о вступления в силу решения суда о расторжении брака. Также регулирует раздел имущества заключение соответствующего соглашения, но его можно подписать лишь в течение трех лет после расторжения брака. Оба этих документа — и брачный договор, и соглашение о разделе имущества — должны быть заверены нотариусом», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Квадратное уравнение

Что изменилось в разделе квартиры при распаде семьи

Каждому по кредиту

Кредит заключается не на небесах, а обязательство платить банку 25 лет не гарантирует счастливый брак. Что же делать, если семья распалась, а ипотека осталась?

Первое, что нужно знать: даже если кредит оформлен только на одного из супругов, второму остаться ни при чем не получится. Жилье было приобретено в браке? Супруги автоматически являются созаемщиками, даже если в договоре это не обозначено. И если муж – основной заемщик собрал вещи, ушел и перестал оплачивать кредит, то делать это придется жене.

Причем суды признают долг по ипотеке общим долгом супругов вне зависимости от того, как делится ипотечная квартира, поясняет Дарьяна Епихина, юрист Petrol Chilikov. То есть ипотека может быть поделена поровну, даже если квартира разделена на неравные доли.

Квартира, приобретенная в ипотеку, делится при разводе, впрочем, как и сама ипотека. Для этого супруги должны выделить доли во владении квартирой и после этого разделить кредит. Есть возможность заключить с каждым из супругов отдельный договор и скорректировать графики выплат с учетом уровня заработной платы. Бывшие муж и жена будут выплачивать ипотеку каждый за собственную долю, а необязательность в этом вопросе одного супруга не будет касаться другого.

Не всегда квартира и ипотечный кредит могут быть разделены при разводе. К примеру, при оформлении военной ипотеки банки выдвигают требование к военным заключить брачный контракт. По его условиям при разводе заемщик становится единоличным собственником жилья и продолжает выплачивать кредит в одиночку. А вот жены таких ипотечников рискуют остаться без жилья.

Поиск альтернативы

Даже если кредит и метры поделены, совместное владение квартирой может тяготить бывших супругов. Так что на практике популярны варианты, которые позволяют поделить ипотечную квартиру еще до выплаты кредита.

Если ипотека выплачена менее чем на 10-20%, один из супругов может отказаться от прав на квартиру в пользу другого. За выплаченную часть кредита он вправе потребовать половину внесенной суммы, поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер “Метриум”. В этом случае обязательство выплачивать ипотеку ложится только на одного из супругов, а чтобы не было разночтений, банк заключает с ним новый ипотечный договор.

Бывшие супруги могут продать ипотечную квартиру. При этом недвижимость находится в залоге у банка, поэтому они или находят покупателя, готового погасить кредит, или того, кто готов переоформить на себя ипотеку. Не исключен вариант, когда супруги находят деньги, чтобы закрыть остаток долга, а потом уже продать жилье и поделить вырученные средства.

Стройка только началась

Купить готовое жилье по карману не каждой семье. Поэтому к моменту развода оно может быть не достроено.

С квартирой, приобретенной по договору долевого участия, нюанс в том, что она покупается на стадии строительства, а право собственности оформляется после ввода объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи новостройки. “До этого момента квартиры в таком доме считаются объектами незавершенного строительства и не могут быть предметом раздела”, – рассказывает Литинецкая.

Если договор долевого участия был заключен и полностью оплачен до вступления в брак, то после сдачи жилье будет полностью принадлежать супругу, на которого оформлен договор. В остальных случаях второй супруг имеет право потребовать оформить в его собственность долю в квартире, если недвижимость уже готова. Если же срок сдачи дома еще далек, можно добиться изменения условий договора долевого участия и включить в состав дольщиков второго супруга.

Детская доля

При покупке квартир часто используется материнский капитал, что серьезно осложняет раздел имущества при разводе. Но вот каков “вес” этого капитала? К примеру, в стоимости жилья он мог иметь совсем небольшой процент: 5 или 10. Но значит ли это, что остальные 90% супруги могут поделить между собой и тот, кто уходит из семьи без детей, может претендовать практически на половину квартиры? Таких исков немало рассмотрели судьи, но точку недавно поставил Верховный суд.

Квартиру, оплаченную в том числе материнским капиталом, необходимо оформить в общую долевую собственность. Доли каждого члена семьи супруги определяют самостоятельно, общей практикой является равное деление долей на всех. Получается, если детям успели выделить конкретные доли, то при разводе каждый из супругов получит строго причитающуюся ему часть. Но тот, с кем останутся дети, получает и их доли тоже. К примеру, в семье с двумя детьми жена останется с двумя третями квартиры, а муж лишь с четвертью.

Если доли выделить не успели, ситуация меняется не в пользу жен. Часть квартиры, которая оплачена из общих сбережений, делится поровну между супругами. Дети, так как они не участвовали в оплате, не получают ничего. А вот на маткапитал имеют право все члены семьи – даже дети. Его делят поровну. В результате ребенок может претендовать только на ту часть квартиры, которая пропорциональна его доле в материнском капитале. При таком разделе муж действительно получит почти половину квартиры.

Читайте также:
Как оформить залог при покупке квартиры

Неравный брак

Считается, что нажитая квартира делится между супругами поровну. Однако на практике часто происходит перевес метров в сторону одного из супругов.

Увеличить долю квартиры, к примеру, могут дети. Если после продажи доли вырученной суммы не хватит на покупку нового жилья, то суд может выделить большую долю в квартире в пользу одного из супругов, который будет воспитывать несовершеннолетних. Однако один только факт наличия у супругов несовершеннолетних детей не является основанием для отступления от принципа равенства долей при разделе общей совместной собственности, поясняет Антон Марткочаков, партнер Enforce Law Company.

Также добиться неравного раздела квартиры можно, если один из супругов тратил всю зарплату на себя, а другой содержал семью, или в том случае, если при покупке один из супругов вложил деньги, которыми располагал еще до брака. К примеру, средства с банковского вклада, от продажи холостяцкой квартиры или машины.

На долгие годы

Как долго бывшие супруги могут делить имущество? Срок исковой давности обычно составляет три года, однако есть нюанс – с какого момента его считать. Мнение о том, что с момента расторжения брака – неверное, правильно – с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права на совместно нажитое имущество, говорит Дарьяна Епихина.

Например, через несколько лет после развода бывший муж, не отказывавшийся от прав на общую квартиру, но и не проживавший в ней, узнает, что экс-супруга решила продать эту недвижимость. Или жена продала квартиру, но не выплатила экс-супругу денежную компенсацию. В этих случаях срок исковой давности будет считаться с момента продажи жилья. А это может быть за пределами трехлетнего срока.

Раздел неприватизированной квартиры при разводе

Любое совместно нажитое имущество подлежит разделу, в том числе и жилые помещения. Но, неприватизированная квартира, которая не находится в собственности супружеской пары, не делится. Жильцы могут только использовать ее по договору социального найма.

Что необходимо знать при разделе неприватизированной квартиры

Во время использования неприватизированной квартиры супружеская пара должна запомнить несколько особенностей ее эксплуатации и раздела:

  1. Если один из супругов не прописан в квартире, независимо от регистрации или ее отсутствия у другого супруга, он при разводе не имеет никаких прав на это жилое помещение.
  2. Если муж или жена откажутся участвовать в приватизации недвижимости, они теряют все права на квартиру.
  3. При разводе супругов они не имеют права требовать размена жилой площади у владельца квартиры, кем бы он ни был, никто не обязан предоставлять им раздельное жилье. Любой вариант обмена или раздела бывшие супруги ищут самостоятельно.

Неприватизированное жилое помещение при разводе и разделе совместного имущества в любом случае останется собственностью его владельца (государство, муниципальные органы и т.д.) и разделу не подлежит.

Единственным приемлемым вариантом в подавляющем большинстве случаев может стать приватизация квартиры с последующим разделом на доли либо продажей и разделом вырученных денежных средств.

Размен неприватизированного жилого помещения маловероятен, так как бывшим супругам придется найти такие варианты размена, которые устроили бы обе стороны, причем меняться можно только на такие же неприватизированные квартиры.

Статус неприватизированной квартиры

Любые квартира или жилой дом имеют своего собственника. Такими собственниками могут быть:

  • граждане;
  • организации;
  • городские или сельские поселение, регионы или государство.

Правовые образования имеют свой жилищный фонд, жилые помещения из которого распределяются между гражданами, нуждающимися в жилье. При этом жилое помещение не переходит в собственность, а передается в бессрочное пользование по договору социального найма.

Раньше граждане не могли получить в собственность или купить квартиру, они имели право только на использование жилого помещения, предоставленного им государством или организацией, в которой они работали. Теперь ситуация кардинально поменялась: государство бесплатно предоставляет квартиры только некоторым категориям граждан:

  • малоимущим;
  • детям, оставшимся без попечения родителей по достижению ими совершеннолетия;
  • потерявшим жилье в результате стихийных бедствий или катастроф.

В настоящее время остается небольшое количество жилых помещений, которые граждане еще не приватизировали по целому ряду причин, в таких случаях государство по-прежнему остается собственником жилья, давая право зарегистрированным в нем на бессрочное использование квартир в статусе нанимателя.

Этот статус позволяет жильцам использовать квартиру для проживания, но не распоряжаться ею в полном объеме, как полноправные собственники приватизированных жилых помещений.

Есть еще одна категория квартир, которые граждане используют по договору социального найма, это ведомственное жилье. Такая недвижимость предоставляется работникам отдельных организаций на время их работы в учреждении, в собственности которого и находится жилое помещение.

Правовые основания использования ведомственного жилья схожи с государственным, но есть и различия: гражданин может пользоваться квартирой только до тех пор, пока он работает в учреждении, после увольнения он обязан ее покинуть.

Неприватизированные квартиры, используемый по договору социального найма, подразделяются на два различных жилищных фонда:

  1. Социальное жилье. Квартира предоставляется отдельным вышеназванным категориям граждан, имеющим на это право.
  2. Специализированное. К таким жилым помещениям можно отнести ведомственные квартиры, жилье для военнослужащих, а также предоставляемые беженцам, переселенцам и другим категориям граждан.

Как делится неприватизированная квартира при разводе

Неприватизированную квартиру можно попытаться разделить тремя способами:

  • разменять;
  • приватизировать, а затем разделить;
  • получить право пользования.

Размен неприватизированной квартиры

Что подразумевается под словами «размен жилого помещения»? Граждане, затеявшие такой размен должны найти две разных неприватизированных квартиры, жильцы которых желают «съехаться» друг с другом, получить согласие на такие манипуляции с жильем от этих жильцов, а также от владельцев всех квартир (государства или местного муниципалитета) и затем произвести обмен одной, общей для супругов квартиры на две раздельных.

Читайте также:
Выселение из квартиры прописанного человека не собственника

Раньше, когда все квартиры были в собственности государства, этот способ был очень распространен, некоторые умудрялись производить двойной, тройной обмен, выстраивались целые цепочки из семей, желающих поменять квартиры в различных вариантах.

В настоящее время проблему размена решить гораздо сложнее, так как неприватизированных квартир с каждым годом становится все меньше, количество возможных вариантов снижается. Помимо относительно небольшого количества оставшихся неприватизированными квартир, для осуществления размена необходимо добиться разрешения собственника, заключить договор обмена, затем на каждую квартиру, участвующую в обмене заключить новый договор найма.

Но, в первую очередь, необходимо обоюдное согласие бывших супругов.

Итак, оба супруга согласны на размен, в таком случае они должны совершить следующие действия:

  1. Найти устраивающие всех варианты размена.
  2. Заключить с контрагентами договор обмена.
  3. Получить согласие собственников всех участвующих в обмене квартир на обмен.
  4. Расторгнуть все договора социального найма, на основании которых все участники размена используют жилые помещения.
  5. Заключить новые договора.

Устного согласия на размен недостаточно. Каждый собственник квартиры должен дать письменный ответ о согласии или отказе в размене в течение десяти рабочих дней с того момента, когда заявитель обратился с ходатайством.

Основанием для отказа выдать разрешение на обмен может стать:

  1. Конфликтная ситуация между собственниками и нанимателями жилья. Это может быть изменение условий использования квартиры, задолженность нанимателя по коммунальным платежам, намерение собственника выселить жильцов и т.д.
  2. Признание одной (или нескольких) из обмениваемых квартир непригодными для проживания.
  3. Любой из нанимателей или арендодателей оспаривает право на использование жилого помещения.
  4. Дом, в котором находится любая из обмениваемых квартир в скором времени должны снести, либо там планируется капитальный ремонт, перепланировка.
  5. В результате обмена сложится такая ситуация, когда граждане с некоторыми тяжелыми заболеваниями, при которых им необходима отдельная комната, должны будет проживать совместно с другими жильцами.

Например, супруги Екатерина и Николай живут в двухкомнатной неприватизированной квартире. Вместе с ними проживает мать Екатерины, инвалид второй группы, имеющая диагноз – туберкулез. Она занимает отдельную комнату, так как согласно законодательству, для больных с таким диагнозом, необходима отдельная изолированная комната.

Супруги решили развестись и разменять квартиру, но единственным вариантом размена, который они смогли подобрать, был размен двушки на однокомнатную квартиру и комнату в общежитии. Ни тот, ни другой вариант в случае с этой семьей не подходит, так как при переезде в однокомнатную квартиру либо в комнату Екатерина вынуждена будет проживать со своей больной матерью в одной комнате.

Важно. Если в одном из жилых помещений, планируемых для обмена, проживают несовершеннолетние дети, необходимо согласие на такой обмен органов опеки.

В российском законодательстве прописаны ряд требований, которые предъявляются к обмениваемым объектам недвижимости, а именно:

  1. Разменять квартиру, используемую по договору социального найма возможно только на жилые помещения с таким же правовым статусом.
  2. Все жилье, участвующее в обмене, должно относиться к одному и тому же жилому фонду. Например, обмен недвижимости из социального фонда на квартиру из специального фонда недопустим.
  3. Невозможно обменять квартиру или комнату на часть помещения в другой квартире, либо на помещения, не признанные жилыми (кухню, ванную комнату или подсобку).
  4. Каждое из обмениваемых жилых помещений должно соответствовать всем санитарным нормам.
  5. Закон не разрешает меняться на смежную комнату, любое из помещений, предназначенных для обмена, должно быть изолированным.
  6. Не получится разменять квартиру, если один из супругов вынужден будет переехать в комнату или квартиру, в которой не будет учтены нормативы площади на каждого члена семьи.

Например, если мать с детьми должна будет переехать в квартиру, жилая площадь которой на одного человека будет меньше нормативной, опека не разрешит такой обмен.

Приватизация и последующий раздел

Более приемлемым вариантом раздела неприватизированной квартиры считается ее приватизация и последующий за ней раздел. Условиями, при которых это возможно, являются:

  • регистрация обоих супругов в делимой квартире;
  • участие в приватизации одного и другого, только в этом случае они получат право общей долевой собственности на жилое помещение.

В ситуациях, когда помимо мужа и жены в квартире прописаны другие родственники, они все имеют право на участие в программе в равных долях и в том случае, если все они согласятся на приватизацию, каждый получит свою долю собственности, а последующий раздел будет реализовываться пропорционально долям всех жильцов квартиры.

Важно. Приватизация возможно только с согласия всех зарегистрированных в жилом помещении.

Конечно, один из супругов может отказаться от приватизации (требуется письменный, нотариально заверенный отказ), в таком случае второй супруг получит жилое помещение в свою собственность.

Например, супруги К. проживающие в двухкомнатной неприватизированной квартире, решили развестись. Елена К. предложила мужу еще до развода приватизировать квартиру с тем, чтобы после расторжения брака разделить ее. Денис К. категорически отказался участвовать в приватизации, а на слова жены о том, что тогда она оформит квартиру на себя, ответил: «Делай, что хочешь». Однако, письменный отказ от приватизации Елене он дал.

Елена К. приватизировала квартиру, которая впоследствии перешла в ее частную собственность. При последующем разводе и разделе совместного имущества Денис К. уже не имел никакого права ни на квартиру, ни на ее долю и вынужден был длительное время снимать жилье.

Право пользования квартирой

В соответствии с ЖК РФ все члены семьи ответственного квартиросъемщика имеют право на ее использование после расторжения брака, в том числе и бывший супруг. Это означает следующее:

  • он может сдавать ее в поднаем;
  • требовать размена жилого помещения;
  • совершать любые действия с жилым помещением, которые доступны другому супругу.
Читайте также:
Имеет ли дарственная на квартиру обратную силу

Единственное, что после развода можно поменять – это процедуру по оплате коммунальных платежей. После бракоразводного процесса второй супруг несет ответственность за свою часть расходов по содержанию квартиры и должен их соблюдать. Для этого он может обратиться к собственнику жилого помещения (наймодателю) с ходатайством о разделе обязательных платежей. Бывшие супруги в таком случае будут получать два отдельных счета по платежам, каждый должен будет оплачивать свою часть коммунальных платежей.

Важно. Договор социального найма заключается с одним из зарегистрированных в квартире жильцов, даже при разводе супругов.

Бывшие супруги могут заключить соглашение, в котором договорятся о порядке пользования недвижимостью. В таком соглашении за каждым из супругов, по возможности, закрепляется отдельная комната, оговариваются график либо порядок пользования подсобными помещениями (санузел, кухня, лоджия, кладовка).

Как поделить неприватизированную квартиру

На практике раздел неприватизированной квартиры означает раздел лицевых счетов. В новом Жилищном кодексе лицевые счета делить запрещено, поэтому прямой раздел таких квартир стал невозможен. Мотивацией такого запрета является тот факт, что разделенные лицевые счета делают квартиры неким подобием коммуналок, которые в раннем советском периоде были обычной практикой.

Поэтому, при разводе супругов, проживающих в неприватизированной квартире, остается три варианта раздела, о которых говорилось выше. Остановимся подробнее на самом приемлемом из них – приватизации, дальнейшем разделе в долях или путем продажи и раздела денежных средств. Супругам придется осуществить несколько поэтапных действий, прежде чем они смогут разделить жилое помещение.

Первым этапом станет приватизация. Первое, что предстоит сделать в процессе приватизации – получить согласие на нее всех членов семья. За несовершеннолетних детей такое согласие дают их законные представители. Затем должны быть собраны остальные документы и подано заявление о бесплатной передаче жилого помещения в собственность. Заявление подается в местные органы самоуправления либо в Департамент жилищной политики. Лучшим вариантом будет оформление жилого помещения в общедолевую собственность.

Дальнейшие действия супругов могут происходить по двум вариантам.

  1. Выдел долей в натуре. При таком варианте раздела из одного жилого помещения, приватизированного в общедолевую собственность, выделяется два (или более) объекта недвижимости, у каждого из которых будет свой собственник. Фактически отдельная квартира становится коммунальной, при этом каждый из владельцев имеет свою собственную комнату (несколько комнат), а помещения, которые невозможно разделить (места общего пользования, такие как кухня, санузел, прихожая и т.п.) остаются в общем пользовании каждого их собственников.
  2. Продажа квартиры и раздел вырученных денежных средств. Не каждую приватизированную квартиру получится разделить в натуре, например, при разделе однокомнатной квартиры это невозможно. Остается единственный вариант: продать жилое помещение, разделив впоследствии деньги, вырученные за квартиру поровну.

Такой вариант невозможен, если в семье есть несовершеннолетние дети, а у супругов нет альтернативного жилья. Органы опеки не дадут разрешение на продажу квартиры.

Прежде чем начать раздел неприватизированной квартиры, супругам желательно все обдумать и взвесить: какой результат устроит каждого из них. Затем, исходя их выбранного варианта раздела, чтобы не наделать досадных, а порой и непоправимых ошибок, лучше обратиться за консультацией к профильному специалисту, захватив с собой следующие документы:

  • справку о регистрации и составе членов семьи;
  • копию договора социального найма;
  • детальный план квартиры (можно предоставить план, нарисованный «от руки», главное, чтобы на нем были указаны все имеющиеся помещения, расположение окон, дверей и площадь каждого помещения).

Можно ли разделить неприватизированную квартиру через суд

При разводе нередки ситуации, когда взаимные обвинения, и без того накаленная атмосфера, не позволяют супругам принять правильные и взвешенные решения. Никто не хочет уступать, согласия нет ни по одному вопросу. Остается попытка решить проблему через суд.

Но если при разделе жилого помещения, которое находится в совместной собственности супругов все более-менее понятно, то раздел или размен неприватизированной квартиры – процесс достаточно долгий и сложный, так как суд должен учесть интересы всех членов семьи. Особенно это касается семей, где есть несовершеннолетние дети либо другие недееспособные члены семьи. В таких случаях к участию в процессе суд привлекает органы опеки и попечительства.

Конечно, при определенном упорстве и желании разделить неприватизированную квартиру через суд можно, но, чаще всего этот раздел происходит не так, как хотелось бы истцу, судебные разбирательства длятся годами, требуют вложения огромных средств, сил, времени и нервов. В результате, раздел произойдет по одному из вышеописанных вариантов, так как других не существует.

Лучшим способом избежать проблем с разделом или разменом неприватизированной квартиры является помощь специалиста. Обычно неискушенные в юридических вопросах люди при наступлении таких или подобных ситуаций теряются, не знают, с чего начать, к кому обращаться, какие документы собирать. Порой совершают много ненужных и неправильных шагов, некоторые из которых впоследствии трудно, а порой и невозможно исправить.

Опытный юрист всегда готов предложить несколько вариантов выхода из сложившейся ситуации, вам останется только выбрать самый оптимальный для вас.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Раздел квартиры при разводе

Семейная жизнь – это красивая свадьба, общие дети, земельный участок, а также совместные кредиты и ипотека. С момента регистрации брака мужчина и женщина обретают статус супругов, а вместе с тем многочисленные права и обязательства друг перед другом.

При решении супругов расторгнуть брак, совместный режим собственности прекращается. И тут возникает вопрос: как делить все, что нажили?

Читайте также:
Типовой договор на ремонт квартиры под ключ

Обычно не составляет труда разделить между собой женскую шубу или машину, используемую мужем для выполнения работы. В случае, если предметом раздела имущества является квартира, решение вопроса может затянуться. В статье Вы найдете простые решения сложного вопроса о разделе квартиры.

Раздел совместно нажитого имущества: общие положения

Законом установлено, что имущество, приобретенное в браке одним из супругов, автоматически переходит в разряд совместно нажитого.

К общей совместной собственности относится не только недвижимое и движимое имущество, но также ценные бумаги, вклады в кредитных организациях, результаты интеллектуальной деятельности, доходы каждого из супругов от трудовой или предпринимательской деятельности.

Необходимо знать: если один из супругов занимался ведением домашнего хозяйства, осуществлял уход за детьми во время брака, за ним остается право на раздел совместно нажитого имущества.

При этом, если один из супругов по неуважительной причине не занимался трудовой деятельностью или домашним хозяйством, может встать вопрос об уменьшении его доли в совместном имуществе.

Исключения: к совместно нажитому имуществу нельзя отнести имущество, приобретенное супругами до брака, полученное в результате дарения, наследства, а также предметы личного пользования, денежные средства в рамках государственных целевых программ.

Раздел квартиры после развода

Во избежание споров в будущем, супруги в период брака могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.

Оба договора регулируют имущественные отношения супругов, при этом предметом брачного договора может быть также «добрачное» имущество, предмет соглашения – только приобретенная в браке собственность.

Если между супругами нет договора, устанавливающего порядок пользования совместным имуществом, а спор присутствует, необходимо за его разрешением обратиться в судебные органы.

Таким образом, в случае наличия квартиры в собственности у супругов, она может быть разделена мирным способом путем заключения соглашения или в судебном порядке.

В случаи отсутствия соглашения или брачного договора гражданским законодательством установлено, что все имущество, приобретенное в браке, делится между супругами поровну.

Важно знать: при разделе квартиры не имеет значение, на кого из супругов оформлена собственность. Если в документах на квартиру указаны данные мужа, это не значит, что жена не имеет на нее никах прав (разумеется, если речь идет о квартире, приобретенной в браке).

Варианты раздела совместной квартиры при разводе:

  • передать квартиру в единоличную собственность одному из супругов и получить компенсацию за имеющуюся долю в этой квартире;
  • продать квартиру и разделить денежные средства, вырученные с квартиры между собой.

Компенсацию за продажу квартиры супруг может получить в виде денежного эквивалента или другого имущества, равнозначного стоимости его доли в квартире.

Соглашение о разделе имущества между супругами

В случае, когда супруги готовы мирно разделить нажитое ими имущество, они заключают соглашение о разделе имущества.

В соглашении прописывается, как именно будет разделена квартира, в каких долях, а также стоимость квартиры в целом и каждой из долей. Закон не устанавливает форму или содержание соглашения, главное, чтобы его положения не нарушали интересы сторон, и оно было оформлено в письменной нотариальной форме.

Общая долевая собственность супругов

В результате раздела имущества квартира переходит из совместного вида собственности в общую долевую. В этом случае бывший супруг не может иметь никаких прав на долю второго бывшего супруга.

При этом необходимо помнить о том, что при желании одного из бывших супругов произвести юридическое действие с этой долей, а именно: продать или подарить, то потребуется согласие второго бывшего супруга, оформленное в письменном виде и заверенное нотариально.

Бывшие супруги, оформляя права общей долевой собственности на квартиру, должны определить порядок пользования. Если в квартире больше одной комнаты, они могут установить доли на каждую из комнат, а места общего пользования (кухня, ванная комната, коридор) останутся в совместном пользовании.

Закон также позволяет выделить в натуре долю из имущества. Но с квартирой это будет сложно, ведь для выдела доли в натуре необходимо, чтобы была возможность в имуществе оборудовать отдельный вход, сделать отдельный подвод коммуникаций и разделить места общего пользования. В квартире такого сделать невозможно, поэтому такой вид раздела имущества супругам не подходит.

Расходы на квартиру, которые превышают стоимость доли одного из супругов. Если один из супругов докажет, что он вложил в квартиру больше денежных средств чем другой, то имеются основания поделить квартиру между супругами не в равных долях.

Еще одним основанием требовать отдать одному из супругов большую часть собственности на квартиру, является неравнозначные вложения супругов по ежемесячным ипотечным платежам за квартиру, проживание несовершеннолетних детей с одним из супругов, а также отсутствие работы у одного из них по неуважительным причинам.

Супруг должен предъявить в судебный орган доказательство того, что он вложил больше денежных средств в квартиру.

Обратите внимание: если квартира принадлежала на праве собственности одному из супругов до его вступления в брак, но второй активно принимал участие в ремонте квартиры, суд может посчитать целесообразным признать такое имущество совместным и делить его между всеми собственниками.

Для того, чтобы доказать факт участия второго супруга в ремонте, необходимо сохранить чеки на строительные материалы или предъявить выписки из банков.

Как делить квартиру, купленную не в браке

При совместном проживании мужчины и женщины, не зарегистрированных в браке установленном порядке, режим совместной собственности не наступает.

Соответственно, не наступают юридические последствия, как при заключении брака в установленном порядке.

Таким образом, если на одного из лиц зарегистрирована собственность, он признается единственным собственником такого имущества.

Как поделить ипотечную квартиру при разводе

Ипотека связывает по обязательствам даже бывших супругов. Если в период брака куплена квартира по ипотечному кредиту, то в случае развода должны платить оба супруга. Квартиру, купленную в ипотеку, можно разделить между супругами только с разрешения банка.

Читайте также:
Как выделить комнату в квартире для продажи

Осуществить раздел такой квартиры можно следующими способами:

  • продолжить платить ипотечные платежи, а после окончательного погашения кредита продать ее и разделить вырученные денежные средства в равных долях;
  • один из супругов отдает свою долю в квартире второму супругу, который становится единоличным собственником и единственным должником по кредиту. Супруг, отказавшийся от доли в квартире, получает за нее денежную компенсацию;
  • с согласия банка продать квартиру, закрыть ипотечный кредит и оставшиеся деньги поделить между собой.

Раздел приватизированной квартиры

В случае, когда супруги получают квартиру в процессе приватизации, такое имущество не будет относиться к общей совместной. Квартира будет разделена по долям между всеми собственниками, которые участвовали в приватизации.

При разводе супругам не надо будет составлять соглашение о разделе такой квартиры или определять порядок пользования, закон закрепил уже за каждым из них доли.

Если после развода бывшие супруги не захотят жить вместе на одной площади, они вправе:

  • продать квартиру третьему лицу и вырученные деньги поделить между собой;
  • один из них продает свою долю второму по договору купли-продажи;
  • продажа доли одного из супругов иному лицу.

Раздел совместной квартиры через суд

Если супруги не могут договориться мирным путем, они обращаются в суд за разрешением спора.

Для начала супруг, который подает в суд исковое заявление о разделе квартиры, должен указать, каким образом он хочет разделить квартиру и в каких долях. В случае, если он считает, что вправе получить большую долю, он предоставляет документы или факты, это доказывающее.

В иске супругу необходимо указать сведения о сторонах спора, обстоятельства, на которых супруг основывает свои требования, а также цену иска.

К исковому заявлению супруг прилагает документы, подтверждающие, его право на обращение в суд. Если в наличии у него какого-либо документа нет, он может заявить ходатайство об его истребовании судом.

Список документов, необходимых для раздела квартиры:

  • свидетельство о заключении брака и его расторжении;
  • договор купли-продажи или иные документы о приобретении квартиры;
  • документы, подтверждающие приобретение жилья в период брака.

Бывают случаи, когда суд отступает об законодательства и может присудить каждому из супругов разного размера доли в квартире.

Это может произойти при следующих обстоятельствах:

  • наличие несовершеннолетних детей, которые остаются с одним из супругов;
  • тяжелые материальные условия или отсутствия места иного проживания у одного из супругов;
  • улучшение состояния квартиры за счет вложения в нее денежных средств мужа или жены.

После раздела квартиры бывшие супруги обращаются в Росреестр или МФЦ для регистрации изменений в праве собственности.

Профессиональная юридическая помощь

Семейная жизнь не всегда заканчивается мирно. Споры супругов о разделе общей совместной собственности не редкость в судебной практике.

Для того, чтобы правильно разделить нажитое имущество, надо знать положения закона, которые регулируют семейные правоотношения.

Компания «Юридическое агентство» поможет супругам разделить общее имущество даже в таких сложных ситуациях, когда:

  • квартира приобретена одним из супругов в момент, когда пара уже не жила вместе, но не оформила развод в установленном порядке;
  • квартира куплена на личные денежные средства одного из супругов во время брака.

Юристы по семейным спорам изучают основания и особенности возникшего спора, после этого обговаривают конкретный план действий, не забывая предупредить о возможных рисках.

Юристы компании «Юридическое агентство» понимают, что развод – это сложный период жизни, и в это время тяжело оставаться рассудительным человеком и поступать, полагаясь только на свой разум.

Поэтому обращаясь за юридической помощью в компанию, клиент может не волноваться о сборе необходимых документов, подаче искового заявления и участия в судебных процессах, ведь все это за него сделают юристы компании.

Договор аренды жилого помещения

В рамках договора аренды жилого помещения Арендодатель передает право пользования помещением Арендатору на определенное время за оговоренную плату.

Такой вид договора с юридической точки зрения правильно называть договором найма жилого помещения. Это обусловлено тем, что в рамках такого соглашения сторонами являются физические лица.

Таким образом, основным отличием аренды и найма является то, что по арендному соглашению Арендатором будет выступать юридическое лицо, а по договору найма — сделка заключается между физическими лицами. Поэтому в тексте документа Арендатор будет именоваться Нанимателем, а Арендодатель Наймодателем.

Составление договора найма жилья необходимо для установления прав и обязанностей сторон, а также для установления факта проживания Арендатора на законных основаниях.
Ниже мы разберем, как составить такой документ, и на какие условия следует обращать внимание:

Преамбула договора

Договор найма жилого помещения

г. Курган 25 апреля 2022 года
Михалков Михаил Михайлович, 18.01.1995 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 19.01.2010 года, именуемый в дальнейшем Наймодатель
И
Петровских Анастасия Олеговна, 22.01.1985 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 23.01.2005 года, именуемая в дальнейшем Наниматель
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбулу документа традиционно входят:

  • наименование разновидности сделки;
  • место и дата заключения договора;
  • имена и роли участников соглашения;
  • паспортные данные участников сделки.

Далее в документе прописываются пункты, содержащие существенные условия. К ним относятся:

  • предмет соглашения;
  • срок договора;
  • стоимость аренды (найма);
  • обязанности и ответственность сторон.

Предмет договора

Предметом в таком случае выступает непосредственно жилое помещение. К таким помещениям могут относиться: квартира, жилой дом либо их часть, например комната. При этом помещение должно соответствовать санитарным, противопожарным, техническим и другим требованиям, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.
В рамках приведенного ниже примера мы рассмотрим, как составить договор, в котором жилым помещением будет являться квартира:

Читайте также:
Со скольки можно работать перфоратором в квартире

Наймодатель передает Нанимателю право пользования жилым помещением (квартирой), которое располагается по адресу: Курганская область, город Курган, улица Голикова, дом 666, квартира 88.
Собственником жилого помещения является Наймодатель согласно выписке из реестра объектов недвижимости Российской Федерации.
Наниматель получает право пользования квартирой исключительно с целью проживания в ней.
Настоящий договор заключается на срок: 11 (Одиннадцать месяцев) с момента подписания Сторонами документа.

Цена договора

Далее в документе прописывается цена арендной платы за квартиру. Оплата может производиться частично или же разовым платежом полной суммы. Данное условие обговаривается сторонами и закрепляется в настоящем соглашении:

Арендная плата за квартиру составляет 22 000 (Двадцать две) тысячи рублей 00 копеек и осуществляется 10 числа каждого месяца в период действия настоящего договора.
Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на карту Наймодателя.
Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.

Обязанности сторон

В этом разделе прописываются обязанности контрагентов по договору. Данный пункт является неотъемлемым и фигурирует в документе следующим образом:

Наймодатель обязуется:
Передать право пользования квартирой Нанимателю на срок, установленный настоящим соглашением.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Нанимателя.
Осуществлять капитальный ремонт за счет своих денежных средств.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Наниматель обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за проживание в квартире.
Своевременно осуществлять платежи, связанные с оплатой коммунальных услуг.
Бережно относиться к квартире и ко всему, что в ней содержится.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции квартиры без согласия Наймодателя.
После окончания действия договора возвратить квартиру в том состоянии, в котором она находилась на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.

Ответственность сторон

В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В указанный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:

Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Наймодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Наймодатель ответственности не несет.
Наниматель несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору найма.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 15% от суммы задолженности.

В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.

Форма договора

Договора аренды жилого помещения составляется и заключается в простой письменной форме. При желании Сторон, сделка может оформляться путем заключения нотариального договора.

Форма договора найма квартиры между физическими лицами

Скачать бесплатно бланки, приказы и формы отчетности

Скачать договор найма 2021 жилого помещения, квартиры образец бесплатно бланк

Договор найма жилого помещения (квартиры и пр.) — документ подтверждающий предоставление собственником помещения (наймодателем) другой стороне (нанимателю) помещения за определенную плату во владение и пользование с ограниченным сроком по времени и другими условиями. Нотариальное заверение договора найма не требуется и обязательной нотариальной формы такого договора законодательством не предусмотрено, однако по желанию — стороны вправе предусмотреть его нотариальное удостоверение.

Стоит отметить, что с законодательной точки зрения существует отличие между наймом и арендой.
Понятие аренды введено в Гражданском Кодексе России в главе 34.
Понятие найма введено в Гражданском Кодексе России в главе 35.
Перед заключениями подобных договоров рекомендуем ознакомиться с содержанием данных статей ГК.

Договор найма жилого помещения (Согласно статье 671 ГК РФ):

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

То есть, как видно из закона, договор найма касается только жилых помещений и если одна сторона передает другой в пользование за плату жилую квартиру, то заключается договор найма, но если жилое помещение передается юридическому лицу, то заключается договор аренды.
В итоге, чтобы точно определиться, какой тип договора вам необходимо заключить, лучше проконсультироваться с юристом. Так как тут есть нюансы и, как правило, эти понятия могут путать.

Объект договора найма жилого помещения (согласно статье 673 ГК РФ).

  1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
    Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
  2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Необходимость государственной регистрации договора найма определяется в статье 674 ГК РФ:
Форма договора найма жилого помещения (согласно статье 674 ГК РФ).

  1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Читайте также:
Как рассчитывается налоговый вычет при покупке квартиры

Скачать образец (бланк), различные варианты договоров найма между физическими лицами (с физическим лицом) в word (в ворде, doc):
Договор найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения вар 2
Договор найма жилого помещения вар 3
Договор найма квартиры
Договор найма квартиры вар 2
Договор найма комнаты

Бланки являются примерными и могут корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и потребностей. Можете выбрать наиболее подходящий вам бланк.

Скачать образец (бланк) договора аренды (есть и варианты между физическими лицами (обусловлено спросом на такие бланки):
Договор аренды квартиры можно скачать на этой странице.
Договор аренды комнаты можно скачать на этой странице.
Договор аренды жилого и нежилого помещений можно скачать на этой странице.

Скачать бланки (образцы) по аренде/найму квартиры с сайта Яндекс.Недвижимость [5]
(Проверено юристами: Яндекс.Недвижимость с помощью юристов подготовила документы, которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок — от описания объекта недвижимости и имущества до поэтапного процесса оплаты сделки и случаев, когда она может быть приостановлена. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки [5]).
Договор аренды квартиры (docx)
Основной документ, регулирующий права и обязанности наймодателя и нанимателя. На самом деле правильно этот договор называется договор найма, а не аренды. Это разные типы документов и регулируются они разными законами, просто в обществе устоялось некорректное, с юридической точки зрения, название, об этом нужно помнить и обращать внимание на то, какой именно договор вы подписываете. Договор найма можно заключить на любой срок, но при заключении соглашения на срок более года, договор будет необходимо зарегистрировать в Росреестре, и на квартиру будет наложено обременение в виде долгосрочной аренды. Поэтому, как правило, предпочитают заключать краткосрочные договоры, действующие менее года. Они имеют абсолютно такую же юридическую силу, что и долгосрочные [5].
Образец расписки о получении денежных средств (docx)
Это платёжная ведомость, где каждый месяц будет фиксироваться факт передачи денег. Даже если вы договорились о безналичной форме расчёта, встречаться всё равно стоит, чтобы заполнить ведомость, а также посмотреть, что с квартирой всё в порядке. Именно этот документ позволит жильцам доказать, что они своевременно и полностью оплачивали аренду квартиры [5].
Образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры (docx)
Если в договоре найма квартиры не прописан конкретный срок, то он считается бессрочным (как правило, там есть пункт о его автоматической пролонгации). Чтобы прекратить действие такого договора, необходимо подписать соглашение о его расторжении [5].

Скачать бланки (образцы) с сайта ЦИАН (Из источника: «По просьбе Циан профессиональные юристы составили договоры, одинаково учитывающие интересы всех участников сделки». «Используя типовой шаблон документа, помните, что он не может отражать всех нюансов и конкретных особенностей ваших договоренностей с контрагентом. Еще раз напоминаем, что документ — результат договоренностей и пункты могут как изыматься из шаблона, так и добавляться по вашему усмотрению.»):
Скачать АРЕНДА. Договор возмездного оказания услуг по поиску объекта недвижимости для его найма или аренды (doc)
Скачать АРЕНДА. Договор возмездного оказания услуг по поиску нанимателя (арендатора) объекта недвижимости (doc)
Скачать АРЕНДА. Договор найма жилого помещения (doc)
Скачать АРЕНДА. Расписка в получении денежных средств (doc)

Скачать акты на этой странице (в том числе акты: приема-передачи квартиры, описи передаваемого имущества, возврата квартиры по договору аренды квартиры).
Прямые ссылки на скачивание популярных приложений для поиска недвижимости (аренда/найм, покупка).

Также ряд полезный ссылок на бесплатные онлайн сервисы проверки физических лиц, паспортов, поиска нотариуса, проверки доверенностей нотариальных, получения выписки из ЕГРН и т.п. на этой странице.

Общая информация
Договор составляется в письменной форме не менее чем в двух экземплярах. Согласно общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 Гражданского кодекса России).

Договор, как правило, содержит следующее:

  1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания физического лица.
  2. В договоре найма жилья необходимо точно указать адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилую, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.
  3. Стоимость найма жилого помещения, которая определяется соглашением сторон. Срок и порядок выплаты денег за пользование жильем. Оговаривается, как правило, оплата коммунальных услуг и пр.
  4. Срок найма он же срок действия договора. Если такой срок не указывается, то прописывается возможность расторжения договора после какого-либо события или по согласованию сторон.
  5. Ответственность. Последствия связанные с несоблюдением договора какой-либо из сторон.
  6. Иные пункты. Можно указать состояние жилища, опись мебели иили бытовой техники, что находится и в каком состоянии. Для техники требуется указание марки, заводских номеров (если есть), состояние и работоспособность на момент вселения жильца.
  7. Прочие условия. Помимо перечисленного, если у собственника имеются определённые условия, касающиеся проживания, к примеру, содержание в квартире животных, возможность проживания гостей арендатора, специальные условия, касающиеся режима пользования какими-либо предметами (например, не слушать громко музыку, не курить) — это так же стоит отметить в тексте соглашения. Любые, кажущиеся важными для сторон условия, касающиеся самого жилья или аренды его, уместно будет указывать письменно. Сроки и количество раз в месяц для посещения собственником жилища для проверки состояния и пр.
Читайте также:
Как оформить завещание на квартиру у нотариуса

Также совместно с договором найма стороны могут подписывать акт сдачи в аренду (найма), в котором детально приписывается сведения об объекте недвижимости, жилом помещении со всеми характеристиками и перечнем оборудования, мебели и пр.

Также есть ряд особенностей при найме комнаты: указание на конкретную комнату в жилом помещении и требование изолированности комнаты (подробнее лучше проконсультироваться с юристом).

Некоторые выдержки из Главы 35 ГК РФ

Обязанности наймодателя жилого помещения освещаются в статье 676.

  1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
  2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане (статья 677).

  1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
  2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.
    Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
  3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
  4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Обязанности нанимателя жилого помещения освещаются в статье 678.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Порядок вселения граждан, постоянно проживающих с нанимателем определяется в статье 679.
О временных жильцах и условиях их проживания можно знакомиться в статье 680.
О ремонте сданного внаем жилого помещения можно знакомиться в статье 681.

Плата за жилое помещение освещается в статье 682.

  1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
  2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
  3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Срок в договоре найма жилого помещения освещается в статье 683.

  1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
  2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок освещается в статье 684.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Понятие социального найма освещается в статье 672 ГК РФ: Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования.
Поднаем жилого помещения освещается в статье 685.
Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения освещается в статья 686.
Расторжение договора найма жилого помещения освещается в статье 687.
Последствия расторжения договора найма жилого помещения освещаются в статье 688.

Новости
Новое от 01.03.2019: Минфин России в письме от 01.02.2019 № 03-04-05/5889 уточняет, должен ли арендатор, который компенсирует арендодателю-физлицу расходы на коммунальные услуги, удерживать с этих сумм НДФЛ.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: