Можно ли вернуть квартиру после покупки

Права покупателя в случае приобретения на «вторичном рынке» жилья новой квартиры ненадлежащего качества

Права покупателя в случае приобретения на «вторичном рынке» жилья новой квартиры ненадлежащего качества

Памятка потребителя

В соответствии с п. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

В соответствии с п. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Пункт 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ устанавливает способы защиты прав участника долевого строительства в случае некачественного строительства (безвозмездное устранение недостатков в разумный срок; соразмерное уменьшение цены договора; возмещение расходов на устранение недостатков).

Таким образом, ст. 7 Закона № 214-ФЗ устанавливает обязательный пятилетний гарантийный срок для зданий, построенных как объекты долевого строительства, а также специальные правила защиты прав участников долевого строительства. Способы защиты, предложенные п. 2 ст. 7 указанного Закона, очевидно неприменимы к данной ситуации (покупатель квартиры не является участником долевого строительства). Однако это не означает, что невозможно применить правило о гарантийном сроке, в течение которого допустимо выявление скрытых недостатков, т.к. запрета на применение гарантийного срока к объекту долевого участия в случае смены собственника квартиры Законом не установлено.

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами РФ, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Поскольку данная ситуация Законом № 214-ФЗ не регулируется, к ней допустимо применить нормы о защите прав потребителей (разумеется, если квартира куплена последующим покупателем для личных, семейных нужд). Согласно п. 6 ст. 5 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», изготовитель (исполнитель) вправе устанавливать на товар (работу) гарантийный срок – период, в течение которого в случае обнаружения в товаре (работе) недостатка изготовитель (исполнитель), продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер обязаны удовлетворить требования потребителя, установленные статьями 18 и 29 данного Закона.

Согласно п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей, потребитель вправе предъявить предусмотренные ст. 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности.

Согласно п. 3 ст. 18 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе предъявить к изготовителю одно из следующих требований: – о безвозмездном устранении недостатков товаров или возмещении расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; – о замене на такой же товар аналогичной марки (модели, артикула).

В соответствии с положениями ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В силу п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.

Согласно абз. 5 п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей, потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Таким образом, в отношении договора долевого участия в строительстве действует специальный срок гарантии в 5 лет, установленный Законом № 214-ФЗ. В течение этого срока потребитель в случае, если переданная ему квартира оказалась некачественной, по своему выбору вправе предъявлять требования о безвозмездном устранении недостатков либо возмещении расходов на их устранение как к продавцу, так и к изготовителю (последним является в данной ситуации застройщик).

Возврат квартиры после покупки: основания, правовое регулирование, порядок действий

Обычно к покупке квартиры покупатели подходят максимально ответственно, детально анализируя все риски сделки и оценивая наличие дефектов. Но не всегда недостатки квартиры удается обнаружить при первичном осмотре.

• Основания для возврата
• Как и на каких условиях можно вернуть квартиру
• Сроки возврата

При наличии веских причин покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи и вернуть деньги.

Основания для возврата

Вернуть квартиру после покупки можно далеко не всегда: на это у покупателя должны быть очень веские основания. Например, расторгнуть договор по причине того, что новый собственник «передумал» совершать эту покупку, или ему не понравился вид из окна, не получится.

Основания для расторжения договора купли-продажи содержатся в Гражданском кодексе.

Согласно ст. 450, 451, 475 ГК РФ, сделка может быть расторгнута:

1. При существенном нарушении условий договора одной из сторон.
2. При наличии существенных недостатков недвижимости.
3. При существенном изменении обстоятельств, при которых стороны заключали договор.

Квартиру с обнаруженными покупателем недостатками всегда можно вернуть. Под такими недостатками в данном случае понимаются:

1. Несоответствие квартиры нормативам (СНиПам и СаНПИНам).
2. Несоответствие недвижимости договорным условиям.
3. Несоответствие объекта недвижимости целям покупки (здесь имеется в виду невозможность проживания в нем).

В качестве нарушений договорных условий могут выступать следующие:

1. Продавец отказался сниматься с регистрационного учета в установленные сроки (по-другому – выписываться).
2. Продавец не получил оплату по договору в установленные сроки после перехода права собственности.

Примерами «изменившихся обстоятельств» может стать появление еще одного наследника на квартиру или лица, которого незаконно исключили из приватизации.

Согласно ч. 2 ст. 269 Гражданского кодекса, продавец обязан передать покупателю квартиру, пригодную для целей, для которых она обычно используется. В качестве недостатков недвижимости могут выступать:

• кривые стены и трещины;
• перепады высоты потолка и уровня пола;
• неработающая вентиляция;
• несоответствующая проектной документации высота потолка;
• повышенная влажность в помещении;
• отсутствие счетчиковна коммунальные ресурсы;
• некорректно работающие окна и двери;
• отсутствие освещения;
• повреждение электропроводов;
• низкое напряжение в сети;
• протечка канализации и водоснабжения;
• неработающее отопление;
• плохо зафиксированная сантехника;
• незаконная перепланировка для вторичного рынка.

Все обнаруженные в квартире недостатки можно разделить на существенные и несущественные.

Если недостаток несущественный, то покупатель имеет право затребовать компенсации затрат на устранение дефектов или безвозмездного устранения. Но наличие существенного недостатка может стать основанием для расторжения договора купли-продажи и возврата всех денег, уплаченных за квартиру.

Под существенным недостатком понимается тот, который либо вовсе невозможно устранить, либо его устранение потребует несоразмерных трат, превышающих стоимость квартиры или близким к ней, а также если он проявляется вновь после устранения.

Какие недостатки можно признать существенными – вопрос индивидуальный. В частности, в судебной практике таковыми были признаны дефекты внутренней проводки, которые возникли до передачи квартиры покупателю и впоследствии стали причиной возгорания; неправильно покрытая крыша на последнем этаже; невозможность подключения к электросети и водоснабжению. А вот недостатки в отделочных работах вряд ли могут стать существенными и препятствующие проживанию в квартире (но они могут стать поводом для уменьшения цены договора).

Стоит отметить, что, помимо договора купли-продажи квартиры, стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости.

В нем покупатель должен прописать фразу о том, что удовлетворен состоянием квартиры в ходе осмотра и претензий не имеет.

По идее, это должно служить доказательством для продавца в суде, что покупатель согласился принять квартиру со всеми недостатками. Но здесь не все так однозначно. Например, если покупатель предъявил претензию из-за отсутствия счетчиков на воду, то здесь однозначно прав продавец, так как вторая сторона могла увидеть отсутствие приборов учета при первичном осмотре. Но если же речь идет об отсутствии отопления, когда квартира принималась летом, то правда на стороне покупателя.

Как и на каких условиях можно вернуть квартиру

Расторгнуть договор купли-продажи и вернуть квартиру бывшему владельцу допускается в двух вариациях:

1. В досудебном порядке по соглашению сторон.
2. В судебном порядке через признание договора купли-продажи недействительным.

При обнаружении в квартире каких-либо недостатков покупателю следует придерживаться такого алгоритма действий:

1. Изучить заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры. Обнаруженный покупателем недостаток не может быть оговорен договором.
2. Написать письменную претензию продавцу с конкретными требованиями: уменьшить цену, устранить дефекты за свой счет или компенсировать покупателю дополнительные расходы на устранение недостатков. При обнаружении существенного недостатка покупатель вправе потребовать расторгнуть договор купли-продажи. Свои претензии и требования покупатель может подкрепить ссылкой на 475 статью Гражданского кодекса.
3. В случае несогласия продавцом с предъявленными требованиями необходимо провести независимую экспертизу и уведомить об этом продавца. Тот вправе присутствовать при проведении экспертизы. Экспертиза должна подтвердить размер затрат, который потребуется для устранения недостатков, причину и примерное время появления дефектов или несоответствие состояния квартиры требованиям нормативов.
4. Если продавец не предоставит ответ на претензию и сторонам не удастся договориться, то это является поводом для обращения в суд. Сроки для предоставления ответа прописываются в претензии, если их нет, то они установлены по умолчанию в 30 дней.
5. Если сторонам удалось договориться, то они подписывают соглашение о расторжении договора купли-продажи или об изменении (например, допсоглашение об изменении цены).
6. Если стороны пришли к выводу о необходимости расторгнуть договор, то им также необходимо обратиться в Росреестр для прохождения процедуры по переходу права собственности от покупателя к продавцу.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса, свои требования в суд сторона вправе предъявить только при отсутствии возможности договориться в досудебном порядке. Исковое заявление о расторжении или изменении условий договора купли-продажи квартиры не имеет установленного типового образца. При этом при его составлении нужно придерживаться правил ст. 131 ГПК РФ.

В структуре искового заявления необходимо предусмотреть:

1. Реквизиты суда, в который оно направляется.
2. ФИО, паспортные и контактные данные сторон.
3. Цена иска.
4. Наименование документа.
5. Основания подачи заявления: наличие существенных недостатков в квартире, препятствующих нормальному проживанию.
6. Доказательства доводов: например, акт технической экспертизы.
7. Требования к ответчику: выплатить компенсацию, расторгнуть договор и вернуть деньги и пр.
8. Перечень приложений (документов, на которые ссылается покупатель по тексту).
9. Дата и подпись.

На основании рассмотрения искового заявления и признания их обоснованными суд может в принудительном порядке заставить продавца удовлетворить их. Суд должен рассмотреть заявление в течение 2 месяцев после его поступления.

Сроки возврата

Согласно ст. 181 Гражданского кодекса, устанавливаются трехлетние сроки исковой давности по требованиям заявителя о расторжении договора купли-продажи квартиры из-за применения последствий недействительности ничтожной сделки и признания ее недействительной. Это срок начинает отсчитываться с момента подписания договора купли-продажи.

Таким образом, в качестве оснований для расторжения договора купли-продажи могут выступать только существенные недостатки недвижимости, которые значительно затруднили эксплуатацию данной квартиры или сделали ее невозможной. Вначале сторонам следует попробовать решить спорный момент путем переговоров, а затем покупатель вправе обратиться в суд.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры

Пoкyпaтeль кyпил двyшкy в цeнтpe. Нaчaл peмoнт и зa лиcтoм гипcoкapтoнa oбнapyжил oгpoмнyю тpeщинy в нecyщeй cтeнe.

B этoй cтaтьe paccмoтpим кaк pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы пocлe гoc. peгиcтpaции и чтo дeлaть, ecли aннyлиpoвaть cдeлкy нeвoзмoжнo.

Двe cтaтьи ГК PФ oбъяcняют, чтo дeлaть, ecли пoкyпaтeль oбнapyжил в квapтиpe cкpытый изъян.

469 ГК PФ. Кaчecтвo тoвapa
Дoгoвop pacтopгaть нe нyжнo. Пpoдaвeц oплaчивaeт peмoнт квapтиpы или cнижaeт cтoимocть жилья.

Cтaтью пpимeняют в cлyчae, кoгдa изъян мoжнo ycтpaнить. Ecли тpeщинy нe зaлaтaть, a нecyщaя cтeнa oбвaливaeтcя, cyдья впpaвe aннyлиpoвaть cдeлкy.

Cтaтья 557 п. 2. Пocлeдcтвия пepeдaчи нeдвижимocти
Пoкyпaтeль имeeт пpaвo pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи и пoтpeбoвaть y пpoдaвцa вepнyть дeньги.

Cтaтью пpимeняют в иcключитeльныx cлyчaяx: кoгдa изъян oпaceн для жильцoв квapтиpы или eгo cлoжнo ycтpaнить.

Moжнo ли oтмeнить cдeлкy кyпли-пpoдaжи квapтиpы пocлe peгиcтpaции

Moжнo, — ecли coблюдeны ycлoвия:

1. B квapтиpe нeвoзмoжнo или oпacнo жить
Чтoбы yзнaть, нacкoлькo oпacнa тpeщинa в cтeнe или пpoceвший пoтoлoк, вызывaют oцeнщикoв. Cпeциaлиcты ocмaтpивaют квapтиpy, дeлaют зaмepы тpeщины и дeлaют вывoд: cooтвeтcтвyeт ли квapтиpa тpeбoвaниям к жилым пoмeщeниям c yчeтoм нaйдeнныx изъянoв.

2. Уcтpaнить или oтpeмoнтиpoвaть изъян нeвoзмoжнo
Экcпepты peшaют, мoжнo ли oтpeмoнтиpoвaть квapтиpy. Ecли зaлaтaть тpeщинy нeвoзмoжнo или cтoимocть peмoнтa вышe пoлoвины цeны зa квapтиpy, cyд мoжeт pacтopгнyть дoгoвop.

3. Пpoдaвeц yмышлeннo cкpыл изъян
Пepeд пoкyпкoй квapтиpы пoкyпaтeль пoдпиcывaeт aкт пpиeмa-пepeдaчи жилья. Дoкyмeнт oзнaчaeт, чтo пoкyпaтeль ocмoтpeл жилплoщaдь и coглaceн кyпить квapтиpy, нecмoтpя нa нepoвныe пoтoлoчныe cтыки, cтapyю caнтexникy и вздyвшийcя пapкeт. Cyд вcтaнeт нa cтopoнy пoкyпaтeля тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвeц yмышлeннo cкpывaл изъян oт пoкyпaтeля, pиeлтopoв и юpиcтoв.

Moжнo ли pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы чepeз гoд

3aкoн пoзвoляeт pacтopгнyть дoгoвop и вepнyть дeньги зa квapтиpy eщe 3 гoдa пocлe пoкyпки.

Нa дeлe — yжe чepeз нecкoлькo нeдeль пpoдaвeц тpaтит дeньги нa нoвый дoм, oбyчeниe в BУ3e или ceмeйный oтпycк. Пoтoмy oткaзывaeтcя pacтopгнyть дoгoвop, и вce нyжнo peшaть чepeз cyд.

Pacтopгaть дoгoвop, ecли пpoдaвцy зaвeдoмo нeчeм плaтить – oпacный вapиaнт для пoкyпaтeля

Пocлe cyдa квapтиpy вepнyт бывшeмy влaдeльцy, a вoзвpaтa дeнeг зa жильe пpидeтcя ждaть дoлгo. Coкpaтить yбытки пoлyчитcя, ecли выгoднo пepeпpoдaть квapтиpy.

Moжeт ли пoкyпaтeль квapтиpы pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи в дpyгиx cлyчaяx

Ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти пpoпиcaны в cт. 450 ГК PФ:

1. Cyд aннyлиpyeт дoгoвop, ecли пpoдaвeц нe выeзжaeт из пpoдaннoй квapтиpы, oткaзывaeтcя вывoзить cвoю мeбeль и личныe вeщи.
2. Бывший влaдeлeц квapтиpы нe выпиcывaeтcя из квapтиpы или нe выпиcывaeт из нee cвoиx poдcтвeнникoв.
3. Нeпpeдвидeнныe cитyaции cдeлaли пoкyпкy квapтиpы cлишкoм cлoжнoй или нeвыгoднoй. Нaпpимep, пocлe peзкoгo cкaчкa кypca вaлют квapтиpa cтaлa cлишкoм дopoгoй.

Moжeт ли пpoдaвeц pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы

Пpoдaвeц имeeт пpaвo oбpaтитьcя в cyд, ecли пoкyпaтeль oткaзывaeтcя плaтить зa квapтиpy.

Ecли пpoдaвeц выигpaeт дeлo, cyдья oбяжeт пoкyпaтeля выплaтить пoлнyю cтoимocть квapтиpы — или pacтopгнeт дoгoвop, ecли пoкyпaтeлю нeчeм плaтить.

Кaк пoдгoтoвитьcя к пoдaчe иcкa

Bыcлaть пиcьмeннyю пpeтeнзию пpoдaвцy
Пpeтeнзию c пpocьбoй pacтopгнyть дoгoвop нaпpaвляют пpoдaвцy зaкaзным пиcьмoм. Ecли peшили пepeдaть пpeтeнзию личнo в pyки, нyжнo дoпoлнитeльнo cocтaвить pacпиcкy o пoлyчeнии.

Пoчтoвoe yвeдoмлeниe или pacпиcкy coxpaняют дo cyдa. Иcк мoжнo пoдaвaть чepeз 30 днeй пocлe пoлyчeния пpeтeнзии. Ecли пpoдaвeц пpиcылaeт пиcьмeнный oткaз, иcк пoдaют cpaзy.

Пoдгoтoвить дoкyмeнты для cyдa
Нeзaвиcимыe oцeнщики гoтoвят oтчeт o мacштaбax изъянa, гдe yкaзывaют диaмeтp пpoбoины в cтeнe или плoщaдь пpoгнившeгo пoлa.

К дoкyмeнтaм пoдкpeпляют фoтoгpaфии изъянa и пepeдaют cyдy. Нa cлyчaй aпeлляции нyжнo зaпpocить в экcпepтнoм бюpo дyбликaт дoкyмeнтoв или зaвepить кoпии y нoтapиyca.

Нaпиcaть иcкoвoe зaявлeниe
B иcкe пpoпиcывaют, чтo xoтят нe тoлькo pacтopгнyть дoгoвop, нo и вepнyть oплaтy зa квapтиpy. Пpoдaвeц нe oбязaн вoзвpaщaть дeньги, ecли cyд пocтaнoвил тoлькo pacтopгнyть дoгoвop. Чтoбы пoлyчить oплaтy, нyжнo пoдaть втopoй иcк c тpeбoвaниeм вepнyть дeньги.

Иcк oфopмляют в двyx экзeмпляpax или дeлaют кoпию. Oдин экзeмпляp пepeдaют в cyд, a втopoй oтпpaвляют пpoдaвцy квapтиpы.

13 фактов о налоговом вычете при покупке жилья, о которых вы могли не знать

Владельцы комнат, квартир, домов и земли могут вернуть часть суммы, которую потратили на покупку своей недвижимости. Для этого нужно оформить имущественный налоговый вычет. Правда, получить его могут не все и не всегда. Рассказываем об особенностях получения имущественного вычета, которые вы могли не знать.

Налоговый вычет — это возможность компенсировать часть расходов на покупку недвижимости, лечение, образование, благотворительность, инвестиции и ещё в некоторых жизненных ситуациях. Он позволяет вернуть деньги, которые вы ранее уплатили государству в качестве налога.

Речь идёт о 13% НДФЛ, что ежемесячно удерживаются с вашей зарплаты в бюджет. Вернуть в виде вычета можно как раз ту сумму, которую вы перечислили государству, но не больше установленных лимитов.

Получается, что сумма возврата напрямую зависит от размера вашего дохода. Например, ваш доход за год составил 1 миллион ₽. Значит, к возврату полагается 130 тысяч ₽ (1 000 000 * 13% = 130 000). Но здесь есть несколько важных особенностей.

1. Сотрудникам с серой зарплатой налоговый вычет не сделают

Налоговый вычет формируется из суммы, которая была перечислена в бюджет с вашего дохода. Если работодатель платит вам деньги «в конверте», в обход налогов, получать вычет вам не с чего. Это же касается и тех, кто вообще не работает. Нет отчислений в налоговую — нет и возврата.

Получить налоговый вычет можно и с доходов от сдачи квартиры в аренду (например, вы официально не трудоустроены и живёте на доход от сдачи квартиры). Правда, только в том случае, если вы официально сдаёте квартиру и платите налог с доходов от этого в размере 13%.

«Вычет можно получить лишь за тот год, в котором у вас был официальный доход, облагаемый НДФЛ, — подтверждает консультант по налоговым вычетам Мила Мельникова. — Если такого дохода не было — вычет вы сможете получить лишь тогда, когда появится официальный доход».

2. Вычет за покупку недвижимости и вычет за проценты по ипотеке — это два разных вычета

Вернуть деньги можно не только за покупку недвижимости, но и за проценты по ипотеке, если жильё было куплено в кредит. Правда, и в том, и в другом случае есть лимит — максимальная сумма, с которой можно получить вычет.

«Вычет за покупку недвижимости и вычет за проценты с ипотеки — это два разных вычета, но оба относятся к имущественному. Сначала получаем первый вычет, затем — второй. Лимит вычета за покупку недвижимости после 1 января 2014 года на одного человека составляет 2 миллиона ₽. Лимит вычета за проценты по ипотеке — 3 миллиона ₽», — рассказывает Мила Мельникова.

То есть, как объясняет эксперт, при покупке недвижимости государство вернёт максимум 13% от 2 миллионов ₽ — это 260 тысяч ₽, а с уплаченных процентов по ипотеке максимум возможно получить 13% от 3 миллионов ₽ — это 390 тысяч ₽. При этом вычет нельзя получить с суммы основного долга по кредиту. В расчёт идут только проценты, которые вы заплатили. Основанием для вычета по ипотеке является справка по форме банка об уплаченных процентах.

Причём для возврата ипотечных процентов не нужно ждать полного погашения кредита. Вы можете оформлять возврат НДФЛ по окончанию каждого года их уплаты.

«Если вы приобрели квартиру стоимостью 1 300 000 ₽, государство вам вернёт 13% с этой суммы, то есть 169 000 ₽ (1 300 000 * 13% = 169 000).

Если же вы купили недвижимость стоимостью 10 000 000 ₽, то налоговый вычет возможно получить только с 2 000 000 ₽ (тот самый лимит вычета), а именно — 260 000 ₽ (2 000 000 * 13% = 260 000)», — приводит расчёты консультант по налоговым вычетам.

Найти ипотеку с низкой ставкой

3. Имущественный вычет не сгорает

Если вы купили квартиру, но в последние годы нигде не работали, то можете получить вычет позже. Подать документы на имущественный вычет можно в любое время. Это касается временно безработных и женщин в декрете, например. Правда, оформить вычет можно будет не сразу, а спустя хотя бы год после того, как появится налогооблагаемый доход — если делать вычет вы планируете через налоговую.

Есть другой способ — получить вычет через работодателя. В этом случае вам нужно обратиться в налоговую инспекцию за уведомлением, в котором будет подтверждено ваше право на вычет и указана его сумма. Отнесите его работодателю, и он перестанет удерживать с вашей зарплаты 13% НДФЛ, пока не будет выбрана вся сумма вычета. То есть ваша зарплата временно вырастет на 13%, пока не израсходуется вся сумма положенного вам вычета. Подробная инструкция — в этой статье.

Если у вас в собственности уже давно имеется квартира, но вы не знали о существовании налогового вычета и не получали его ранее, его можно оформить сейчас.

Вычет можно оформить только с дохода за три последних года. Например, в 2022 году можно получить вычет с дохода, заработанного в 2022, 2019 и 2018 годах (так как 2022 год ещё не закончился).

4. Налоговый вычет нельзя получить повторно

Имущественный вычет даётся раз в жизни. Получить его повторно нельзя. Это касается как вычета за покупку недвижимости, так и вычета за проценты по ипотеки.

Однако можно «добрать» лимит, когда будете приобретать следующую недвижимость — если вычет с покупки первой квартиры по сумме был меньше положенных 260 тысяч ₽ (об этом ниже).

5. Имущественный вычет можно получить с нескольких квартир

Этот пункт относится исключительно к налоговому вычету при покупке недвижимости. Вычет за проценты по ипотеке можно получить только за один объект недвижимости.

«Если лимит в 2 миллиона ₽ не исчерпан с покупки одного объекта, то его можно “добрать” при покупке второй квартиры. Вычет за проценты даётся раз в жизни и только на один объект недвижимости. Если лимит в 3 миллиона ₽ с процентов не исчерпан по ипотеке с одной квартиры, то “добрать№ его при покупке второй квартиры в ипотеку уже нельзя», — рассказывает Мила Мельникова.

Ещё нужно иметь в виду, что до 2014 года действовали другие правила получения имущественного вычета: лимит — 2 миллиона ₽ и только на один объект (например, квартиру или дом), обращает внимание эксперт. По новым правилам, с 1 января 2014 года лимит имущественного вычета также составляет 2 миллиона ₽, но получить его можно с нескольких объектов недвижимости, пока не будет исчерпана вся сумма.

«То есть если до 2014 года человек уже получил вычет на сумму, например, 100 000 ₽, то сейчас добрать его уже не получится. Вычет можно получить по действующим на момент покупки недвижимости правилам — на момент покупки возможности получать вычет с нескольких объектов закон не предусматривал», — приводит пример Мила Мельникова.

6. Имущественный вычет можно получать частями

Налоговый вычет с покупки квартиры и с процентов по ипотеке можно получать в течение нескольких лет. По словам Милы Мельниковой, это актуально для тех, у кого небольшая заработная плата.

«Если у вас небольшая официальная зарплата, то всю сумму в 260 000 ₽ за один год вы не получите. Нужно будет каждый год подавать декларацию на сумму вашего дохода, пока вы не исчерпаете лимит. Так же обстоит дело и с вычетом по ипотечным процентам», — объясняет эксперт.

7. Вычет могут получить и пенсионеры

Пенсионеры могут вернуть налоги, уплаченные за три года, предшествующих тому, в котором они стали собственниками квартиры. В то время как срок возврата у работающего человека — только год.

Например, вы не пенсионер и купили квартиру в 2022 году. Вы сможете вернуть налог только начиная с 2022 года (документы нужно подать в 2022 году, но за 2022 год).

Если вы пенсионер и купили квартиру в 2022 году, то вы сможете единовременно вернуть налоги, уплаченные ещё и в 2022, 2019 и 2018 годах. Конечно, если в этот период с заработанных денег делались отчисления в налоговую.

8. На налоговый вычет имеют право оба супруга

Если недвижимость куплена в браке, то оба супруга имеют право на налоговый вычет за покупку недвижимости и по процентам за ипотеку.

«При этом неважно, оформлена ли квартира на одного из супругов либо в общедолевую или совместную собственность. Напишите заявление в налоговую инспекцию и распределите вычет на ваше усмотрение — его может получить кто-то один, а можете и оба», — поясняет Мила Мельникова.

1. Муж и жена купили квартиру в 2018 году за 4 000 000 ₽ (уточняем год, так как до 2014 года действовали другие правила возврата налога). Супруги решили вдвоём получить имущественный налоговый вычет в пропорции 50 на 50. В этом случае им не нужно подавать соглашение о распределении расходов, налоговая сама их поделит пополам. И муж, и жена получат налоговый вычет в максимальном размере с 2 000 000 ₽, каждому вернут по 260 000 ₽.

2. Супруги приобрели квартиру стоимостью 3 000 000 ₽ в 2018 году. В этом случае один из супругов может заявить на вычет с 2 000 000 ₽ и получить максимальные 260 000 ₽, а второй может получить вычет с 1 000 000 ₽ — это 130 000 ₽. Правда, им нужно будет обязательно подать в налоговую соглашение о распределении вычета.

При этом у второго супруга останется право подать на вычет с оставшегося миллиона рублей при покупке любой другой жилой недвижимости или земли.

9. Налоговый вычет можно оформить за ремонт

Налоговое законодательство позволяет также вернуть часть денег, потраченных на ремонт. Речь идёт именно о ремонтных работах. За покупку мебели вернуть налоги не получится.

С помощью вычета можно возместить:

• затраты на составление проектной и сметной документации;
• расходы на покупку стройматериалов и материалов для отделки;
• траты на услуги ремонтной бригады;
• подключение дома к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание их автономных источников.

Получить вычет за оплату работы строительной бригады можно лишь том случае, если с ними был заключён официальный договор. В нём должны быть прописаны все услуги и обозначены цены за них.

При покупке стройматериалов важно сохранять все чеки. В каждом чеке должен быть прописан весь перечень приобретённых материалов, а не только общая сумма затрат.

И самое главное условие: в договоре купли-продажи квартиры или дома должно быть обязательно прописано, что недвижимость продаётся в состоянии незавершённого строительства или без отделки. В противном случае получить налоговый вычет за отделку жилья у вас не получится.

Сумма возврата за ремонт учитывается в лимите в 2 миллиона ₽. Если приобретённая квартира стоит больше 2 миллионов ₽, то расходы по ремонту уже нельзя включить в вычет.

10. Налоговый вычет можно оформить за землю под домом

Если вы решили построить дом или купить готовый, оформить возврат НДФЛ можно не только от стоимости самого жилого объекта, но также и со стоимости купленной земли.

Правда, правом на получение имущественного налогового вычета в отношении земельного участка под застройку можно воспользоваться только после того, как будет зарегистрировано право на построенный на этом участке жилой дом. При этом дата регистрации права собственности на землю значения не имеет.

11. При покупке апартаментов имущественный вычет не положен

Юридически апартаменты — это нежилые помещения, а значит, имущественный вычет при их покупке получить невозможно. Он распространяется только на жилые объекты.

12. За покупку квартиры у родителей вычет не сделают

А также за покупку квартиры у детей, жены или мужа, брата или сестры, опекуна или подопечного и даже работодателя. То есть у взаимосвязанных лиц, которые могут повлиять на цену сделки. В этом случае вычет вам не одобрят.

13. Вычет нельзя получить с материнского капитала и других денег от государства

Вычет дают только в сумме фактически подтверждённых расходов. Материнский капитал, например — это не ваш расход, из своего бюджета вы деньги не тратили.

В этом случае вычет налоговая инспекция одобрит только на ту сумму, которая была потрачена на покупку жилья помимо субсидии.

Читайте по теме:

Например, семья купила квартиру стоимостью 2 000 000 ₽ с использованием средств материнского капитала — 450 000 ₽.

Получается, что из своих сбережений на покупку этой квартиры семья потратила 1 550 000 ₽. Эту сумму супруги и могут заявить как имущественный вычет при покупке недвижимости. Они получат 201 500 ₽ (1 550 000 * 13% = 201 500).

Как получить имущественный налоговый вычет

Оформить имущественный вычет можно через налоговую инспекцию или через работодателя. Какой способ вы бы ни выбрали, сначала проверьте, имеете ли вы вообще право на налоговый вычет.

Для этого должны совпадать следующие условия:

• вы являетесь резидентом РФ;
• вы официально трудоустроены и имеете доход, облагаемый НДФЛ;
• купленная вами недвижимость находится на территории России;
• недвижимость оформлена в собственность или имеется акт приёма-передачи для новостройки.

С конца мая 2022 года порядок получения налогового имущественного вычета изменился. Он стал проще: больше не нужно заполнять налоговую декларацию и собирать пакет документов. Право на вычет будет подтверждаться на основании информации, имеющейся в налоговых органах. Подать заявление можно полностью онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика». После этого у налоговой службы будет 30 дней на его рассмотрение.

Читайте по теме:

Чтобы воспользоваться возможностью получения вычета в упрощённом порядке, нужно дождаться, когда вам придёт предзаполненное заявление от ФНС. Если вы не хотите этого ждать, то придётся подавать документы и заполнять декларацию. Как это сделать, можно прочитать в нашей статье.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

Заключили договор, а потом нашли новую, более подходящую вам квартиру? Или продавец не передал жилье в должном состоянии вовремя? А, может быть вы и есть продавец, и вам подвернулся другой, более сговорчивый покупатель? Все эти три ситуации объединяет одно – сторона сделки желает расторжения договора купли-продажи. Если того желает и вторая сторона – все просто: заключили соглашение и покончили с этим. Но как быть, если кто-то не согласен? Какие есть варианты и как избежать негативных последствий?

Мы в Правовед.RU подготовили для читателей план действий для расторжения договоров практически в любой ситуации. Добавьте статью в закладки и морально готовьтесь: терпение и упорство – вот залог вашего успеха!

Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, договор купли-продажи квартиры можно разорвать только:

• по соглашению сторон – то есть, при обоюдном волеизъявлении и отсутствии претензий;
• по решению суда по иску одной из сторон договора в случаях, когда другая сторона существенно нарушила условия сделки.

Существенным нарушением условий договора считается нарушение, в результате которого пострадавшая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла по условиям этой сделки рассчитывать.

Например, если покупатель, несмотря на передачу ему объекта недвижимости, частично или полностью не уплатил продавцу выкупную сумму (определение ВС РФ № 78-КГ17-21 от 11.07.2017). Или, скажем, если уже после заключения договора у объекта недвижимости были выявлены скрытые недостатки, наличие которых проявилось впоследствии и не могло быть выявлено при заключении договора (определение ВС РФ № 16-КГ18-14 от 10.07.2018).

Кроме того, по закону возможно расторжение договора купли-продажи квартиры покупателем и продавцом по обоюдному соглашению или по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки (п. 1 ст. 451 ГК). Существенным признается изменение обстоятельств настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Отсюда первый вывод : отменить сделку можно либо по соглашению, либо по решению суда. Возможность расторжения договора в одностороннем порядке, лишь по уведомлению второй стороны, законодательством не предусмотрена.

Принципиальным является и момент расторжения . Сделать это можно только до момента, пока стороны не исполнили свои обязательства по сделке, то есть пока покупатель не передал деньги и на него в Росреестре не оформлен переход права собственности. Но исполнение договора только одной из сторон не является препятствием для расторжения сделки. Например, если покупатель зарегистрировал права на квартиру в Росреестре, но не уплатил продавцу оговоренную сумму, это не может быть препятствием для расторжения договора (п. 65 Постановления Пленума ВС, Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010).

Второй вывод : по закону допустимо расторжение договора купли-продажи недвижимости до регистрации в Росреестре, так и после такой регистрации. В таком случае суд должен не только расторгнуть договор, но и прекратить зарегистрированное в Росреестре право собственности покупателя. Пример – решение Новошахтинского райсуда Ростовской области № 2-1277/2018 от 24.09.2018.

По соглашению

Сразу рассмотрим наиболее простой и наименее затратный способ расторжения договора купли-продажи квартиры – по соглашению сторон. Главное здесь – обоюдное стремление сторон расторгнуть сделку при условии отсутствия претензий. Если взаимные претензии устранить не удается, придется решать вопрос в суде. Если удалось, и стороны пришли к общему знаменателю – им необходимо составить соглашение о расторжении договора.

Соглашение совершается в той же форме, что и расторгаемый договор (п. 1 ст. 452 ГК). Это значит, что если договор оформлен у нотариуса, соглашение тоже придется удостоверять нотариально. Если нет, то и соглашение можно составить в простой письменной форме.

Сторонам необходимо в свободной форме составить соглашение. В нем указать, что стороны расторгают такой-то договор о том-то заключенный тогда-то на таких-то условиях на основе обоюдного волеизъявления. Также необходимо указать, что каждая из сторон получит в результате и устранены ли обоюдные претензии.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи :

Если вы успели подать документы для регистрации прав в Росреестр, до внесения соответствующей записи в ЕГРН необходимо отменить процедуру. Рассмотрение заявления о регистрации перехода прав может быть прекращено на основании нового заявления, поданного всеми сторонами договора купли-продажи или направленного нотариусом, если заявление о госрегистрации подавалось через него. В этом случае регистрационный орган прекращает регистрацию и уведомляет стороны об этом в соответствующем решении с указанием даты и причины (п. п. 2,3 ст. 31 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

В таком случае сторонам возвращается половина уплаченной ранее государственной пошлины (п. 4 ст.333.40 НК).

По решению суда

Расторжение сделки по решению суда – более трудоемкая и сложная процедура. Она предполагает обязательный досудебный, и только затем судебный порядок. Все сложно, ничего не поделаешь. Разберем пошаговый порядок расторжения договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца/покупателя через суд.

Шаг 1. Направляем требование о расторжении договора

Закон предусматривает обязательный досудебный порядок.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК).

Требование составляется в свободной форме. Рекомендуем составить его в виде письма, направленного второй стороне заказным письмом с уведомление о вручении или иным способом, позволяющим подтвердить факт отправки.

Если вы не соблюдаете досудебный порядок, отказ от договора купли-продажи через суд невозможен. Суд вынесет определение о возвращении иска заявителю (пп. 1 п. 1 ст. 135 ГПК). Направив второй стороне требование и получив на него отказ, сторона может обратиться в суд повторно.

Шаг 2. Готовим иск и комплект документов

Основное требование такого иска – расторжение договора и возврат имущества обратно сторонам. Если истец – продавец, он требует обратно квартиру, если покупатель – деньги.

К иску необходимо будет приложить:

• копии договора купли-продажи;
• копии платежного документа, подтверждающие факт оплаты (если истец – покупатель);
• копия передаточного акта (если истец – продавец);
• копия требования о расторжении договора и документ, подтверждающий его отправку ответчику;
• уведомление о направлении копии иска и документов ответчику (новое требование, действует с 01.10.2019);
• доверенность (в случае привлечения представителя);
• квитанция об оплате госпошлины и иные документы.

Не забудьте уплатить госпошлину. Ее размер зависит от стоимости спорного имущества и определяется по правилам пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК. Максимальный размер госпошлины – 60 тысяч рублей.

Шаг 3. Подайте иск

Заявление направляется в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (п. 1 ст. 30 ГПК). Вместе с иском подайте ходатайство о применении мер обеспечения иска, чтобы до вынесения решения ответчик не смог распорядиться спорным имуществом (ст. 140 ГПК).

Шаг 4. Дождитесь назначения даты заседания и явитесь в суд

Посещайте все судебные заседания самостоятельно или направляйте своего представителя. Поддерживайте заявленные требования, давайте суду необходимые объяснения, представляйте дополнительные доказательства своей правоты. Если суд признает вашу правоту и ответчик не обжалует решение, в месячный срок с момента его вынесения оно вступит в силу.

Шаг 5. Обратитесь в Росреестр

Если права на квартиру успели перейти покупателю, а вы – продавец, обратитесь в Росреестр с решением суда. Судебный акт является основанием для прекращения права собственности покупателя и возвращения квартиры в собственность продавца (п. 65 Постановления Пленума ВС, Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010).

Резюме

Конечно, описанный выше порядок – это универсальная модель. Безусловно, в отдельных жизненных ситуациях могут возникать дополнительные вопросы. Скажем, можно ли расторгнуть договор купли продажи по ипотеке? Да, конечно, но тогда расторжению подлежит и ипотечный договор. Или, скажем, можно ли отказаться от договора, если квартира не понравилась? Нет, нельзя – покупатель должен был проявить должную предусмотрительность на этапе достижения договоренности о сделке. Если вы не нашли ответ на ваш вопрос в материале – задайте его нашим юристам. Удачи!

Инструкция: приемка квартиры в новостройке

Принять квартиру у застройщика — не формальность: подписал документы и всё. Приемная квартира станет родной. В этой статье разберемся, что проверять в новостройке. И как обязать застройщика исправить недостатки бесплатно.

Подготовка

Отключите эмоции

Понимаем, всё это очень волнительно. Вы так долго ждали и вот наконец. Но желание получить поскорей ключи может слишком дорого стоить. Лучше с первого раза не подписать акт приема-передачи, чем потом долгие месяцы исправлять косяки. И еще:

Не нервничайте, если вас будут торопить. Это ваше право — проверять столько, сколько надо. Хоть целый день.

Не слушайте, если вам говорят, что недостаток незначительный. Записывайте всё.

Не стесняйтесь. Если не скажете о проблеме — никто ничего не исправит.

Проверьте, что всё по закону

Как должна проходить приемка квартиры у застройщика, вполне конкретно описывает статья 7 и статья 8 статья закона о долевом строительстве . Вот что должен сделать застройщик до передачи квартиры:

Получить разрешение на эксплуатацию дома

Уведомить дольщиков о готовности передать объект. Это делается обязательно письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или лично под расписку. По телефону, на мейл или в СМС — не считается.

В течение 7 дней вы должны «приступить к принятию», если других условий нет в договоре долевого участия (ДДУ). То есть нужно подтвердить намерение принять квартиру. Например, записаться на приемку. После этого есть 2 месяца на то, чтобы принять квартиру.

Если за 2 месяца после уведомления вы не придете — застройщик подпишет односторонний акт приемки. То есть передаст вам квартиру без вашего участия.

Кто не успел — тот опоздал

Иногда нехорошие застройщики не хотят честно передавать квартиры и устранять обнаруженные недостатки. Тогда они пытаются хитрить.

Например, говорят, что на приемку большая очередь и записывают вас через 2,5 месяца. А потом подписывают акт в одностороннем порядке. Всё по закону: вовремя — в течение 2 месяцев после получения уведомления, — вы не явились.

В такой ситуации нужно сразу, как узнаете дату, направить претензию застройщику. Там нужно написать, что вы готовы принять объект в соответствии с условиями договора и законом. Потребуйте копию претензии с распиской о получении уполномоченного на это сотрудника. Или отправьте ее письмом с уведомлением и описью вложения.

Это будет доказательством, что вы не уклонялись от приемки.

Давно мы не читали договор

Перед приемкой нужно еще раз внимательно прочитать договор и проектную документацию. В этих двух документах должно быть всё о вашей квартире: материалы стен и пола, отделка, производитель и конфигурация окон, какие должны стоять двери. Кстати, про подъезд и придомовую территорию там тоже должно быть написано. И при передаче квартиры они тоже должны быть готовы.

Приготовьте копию плана квартиры из приложения к ДДУ. Когда будете принимать квартиру, нужно будет сравнить площадь и проверить на месте ли все перегородки. Если их нет, возможно, придется еще и заплатить за увеличение общей площади.

По плану также нужно проверить там или нет мокрые зоны, куда будет подключаться сантехника.

Что взять с собой на приемку

1. Паспорт и договор
2. Планшет, несколько листов бумаги, 2 ручки
3. Мел, бумажный скотч и смываемый маркер. Нужно будет помечать, где недостатки: клеить скотч и писать на нем пометки, маркером обводить царапины и окалины на стеклопакетах
4. Тестер электричества или небольшой электроприбор (зарядку от телефона)
5. Зажигалку и свечку. По отклонению пламени можно понять, работает ли вентиляция, дует ли из щелей в окнах
6. Лампочку — проверять патроны
7. Фонарик
8. Рулетку
9. Уровень, отвес (нитку и грузик)
10. Табурет или стремянку
11. По желанию — сменную одежду или обувь

Это минимум. Профессионалы используют еще много специальных приборов. Если вы планируете принимать квартиру самостоятельно, можно взять в аренду:

Лазерный построитель плоскостей или лазерный нивелир для проверки стен и полов. Обязательно с разверткой луча 360° в обоих плоскостях

Тепловизор для проверки в холодное время года наружных стен и окон на промерзание

Дозиметр для проверки уровня радиации

Индикатор электромагнитных излучений

Газоанализатор. А то в СМИ нередко появляются новости о превышении в десятки раз уровня аммиака в новостройках .

Как пользоваться спецприборами, можно найти в интернете. Потратьте пару вечеров и сможете качественно проверить квартиру самостоятельно. Не хотите тратить время — обратитесь к профессионалам.

Эту статью нам помогали писать специалисты сервиса Профприемка . Они проверяют новые квартиры и заполняют документы, чтобы недостатки устранили.

Читателям ДомКлик — скидка 20%

Чтобы получить скидку при заказе услуги на profpriemka.ru , назовите кодовое слово ДомКлик или введите промокод ДомКлик на сайте в соответствующее поле.

Приемка квартиры

Итак, в полном спокойствии, вооруженные здравым смыслом и инструментами, идем на приемку. Вы пришли днем, чтобы хорошо все рассмотреть при солнечном свете. Взяли с собой план помещения и этот чек-лист приемки квартиры — чтобы ничего не упустить. Коротко расскажем, что в нем:

Документы

Да, опять начинаем с документов. Кроме акта-приема передачи, акта о вводе дома в эксплуатацию нужно получить и проверить кадастровый и технический паспорт, экспликацию, паспорта и гарантии на счетчики и двери.

Входная дверь

Проверяем, есть ли повреждения, глазок, легко ли закрывается дверь. Работают ли замки, ручка не болтается и не заедает, уплотнительные резинки целые? Если есть звонок — он должен работать.

Отделка, стены и полы

Нужно понимать, что застройщики сдают квартиры в разном состоянии. Если отделка черновая, то это — голые стены. Тут проверять, кроме ровности, отсутствия трещин и пятен влаги на стенах, нечего. Так что достаем уровень и отвес.

Редко бывает предчистовая отделка: стяжка пола, оштукатуривание стен и перегородок, обустройство откосов окон и входной двери. Также при такой отделке делают разводку электричества с розетками и выводами освещения. Качество этих работ нужно проверить. К инструментам добавляем тестер и лампочку.

При чистовой отделке квартира практически готова к заселению. Здесь нужно проверить, как уложен линолеум, плитка или ламинат. Ровно ли оклеены обои, целы ли двери. Как работают замки и ручки: должны плавно, без заеданий.

Сантехника и смесители в отличном состоянии: без пятен и сколов, все соединения герметичны, без подтеков. Загляните под ванну, убедитесь, что она заземлена — специальный провод прикреплен к корпусу. Все краны работают.

Самая распространенная проблема — царапины на стеклопакетах и рамах. Их отмечайте смываемым маркером.

Все механизмы должны работать без заеданий, створки не задевают раму, все уплотнительные резинки по периметру окон целые, без разрывов.
Снаружи прикреплен отлив для воды.

Монтажная пена без промежутков. В идеале она защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком.

Проверьте не дует ли из окон — поводите вдоль стыков зажженной свечой. Или зажмите между рамой и створкой лист бумаги, закройте окно и попробуйте вытащить лист. И так в нескольких местах по периметру створки. Если лист можно вытащить — зимой в этих местах, скорее всего, будет дуть.

Вентиляция

Закройте входную дверь, откройте одну створку окна и проверьте тягу на выходе — пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.

Электрика

Без специальных приборов много проверить не получится. Но хотя бы попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать есть ли заземление.

Водоснабжение и канализация

Проверьте есть ли вода. Запишите показания счетчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте.

На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. Подтеков на соединениях труб быть не должно. На выводах канализации стоят заглушки.

Подписываем документы

Фууух, почти все.

Осталось записать все недостатки в акт осмотра. И подписать его и акт приема-передачи. Или не подписать — решать вам.

Подписывать или нет

Если вы обнаружили недостатки (а такое бывает в 90% случаев), есть два варианта:

1. Не подписывать акт. Требовать устранить недостатки и провести приемку повторно. Этот вариант гарантирует, что дефекты исправят. Застройщику придется поторопиться, чтобы успеть к установленному сроку передачи. Ключи вам пока не дадут.

2. Подписать акт с условием устранения дефектов. Обязательно указать сроки, когда всё должны исправить. Ключи отдадут. Но, возможно, придется поупорствовать, чтобы застройщик качественно и быстро устранил недостатки.

Подписываем акт осмотра

Он же дефектная ведомость, он же дефектовочный акт. Еще раз повторим: по закону, составив акт осмотра, вы имеете право не принимать квартиру до устранения дефектов.

Подписать акт осмотра должны стороны, указанные в ДДУ. Обязательно нужно проверить доверенность на менеджера, который будет подписывать ваш акт. В документе должно быть написано, что сотрудник может это делать от имени застройщика.

Подписываем акт-приема передачи

Но сначала внимательно читаем. Например, застройщик может включить в акт фразу о том, что вы не имеете претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Такой пункт могут вписать, если есть просрочка. Если планируете получить неустойку — требуйте удалить из акта это предложение, и только после этого подписывайте.

Я все понял, но есть вопрос

Как проверить сезонные моменты: отопление летом, или как стены держат тепло?

Практически никак. Есть только косвенные признаки. Например, если нет потёков на батареях, то, скорее всего, отопление исправно.

С проверкой стен то же. Можно только убедиться, что нет щелей и влажных пятен. Нормально проверить стены на промерзание можно только зимой при помощи тепловизора.

Я не заметил недостаток и принял квартиру. Ничего исправить нельзя?

Можно. Минимум 5 лет дом будет на гарантии, а его инженерное оборудование — минимум 3 года . Вы можете написать претензию, и застройщик или управляющая компания будут обязаны исправить дефект.

Если компания добросовестная и претензия обоснована, всё сделают достаточно быстро. Если застройщик любит перекладывать заботы на плечи дольщиков, или дом совсем бюджетный — готовьтесь к борьбе. Будьте упорны. Расчет на то, что вы махнете рукой и решите исправить недостатки сами.

Я принял квартиру с недостатками, так как нужно было срочно въехать. Сам исправил дефекты. Могу я потребовать у застройщика компенсацию?

Кроме устранения недостатков, вы вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Так написано в пункте 2 статьи 7 закона о дольщиках .

Правда, требовать всё это лучше до подписания акта. После — будет непросто. Нужно правильно оформить претензию, заказать независимую экспертизу и идти в суд. Лучше в таком деле обратиться к юристу.

Мы рекомендуем не подписывать акт, если что-то не так.

Моя жена не сможет прийти на приемку, я могу это сделать один?

Можете, если у вас будет доверенность жены на подписание актов. Подойдет доверенность на покупку — в ней такие полномочия есть. Можно вообще выдать доверенности постороннему человеку, и не ходить никому из дольщиков. Но мы бы не советовали, все-таки жить в новой квартире придется вам.

Я всё подписал и получил ключи. Что теперь?

Нужно оформить новую квартиру в собственность. Но это совсем другая история. Ее мы расскажем в следующий раз.

Приемка квартиры в новостройке — на что обратить внимание

Закон обязывает застройщика устроить встречу со всеми дольщиками, чтобы продемонстрировать готовые квартиры. Если знать, на что обращать внимание при приемке квартиры, можно сэкономить время и деньги, а иногда получить денежную компенсацию за нарушение договора.

Что такое приемка жилья

Под приемкой квартиры подразумевается проверка покупателем готового жилья на соответствие эксплуатационно-строительным нормам. Как только застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию дома, он оповещает об этом всех дольщиков. Если в течение двух месяцев хозяин квартиры игнорирует оповещения, то акт приема-передачи подписывается в одностороннем порядке.

Если покупателя все устраивает, то он сразу же получает ключи. В противном случае застройщик устраняет замечания в срок до трех месяцев. Однако дольщики часто пропускают нарушения, допущенные строительной компанией, и приходится устранять их за свой счет.

Что должен сделать застройщик до передачи квартиры

Приемка квартиры в новостройке регулируется ФЗ-214 Статьями 7 и 8. При их несоблюдении покупатель может подать на компанию в суд. Согласно закону, застройщик обязан:

• получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
• передать объект, который соответствует условиям договора и техническим регламентам;
• не менее чем за месяц до указанного в договоре срока уведомить дольщика.

Менеджеры звонят по указанным контактным данным. Если до дольщика не дозвонились, то сообщение отправляется заказным письмом или вручается лично под расписку.

Клиент, в свою очередь, обязан принять жилье в установленный срок либо в течение недели после получения письма. Для этого нужно записаться на приемку квартиры. Если в компании говорят, что из-за очереди вас могут принять только спустя два месяца после указанной в письме даты, то застройщик таким образом пытается обмануть и автоматически подписать акт приема-передачи. Поэтому лучше сразу направить застройщику претензию заказным письмом. В дальнейшем это послужит доказательством правоты клиента в суде.

Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке

В назначенный день покупатель приезжает на объект и проводит осмотр в сопровождении представителей строительной компании. Клиент имеет право воспользоваться услугами сторонней компании или проверить все самостоятельно. В любом случае нужно взять с собой документы и инструменты, которые облегчат процедуру.

Документы

При себе дольщику необходимо иметь следующие документы:

• паспорт;
• договор ДУ или покупки недвижимости.

Инструменты

Если покупатель решил осматривать объект самостоятельно, то все недостатки помогут выявить следующие инструменты:

• Мультиметр (тестер) — это многофункциональный прибор, который быстро определяет силу постоянного тока, сопротивление цепи, а также уровень постоянного и переменного напряжения. Благодаря нему можно проверить качество проводки.
• Свечка и спички. Если зажечь их внутри закрытого помещения, то по движению огня можно будет приблизительно понять, работает ли вентиляция и есть ли сквозняк из щелей.
• Фонарик. Когда квартира сдается без отделки, в санузле и прихожей может не оказаться света, что помешает рассмотреть все нарушения.
• Отвес для проверки прямоты стен.
• Лазерный измеритель или рулетка. Они помогут установить, совпадает ли площадь и высота потолков с указанными в договоре.
• Бумага с ручкой, чтобы сразу отметить все нарушения в договоре.

Чтобы выявить максимальное количество нарушений, следует захватить дополнительные инструменты:

• Дозиметр для проверки радиации. Конечно, вероятность ее наличия очень мала. Но перестраховаться никогда не помешает.
• Анализатор содержания газа в воздухе. В новостройках бывает высокий уровень аммиака, что негативно сказывается на здоровье жителей.
• Тепловизор. С помощью него можно узнать, насколько грамотно выполнено утепление и остекление.
• Лазерный нивелир. Определяет ровность поверхностей различной доступности.

Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без

Рассмотрим, чем различается процесс приемки квартир в новостройке с чистовой и черновой отделкой.

Квартира в новостройке без отделки

У строительных компаний разные нормативы, но в большинстве случаев квартира с черновой отделкой должна сдаваться со стяжкой пола, установленными окнами и дверьми, коммуникациями, отоплением и электричеством. Косметической отделки в таких квартирах нет, поэтому клиенту приходится проверять гораздо меньше показателей.

На объекте с черновой отделкой следует обратить внимание на:

• стены: должны быть ровными, без щелей;
• потолок: не должно быть плесени и подтеков;
• площадь и окна: должны соответствовать договору;
• электричество: правильно ли разведено;
• герметичность монтажных стыков и панельных швов: это одно из главных требований безопасности.
• грибок и конденсат: могут указывать на плохую вентиляцию или изоляцию.

Квартира в новостройке с отделкой

В квартиру c отделкой можно сразу въехать с мебелью и жить. В таком помещении уже покрашены стены или поклеены обои, установлены плинтуса, сделана разводка водоснабжения и электричества, установлена раковина на кухне и сантехника в санузле.

Помимо всех коммуникаций будущему собственнику нужно провести и визуальный осмотр всех поверхностей на предмет косметических дефектов. Нарушения в таких квартирах легче проверить и они часто видны «на лицо».

Что проверить при приемке квартиры

Не стоит торопиться с подписанием акта сдачи-приемки, лучше все проверить, чтобы потом избежать крупных затрат на ремонт.

В подъезде

Состояние мест общего пользования много говорит о качестве жилья. Если в подъезде есть трещины или отколотая плитка, то, скорее всего, и в самой квартире множество проблем. Это касается стеклопакетов, перекошенных дверей и плесени. Если парадная находится в плохом состоянии сразу после сдачи, то со временем проблемы только усугубятся.

К сожалению, в ДДУ не всегда указывают вариант отделки в местах общего пользования. Если, к примеру, стены должны были быть облицованы плиткой, а в итоге покрашены, претензию направить нельзя. Эта оплошность останется исключительно на совести застройщика. А вот недочеты устранить можно. К ним относится состояние дверей и окон. При закрытии они не должны хлопать, болтаться или неплотно закрываться. Стены должны быть правильно оштукатурены, быть ровными и без трещин.

Кроме того, нужно обратить внимание на наличие строительного мусора. Его уборка и вывоз — задача застройщика, а не дольщиков или управляющей компании.

Также стоит проверить детские площадки, парковку (все, что указано в плане), отсутствие мусора на придомовой территории.

Если какие-то требования не будут соблюдены, то клиент имеет полное право отказаться подписывать акт, пока застройщик не устранит недостатки.

Лифт — ключевая система дома. Он должен соответствовать параметрам, указанным в договоре. Если застройщик пообещал установить лифты, к примеру, компании Otis, то именно они должны стоять в новостройке.

Часто встречается ситуация, когда строительная компания не запускает лифты. Но беспокоится не стоит, т.к. госкомиссия проверяет соответствие технического оборудования требованиям проекта. Поэтому если проект принят, то все условия застройщиком соблюдены.

На первое время стены лифта облицовывают фанерой, чтобы их не поцарапали мебелью и стройматериалами во время переезда.

Электрощит и теплоузел

В каждой новостройке есть счетчики на этажах и распределительные щитки в квартирах. Счетчики должны быть качественными, хорошей сборки, с достаточным количеством автоматов. Это будет гарантировать бесперебойную подачу напряжения и отсутствие проблем с электричеством. Не лишним будет занести данные счетчика в акт приемки-передачи, чтобы избежать обмана от управляющей компании.

Теплоузел обычно располагается в подвале. Но на каждом этаже можно найти счетчики тепла, целостность и работоспособность которых нужно проверить. Если в доме проведен газ, то необходимо уточнить порядок заключение индивидуальных договоров на обслуживание.

Подвал и чердак

Может ли дольщик проверять подвал и чердак — спорный вопрос. Застройщик может отказать в таком праве, а в судебной тяжбе оспорить это решение будет невозможно. По договору долевого участия компания не передает ни чердак, ни подвал, поэтому дольщик не имеет никакого отношения к этим помещениям. Они передаются на баланс управляющей компании. Если обнаружены грубые нарушения: плесень, грызуны или строительный мусор, то обратиться нужно именно в УК.

В квартире

Все, что должно быть в квартире, прописано в договоре, поэтому перед приемкой его стоит внимательно перечитать.

Входная дверь

Качество входной двери проверяется без специальных приборов: достаточно открыть и закрыть ее. Ручка должна нажиматься без усилий, замок — не заедать, а звонок — работать. Дверь может открываться как наружу, так и внутрь — оба способа считаются допустимыми.

Дверная коробка должна быть ровная, по размеру проема, без перекосов и щелей. Если коробка установлена ровно, то дверь в приоткрытом состоянии останется на своем месте. Если она сама открывается или закрывается, то есть перекосы в конструкции стены.

Обратите внимание на стяжку и стыки. Все щели должны быть заделаны монтажной пеной и заштукатурены.

На окнах должны быть установлены ручки и уплотнители. При открытии они должны закрываться, не оставляя щелей и не болтаясь в пазах. Проверить герметичность остекления можно при помощи зажигалки — если пламя не отклоняется в сторону, то сквозняка нет.

Само стекло не должно быть поцарапано или испачкано грязью.

Потолок

Потолок должен быть ровным, без перепадов по высоте, трещин и стыков. Если предусмотрена только черновая отделка, то стыки все равно должны быть выровнены. Измерить высоту стен можно при помощи лазерного инструмента или своими руками, встав на табуретку. Минимальная высота потолков — 2,5 метра. Если этот показатель ниже, то условия ДДУ нарушены грубым образом.

Пол должен быть ровным, со стяжкой без трещин, перепадов и дыр. Если квартира с чистовой отделкой, то дополнительно должен быть ламинат или линолеум.

Хорошим показателем качества пола — это звук. Если он одинаковый во всех точках квартиры, то качество на высоте. Для проверки следует надеть жесткую обувь с небольшим каблуком, в кроссовках ничего не услышите.

Стены

Главный показатель качества стен — ровность. Не должно быть резкого отклонения от пола или потолка. Если этот недочет не будет устранен, то во время ремонта придется потратить килограммы штукатурки на их выравнивание.

Также стоит выяснить, какую именно штукатурку использовала строительная компания. В зависимости от типа требования к неровностям и отклонениям от вертикали могут отличаться. Лучше всего себя в эксплуатации показывает улучшенная гипсовая штукатурка.

Электрика

Розетки в квартире должны находиться на одном уровне. Напряжение можно измерить при помощи специального прибора. Важно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать, есть ли заземление.

Если тестера нет, то можно использовать обычную зарядку от телефона. Но важно не только его наличие, но и мощность сети. Для ее проверки можно взять электроприборы с большим потреблением энергии и подключить их одновременно в несколько розеток.

Водоснабжение и водоотведение

Проверка инженерных систем водоснабжения и канализации — один из важных этапов приемки квартиры. Залить соседей снизу не хочется никому. Самые очевидные признаки неполадок — это лужи, капли, конденсат и любая влага на стояках. Это указывает на нарушение гидроизоляции.

Необходимо проверить уровень и место прохождения труб. Все стояки канализации и водоснабжения должны быть плотно прикреплены вертикально к стене. Лучше использовать уровень для более точного определения. Запорные краны должны без усилий открываться и закрываться. Также стояки должны быть снабжены счетчиками — паспорта на них находятся у представителей застройщика. Данные с них нужно сразу же внести в акт приема-передачи.

Большинство квартир в новостройках с чистовой отделкой снабжаются полотенцесушителями, которые должны находиться на расстоянии от стены. Трубы и разветвления на канализацию обычно устанавливают на расстоянии 5-6 см от пола.

Отопление

Батареи должны устанавливаться на расстоянии не менее 2 см от стены, 8 см от подоконника и 7 см от пола. На радиаторе должен быть регулятор мощности отопления, который поможет сэкономить дольщику во время отопительного сезона.

Вентиляция

Вентиляция даже в квартирах без чистовой отделки уже должна функционировать. Можно зажечь спичку и проверить тягу рядом с вентиляционной решеткой. Если огонь отклоняется в сторону, то в этой части нет дефектов.

Площадь помещений

Увеличение или уменьшение площади по ДДУ происходит почти всегда. При измерении пространства важно помнить:

• балкон и лоджия в общую площадь не входят;
• кадастровая площадь округляется до десятых.

Перед приемкой в новостройке лучше распечатать план квартиры. Длину и ширину необходимо измерять вдоль стен на уровне пола.

Также дольщик вправе потребовать у застройщика документы о соответствие строительных материалов тем, которые заявлены в договоре.

Как принять квартиру в новостройке

После осмотра необходимо разобраться с документами. Если дефекты устранены на месте или не обнаружены, то можно сразу подписать акт приема-передачи. Акт вместе с документом долевого участия сдают в Росреестр, а затем проходит регистрация собственности.

Ни в коем случае нельзя ставить подпись в акте приема-передачи без подписи застройщика. Акт могут не вернуть и дольщик останется без документов на руках. За признание права собственности на квартиру через суд придется потратить минимум 100 тысяч рублей.

Если к застройщику есть претензии, составляют дефектный акт.

Куда и как вносить замечания

Все дефекты заносятся в акт с перечислением нарушений. В нем необходимо указать название строительной компании и имя директора, поставить внизу дату и подпись. Следует убедиться, что представитель застройщика также подписал документ — это будет означать, что он согласен с вашими требованиями. После этого нужно сделать ксерокопию и попросить представителя расписаться и на ней. Этот экземпляр останется дольщику. На повторной приемке необходимо будет свериться с ним.

Обращение в службу по приемке квартир

Если дольщику хочется перестраховаться, то можно обратиться к специалистам. Часто вызывают приемщика ради того, чтобы не искать нужные инструменты и не тратить свое время. По закону на приемку квартиры в новостройке не запрещается приходить с другим человеком. Но в любом случае собственник должен присутствовать — только он может подписать акт приема-передачи.

Заключение

Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.

Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.​