Как сделать проект перепланировки квартиры самостоятельно

Как согласовать перепланировку

1. Что такое перепланировка?

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации переустройством и (или) перепланировкой считается любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения.

Процедура согласования перепланировки зависит от того, как именно вы собираетесь менять помещение. Существует перечень конкретных работ, согласовать которые нужно до того, как вы их проведете.

2. Какие работы нужно предварительно согласовать?

Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома.

Работы по переустройству

1. Установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования (инженерного, технологического, санитарно-технического) или перенос существующего с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
2. Работы по переустройству помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.

Работы по перепланировке

1. Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.
2. Устройство несущих стен.
3. Устройство проемов в перекрытиях
4. Устройство проемов в несущих стенах.
5. Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.
6. Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
7. Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
8. Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.
9. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв. м).
10. Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
12. Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается.
13. Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.

Работы, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома:

1. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) – без ослабления несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома.
2. Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных.
3. Создание входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов – общей площадью не более 10 кв. м (без учета площади пандуса для маломобильных групп населения), без устройства фундамента.
4. Создание навесов в пределах габаритов существующих элементов здания многоквартирного дома (дебаркадеры, стилобаты).
5. Устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организации отопления.
6. Устройство каминов и (или) дымоходов.
7. Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов.
8. Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, связанные с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
9. Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, затрагивающие архитектурный облик многоквартирного дома.

3. С чего начинать перепланировку?

Итак, если планируемые вами работы есть в одном из списков, приведенных выше, стандартная процедура перепланировки будет состоять из четырех этапов.

Шаг 1. Определиться с проектом перепланировки.

Шаг 2. Получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.

Шаг 3. Провести сами работы, соблюдая все необходимые условия (требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.)

Шаг 4. Оформить акт о завершенных работах.

Если того, что вы планируете делать в рамках перепланировки, нет в списках выше, получать согласование не нужно — достаточно оформить акт о завершенных работах, когда вы их закончите.

4. Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?

Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Он может быть составлен для вас проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО).

При подаче заявления необходимо иметь проектную документацию в электронном виде, подписанную электронной подписью проектной организации.

 Кроме того, существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.

Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в текстовом и графическом выражении должен содержать:

• планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;
• решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;
• решения по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;
• решения по организации производства работ, обеспечению доступности маломобильным группам населения (для нежилых помещений).

Конкретные требования, выдвигаемые к проектной документации, закреплены в приложении №3 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.

При планировании работ ознакомьтесь также с перечнем того, что не допускается при перепланировке.

Как сделать перепланировку по всем требованиям закона

Вопрос о том, как оформить перепланировку, одинаково остро встает и перед теми собственниками помещений, которые только задумались о ремонте, и перед теми, кто его уже выполнил, не позаботившись о получении разрешения. В первом случае потребуется согласование строительных работ, а во втором — узаконивание. Порядок действий при оформлении ремонта до начала работ и после их завершения несколько различается. В статье рассмотрим оба сценария и расскажем, как добиться одобрения госорганов на ремонт и как узаконить уже сделанную перепланировку.

Но сперва необходимо разобраться, о каких именно работах идет речь. Ведь, как можно догадаться, без разрешения выполнять нельзя только определенные виды ремонта. Согласно статье 25 ЖК РФ, к перепланировке относятся работы, в результате которых изменяется конфигурация помещения, зафиксированная в техпаспорте [1] .

Итак, законом не запрещено, например:

• совмещать ванную комнату и туалет;
• увеличивать площадь санузла с использованием площади коридора;
• переносить кухню и организовывать кухню-нишу;
• делать проемы в стенах или закладывать существующие;
• разбирать или переносить ненесущие стены;
• устанавливать новые легкие перегородки;
• вырезать проемы для окон и дверей или изменять форму тех, что уже есть;
• объединять балкон (либо лоджию) и жилую комнату с установкой перегородки;
• организовывать гардеробную.

Как бы то ни было, необходимо в каждом случае отдельно рассматривать, как сделать перепланировку так, чтобы она соответствовала СНиП и другим требованиям.

В любом случае еще при планировании ремонта следует учитывать тот факт, что нормы и правила существуют для обеспечения безопасности проживания и жизнедеятельности находящихся в здании людей, поэтому нарушать установленные требования ни в коем случае нельзя. Перед началом строительных мероприятий также следует ознакомиться со списком запрещенных работ, которые обозначены в постановлении Правительства Москвы № 508-ПП и других нормативных документах [2] .

Согласование перепланировки: документы и разрешения

Согласованием ремонтных работ в Москве занимается Мосжилинспекция (МЖИ). Чтобы подать заявление в МЖИ, необходимо собрать пакет документов. Но обо всем по порядку.

Официальная перепланировка квартиры или нежилого помещения начинается с оформления проекта, а также технического заключения о возможности проведения работ. Заказать эти документы можно в проектной конторе, являющейся членом СРО. СРО — это саморегулируемая организация, которая осуществляет контроль за оказанием услуг в данной сфере. Проект и техзаключение обойдутся собственнику в сумму примерно 25 000 рублей.

Исключением являются те случаи, когда ремонт затрагивает несущие стены или здание имеет деревянные перекрытия. Для получения разрешения на такие работы необходимо экспертное заключение автора проекта дома. Если автор больше не выдает такие документы или найти его не представляется возможным, обращаться нужно в ГБУ «Экспертный центр». Стоимость заключения начинается от 70 000 рублей.

Помимо проекта и технического заключения потребуются:

• техпаспорт помещения;
• документы, подтверждающие имущественное право на недвижимость (выписка из ЕГРН), или договор соцнайма;
• заявление на перепланировку;
• согласие всех сособственников или членов семьи нанимателя квартиры на перепланировку.

Технического паспорта на руках у собственника может не быть — он хранится, например, в МосгорБТИ или Ростехинвентаризации. Между тем чаще всего собственнику не приходится самостоятельно забирать данный документ, ведь МЖИ может сделать это без его участия. Специалисты проектных бюро также способны запрашивать документы в БТИ по желанию собственника.

Однако, если речь идет о ремонте в новостройке, то процедура может несколько усложниться. Дело в том, что обязанности проводить техинвентаризацию в новых домах у застройщика нет, а значит, техпаспорта у помещения в таком здании может попросту и не быть. Следовательно, владельцу подобной недвижимости, перед тем как оформлять перепланировку, понадобится организовать техническую инвентаризацию. Для этого можно обратиться в МосгорБТИ или другую организацию, занимающуюся проведением обозначенной процедуры для последующего составления техпаспорта. Заплатить за такую услугу придется примерно 10 000 рублей.

Заявление о перепланировке может подать держатель недвижимости или его законный представитель. Направить заявление на согласование перепланировки в МЖИ можно через портал mos.ru [3] . Заполняется заявление на сайте. Распечатывать заявление и вписывать туда сведения от руки не нужно — вся информация вносится онлайн, а для удобства можно сперва изучить инструкцию по заполнению, где подробно обозначены все шаги.

Далее хозяину помещения предстоит недолгое ожидание. Ведь приступать к проведению перепланировки сразу после подачи документов, не дождавшись решения МЖИ, запрещено. Заявление будет рассматриваться на протяжении нескольких недель. Если инспекторы не обнаружат никаких ошибок, собственник получит заветное разрешение на перепланировку. И вот тогда уже можно начинать ремонт. Главное помнить, что документ действует в течение года. Продлить данный срок позволяется лишь единожды и максимум на полгода. Для этого собственнику нужно будет подать в МЖИ еще одно заявление — о продлении разрешения. К тому же во время строительных мероприятий нельзя отступать от проекта, иначе в МЖИ и БТИ перепланировку не примут.

По окончании ремонта на объект приглашается представитель МЖИ. Он проверяет, как были проведены работы, делает обмеры и, если не находит несоответствий с проектом, готовит акт о завершенной перепланировке. Заверить акт подписями должны все стороны, принимающие участие в процессе, — и проектное бюро, и собственник помещения, и строители, и, конечно же, МЖИ. При этом документ подписывается в четырех экземплярах: один предназначен для БТИ, второй остается в жилищной инспекции, третий отправляют в Росреестр. А владелец помещения может забрать свой акт в МФЦ.

После получения на руки акта необходимо оформить согласованную и сделанную перепланировку в БТИ. Для этого придется заказать выезд техника БТИ на объект — он также сделает обмеры и проверит, были ли соблюдены строительные нормы и требования безопасности. Если выяснится, что все в порядке, собственник наконец получит новый техпаспорт на помещение.

После получения обновленного плана БТИ владельцу недвижимости остается только зарегистрировать изменения в Росреестре. Для этого необходимо будет заказать технический план квартиры у кадастрового инженера, оплатить пошлину, собрать все документы, которые передавались в МЖИ, а также полученные разрешения и новый техпаспорт. За технический план отдать нужно будет порядка 15 000 рублей, а пошлина составит 350 рублей.

Как узаконить уже сделанную перепланировку

С порядком согласования предстоящих изменений все, казалось бы, понятно. Но как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры или нежилого помещения?

Обсуждение этого вопроса начнем с того, что самовольный ремонт, к сожалению, не такая уж и редкость. Но это вовсе не означает, что его не нужно оформлять по всем правилам. Проведение несанкционированной перепланировки — нарушение закона: за это даже предусмотрено наказание. А еще выполнение работ без разрешения может привести к серьезным проблемам с устойчивостью как отдельных конструкций дома, так и всей постройки в целом.

Даже если собственникам помещений с таким ремонтом кажется, что скрывать факт его проведения можно бесконечно, они ошибаются. Рано или поздно жилищная инспекция узнает об этом, и владелец столкнется с необходимостью оплатить штраф в размере от 2000 до 2500 рублей и официально узаконить перепланировку. Разумеется, специально дожидаться этого момента не стоит: если хозяин квартиры или нежилого помещения по каким-то причинам все-таки провел работы без одобрения госорганов, взяться за узаконивание следует при первой возможности. Причем оформить самовольный ремонт реально только при условии, что он выполнен без отступлений от строительных норм и правил безопасности. Если же выяснится, что перепланировку нельзя узаконить, помещение придется вернуть в тот вид, который соответствует актуальному плану.

Между тем чаще всего, проводя несанкционированную перепланировку, владельцы допускают различные мелкие недочеты, устранив которые, в принципе можно сохранить основную концепцию ремонта. Поэтому узаконивание строительных работ разумно начинать с приглашения на объект специалиста проектной организации. Он осмотрит помещение и подскажет, как подготовиться к приходу техника БТИ.

Чтобы оформить перепланировку квартиры или нежилого помещения в том случае, когда строительные работы уже состоялись, понадобится и архивный план помещения, и фактический — с красными линиями.

Согласование уже сделанной перепланировки в МЖИ происходит на основании технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ. Этот документ также готовят в проектном бюро с членством в СРО. Стоимость такого техзаключения у различных исполнителей составляет от 20 000 до 40 000 рублей. Следует помнить: если перекрытия в доме деревянные либо во время перепланировки были затронуты капитальные конструкции, потребуется техническое заключение именно от автора проекта дома.

Остальной пакет документов для подачи в МЖИ будет таким же, как и при согласовании только намеченного ремонта. Направлять и заполнять заявление необходимо тоже онлайн.

Спустя 10–20 дней после обращения собственника в МЖИ инспектор отправится на осмотр объекта. Если ремонт соответствует техническому заключению, он составит акт об административном правонарушении. Далее необходимо оплатить штраф. Квитанцию на оплату владелец помещения получит в течение 30 дней после выдачи упомянутого акта. О факте погашения штрафных санкций нужно будет сообщить в МЖИ. Только после этого заявление начнут рассматривать.

Об отказе собственник будет проинформирован письменно. В случае решения в пользу заявителя ему сообщат об этом по телефону. Тогда владельцу потребуется подписать акт о завершенной перепланировке. Заверить документ должен не только сам владелец помещения, но и проектное бюро, которое занималось подготовкой техзаключения, а также строители, которые выполняли ремонт. Доставить акт в нескольких экземплярах проектировщику, а затем обратно в МЖИ должен будет заявитель. Свой экземпляр собственник, как и при оформлении согласования, получит позже в МФЦ. От даты обращения в МЖИ до получения акта о завершенной перепланировке может пройти от двух до трех месяцев.

Затем нужно передать документы в БТИ для составления актуального плана. Если есть план в красных линиях, техник БТИ переведет их в черные на основании акта от МЖИ. Если нарушений нет, владелец недвижимости получит новый техпаспорт. Согласование уже сделанной перепланировки квартиры будет считаться завершенным после внесения соответствующих данных в Росреестр.

Выполнение таких масштабных работ, как перепланировка, без разрешения госорганов чревато последствиями: речь идет и о штрафах, и о проблемах с продажей жилья и передачей его по наследству, и о многих других неприятностях. Чтобы не столкнуться с ними, достаточно оформить все по закону. При этом учесть придется немало нюансов различного характера, разобраться в которых человеку неосведомленному может быть довольно сложно. Однако всегда можно упростить ситуацию и сразу обратиться к профессионалам. Они точно знают, как правильно сделать перепланировку в квартире или нежилом помещении.

Помощь в составлении проекта и согласовании перепланировки

О том, где можно получить профессиональную помощь в согласовании либо узаконивании перепланировки, рассказал Дмитрий Алексеевич Замятин, руководитель отдела проектирования компании «АПМ-1»:

«Оформить задуманную перепланировку без проекта и технического заключения невозможно. Подготовкой проектной документации занимаются многие бюро. Однако не все из них состоят в СРО проектировщиков. И если собственник закажет проект у компании, не имеющей допуска саморегулируемой организации, ему все равно потребуется найти фирму с членством в СРО, которая сможет заверить документ. В противном случае его попросту не примут в МЖИ. Оптимальнее всего будет сразу отыскать бюро, являющееся членом саморегулируемой организации проектировщиков. Наша «Архитектурно-проектная мастерская № 1» входит в число таких исполнителей. «АПМ-1» состоит в Ассоциации СРО «МежРегионПроект» (допуск № 1891).

Также хорошо, если фирма может оказывать сразу все необходимые услуги, чтобы заказчику не пришлось обращаться в разные организации на каждом этапе процедуры. Так, в «АПМ-1» можно заказать проект, техническое заключение и любые другую проектную и техническую документацию в отдельности. Кроме того, мы готовы предоставить помощь при согласовании и узаконивании ремонта либо вообще взять на себя все связанные с этими процедурами заботы. К тому же опыт взаимодействия с различными инстанциями, в том числе с самой МЖИ, у наших специалистов достаточно богатый, а весь процесс оформления изучен от и до.

Мы не заключаем договор до осмотра объекта: только убедившись в том, что ситуация может разрешиться в пользу собственника, мы беремся за дело. Однако после этого можем гарантировать результат — перепланировка будет согласована или узаконена.

Безусловно, не последнюю роль играет и опыт организации. На сайте «АПМ-1» можно ознакомиться с проектами, которые составили и успешно согласовали сотрудники мастерской (в Москве их уже более 1000) [4] . А всего к настоящему моменту в нашем проектном отделе подготовили более 3000 проектов перепланировок для москвичей и жителей Московской области».

* Материал не является публичной офертой. Цены указаны для ознакомления и актуальны на декабрь 2022 года.

Собственнику квартиры необходимо получить техническое заключение о безопасности выполненной перепланировки. Помочь могут специалисты проектной организации.

За помощью в узаконивании выполненной перепланировки по правилам 2022 года следует обращаться в проектное бюро, имеющее допуск СРО.

Узаконить выполненную перепланировку, в том числе собрать всю необходимую документацию, могут эксперты специализированной организации.

Эксперты проектного бюро могут согласовать перепланировку в БТИ и Москомархитектуре в соответствии с правилами 2022 года.

Специалист по узакониванию перепланировки может бесплатно проконсультировать в мессенджере WhatsApp.

Задать специалисту вопросы о перепланировке квартиры можно на бесплатной консультации.

• 1 https://clck.ru/NPyT3
• 2 http://docs.cntd.ru/document/537907820
• 3 https://www.mos.ru/pgu/ru/services/link/3955/
• 4 https://pereplan-one.ru/nashi-proekty/portfolio
• 5 https://clck.ru/J3nFQ

Пармон Анна Сергеевна Ответственный редактор

Есть спе­ци­аль­ный ка­та­лог ти­по­вых ре­ше­ний пе­ре­пла­ни­ров­ки квар­тир в жи­лых до­мах мас­со­вых се­рий . Если вла­де­лец на­шел там свой дом и при этом пер­во­на­чаль­ная пла­ни­ров­ка его жилья пол­ностью со­впа­да­ет с той, что пред­став­ле­на в ка­та­ло­ге, он впра­ве вос­поль­зо­вать­ся воз­мож­ностью офор­мить ре­монт по ти­по­во­му про­ек­ту. Тог­да про­це­ду­ра бу­дет не­сколь­ко про­ще: собст­вен­ни­ку по­ме­ще­ния не при­дет­ся тра­тить­ся на про­ект­ную до­ку­мен­та­цию. Од­на­ко в этом слу­чае нуж­но стро­го сле­дить за тем, что­бы ре­аль­ная пе­ре­пла­ни­ров­ка не от­ли­ча­лась от ти­по­во­го про­ек­та.

Перепланировка и переустройство: чем различаются эти виды работ и как их согласовать

Перепланировка в хрущевке: как изменить планировку однушки, двушки и трешки в доме хрущевской постройки

Проект перепланировки и переустройства нежилого помещения: состав и требования, сколько стоит и где заказать проект перепланировки?

• Противовирусные препараты: виды и применение
• Последствия самоизоляции или Как вернуться к привычной жизни
• Обеззараживание воздуха: как уничтожить бактерии и вирусы

• Приложения для доставки продуктов на дом: обзор от пользователей
• Китайская медицина: секреты терапии
• Процедура банкротства юридических лиц

• Топ-10 бизнес-школ России
• Как выбрать соковыжималку для дома
• Как и чем можно лечить грипп у ребенка?

© 2022 АО «Аргументы и Факты» Генеральный директор Руслан Новиков. Главный редактор еженедельника «Аргументы и Факты» Игорь Черняк. Директор по развитию цифрового направления и новым медиа АиФ.ru Денис Халаимов. Шеф-редактор сайта АиФ.ru Владимир Шушкин.

Составляем дизайн-проект квартиры: пошаговая инструкция

Может ли ремонт пройти комфортно и без стресса? Да! Профессионалы уверены, что главное — правильно все спланировать.

Для начала необходимо сделать дизайн-проект квартиры. Если нужен эксклюзивный интерьер, обращаются к дизайнеру.

А если цель проекта — разместить всю необходимую мебель, распланировать отделку и дать инструкции строителям, можно обойтись своими силами. Рассказываем, как составить дизайн-проект в 5 шагов.

Замерить помещение и начертить план

Первым делом измеряют длину, ширину и высоту комнат и переносят эти данные на бумагу. Также отмечают ширину стен, расположение несущих конструкций, окон, дверей и ниш.

Собрали данные — выбирайте масштаб и чертите план. Необязательно использовать сложные программы: достаточно листа в клеточку, карандаша и линейки.

Кажется, что проще взять план из БТИ. На деле такие чертежи бывают неточными. Погрешность в несколько сантиметров приведет к тому, что в комнате не поместится выбранный шкаф или комод, а строители разместят розетки или светильники не там, где хотелось бы. Поэтому лучше замерить помещение самостоятельно.

Сформулировать пожелания к интерьеру

Дальше по плану — поиск вдохновения. Подумайте, какие интерьеры вам нравятся, и соберите 10-15 примеров. Определитесь с цветовой гаммой и обязательными элементами.

На этом этапе решают, какие функциональные зоны нужны в квартире, стоит ли сносить или возводить перегородки. Сразу уточните, получится ли согласовать перепланировку. Если нет, от идеи «снести здесь, построить там» придется отказаться и придумать другое решение.

К сбору требований привлекают всех домочадцев. Вдруг отец семейства захочет обустроить на балконе кабинет, а ребенок давно мечтает о телевизоре в комнате или рабочем месте у окна.

На мой взгляд, одним из немаловажных моментов, который зачастую упускается при планировании – выделение и организация места для хранения утвари уборки, гладильной доски, пылесоса, утюга, и потом они «живут» в плательных шкафах, на лоджиях, в гардеробных и ванных комнатах, вызывая раздражении не меньшее, чем тянущиеся провода. Как же показывает практика, для подобного шкафа или небольшой «бытовой» комнаты практически в любой самой небольшой по площади квартире всегда можно найти место. В идеале, в это же помещение хорошо поставить стиральную и сушильную машины, парковку для беспроводного пылесоса и организовать с помощью трансформируемой стеллажной системы хранение бытовой химии и предметов для уборки, перечисленных выше. Но думать про эту опцию нужно в самом начале планировочного процесса.

Также, планируя свой интерьер, не стоит забывать, что межкомнатные двери бывают не только распашными, а шкафы не только системы купе. Сейчас на рынке представлено множество систем открывания, экономящих пространство и облегчающих доступ к хранящимся вещам (складные, задвижные, поворотные, раздвижные компланарные и т.д.) и позволяющих эффективно решить задачу в рамках любого бюджета.

Лана Харитонова, дизайнер интерьера

Обновить план и разместить мебель

Если нужна перепланировка, в план вносят изменения. Создают два чертежа: демонтажа и монтажа перегородок. На первом отмечают, что снести, на втором — что построить.

Дальше думают, какая мебель потребуется, и «расставляют» ее на плане с учетом масштаба. Хорошее подспорье — интернет-магазины и каталоги: там указывают точные габариты мебели и предметов интерьера.

Чтобы получить более ясное представление о будущей обстановке, используют 3D-планировщики: Planner5D, Планоплан, HomeStyler и другие.

Определиться с отделкой

На этом этапе решают, какие отделочные материалы использовать во время ремонта. Для начала определяются с типом отделки: ламинат или плитка на полу в кухне, обои или краска на стенах в спальне. А уже после выбирают конкретные наименования: гуляют по магазинам или смотрят в интернете.

Выбрали? Пора нанести отделку на план. Для этого копируют чертеж, который составляли на первом этапе, и отмечают на нем, где какие материалы нужно использовать. Если на стенах запланировали сложный декор — например, панно из плитки в ванной, — их чертят отдельно. Это нужно, чтобы мастера в точности воспроизвели задумку хозяев.

Распределить на плане технические элементы

Чтобы после ремонта не раздражали провода и не приходилось вставать, чтобы выключить свет в спальне, на плане отмечают расположение розеток и выключателей. Можно сделать это на чертеже из первого шага или нарисовать новый.

Если в планах сложное освещение, копируют чертеж из первого шага. На него наносят расположение точечных и подвесных светильников, бра, торшеров.

Теплый пол, стиральную машину и кухонную технику тоже наносят на чертежи.

Вот и всё, осталось передать копии чертежей и 3D-моделей строителям. Дизайн-проект снимет большую часть вопросов во время ремонта и поможет создать продуманный, комфортный и уютный интерьер.

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Долго, дорого, но надо

Если планировка квартиры устарела, ее можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Согласование перепланировки требует времени (от четырех месяцев) и денег (десятков, а порой и сотен тысяч рублей — на стоимость влияет сложность и то, в каком регионе находится квартира). Поэтому многие делают перепланировку на авось и сильно рискуют: если о ней узнает администрация или управляющая компания, в лучшем случае они потребуют вернуть все как было. В худшем есть шанс лишиться квартиры.

Известный режиссер Тимур Бекмамбетов приобрел квартиру 226 кв. м в Москве, в доходном доме Мазинга, что в Малом Знаменском переулке. Здание построено в 1912 году и является объектом культурного наследия регионального значения.

Доходный дом К.К. Мазинга, Малый Знаменский пер., 7/10, стр. 2/Фото: um.mos.ru

Прежде чем заселиться, режиссер решил сделать в ней перепланировку и ремонт. Были демонтированы несущие перегородки, вскрыты полы. В декабре прошлого года комиссия установила, что произведенные изменения не совпадают с техническим паспортом помещения. Кроме того, в стенах исторического дома выявлены трещины. Перепланировку признали незаконной. Требования вернуть помещение в исходное состояние владелец проигнорировал, ремонтные работы продолжались. В итоге столичная мэрия потребовала изъять квартиру в судебном порядке.

«Местная администрация или УК вправе обратиться в суд, — отмечает управляющий партнер юридической компании “Позиция права” Егор Редин. — Если перепланировка будет признана не соответствующей нормам, собственника обяжут привести помещение в первоначальное состояние за свой счет. Если он этого не сделает в отведенные сроки, ему выпишут штраф, а квартиру выставят на торги».

Зачем согласовывать перепланировку:

— Чтобы получить актуальные документы для продажи квартиры.

— Если квартира куплена в ипотеку: в договоре заемщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.

— Громкие работы рискуют привлечь внимание соседей, которые обратятся в управляющую компанию или администрацию.

— Чтобы не стать источником опасности, когда мокрые зоны (санузел) в вашей квартире окажутся над сухими зонами соседей (над жилыми комнатами).

— Чтобы дом попросту не рухнул — например, после демонтажа несущих стен.

Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах. В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение удастся полностью удаленно. А в случае несложной перепланировки в доме типовой серии проект допускается взять бесплатно из регионального каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.

Шаг 1. Убеждаемся, что согласование необходимо

Есть довольно много работ, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать — сразу смело приступайте к ремонту.

— перегородки внутри квартиры без изменений;

— дверные и оконные проемы остаются на месте;

— двери на местах, предусмотренных на плане БТИ;

— конструкция пола не меняется;

— сантехника, трубы, газопровод — всё остается на своих местах.

При планировании ремонта ориентируйтесь на данные техпаспорта, советует управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. Если в результате ремонта какая-то информация устареет, это придется согласовать.

Допустим, в техпаспорте указан материал, из которого сделаны полы, а вы решили сменить линолеум на ламинат. Или отмечено, что балкон не остеклен, а вы собираетесь его остеклить.

Важны и региональные особенности. «Замена остекления балкона или установка оконных решеток к работам по перепланировке или переустройству в Москве уже не относится, тогда как в Санкт-Петербурге замена остекления потребует проекта и согласования», — приводит пример эксперт. Региональные требования можно уточнить в местном комитете по архитектуре или МФЦ.

Шаг 2. Заказываем проект перепланировки Если перепланировке все же быть, необходимо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Проверьте, есть ли компания в таком реестре или нет на сайте соответствующей СРО.

Составление проекта перепланировки — быстрая (от двух до десяти дней в зависимости от региона), но затратная часть процесса. Стоимость составления одного и того же проекта в разных компаниях отличается в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных фирм в вашем регионе — это позволит сэкономить существенную сумму.

Москвичам повезло больше остальных — у них есть шанс получить проект бесплатно. «В Москве существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий , откуда можно взять готовый проект. Но в регионах версий каталога, утвержденных местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет», — комментирует Егор Редин.

Вместе с готовым проектом заказчику выдается техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.

Работы, которые нельзя согласовать, — следовательно, их запрещено проводить:

• снос несущих стен;
• вывод радиаторов центрального отопления на холодный балкон или лоджию;
• объединение жилой комнаты с холодной лоджией;
• объединение газифицированной кухни с гостиной без установки двери;
• организация мокрых зон над сухими;
• демонтаж вентканала или объединение вентканалов кухни и санузла.

Шаг 3. Подаем документы на перепланировку

После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идем с ними (опять же в зависимости от региона) в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.

В Москве документы на перепланировку направляются удаленно, на сайте mos.ru: «Каталог услуг» → «Жилье, ЖКУ, двор» → «Документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».

Техпаспорт квартиры и свидетельство о праве собственности администрация получает самостоятельно в электронном виде благодаря межведомственному взаимодействию.

Егор Редин, управляющий партнер юридической компании «Позиция права»

После подачи документов ждем — ответ должен прийти в течение полутора месяцев (плюс-минус несколько дней). После получения разрешения на перепланировку наступает время ремонтных и перепланировочных работ.

Шаг 4. Работа со строительной бригадой

Наняв бригаду рабочих, придется строго следить, чтобы все изменения соответствовали утвержденному проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит все переделывать.

Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или то, что осталось после сноса.

Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.

Шаг 5. Приемка и завершающий этап

Принимать перепланировку придет комиссия, в большинстве регионов это межведомственная комиссия. После осмотра она выдает акт о перепланировке и решение, согласно которому все произведено по закону и в соответствии с проектом.

Но и на этом еще не все. Там же, в администрации, необходимо получить акт ввода перепланированного объекта в эксплуатацию, приложив решения комиссии и новый техпаспорт.

Теперь остается подать полученные разрешения в Росреестр для регистрации изменений. Проще всего это сделать в МФЦ.

Сроки и цены

Основные траты по согласованию перепланировки — проведение экспертиз и оплата услуг проектных организаций. Разброс цен очень большой: от бесплатного получения проекта из каталога в Москве до выплаты сотен тысяч рублей за экспертизы и проект сложной перепланировки в доме — памятнике архитектуры. Мелкие расходы (скажем, изготовление техпаспорта через сайт госуслуг) обойдутся в 2,4 тыс. рублей.

Сроки тоже связаны со сложностью перепланировки: могут понадобиться разные разрешения от компетентных органов. Процедура — от замеров и составления проекта до регистрации в Росреестре — занимает в среднем от четырех месяцев до года — такие сроки приводят эксперты.

Как сделать проект перепланировки квартиры самостоятельно?

Автор: admin · Опубликовано 15.04.2019 · Обновлено 15.04.2019

Переустройство квартиры требует составления, согласования специального проекта. Большинство собственников заказывают его в БТИ, аналогичных организациях. Можно сделать технический план, остальные бумаги самостоятельно.

Что такое проект перепланировки

Проект планировки составляется самостоятельно собственником либо при помощи подрядной организации. Определяется допустимость проведения некоторых видов работ. Для составления требуется техническое задание (ТЗ). Поэтому, при отсутствии опыта и знаний, стоит доверить составление грамотным архитекторам. Перепланировка требует согласования. При наличии ошибок, невыполнении требований жилищная инспекция откажет в утверждении.

Проект перепланировки включает:

• пояснительная записка (ПЗ);
• план помещения;
• экспликация квартиры;
• перечень противопожарных мероприятий (необходим при модернизации инженерных коммуникаций);
• план размещения сантехнического оборудования.

Указанный перечень бумаг – базовый. Помимо перечисленных разделов могут быть включены дополнительные. Например, при замене полов требуется их экспликация. Схема гидроизоляции (при наличии) также должна быть отражена. Усиление проемов, изменение несущих конструкций (проходы, другие работы) должны отражаться максимально точно. Проектирование внутреннего дизайна жилой недвижимости указывать не требуется.

В чем отличие от эскиза

Процедура перепланировки бывает обычная и сложная. Присвоение категории зависит от перечня выполняемых работ. Требуется составление проекта в 90% случаев. Но иногда достаточно только эскиза. Подразумевается ряд работ, не затрагивающих несущие конструкции. Ранее использование эскизов допускалось в большем количестве случаев. Обозначаться процедура согласования может двумя способами:

• упрощенная;
• уведомительная.

Сам эскиз представляет собой приблизительный план жилья или нежилой недвижимости. Основное отличие такого документа от полноценного технического чертежа – не требуется соблюдать множество требований. Стандартный план предварительно, перед началом работ, согласовывается. Он используется если:

• осуществляется реконструкция напольного покрытия;
• изготавливается проем (несущих, капитальных стен);
• проводится замена, перенос сантехнического оборудования;
• увеличивается площадь санитарного узла;
• изменяется размер балкона.

Перечисленные мероприятия требуют согласования. Уполномоченные органы – БТИ, Жилищная инспекция. После проверки выдается разрешение на реконструкцию дома. Включает дополнительную документацию. В случае с простой перепланировкой согласование, разрешение не требуется (монтаж и демонтаж не несущих стен, иное). Оформлять технический план при дизайнерском, косметическом ремонте не обязательно.

Зачем нужен проект

На стоимости проектной документации сказывается сложность. Дополнительные бумаги существенно повышают цену. Самостоятельно изготовить план сложно. Многие организации предлагают услугу разработки проектной документации для перепланировки. Составление позволяет избежать наложения штрафа на собственника помещения. Для юридических лиц размер составляет несколько десятков тысяч рублей. При нанесении ущерба другим собственникам штраф возрастает.

Основная задача – это предотвращение повреждения несущих конструкций здания и соблюдение норм строительной, пожарной, санитарной безопасности. Большинство случаев обрушений зданий (жилых и коммерческих) связано с изменением планировки строений. Например, неправильно рассчитанная нагрузка, снос несущих стен приведет к финансовому ущербу и человеческим жертвам. При оформлении выполняются расчеты, учитываются нюансы.

Важно помнить: не допустить типичных проблем, возникающих при согласовании перепланировки, просто. Достаточно изучить нормативную документацию заранее. Это позволит избежать серьезных ошибок. Некоторые недочеты могут стать причиной отказа в выдаче разрешения на перепланировку помещения. Процесс согласования подразумевает посещение нескольких инстанций.

Требования, что должен содержать проект

Обязательно соответствие стандартным требованиям – они установлены нормативной документацией. Соблюдение обязательно. При наличии ошибок документы будут возвращены на доработку. В процессе оформления следует учитывать положения:

• Жилищного кодекса РФ (для квартир и иной жилой недвижимости);
• Градостроительного кодекса РФ (для отдельно стоящих сооружений);
• ГОСТ 21.101-97;
• Постановления Правительства Москвы №508 (если работы выполняются на территории города Москвы).

Перечень обязательных требований включает:

• чертежи, планы должны быть выполнены согласно существующим СНиП, ГОСТ Р;
• присутствуют обязательные документы (перечень меняется, зависит от типа здания, характера выполняемых манипуляций);
• в наличии согласие со стороны собственников недвижимости на проведение перепланировки.

Важно помнить: технические планы делятся на 2 основные категории. Первая не требует особых навыков, умений, опыта. Допускается использовать типовые проекты. Например, на официальном сайте Мосжилинспекции представлены подобные.

Вторая группа – это работы, требующие профессионального подхода. Законодательно не установлена обязанность заказывать расчеты у компании-подрядчика. Но самостоятельно сделать необходимые вычисления, без специального образования, почти невозможно. Составленный согласно ГОСТ технический план не будет возвращен на доработку – это сэкономит время.

Образец проекта

Хорошее решение – заранее ознакомиться с образцом уже готового проекта. Обычно он включает 5 или 6 информационных разделов. Иногда работы сложные, проводятся в несколько этапов. В таком случае перечень может включать более десятка. Стандартные блоки:

• обложка – обозначается дата, наименование объекта;
• текстовый раздел – отражает данные о составителе, объекте, материалах;
• общие данные – обозначается перечень нормативной документации (ГОСТ, СНиП);
• пояснительная записка – включает информацию о параметрах жилой недвижимости;
• графический раздел – обозначается расположение перегородок;
• план перепланировки.

Помимо указанных выше разделов должен присутствовать демонтажный план. Перечисляются подлежащие сносу конструкции, места расположения новых.

Стоит отметить: требования к проекту могут отличаться, зависят от региона. Например, иногда необходимо указать место расположения стиральной машины, посудомойки и мебели.

Экспликация – отражает конструктивные изменения. Составляется по ГОСТ 21.501-93. Перед сдачей на проверку проверяется соответствие СНиП, другим нормативам.

Схема гидроизоляции обычно не требуется. Если выполняется монтаж – обязательно обозначается информация о ней (согласно региональному законодательству). Схема расположения канализационных, водопроводных труб – не обязательна. Но при внесении изменений в инженерные коммуникации её составление желательно. Помимо указанных блоков в ряде случаев добавляются иные разделы:

• аксонометрическая проекция размещения оборудования;
• теплотехнический расчет.

Делаем проект перепланировки самостоятельно

Самостоятельно создавать технический план, сопроводительные бумаги сложно. Но при наличии времени, необходимой документации это возможно. Основные этапы:

• ознакомление с оригинальными чертежами здания (предоставит застройщик либо БТИ);
• подготавливается технический план квартиры до выполнения работ и после;
• осуществляется сбор остальной необходимой документации (заявление, свидетельство о праве собственности, иное);
• собранный пакет бумаг передается на проверку в БТИ.

После вынесения положительного решения можно приступать к выполнению работы. Стоять в очереди на проверку подолгу не приходится.

Рассмотрение бумаг занимает 10 дней. После принятия решения уполномоченный орган уведомляет обратившегося в течение 3 дней.

По завершении реконструкции квартира проверяется работниками надзорного органа на предмет нарушений. При отсутствии ошибок выдается новый технический паспорт.

Куда обращаться

Перечень организаций, куда нужно обращаться для утверждения, зависит от характера работы и типа недвижимости. Требуется посетить следующие учреждения для сбора бумаг, согласования:

• БТИ (Бюро технической экспертизы) – предоставляет технический паспорт на квартиру;
• Жилищный надзор – сотрудники организации проводят проверку выполненных работ;
• СЭС, инженерные сети, ЖЭК – если проводится серьезная модернизация электрической сети, канализации, водопровода;
• архитектурный контроль – работы затрагивают фасад здания.

Если работы по переоборудованию выполнены заранее, до согласования – понадобиться обратиться в суд. Узаконивание ремонтных работ поле их выполнения возможно только в судебном порядке. Причем оплатить придется не только изготовление проекта, государственную пошлину. Но и штраф за внесение изменений в конструкцию без согласования. Судебное регулирование отнимет много времени. Присутствуют дополнительные расходы.

Делать самостоятельно, даже по готовому примеру, сложно. При отсутствии опыта стоит обратиться в специализированную организацию. Это позволит избежать ошибок и доработок, сократить время согласования. Узнать сколько времени уйдет на согласование можно в уполномоченной организации (БТИ).

Дарение недвижимости близкому родственнику

В чем состоит особенность дарения недвижимости близкому родственнику? Как правильно оформить дарственную и нужно ли будет платить налог?

Содержание

Что такое дарение

Дарение – один из распространенных способов передачи недвижимого имущества между родственниками и супругами. Если такие сделки совершают лица, не состоящие в родстве, то с большой вероятностью можно утверждать, что такая сделка притворная, т.е. имеет целью скрыть под видом дарения обычную куплю-продажу с целью ухода от налогов, а при дарении долей в квартире — с целью обойти преимущественное право покупки доли другими совладельцами недвижимости. Но такие сделки не входят в предмет нашего интереса. Мы будем говорить о настоящей процедуре дарения между родственниками и близкими.

При этом по форме и содержанию договор дарения (или дарственная) квартиры, жилого дома, дачи, иной недвижимости между родственниками ничем не отличается от дарения того же имущества между иными лицами.

Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь (в том числе недвижимое имущество) в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить другую сторону от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом.

Что такое имущественное право (требование) в контексте обсуждаемого вопроса о дарении квартиры родственнику, и как его можно подарить?

Под имущественным правом следует понимать, например, права по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного в порядке так называемого 214-го ФЗ (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), т.е. фактически это права на будущую квартиру в конкретном жилом доме. Именно такое право можно подарить посредством безвозмездной уступки прав по вышеуказанному договору в пользу одаряемого, совершая, в том числе, дарение квартиры между близкими родственниками.

То же можно сказать и о любых правах, выраженных в ценной бумаге. Передавая в дар ценные бумаги близкому родственнику или кому-либо еще, вы фактически дарите имущественное право, удостоверяемое такой ценной бумагой. Например, вышеуказанный закон предусматривает такую ценную бумагу, как жилищный сертификат — облигацию особого вида, в которой также выражено право на получение квартиры в будущем от ее эмитента — лица, выпустившего жилищный сертификат (п. 2 ч. 2 ст. 1 указанного закона).

Чтобы понять суть вышеуказанной нормы закона про дарение было легко и неспециалисту в сфере права, следует разъяснить такую вещь: если вы оплачиваете за своих близких родственников что-либо, например, коммунальные платежи, и делаете это совершенно безвозмездно, т.е. не берете за это никакой компенсации, значит, это тоже подарок. Вы в терминах ГК РФ «освободили» вашего родственника от обязательств перед собой, сказав ему, что он вам ничего не должен. Такое дарение можно также считать прощением долга в смысле ст. 415 ГК РФ, однако это уже нюансы, которые мы затрагивать не будем.

Следует иметь в виду, что в силу той же ст. 572 ГК РФ при наличии встречной передачи вещи, денег, права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Такой договор считается притворным, и к нему применяются правила договора, которые стороны на самом деле имели в виду, например, купли-продажи недвижимости. То есть этим еще раз подчеркивается безвозмездность договора дарения как между близкими родственниками, так и между любыми другими лицами.

Действующий закон говорит, что обещание подарить что-либо конкретное также признается договором дарения, и обязывает обещавшего, если его обещание было выражено в соответствующей юридической форме ясно и недвусмысленно, совершить в будущем безвозмездную передачу конкретного имущества, в том числе квартиры.

Любопытны в связи с этим также следующие законодательные положения: в силу ст. 581 ГК РФ права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения; и, напротив, обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Существует и законодательный запрет дарения. В силу ст. 575 ГК РФ дарение имущества, в том числе жилого предназначения, в частности, недопустимо от имени малолетних (лиц, не достигших 14 лет) и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями, т.е. родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, в том числе органами опеки и попечительства. Таким образом, дарственная на родственника на квартиру или другое имущество может быть оформлена только с учетом этих условий.

Договор дарения: как составить

Как правильно составить договор дарения квартиры или доли в квартире мужу, жене или другому близкому родственнику?

В дарственной на родственника должны быть согласованы все существенные условия. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Что это значит? Применительно к договору дарения между мужем и женой или иными близкими родствениками, а также любыми другими лицами существенным является условие о его предмете, т.е. о квартире. Казалось бы, вы дарите то, что имеете, иного нет, но в договоре необходимо точно описать все адресные и технические характеристики передаваемой в дар квартиры либо доли в праве на нее, если предметом дарения является не вся квартира, а лишь ее часть. Описывая предмет дарения, указывают полный адрес с номером квартиры, а также этаж, площадь — жилую и общую, количество комнат с указанием их площадей, кадастровый номер, номер записи государственной регистрации права в реестре прав на недвижимость. При этом, имея долю в квартире, вы должны описать характеристики всей квартиры в целом и указать, что дарите долю в ней, выраженную через арифметическую дробь — 1/3, 1/5 и т.п.

Если вам принадлежит лишь доля в квартире, и вы занимаете конкретную комнату, вы не можете указывать, что вы хотите подарить комнату родственнику или другому лицу, потому что вам не принадлежит на праве собственности конкретная комната. Подразумевается, что вы лишь занимаете ее по договоренности всех проживающих в квартире совладельцев, как правило, пропорционально принадлежащей вам доле, т.е. в соответствии с так называемым сложившимся порядком пользования. Однако во избежание возможных споров вы можете указать в договоре дарения доли квартиры родственнику, какой частью жилого помещения вы пользуетесь в счет принадлежащей вам доли. Право пользования этой же частью квартиры, т.е. конкретной комнатой, закрепленной за вами, перейдет к одаряемому. Но и в этом случае споров не всегда удается избежать. Так, если используемая вами комната непропорционально больше принадлежащей вам доли в квартире, то, несмотря на сложившийся порядок пользования, при передаче данной доли одному из родственников, ранее не проживавшему в этой квартире, другой совладелец квартиры может не согласиться с проживанием в той же комнате одаряемого родственника и потребовать передать ему в пользование другую комнату соразмерно его доле. Если это невозможно в силу конструктивных особенностей квартиры, совладелец вправе потребовать денежную компенсацию за использование совладельцем жилого помещения большей площади, чем причитается на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

К существенным условиям договора дарения квартиры стороны могут отнести право дарителя и других лиц на проживание в ней в течение определенного срока или бессрочно. Например, даритель может указать в договоре на свое право дожить в подаренной квартире до своей смерти.

Как правильно оформить дарственную на квартиру

то касается оформления дарственной на квартиру на родственника, то, по общему правилу, достаточно простой письменной формы (ст. 160, 161 ГК РФ), но по взаимному соглашению стороны могут оформить договор дарения у нотариуса (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). В отдельных случаях нотариальная форма обязательна, поскольку это предписано законом (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Дарственная на квартиру у нотариуса может быть оформлена в следующих случаях.

Так, согласно п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно п. 2 ст. 30 указанного закона сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Аналогичные нормы предусмотрены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (п. 1 ст. 42, п. 2 ст. 54), вступившим в силу с 1 января 2017 г.

Под несовершеннолетними гражданами в контексте указанных норм понимаются молодые люди от 14 до 18 лет. Дарение от имени несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет возможно с письменного согласия его законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) с предварительного разрешения (согласия) органа опеки и попечительства (п. 1 ст. 26, ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ).

Напомним, что дарение от имени малолетних детей, т.е. лиц, не достигших 14 лет, не допускается.

Вместе тем дарение в пользу таких лиц, равно как и в пользу лиц от 14 до 18 лет, законом не запрещено и не ограничено, поскольку в этом случае их права никак не нарушаются, а имущество не убывает, а приумножается. При этом при совершении дарственной в их пользу от имени совершеннолетних дееспособных граждан и юридических лиц достаточно соблюдения простой письменной формы договора дарения. От имени несовершеннолетних лиц дар принимают их законные представители (родители, усыновители, опекуны и попечители), но в дальнейшем распоряжаться и пользоваться имуществом несовершеннолетних одаряемых законные представители смогут только с соблюдением ограничений и правил распоряжения и пользования имуществом несовершеннолетних, предусмотренных законом (ст. 26, 28, 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ, ст. 17–23 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» и др.), который, как правило, предусматривает предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Таким образом, вы можете при желании осуществить дарение доли квартиры и квартиры близкому родственнику, не достигшему совершеннолетия.

При дарении квартиры или доли в квартире женой или мужем может потребоваться согласие другого супруга. Если даритель приобретал недвижимость в период брака по возмездной сделке при отсутствии брачного договора, устанавливающего иной режим имущества супругов, не основанный на принципе равенства долей в случае его раздела, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку (п. 3 ст. 35 СК РФ). Напротив, от супруга одаряемого такое согласие не требуется, поскольку сделка является безвозмездной, а имущество, переданное в дар, поступает исключительно в собственность одаряемого и не входит в совместно нажитое имущество (ст. 34, п. 1 ст. 36 СКРФ).

Сколько стоит составить, оформить и заверить договор дарения у нотариуса, можно уточнить в нотариальных конторах вашего города.

Государственная регистрация дарственной на квартиру

Каким образом осуществляется регистрация договора дарения между близкими родственниками?

Переоформление квартиры по договору дарения между родственниками предполагает переход права собственности.

Право собственности, переход права собственности, прекращение права собственности и иные права на недвижимое имущество в случаях, предусмотренных законом, подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества также подлежит государственной регистрации.

Соответственно, право собственности одаряемого на подаренную ему квартиру, иное жилое помещение, а также сам договор дарения подлежат такой регистрации независимо от формы сделки — простой письменной или нотариальной — в Едином государственном реестре недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», принятому взамен упомянутого Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который утрачивает силу с 1 января 2022 г.

Государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней осуществляет уполномоченный орган — Росреестр и его территориальные подразделения. Обратиться за услугой по государственной регистрации дарственной и права собственности на квартиру за одаряемым в Росреестре можно также в многофункциональные центры оказания государственных услуг (МФЦ).

Для совершения действий по государственной регистрации сделок и права на недвижимость требуется представление документа об уплате государственной пошлины. Для физических лиц размер госпошлины установлен в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Органы Росреестра в случае простой письменной формы договора дарения либо нотариусы в случае его нотариального удостоверения проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. Общий срок регистрации с 1 января 2017 г. составляет 7 рабочих дней. В случае подачи документов через МФЦ срок удлиняется на 2 рабочих дня. По завершении регистрационных процедур сторонам выдается по одному экземпляру договора дарения с отметкой о произведенной государственной регистрации, а одаряемому — также выписка из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющая произведенную государственную регистрацию прав. С 1 января 2017 г. выдача свидетельств о государственной регистрации прав более не предусмотрена.

Отказ принять дар

Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара также должен быть совершен в письменной форме. В случае регистрации договора дарения в порядке п. 3 ст. 574 ГК РФ отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

Отказ от дарения

В соответствии со ст. 577 ГК РФ даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому квартиру (долю в квартире) или право на нее по договору долевого участия в строительстве, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Это положение закона весьма актуально в случае с жильем, когда, например, даритель, обещавший передать квартиру сыну, и планировавший выехать для проживания в другой регион, вынужден остаться в силу изменившихся обстоятельств или ухудшения состояния здоровья.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора также в случае и по основаниям, по которым дарение может быть отменено согласно п. 1 ст. 578 ГК РФ. В силу указанной нормы даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Кроме этого, в силу п. 2 той же статьи даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. Теоретически такая угроза утраты, разрушения квартиры, неустранимый вред, порча отдельных ее частей может существовать при несоблюдении правил по содержанию, пользованию и эксплуатации квартиры, имеющей для дарителя неимущественную ценность (например, квартира-музей, или в квартире имеются неотделимые улучшения, атрибуты и конструктивные элементы, имеющие особую архитектурную или иную культурную ценность).

Отмена дарения

Закон предусматривает возможность включения в договор права дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ). В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, т.е. и квартиру тоже, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 ГК РФ). Трудно предположить, что квартира могла не сохраниться, но она могла быть существенно переустроена.

Если вас заинтересовал этот вопрос, то мы рекомендуем вам прочесть подробную статью на нашем сайте о том, как можно отменить или оспорить дарственную.

Дарение квартиры близкому родственнику: налоги

По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе РФ, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса РФ («Налог на доходы физических лиц»). Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Проще говоря, по состоянию на 2022 год налог на дарение квартиры или доли в квартире близкому родственнику отсутствует.

Налог при дарении между родственниками

Подарком от родственников могут быть деньги, недвижимость, транспорт и другое имущество. Поэтому возникает вопрос – нужно ли рассматривать подарок от родственника как доход? Обязаны ли мы в этом случае платить налог на доходы?

Дарение между близкими родственниками не облагается налогом

Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ подарок от близкого родственника или члена семьи освобожден от налога (Письмо Минфина России от 01.06.2016 №03-04-05/31613).

Близкими родственниками и членами семьи признаются:

• супруги;
• родители (в том числе усыновители);
• дети (в том числе усыновленные);
• бабушка, дедушка;
• внуки;
• братья и сестры (полнородные и неполнородные).

Пример: Внук подарил дедушке автомобиль. Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ дедушка и внук являются близкими родственниками, поэтому дедушке не нужно ни подавать декларацию в налоговый орган, ни платить налог на доходы от подарка.

Пример: Лаврентьевой З.М. муж подарил квартиру. Так как согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ супруги признаются близкими родственниками, то Лаврентьевой З.М. не нужно декларировать получение в подарок квартиры и платить налог на доходы.

Обратите внимание: Иногда даже в случае, когда недвижимость или транспорт получены в дар от близкого родственника, налоговый орган все равно присылает письмо о необходимости уплаты налога на доходы от подарка. При получении такого письма не стоит беспокоиться – налоговый орган часто рассылает его по всем сделкам, не разбираясь между кем они заключены.

В этом случае лучше всего отправить письмо в налоговой орган и объяснить, что сделка совершена между близкими родственниками и не должна декларироваться и облагаться налогом. К письму приложите подтверждение родства (например, свидетельства о рождении).

Также бывает, что налоговый орган присылает письмо не получателю подарка, а дарителю, предположив при этом, что была совершена продажа. В этом случае мы рекомендуем дарителю написать в налоговой орган объяснительную записку и приложить к ней копию договора дарения.

Пример объяснительного письма Вы можете скачать здесь: Формы и бланки.

Налогом облагается только дарение недвижимости, транспорта, долей, акций

Если дарение произошло от родственника, который не относится к близким (см. выше), то доход от подарка будет облагаться налогом только в случае, если дарятся:

• недвижимость (квартира, дом, комната, земельный участок, и др.);
• транспортные средства;
• акции;
• доли;
• паи.

Пример: В 2022 году Зеленская У.Т. получила в подарок от дяди квартиру стоимостью 2,5 млн рублей. Так как дядя, согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, не признается близким родственником, то по окончании 2022 года (до 30 апреля 2022 года) Зеленская У.Т. должна будет подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и до 15 июля 2022 года заплатить налог в размере 2 500 000 х 13% = 325 000 рублей.

Пример: Двоюродный брат подарил Кожикину А.С. на свадьбу 200 тыс. рублей. Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы в денежной форме, полученные от физических лиц в порядке дарения, освобождены от налогообложения. Поэтому Кожикину А.С. не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и платить налог на доходы от подарка.

Пример: В 2022 году Азерникова Д.Ф. получила в подарок от свекрови акции на сумму 50 000 рублей. Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ свекровь не признается близкой родственницей, поэтому Азерникова Д.Ф. по окончании 2022 года (до 30 апреля 2022 года) должна подать декларацию в налоговую инспекцию и до 15 июля 2022 года заплатить налог на доходы от подарка в размере 50 000 х 13% = 6500 рублей.

Как можно избежать налога?

Если Вы получили в подарок от не близкого родственника квартиру, дом, транспорт, акции/доли, то появляется вопрос: можно ли как-то избежать налога или хотя бы уменьшить его?

К сожалению, очевидных решений (таких как, например, налоговые вычеты при продаже имущества) нет. В тоже время нельзя не упомянуть, что люди часто прибегают к «нестандартным» / «черным» методам:

1) Дарение через близкого родственника. Например, дарение квартиры тетей своей племяннице облагается налогом на доходы. Но если тетя подарит квартиру своей сестре, а та, в свою очередь, дочери, то налог платить не придется. В результате дарение произойдет, а налога на доходы не возникнет.

2) Заключение фиктивного договора купли-продажи. В случае, если тетя хочет подарить квартиру своему племяннику, то она может заключить с ним не договор дарения, а договор купли-продажи. При этом у племянника налога на доходы не возникнет, а тетя:

• будет освобождена от налога, если квартира находилась в ее собственности более 3 или 5 лет;
• должна будет заплатить налог на доходы от продажи квартиры, если квартира находилась в ее собственности менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты приобретения квартиры). Однако в этом случае тетя сможет воспользоваться стандартным вычетом (1 млн руб.) или вычетом по расходам на приобретение этой квартиры.

В любом случае при составлении договора купли-продажи налог на доходы будет меньше, чем при оформлении договора дарения.