Как происходит покупка квартиры на вторичном рынке

Не остаться без квартиры и денег: риски покупки на вторичном рынке

Покупка квартиры — важное и ответственное дело в жизни любого человека. Необходимо тщательно подготовиться, особенно к приобретению жилья на вторичном рынке. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку.

Вместе в экспертами рассказываем о главных рисках при покупке квартиры на вторичном рынке жилья.

Эксперты в статье

  • Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»
  • Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
  • Тимур Баязитов, заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры»

Недостоверные документы

Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.

Поэтому перед сделкой следует запросить массу справок в различных государственных органах, например в ЕГРН, БТИ, выписки из домовой книги, а иногда потребуются и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не помешает проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолженность по оплате коммунальных услуг. Лучше всего, чтобы собственник принес эту выписку в день сделки или хотя бы накануне.

Споры о наследстве

Если покупатель приобрел квартиру, которую продавец недавно получил в наследство, то уже после завершения сделки может выясниться, что есть наследники, интересы которых были ущемлены. В этом случае сделка может быть признана недействительной по суду, покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу — деньги.

«Это крайне неприятная ситуация, особенно когда деньги уже потрачены продавцом объекта. Тогда покупатель квартиры рискует остаться и без квартиры, и без денег. Выход — максимально тщательно проверять документы на приобретаемую квартиру, общаться с наследником, собирать данные о составе семьи продавца и лицах, которые могли быть наследниками. В идеале — включить в договор пункт, по которому продавец объекта берет на себя урегулирование потенциальных спорных вопросов с неучтенными наследниками», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Нужно обязательно проверить, живы ли родители наследодателя. В принципе, наследство можно проверить только на 90%, потому что чаще всего не хватает каких-либо документов или их не желают предоставить, потому что испорчены отношения между наследниками.

Продажа квартиры по доверенности

Если квартира продается по доверенности, покупателю следует быть очень внимательным. Но важно помнить, что в целом доверенность — вполне легальный инструмент, просто нужно проверять сам документ, доверителя, условия действия доверенности.

Один из самых неприятных сюрпризов, которые может получить покупатель, — доверенность, оформленная незаконным образом. Это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию ее недействительной.

«Необходимо проверять срок действия доверенности, а также полномочия того, на чье имя она выдана. Бывали случаи, когда доверенность выдана с правом сдавать объект в аренду, а тот, кому выдана доверенность, пытается продать объект. Чтобы избежать неприятностей, следует обязательно связаться с доверителем, уточнить сам факт существования доверенности и ее срок действия, спросить, знает ли доверитель о планах продать объект. И крайне желательно проводить саму сделку с помощью нотариуса», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Рентные квартиры

По словам экспертов, квартиры, полученные в собственность по договору ренты, часто вызывают вопросы. Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти.

Во-первых, внезапно могут появиться родственники рентополучателя, которые оспаривают правомерность заключения ренты. Например, они могут утверждать, что рентополучатель — пожилой предыдущий собственник — не мог отвечать за свои действия либо его обманули или заставили заключить договор ренты.

Чаще всего такие иски подают родственники рентополучателя через год-полтора после его смерти. Поэтому приобретать квартиру по свежему договору ренты может быть рискованно. В любом случае, если правоустановка — это договор ренты, то к сделке рекомендуется привлечь профессионального юриста, который занимается именно такими вопросами. Специалист сможет правильно оценить риски покупки.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Иногда не чистые на руку продавцы пытаются продать небезопасные квартиры и отсутствие юридической чистоты пытаются компенсировать ценой заметно ниже рынка. Поэтому если вы видите подозрительно выгодное предложение, велика вероятность, что с квартирой не все в порядке. Обязательно нужно проверить переходы права собственности за последние год-два. Если их много — это маркер того, что с квартирой не все ладно.

Долги по коммунальным платежам

Чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией, когда хозяин квартиры оставляет после себя долг по коммуналке или капитальному ремонту, надо попросить продавца показать квитанцию по коммунальным услугам и капитальному ремонту за последний месяц.

«Если долг по коммуналке висит на человеке, то долг по капремонту будет на квартире и новому собственнику придется его оплачивать», — добавляет заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов.

Читайте также:
Радиоточка в квартире: какое радио

Скрытые сюрпризы

Это касается физических недостатков квартиры. Например, плесень по всей стене, заботливо прикрытая кухонным гарнитуром, вряд ли обрадует вас, если обнаружится уже после приобретения квартиры. То же самое относится к испорченной сантехнике, проводке.

На осмотр квартиры лучше всего приходить днем, так как при естественном освещении будут заметны все недостатки и дефекты. Вечером при свете ламп вы на них просто не обратите внимания. Желательно даже провести повторный просмотр — как в светлое, так и в темное время суток.

Неузаконенная перепланировка

При выборе квартиры всегда проверяйте техпаспорт. Если вы купите вариант, где проводилась перепланировка и она не узаконена, это грозит вам большими неприятностями. Все хлопоты со штрафами, возможным сносом и реконструкцией стен лягут на ваши плечи. Расходы могут достигнуть нескольких сотен тысяч рублей.

Ведь новому собственнику придется платить большой штраф, а кроме того — восстанавливать все как было. И еще такую квартиру будет впоследствии сложно продать. Потому что банки крайне неохотно выдают ипотеку на такие перепланированные квартиры.

По словам заместителя председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимура Баязитова, необходимо проверить по техпаспорту расположение комнат. И если что-то не совпадает, то это серьезный звоночек.

Документы, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры:

  • документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи);
  • документы продавца: паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство;
  • свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая государственную регистрацию права собственности;
  • документы из БТИ (поэтажный план и экспликация);
  • разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
  • выписка из домовой книги, по которой можно проверить, кто был зарегистрирован ранее и сейчас;
  • справка об отсутствии долгов по квартплате;
  • нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
  • выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
  • нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продается другая доля;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не состоит на учете.

Испорченный вид из окна

Для многих людей большую роль играет не только состояние квартиры, но и вид из окна. Поэтому, если окна выходят на парк, сквер или другой живописный пейзаж, покупатель должен убедиться, что в ближайшее время на этом месте не запланировано строительство какого-нибудь объекта. Например, многоэтажного жилого дома, который не только загородит обзор, но и будет препятствовать проникновению солнечного света в квартиру.

Алгоритм покупки недвижимости в 2021 году

Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий и необходимые процедуры.

Статья обновлена 06.10.2021 года.
В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры(комнаты, жилого дома), актуальный в 2021 году.

(не путайте сделку купли-продажи квартиры с зарегистрированным правом собственности со сделкой по переуступке прав требования дольщика по новостройкам)

Купля-продажа дома с земельным участком подробно описана здесь.

Купля- продажа комнаты в коммунальной квартире(общежитии) подробно описана здесь.

Алгоритм купли продажи квартиры

1 шаг:

Чтобы выработать правильный алгоритм сделки с недвижимостью, сначала нужно определите юридический статус квартиры (жилого дома или иного объекта недвижимости).
Если права собственности на объект недвижимости не зарегистрированы, то есть нет записи о правах в Едином государственном реестре недвижимости(ЕГРН), сделка по отчуждению прав на другое лицо невозможно.
Нет зарегистрированного права — нет возможности его перевести на покупателя или одаряемого.

Немало объектов недвижимости еще не включены в ЕГРН по старому жилому фонду, а так же и по новостройкам и даже не состоят на кадастровом учете.

На первом шаге определите юридический статус объекта недвижимости:

  • — без зарегистрированного права собственности (первичка) — есть только правоустанавливающие документы
  • — с зарегистрированным правом собственности (вторичка) — есть правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка» — читать подробнее

Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг:

Получите достоверную информацию из Росреестра (ЕГРН) об объекте недвижимости его кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах .
Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет.
ВНИМАНИЕ!
01.01.2020 года вступили в силу поправки в ГК РФ ст.8.1, п.6
Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он опирался на данные ЕГРН и убедился в отсутствии обременений прав у продавца.
Это серьёзно укрепляет позиции приобретателя недвижимости и снимает риски финансовых потерь.
01.01.2020 вступила в силу ст.68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Теперь добросовестный приобретатель жилья может рассчитывать на компенсацию из казны РФ за утрату прав на единственное жильё.
Поэтому значение выписки из ЕГРН нельзя переоценить.
Посмотрите пример:Выписка из ЕГРН
(Имя владельца я изменила)
Выписку из ЕГРН можно заказать через сайт Госуслуги
Там можно заказать:

  • — выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
  • так и специальную выписку о переходе права собственности — это история предыдущих сделок с объектом недвижимости
    Такая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.
Читайте также:
Через сколько приходит налоговый вычет на квартиру

Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

Изучите правоустанавливающие
и право подтверждающие документы на квартиру

Правоустанавливающие документы. У вас может быть:
— Договор купли-продажи
— Договор долевого участия
— Договор дарения
— Договор мены
— Решение суда
— Свидетельство о праве на наследство
— Свидетельство о праве собственности — выдается нотариусом пережившему супругу, если объект недвижимости был в совместной собственности.
(НЕ ПУТАТЬ со Свидетельством о государственной регистрации права)
— Договор приватизации
— Договор мены
— Решение(постановление) Администрации и т.д
Выясните у продавца, что ( из вышеперечисленного) у него является правоустанавливающим документом и обязательно разберитесь, все ли условия его уже выполнены.

Получите от Продавца оригиналы документов на недвижимость.
Запросите копии документов для более детального изучения дома.

Правоподтверждающие документы:
— Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. В ней будет указан правообладатель.
— Свидетельство о государственной регистрации права (выдавалось с 31.01.1998 г по 15.07.2016 г.)

Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:

Составьте и подпишите за столом переговоров с продавцом Предварительный договор купли-продажи.

Составьте и подпишите с продавцом Соглашение о задатке.
Обязательно получите(выдайте) расписку подтверждающую передачу или подтверждение получения денег от покупателя.
Передача задатка в обязательном порядке оформляется письменным соглашением .
Составить документы для оформления предварительных договоренностей можно с помощью конструктора договоров (видеоинструкция там есть)

Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:

Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

Получите от продавца расписку о получении от вас денег. Разъяснения о том, какая расписка правильная здесь.

Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:

Передайте продавцу список документов, которые он должен приготовить для РОСРЕЕСТРА .
Если вы составите предварительный договор купли-продажи квартиры с помощью конструктора договоров, то список необходимых документов будет включен прямо в этот договор.

Неполный пакет документов приведет к приостановке регистрации.

Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:

Составьте Договор купли-продажи, согласуйте его с Продавцом.

  • Видео консультации по самостоятельному составлению договора купли-продажи:

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца

Подпишите договор за столом переговоров.

Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.
ВНИМАНИЕ! Нотариусы не принимают сторонние договоры, заранее, с запасом времени до сделки, обратитесь к нотариусу.

Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности 2000 рублей. Подробнее прочтите здесь

Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:

Все участники сделки подают в Росреестр заявления о переходе и регистрации права, Договор купли-продажи и Передаточный акт и все подготовленные документы.

Документы в Росреестр подаются через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра( по межрегиональным сделкам не везде принимают документы через МФЦ, уточняйте).

Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.

Получите от делопроизводителя МФЦ (специалиста отдела приема документов Росреестра) Опись (расписку) с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

  • — адрес объекта и кадастровый номер; регистрационное действие, о котором вы заявили;
  • — список документов, количество оригиналов и копий;
    — персональные данные;

Уточните место получения зарегистрированных документов и способ проверки их готовности на сайте МФЦ.

Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

Получите правоустанавливающие документы( договор и т.д) , удостоверенные регистрационной надписью государственного регистратора с номером записи в ЕГРН.

Получите Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН ) о государственной регистрации права и правоустанавливающие документы со штампом о регистрации перехода права.
( С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.

Проверьте на отсутствие ошибок!

Интеллект-карта для оформления покупки квартиры

Всегда рада разъяснить. Автор

Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

    • ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» , вступил в силу 02.01.2017 года ( с изменениями от 30.04.2021 года);
    • Правила ведения Единого государственного реестра прав;
    • Гражданский кодекс РФ;
    • Жилищный кодекс РФ;
  • Семейный кодекс РФ.

Официальный сайт Росреестра: rosreestr.gov.ru

Наши услуги по сопровождению сделок с недвижимым имуществом

5 уловок продавцов квартир, о которых нужно знать при покупке «вторички»

Плесень, трещины на стенах и неприятный запах вряд ли поспособствуют быстрой продаже квартиры. Устранять же такие дефекты дорого и хлопотно. Гораздо проще замаскировать. Разбираемся, как распознать скрытые недостатки в идеальной на первый взгляд квартире.

5 деталей, которые должны насторожить покупателя квартиры

1. «Морской бриз» и запах пирожков

Чтобы скрыть неприятный запах в квартире, собственник может разложить ароматизаторы или распылить освежитель воздуха. Бывает, если нужно скрыть плохой запах в квартире, владельцы начинают печь перед просмотром ванильные пироги, варить кофе или малиновое варенье. С той же целью в квартире могут открыть нараспашку все окна. А между тем неприятный запах в помещении может свидетельствовать о неработающей вентиляции или, что ещё хуже, проблемах с канализацией.

Как распознать обман: проверить работу вентиляции и канализации в квартире. Сделать это можно самому без каких-либо специализированных инструментов.

Читайте также:
Как проверить дееспособность продавца квартиры

«Чтобы проверить тягу в системе вентиляции, попросите продавца открыть любое окно в квартире и попробуйте в санузле или ванной комнате приложить листок бумаги к вентиляционной решетке. Если лист присасывается, всё хорошо. Если лист не держится и падает, значит, проблем не избежать», — говорит специалист компании «Приёмка.Москва» Илья Сикорский.

С канализацией сложнее. Неприятный запах может быть из-за отсутствия воды в гидрозатворах (сифонах) или протечек. Но обнаружить протечку не так просто: почти вся канализация скрыта в стенах и технических нишах. «Откройте по очереди все краны и осмотрите сифоны и гофры на наличие протечек», — советует Илья Сикорский.

2. Закрытые на ключ сантехнические шкафы

Иногда собственники пытаются скрыть плохое состояние труб с помощью неоткрывающихся шкафчиков — закрывают их на ключ, который якобы утерян, или вовсе наглухо замуровывают. При этом плохо закреплённые и изношенные трубы могут стать причиной гула в квартире или даже потопа.

Как распознать обман. Постарайтесь добиться от собственника доступа к коммуникациям. Конечно, неспециалисту в области сантехники сложно выяснить, насколько качественно выполнены работы по её подключению и разводке, признаёт эксперт Илья Сикорский. Всё, что можно сделать самому: открыть все краны в квартире и проверить слив воды и её подачу, осмотреть гибкие подводки подключения кранов, сами смесители, попробовать отрегулировать напор и температуру воды.

3. Картины на стене и шкаф-купе

Насторожить покупателя должно всё, что препятствует полному осмотру квартиры — даже картины на стене, за которыми могут прятаться трещины. А с помощью массивного шкафа-купе собственник может скрыть и более существенные дефекты.

«Чтобы замаскировать промерзающую стену, продавцы квартир устанавливают шкаф-купе, делая фальш-панель на заднюю стенку, чтобы закрыть следы плесени, или делают грубую покраску», — поясняет эксперт по недвижимости компании «Этажи» Иннокентий Ярыгин.

Как распознать обман. Не поленитесь заглянуть в каждый уголок и щёлочку, подсветите себе фонариком, внимательно осмотрите углы и ниши, говорит Илья Сикорский. Протечки чаще всего встречаются в помещениях, смежных с мокрыми зонами квартиры. Поэтому будьте к ним особо внимательны: отслаивающиеся обои или вздутый ламинат и плинтуса должны насторожить.

специалист компании «Приёмка.Москва»

Однажды был случай, когда продавец по телефону убеждал, что квартира в идеальном состоянии, в ней только что сделан ремонт. Фотографии были хорошими. Но при осмотре жилья наш специалист отогнул плинтуса, заглянул в технические люки и обнаружил там чёрную плесень, опасную для здоровья. Выяснилось, что в квартире недавно было серьёзное затопление, после него сделали ремонт, и плесень и грибок ещё не успели проступить на свежеокрашенных стенах. От квартиры, конечно, отказались.

4. Ковры на полу

Под коврами продавец квартиры может скрывать вздувшийся ламинат или поцарапанный паркет, а под комодом или диваном — дыры в полу. Особенно внимательно нужно осматривать полы в старом жилом фонде с деревянными перекрытиями. Такие перекрытия — это необязательно плохо, но деревянный пол может прогнуться, могут появиться щели или другие дефекты.

Как распознать обман. Уберите с пола все ковры и коврики, попросите владельца квартиры передвинуть стол и по возможности шкафы, чтобы проверить качество пола под ними.

«Визуально оцените качество укладки напольных покрытий: ламинат и паркет не должны иметь видимых зазоров, плитки должны быть без трещин и сколов, а швы между ними должны быть ровными», — предупреждает Илья Сикорский. Он советует не топтаться на пороге, а пройтись по всей квартире, наступить на каждый сантиметр пола. Так можно убедиться, что он нигде не скрипит и не проседает.

5. Грубая «косметика» на потолке

Чтобы скрыть следы протечек или трещины на потолке, продавец квартиры может попытаться зашпаклевать их на скорую руку. Понятно, что такой «ремонт» отвалится, едва покупатель подпишет договор.

Как распознать обман. Проверить оштукатуренные и гипсокартонные потолки очень легко, говорит Илья Сикорский. Главный помощник в этом — яркий свет. «Но не спешите включать люстру: свет должен падать не вам в глаза, а на осматриваемую поверхность. Фонарика в телефоне достаточно, чтобы выявить трещины и „подкрасы“, которые скрывают повреждения потолка и следы протечек», — заключает эксперт.

Что делать, если дефекты в квартире «всплыли» после покупки

Устранять обнаруженные после покупки квартиры дефекты придётся, вероятнее всего, за свой счёт. Ведь в договоре купли-продажи, в приложении к договору или же в отдельном акте всегда фиксируется, что новый собственник согласен с состоянием квартиры и никаких претензий не имеет, говорит генеральный директор юридической фирмы «Двитекс» Дмитрий Кигинько.

По словам юриста, нет никакой возможности обязать бывшего владельца жилья устранить дефекты. Закон о защите прав потребителей не распространяет своё действие на случаи, когда новый собственник обнаруживает в квартире скрытые недостатки. «Поэтому особо важно исследовать помещения на предмет дефектов перед покупкой. Можно это делать со строительно-техническим экспертом», — советует Дмитрий Кигинько.

Переложить расходы на устранение дефектов на других лиц можно только в одной ситуации: когда продавец купил квартиру у застройщика и гарантийный срок, установленный застройщиком, ещё не прошёл. Причём касается это только недостатков, которые возникли по вине строителей, а не из-за неправильной эксплуатации помещения.

Читайте также:
Покупка квартиры через риэлтора что надо знать

«К гарантийным дефектам относятся строительные недостатки в отделке, недостатки инженерного или технологического оборудования, поломки оборудования, протечки, промерзания. Перечень очень обширный, — говорит Дмитрий Кигинько. — В принципе, под гарантийный случай можно подвести любое нарушение СНиП и градостроительных регламентов».

Инструкция: как вернуть застройщику квартиру с дефектами

Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке

По данным журнала «Этажи», каждый американский риелтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы. В России нет закона, который регулирует деятельность агентов, поэтому не все начинающие риелторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры. Разберем, что должен делать риелтор на каждом этапе.

Содержание

Сделка купли-продажи квартиры — что это?

Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвуют продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.

Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8 этапов и занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риелтор Мария Нефедова рассказала нам, из каких этапов состоит сделка купли-продажи недвижимости и что должен делать агент на каждом этапе.

Алгоритм сделки купли-продажи квартиры

Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.

Определяем юридический статус квартиры

Юридических статуса жилья всего два:

  • первичное;
  • вторичное.

Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности. Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя. Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.

К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.

Определить юридический статус жилья риелтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.

1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.

Что необходимо проверить:

  • Физическое и психическое здоровье продавца . Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
  • Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.

  • Наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Чтобы проверить законность прав на продажу жилья в этом случае, нужно подать запрос в органы опеки и попечительства. Именно они выдают разрешения на сделку.

2. Получаем выписку из ЕГРН. Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу — чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю — чтобы проверить юридическую чистоту квартиры. Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года. По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ. Поэтому, если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.

Что можно узнать из выписки или справки:

  • подробную информацию о квартире: адрес, площадь, этаж, когда и кем был построен дом;
  • количество собственников квартиры;
  • историю перехода прав собственности;
  • наличие обременений.

Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10 дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через онлайн-заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную справку можно получить за несколько часов.

3. Изучаем документы объекта недвижимости. Портал «Правомер» выделяет 2 типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:

  • правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
  • правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.

К правоподтверждающим документам относятся:

  • Свидетельство на право собственности — выдавалось при оформлении жилья в собственность с 1998 по 2016 год;
  • Регистрационное удостоверение из БТИ — выдавалось до 31 января 1998 года;
  • Свидетельство о собственности на жилище — выдавалось московским правительством в 90-е годы во время приватизации.
Читайте также:
Где переоформить квартиру на другого человека

15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.

К правоустанавливающим документам относятся:

  • договор купли-продажи;
  • договор передачи жилья в собственность;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор дарения;
  • договор мены;
  • договор ренты;
  • справка ЖСК о выплате пая;
  • договор долевого участия;
  • решение суда.

Что еще нужно проверить перед покупкой квартиры? Юрист по недвижимости Алексей Малаев советует также смотреть на следующие документы:

  • Справка об отсутствии задолженности. Из нее вы поймете, висят ли на квартире задолженности по коммунальным платежам. Справку можно получить в ЖЭКе. Обратите внимание на платежи по взносам на капитальный ремонт — как правило, именно их не оплачивают чаще всего.
  • Выписка из лицевого счета. Из этой выписки вы узнаете, кто на данный момент прописан в квартире, а также есть ли долги по квартире. Документ можно получить в МФЦ.

Риелтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с фактическим адресом, который прописан в паспорте собственника.

Заключаем предварительный договор купли-продажи

Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.

Во время заключения договора покупатель должен внести задаток за квартиру в сумме 5-10% от общей стоимости жилья. Она закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу.

На получение задатка риелтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

  • паспорт собственника;
  • кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
  • правоустанавливающие документы;
  • справка о составе семьи;
  • документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
  • справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
  • согласие всех собственников на продажу квартиры;
  • согласие второго супруга;
  • разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.

При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

Чек-лист в карточке сделки в S2 CRM.

Чтобы не запутаться и видеть, какие документы клиент предоставил, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риелтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента.

В S2 CRM удобно отмечать имеющиеся документы в один клик.

Вы риэлтор, и вам надоело тратить время на рутину?

Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.

Подписываем договор купли-продажи

Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

  • описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
  • описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
  • цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
  • зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
  • срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.

Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

  • семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
  • обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риелтор.

— К важным моментам оформления договора купли-продажи можно отнести следующие:

  • название договора купли-продажи должно соответствовать его сути;
  • подписывать договор нужно только синей шариковой ручкой, так как черная похожа на копию, а гелевая быстро выцветает;
  • нумерация пунктов должна быть строго последовательной;
  • в тексте не должно быть помарок и пятен;
  • листы договора необходимо сшить или пронумеровать, а также подписать каждую страницу обеими сторонами сделки.

Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале «Госуслуги» указаны стандартные размеры госпошлины:

  • квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
  • дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
  • дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.

Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.

Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:

  • весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
  • договор купли-продажи;
  • передаточный акт;
  • документы, удостоверяющие личность покупателя.

Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.

По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовые документы придется ждать на 2 дня дольше.

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.

После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риелторских услуг. На этом сделка считается завершенной.

Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риелтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и выяснить все тонкости, которые касаются документов. Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры. Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, научиться находить клиентов и получать высокие комиссионные, читайте советы экспертов в нашем блоге .

Автор: Дарья Милакова

Пользуйтесь S2 CRM семь дней бесплатно

За это время вы поймете, подойдет ли CRM для вашей компании: как работает IP‑телефония, e-mail и sms-рассылки, удобно ли ей пользоватся сотрудникам.

Оцените статью по пятибалльной шкале

Средняя оценка 4.1 / 5. Количество оценок: 57

Специалисты рассказали о подводных камнях при покупке вторичного жилья

Объекты на вторичном рынке жилья могут иметь немало подводных камней, которые распознать не так просто. Юристы и риелторы рассказали «Известиям» в пятницу, 9 июля, как выявить рискованные сделки на рынке недвижимости.

Мошенничество или проблемы с психикой?

Все рискованные сделки на рынке жилья можно условно разделить на три категории, заявил Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ.

Первая категория — откровенно мошеннические схемы, когда организаторы сделки осознанно идут на обман, чтобы получить финансовую выгоду. Например, привлекают к сделке лиц, страдающих психическими заболеваниями, и уговаривают продать принадлежащую им недвижимость. В результате подобная сделка оспаривается по причине того, что продавец не осознавал и не мог осознавать последствия своих действий в связи с психическим заболеванием. Жилье в итоге возвращается продавцу, а большая часть денег остается у мошенников.

Обезопасить себя от подобных действий можно только после тщательной проверки документов, продавцов и истории квартиры.

Материнский капитал

Вторая категория рискованных сделок — это случаи, когда продавец знает, что есть факторы, которые могут привести к оспариванию сделки, но по каким-то причинам скрывает их от покупателя, заявил Станислав Галкин.

Например, продает квартиру, на покупку которой или на досрочное погашение ипотеки были использованы средства материнского (семейного) капитала. Если родители продали такую квартиру, не наделив в ней долями детей, сделка может быть впоследствии оспорена по заявлению компетентных органов или даже по иску от детей, которые подросли и узнали, что их права были нарушены.

Сюда же относятся и сделки по продаже жилья, при приватизации которого не были наделены правом собственности лица, имеющие на это законное право. Особенно если были нарушены права лиц, которые на тот момент являлись несовершеннолетними.

Если вы видите, что квартира приобреталась по возмездной сделке, тем более с привлечением ипотечного кредита, запросите справку о том, что не были использованы средства материнского капитала — даже если в паспорте продавца отсутствует запись о наличии у него детей.

«Был у нас как-то интересный случай, когда выяснилось, что дети в паспорте не указаны, а маткапитал был использован. Если же у вас есть подозрения, что на момент покупки квартиры продавец состоял в браке (к примеру, покупка давняя, а паспорт «свежий»), запросите справку из загса, что продавец на момент покупки не состоял в зарегистрированном браке», — посоветовал риелтор.

Самые опасные сделки

Третья категория опасных сделок относится к случаям, когда стороны не знали и не могли знать о наличии факторов, которые впоследствии могут привести к расторжению сделки. Самая частая категория подобных сделок — продажа квартиры, которая досталась по наследству, считает Станислав Галкин. При оформлении наследства могут не учитываться интересы лиц, которые по закону имеют право на свою долю, а выяснить их наличие не представляется возможным. Например, умирает мужчина, его дети вступают в права наследования и продают квартиру. Затем выясняется, что у умершего был еще ребенок (или несколько детей), о существовании которых семья умершего, а также нотариус, который оформлял наследство, не знали и знать не могли. И эти новые наследники оспаривают сделку.

К этой категории можно отнести и последствия не так давно принятого закона о банкротстве физических лиц. Согласно закону, можно оспорить сделку по продаже недвижимости, даже если продажа состоялась за три года до начала процедуры банкротства. Иногда в истории квартиры есть факторы, которые впоследствии могут привести к расторжению всех последующих сделок и о наличии которых не знали стороны при совершении сделки. Например, когда-то давно квартира была продана по поддельным документам или при ее реализации были ущемлены интересы третьих лиц. Спустя даже очень длительное время подобная сделка может быть расторгнута, так же как и все последующие сделки. В подобных случаях оградить покупателя от рисков потери квартиры достаточно сложно.

В машинах перед МФЦ

При подготовке договора купли-продажи важным фактором являются финансовые условия сделки, форма оплаты и расчета стоимости жилья, передача денег, которые рекомендуется делать в официальных местах, например в банках, заявила Юлия Савиных, резидент «Сколково», генеральный директор ООО «Инком», президент ООО «МТК».

«Точно не стоит это делать в машинах перед МФЦ, в квартирах, которые продаются и сомнительных офисах агентств по продаже недвижимости. Проверьте обязательно все полномочия директора фирмы, у сотрудников должна быть доверенность, важен стаж работы компании, фактический и юридические адреса регистрации компании», — посоветовала она.

Муж или подельник

Также существует частая практика предъявления подложных паспортов при принятии задатков, авансов для подготовки договоров купли-продажи, заявила Юлия Савиных.

«У меня был случай, когда молодая семья пришла в офис, желая продать квартиру по договору переуступки прав собственности. Предъявили паспорт собственника, договор, а потом оказалось, что это не супруг, а подельник жены, который как две капли воды был похож на ее мужа и с его паспортом пришел на сделку. С тех пор сверяю еще и фото на паспортах», — рассказала она.

Схема с задатком

Омрачить покупку квартиры на вторичке может схема, когда продавец просит покупателя подтвердить серьезность намерений в виде задатка, при этом в договоре указывается, что задаток не возвращается при отказе, рассказала Ольга Туренко, адвокат адвокатской конторы «Бородин и партнеры».

В каких еще случаях недвижимость не стоит покупать

Исключить риски полностью при покупке недвижимости нельзя, но их можно минимизировать, считает Ольга Туренко. По ее мнению, не стоит приобретать квартиру, если продавец владеет ею менее трех лет; соглашайтесь на сделки по доверенности. Помимо прочего, она советует остерегаться слишком дешевых квартир, не покупать жилье с прописанными в нем детьми, престарелыми, инвалидами, а заявления продавца заверять у нотариуса и не экономить на страховке.

Проблема может возникнуть, если квартира продается по доверенности, рассказала Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». Договоренность считается действительной только до конца срока действия или момента ее отмены. Зачастую такие документы оформляются от лица недееспособных людей, одиноких пенсионеров, детей-сирот или даже умерших. Однако в последнем случае доверенность будет недействительной, даже если срок ее действия еще не истек.

Стоит проверить, не были ли нарушены права несовершеннолетних, а также лиц, на момент приватизации отбывавших наказание, добавила она.

Как же все-таки купить квартиру?

При покупке объекта недвижимости без участия рекомендованного риелтора или агентства недвижимости самое главное — юридическая и фактическая проверка этого жилья, его точного адреса и местонахождения — иногда мошенники показывают одну квартиру, а документы предъявляют на другую, считает Юлия Савиных.

При этом самый главный документ при покупке жилья — это выписка ЕГРП, она должна быть актуальной по дате и без каких-либо обременений прав собственника. Если есть обременения в виде ипотеки, в силу закона сделку нужно совершать обязательно со специалистом, который проведет сопровождение процесса погашения или перехода ипотеки документально.

Директор агентства ОБМЕНКВАРТИР.РФ рекомендует внимательно изучить всю предысторию квартиры, по возможности запросить информацию о прописанных в ней за весь период лицах. Нелишним также будет убедиться, что продавец не испытывает финансовых трудностей, которые могут побудить его впоследствии заявить о своем банкротстве.

Станислав Галкин также рекомендовал проверить перед покупкой не только паспорт продавца (который часто подделывают), но и другие документы: водительское удостоверение, СНИЛС, загранпаспорт. Ведь, как правило, мошенники ограничиваются подделкой только одного документа.

Также необходимо запросить справки о том, что продавец не состоит на учете в психонаркодиспансере.

Если сделка проводится по доверенности, нужно проверить ее действительность: позвонить нотариусу, выдававшему эту доверенность, проверить ее в реестре отмененных доверенностей.

При подготовке договора купли-продажи передачу денег следует совершать в официальных местах, например банках, советует гендиректор ООО «Инком». Нужно проверить все полномочия директора фирмы, у сотрудников должна быть доверенность, важен стаж работы компании, фактический и юридические адреса ее регистрации.

Акт приема-передачи объекта составляется в простой письменной форме с обязательной описью мебели, инвентаря, бытовой техники. Обязательны проверка начислений ЖКХ, счетчиков, их срок поверки и эксплуатационные документы. В договоре купли-продажи важно прописать факт получения денег продавцом и отсутствие финансовых претензий, заключила Савиных.

В апреле Федеральная нотариальная палата сообщила, что в 2019–2020 годах нотариусы предотвратили только в 45 регионах России совершение противоправных действий в отношении имущества на сумму более 639 млн рублей.

За эти два года нотариусы в ходе удостоверения сделок в этих регионах выявили 680 фактов мошеннических действий. Аферисты пытались нотариально удостоверить сделки, например, чтобы завладеть чужим жильем.

Регистрация несовершеннолетних: как прописать ребенка в другую квартиру

Смена места жительства всегда сопровождается оформлением новой регистрации, ведь граждане обязаны уведомлять уполномоченные органы власти о своем переезде. И если со старшими членами семьи, как правило, проблем не возникает, то детей выписать и зарегистрировать сложнее. Однако трудностей можно избежать, если заранее узнать о том, как прописать несовершеннолетнего ребенка в другую квартиру.

Когда может понадобиться смена прописки детей

В соответствии с п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ, местом жительства детей, не достигших 14-летнего возраста, считается место жительства их родителей, усыновителей или опекунов, то есть законных представителей.

После рождения младший член семьи должен официально обрести постоянное жилье. Эта задача стоит перед родителями, обязанными зарегистрировать его по определенному адресу. Но некоторые жизненные ситуации могут привести к необходимости его смены. Например:

  • переезд при приобретении другой квартиры (по договору купли-продажи, мены, дарения и тому подобное);
  • выбор другого региона для проживания;
  • расторжение брака между родителями и их разъезд, за которым следует и смена прописки ребенка;
  • регистрация несовершеннолетнего члена семьи в жилье бабушки или дедушки и в иных случаях.

Выписка ребенка

Несовершеннолетние дети находятся под особой защитой государства. Поэтому вне зависимости от того, вписывают их из муниципальной или приватизированной квартиры, необходимо представить доказательства, что у ребенка будет иное благоустроенное место жительства после снятия с регистрации.

Из муниципальной квартиры

Поскольку выписать несовершеннолетнего из муниципального жилья можно лишь при условии, что затем его зарегистрируют на жилплощади совместно со родителями/родителем или опекунами, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Получить в паспортном столе справку о составе семьи и номер лицевого счета.
  2. Подать заявление в органы опеки и попечительства (ООиП) об их согласии на выписку. Ребенок, достигший 14-летнего возраста, должен присутствовать при этой процедуре. Для положительного решения следует предоставить договор соцнайма нового жилья, выписку из ЕГРН, договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий право на проживание в помещении.
  3. Получить разрешение в течение 14 дней.
  4. Подать заявление о снятии с регистрационного учета в отдел по вопросам миграции районного отдела полиции МВД РФ или в паспортный стол. На этом выписка завершается.

Из приватизированной квартиры

Если процесс перевода помещения из муниципальной собственности в частную только предстоит, возникает вопрос, можно ли выписать ребенка из квартиры перед приватизацией. Такой порядок действий возможен, если у него есть иное место жительства. Но следует учесть, что снятие с регистрации детей не влечет утрату ими права на участие в приватизации.

Процедура выписки из частной собственности может отличаться в зависимости от наличия прав на объект:

  1. Несовершеннолетний не является собственником. В этом случае разрешения на выписку от ООиП не требуется, а все действия сводятся к подаче заявления и листка убытия в районном отделе полиции или паспортном столе. После этого в течение 7 дней ребенка официально выпишут.
  2. Ребенок — собственник квартиры или ее части. Для снятия с учета нужно:
  • получить в органах опеки и попечительства письменное согласие на продажу и покупку новой квартиры, в которой несовершеннолетний будет иметь право собственности;
  • оформить сделку в Управлении Федеральной службы госрегистрации кадастра и картографии (УФРС);
  • выписать несовершеннолетнего в МВД или паспортном столе, представив нужные документы.

Прописка несовершеннолетнего в другую квартиру

Поскольку ребенок не должен оставаться незарегистрированным по конкретному адресу, о будущем месте его проживания следует подумать заранее. Без этого выписка не производится. Поэтому власти требуют после снятия с учета на основании разрешения ООиП оформить новую прописку и предъявить документы, подтверждающие факт заселения в квартиру.

Сотрудник районного отдела МВД (УВМ МВД РФ) по вопросам миграции подробно объяснит, как прописать ребенка в другую квартиру. Однако родители могут подготовить документы и без предварительного посещения подразделения.

Существует несколько вариантов процедуры постановки на регистрационный учет:

  • непосредственно в УВМ МВД РФ;
  • через паспортный стол;
  • в многофункциональном центре (МФЦ);
  • через сайтГосуслуги.

Прежде чем рассмотреть общую процедуру регистрации, разберем ситуации, в которых чаще всего возникает вопрос, как сменить прописку ребенку.

Как прописать ребенка одного

Постановка на учет по месту жительства имеет прямое назначение: она подтверждает факт проживания гражданина по определенному адресу. Следовательно, если взрослые в квартире не прописаны, государственные органы предполагают, что они в ней не проживают. В такую квартиру прописать ребенка одного в силу ч. 2 ст. 20 ГК РФ нельзя, поскольку он не может жить в помещении без родителей или опекунов.

Однако это правило действует лишь до достижения им возраста 14 лет. Затем регистрация возможна, но лишь при наличии согласия мамы и папы или органов опеки и попечительства.

Подробнее о том, влечет ли какие-то последствия для родителей прописка одного ребенка в квартире.

Постановка на учет в Москве

Несмотря на ажиотаж вокруг московской недвижимости процедура снятия с регистрации и постановки на учет в столице проходит в общем порядке, определенном на уровне федерального законодательства.

Как и в иных регионах, при выписке и прописке несовершеннолетнего нужно соблюсти главное правило: обеспечить его таким местом жительства, в котором ему будут созданы аналогичные или более благоприятные условия. В первую очередь это касается сохранения или увеличения жилой площади помещения.

В >Центре госуслуг «Мои документы» района, в котором находится квартира, сообщат, как прописать ребенка по другому адресу в Москве. Там же родители могут пройти всю процедуру.

Как прописать ребенка без согласия владельца

Гражданское, семейное и жилищное законодательство требует, чтобы ребенок был прописан с родителями или одним из них. При этом согласие на прописку собственника помещения, в котором зарегистрированы мама или папа, не требуется. Поэтому если, например, бабушка-собственница квартиры категорически против прописки, это не является препятствием для регистрационных действий.

Для того, чтобы смена прописки несовершеннолетнего ребенка без согласия собственника прошла без затруднений, родителям следует обратиться в соответствующие органы с пакетом документов, в который входят:

  • паспорта;
  • свидетельство о рождении;
  • заявление о постановке на регистрационный учет.

Явка собственника не требуется.

Комплект документов для прописки несовершеннолетнего

Хотя в каждом отдельном случае процедура имеет свои нюансы, общий порядок и набор документов стандартны. Чтобы прописать детей в другую квартиру, необходимо подготовить:

  • паспорта родителей;
  • паспорта детей с 14 лет или свидетельства о рождении;
  • заявление по форме ГУВМ МВД РФ
  • документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством РФ основанием для вселения. Он не потребуется, если регистрационный орган может самостоятельно получить эту информацию, например, из ЕГРН.

Напомним, что перед пропиской ребенка решается вопрос о его выписке. Поэтому регистрационный орган уже имеет доступ к некоторым документам и обстоятельствам дела. Это означает, что от граждан требуется лишь заявление о постановке на учет.

По итогам его рассмотрения процесс завершается. До 14 лет в документ, удостоверяющий личность, отметку не ставят. Вместо этого выдается свидетельство о регистрации по месту жительства. Если несовершеннолетний старше указанного возраста, в его паспорте появится штамп с новым адресом.

Заключение

Чтобы поменять прописку ребенку, нужно сделать несколько шагов:

  • собрать документы, подтверждающие, что его право на благоприятные жилищные условия не будет нарушено;
  • снять несовершеннолетнего с регистрации по прежнему месту жительства, заручившись разрешением ООиП;
  • поставить на учет в новом жилье.

Все регистрационные действия выполняет УВМ МВД РФ, но заявления можно подавать через МФЦ или Госуслуги.

Выписка детей при продаже квартиры

Некуда выписать детей при продаже квартиры. Дети не являются собственниками. Сделка ипотечная. Подойдет ли временная регистрация?

Получается, что у детей есть постоянная регистрация по месту жительства в квартире, которую сейчас планируют продать, прекратив их регистрацию по месту жительства. Зарегистрировать детей по новому постоянному месту жительства негде, поскольку нет другого подходящего жилого помещения. Поэтому поднят вопрос о возможности регистрации несовершеннолетних по месту пребывания (т.е. о временной регистрации, только на определенный срок).

Из вопроса не понятно, в каком жилом помещении автора интересует временная регистрация несовершеннолетних по месту пребывания: в проданной квартире после смены собственника или по месту пребывания детей по другому адресу? Также из вопроса не ясно: какой возраст у детей (младше или старше 14 лет), продаваемая квартира является единственным их жильем, после продажи будет ли приобретаться другое жилое помещение для проживания детей и т.д. Для полного ответа не хватает вводной информации по конкретной ситуации.

Содержание

Законодательная основа

Порядок регистрации граждан регулируется Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (далее – Закон о свободе передвижения) и Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 (далее – Правила регистрации).

Виды регистрации

Правилами регистрации предусмотрены два вида регистрации.

Регистрация по месту жительства (постоянная)

При этом местом жительства является жилой дом, квартира, комната в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника или на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ, и в которых он зарегистрирован по месту жительства (п. 3 Правил регистрации).

Регистрация по месту пребывания (временная)

По месту пребывания (временно) обязаны регистрироваться граждане РФ, прибывшие для временного проживания на срок свыше 90 дней в жилые помещения, не являющиеся их местом жительства. Местом пребывания признаются, например, гостиницы, санатории, а также жилые помещения, не являющиеся местом жительства гражданина, в котором он проживает временно (п. 3 Правил). Регистрация гражданина по месту пребывания производится без снятия с регистрационного учета по месту жительства (ст. 5 Закона на свободу передвижения и п.15 Правил регистрации).

Граждане, не имеющие регистрации по месту жительства, также обязаны регистрироваться по месту пребывания (п. 24 Правил регистрации).

Регистрация детей

Заявления о регистрации по месту пребывания от имени граждан, не достигших 14-летнего возраста, представляют их законные представители.

Согласно п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов.

Именно родители несут ответственность за воспитание своих детей, они обязаны осуществлять защиту их прав (п. 1 ст. 56, п. 1 ст. 63 Семейного кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 65 Семейного кодекса РФ родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей.

Родители, осуществляющие родительские права в ущерб правам и интересам детей, несут ответственность в установленном законом порядке.

Согласно п. 3 ст. 65 СК РФ при раздельном проживании родителей место жительства несовершеннолетних детей определяется соглашением родителей. При отсутствии такого соглашения спор между родителями о месте жительства детей может быть разрешен судом по требованию любого из них

Выписка ребенка при продаже квартиры: нюансы

Да, законодательно не запрещено прекращение регистрации детей по месту жительства в связи с продажей квартиры, также возможна постановка на регистрационный учет несовершеннолетних по месту их пребывания (по бытовому – «временная регистрация»), но надо обязательно учитывать конкретную ситуацию и возможные правовые риски, которые могут возникнуть в отношении сделки купли-продажи квартиры, в результате которой может быть прекращена постоянная регистрация детей по месту жительства, а также возможно ухудшение жилищных прав и условий проживания детей в дальнейшем.

Как указано в вопросе, сделка купли-продажи квартиры планируется с привлечением ипотечных средств банка. На практике, ипотечные банки и страховые компании с целью снижения рисков по нарушению жилищных прав несовершеннолетних пользователей могут выдвигать дополнительные условия для проведения сделки в подобной ситуации, например, требуют нотариальных заявлений от обоих родителей несовершеннолетних пользователей с обязательством поставить их на постоянный регистрационный учет по иному месту жительства или документального подтверждения о постоянной (не временной) регистрации несовершеннолетних пользователей до сделки по адресу, отличному от адреса продаваемой квартиры, и т.д.

Как пишет автор вопроса, дети – не собственники продаваемой квартиры, но при этом надо учитывать, что дети имеют другие имущественные права на это жилое помещение: право проживать со своими родителями и пользоваться их жилым помещением. Родители не могут злоупотреблять своими правами и как законные представители нарушать жилищные права своих несовершеннолетних детей, например, лишать их права пользования единственным жилым помещением, прекратив постоянную регистрацию по месту жительства и не зарегистрировав по новому адресу на постоянной (не временной) основе.

Суды, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, также устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетних и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетних, если они являются пользователями, а не собственниками в отчуждаемом жилом помещении.

Есть судебная практика, по которой правовыми последствиями могут быть, например, восстановление на регистрационном учете несовершеннолетних по прежнему месту жительства с обязанием новых собственников не чинить препятствий в пользовании и вселении в их спорную квартиру этих детей, о признании прав детей на проживание в проданной квартире до предоставления другого жилого помещения или до достижения ими 18-летнего возраста, а также возможного признания самой совершенной сделки по продаже квартиры недействительной.

Суды, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетних, если они не являются собственниками в отчуждаемом жилом помещении, а имеют только право пользования. Главный критерий в данном случае – подобные условия не должны умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетних пользователей.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: