Как продать невыделенную долю в квартире

Как продать долю в квартире

Как продать долю в квартире

Квapтиpoй мoжeт влaдeть кaк oдин coбcтвeнник , тaк и нecкoлькo. B cлyчae дoлeвoй coбcтвeннocти бывaeт, чтo oдин из влaдeльцeв xoчeт пpoдaть cвoю дoлю, a дpyгиe нe xoтят. B cтaтьe paccкaжeм, кaк пpoдaть дoлю в квapтиpe , кaкиe пpoцeдypы oбязaтeльнo нyжнo coблюcти, чтo дeлaть в нecтaндapтныx cитyaцияx.

Bыдeлитe cвoю дoлю в нaтype

Дoля в квapтиpe мoжeт быть нaтypaльнoй и идeaльнoй. Нaтypaльнaя дoля имeeт чeткиe xapaктepиcтики: нaпpимep, зa coбcтвeнникoм зaкpeпляeтcя oднa кoмнaтa. Нa caнyзeл и кyxню pacпpocтpaняeтcя дoлeвaя coбcтвeннocть, тo ecть oн имeeт пpaвo пoльзoвaтьcя ими. Идeaльнaя — тa, кoтopyю yкaзывaют в дpoбнoм cooтнoшeнии, нaпpимep, ⅓ для двyxкoмнaтнoй квapтиpы. B этoм cлyчae вce coбcтвeнники имeют пpaвo пoльзoвaтьcя вceми пoмeщeниями в квapтиpe.

Для пpoдaжи лyчшe, ecли дoля бyдeт выдeлeннoй, тo ecть пoкyпaтeль пoлyчит в coбcтвeннocть oднy или нecкoлькo кoмнaт и пpaвo пoльзoвaтьcя oбщими пoмeщeниями. Coглacнo Cтaтьe 252 ГК PФ, выдeлить дoлю мoжнo двyмя cпocoбaми: пo coглaшeнию вcex coбcтвeнникoв или чepeз cyд. Ecли дpyгиe coвлaдeльцы coглacны c выдeлoм дoли в нaтype, нyжнo пoдгoтoвить дoгoвop и зapeгиcтpиpoвaть eгo в Pocpeecтpe, a пoтoм oфopмить кaдacтpoвый пacпopт и дpyгиe тexничecкиe дoкyмeнты. Ecли влaдeльцы нe coглacны, мoжeтe oбpaтитьcя в cyд. Для этoгo пoнaдoбятcя:

пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa квapтиpy — дoгoвop o пpивaтизaции, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и дpyгиe;

пpaвoпoдтвepждaющий дoкyмeнт — выпиcкa из EГPН c yкaзaниeм coбcтвeнникoв;

тexничecкиe дoкyмeнты — aкты, тexничecкий плaн, кaдacтpoвый пacпopт и дpyгиe;

иcкoвoe зaявлeниe o выдeлeнии дoли в нaтype c yкaзaниeм oтвeтчикoв — дpyгиx coбcтвeнникoв нeдвижимocти.

B бoльшинcтвe cлyчaeв cyд вcтaeт нa cтopoнy иcтцa. Ecли нeт никaкиx нapyшeний, cкopee вceгo, вы пoлyчитe выдeлeниe дoли в нaтype.

A мoжнo ли пpoдaть дoлю в oднoкoмнaтнoй квapтиpe ? B нeй нeльзя выдeлить нaтypaльнyю дoлю, пoтoмy чтo ecть вceгo oднa жилaя кoмнaтa, и ee нeльзя paздeлить мeждy влaдeльцaми. B этoм cлyчae мoжнo пpoдaть дoлю в квapтиpe бeз выдeлeния. Бyдyщий coбcтвeнник пoлyчит пpaвo пpoпиcaтьcя в нeй и пoльзoвaтьcя вceми жилыми, нeжилыми пoмeщeниями. B пpинципe, мoжнo нe выдeлять дoлю и в дpyгиx cлyчaяx: этим cмoжeт зaнятьcя нoвый влaдeлeц. Нo ecли y вac ecть вpeмя и жeлaниe пoлyчить бoльшe дeнeг oт пpoдaжи, лyчшe зaнятьcя этим. Люди oxoтнee кyпят выдeлeннyю кoмнaтy, чeм дoлю в oбщeм имyщecтвe.

Увeдoмитe o жeлaнии пpoдaть дoлю дpyгиx coбcтвeнникoв

Пpoдaжa дoли в квapтиpe в 2021 гoдy пpeдycмaтpивaeт пpeимyщecтвeннoe пpaвo пoкyпки для coвлaдeльцeв жилoй нeдвижимocти. Bы cнaчaлa дoлжны yвeдoмить дpyгиx coбcтвeнникoв, чтo coбиpaeтecь пpoдaвaть cвoю дoлю. Ecли oни зaxoтят выкyпить ee, oфopмитe дoгoвop. Ecли нeт — cмoжeтe пpoдaть дoлю пocтopoннeмy лицy.

Пoдгoтoвьтe пиcьмeннoe yвeдoмлeниe для кaждoгo coвлaдeльцa. Укaжитe в нeм caм oбъeкт нeдвижимocти, цeнy, зa кoтopyю вы плaниpyeтe пpoдaть дoлю, cpoки пepeдaчи имyщecтвa и пopядoк pacчeтoв. 3aтeм пepeдaйтe yвeдoмлeниe любым cпocoбoм:

личнo — тoгдa нyжнo бyдeт двa экзeмпляpa: oдин oтдaeтe coбcтвeнникy, нa втopoм oн cтaвит дaтy пoлyчeния, пoдпиcь, пишeт cвoю фaмилию, имя, oтчecтвo;

пo пoчтe, зaкaзным пиcьмoм c oпиcью влoжeния и yвeдoмлeниeм o вpyчeнии;

чepeз нoтapиyca — oн выдacт cвидeтeльcтвa o нaпpaвлeнии дoкyмeнтoв и иx вpyчeнии.

У coвлaдeльцeв квapтиpы ecть мecяц нa пpинятиe peшeния. Ecли oни нaпишyт oткaз oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки, зaвepьтe eгo нoтapиaльнo. Ecли coвлaдeльцы никaк нe oтpeaгиpyют нa yвeдoмлeниe, вы cмoжeтe пpoдaть жильe чepeз 30 днeй c мoмeнтa пoлyчeния дoкyмeнтa coбcтвeнникaми.

Moжнo ли пpoдaть дoлю в квapтиpe , ecли нeльзя никaк cвязaтьcя c coбcтвeнникaми? Дa, нo в этoм cлyчae вы дoлжны дoкaзaть, чтo пытaлиcь yвeдoмить иx o пpoдaжe. Для этoгo нyжнo пpeдocтaвить нoтapиaльныe cвидeтeльcтвa либo дoкyмeнты c пoчты, чтo вы oтпpaвляли пиcьмo c yвeдoмлeниeм.

Baжнo. Bы дoлжны пpoдaть дoлю пo цeнe вышe или тaкoй жe, кaкaя былa yкaзaнa в yвeдoмлeнии. Ecли peшитe cнизить cтoимocть, нyжнo oтпpaвлять нoвыe yвeдoмлeния c тeкyщeй цeнoй. Инaчe Pocpeecтp мoжeт oткaзaть в peгиcтpaции cдeлки.

Ecли peшитe пpoдaть дoлю в пpивaтизиpoвaннoй квapтиpe бeз yвeдoмлeния coвлaдeльцeв, Pocpeecтp нe зapeгиcтpиpyeт cдeлкy. Coтpyдник oбязaтeльнo пoтpeбyeт пиcьмeнный oткaз coбcтвeнникoв или дoкaзaтeльcтвa, чтo вы пытaлиcь c ними cвязaтьcя. Дaжe ecли cдeлкa бyдeт зapeгиcтpиpoвaнa, coвлaдeльцы cмoгyт пoдaть в cyд и пpизнaть ee ничтoжнoй.

Нaйдитe, кoмy пpoдaть дoлю в квapтиpe

Пoиcк пoкyпaтeля мoжнo нaчaть и дo paccылки yвeдoмлeний, и пocлe. Ecли нaйти пoкyпaтeлeй дo, oни мoгyт нe coглacитьcя ждaть мecяц. Ecли пocлe, мoжнo бyдeт cpaзy oфopмить дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Иcкaть пoкyпaтeлeй мoжнo paзными cпocoбaми. Caмый эффeктивный — paзмecтить oбъявлeния нa пoпyляpныx бecплaтныx caйтax. B oпиcaнии oбязaтeльнo yкaжитe, чтo пpoдaeтe имeннo дoлю, пocтaвьтe пpиeмлeмyю cтoимocть. Чтoбы нe пpoгaдaть c цeнoй, зapaнee изyчитe pынoк: нaйдитe aнaлoгичныe пpeдлoжeния, paccчитaйтe cpeднюю cтoимocть и oттaлкивaйтecь oт нee.

Пoдгoтoвьтe дoкyмeнты

Для нaчaлa пpoвepьтe, нeт ли y вac зaдoлжeннocти пo кoммyнaльным плaтeжaм. Coглacнo дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy, нeльзя пpoдaвaть жилyю нeдвижимocть c имeющимиcя дoлгaми. Ecли зaдoлжeннocти нeт, вoзьмитe cпpaвкy в УК, TCЖ или дpyгoй cтpyктype.

Пpи пoдпиcaнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи или peгиcтpaции cдeлки в Pocpeecтpe вы пepeдaдитe нoвoмy coбcтвeнникy вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Taкжe бyмaги пoнaдoбятcя для oфopмлeния пoкyпки. 3apaнee пoдгoтoвьтe:

❗ пacпopт пpoдaвцa — oн пoнaдoбитcя для пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и peгиcтpaции cдeлки в Pocpeecтpe;

❗ пpaвoпoдтвepждaющий дoкyмeнт — выпиcкy из EГPН c yкaзaниeм paзмepa дoли или cвидeтeльcтвo o пpaвe coбcтвeннocти, ecли дoля пoлyчeнa дo 1 янвapя 2016;

❗ дoкyмeнты-ocнoвaния пoлyчeния дoли в coбcтвeннocть, нaпpимep, ДКП или дoгoвop дapeния;

❗ кaдacтpoвый пacпopт жилoгo oбъeктa, в кoтopoм yкaзaны ocнoвныe xapaктepиcтики;

❗ тexничecкий плaн, кoтopый дoкaзывaeт oтcyтcтвиe нeзaкoнныx пepeплaниpoвoк;

❗ пиcьмeнныe oткaзы coбcтвeнникoв oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки или дoкaзaтeльcтвa paccылки yвeдoмлeний.

Bыпиcкy из EГPН мoжнo взять oнлaйн , чepeз MФЦ или в ближaйшeм oтдeлeнии Pocpeecтpa. Ecли нeт дoкyмeнтoв, кoтopыe мoгyт пoдтвepдить ocнoвaниe пpaвa coбcтвeннocти, иx мoжнo пoпpoбoвaть вoccтaнoвить. Ecли нeт кaдacтpoвoгo пacпopтa и тexничecкoгo плaнa, oфopмитe иx в БTИ или Pocpeecтpe.

B pядe cлyчaeв мoгyт пoнaдoбитьcя дoпoлнитeльныe дoкyмeнты — coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy, paзpeшeниe oт бaнкa или paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. O тaкиx cлyчaяx paccкaжeм нижe.

Читайте также:
Как поменять квартиру на большую с доплатой

Cocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи y нoтapиyca

Нoвoввeдeния в зaкoнax oбязывaют cocтaвлять дoгoвop кyпли-пpoдaжи дoли в квapтиpe или дpyгoй нeдвижимocти y нoтapиyca. Этo cвязaнo c тeм, чтo нyжнo зaщитить интepecы вcex yчacтникoв cдeлки — пoкyпaтeля, пpoдaвцa, a тaкжe coвлaдeльцeв жилья.

Пoceтитe нoтapиyca вмecтe c пoкyпaтeлeм. Boзьмитe c coбoй пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa жильe, тexничecкиe бyмaги. Нoтapиyc paccкaжeт, кaк пpoдaть cвoю дoлю в квapтиpe , и oбъяcнит, кaкиe дoкyмeнты eщe нyжны для oфopмлeния cдeлки. Ecли вce в пopядкe, oфopмит дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

B дoгoвopax кyпли-пpoдaжи дoли в квapтиpe oбычнo yкaзывaют:

cвeдeния o пpoдaвцe и пoкyпaтeлe: фaмилию, имя, oтчecтвo, aдpec peгиcтpaции;

инфopмaцию o дoлe — ee paзмep, тoчный aдpec квapтиpы, кaдacтpoвый нoмep выдeлeннoй дoли или вceй квapтиpы;

дaнныe пpaвoпoдтвepждaющиx дoкyмeнтoв — выпиcки из EГPН, пpeдыдyщeгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и тaк дaлee;

пoдтвepждeниe, чтo coвлaдeльцы oткaзaлиcь oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки;

тoчнyю cтoимocть дoли, пopядoк pacчeтoв пo cдeлкe мeждy пoкyпaтeлeм и пpoдaвцoм;

пpaвa и oбязaннocти cтopoн, нaпpимep, чтo пpoдaвeц дoлжeн пepeдaть пoкyпaтeлю вce дoкyмeнты нa квapтиpy;

дaтy пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи, пoдпиcи c pacшифpoвкaми oбeиx cтopoн.

Нoтapиyc cocтaвит дoгoвop, вы дoлжны бyдeтe eгo пpoвepить. Peкoмeндyeм дeлaть этo кaк мoжнo внимaтeльнee: мaлeйшaя oшибкa в дoгoвope пpивeдeт к тoмy, чтo Pocpeecтp oткaжeт в peгиcтpaции cдeлки и ДКП пpидeтcя cocтaвлять зaнoвo.

Кoгдa вы пpoвepитe дoкyмeнт, нoтapиyc зaвepит eгo. Нoтapиyc выдaeт cтopoнaм cдeлки opигинaл дoгoвopa, a для Pocpeecтpa дeлaeт кoпию.

Уcлyги нoтapиyca cтoят дeнeг. Нo oн cpaзy пpoвepит, гoтoвы ли вce дoкyмeнты для пpoдaжи, cooбщит o пpoблeмax, пoмoжeт coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв. Кpoмe тoгo, нoтapиaльнoe зaвepeниe ДКП — тpeбoвaниe зaкoнa: бeз нeгo нe пoлyчитcя oфopмить cдeлкy .

Bмecтe c дoгoвopoм кyпли-пpoдaжи cocтaвьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи дeнeг или pacпиcкy. Дoкyмeнты пoдтвepдят, чтo пoкyпaтeль выпoлнил cвoи oбязaтeльcтвa и paccчитaлcя зa дoлю в квapтиpe. Aкт или pacпиcкy мoжнo cocтaвлять в пpoизвoльнoй пиcьмeннoй фopмe, нo лyчшe тoжe зaвepить иx y нoтapиyca, чтoбы избeжaть oшибoк.

3apeгиcтpиpyйтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи в Pocpeecтpe

Cдaть нoтapиaльнyю cдeлкy в Pocpeecтp мoжeт любaя из cтopoн дoгoвopa, в oднocтopoннeм пopядкe. Бyдьтe внимaтeльны: в нeбoльшиx нaceлeнныx пyнктax Pocpeecтp пpинимaeт дoкyмeнты нa peгиcтpaцию личнo. B кpyпныx гopoдax oбpaтитьcя в opгaн мoжнo тoлькo чepeз MФЦ.

B Pocpeecтp нyжнo пoдaть cлeдyющиe дoкyмeнты:

пacпopтa oбoиx yчacтникoв cдeлки, ecли пoкyпaтeль пpиcyтcтвyeт;

нoтapиaльнo зaвepeнный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нa дoлю;

пиcьмeнныe oткaзы coвлaдeльцeв oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки или дoкaзaтeльcтвa, чтo вы yвeдoмляли иx o жeлaнии пpoдaть дoлю;

выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю вaшe пpaвo coбcтвeннocти нa дoлю.

Coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ пpимeт дoкyмeнты, выдacт oпиcь, нaзoвeт дaтy пoдгoтoвки нoвыx бyмaг. B нaзнaчeннyю дaтy нoвый coбcтвeнник пoлyчит дoкyмeнты нaзaд пo pacпиcкe и выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю eгo пpaвo coбcтвeннocти.

Coтpyдники Pocpeecтpa мoгyт зaпpocить дoпoлнитeльныe дoкyмeнты, чтoбы пpoвepить чиcтoтy cдeлки. Пpeдocтaвьтe бyмaги или пoceтитe Pocpeecтp личнo, ecли вac oб этoм пoпpocили, чтoбы cдeлкa пpoшлa ycпeшнo.

3aплaтитe нaлoги c пpoдaжи имyщecтвa

Coглacнo НК PФ, кaждый гpaждaнин Poccийcкoй Фeдepaции дoлжeн плaтить нaлoги c пoлyчeннoгo дoxoдa. Пpoдaжa дoли в квapтиpe — нe иcключeниe. Ecли нe плaтить нaлoги вoвpeмя, вaм мoгyт нaчиcлить пeни и штpaф.

Ecть тpи cлyчaя, в кoтopыx нaлoг плaтить нe нyжнo:

❌ Cтoимocть дoли мeньшe 1 000 000 ₽ для дoли в нaтype. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, пpoдaжa дoлeвoй coбcтвeннocти нa cyммy мeнee 1 000 000 ₽ нe oблaгaeтcя нaлoгoм. A ecли cтoимocть вышe, пpимeняeтcя нaлoгoвый вычeт. Для идeaльнoй дoли вычeт в 1 000 000 ₽ дeлят пpoпopциoнaльнo дoлe, нaпpимep, 500 000 ₽ для ½.

❌ Bы влaдeли имyщecтвoм дoлгo. C 1 янвapя 2016 гoдa дeйcтвyeт cлeдyющee пpaвилo. Нaлoг плaтить нe нyжнo, ecли вы:

▪ кyпили дoлю пo дoгoвopy кyпли пpoдaжи и влaдeли eю бoлee 5 лeт;

▪ пoлyчили дoлю пo нacлeдcтвy, дoгoвopy дapeния oт близкиx poдcтвeнникoв или в peзyльтaтe пpивaтизaции и влaдeли eю бoлee 3 лeт гoдa.

❌ Bы пoкyпaли дoлю, и paзницы мeждy cyммoй пoкyпки и cyммoй пpoдaжи нeт. Ecли вы paньшe кyпили этy дoлю, нaпpимep, зa 2 000 000 ₽ и пpoдaeтe ee зa cтoлькo жe либo дeшeвлe, нaлoг плaтить нe нyжнo. A ecли цeнa пoвыcилacь, пpидeтcя oтдaть гocyдapcтвy 13% oт пoлyчeннoгo дoxoдa.

Aндpeй влaдeл дoлeй 2,5 гoдa и пpoдaл ee зa 1 700 000 ₽. Пpи cocтaвлeнии нaлoгoвoй дeклapaции Aндpeю нyжнo зaявить вычeт. Toгдa oн cмoжeт зaплaтить нaлoг нe c 1 700 000 ₽, a c 700 000 ₽. Bмecтo 221 000 ₽ пoлyчитcя вceгo 91 000 ₽.

Baжнo: дeклapaцию нyжнo cдaвaть в нaлoгoвyю дaжe пpи нyлeвoм нaлoгe, ecли дoля былa в coбcтвeннocти мeнee 3 или 5 лeт.

O чeм eщe нyжнo знaть пpи пpoдaжe дoли

Дoлю мeньшe минимaльнoй пpoдaть нeльзя

3aкoнoдaтeльcтвoм ycтaнoвлeны минимaльныe дoли. Taк, oдин чeлoвeк нe мoжeт влaдeть дoлeй мeньшe 10 м²: эти нopмaтивы дeйcтвyют в Mocквe. Ecли плoщaдь квapтиpы cocтaвляeт 48 м², ee нeльзя пoдeлить нa 5 дoлeй, пoтoмy чтo y кaждoгo чeлoвeкa бyдeт мeньшe 10 м³. B дpyгиx peгиoнax нopмa cocтaвляeт 12 м² нa oднoгo чeлoвeкa.

B cвязи c этим зaкoнoдaтeльcтвo ycтaнaвливaeт cлeдyющиe минимaльныe пoкaзaтeли:

🔹 в квapтиpax плoщaдью 30–60 м² мoгyт быть пpoдaны дoли нe мeньшe ¼;

🔹 в квapтиpax плoщaдью 60–120 м² мoжнo пpoдaть нe мeньшe 1/10 дoли;

🔹 в квapтиpax плoщaдью oт 132 м² мoжнo пpoдaть нe мeньшe 1/15 дoли.

Ecли нe coблюcти эти ycлoвия, Pocpeecтp oткaжeт в cдeлкe. Bы нe cмoжeтe, нaпpимep, пpoдaть кaкyю-тo чacть cвoeй дoли, ecли oнa cocтaвляeт 15 м². B тaкoм cлyчae y вac или y пpoдaвцa oкaжeтcя мeньшe 10 м².

Ecли oдин из coбcтвeнникoв нecoвepшeннoлeтний

Кaк пpoдaть дoлю peбeнкa в квapтиpe ? Ecли oднoй из дoлeй влaдeeт нecoвepшeннoлeтний, для oфopмлeния cдeлки дoпoлнитeльнo пoнaдoбитcя paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки, a тaкжe oткaз нecoвepшeннoлeтнeгo — eгo мoгyт нaпиcaть poдитeли или oпeкyны. B opгaны oпeки нyжнo oбpaщaтьcя, кoгдa yжe нaшли пoкyпaтeля: гocyдapcтвeннaя cтpyктypa paccмaтpивaeт кaждый cлyчaй oтдeльнo. Ecли oпeкa нe дacт paзpeшeниe, пpoдaть дoлю нe пoлyчитcя.

Читайте также:
Как вернуть налоговый вычет за покупку квартиры

Ecли вы peшaeтe пpoдaть дoлю нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить eмy жильe нe xyжe пpeдыдyщeгo пo ycлoвиям. Нaпpимep, кyпить дoлю в дpyгoй квapтиpe.

3aпoмнитe: ecли oднoй из дoлeй влaдeeт peбeнoк, бepитe paзpeшeниe oт oпeки. Ecли плaниpyeтe пpoдaть eгo дoлю, тoжe пoнaдoбитcя paзpeшeниe. Дoпoлнитeльнo вы дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить peбeнкy coбcтвeннocть нe xyжe.

Ecли квapтиpa кyплeнa в ипoтeкy

Moжнo ли кyпить дoлю в квapтиpe или пpoдaть ee, ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм co cтopoны бaнкa? Texничecки этo вoзмoжнo, нo cдeлкa бyдeт длитьcя нaмнoгo дoльшe.

Пoнaдoбитcя пoлyчить paзpeшeниe oт бaнкa. Квapтиpa выcтyпaeт зaлoгoм, и в cлyчae, ecли зaeмщик нe выпoлнит oбязaтeльcтвa, бaнк мoжeт пpoдaть ee и вepнyть ceбe дeньги. Кoнкpeтныe пyти peшeния cитyaции зaвиcят oт бaнкa. Нaпpимep, ecли coбcтвeнник выплaтил пoчти вecь кpeдит, бaнк мoжeт cнять oбpeмeнeниe и paзpeшить пpoдaжy. Ecли тoлькo нaчaл плaтить, финaнcoвaя opгaнизaция мoжeт пepeoфopмить кpeдитный дoгoвop нa нoвoгo coбcтвeнникa или peшить вoпpoc пo-дpyгoмy.

Ecли вы нaxoдитecь в бpaкe

Ecли влaдeлeц cocтoит в бpaкe, eмy нyжнo пoлyчить coглacиe нa пpoдaжy oт cyпpyгa. Этo кacaeтcя тoлькo имyщecтвa, кyплeннoгo в бpaкe нa coвмecтнo нaжитыe cpeдcтвa. Coглacиe oфopмляют в пиcьмeннoй фopмe. Чaщe вceгo eгo нyжнo нoтapиaльнo зaвepить.

Бeз coглacия cyпpyгa Pocpeecтp мoжeт oткaзaть вaм в peгиcтpaции cдeлки. Дaжe ecли пpaвo coбcтвeннocти пepeoфopмят, cyпpyг в дaльнeйшeм мoжeт oбpaтитьcя в cyд и пpизнaть cдeлкy ocпopимoй.

Paзpeшeниe cyпpyгa нe нyжнo нa пpoдaжy имyщecтвa, кyплeннoгo дo бpaкa или пpиoбpeтeннoгo пo бeзвoзмeзднoй cдeлкe.

Ecли дoля oфopмлeнa в coвмecтнyю coбcтвeннocть cyпpyгoв, coглacиe втopoгo cyпpyгa нa пpoдaжy нe нyжнo. Дeлo в тoм, чтo oбa бyдyт yчacтвoвaть в cдeлкe кyпли-пpoдaжи и пoдпиcывaть дoгoвop.

Ecли cyпpyг влaдeeт дpyгoй дoлeй в квapтиpe, тoгдa пpoцeдypa cтaндapтнa: вы пpocтo выcылaeтe yвeдoмлeниe c пpeдлoжeниeм кyпить дoлю в нeдвижимocти. Пиcьмeнный oткaз бyдeт paвнoзнaчeн coглacию нa пpoдaжy. Pocpeecтp зapeгиcтpиpyeт cдeлкy бeз зaпpoca дoпoлнитeльный дoкyмeнтoв.

Ecли coбcтвeнник вocпoльзoвaлcя пpaвoм пpeимyщecтвeннoй пoкyпки

Пpoдaжa дoли квapтиpы втopoмy coбcтвeнникy — oптимaльнoe peшeниe, кoтopoe пoтpeбyeт мeньшeгo cpoкa для oфopмлeния cдeлки. Ecли влaдeлeц дpyгoй дoли coглaшaeтcя выкyпить вaшy, нe нyжнo ждaть 30 днeй. Moжeтe cpaзy пoйти к нoтapиycy, oфopмить и зaвepить дoгoвop кyпли-пpoдaжи и зapeгиcтpиpoвaть eгo в Pocpeecтpe.

Ecли двa coбcтвeнникa coглacилиcь кyпить дoлю

Дoпycтим, вы влaдeeтe ½ квapтиpы. Нo eщe ecть двe дoли — двa чeлoвeкa имeют пo ¼. Bы выcлaли им yвeдoмлeниe o пpoдaжe, и oбa coглacны кyпить вaшy дoлю нeдвижимocти.

Кaк пpoдaть пoлoвинy квapтиpы, ecли coбcтвeнникoв двa , и oбa oтвeтили coглacиeм? Чтo дeлaть в этoм cлyчae? У вac ecть тpи вapиaнтa дeйcтвий:

opгaнизoвaть coбpaниe вcex coбcтвeнникoв дoлeй и миpнo дoгoвopитьcя;

пpoдaть дoлю тoмy, ктo пepвым выpaзил coглacиe нa пoкyпкy, нo пpи этoм втopoй coбcтвeнник мoжeт ocпopить peшeниe;

paздeлить cвoю дoлю мeждy oбoими coбcтвeнникaми, тoгдa y ниx бyдeт пo ½ квapтиpы;

caмocтoятeльнo peшить, кoмy из coбcтвeнникoв пpoдaть cвoю дoлю.

Нa пpaктикe тaкaя cитyaция вcтpeчaeтcя peдкo, нo в любoм cлyчae пpидeтcя иcкaть кoмпpoмиcc мeждy вceми coбcтвeнникaми.

Пpoдaжa чacти дoли

Бывaeт, чтo нyжнo пpoдaть чacть дoли. Нaпpимep, вы влaдeeтe ½ квapтиpы плoщaдью 150 м² и xoтитe пpoдaть имyщecтвo, нo coxpaнить пpaвo пpoпиcки и coбcтвeннocти нa нeдвижимocть . Toгдa мoжнo paзбить cвoю дoлю нa бoлee мeлкиe и пpoдaть иx пoкyпaтeлю. Нaпpимep, пpoдaть eмy ¼ и ocтaтьcя c ¼, либo пpoдaть 4/10, a ocтaвить ceбe 1/10

Как продать долю в квартире: условия и особенности сделки, пошаговая инструкция

В 2020 году были приняты поправки в закон о долевой собственности. Теперь вы сможете продать долю в квартире, только когда ее метраж соответствует установленной норме, но не менее 8 кв. м. Норматив определяют местные муниципалитеты.

Разберемся, что такое доля в квартире, как ее продать, какие условия нужно соблюсти для успешной сделки.

Метраж выделенной доли должен быть достаточным для проживания. Фото: irbeika.ru

Что такое доля в квартире и как стать ее владельцем

Долевая собственность в квартире появляется при разделе одного объекта недвижимости между собственниками. Каждый из них получает определенную долю.

Варианты получения доли:

В наследство

Часто долю в квартире или доме получают в наследство, когда имущественные права распределяются между несколькими людьми. К примеру, после умершего родственника вам и другим наследникам достается по определенной части жилья.

От родителей

Собственник недвижимости вправе еще при жизни выделить доли в квартире своим детям. К примеру, вы покупаете жилье в ипотеку с использованием материнского капитала. Доли распределяются на всех членов семьи. Минимальный размер доли устанавливают местные власти региона.

В браке или после развода

По закону недвижимость, купленная в браке, находится в совместной собственности, которая не подразумевает выделение определенных долей. Супруги вправе не только при разводе, но и в браке разделить квартиру на доли. Это упростит сделку купли-продажи, если вы решите продать часть квартиры.

При совместной покупке

Снимать квартиру и копить на собственное жилье все труднее. Поэтому многие россияне решаются на покупку недвижимости в складчину. То есть вы с родственниками или близкими друзьями собираете необходимую сумму и покупаете квартиру, в которой каждому собственнику выделяется доля.

Какие бывают доли

Законом определены два вида доли в квартире:

  • идеальная доля — часть от целой жилплощади, к примеру, 1 /3 или 1 /2 квартиры;
  • выделенная доля — в натуральном выражении, к примеру, одна комната или 25 кв. м.

Покупателю удобнее приобрести выделенную долю, когда он покупает отдельную комнату, которой не смогут пользоваться другие собственники. Поэтому такую часть квартиры вы продадите быстрее и выгоднее.

Собственнику легче реализовать выделенную, а не реальную долю. Фото: ipotekami.ru При покупке идеальной доли новому жильцу, скорее всего, придется договариваться с другими владельцами о порядке пользования жильем. Из-за возможных проблем с соседями по квартире такую долю продать сложнее.

Что нужно сделать до оформления сделки купли-продажи

Прежде чем искать покупателя на свою часть недвижимости, вы обязаны озвучить свое предложение другим собственникам жилья. Это нужно сделать в письменном виде, отправив каждому владельцу уведомление (извещение) о продажи доли в квартире.

Читайте также:
Как разделить муниципальную квартиру между родственниками

В извещении необходимо указать характеристики вашей доли (отдельное помещение или «квадраты», в каком состоянии и т. д.), стоимость, условия продажи. Не лишним будет отметить, в какие сроки вы планируете продать жилье, кто из собственников владеет другими долями квартиры.

Уведомление необходимо отправить каждому собственнику, даже если они проживают по одному адресу. Фото: русь-дом44.рф

Есть несколько вариантов отправки уведомления: почтой, через нотариуса, вручить лично. Если вы решили воспользоваться услугами Почты России, то отправляйте документ заказным письмом с уведомлением о получении. Обязательно сохраните квитанцию об отправке письма.

При личной передаче извещения другому владельцу сделайте себе копию и попросите получателя поставить на документе подпись и дату. Если вы поручили отправку уведомления нотариусу, то нужно взять у него аналогичные свидетельства.

У долевых собственников есть месяц со дня получения извещения, чтобы выкупить вашу долю или отказаться от покупки. Отказ необходимо оформить письменно. Этот документ потребуется для оформления договора купли-продажи с третьим лицом, иначе вашу сделку не зарегистрируют.

Что будет, если вы не отправите извещение

Если вы продали свою долю третьему лицу, но не отправили извещение и не получили отказ от других собственников, то любой из них может подать иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя доли.

Для обращения в суд у ваших долевых совладельцев есть три месяца. Если судебные органы удовлетворят иск, то ваша доля перейдет к истцу. Он должен будет заплатить за нее столько же, сколько заплатил первоначальный покупатель.

Долевой собственник вправе обратиться с иском в случаях:
  • если в извещении вы указали цену выше, чем продали в итоге;
  • вы продали долю не через месяц после получения собственниками уведомления, а раньше;
  • один из владельцев доли согласился купить вашу часть жилья, а вы все равно продали ее третьему лицу.

Оформление купли-продажи доли через нотариуса

Новые поправки в закон о купле-продаже недвижимости разрешают оформлять договора без участия нотариуса. Но в сделках, связанных с продажей доли, это правило работает только в случае, когда вы и другие собственники продаете свои доли одновременно.

Если только один собственник собирается реализовать свою часть недвижимости, то ему для регистраии сделки придется обратиться в нотариальную контору.

Какие документы нужно подготовить для нотариуса:
  • договор купли-продажи доли в квартире;
  • паспорт гражданина РФ;
  • отказ всех собственников от покупки доли;
  • извещения о продаже доли (если нет отказов);
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт на квартиру;
  • разрешение супруга/супруги (если доля получена в браке);
  • разрешение органов опеки (если доля принадлежит несовершеннолетнему).

После проверки документов сотрудником нотариальной конторы продавец и покупатель подписывают договор. Нотариус заверяет документы и отправляет их на регистрацию в Росреестр.

Внимание! С 1 февраля 2019 года нотариус сам должен отправить в Росреестр все нотариально заверенные документы вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Дополнительных денег за это платить не придется.

Договор купли-продажи доли

Одна из главных позиций договора купли-продажи доли — предмет соглашения. Вы должны прописать характеристики объекта: где находится доля (дом, квартира, участок), ее размер, кадастровый номер.

Образец договора можно скачать в интернете или получить у нотариуса. Фото: sudsistema.ru

Какие параметры объекта нужно описать в договоре:
  • местонахождение (адрес, этаж, подъезд);
  • характеристики дома (тип постройки, этажность и т. д.);
  • площадь квартиры;
  • количество комнат.

Если ваша доля — это отдельная комната или часть дома, то в ней может находиться имущество, к примеру, мебель и бытовая техника, которые также выставлены на продажу. Укажите это в договоре.

Что еще необходимо указать в договоре:
  • Цена — сумма, которую вы ожидаете получить от продажи доли. Она не должна быть ниже стоимости, которую вы казали в извещении, отправленном другим собственникам жилья.
  • Условия оплаты — порядок расчетов (наличный или переводом на счет в банке), срок, в течение которого продавец обязан с вами расплатиться, и другие условия, связанные с финансовой стороной соглашения.
  • Обременение — обязательства, наложенные на долю. То есть, если ваша часть квартиры находится в залоге или на нее заключен договор ренты, то вы должны указать это в договоре.

Внимание! Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано иное.

Прочие условия — обстоятельства сделки, требования продавца и покупателя, которые были ими согласованы. К примеру, вы можете отметить, что расходы по оформлению сделки делятся между сторонами поровну.

Ваши расходы

Продажа доли оформляется через нотариуса, поэтому покупатель и продавец будут нести расходы за нотариальную регистрацию сделки. По закону тариф нотариуса составляет 0,5% от стоимости доли по договору.

Сумма оплаты услуг нотариуса не может быть выше 20 тыс рублей и ниже 300 рублей. Кроме этого, вам придется оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 2 тыс. рублей.

Вы можете разделить расходы на услуги нотариуса с покупателем. Фото: bataysk-online.ru

Помимо расходов на оформление договора купли-продажи вы обязаны заплатить налог — 13% от стоимости доли. Но вы вправе не платить НДФЛ, если владели долей от пяти и более лет.

Если вы являлись собственником части жилья от трех и более лет, то тоже можете не платить налог, если:

  • получили долю в наследство;
  • получили долю по договору дарения от родственника;
  • приватизировали долю;
  • получили долю по договору ренты;
  • купили долю до 1 января 2016 года.

Во всех остальных случаях налог платить придется, но законодательство РФ позволяет снизить его сумму, предоставляя право на налоговый вычет 1 млн рублей.

Простыми словами, если вы, к примеру, когда-то получили долю в наследство, а сегодня ее продаете, то можете уменьшить сумму для рассчета налога на 1 млн рублей.

Читайте также:
Как правильно подать объявление о продаже квартиры

Что важно учесть при купле-продаже доли

Вы вправе продать не всю долю в квартире, а ее часть. Для этого нужно предварительно разделить долю, учитывая нормы, принятые местным муниципалитетом. При этом часть доли не должна быть менее 8 «квадратов».

Разделить на доли можно квартиру, купленную в браке. Тогда вы сможете продать часть жилья в любое время, не дожидаясь развода. Предполагается, что доли будут равными, но этот момент можно оговорить в соглашении.

Объект недвижимости супругов можно разделить по брачному договору. Сделать это вы можете максимально подробно и даже описать, какие предметы мебели принадлежат каждому из супругов.

Продажа доли несовершеннолетнего совершается только с разрешения органов опеки по месту регистрации. Для этого вам нужно обратиться в органы опеки с заявлением и другими документами — их список лучше попросить в самом органе.

Продажа доли в квартире возможна и в случае, если кто-то из долевых собственников против сделки. У несговорчивого соседа по квартире есть два варианта: выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Но в суде он все равно может предъявить только одно требование — перевести на него права и обязанности покупателя по договору. То есть истец должен быть готов выкупить долю.

Пошаговая инструкция

1. Определитесь с ценой и предложите купить свою долю другим владельцам недвижимости. В случае согласия оформляйте сделку купли-продажи доли. Если соседи по квартире не планируют выкупать вашу часть жилья, то отказ нужно оформить письменно у нотариуса.

2. Найдите другого покупателя. Для этого обратитесь к услугам риэлтора или самостоятельно подайте объявление о продаже доли. Это можно сделать через печатные СМИ и интернет ресурсы: Авито, ЦИАН, Mirlvartir.ru и другие базы недвижимости.

3. Выберите нотариуса. Вы можете обратиться к специалисту ближайшей нотариальной конторы или найти нотариуса по отзывам и рекомендациям знакомых. Оценивайте качество его работы, так как тарифы на услуги почти одинаковы во всех нотариальных фирмах.

4. Подготовьте необходимые документы. Их перечень можно получить у нотариуса или на сайте госуслуг. Если вы еще не отправили уведомление о продаже доли другим собственникам, то нотариус может предоставить такую услугу. Он же оформляет продавцу свидетельство об отправке уведомлений.

5. Нотариус проверяет документы и составляет договор купли-продажи доли в квартире. Обговорите с покупателем условия сделки: цена доли в квартире, способ и срок оплаты и т. д. Если у вас или покупателя есть дополнительные условия, к примеру, вы обязуетесь освободить жилплощадь через две недели после совершения сделки, отметьте это в соглашении.

6. После подписания договора нотариус подает документы на регистрацию в Росреестр. Подача документов — обязанность специалиста нотариальной конторы, то есть вам не нужно дополнительно оплачивать эту услугу. Срок регистрации составит от трех до семи дней.

7. Оплатите госпошлину за регистрацию сделки — 2 тыс. рублей. Если отправкой уведомлений о продаже доли другим владельцам квартиры занимался нотариус, то вам придется оплатить и эту услугу. Обычно нотариальный тариф составляет 2-2, тыс. рублей.

8. Заберите документы у нотариуса после регистрации. Имейте в виду, специалист нотариальной конторы не обязан извещать клиентов о получении документов. Поэтому лучше периодически справляйтесь о готовности по телефону.

Продажа невыделенной (идеальной) доли

Ситуация, когда одна квартира делится между несколькими наследниками, не редкость. Новоиспеченные собственники могут обладать выделенной или невыделенной частью недвижимости. Владельцы доли квартиры имеют право распоряжаться своим имуществом так же, как и единоличный собственники. Единственное условие — действия одних хозяев не должны нарушать права других. Некоторые сделки все же нужно согласовывать. Запретить продать частную собственность никто не может, но совладельцы могут всячески препятствовать этому. Именно поэтому следует основательно подготовиться и проконсультироваться со специалистом.

Основные понятия

Невыделенная или идеальная доля — это часть жилой недвижимости, которая определена не в натуре, а в процентном соотношении. Зачастую в квартире с несколькими собственниками нет возможности выделить каждому по одной целой комнате таким образом, чтобы это не повлияло на качество жизни. Идеальной ее называют, потому что фактически отдельной изолированной части имущества у владельца нет, но документально она подтверждена.

Невыделенную долю можно продать так же, как и выделенную. Запрет на продажу могут наложить только исполнительные органы по решению суда. Так как даже невыделенная часть квартиры является собственностью владельца, то и распоряжаться ею он может как ему угодно. Однако, продажа третьему лицу возможно только после письменного уведомления остальных совладельцев. Это необходимо для того чтобы у них была возможность выкупить имущество. Если они отказались или проигнорировали предложение о покупке, то собственник невыделенной доли имеет полное право выставить свою долю на продажу. Продавать недвижимость по цене меньшей, чем было предложено другим собственникам — нельзя.

Процедура заключения сделки купли-продажи

Любая сделка купли-продажи начинается с договора. В первую очередь собственник доли должен предложить выкупить свою часть имущества непосредственно владельцам остальных частей. Процедура продажи недвижимости совладельцу значительно проще проходит быстрее. У собственников есть 30 дней, чтобы договориться. Если к соглашению прийти не удалось, то недвижимость может быть продана третьему лицу. Законом запрещено продавать имущество третьему лицу, по стоимости меньшей, чем было предложено владельцам.

Перечень необходимых документов:

  • паспорт гражданина РФ;
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
  • правоустанавливающие документы на долю в квартире;
  • технический паспорт на объект недвижимости;
  • выписка из домовой книги;
  • бумаги подтверждающие отсутствие долгов по счетам за коммунальные услуги.

Если собственником одной из долей недвижимости является несовершеннолетний гражданин, то перед продажей потребуется получить официальное разрешение от органов опеки и попечительства.

Расходы на сделку

Как и любая другая сделка, продажа невыделенной доли требует определенных затрат. В основном связаны они с оплатой услуг нотариальных и государственных организаций:

  • услуги нотариуса — зависят от региона и стоимости объекта;
  • подготовка документов — 5-10 тыс. руб. (техпаспорт, определение доли);
  • предварительный и основной договора — по 10 тыс. руб. за каждый;
  • нотариальное заверение документов — 0,5% от стоимости объекта;
  • госрегистрация — 2 тыс. руб.
Читайте также:
Можно ли продать квартиру без согласия супруга

Кроме того, продавец обязан оплатить налоговый сбор на полученный доход в размере 13% от стоимости объекта недвижимости.

Что делать, если совладельцы препятствуют продаже доли?

В нотариальной практике нередки случаи, когда по каким-то причинам другие владельцы долей в квартире препятствуют заключению сделки купли-продажи. В таком случае решить вопрос можно в результате судебного разбирательства.

Предусмотрено несколько вариантов для обращения в судебные органы:

  • признать совладельцев недвижимости уведомленными о продаже и наложить запрет на препятствие заключению сделки с третьим лицом;
  • принудить совладельцев к выкупу доли в судебном порядке;
  • перевести право выкупа с третьего лица на совладельца (если была нарушена процедура продажи невыделенной доли имущества).

Истцов в таком разбирательстве будет выступать совладелец, а ответчиком будет другой собственник доли в квартире. Это правило работает даже если имущество уже продано третьим лицам. Заявитель должен выявить нарушение своих прав, подготовить подтверждающие этот факт доказательства и оформить исковое заявление. После оплаты государственного сбора документы направляются в суд.

Любая недвижимость, будь она в долевой или в полной собственности, требует государственной регистрации. Основанием для регистрации права собственности на долю в квартире является судебное решение. Срок вступления в силу — 30 дней. По истечению этого срока, собственник имеет право подать заявление и сопутствующие документы напрямую в Росреестр или воспользоваться услугами МФЦ. Рассмотрение займет около десяти дней.

Невыделенную долю в квартире или доме продать можно. Законом установлен определенный порядок заключения сделки. Для начала необходимо определить ее размер в процентном соотношении. Сделки с долями недвижимости требуют нотариального сопровождения.

Инструкция для собственников по продаже своей доли в квартире в 2021 году

Здравствуйте. По продаже доли у меня было около 15 клиентов за всё время работы. У каждого была своя причина. Обычно свои доли продают кому-либо для прописки. Это актуально для Москвы. Или долю получили по наследству и дарению, и собственник не хочет проживать в этой квартире. Все написано здесь на моем опыте и моих коллег.

Если вашу долю выкупает один из собственников в квартире, есть отдельная инструкция — продажа доли другому/второму собственнику. Продать арестованную долю нельзя, но разрешено когда другая доля в аресте/залоге. К тому же долю не нужно выделять в натуре или делить лицевой счет.

Без нотариуса не обойтись

Хоть с 31 июля 2019 года были внесены изменения, которые упростили оформления договоров в сделках с недвижимостью (ст. 5 Федерального закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ), но данные изменения НЕ коснулись сделок по продаже доли.

Если собственник доли хочет ее продать, в данном случае требуется нотариус — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Для регистрации такой сделки Росреестр примет договор только в нотариально-заверенной форме. И БЕЗ РАЗНИЦЫ: 1) Кому собственник продаст свою долю — другому собственнику в квартире или нет, родственнику или покупателю по объявлению. 2) Как продавцу эта доля досталась — он её купил, ему подарили, получил в наследство, приватизировал и т.п. Инструкция одинакова для всех и нотариус нужен в любом случае. Более подробно писала здесь.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Преимущественное право покупки

Другие собственники квартиры имеют право преимущественной покупки на покупку доли — п. 1 ст. 250 ГК РФ. То есть прежде чем продавать свою долю кому-либо, нужно сначала предложить выкупить её другим собственникам, причём ПИСЬМЕННО. Если другие собственники в течение месяца не купят долю, её можно продавать кому угодно. Но только НЕ НИЖЕ той цены, которая указана в уведомлении. Лучше, чтобы нотариус письменно уведомил других собственников. Ведь всё равно к нему придется обращаться.

Чтобы продать свою долю НЕ потребуется: 1) Ни согласия других собственников, но нужно сначала их письменно уведомить. 2) Ни согласия прописанных/проживающих в квартире 3) Ни согласия органов опеки, когда в квартире есть несовершеннолетний собственник. Нет дополнительных ограничений или запретов по сделке, если если второй собственник — несовершеннолетний ребенок.

Этап №1 — Устно предложите купить долю остальным собственникам

Для этого заранее определитесь с ценой продажи. Если один из собственников согласен купить её, ссылка на мою отдельную инструкцию найдете в начале статьи.

Если никто из собственников не собирается покупать, попросите их оформить у любого нотариуса отказ от покупки. Стоит 1 000 — 2 000 рублей. Если они не собираются ни покупать долю, ни оформлять отказ от покупки, они вообще против продажи или с ними нет связи, переходите на следующий этап.

Перед сделкой проверьте квартиру на обременения — онлайн способ Отдельная инструкция о проверке на арест

Этап №2 — Ищем другого покупателя

Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.

С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).

Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.

Читайте также:
Как зарегистрировать в квартире постороннего человека

Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:

  • Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
  • Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
  • Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
  • Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.

Этап №3 — Выберите нотариуса

Можно обратиться к любому местному нотариусу по месту нахождения квартиры, но в пределах субъекта РФ — ст. 56 Основ о нотариате. Список субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции. Это значит, что если квартира находиться в Москве или Санкт-Петербурге, можно обратиться к любому нотариусу Москвы или Санкт-Петербурга. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами РФ. В остальных случаях можно к любому нотариусу области/края/республики/округа. Например, если квартира в Краснодаре, к любому нотариусу Краснодарского края.

Искать нотариуса лучше на Яндекс.Карте. Искать на ней удобно — можно найти нотариуса недалеко от себя, почитать отзывы о нём, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это качество обслуживания, который он оказывает. Цены у них на все услуги практически одинаковы, поэтому читайте отзывы — вежлив ли он с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п. Я советую на этом заострять внимание, ведь с 2016 года около 90% сделок с недвижимостью проходят только через них. Из-за этого у нотариусов нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг. Считают что всё равно спроса много и народ будет обращаться в любом случае. Также почти у каждого риэлтора есть знакомый нотариус, с которым он постоянно сотрудничает.

Продавцу и покупателю советую заранее пойти к нотариусу и подробно рассказать о сделке. Он составит весь план действий и список документов, которые нужно собрать. Еще он может выехать на дом, если одна из сторон не может его посетить по состоянию здоровья или возраста. Это чтобы оформить доверенность.

Этап №4 – Нотариус письменно уведомляет других собственников о продаже доли

  1. Продавцу нужно предоставить свой паспорт и выписку из ЕГРН на квартиру. В ней указаны ФИО всех собственников квартиры. Получить её можно в любом МФЦ, стоит 460 рублей — инструкция заказа. Еще нужно сообщить стоимость доли и адрес квартиры, в котором продается доля. На этот адрес и отправляются уведомления. Если собственник проживает в другому известному адресу, его тоже нужно сообщить. За эту услугу нотариусы берут 2 000 — 2 500 рублей + почтовые расходы. Они руководствуются Письмом ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 и ст. 86 Основ о нотариате.
  2. Нотариус составляет и через почту отправляет уведомления о продаже. Теперь остаётся ждать МЕСЯЦ. Срок считается с момента доставки уведомления, а не отправки — п. 1 ст. 165.1 ГК РФ. Обычно собственники отказываются получать уведомления, но они считаются всё равно доставленными. А почта отправляют уведомления обратно нотариусу по истечении месячного срока.
  3. В итоге, нотариус оформляет продавцу свидетельство о направлении/передаче уведомления. Как только месяц прошёл, теперь можно продавать долю, т.е. оформлять у нотариуса договор купли-продажи.

Как и писала выше, другие собственники могут оформить у любого нотариуса отказ от покупки доли, тогда и ждать месячный срок не потребуется — п. 2 ст. 250 ГК РФ. Стоит 1 000 — 1 500 рублей. Если один из собственников несовершеннолетний, его отказ от покупки оформляется после получения на это разрешения от органов опеки — п. 3 ст. 60 СК РФ и п. 2 ст. 37 ГК РФ.

А если один из уведомленных собственников все-таки согласится купить долю по цене, указанной в уведомлении? У согласившегося собственника все равно есть только месяц на подписание договора и подачи его на регистрацию. Если не успеет, продавец может продать кому захочет. Простого согласия здесь не достаточно. Некоторые ошибочно думают, что могут потянуть время, если просто дадут свое «согласие». А на самом деле и не собирались покупать.

Если покупатель с продавцом потом сторгуются на цену НИЖЕ, которая указана в отправленных уведомлениях, им придётся 1) Или повтороно уведомлять других собственников с указанием новой цены. 2) Или в договоре купли-продажи и расписке указывать старую цену. Не нужно повторно уведомлять остальных собственников, когда доля будет продана дороже, чем в их уведомлении.

Может вообще не уведомлять остальных собственников? Сделку не зарегистрируют на основании пп. 40 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Вместе с договором нужно обязательно принести письменные доказательства об извещении.

Этап №5 – Собираем документы на продажу

Документы нужны нотариусу в оригиналах. Это основной список, но могут быть и дополнительные:

    Паспорта покупателя и продавца;

Если покупателю от 14 до 18 лет, нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если ему до 14 лет, его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).

Если сторону представляет доверенное лицо, его паспорт и нотариальная доверенность. При этом оригинал паспорта доверителя или копию приносить не нужно. Доверенность можно оформить у того же нотариуса.

Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

Эти документы должен предоставить продавец. Они нужны, чтобы подтвердить право собственности на продаваемую долю. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, принесите его.

Если свидетельства нет, нужна бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — это квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Её может заказать любой человек за 460 рублей в МФЦ. Ссылку на инструкцию я давала выше.

Это документ, на основании которого продавец владеет долей. Если доля была куплена — договор купли-продажи. Она досталась по наследству — свидетельство о наследстве. При приватизации – договор приватизации. Думаю мысль понятна.

Технический паспорт на квартиру от продавца. Заказать его можно в БТИ и в МФЦ.

Справка из психоневрологического диспансера;

Нотариусы редко треюбуют такие справки, чтобы удостоверится, что продавец в адекватном состоянии. Особенно, если продавцу больше 65 лет. Нотариусу важно, что пожилой человек понимает свои действия, что он продает свою долю и т.п. Причем некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование в психоневрологическом диспансере, а не просто справку о том, что продавец не состоит там на учете.

Справка из наркологического диспансера;

Здесь также как и со справкой выше. Нотариус может потребовать эту справку, если ему покажется, что продавец или сильно пьющий, или употребляет наркотики, или состоит на наркологическом учете. Некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование, а не просто справку о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом диспансере.

Она нужна только, если продавец доли будет и дальше проживать (быть прописанными) в квартире после сделки купли-продажи. Официально она называется справка о зарегистрированных лицах или справка о составе семьи. Эта выписка нужна для доказательства, что продавец действительно прописан в квартире. Как получить выписку из домовой книги. Пункт о проживании следует обязательно указать в самом договоре купли-продажи.

Этап №6 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли

  1. Продавцу и покупателю нужно прийти к нотариусу и отдать документы. Список перечислен выше в четвертом этапе. Или их отдаёт доверенное лицо.
  2. Нотариус составит договор купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии. Если покупателю долю до 14 лет, его присутствия не потребуется, а договор за него подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если ему от 14 до 18 лет, он сам ставит подпись в договоре, плюс подпись ставит один из родителей (опекун, попечитель). Услуги за составление договора оплачиваются заранее.

Количество экземпляров договора зависит от количества участников плюс один остаётся у нотариуса для архива. Например, когда один продавец и один покупатель, экземпляров будет три. Для покупателя заверенный экземпляр договора будет оформлен на специальном бланке с водяными знаками, а для продавца и самого нотариуса заверенные экземпляры будут на обычной бумаге. Также я указала ниже, что договор могут составить сами стороны, необязательно чтобы его оформлял сам нотариус.

  • Составленные договора стороны подписывают только перед нотариусом, затем нотариус заверит договора (удостоверит подписи на нём). Гос.пошлину за удостоверение договора стороны оплачивают до его подписания. Стоимость узнаете по ссылке ниже.
  • Этап №7 – Нотариус подает договор на регистрацию

    Теперь нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подавать нотариальный договор на регистрацию . Это уже входит в услугу по удостоверению сделки. Такие обязанности у нотариусов появились с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ. Этот закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.1 Основ о нотариате, и в ней же дополнил 2 пункт — что нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги. Разъяснения Федеральной нотариальной палаты — ссылка.

    Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней. А срок регистрации будет 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

    Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивает покупатель, т.к. он выгодоприобретатель, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

    Конечно, стороны могут отказаться от бесплатной услуги нотариуса и сами подать договор на регистрацию в МФЦ или Рег.палату. Госпошлина будет та же — 2000 р. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

    Этап №8 – Забираем у нотариуса документы после регистрации сделки

    На основании поданных документов, регистратор Росреестра зарегистрирует переход права собственности и внесет соответствующую запись в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Срок регистрации — 3 рабочих дня после приема документов (п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Росреестр часто загружен, поэтому будьте готовы к задержкам. После регистрации сделки все документы отправят нотариусу обратно. Нотариусы обычно не оповещают клиентов о получении документов, поэтому придется ему звонить и уточнять это по телефону.

    Участники сделки могут прийти к нотариусу в разные дни, ведь каждый получает свои документы. Договора купли-продажи будут с пометкой о государственной регистрации. Свидетельства о праве собственности отменили в 2017 году, вместо них выдают выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.

    Стоимость услуг нотариуса

    Про стоимость оформления нотариального договора купли-продажи доли и как её считать я подробно написала по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi (в первом разделе — «Когда договор заверяется в обязательном порядке»). Цены актуальные на 2021 год.

    Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .

    Продается угол в комнате

    Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

    Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

    Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

    Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть “по кусочкам” трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот “подарок”, они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

    Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

    В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

    Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

    Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

    Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще – если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

    Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля “лишнего” соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

    В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

    Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

    Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

    На правах рекламы

    Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори. Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

    Получите выписку из ЕГРН

    Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

    Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

    На что обратить внимание в выписке:

    Наличие обременений и арестов

    Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

    Сделка только с собственником недвижимости

    Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом. Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только “липовой”, нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают. Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

    Подлинность документов

    Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

    Проверка техпаспорта недвижимости

    Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.

    Наличие проблем с собственниками квартиры

    С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

    • Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
    • Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
    • Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

    Согласие супруга на продажу

    Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

    Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

    Наличие долгов

    Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

    Покупка квартиры у застройщика

    Проверка надежности застройщиков

    Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

    Разрешительная документация

    Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. “Прозрачные” застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

    Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением “прозрачности”, выбранной вами компании.

    Неизвестные имена

    Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

    Список компаний

    Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

    Статус участка и виды разрешенного использования

    Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

    Ход строительства

    Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

    Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

    Как проверить квартиру перед покупкой в 2021 году

    1. Старые документы

    Бумажное свидетельство о праве собственности на жилье до сих пор вызывает у наших граждан больше доверия, чем новомодные выписки из электронного реестра. В связи с этим эксперты Кадастровой палаты напоминают: свидетельства о регистрации прав служат подтверждением права собственности только на дату, указанную в этом свидетельстве. Как и любые выписки. И никак не подтверждают, что и сегодня человек остается собственником.

    Проверить квартиру перед покупкой в 2021 году и подтвердить, кто собственник, может только свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах.

    – Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, – говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. – Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки.

    Возможные проблемы. Самая типичная схема обмана: у продавцов остаются на руках старые документы. Их и демонстрируют в подтверждение того, что все в порядке. Да, перепродать уже проданную квартиру еще раз не получится. Но часто таким образом с нескольких покупателей собирают задатки, а потом исчезают.

    2. Родственники

    Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).

    Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности – независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.

    Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет – продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант – при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.

    Еще вариант – жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы – такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.

    «Обойденные» наследники – самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство.

    Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: