Как накопить на квартиру и обойтись без ипотеки

Купить квартиру можно не только в ипотеку. Если накопить нужную сумму, то не придётся отдавать жильё в залог и платить проценты банку. Рассказываем, в каких случаях выгодно копить, как откладывать деньги на квартиру и где их лучше хранить.

В каких случаях можно обойтись без ипотеки

В каждом случае решение вопроса — брать ипотеку или копить — индивидуально. Также необязательно уходить в крайности. В некоторых случаях можно, например, следить за ситуацией на рынке и сначала копить, а затем, если жильё начнёт резко дорожать, брать ипотеку с большим первоначальным взносом.

Копить, как правило, лучше в таких ситуациях:

Уже есть своё жилье, но хотелось бы приобрести квартиру побольше. В этом случае нет дополнительных расходов, например на аренду, которые могут замедлить процесс накопления.
Есть возможность жить у родственников или дёшево снимать жильё.
Жильё снимает работодатель или предоставляет служебную квартиру. Если в ближайшем будущем не планируете менять работу, то имеет смысл копить на квартиру самостоятельно.
Высокие ставки по ипотеке, которые в будущем должны понизиться. Сейчас как раз такая ситуация. В 2022 году ЦБ России уже шесть раз подряд поднимал ключевую ставку. Вслед за этим банки повышали проценты по кредитам. Поэтому если нет срочной необходимости брать жильё в ипотеку, стоит повременить. В 2022 году после цикла повышений ключевой ставки Банк России, возможно, начнёт её понижать, а затем и банки начнут уменьшать проценты по кредитам. Если же квартира нужна срочно, то есть вариант взять ипотеку сейчас, а при понижении ставок рефинансировать её.
Стабильная ситуация на рынке жилья. Так было, например, несколько лет назад. Стоимость квадратного метра если и увеличивалась, то очень незначительно, а в некоторых регионах даже снижалась. Затем с 2019 года цены на квартиры резко начали расти — в таких условиях повышение цен может свести на нет всю экономию на ипотечных процентах. Сейчас спрос снизился, и эксперты ожидают замедления роста цен к концу года.

Как правильно откладывать

Если принято решение накопить на квартиру, нужно каждый месяц откладывать одинаковую сумму и пользоваться финансовыми инструментами, которые не дадут инфляции обесценить сбережения. Возможно, первое время будет сложно сокращать расходы и избегать импульсивных покупок. Поэтому лучше подготовиться к накоплению. Сделать это можно в несколько этапов:

1. Настроиться на накопления. Самое важное — быть готовым ежемесячно откладывать часть дохода. При этом покупка квартиры должна стать приоритетной целью. Накопления нельзя будет потратить, например, на внеочередной отпуск — как бы этого ни хотелось. Лучше всего откладывать на квартиру сразу при получении доходов, пока не возникло соблазна что-то купить. А для непредвиденных небольших трат стоит создать отдельный резервный фонд, откладывая туда до 5% дохода ежемесячно.

2. Проанализировать расходы. Чем больше денег откладывать каждый месяц, тем быстрее получится накопить нужную сумму. Возможно, ради будущей квартиры какие-то траты стоит сократить или отказаться от них совсем. Анализ расходов покажет, сколько денег сэкономить и на чём.

3. Составить план. Он поможет понять, сколько денег и как долго придётся откладывать. Для этого нужно определить:

Цель. Например, накопить на квартиру на вторичном рынке в Подмосковье.
Стоимость цели. В нашем случае — 5 000 000 ₽.
Сумму, которую не слишком тяжело откладывать ежемесячно. Идеально — не более 30% от совокупного дохода семьи. В режим жёсткой экономии переходить не стоит: это может привести к стрессу и срывам.
Срок достижения цели.

Рассчитаем, сколько лет нужно копить деньги молодой семье с общим доходом в 150 тысяч ₽, чтобы купить квартиру за 5 000 000 ₽.

Для чистоты эксперимента рост стоимости недвижимости будет равен ставке по депозитам, а молодожёны откладывают деньги в банк под проценты. Таким образом, проценты по вкладу покроют инфляцию.

Если ежемесячно откладывать по 35 000 ₽, то купить квартиру можно через 12 лет: 35 000 ₽ × 144 месяца = 5 040 000 ₽.

Цель будет достигнута раньше, если увеличить сумму накоплений:

Сумма ежемесячных сбережений	Срок, за который получится накопить 5 000 000 ₽
35 тысяч ₽	11,9 года
40 тысяч ₽	10,5 года
45 тысяч ₽	9,2 года
50 тысяч ₽	8,3 года
55 тысяч ₽	7,6 года

4. Защитить накопленное. Чтобы защитить накопления от трат, доступ к ним можно затруднить. Для этой цели подойдет долгосрочный — на срок не менее двух лет — пополняемый вклад без возможности досрочного снятия денег со счёта.

Найти вклады с пополнением можно на Сравни.ру

Где хранить сбережения — 2 варианта

Каждый год из-за инфляции цены растут, деньги обесцениваются. Чтобы защитить сбережения, необходимо размещать их в финансовых инструментах. Желательно, чтобы они приносили доход, превышающий инфляцию. Например, если недвижимость дорожает на 5–7% в год, деньги лучше вкладывать в финансовые инструменты с доходом 8–10% годовых.

Выбирать стоит только проверенные инструменты с доходностью немного выше уровня инфляции. Это поможет сберечь накопления. Финансовый инструмент должен отвечать трём критериям:

низкий уровень риска;
доходность выше инфляции;
высокая ликвидность — возможность продать в любой момент по цене не ниже цены приобретения.

Жильё в Москве от 2 миллионов ₽: какие есть варианты и где их искать

Вариант №1 — банковский вклад

Это наиболее распространённый безрисковый финансовый инструмент. Доходность по нему с трудом догоняет инфляцию. Так, в июле 2022 года инфляция составила 6,5%, а средняя ставка по депозитам на срок более одного года — 5,1%. Хотя у отдельных банков есть более выгодные предложения.

В одном банке лучше не хранить больше 1 400 000 ₽. Это максимальная сумма, которую государство вернёт вкладчику, если у банка отзовут лицензию. Ещё один нюанс — налог с процентов по вкладам, превышающим 1 миллион ₽. Он небольшой, но про него нужно помнить при расчёте дохода.

Вариант №2 — инструменты фондового рынка

На фондовом рынке можно получить доходность больше, чем по банковским вкладам. Однако инвестиции там не защищены государством, теоретически инвестор может потерять большие суммы.

Покупать ценные бумаги может любой совершеннолетний россиянин. Для этого ему достаточно открыть счёт в брокерской компании.

При помощи облигаций государство или компании берут в долг и выплачивают его с процентами. Сумма долга, срок возврата и проценты известны изначально. Поэтому, как и вклады, облигации позволяют заранее оценить будущий заработок. Доходность от облигаций — особенно корпоративных — больше, чем от депозита. При этом никто не гарантирует возврата вложенных денег: если компания обанкротится, вернуть средства не получится.

Чтобы минимизировать риск потери денег, стоит вкладывать их в государственные (ОФЗ), муниципальные облигации и облигации крупных российских корпораций (в идеале — компаний с госучастием). ОФЗ и муниципальные облигации относятся к высоконадёжным, но, к сожалению, способны принести доходность лишь на 1–2 процентных пункта выше, чем банковский вклад. Если вложить деньги в облигации крупных российских корпораций, то заработать можно до 12%.

Людям, которые платят НДФЛ (налог на доходы физлиц), выгодно открыть ИИС (индивидуальный инвестиционный счёт) типа А. Если за год положить на него до 400 000 ₽, государство выплатит налоговый вычет по НДФЛ до 52 000 ₽ (13% от суммы вложений). Деньги будут перечислены по банковским реквизитам, которые укажет инвестор. Их можно потратить по своему усмотрению, например докупить облигации или другие ценные бумаги.

Покупая акции, человек становится совладельцем компании. Прибыль по этим ценным бумагам можно получить за счёт дивидендов — распределения части прибыли компании между акционерами — и за счёт роста курсовой стоимости самой акции. Доходность от акций может быть намного больше, чем от облигаций и тем более вклада. Однако это высокорисковая инвестиция, и дохода никто не гарантирует.

В акции можно вложить лишь небольшую часть сбережений: не более 30%. При приближении срока достижения цели необходимо уменьшать их величину в инвестиционном портфеле и заменять другими финансовыми инструментами. При выборе акций лучше обращать внимание на крупные надёжные компании — так называемые «Голубые фишки».

3. ETF и БПИФы (Фонды)

ETF (Exchange Traded Fund) и БПИФы (биржевые паевые инвестиционные фонды) представляют собой корзину ценных бумаг. Инвестор может купить часть фонда — и стать владельцем части всего, что в нём есть. Если инвестор купит 2% фонда, значит, он начинает владеть 2% его ценных бумаг. Долю в фонде можно купить или продать в любое время работы биржи.

Как правило, большинство фондов, торгующихся на Московской бирже, повторяют динамику определённого индекса. Покупая ETF и БПИФ на бирже, инвестор получает доступ к разным классам активов: акциям (России, США и других стран), облигациям (рублёвым и валютным облигациям российских и зарубежных эмитентов), сырью (золоту).

Фонды позволяют получить широкую диверсификацию активов за меньшие деньги. Так риск потерять вложения становится меньше: если часть активов подешевеет, другие активы с большой вероятностью это компенсируют.

Как реально накопить на квартиру в 2022 году

Почему ипотека все же выгодна; как без ипотеки приобрести жилье; можно ли скопить стоимость квартиры через банковский вклад; насколько эффективно накапливать деньги путем инвестиций; сколько денег нужно ежемесячно откладывать на покупку жилья

Вопросы по теме:

Накопление первого взноса под ипотеку.
Варианты накопления и сохранения сбережений.
Банковские вклады.
Инвестирование в ценные бумаги.
Простое накопление – копилка.
Планирование семейного бюджета.
Какую часть доходов ежемесячно откладывать на жилье.

Приобрести интересующее жилье по первой потребности – на такой шаг способны очень немногие, учитывая высокий размер расходов. Рассмотрим действенные, полностью легальные способы приобретения жилплощади.

Отметим сразу, что эффективных вариантов будет два: многомесячное планирование бюджета и контроль затрат, либо ипотека.

Реалистичный вариант: накопление первого взноса под ипотеку

По опубликованным Росстатом сведениям, среднедушевой доход населения в Башкортостане в 2022 году (первое полугодие) составил примерно 29 000 руб. Вычтя прожиточный минимум, определенный на 2022 год правительством Башкирии (11 333 руб.), получаем годовой доход среднестатистической семьи в Республике Башкортостан размером около 425 000 руб. Эта сумма накоплений достижима при отсутствии крупных семейных трат.

Стоимость двухкомнатной квартиры-новостройки в Уфе (массовый сегмент, площадь 50 м 2 ) в 2022-м составляет 4,5 млн. руб., а в среднем по Республике Башкортостан – 3,2 млн. руб. Т.е. при отказе семейной пары от «лишних» расходов накопить на новую «двушку» в Уфе им удастся за 10 лет и 6 месяцев, либо за 7 лет и 6 месяцев – в других городах Башкортостана (инфляция не учтена в расчетах).

Основываясь на расчетах получаем, что целесообразнее будет скопить сумму 20% первоначального взноса. В 2022 году это будут 900 тыс. руб. (на «двушку»), собрать их при среднестатистическом семейном доходе по Башкирии получится примерно за 2 года и 2 месяца.

При очевидном минусе «ипотечного» варианта покупки квартиры – ежегодная переплата банку порядка 9-12% (зависит от ставки кредитования) – имеется не менее очевидный плюс, а именно фиксация стоимости жилья, приобретенного в ипотеку. Т.е. исчезают риски удорожания рыночных предложений по жилплощади с годами, за которыми семейный бюджет может не угнаться, поскольку размеры зарплат у работающих членов семьи могут не поспевать за темпами инфляцией.

Варианты накопления и сохранения сбережений

Банковский вклад. Крупнейшие и, соответственно, высоконадежные банки не испытывают острой нужды в привлечении небольших средств от частных вкладчиков, поэтому их процентные ставки невелики, а значит ниже доходность вкладов.

Наиболее крупные проценты предлагают банки, располагающее сравнительно небольшой капитализацией и поэтому стремящиеся нарастить объем привлекаемых денежных средств. Однако вкладываться в них по-крупному рискованно. Помимо прочего, доходность банковского вклада, размещенного именно с целью накопления на квартиру, дает существенный эффект лишь при многомиллионном вложении.

Программы банков более подходят для среднесрочных целей накопления. Выбор конкретного типа вклада следует основывать на допустимости частичного снятия средств, возможности ежемесячного пополнения вклада, а также на сроках вкладов.

Плюсы банковского вклада: простой расчет доходности, возможность выбора капитализируемой программы (более быстрое увеличения накоплений), государство страхует 1,4 млн. от суммы вклада. Минусы: досрочное закрытие вклада лишает существенной доли процентов по накоплениям вкладчика; не все банковские программы поддерживают капитализацию процентов по вкладу.

Ценные бумаги (инвестирование). Доход при таком варианте реалистичен, однако требует пристального ориентирования на рынке ценных бумаг, либо доверительных отношений с квалифицированным специалистом из этой сферы. Требуется очень внимательно взвесить «за» и «против» прежде, чем приобретать какие-либо акции или идти к инвестиционному брокеру.

Проще всего (и безопаснее) инвестировать в гособлигации. А на рынке акций новичкам безопаснее вкладываться в «голубые фишки» – ценные бумаги лишь тех компаний, что показывают пусть и неторопливый, но стабильный рост.

Плюсы «инвестиционного» варианта: высокая ликвидность; допустимость участия при низком пороге входа. Минусы: риск выбора ошибочной стратегии; обязательность специальных знаний; затраты на специалиста.

Накопления «в кубышке». Худший вариант, поскольку любые деньги, будь то рубли, евро или юани, со временем обесцениваются, цены по рынку недвижимости год от года растут. Поэтому суммы, собранной за годы, попросту не хватит на интересующую квартиру. Сбор средств в «копилке» подходит лишь для краткосрочных целей.

Плюсы самостоятельного накопления: полный контроль над сбережениями; можно в любой момент добавить или взять любую сумму, не обсуждая эти операции с кем-либо.

Планирование семейного бюджета

На что бы не требовалось копить средства, важно прежде всего распланировать бюджет, поскольку без этого сбор крупной суммы окажется бесконечно долгим.

Первое. Погасите все долги. Потребность их оплаты (регулярной, либо периодической) сделает процесс накопления бессмысленным.

Второе. Распланируйте повседневные затраты, чтобы не оказаться на воде и хлебе. Слишком затягивать пояса нельзя, поскольку жизнь при жесткой экономии будет невыносима для членов семьи и однажды от идеи долгосрочного накопления придется отказываться.

Третье. Займитесь финансовым планированием, поскольку бессистемные накопления желаемого результата никогда не дают.

Четвертое. Установите и используйте на смартфоне приложение для контроля расходов. Оно позволит четко увидеть объемы семейной потребительской корзины и определить ненужные расходы, совершаемые на «эмоциях».

Какую часть доходов ежемесячно откладывать на жилье

Решать этот вопрос семье придется самостоятельно, исходя из наличия детей, имеющихся перспектив (финансовое положение, карьерный рост), предстоящих крупных затрат (новая машина, капремонт существующей жилплощади, медицинская операция).

Чтобы накопить на ипотеку (первоначальный взнос) или на полную стоимость квартиры как можно скорее, требуется откладывать по меньшей мере 30% семейного бюджета.

Вопрос-ответ (0)

Задать вопрос

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

Как долго стоит копить на квартиру? Или взять ипотеку? Подсчитали, что выгоднее

По данным на конец 2019 года, улучшить свои жилищные условия хотели 24,3 млн, или 40%, российских семей. При этом две трети из них планировали для этого купить квартиру. И в такой ситуации нередко встает вопрос, что лучше — ипотека или арендовать, пока копишь на покупку.

Условия и подсчеты

Условия. Разберем семью из двух человек, которые планируют завести ребенка, и рассматривают покупку двухкомнатной квартиры или аренду аналогичной. У каждого средняя зарплата по региону. И если остановимся на москвичах, то, по данным Росстата на май 2022 года, это будет 91 823 рубля.

Допустим, наша семья готова выделить половину общего дохода — как раз чью-то одну зарплату — на ипотеку или съем плюс накопления. Хотя это и не самая безопасная бюджетная стратегия — эксперты по личным финансам рекомендуют, чтобы до 50% семейного дохода покрывали вообще все имеющиеся обязательства: и кредиты, и оплату ЖКУ, и проезд в транспорте и т.п.

Первый сценарий. Стоимость квартиры, конечно, зависит от многих факторов. Но предположим, пара выбрала “евротрешку” (двухкомнатная квартира с большой кухней-гостиной) в новостройке в ближнем Подмосковье за 7 млн рублей. Первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья, или 1,4 млн рублей. В кредит наши герои взяли 5,6 млн рублей и успели воспользоваться льготной “коронавирусной” ипотекой под 6,5%. Пока официально программа заканчивается 1 ноября, но президент России Владимир Путин уже предложил продлить ее минимум до 1 июля 2022 года, а Минфин — до конца 2022 года. Ежемесячно заемщики готовы платить 91,8 тыс. рублей.

В этом случае за шесть лет и три месяца (всего 75 месяцев) они потратят на покупку квартиры и выплату ипотеки 8 216 379 рублей (1,4 млн первоначального взноса плюс 6,816 млн выплат по кредиту). И это включая переплату 1 216 379 рублей.

Есть ипотечные программы и с меньшим первоначальным взносом — та же “коронавирусная” ипотека допускает его снижение до 15% от стоимости жилья. Но более привычные 20% остаются оптимальным вариантом, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. Это своего рода косвенное подтверждение для банка платежеспособности и дисциплинированности клиента.

Второй сценарий. Стоимость аренды — так же, как и покупки, — может меняться по многим причинам и колебаться от района к району даже в пределах одного города. Так, по данным сайта Domofond.ru на август 2022 года, аренда двухкомнатной квартиры в столице обойдется в 43 тыс. рублей. Замдиректора департамента аренды квартир агентства “Инком-Недвижимость” Оксана Полякова назвала цену 42 тыс. рублей для двухкомнатной квартиры и 31 тыс. рублей — для однокомнатной. В аналитическом центре ЦИАН уточнили, что, по их данным, снять однокомнатную квартиру в Москве в среднем стоит 39,1 тыс. рублей, в городах-миллионниках поменьше — 28,2 тыс. рублей.

Но допустим, наша пара решила обжиться в том же подмосковном районе, где собирается потом брать жилье. В этом случае в месяц им придется заплатить арендодателям приблизительно 32,5 тыс. рублей. Плюс стоимость аренды увеличивается на размер коммунальных платежей, например 2,5 тыс. рублей в месяц. Тогда получается: 91,8 – 32,5 – 2,5 = 56,8 тыс. рублей. Столько семья сможет откладывать на покупку квартиры.

Предположим, что они довольно консервативные и для накоплений воспользуются банковским вкладом. Последние постепенно теряют популярность среди населения — из-за снижения ставок и повышения общего уровня финансовой грамотности, но банки все еще хранят около 32,108 трлн рублей россиян (по данным ЦБ на начало августа 2022 года).

Максимальная ставка по вкладам на середину сентября составила 4,39%. Ее и возьмем за основу. К такому уровню показатель привела политика ЦБ, который в 2022 году уменьшил ключевую ставку до рекордно низких 4,25%. О том, как она связана с процентами по депозитам и кредитам, можно прочитать здесь.

Рассмотрим депозит с капитализацией, а также возможностью ежемесячного пополнения на 56,8 тыс. рублей. При первом взносе 1,4 млн рублей и этих условиях за шесть лет и восемь месяцев (всего 80 месяцев) наша пара накопит 7,161 млн рублей, включая 1,217 млн рублей, которые банк начислит в виде процентов. При этом “переплата” на аренду составит 2,8 млн рублей ((32,5+2,5)*80), а на пополнение вклада они направят 5,944 млн рублей (1,4 млн + 56,8*80). То есть всего на жилье пара потратит 8,744 млн почти за семь лет.

Третий сценарий. У пары в принципе нет никаких крупных сбережений, и они только задумались о покупке квартиры. При тех же условиях вклада, но с первым взносом не 1,4 млн, а, например, 50 тыс. рублей процесс накопления затянется еще на два года и займет восемь лет и пять месяцев.

Что выгоднее?

Для нашего примера и выгоднее, и быстрее оказалось взять ипотеку. Можно найти и обратные модели, где аренда оказывается эффективнее и по срокам, и по затратам. Все зависит от региона, стоимости жилья, аренды и процентных ставок.

При этом надо понимать, что мы рассматривали фиксированные показатели на текущий момент и очень конкретные условия плюс не учитывали темпы роста цен. В 2022 году регулятор прогнозирует их на уровне 3,7–4,2% с возвращением к целевым 4% только после 2022 года. Но приобретение жилья занимает не один год, и, например, среднее значение инфляции за последние десять лет составило 6,75%.

В каждом из сценариев существуют факторы, которые могут как увеличить затраты, так и уменьшить. Так, если при ипотеке один или оба заемщика увеличат свой доход, развивая карьеру, то они смогут направить дополнительные средства на досрочное погашение. А вот длительная потеря работы одним из партнеров грозит, наоборот, ухудшением положения.

В случае с арендой едва ли ее стоимость удастся удержать все семь лет на одном уровне. “Стоимость аренды продолжит восстановление после “коронакризиса” минимальными темпами на фоне удаленки — многие временно съехали со своих квартир, что продолжает оказывать давление на арендные ставки. Но полное восстановление рынка и его дальнейший рост мы ждем не ранее лета 2022 года, многое также будет зависеть от ситуации с коронавирусом”, — отметила Виктория Кирюхина. По данным аналитического центра ЦИАН, средневзвешенная стоимость долгосрочной аренды в Москве с октября 2019 года по октябрь 2022 года выросла на 1,3%. Всего же за последние три года аренда недвижимости подорожала на 7,7%. Однако здесь стоит помнить, что Москва притягивает трудовые ресурсы, а значит, и поддерживает спрос на арендное жилье. По городам-миллионникам его стоимость, наоборот, снизилась — на 2,1% за последний год и на 10% — за последние три.

Оксана Полякова также отметила гибкость рынка аренды — по ее словам, он способен оперативно адаптироваться к изменяющимся условиям. Например, в конце 2014 — начале 2015 года он столкнулся с шоком: арендаторы схлынули из Москвы (многие потеряли работу, не смогли платить за учебу и т.д.), но уже осенью 2015 года спрос стал заметно повышаться, а в 2016 году ситуация стабилизировалась.

Не стоит на месте и цена недвижимости. Так, по данным ЦИАНа, цены новостроек на московском рынке за девять месяцев с начала 2022 года выросли на 7,6% на фоне льготной ипотеки. Хотя в 2022 году рынок вряд ли сможет преодолеть данный прирост — спрос будет распределен более равномерно, и такого ажиотажа на рынке, как сейчас, уже не будет, отметила Виктория Кирюхина. Наибольший рост цен минувшим летом наблюдался в сегменте экономкласса, так как бюджетное предложение остается самым ходовым товаром рынка недвижимости, отметил директор департамента вторичного рынка агентства “Инком-Недвижимость” Сергей Шлома.

То есть план сбережений придется корректировать — вряд ли выбранная сейчас квартира и через семь лет будет стоить столько же.

С другой стороны, для накоплений мы привели самый консервативный и низкодоходный вариант. И картина может выглядеть иначе, если наши герои окажутся более финансово подкованы, чтобы использовать и другие инструменты для приумножения средств — облигации, ИИС, фондовый рынок, ПИФы и т.п

В консервативных вариантах накопления на квартиру вряд ли будут успевать за реальным приростом цен. Виктория Кирюхина привела следующий пример. В сентябре 2022 года средний чек сделки по Москве составил 14,1 млн рублей. Для сравнения — год назад средний чек сделки был равен 11,5 млн рублей. То есть за год рост составил 2,6 млн рублей при сохранении той же площади. Далеко не каждый потенциальный покупатель откладывает такую сумму за год. Поэтому на фоне дешевеющей ипотеки часто выгоднее воспользоваться кредитом. К тому же нынешние ставки по депозитам не позволяют зарабатывать так же, как еще даже два-три года назад. То есть накопления съедает инфляция и рост стоимости недвижимости. При этом в отсутствие доступной ипотеки средний чек увеличивался не такими высокими темпами: с сентября 2018 по сентябрь 2019 года он вырос только на 500 тыс. рублей.

Для стратегии “аренда плюс накопления” лучше подходит период высоких ипотечных ставок, когда рост цен на жилье замедляется, а банки одновременно с этим предлагают выгодные условия по депозитам. Но сегодня на рынке сложилась прямо противоположная ситуация.

Также кроме математики есть еще и совсем не экономические факторы — например, неуверенность, где именно хочется жить, неопределенность семейного статуса и т.п. Так как выбирать-то, если не только по цифрам?

Плюсы и минусы двух вариантов

Собственность. “Один из главных плюсов покупки квартиры в ипотеку по сравнению с арендой уже давно остается неизменным: если наниматель во многом зависит от жизненной ситуации арендодателя, который может расторгнуть договор найма, из-за чего съемщику придется искать новое место жительства, то после оформления ипотеки покупатель может считать себя полноправным собственником квартиры”, — отметил Сергей Шлома.

Стоит только помнить, что ипотечная недвижимость находится в залоге у банка. И например, продать ее без его ведома не получится. Но вот в какой цвет вы покрасите стены и заведете ли питомца, кредитной организации все равно.

Платежи. Ипотечный платеж не растет, может даже уменьшаться, если вы вдруг заключили договор с дифференцированным видом (сокращается по мере уменьшения задолженности), а не аннуитетным (платежи одинаковые на протяжении всего срока). А вот с арендной платой все наоборот. И даже если сейчас вы найдете выгодный вариант съема, по мере восстановления экономики стоимость аренды, скорее всего, тоже будет расти.

С другой стороны, при прочих равных условиях ипотечный платеж чаще всего выше арендной платы. Даже в примере, который мы рассматривали, он составил 91,8 тыс. рублей против 32,5 тыс. рублей аренды.

Дополнительные расходы. Квартиросъемщики, как правило, кроме непосредственно арендной платы тратятся еще только на оплату электричества и потребления воды. Взносы на капремонт, обслуживание общедомового имущества, налог на недвижимость, страховка квартиры и т.п. их зачастую не касаются и остаются за собственником недвижимости.

Впрочем, переезды тоже требует денег.

Уровень арендного рынка в России. Он остается довольно низким, и это, пожалуй один из главных минусов найма жилья в стране. В Сети можно найти множество ресурсов с взаимными жалобами квартиросъемщиков и собственников недвижимости. По данным Минстроя, в арендном бизнесе сейчас находится около 5,2 млн квартир, или 246 млн кв. м жилплощади, по всей стране. При этом 97% аренды приходится на частных владельцев и краткосрочные договоры аренды. При легализации этого рынка бюджет мог бы получать до 200 млрд рублей в год. Но это вопрос не только сбора налогов, но и низкой юридической защищенности граждан с обеих сторон сделки.

Психологический комфорт. Владелец квартиры буквально в любой момент может попросить жильцов с вещами на выход. Все зависит от условий договора, но на российском рынке они, как правило, стандартные — обеим сторонам достаточно за месяц предупредить другую, если либо жильцы хотят съехать, либо арендодатель просит освободить жилплощадь.

Ипотека, впрочем, дарит другой вид тревоги — а что если вы вдруг не сможете больше платить по кредиту? Обычно при взыскании долгов кредиторы не могут взыскивать жилье должника, если оно у него единственное. Но ипотечной недвижимости это не касается, исключение — только если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети.

Избежать таких острых ситуаций может помочь страховка, которая гарантирует, что страховая компания выплатит за вас долг в случае, например, болезни. Здесь мы рассказывали, без какой страховки при оформлении ипотеки не обойтись.

Мобильность. Съемное жилье позволяет сравнительно легко сменить район и даже город проживания, если, например, вам предложили новое место работы или не устроило что-то в самой квартире. С собственностью расстаться, как правило, бывает сложнее. В этом случае от тех же шумных соседей просто так не съедешь.

Еще факторы, на которые стоит обратить внимание

Стабильность и официальность доходов. Если доходы и стабильные, и официальные, то ипотека выглядит хорошим вариантом. Ведь тогда вам ее выдадут на лучших условиях. При этом если заработок вдруг просядет, его официальный статус позволит подтвердить это. А значит, и претендовать на реструктуризацию долга или “ипотечные каникулы”.

Вот если доходы мало того что неофициальные, так еще и непостоянные, то ипотеку если и одобрят, то, скорее всего, с довольно высокой ставкой.

Как накопить деньги на квартиру

Материал составлен при поддержке Консультационного Центра ДОМ.РФ спроси.дом.рф

Вы давно мечтаете о собственном жилье и планируете взять ипотеку, но банки требуют от вас внести первоначальный взнос. Фактически это означает, что вы должны где-то найти 10-15% стоимости квартиры. Порой кажется, что это нереализуемая задача, которая отдаляет мечты о собственном жилье на долгие годы. Не спешите отчаиваться! Есть несколько простых способов приблизить покупку собственной недвижимости.

Определите цель

Выберете подходящую вам квартиру. Стоит исходить из того, что необходимо накопить около 15% от ее цены – это и будет примерный размер первоначального взноса. После того, как вы определились с целью, можно выбрать оптимальный способ накоплений.

Выберете способ накопления

Копить «под подушкой» не выгодно, так как инфляция съедает сбережения и не помогает быстро накопить необходимую сумму. Копить в валюте дорого и несет в себе курсовые риски и возможные потери на курсах конвертации.

Депозит в банке лучше, чем копить «под подушкой». Здесь важно выбрать надежный банк с хорошей процентной ставкой. Надежность банков можно проверить на сайте Банка России. Надежные банки не испытывают дефицита в деньгах и как результат придерживаются консервативной политики по ставкам по депозитам, иными словами, ставки не высокие. Высокие ставки предлагают банки поменьше, и они могут нести в себе высокие риски, вплоть до потери средств из-за отзыва лицензии у банка. Чтобы обезопасить себя от потери, размещайте в одном банке сумму не более той, которую покрывает страховка АСВ, сейчас это 1.4 млн. рублей. Прежде всего, подберите банк, который предложит наиболее выгодные условия пополняемого депозита (по соотношению процентной ставки и возможного срока снятия денег).

Более доходный, но и, вместе с тем, рискованный способ – вложение денег в ценные бумаги. Если рынок будет благосклонен к вам и стоимость акций будет расти, то вы сможете не только накопить, но и заработать. Также сейчас действует налоговый вычет по индивидуальному инвестиционному счету. После этого можно подумать о наиболее комфортном для вас формате накопления средств. Существует большое количество различных методик, суть которых сводится к тому, что регулярно часть средств отправляется в копилку. Расскажем о наиболее популярных.

Правило 10%. Большинство экспертов по финансовой грамотности рекомендуют откладывать не менее 10-15% ежемесячного семейного дохода. Данный метод позволяет копить относительно безболезненно, но, если вы хотите накопить значительную сумму, придется потратить несколько лет.

«50/30/20». Если вы хотите накопить в два раза быстрее, можно воспользоваться схемой «50/30/20». Суть метода заключается в том, что ежемесячный доход делится на три части. Половина идет на неизбежные расходы (питание, коммунальные платежи, проезд, одежда и тд). 20% – это нерегулярные траты (развлечения, поездки, подарки и др). 30% – это сумма, которую можно откладывать на будущую ипотеку.

«Четыре конверта». В реальности бывает сложно спрогнозировать непредвиденные расходы. Поэтому есть метод «четырех конвертов», который является более гибким и «автоматически» подстраивается под различные обстоятельства. Посчитайте сумму ежемесячного дохода семьи. Затем следует вычесть из нее деньги, которые вы готовы направить на накопления (от 5 до 20% в зависимости от вашей ситуации). Далее из оставшейся суммы вычитаем расходы, которые повторяются каждый месяц (оплата коммунальных услуг, аренда, кредиты и тд). Остальное можно разделить на 4 части и положить в четыре конверта, которые и станут вашим бюджетом на каждую неделю. Можно тратить, как угодно, но главное не выходить за пределы лимита. Если что-то остается, можно также отправить на накопительный счет.

Стоит ли хранить накопления «под подушкой»?

Хранить накопления в наличных не очень целесообразно. Дело в том, что каждый год стоимость денег немного уменьшается на величину инфляции. Это означает, что, если вы планируете копить в течение нескольких лет, лучше инвестировать деньги с помощью накопительного счета. Банковский процент позволит компенсировать инфляцию и спасти деньги от «обесценивания», а может быть даже и немного заработать.

При этом все вклады (до 1,4 млн рублей) в российских банках застрахованы государством. Даже в случае банкротства организации, где вы открыли счет, вам вернется вся сумма накоплений.

Может ли помочь государство с первоначальным взносом?

Государство реализует большой комплекс мер поддержки молодых семей. Одной из самых популярных мер является выплата материнского капитала, которая в 2022 году составила 466 тысяч рублей при рождении первого ребенка и 616 тысяч рублей при рождении второго. Всю сумму можно направить на оплату первоначального взноса по ипотеке. Кстати, с апреля 2022 года сертификат на выплату оформляется автоматически, а уведомление приходит в личный кабинет на портал «Госуслуги».

Подробнее о том, как использовать материнский капитал при покупке квартиры можно прочитать на спроси.дом.рф.

Мне удалось получить ипотеку. Как выплатить ее быстрее?

Если вы все же оформили ипотеку, вы можете сэкономить более 2 млн рублей с помощью различных мер государственной поддержки. Например, можно воспользоваться имущественным вычетом, выплатой многодетным семьям на погашение кредита.

С подробным обзором способов экономии можно познакомиться в материале «Как сэкономить до 2 млн рублей на ипотеке?».

Как начать откладывать деньги

Откладывать деньги в копилку или делать сбережения под матрасом — эти варианты давно не работают. Пора думать о том, как грамотно обеспечить будущее, не забыв и о безбедной старости. В статье расскажем, как научиться копить деньги.

Для чего нужно откладывать деньги
Почему не получается откладывать
Как относиться к деньгам грамотно
Откладываем деньги: пошаговая инструкция

Уметь откладывать деньги на черный день — это целое искусство, которое, к сожалению, большинству россиян недоступно. При среднемесячной зарплате по стране 58 тысяч рублей (но фактически она, конечно же, ниже) сложно делать сбережения.

В статье расскажем, как начать регулярно откладывать деньги, а также поделимся опытом наших читателей.

Для чего нужно откладывать деньги

Американская модель финансового поведения подкупает простотой и надежностью: среднестатистическая семейная пара с момента рождения ребенка планирует его будущее, откладывая деньги на свадьбу или обучение в колледже.

В нашей стране это пока мало распространено: молодожены часто берут кредиты на широкое торжество, а родители влезают в долги, чтобы дать ребенку образование в престижном вузе. Сбережения могут упростить эти процессы, понизив финансовую нагрузку.

Не путайте сбережения и инвестиции. Инвестиции позволяют получить прибыль в будущем, но для начала нужно потратиться. Например, плата за обучение или операцию — это инвестиции в будущее и здоровье, а депозит в банке — это сбережения.

Откладывать деньги нужно, чтобы обезопасить себя. Рассмотрим сбережения как вполне реальные инструменты.

Прибавка к пенсии.

Мы не знаем, что будет с пенсионным фондом даже через год, поэтому заботиться о своей старости нужно начинать уже сейчас. Ежемесячные накопления позволят в преклонном возрасте чувствовать себя более комфортно.

Подушка безопасности.

Сбережения помогут безболезненно совершать крупные траты. Например, на лечение, путешествия или ремонт.

Меньше переплат.

Сбережения помогут в оформлении крупного кредита. Например, ипотеки. Отложенные деньги можно потратить на первоначальный взнос, тем самым снизив проценты.

Почему не получается откладывать

Наш читатель Алексей уверен, что закладывать основы финансовой грамотности, в том числе и учить, как тратить и откладывать деньги, нужно с детства.

Я работаю строителем, у меня трое детей. Жена занимается домом и иногда берет архитектурные проекты как подработку. Также мы сдаем нашу первую маленькую квартиру.

Наш суммарный доход на семью составляет около 240 тысяч рублей в месяц.

У нас большие траты:

46 тысяч уходит на ипотеку,
около 50 тысяч – на секции и детские кружки,
15 тысяч мы платим за двойной абонемент в бассейн рядом с домом (для меня и жены),
5 тысяч уходит на коммуналку и интернет (с учетом всех субсидий),
около 50 тысяч мы тратим на продукты,
около 15 тысяч уходит на содержание автомобиля.

Остается не так много — примерно 60 тысяч. Из них мы стараемся как можно больше положить на неснимаемый депозит, чтобы делать накопления. В итоге в свободном обороте – 50 тысяч рублей в месяц.

Дети постоянно хотят что-то из игрушек, сладостей или развлечений. Я поступаю так: раз в неделю выдаю каждому по тысяче рублей, а жена составляет список дел, которые каждый из троих должны сделать, а также мы выдаем «премии» по 300 рублей за достижения: призовое место на соревнованиях по гимнастике, пятерка в четверти, новая прочитанная книга или помощь на даче.

Мы не диктуем, что дети должны делать со своими «заработанными» деньгами, но советуем их откладывать. Например, старшая дочь может накопить за учебный год крупную сумму, а летом потратить их на наряды и развлечения в семейном отпуске. Средняя дочь первое время тратила все деньги на сладости и игрушки, но мы посоветовали ей откладывать финансы, чтобы накопить на хороший игровой набор для Барби. Младший сын мечтает о гироскутере и делает все, чтобы накопить как можно быстрее. Например, старается «перевыполнить план» по нашим премиям.

Я уверен, что такой подход научит моих детей зарабатывать и ценить деньги, грамотно их тратить, а в будущем поможет приучить внуков к разумному потреблению.

Не существует универсального ответа, почемы мы не умеем делать сбережения. Возможно, дело в невысоких доходах — специалисты советуют откладывать 10% от месячного заработка, но если он едва превышает 30 тысяч рублей, делать это проблематично: после оплаты коммунальных платежей и кредитов остается смешная сумма, которую невозможно кроить.

Начните с небольших сбережений. Например, откладывайте 5% от дохода. Это не сильно повлияет на ситуацию с финансами, но поможет сделать первый шаг к разумному накоплению.

Как относиться к деньгам грамотнее

Возможно, причина, почему не получается откладывать, кроется в желании потратить все, когда буквально «деньги жгут карман». После внесения всех обязательных платежей остается условная свободная сумма, которую хочется потратить, ведь всегда найдется что-то вкусное или красивое, которое просто необходимо купить (на самом деле, конечно, нет).

Совет: пересмотрите свои приоритеты и научитесь принципам разумного потребления. Если очень хочется купить новую дорогую вещь, то не переплачивайте за нее, а присмотритесь к более дешевым аналогам.

Пересмотрите свои кредитные нагрузки.

Экономисты уверяют, что траты на оплату кредитов не должны превышать 30% от месячного дохода. Если кредитные обязательства съедают половину и даже больше, то сложно думать о накоплениях. Возможно, вам нужно рефинансировать ваши кредиты, объединив их в один, увеличив срок погашения и уменьшив сумму ежемесячного платежа.

Применяйте льготы.

Многие просто забывают о налоговых вычетах на квартиру, обучение и лечение, а это приличные суммы, которые можно положить на сберегательный счет. Приятные бонусы — кешбэк за покупки или проценты на остаток по счету — можно автоматически отправлять на депозит, пополняя сбережения.

Контролируйте расходы.

Возможно, это покажется немного странным, но ведение табеля трат поможет проанализировать расходы и скорректировать их. Регулярно записывайте, на что вы тратите деньги, и вы увидите, что можно в дальнейшем исключить из списка покупок. Это убережет вас и от сиюминутных необдуманных покупок.

Ставьте обязательные цели.

Откладывать деньги просто так — дело неблагодарное: вы всегда найдете, на что потратить накопленные годами средства. Сбережения под конкретные цели будут мотивировать к покупке. Лучше откладывать на новый автомобиль, брекеты или покупку образовательных курсов.

Откладываем деньги: пошаговая инструкция

Начинать нужно с малого — откройте в мобильном приложении вашего банка вклад и каждый месяц отправляйте на него часть дохода.

Важны два момента:

дисциплина, чтобы регулярно пополнять сбережения;
невозможность досрочного снятия денег с депозита.

Откройте счет на год или два, и вы не только накопите приличную сумму, но и получите проценты от банка. Как правило, это небольшая цифра, но она сбережет ваши деньги: за год инфляция обесценит чать накопления, а проценты по вкладу ее компенсируют.

Если в телефоне нет мобильного банка, откройте депозит в отделении и через кассу ежемесячно пополняйте его.

Относитесь к накоплениям, как к кредиту самому себе.

Сделайте пополнение сбережений обязательным каждый месяц, не допускайте условных просрочек перед самим собой и постепенно закройте этот воображаемый долг, получив крупную сумму.

Откройте в мобильном приложении своего банка копилку и настройте под свои возможности.

Например, сделайте автоматическое пополнение после каждого использования карты.

Как это работает: в настройках установите округление остатка по транзакции в большую сторону. После каждого действия с картой банк будет округлять сумму и отправлять ее на счет.

Допустим, вы купили продукты на 655 рублей. Банк округлит остаток, то есть отправит 45 рублей в копилку. Это удобно и выгодно: за месяц набежит заметная сумма, а банки иногда дают процент на нее.

Поставьте цель и идите к ней мелкими шагами.

Нужна максимальная конкретика. Не подойдет формулировка «Я откладываю деньги, чтобы научиться экономить», а цель «Я откладываю деньги, чтобы купить комплект зимней резины» очень мотивирует.

Наша читательница София поделилась опытом, как она начала откладывать деньги.

Я переехала в Москву из маленького города семь лет назад. Снимала жилье с подружками, передвигалась на метро и ела растворимую еду.

Работа была непостоянной, поэтому нормального заработка у меня не было. На тот момент мне было всего 25 лет, и я не обращала внимания на такие мелочи.

Активно тусовалась в барах и клубах, заводила знакомства и налаживала контакты.

Моя бурная молодость помогла найти будущую работу. Я стала администратором известного артиста, который платит мне приличные деньги.

Привычки молодости не оставили меня — поначалу я очень много тратила, и деньги мгновенно разлетались, их едва хватало до следующей зарплаты.

Тогда я решила пересмотреть отношение и к жизни, и к деньгам. Я начала вести табличку, куда каждый вечер исправно вносила все траты: билет на метро, обед в кафе, поход в кино. Вносила все до копейки.

После первого месяца таких записей я поняла, что очень много трачу – конкретно на вино, кафе и поездки на такси. Это заставило задуматься о здоровье и других способах передвижения: я стала пользоваться общественным транспортом (так оказалось намного быстрее передвигаться, особенно в час пик), перестала покупать вино три раза в неделю и стала готовить дома полезную еду, брать ее с собой в офис.

После первого пробного месяца осознанных трат деньги оставались на карте — их не на что было тратить, потому что мне всего хватало. Потом я стала откладывать часть этого остатка на депозит в банке. Процент был небольшой, но со счета нельзя было снять накопления, что помогало мне не делать импульсивных покупок. Мой подход был не совсем правильным – я откладывала остатки, а не основные деньги.

Теперь я делаю так: в день зарплаты я оплачиваю все обязательные платежи (аренда квартиры, интернет, мобильный телефон) и отправляю на депозит 10% от всей суммы зарплаты, а не от остатка.

Раз в год я снимаю накопления и делаю крупные покупки без угрызений совести и долгов. Получается, такие покупки я делаю, не тратя пришедшую на карту зарплату.

Два года назад я смогла без усилий сделать маме ремонт в ванной комнате, в начале этого года купила большой телевизор и новую игровую консоль. И продолжаю откладывать деньги каждый месяц на кругосветное путешествие.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Собственники жилых помещений часто изменяют планировку жилого помещения по своему вкусу и усмотрению, чтобы находиться в доме было комфортнее. Это влечет определенные последствия для жильцов – владельцев квартиры. Покупка и продажа недвижимости с перепланировкой имеет свои тонкости и нюансы. В статье разберёмся как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и как узаконить перепланировку.

О чем говорит российское законодательство

Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:

об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту

Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:

Жилищный кодекс РФ
СанПиН и СНиП
Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.

Виды перепланировок

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
замена ванны на душевую кабину;
сдвиг санитарных приборов;
перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
перенос перегородок с одного места на другое;
замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Вопрос возможности

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.

В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:

продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки

Продажа жилой недвижимости без документов на перепланировку

В случае, если покупатель согласен приобрести квартиру с перепланировкой, не зафиксированной в технических документах, то ему стоит знать обо всех возможных рисках:

высокая вероятность признания сделки недействительной, так как может быть выявлено несоответствие документов действительности
несение дополнительных денежных трат на узаконивание переустройства
возможные судебные расходы, если перепланировка будет оспариваться

Исходя из этого, покупатель может потребовать снижения стоимости квартиры, обосновав возможными последствиями. Опытные риелторы говорят, что такие жилые помещения теряют в цене до 20%.

Квартира с перепланировкой и ипотека

Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.

Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.

Санкции за незаконную перепланировку

Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.

Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.

Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.

Как выявляют незаконную перепланировку

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:

заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
написать заявление на согласование переустройства
приложить паспорт владельца жилого помещения
добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются

Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.

Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.

Консультация юриста по поводу продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

На сколько возможна сделка продажи и какие документы Вам могут пригодиться? Узнайте все необходимые нюансы у наших специалистов, написав нам через форму ниже.

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Подробное пособие по законному ремонту в квартире.

Согласовать или узаконить?

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2022 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
снос несущих стен и колонн;
изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
вынос радиаторов на лоджию или балкон;
подключение теплых полов к центральному отоплению;
присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Комментарии эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.