Что такое депозит при съеме квартиры

Аренда с депозитом: как его оформить и кому он выгоден

В объявлениях об аренде мы часто видим формулировки, вроде бы однозначно предполагающие дополнительные затраты для нанимателя: «залог – одна месячная оплата», «оплата – первый и последний месяц», «депозит»… Тому, кто не хочет вникать в правовые тонкости, может показаться, что это всего лишь разные названия для одного процесса – сравнительно честного отъема денег у арендатора. Но давайте разберемся по порядку. Начнем со страхового депозита.

В объявлениях об аренде мы часто видим формулировки, вроде бы однозначно предполагающие дополнительные затраты для нанимателя: «залог – одна месячная оплата», «оплата – первый и последний месяц», «депозит»… Тому, кто не хочет вникать в правовые тонкости, может показаться, что это всего лишь разные названия для одного процесса – сравнительно честного отъема денег у арендатора. Но давайте разберемся по порядку. Начнем со страхового депозита.

Что такое страховой депозит и для чего он нужен?
Прежде всего, страховой депозит – это не залог и не оплата последнего месяца аренды. Другие названия у этого инструмента действительно встречаются: например, обеспечительный платеж, гарантийный депозит. Но важно понимать, что отличия от залога и предоплаты существенные, а непонимание этой разницы может привести к конфликтам при окончании арендных отношений.

Суть страхового депозита в том, что арендатор зачисляет на счет арендодателя сумму, оговоренную обеими сторонами (часто она устанавливается в размере, равном плате за месяц проживания, отсюда и путаница), в счет обеспечения возмещения возможного ущерба арендуемому имуществу.

«Заключая сделку по аренде и инструктируя собственников квартиры, мы всегда говорим о том, что страховой депозит – это некая возвратная сумма, которая ни в коей степени не может быть использована в качестве оплаты последнего месяца и никак не связана с залогом при аренде, – рассказывает Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир Penny Lane Realty. – Страховой депозит – это определенный взнос, равный одной арендной ставке, который обеспечивает комфортные условия собственнику жилья при возможном причинении ущерба имуществу квартиры арендатором. Расскажу подробнее: годовой контракт закончился, наниматель оплатил последний месяц, происходит процедура обратного приема-передачи квартиры, и здесь всплывает страховой депозит, который хранился у собственника жилья. При акте приема-передачи хозяином производится осмотр квартиры. Собственник уточняет, все ли у него в порядке с мебелью, ремонтом, счетами за телефон и т. д.». Оценивается величина возможного ущерба, восстановительного ремонта, других затрат на приведение квартиры в первоначальный вид. За вычетом этих затрат собственник должен вернуть арендатору сумму страхового депозита. Если никакого ущерба причинено имуществу не было, арендатору возвращается полная сумма страхового депозита. Таким образом, основная цель страхового депозита – защита интересов собственника имущества.

«Более корректно называть данный вид платы обеспечительным платежом. Его смысл в обеспечении обязательств нанимателя по бережному обращению с имуществом наймодателя, – говорит Олег Серегин, заместитель генерального директора АН DOKI. – Взимается он на случай нанесения урона имуществу наймодателя. Возвращается или не возвращается в конце срока найма. Сумма платежа рассчитывается в зависимости от стоимости мебели и бытовой техники. Бывает, что взимается больше, бывает, что меньше. Как правило, взимается в размере 100% месячной платы за наем».

В чем разница между залогом и страховым депозитом?
Залогом или задатком изначально называлась сумма, вносимая потенциальным арендатором в подтверждение своего обязательства снять до определенного срока данную квартиру (своего рода «бронирование»). В этом понимании залог сейчас не применяется при аренде, за редкими исключениями. Формулировка «залог – 1 месяц», которая чаще всего фигурирует в объявлениях об аренде недорогого жилья, говорит именно о страховом депозите. «Страховой депозит при аренде квартиры и залог при аренде сегодня – разные названия одного и того же понятия. Залоговая сумма берется в момент заключения договора найма и, как правило, равна месячной стоимости найма. Страховой депозит никогда не принимается в счет оплаты за последний месяц проживания, это не оплата, это зарезервированная денежная сумма на случай возможного причинения ущерба имуществу собственника, неоплаченных коммунальных и телефонных счетов и так далее», – рассказывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Одним словом, существует два содержания для понятия залога: одно из них, устаревшее, – задаток, который выдается до заключения договора аренды, а второе – именно обеспечительный платеж. Кстати говоря, путаница существует не только с понятием залога: самого понятия «страховой депозит» в законодательстве не существует. Это приводит к спорам по разным поводам, которые можно условно поделить на:

Споры о правомерности использования страхового депозита для: обеспечения обязательств по уплате арендной платы и обязательств по возмещению ущерба арендованному имуществу, а также для компенсации за досрочное расторжение договора аренды.
Споры о правомерности налогообложения страхового депозита (на этот счет нет общепринятой точки зрения, но чаще считается, что депозит не подлежит обложению НДФЛ, так как не является доходом. По поводу выплаты НДС с суммы полученного подоходного налога решения принимаются индивидуально, исходя из конкретной ситуации).
Употребление термина «залог» вполне допустимо, так же как и термина «страховой депозит», если речь идет об обеспечительном платеже.

Страховой депозит может быть использован только для покрытия ущерба при съезде арендатора?
В отдельных случаях (указанных в договоре аренды/найма) страховой депозит может использоваться для исполнения обязательств по оплате аренды и других принятых на себя нанимателем обязательств по договору. Страховой депозит по своей сути – договорной способ обеспечения исполнения обязательств, а обязательства, согласно ГК, возникают из договора, вследствие вреда и из иных оснований. Стороны вправе в договоре установить конкретные виды обязательств (в том числе обязательства по уплате арендной платы или платы за наем, обязательства из причинения вреда помещению и др.), для обеспечения которых может быть использован страховой депозит, отмечает Алла Лягина, директор юридического департамента IntermarkSavills.

Страховой депозит и предоплата последнего месяца – абсолютно разные вещи, но, если это указано в договоре, депозит может быть использован для оплаты последнего месяца. Квартирные хозяева не всегда охотно идут на этот вариант, поскольку получается, что последний месяц проживания съемщиков оказывается не обеспечен материально, и все поломки и нарушения в случае конфликтного поведения арендатора придется устранять арендодателю за свой счет. Впрочем, если в течение года (и более) отношения с арендаторами складывались беспроблемно, скорее всего, у них не возникнет желания «отыграться» в последний месяц.

Можно ли сэкономить на страховом депозите?
Квартирному хозяину обходиться без обеспечительного платежа невыгодно, так как он защищает его имущество от повреждений. Исходя из сегодняшней практики, депозит, в сегменте экономкласса чаще называемый залогом, является обязательным в большинстве случаев. «Исключением может являться комната, которую сдают наймодатели, проживающие в этой же квартире. Объясняется это тем, что хозяин имеет возможность проследить за сохранностью имущества и своевременной оплатой всех счетов», – отмечает Елена Меркуленкова, руководитель отделения «Парк Культуры» компании «Инком-Недвижимость».

«Как правило, обеспечительный платеж не взимается, если квартира «убитая», в основном же всегда наймодатель устанавливает требование о внесении этой суммы. И наймодателю, и нанимателю необходимо установить в договоре порядок удержания платежа (в случае если что-то произойдет), порядок определения ущерба, а также порядок возврата, включая срок возврата. Как правило, платеж возвращается в день окончания срока найма», – отмечает Олег Серегин.

Депозит оформляется при заключении договора аренды/найма. Составляется акт приема-передачи имущества, в котором перечисляется все имущество (мебель, сантехника, бытовая техника и т. п.) и его состояние, фиксируются дефекты. Можно сфотографировать квартиру и передать по комплекту фотографий каждой стороне (если договор заключается через агентство, это, скорее всего, входит в стандартный пакет). Нанимателю имеет смысл заранее проверить, нет ли задолженностей по коммунальным и иным платежам в снимаемой квартире.

Что касается экономии, залог часто разбивается (выплачивается квартирному хозяину арендаторами в течение 2-3 месяцев), срок и порядок внесения этого платежа указываются в договоре: когда вносится, в каких долях (если частями) и в какие сроки вносится каждая часть и т. п. Для удобства можно включить в договор пункт о том, что с письменного согласия наймодателя обеспечительный платеж может быть использован для оплаты последнего месяца. Основанием для возврата депозита арендатору будет согласование и подписание сторонами акта возвращения имущества.

Что такое залог при съеме квартиры?

Что такое залог при съеме квартиры?

Пpи пoиcкe жилья в apeндy квapтиpocъeмщик cтaлкивaeтcя c пoнятиeм cтpaxoвoгo дeпoзитa, или зaлoгa. B cтaтьe paccкaжeм чтo тaкoe зaлoг пpи cъeмe квapтиpы, для чeгo oн нyжeн и пpaвилa, кoтopыe peгyлиpyют движeниe зaлoгoвoй cyммы мeждy apeндoдaтeлeм и apeндaтopoм.

3aлoг пpи apeндe квapтиpы — чтo этo тaкoe

Кaк и в любoй дpyгoй cдeлкe, зaлoг пpи cдaчe квapтиpы зaщищaeт влaдeльцa нeдвижимocти oт нeпpeдвидeнныx pacxoдoв и нapyшeний ycлoвий дoгoвopa co cтopoны жильцoв. Имeннo пoэтoмy, внeceниe зaлoгoвoй cyммы пpи зaceлeнии ceгoдня являeтcя ycлoвиeм бoлee чeм 10-15% пpeдлoжeний нa pынкe apeнды нeдвижимocти.

3aкoнoдaтeльнaя бaзa

B зaкoнoдaтeльcтвe PФ нe cyщecтвyeт чeткoгo oпpeдeлeния чтo знaчит зaлoг пpи cъeмe квapтиpы и пoлoжeний, кoтopыe бы peгyлиpoвaли paзмep и нeoбxoдимocть внeceния зaлoгa пpи apeндe жилья. B тeopии, apeндaтop мoжeт пpocтo зaплaтить зa мecяц впepeд и зaceлитьcя. Нa пpaктикe, влaдeльцы жилья нe coглaшaютcя нa yпpoщeнныx пopядoк cдeлки и тpeбyют oплaтить зaлoг, cyммy кoтopoгo oпpeдeляют пo cвoeмy ycмoтpeнию. Apeндoдaтeли мoгyт зaпpocить зaлoг кaк 5 тыcяч pyблeй, тaк и в paзмepe нecкoлькиx apeндныx плaт.

Интepecнo! Пpaктикa внeceния зaлoгoвoй cyммы пpи apeндe жилья шиpoкo pacпpocтpaнeнa в Eвpoпe и CШA и кoнтpoлиpyeтcя co cтopoны cтpaxoвoгo зaкoнoдaтeльcтвa. Чтoбы apeндoвaть жильe в eвpoпeйcкиx cтpaнax, нeoбxoдимo внecти cтpaxoвyю cyммy, кoтopaя oбычнo paвнa цeнe мecячнoй apeнды. Чaщe этo пpaвилo дeйcтвyeт пpи дoлгocpoчнoм нaймe. Ecли пpи выceлeнии жильцы cдaют квapтиpy в пepвoнaчaльнoм видe, cтpaxoвaя cyммa вoзвpaщaeтcя в пoлнoм oбъeмe, ecли нeт — чacть или вcя cyммa идeт нa ycтpaнeниe нeпoлaдoк, эти paбoты пpoвoдят cпeциaльныe cлyжбы. Пoэтoмy pacпpocтpaнeны cлyчaи, кoгдa apeндaтopы пepeд пepeeздoм caмocтoятeльнo дeлaют мeлкий peмoнт, нaпpимep, кpacят cтeны, чтoбы вepнyть вecь зaлoг.

Для чeгo нyжeн зaлoг пpи apeндe квapтиpы

3aлoгoвaя cyммa — этo гapaнтийный дeпoзит, кoтopый кoмпeнcиpyeт pacxoды coбcтвeнникa квapтиpы ecли:

Жильцы внeзaпнo cъeдyт . Нa пoиcк нoвыx apeндaтopoв мoжeт yйти вpeмя, квapтиpa бyдeт пpocтaивaть и coбcтвeнник нe пoлyчит зaплaниpoвaнный дoxoд. Жeлaниe пoлyчить oбpaтнo зaлoг oбязывaeт apeндaтopa выпoлнять ycлoвия дoгoвopa и зapaнee пpeдyпpeждaть o пepeeздe.

Ocтaнeтcя дoлг зa кoммyнaльныe ycлyги. Этo pиcк нaпpямyю cвязaн c пpeдыдyщим. Нeдoбpocoвecтныe жильцы мoгyт нe тoлькo cъexaть бeз пpeдyпpeждeния, нo и ocтaвить дoлг зa кoммyнaльныe ycлyги. B тaкoм cлyчae, влaдeлeц квapтиpы мoжeт пoгacить зaдoлжeннocть зa cчeт зaлoгa.

Oбнapyжитcя пopчa нeдвижимocти, тexники, мeбeли. Cтoит oднaкo paзгpaничивaть coзнaтeльнyю или нe coзнaтeльнyю пopчy, a тaкжe плaнoвый изнoc мeбeли, тexники и oтдeлки пoмeщeния. К пopчe oтнocятcя, нaпpимep, cлoмaнныe oт yдapa двepи, мeбeль, выбитыe cтeклa, oтвepcтия в cтeнax и пoлy, кoтopыe выпoлнeны бeз coглacия coбcтвeнникa, пocлeдcтвия вoзгopaния или пoтoпa из-зa нeзaкpытoгo кpaнa. Taкoй yщepб квapтиpaнт oбязaн кoмпeнcиpoвaть. Изнoc пoмeщeния — иcтиpaниe нaпoльнoгo пoкpытия или кpacки в пpoцecce пpoживaния — oтнocитcя к aмopтизaции нeдвижимocти, зa кoтopyю жильцы нe дoлжны плaтить.

Oбнapyжитcя пpoпaжa пpeдмeтoв интepьepa. Удepжaниe зaлoгoвoй cyммы пoмoгaeт пpeдyпpeдить кpaжy тexники, мeбeли и мeлкиx пpeдмeтoв, кoтopыe пpинaдлeжaт coбcтвeнникy.

Paзмep зaлoгa пpи apeндe жилья

Cyммy cтpaxoвoгo дeпoзитa ycтaнaвливaeт apeндoдaтeль, yчитывaя кaчecтвo и дpyгиe xapaктepиcтики нeдвижимocти. B бoльшинcтвe cлyчaeв зaлoг paвeн apeнднoй плaтe зa мecяц. Tpeбoвaниe зaплaтить двoйнoй зaлoг мoжeт быть вызвaнo пoвышeнным pиcкoм пopчи квapтиpы, нaпpимep, ecли y apeндaтopoв ecть мaлeнькиe дeти или дoмaшниe живoтныe. Cлeдyeт пoнимaть, чтo cтoимocть мecячнoй apeнды мoжeт нe пoкpыть pacxoды нa пepeкpacкy иcпaчкaнныx cтeн, peмoнт или зaмeнy иcпopчeннoй мeбeли. B нeкoтopыx cлyчaяx coбcтвeнник мoжeт пoйти нaвcтpeчy apeндaтopy и paзpeшить внecти зaлoг чacтями.

3aлoг и зaдaтoк: в чeм paзницa

Пpи пoиcкe cъeмнoгo жилья нe cтoит пyтaть зaлoг и зaдaтoк. 3aдaтoк — этo нeкoтopaя cyммa, кoтopyю пoтeнциaльный квapтиpocъeмщик пepeдaeт apeндoдaтeлю чтoбы пoдтвepдить cвoe нaмepeниe cнять жильe. Нaпpимep: вы нaшли пoдxoдящyю квapтиpy, cxoдили нa пpocмoтp и xoтитe apeндoвaть ee, нo вмecтe c вaми жильe cмoтpeли eщe нecкoлькo пoтeнциaльныx жильцoв. Чтoбы зaбpoниpoвaть квapтиpy, вы мoжeтe ocтaвить ee влaдeльцy зaдaтoк — чacть apeнднoй плaты, a ocтaтoк внecти пpи пoдпиcaнии дoгoвopa. Taк coбcтвeнник бyдeт yвepeн, чтo нeдвижимocть нe бyдeт пpocтaивaть, a вы гapaнтиpoвaннo зaceлитecь.

Пopядoк и ycлoвия внeceния зaдaткa зa apeндy ycтaнoвлeны cтaтьями 380 и 381 ГК PФ. Ecли дoгoвop apeнды бyдeт пoдпиcaн в oгoвopeнный cpoк, зaдaтoк зaчиcляeтcя в cчeт oплaты eжeмecячнoгo плaтeжa пo дaннoмy дoгoвopy. B пpoтивнoм cлyчae, зaдaтoк нe вoзвpaщaeтcя.

Baжнo! Ecли дoгoвop apeнды нe был пoдпиcaн пo винe coбcтвeнникa жилья, oн oбязaн вepнyть пoтeнциaльнoмy квapтиpocъeмщикy зaлoг в двoйнoм paзмepe.

Кaк пpaвильнo oфopмить дoгoвop apeнды и пepeдaчy зaлoгa

Ocoбeннocти финaнcoвыx взaимopacчeтoв, в тoм чиcлe пepeдaчy и нaзнaчeниe зaлoгoвыx cpeдcтв, yкaзывaют в дoгoвope apeнды. Cтaндapтный дoкyмeнт включaeт инфopмaцию oб:

apeндaтope — ФИO, пacпopтныe дaнныe;

apeндoдaтeлe — пacпopтныe дaнныe и дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвo влaдeния cдaвaeмoй нeдвижимocтью;

жильe — aдpec, cocтoяниe, oпиcь мeбeли и тexники;

ycлoвияx apeнды — cyммa и пopядoк внeceния eжeмecячнoгo плaтeжa, пopядoк oплaты кoммyнaльныx ycлyг, paзмep зaлoгa и ycлoвия eгo вoзвpaтa, пpaвa и oбязaннocти oбeиx cтopoн дoгoвopa, cpoк apeнды, ycлoвия pacтopжeния дoгoвopa.

Пpи пepeдaчe зaдaткa oфopмляют pacпиcкy, в дoкyмeнтe квapтиpocъeмщик yкaзывaeт cyммy, кoтopyю пepeдaл apeндoдaтeлю, eгo дaнныe, aдpec квapтиpы. 3aвepять pacпиcкy y нoтapиyca нe oбязaтeльнo, дocтaтoчнo пepeдaть дeньги пpи cвидeтeляx, кoтopыe пoдтвepдят coглaшeниe. Пacпopтныe дaнныe и пoдпиcи cвидeтeлeй yкaзывaютcя в кoнцe дoкyмeнтa.

Baжнo! B pacпиcкe тoчнo yкaзывaют нaзнaчeниe плaтeжa — зaлoг в cвязи c зaключeниeм дoгoвopa apeнды жилья. Oшибки и нeтoчнocти пpи cocтaвлeнии дoкyмeнтa мoгyт быть иcпoльзoвaны для нeвepнoй тpaктoвки c цeлью oбмaнa и пpиcвoeния дeнeг нeдoбpocoвecтным apeндoдaтeлeм. Нaпpимep, зaлoгoвый плaтeж мoжeт квaлифициpoвaтьcя кaк зaйм бeз yкaзaния ycлoвий кpeдитoвaния.

Дoгoвop дoлжeн включaть пapaгpaф «Уcлoвия oплaты», в кoтopoм пpoпиcывaeтcя пopядoк и ycлoвия иcпoльзoвaния зaлoгoвoгo дeпoзитa. Пpocлeдитe, чтoбы в дoкyмeнтe были yкaзaны cлeдyющиe ycлoвия:

coбcтвeнник нe мoжeт иcпoльзoвaть зaлoг в личныx цeляx — пpeдпoлaгaeтcя, чтo yкaзaннaя cyммa пepeдaeтcя eмy нa xpaнeниe и нaxoдитcя в cвoбoднoм дocтyпe;

тoчный пopядoк пpиeмки пoмeщeния, пocлe кoтopoгo cocтaвляeтcя aкт вoзвpaтa — дoкyмeнт, пoдтвepждaющий oтcyтcтвиe пpeтeнзий y coбcтвeнникa к квapтиpaнтy;

cтpaxoвoй дeпoзит мoжeт быть иcпoльзoвaн для кoмпeнcaции yщepбa или в cчeт oплaты apeнды.

Baжнo! Нeкoтopыe apeндoдaтeли yкaзывaют в дoгoвope ycлoвиe: ecли квapтиpaнт пpoжил мeньшe 11 мecяцeв, cтpaxoвoй дeпoзит нe вoзвpaщaeтcя. Taк coбcтвeнник cтpaxyeт ceбя oт нeoбxoдимocти иcкaть нoвoгo apeндaтopa. Пoэтoмy cтoит внимaтeльнo пpoчитaть тeкcт дoгoвopa пepeд пoдпиcaниeм.

Пopядoк дeйcтвий пpи apeндe квapтиpы c зaлoгoм

Пpocмoтp жилья и пpeдвapитeльнoe oбcyждeниe ycлoвий. Ecли тpeбoвaния cтopoн coвпaдaют — жильe пoдxoдит apeндaтopy и oн гoтoв плaтить ycтaнoвлeннyю coбcтвeнникoм цeнy — cтopoны нaзнaчaют дeнь пoдпиcaния дoкyмeнтoв и пepeдaчи ключeй. B нeкoтopыx cлyчaяx, дoгoвop пoдпиcывaют cpaзy пocлe пpocмoтpa.

Пoдпиcaниe дoгoвopa и aктa пpиeмa-пepeдaчи. Cдeлкy oфopмляют в пиcьмeннoй фopмe c пoмoщью типoвoгo дoгoвopa apeнды, в кoтopый кaждaя из cтopoн мoжeт внecти измeнeния. Кoppeктиpoвки и дoпoлнeния yтвepждaютcя пpeдвapитeльнo. Aкт пpиeмa-пepeдaчи coдepжит cпиcoк пpeдмeтoв мeбeли, тexники и дpyгoгo имyщecтвa, кoтopoe пepeдaeтcя в пoльзoвaниe вмecтe c квapтиpoй.

Пepeдaчa зaлoгa и oплaтa apeнды зa мecяц впepeд. Bo вpeмя oфopмлeния cдeлки квapтиpocъeмщик пepeдaeт oгoвopeннyю cyммy в oбмeн нa ключи oт жилья.

Чтoбы иcключить oшибки в дoкyмeнтax, oбpaщaютcя зa пoмoщью к cпeциaлиcтy — pиэлтopy.

Baжнo! 3aлoг пepeдaeтcя coбcтвeнникy квapтиpы, кoтopый пoдтвepдил пpaвo влaдeния cooтвeтcтвyющими дoкyмeнтaми, или дoвepeннoмy лицy, пpeдъявившeмy дoвepeннocть. Pиэлтop мoжeт выcтyпaть тoлькo в кaчecтвe пocpeдникa и пoмoщникa пpи oфopмлeнии дoкyмeнтoв.

Boзвpaщaeтcя ли зaлoг пpи apeндe квapтиpы

Пo зaвepшeнию cpoкa apeнды или пpи дocpoчнoм и coглacoвaннoм eгo pacтopжeнии зaлoг вoзвpaщaeтcя apeндaтopy. Чacтичнoe или пoлнoe yдepжaниe зaлoгoвoй cyммы вoзмoжнo, ecли:

выявлeнa пopчa имyщecтвa;

ocтaлиcь дoлги зa квapтплaтy;

квapтиpocъeмщик нe выпoлнил ycлoвий дoгoвopa, нaпpимep, зapaнee нe пpeдyпpeдил o выceлeнии.

Ecли cтopoны нe мoгyт пpaвильнo oцeнить итoгoвoe cocтoяниe квapтиpы, нaпpимep, coбcтвeнник cчитaeт, чтo мeбeль иcпopтили нaмepeннo, a жилeц — чтo пpoизoшлa плaнoвый изнoc, вoзвpaт зaлoгa зa квapтиpy мoжнo oфopмить чepeз cyд. B тaкoм cлyчae пoдaeтcя иcк пo фaктy бeзocнoвaтeльнoгo oбoгaщeния coбcтвeнникa.

Кaк зaщитить ceбя oт вoзмoжныx pиcкoв

Oфopмитe coглaшeниe c coбcтвeнникoм в пиcьмeннoй фopмe — c eгo пoмoщью мoжнo oтcтoять cвoи пpaвa и пoдтвepдить пepвoнaчaльныe дoгoвopeннocти, ecли вoзникнyт пpoблeмы.

Нacтaивaйтe нa oфopмлeнии вcex дoкyмeнтoв вo вpeмя cдeлки — дoгoвopa apeнды, pacпиcки o пoлyчeнии зaлoгa и aктa пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.

Bнимaтeльнo пpoчитaйтe ycлoвия дoгoвopa — кaждый пyнкт дoлжeн быть для вac пoнятeн, вce ycлoвия coглacoвывaютcя в двyxcтopoннeм пopядкe. Чтoбы иcключить вoзмoжнocть измeнeния и дoпoлнeния дoгoвopa, пepeчитaйтe eгo нeпocpeдcтвeннo пepeд пoдпиcaниeм.

Oбpaтитecь зa пoмoщью в aгeнтcтвo нeдвижимocти — к pиэлтopy — cпeциaлиcты иcключaт пpeдлoжeния мoшeнникoв и oшибки пpи cocтaвлeнии coглaшeния, пoмoгyт cэкoнoмить вpeмя и пoдбepyт взaимoвыгoдныe ycлoвия для apeндaтopa и apeндoдaтeля.

Чтo дeлaть ecли apeндoдaтeль нe вoзвpaщaeт зaлoг

Пopядoк дeйcтвий и вoзмoжный иcxoд бyдeт зaвиceть oт cитyaции. Для пpимepa paccмoтpим двa caмыx pacпpocтpaнeнныx cлyчaя, кoгдa coбcтвeнник мoжeт oткaзaтьcя вoзвpaщaть зaлoгoвый дeпoзит.

Нaнeceн yщepб — пoвpeждeнa нeдвижимocть или пpeдмeты интepьepa. Ecли квapтиpaнт нaмepeннo или cлyчaйнo пoвpeдил внyтpeннюю oтдeлкy квapтиpы, мeбeль, тexникy или caнтexникy, oн oбязaн зa cвoй cчeт ycтpaнить нeпoлaдки или oткaзaтьcя oт чacти зaлoгa. Чтoбы выбpaть нaибoлee выгoдный для вapиaнт peшeния пpoблeмы, пpeдвapитeльнo пpocчитaйтe cтoимocть peмoнтa. B нeкoтopыx cлyчaяx пpoщe ocтaвить cтpaxoвoй дeпoзит coбcтвeнникy.

Ущepбa нeт — coбcтвeнник cтpeмитьcя oбoгaтитьcя зa cчeт зaлoгoвoй cyммы. Ecли apeндoдaтeль oткaзывaeтcя oтдaвaть дeпoзит бeз oбъяcнeния пpичин или ccылaeтcя нa oтcyтcтвиe дeнeг, мoжнo зaкoннo пoвлиять нa нeгo — пpeдyпpeдить, чтo oбpaтитecь в cyд, пoлицию или нaлoгoвyю инcпeкцию. Бoльшинcтвo coбcтвeнникoв yтaивaют дoxoды oт cдaчи жилья в apeндy и нe плaтят нaлoги, пoэтoмy cтapaютcя нe пpивлeкaть внимaниe кoнтpoлиpyющиx инcтaнций.

Чтoбы пoвлиять нa нeдoбpocoвecтнoгo apeндoдaтeля, вaжнo знaть, кaкиe штpaфныe caнкции пpeдycмoтpeны зa yтaивaниe дoxoдoв oт apeнды:

взыcкaниe вcex нaлoгoв, кoтopыe нeдoпoлyчил бюджeт – 13% oт cтoимocти apeнды зa вecь пepиoд, для pacчeтoв иcпoльзyeтcя инфopмaция из дoгoвopa apeнды;

нaчиcлeниe пeни зa вecь пepиoд — coглacнo cтaтьe 75 Нaлoгoвoгo кoдeкca PФ;

штpaф зa тo, чтo coбcтвeнник нe oфopмил нaлoгoвyю дeклapaцию — в cooтвeтcтвии co cтaтьeй 119 НК PФ, штpaф cocтaвляeт 5% oт пpeдпoлaгaeмoй cyммы плaтeжa зa кaждый пpocpoчeнный мecяц, пocлe пoлyгoдa нapyшeний — 30% oт cyммы;

штpaф зa зaдepжкy плaтeжeй — yдepжaниe 20% oт вceй зaдoлжeннocти пo cтaтьe 122 НК oб нeyплaтe нaлoгoв;

в oтдeльныx cлyчaяx, кoгдa coбcтвeнник yтaивaeт дoxoды в ocoбo кpyпныx paзмepax, дeлo пepexoдит в кaтeгopию yгoлoвныx и oбвиняeмoмy мoжeт гpoзить лишeниe cвoбoды нa cpoк oт 1 дo 3 лeт (ycлoвнo) или штpaф в paзмepe 100-300 тыcяч pyблeй.

Baжнo! Нe cyщecтвyeт пoнятия cpoкa дaвнocти в дeлax oб yклoнeнии oт yплaты нaлoгoв. Пoэтoмy тeopeтичecки и нepeдкo фaктичecки нaлoгoвaя cлyжбa мoжeт взыcкaть вce плaтeжи зa oбoзpимый пepиoд, нaпpимep, зa 5-10 пocлeдниx лeт.

Кaк cнять квapтиpy бeз зaлoгa

3aлoгoвый дeпoзит — нeoбязaтeльнaя чacть cдeлки apeнды жилья, oбe cтopoны — кaк apeндaтop, тaк и coбcтвeнник — впpaвe зaключить дoгoвop apeнды кaк c зaлoгoм, тaк и бeз нeгo. Нa пpaктикe cтpaxoвoй дeпoзит чaщe вceгo тpeбyют, ecли в квapтиpe нoвый peмoнт, coвpeмeннaя мeбeль и тexникa. Ecли в apeндy пpeдлaгaeтcя нe мeблиpoвaннoe жильe или co cтapoй мeбeлью, тexникoй бyдyщий квapтиpaнт мoжeт пpeдлoжить cвoи ycлoвия — cнизить paзмep cтpaxoвoгo дeпoзитa или apeндoвaть бeз зaлoгa. Пpи этoм мoжнo иcпoльзoвaть apгyмeнт, чтo cтpaxoвaть в квapтиpe нeчeгo. Ecли влaдeлeц жилья coглacитcя, cдeлкa cocтoитcя бeз зaлoгa.

Cyщecтвyют нecкoлькo cпocoбoв cнять жильe бeз зaлoгa:

▪ нaйти cooтвeтcтвyющee пpeдлoжeниe нa pынкe;

▪ дoгoвopитьcя c coбcтвeнникoм

▪ cнимaть чepeз aгeнтcтвo, чтoбы pиэлтop нaшeл пoдxoдящee пpeдлoжeниe или дoгoвopилcя c coбcтвeнникoм oб oтмeнe зaлoгa.

Договор найма квартиры

На что смотреть в договоре аренды, чтобы не остаться в дураках

Вы готовитесь снимать квартиру. Проверили у арендодателя документы, всё сошлось. Теперь пора почитать договор аренды, который он предлагает вам подписать. Нет ли там такого, о чем вы потом пожалеете?

Давайте разберемся, какие условия нужно включить в договор, а какие лучше оттуда убрать и что прописать в акте сдачи-приемки квартиры. Можно не читать всю статью, а просто скачать наш бланк договора найма квартиры и исправить его под свои цели:

Или пройдите по всем пунктам в статье, чтобы понимать, что к чему.

Договор аренды или найма?

Согласно законодательству, договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному . Когда физическое лицо снимает жилой дом, квартиру или комнату — это наем. Договор аренды заключается в случаях использования нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом.

В обычной речи наем жилья называют «арендой». В статье мы тоже иногда так делаем. Если вы юрист и вас это сердит, пожалуйста, не сердитесь.

Что должно быть в договоре аренды квартиры

• Предмет найма
• Обеспечительный платеж
• Оплата и другие расходы
• Ответственность
• Акт приема-передачи
• Другая информация

Предмет найма

С этим обычно проблем нет, но на всякий случай проверьте адрес квартиры в договоре: он должен совпадать с адресом квартиры, которую вы фактически снимаете, до буквы. Если снимаете квартиру целиком, в договоре сдачи в наем должна быть «квартира», а не «жилое помещение», «комната» или «жилое пространство».

В договоре обязательно указывают площадь квартиры как дополнительную меру проверки и защиты. Эта же площадь должна быть указана в свидетельстве о праве собственности.

Обеспечительный платеж

В договорах найма квартиры часто бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Как правило, этот платеж равен месячной оплате жилья, хотя может быть и не привязан к этой сумме. Это положение законно.

Главное, на что нужно обратить внимание, — в каких случаях этот платеж остается у хозяина. Обеспечительный платеж страхует хозяина только в случае, если вы нарушаете договор аренды и должны ему сверх платы за квартиру: например, если вы сожгли его сервант, сломали кровать или постоянно задерживаете платежи.

Проследите, чтобы обеспечительный платеж возвращался арендатору, если он решил съехать раньше времени и не предупредил арендодателя в срок, прописанный в договоре. Можно ведь неожиданно потерять работу, проиграть 5 зарплат в покер или внезапно жениться — в этих ситуациях нет времени предупреждать хозяина.

Депозит оставляйте только за порчу имущества.

Поэтому в договоре аренды пишите, что обеспечительный платеж возвращается в полном объеме после прекращения договора, в том числе при досрочном расторжении по вашей инициативе.

Если хозяин настаивает на ответственности за ваш внезапный отъезд, предложите альтернативу — штраф.

Обеспечительный платеж — это не штраф на всякий случай и не бонус за съем жилья. Это денежный резерв, из которого хозяин квартиры может удержать деньги, которые вы не платите добровольно.

Чем обеспечительный платеж отличается от задатка и аванса

Есть несколько видов платежей, с помощью которых стороны подстраховываются при подписании договора. Задаток, аванс, обеспечительный платеж — все это разные вещи, и от того, как вы назовете передаваемую сумму, зависит то, в каких ситуациях она вернется к вам.

Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей, о котором нужно подписывать отдельное соглашение. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток и дает такую же сумму сверху. Соглашение о задатке подстрахует от ситуации, когда желающих снять квартиру несколько: собственник не подпишет такое соглашение с несколькими желающими, иначе ему придется вернуть двойной задаток всем, кому он отказал. Поэтому настаивайте на задатке, если у вас есть большие сомнения в том, что хозяин квартиры заключит с вами договор.

Обеспечительный платеж — это платеж, который стороны предусматривают в договоре найма на случай нарушений. Если вы нарушили договор и причинили вред квартире, то обеспечительный платеж идет в счет стоимости такого ущерба, но не сверх него. Если вы не нарушали договор аренды и бережно относились к квартире, то после прекращения договора хозяин должен вернуть обеспечительный платеж целиком. Иногда такой платеж засчитывают как плату за последний месяц проживания в квартире.

Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор аренды подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть вам аванс.

Оплата и другие расходы

Прежде чем составить и подписать типовой договор, обговорите, кто из сторон будет платить за воду, газ, электричество, телефон, интернет и остальные радости жизни. Не пропишете, кто платит коммунальные платежи, — будете платить из своего кармана. Такое умолчание устанавливает законодательство.

Квартплата. Чтобы понимать, сколько денег будет уходить на квартплату и коммунальные платежи, уточняйте, как эти платежи будут рассчитываться: по числу проживающих в квартире людей или по счетчикам. Запросите документы о том, что у хозяина квартиры нет долгов по оплате всех этих платежей, и о том, сколько человек зарегистрировано в квартире. Если долги все-таки есть, пропишите в договоре сумму долга и срок, за который наймодатель должен этот долг погасить, чтобы потом не пришлось оплачивать задолженность хозяина из своего кармана.

Сохраните 32 000 Р в год

Внимательно прочтите, с какого момента будет начисляться оплата. Если вы подписали договор 5 июля, а заезжаете 1 августа, держите готовую формулировку на этот случай: «Начисление оплаты производится с момента передачи квартиры/помещения нанимателю по акту приема-передачи».

Подгадайте, чтобы платить за квартиру после зарплаты.

Помимо размера оплаты обращайте внимание на сроки и форму оплаты, чтобы срок очередного платежа был с запасом позже дня вашей зарплаты.

Ремонт в квартире. Если вы не прописываете, кто за какой ремонт отвечает в квартире, то текущий ремонт выпадает на долю нанимателя. Не поленитесь и проверьте, что говорится в вашем договоре на этот счет. Капитальный ремонт по умолчанию проводит за свой счет наймодатель.

Чем отличается текущий ремонт от капитального

Капитальным ремонтом считается тот, который затрагивает несущие конструкции, крупные части снабжающих систем и т. п. Ремонт вентиляции, заделка трещин в стене, утепление окон, восстановление штукатурки, замена смесителя в ванной — все это будет считаться текущим ремонтом.

Поэтому если вы не собираетесь тратиться из-за отваливающейся штукатурки в съемной квартире, пропишите в договоре, что весь ремонт в квартире оплачивает наймодатель.

Ответственность в договоре

За нарушение договора. Всегда указывайте, что отвечать за просрочку оплаты вы будете только в случае вашей вины. Это избавит вас от головной боли за те случаи, когда хозяин был за границей и не смог забрать деньги или когда банк наймодателя никак не мог зачислить деньги на его счет.

Сначала читать, потом подписывать

Если вы решили платить в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день списания денег с вашего счета.

Закон не предусматривает никаких особых требований к ответственности по договору найма жилого помещения, поэтому стороны вольны устанавливать свои правила игры.

Пропишите, что день оплаты — день списания денег с вашего счета.

Прописывайте ответственность наймодателя за нарушение важных для вас условий. Например, постарайтесь прописать в договоре штраф за то, что наймодатель нарушил срок предупреждения о досрочном расторжении договора.

За имущество наймодателя. По закону вы несете ответственность за состояние квартиры во время проживания в ней. Поэтому обязательно пишите в акте приема-передачи, какие вещи наймодателя остаются в квартире. Все суповые тарелки, конечно, перечислять не надо, но крупные и ценные вещи — обязательно.

Перечень таких вещей можно оформить в акте приема-передачи, там же описывайте состояние этих предметов. Лучше потратить лишний час на описание, чем доказывать, что угол шкафа был помят еще до вас.

Акт приема-передачи

Кроме договора с хозяином квартиры нужно подписать акт приема-передачи. Именно с его подписания всё и начинается: с этой даты вы отвечаете за состояние квартиры и платите за нее. Вот что нужно написать в акте:

1. Дату. Это точка отсчета ответственности и платежей.
2. Полное и точное описание квартиры. Писать так же , как это написано в самом договоре: площадь, адрес, этаж, все комнаты.
3. Состояние квартиры. Вносите в акт все недостатки квартиры, которые вы обнаружили: трещины на стенах, разбитое окно, отбитый угол.
4. Вещи наймодателя, которые останутся в квартире. Если это сломанная бытовая техника, обшарпанная мебель или треснувшая посуда, то записывать нужно еще внимательнее: пусть хозяин квартиры подпишется под всеми трещинами и вмятинами, чтобы потом не пришлось доказывать, что это не вы всё сломали и разбили.
5. Сколько ключей и от чего передает наймодатель.

Что еще написать в договоре аренды

Право на проживание других людей в квартире. Если уже известно, с кем вы собираетесь жить в квартире, — пишите ФИО , если неизвестно — просто зафиксируйте свое право на проживание с другими людьми в съемной квартире.

Право на содержание животных. Чтобы обезопасить себя и 6 любимых котов, лучше сразу написать о них в договоре.

Порядок повышения платы за квартиру. Подписывая договор, все надеются, что это надолго: никому не хочется искать новую квартиру или нового жильца. Поэтому предусмотрите заранее, как и когда будет повышаться арендная плата: например, не чаще одного раза в год и не больше чем на 10%.

Срок договора. Максимальный срок договора найма жилья — 5 лет. А если вы не прописали срок в договоре, то он считается заключенным на 5 лет. От того, будет это договор на срок до 1 года или больше, зависит, какие статьи закона применяются к нему по умолчанию.

До 1 года	Дольше 1 года
Вы не обязаны указывать в договоре всех, кто живет с вами	Вы обязаны указать в договоре всех, кто живет с вами
Вы не имеете преимущественного права на наем квартиры на следующий срок	Вы имеете преимущественное право на наем квартиры на следующий срок
Вы не вправе сдавать квартиру в поднаем	Вы можете сдать квартиру или ее часть в поднаем с согласия хозяина
Вы не вправе пускать в квартиру временных жильцов	Вы можете с согласия владельца на срок до полугода пустить в квартиру временных жильцов
Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 2 месяца	Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 6 месяцев

Можете договориться с хозяином и вписать в краткосрочный договор условия, которые закон предусматривает для долгосрочного соглашения. Например, если в договоре, который действует меньше года, вы напишете, что у нанимателя есть преимущественное право на наем квартиры на следующий срок, это условие будет действительным.

Государственная регистрация. Долгосрочный договор аренды накладывает на квартиру обременение. Если владелец надумает квартиру продать, новый собственник не сможет выгнать арендаторов. Ему придется ждать окончания срока действия договора или надеяться, что арендаторы нарушат условия и он сможет расторгнуть соглашение досрочно.

Поэтому, если договор аренды жилья заключается на срок более года, обязательно происходит государственная регистрация найма жилого помещения.

Основания для досрочного расторжения договора. По общему правилу такое расторжение возможно только через суд и только при определенных нарушениях договора, которые прописаны в ст. 687 Гражданского кодекса РФ . Наниматель может прекратить договор просто так, предупредив хозяина квартиры за 3 месяца, или расторгнуть договор через суд в описанных законом случаях: например, если квартира пришла в аварийное состояние.

Наймодателю сложнее расторгнуть договор: он может сделать это только в судебном порядке и только за нарушения договора — к примеру, за порчу квартиры или за просрочку оплаты на 6 месяцев при долгосрочном договоре и на 2 месяца при краткосрочном.

Волшебная фраза — «в одностороннем внесудебном порядке».

Чтобы вы могли прекратить договор с наймодателем без суда и предупреждения за 3 месяца, опишите возможные случаи такого расторжения, добавляя «в одностороннем внесудебном порядке». Но стоит помнить, что норма закона, говорящая о 3 месяцах для предупреждения, — императивная, то есть стороны не могут изменить ее по своему желанию. Так что если наймодатель юридически подкован и не боится пойти в суд в случае чего, то все условия о более позднем предупреждении от нанимателя будут признаны недействительными. Будьте готовы к такому обороту и помните об этом при чтении статьи и подписании договора: по закону — 3 месяца и никак иначе. Хотя попробовать стоит, и наверняка на практике ни один наймодатель не станет возражать и судиться.

Лучший вариант — договориться, что вы можете расторгнуть договор в любой момент, предупредив хозяина за 1 месяц до выезда. Более короткий срок предупреждения об одностороннем расторжении договора стоит прописать на случай, если наймодатель серьезно нарушает договор и мешает жить: не проводит ремонт квартиры, несмотря на ваши просьбы; неделями не оплачивает приходящие на его имя счета за квартиру или по-другому препятствует вашему нормальному проживанию в квартире.

Как предупреждать наймодателя о досрочном расторжении договора. Трезво оцените, сколько времени вы хотите дать себе при расторжении договора по своей инициативе, но помните о 3 месяцах по закону. К примеру, это условие можно прописать так: «Наниматель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, в письменной форме предупредив наймодателя о таком расторжении не менее чем за 1 месяц». Если вы не предусмотрите в договоре собственный срок, будет действовать срок по закону — 3 месяца.

Понятие страхового депозита при съеме квартиры, а также образец договора

Для собственников сдача жилья в наем сопряжена со множеством рисков: порча или кража имущества, внезапное выселение квартирантов без оплаты аренды и коммунальных платежей.

Чтобы снизить все эти риски, многие арендодатели берут с арендаторов оговоренную сумму денег – страховой депозит или залог.

В этой статье мы рассмотрим как оформить депозит, а также как снять жильё без дополнительных расходов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Что такое депозит при съеме, снятии и сдаче квартиры и что он значит? Страховой депозит при аренде – это сумма, которую собственник берет с нанимателя для обеспечения сохранности имущества, находящегося в квартире. Обычно он равен размеру ежемесячной арендной платы и передается арендодателю в день подписания договора найма и передачи основной суммы проживания за первый месяц.

Данная сумма возвращается нанимателю обратно при следующих условиях:

• если квартирант выселяется и договор о найме расторгается;
• если в момент выселения квартира и имущество передаются владельцу в их первоначальном виде.

Основные понятия

Что же такое значит залог при съеме и сдаче квартиры? Многие часто путают понятия «залог» и «депозит» при сдаче и съеме квартиры в аренду, выдавая одно за другое, или вовсе полагая, что это одно и то же.

Залоговая сумма – это оплата, передаваемая жильцом собственнику, и служащая подтверждением серьезного намерения снимать жилье на оговоренный срок. Так же, как и депозит, он равен размеру арендной платы за месяц.

Основное отличие от депозита: он компенсирует стоимость месячной аренды. Необходимость брать этот взнос продиктована следующим: часто наниматели выселяются без предупреждения через 1-2 месяца проживания, что создает дополнительные проблемы собственникам, желающим сдавать квартиру именно на долгий срок. Получив залог, владелец в случае непредвиденного уезда жильца останется с денежной компенсацией.

Как сдать квартиру в залог? Сумма может быть использована арендатором в качестве арендной платы за последний месяц проживания. Если срок договора найма подходит к концу и стороны не желают его продлевать, то арендатор вправе либо вернуть уплаченный залог, либо прожить бесплатно последний месяц в квартире.

Обязателен ли?

Требовать страховой депозит или нет – решение остается за собственником. В законодательстве нет такой статьи или пункта, обязывающего оформлять договор найма со страховым платежом. Именно поэтому наниматели, желающие снять жилье с минимумом первоначальных затрат, часто не соглашаются на внесение депозита или залога.

Снять без залога: как это? Кто-то считает условие внесения депозита при съеме квартиры незаконным. Так ли это? Законодательством точно не определены такие понятия, как страховой депозит или залог. Однако эти понятия и ситуации, в которых они могут применяться, встречаются в Гражданском кодексе:

1. Согласно ст.329 ГК РФ, залог является одной из форм обеспечения исполнения обязательств нанимателем перед собственником.
2. В соответствии со ст.1064 ГК РФ, лицо, причинившее вред имуществу гражданина, обязано выплатить денежную компенсацию. Так как страховой платеж вносится как раз в качестве компенсации за возможное причинение ущерба, то требования собственников о его уплате вполне законны.

Как оформить?

Если собственник требует заплатить обеспечительную сумму, то передачу средств необходимо документально зафиксировать. Между сторонами сделки может быть заключен отдельный договор, в котором должна быть прописана сумма, дата, назначение денег и условия возврата средств.

Еще один вариант – расписка. Однако данный вид документа только фиксирует прием-передачу денег, но не устанавливает условия их возврата и применения в случае порчи имущества. Оптимальный вариант оформления страховой суммы – включение данных о ней в договор найма отдельным пунктом.

Составление договора найма

Что должно быть указано в пункте договора аренды квартиры:

1. Точная сумма (цифрами и прописью).
2. Обязательство нанимателя сдать квартиру при выселении в ее первоначальном виде и состоянии.
3. Право собственника оставить деньги себе, если квартира утратит первоначальный вид или будет испорчено имущество в момент выселения жильца.
4. Обязательство арендодателя возвратить залог или депозит в полном объеме, если квартира будет передана ему нанимателем в том же состоянии, в котором была принята.

Чтобы не возникло споров по поводу состояния имущества, сторонам сделки желательно составить опись всех ценных вещей. Тогда и собственник, и квартирант смогут точно определить, был нанесен ущерб имуществу или нет.

Возврат: возможен ли и в каком случае?

Все обеспечительные страховые платежи возвращаются, если нанимателем были соблюдены все условия, указанные в договоре. Жилец вправе потребовать обратно внесенную сумму, если квартира использовалась им по назначению, все коммунальные платежи оплачивались в полном размере, а имущество сохранилось в первоначальном виде.

Что делать, если не отдают?

Возращается ли и как вернуть залог за аренду квартиры? Обратиться в суд с исковым заявлением, приложив к нему копию договора найма, копию паспорта и данные о собственнике. Если владелец квартиры не возвращает залог по причине временного отсутствия денег, обещая вернуть сумму через пару недель или месяц, то нужно обязательно составить расписку.

Что в ней указать:

• сумму;
• дату составления;
• обязательство должника;
• паспортные данные сторон;
• срок, до которого должны быть возвращены деньги.

Если до указанного срока деньги возвращены не будут, то с этой распиской нужно обратиться в суд, написав заявление на выдачу судебного приказа.

Поиск жилья

Все больше собственников предпочитает брать залог, стремясь оградить себя от недобросовестных жильцов.

Как снять без дополнительных расходов?

1. Для начала нужно обратиться за помощью родственников, друзей или коллег. Вероятно, кто-то из них или их знакомых сдает квартиру. Обычно при сдаче жилья по знакомству собственники никаких доплат не берут.
2. Еще один вариант – найти недорогое жилье со скромным ремонтом. Как правило, владельцы таких квартир не требуют залога, так как имущество внутри не представляет особой ценности, да и потенциальные жильцы не всегда готовы заплатить обеспечительную сумму.
3. Если квартира понравилась, а лишних денег на внесение депозита нет, то с собственником всегда можно договориться, попросив его разбить сумму на 2-3 месяца.

С одной стороны, требование собственника уплаты залога не позволяет быстро найти жильца. Не каждый наниматель готов отдать сразу и сумму за первый месяц, и залог. С другой стороны, такой способ сдачи квартиры безопасен, и снижает риски порчи и кражи имущества.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Что такое депозит при съеме квартиры

Съём жилья – дело непростое и хлопотное. В процессе возникает множество вопросов, и один из них – что такое страховой депозит, который требуют многие собственники при аренде квартиры.

Аренда квартир, как и других жилых помещений, ­ это достаточно сложный процесс. Во время заключения договора аренды оба участника рискуют попасть на мошенников или просто недобросовестных людей, из-за которых рискуют потерпеть убытки. Исходя из этого многие собственники стали ставить требование о выплате страхового депозита. Понятие это не новое, но сталкиваться с ним приходится достаточно редко.

Страховой депозит – определенная денежная сумма, которая выплачивается наймодателю жильцами. Суть данного платежа состоит в том, что в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, хозяин просто оставит эти деньги себе и возместит ущерб за их счет. При этом ему не придется искать жильцов, просить у них компенсаций или обращаться в суд для получения компенсации.

На практике при заключении договора найма жилого помещения зачастую путают понятия залог, страховой депозит и взнос арендной платы на последний месяц проживания (надо отметить, что и такого понятия в юриспруденции нет – это не что иное, как предоплата). Наиболее юридически грамотно предусмотреть в договоре несколько самостоятельных пунктов: о залоге – с его помощью гарантируется оплата последнего месяца проживания нанимателя (если последний месяц оплачивается в обычном порядке – он возвращается); о страховом депозите – в случае отсутствия ущерба имуществу займодателя или третьих лиц он подлежит возврату нанимателю в полном объеме; предоплата за последний месяц – единовременное внесение суммы, равной сумме арендной платы за несколько месяцев.

Что значит страховой депозит при аренде квартиры

Практически всегда квартиры в аренду сдают вместе с мебелью и бытовой техникой. Наличие шкафа, дивана, холодильника, плиты и многого другого сильно облегчает жизнь арендатору, который может просто заплатить арендную плату и въезжать, ни о чем не заботясь. Но с другой стороны, есть хозяин, который, сдавая свое имущество, подвергается постоянным рискам. Эти риски выглядят следующим образом:

• Порча имущества или воровство;

• Нанесение вреда сантехнике или в целом ремонту;

• Накопление неоплаченных коммунальных счетов;

• Уход арендатора без уплаты за проживание;

• Залив соседей.

Этот список можно продолжать бесконечно долго, но суть остается одной – займодатель рискует понести потери из-за нерадивых жильцов.

Важно знать, что в правовых документах нет указаний данного пункта касательно договора аренды или найма. Это означает, что он не является обязательным. Также стоит сразу разобраться с тем, что можно называть ущербом, а что нет. В ходе аренды жильцам передаются вещи, которые они регулярно используют. Длительное пользование вещью непременно приведет к тому, что она потеряет товарный вид и будет явно не новой. Так вот, подобное считается амортизацией, а вовсе не ущербом. То есть если имущество немного потеряло товарный вид, но по-прежнему исправно – ни о каком возмещении не может быть и речи. В свою очередь, если жильцы что-то сломали, разбили, сожгли или украли, ­ это ущерб, который может компенсироваться за счет страхового депозита. Страховой депозит – величина договорная, и зачастую она приравнивается к сумме месячного платежа за аренду квартиры.

Как оформить договор найма правильно

Конечно, можно составить дополнительный договор о создании страхового депозита. Но куда легче просто внести данный пункт еще одним условием договора. При этом следует не просто написать «Страховой депозит – 5000 рублей», а расписать, куда и как эта сумма может быть потрачена владельцем квартиры. Также указать, когда деньги будут переведены на депозитный счет. Вносить подобный пункт в договор аренды или найма и детально его описывать можно на основании статьи 329 Гражданского кодекса РФ. Также в данной статье говорится о том, что когда речь идет о страховом депозите, должна быть точно определена сумма, условия и сроки. Зачастую страховой депозит передают или в руки владельцу недвижимости, или открывают депозитный счет в банке. Открыть страховой депозит можно в абсолютно любом банке, ведь это простая и стандартная банковская процедура.

Подобный вариант является наиболее безопасным, ведь каждый из участников знает, где хранятся деньги. Помимо этого, сумма депозита постоянно растет за счет процентов. Можно передать сумму наличными собственнику, но тогда обязательно необходимо взять у него соответствующую расписку о том, что он принял деньги. Также участники договора могут выбрать любой удобный для себя вариант.

Следует обратить внимание на то, что страховой депозит имеет серьезную связь с актом приема­-передачи имущества. Специалисты рекомендуют всегда составлять акт приема­-передачи, ведь этот документ позволяет полностью указать перечень сдаваемого имущества и указать его состояние.

Использование страхового депозита будет распространяться именно на ущерб вещам, которые были указаны в акте приема­-передачи как исправные.

Когда не берется страховой депозит при аренде квартиры

Сразу следует сказать, что условие страхового депозита не является обязательным для внесения в договор. Очень много договоров аренды и найма заключаются без этого условия. Но все же есть обстоятельства, при которых включать этот пункт ­ не лучшая затея:

• Сдаваемое помещение не имеет никакой мебели и техники;

• В сдаваемом помещении нет дорогого ремонта или вообще каких-либо ценных вещей.

Одним словом, все зависит от желания собственника. Если ему не жалко вещей или он уверен в своих жильцах, он имеет полное право опустить пункт о страховом депозите при составлении договора.

Возврат страхового депозита

Возврат страхового депозита жильцам ­ обязательная процедура, которая свидетельствует о решении всех вопросов относительно имущества и его состояния.

Если все имущество было передано хозяину назад в целости и сохранности, он должен вернуть сумму страхового депозита в полном размере. Также если депозит находился в банке, все полученные проценты от суммы тоже должны быть переданы нанимателям.

В случае если ущерб имуществу все-таки был нанесен, необходимо действовать следующим образом. Владелец имущества должен заявить об ущербе жильцам, а после они должны вместе обговорить, какая сумма должна уйти на покрытие ущерба или затрат на ремонт. Легче всего, когда речь заходит о бытовой технике, ведь легко узнать ее цену и стоимость ремонта. Куда сложнее дело обстоит, когда речь идет о повреждении плитки, линолеума, паркета или других покрытий. Если владелец и квартиранты смогли договориться, то оговоренная сумма остается у займодателя, а остаток передается нанимателям. Если же к общему знаменателю прийти не удалось, владелец имеет полное право обратиться в суд. Это же право имеет и наниматель, если владелец не хочет возвращать средства страхового депозита или просит слишком большую компенсацию. Нередки случаи, когда ущерб намного превышает сумму страхового депозита. В таком случае стороны могут либо самостоятельно договориться, либо обратиться в суд для определения суммы, которая покроет причиненный ущерб.

Преимущества и недостатки аренды со страховым депозитом

Для начала рассмотрим преимущества аренды со страховым депозитом для владельца сдаваемого жилья:

• Можно не переживать о сохранности имущества. Как показывает практика, если есть страховой депозит, то наниматели аккуратнее и бережнее относятся к имуществу;

• Нет риска, что жильцы не оплатят коммунальные платежи. Только важно не забыть указать в договоре, что страховой депозит может быть использован на оплату коммунальных услуг;

• Нет риска, что арендаторы сбегут и не компенсируют ущерб.

Для арендатора подобный пункт не является полностью положительным. С одной стороны, если арендатор соглашается внести страховой депозит, владелец начинает к нему лучше относиться и больше доверять. С другой стороны, если владелец недобросовестный, а акт приема­-передачи был составлен небрежно, арендатор может лишиться денег за якобы кражу или ущерб каким-либо вещам. Чтобы этого избежать, необходимо максимально внимательно изучать тексты всех документов перед подписанием. Очень часто страховой депозит еще называют оплатой за последний месяц проживания. Это достаточно удобно, ведь собственник сразу получает необходимую сумму, а наниматель может в конце срока действия договора за счет этой суммы прожить последний месяц. Рассмотрим перечень всех пунктов, которые следует указать в договоре для избегания большинства проблем и разногласий:

• Акт приема­-передачи;

• Страховой депозит;

• Порядок возмещения ущерба;

• Права и обязанности каждой стороны;

• Условия возврата страхового депозита;

• Условия расторжения договора.

Подведем итог: страховой депозит ­ это довольно удобный и действенный инструмент на рынке аренды жилья, который помогает избежать возникновения недоразумений между собственником и арендатором. Потратив немного времени на составление договора и оформление акта приема­-передачи, стороны в дальнейшем могут не волноваться о возможных убытках.

Арест и конфискация: как купить недвижимость с большим дисконтом

Покупка залоговой недвижимости банков может стать выгодным предприятием. Но в еще большем выигрыше могут остаться покупатели конфискованного и арестованного жилья и собственности.

Практика покупки таких квартир, домов и земли приобрела популярность сравнительно недавно, рассказывает юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека. Вместе с экспертами пытаемся разобраться в отличиях между конфискованной и арестованной недвижимостью, а также говорим о преимуществах такой покупки и опасностях, которые могут грозить потенциальным покупателям.

Арестованная или конфискованная недвижимость

Понятия «конфискованный» и «арестованный» не являются синонимами. «Сам термин «конфискация» — из уголовно-правового поля. Конфискация — это безвозмездное изъятие имущества у собственника по решению суда в случаях, предусмотренных законом, в виде дополнительной санкции за совершение преступления. Все деньги, вырученные от продажи конфиската, поступают в доход государства», — объясняет руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Конфискации имущества предшествует, как правило, заблаговременно установленный органами следствия арест. Он призван обеспечить саму возможность последующей конфискации. «Под арестом понимается адресованный собственнику или владельцу определенного имущества запрет распоряжаться данным имуществом. Излишки средств, вырученных от продажи арестованного имущества, после оплаты долга по исполнительному производству возвращаются должнику», — рассказывает эксперт.

«Недвижимое имущество, находящееся в собственности должников, является достаточно распространенным объектом обращения взыскания в исполнительном производстве. До реализации недвижимости на торгах должник в любой момент вправе погасить имеющуюся задолженность. В этом случае арест с имущества снимается, и объекты возвращаются должнику», — рассказывает и. о. начальника отдела по взаимодействию со средствами массовой информации ФССП России Наталья Молчанова.

Конфискованное имущество передается Росимуществу для обращения его в государственную собственность и дальнейшей реализации. Только за истекший период 2018 года в Росимущество было передано около 15 тыс. объектов недвижимого имущества, сообщили в пресс-службе ведомства. Это квартиры, жилые дома, земельные участки, гаражи, здания и сооружения, нежилые помещения, недостроенные объекты или доли в них.

Самый большой плюс приобретения арестованной и конфискованной недвижимости — финансовая выгода. Такие квартиры, дома и участки продаются намного дешевле рыночной цены, утверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. По его оценке, в среднем цена такой недвижимости на 30% ниже среднерыночной стоимости.

Дисконт здесь гораздо больше, чем в случае с залоговой недвижимостью, подтверждает член совета при председателе Совета Федерации ФС РФ по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «В целом по конфискованному имуществу скидка иногда доходит до 80%. Но если вы хотите купить такое имущество — важно понимать, что вы идете на совершение сделки с повышенными рисками. Это не должно быть вашим единственным жильем, — советует он. — Подобными вещами могут заниматься либо профессиональные участники рынка, либо те люди, которые могут себе позволить рискнуть дополнительными деньгами».

Арестованное имущество выставляется на электронные торги на основании постановления судебного пристава и реализуется по общим правилам проведения торгов. Реализация конфискованного имущества осуществляется через аукцион на электронных торговых площадках. Заказчиком торгов и продавцом конфискованных объектов выступает Росимущество. Что касается порядка реализации таких объектов, то серьезных различий относительно недвижимости здесь нет, уточняет Светлана Краснова.

Продавать конфискованную недвижимость могут разные организации. В первую очередь это Росимущество. Электронные торговые площадки тоже могут получить у государства лицензию на реализацию и заниматься сбытом изъятых объектов, размещать на своих сайтах информацию о торгах, рассказывает эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека. Вся информация о проводимых торгах публикуется территориальными органами Росимущества на официальных сайтах torgi.gov.ru и fssprus.ru, а также в местных печатных изданиях. Росимущество занимается продажей подобной недвижимости на основании документов, поступивших от судебного пристава-исполнителя, уточнили в пресс-службе ведомства.

Для участия в электронных торгах необходима усиленная квалифицированная подпись и обеспечительный залог, объясняет Иван Лабека. «Он включается в стоимость объекта в случае выигрыша на аукционе или возвращается участнику, если торги выиграл кто-то другой. Либо не возвращается, если покупатель выиграл торги, но не оплатил стоимость объекта и отказался от заключения договора приобретения», — добавляет он.

Согласно требованиям ст. 85 ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», для определения стоимости лота привлекается независимый специалист-оценщик. При этом на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя начальная цена может быть снижена на 15%. Если продажа снова не состоится — взыскателю предложат оставить имущество за собой, уточнили в пресс-службе ФССП.

Какие существуют риски

До проведения торгов увидеть недвижимость не получится. Можно изучить только документы и письменное описание, поэтому есть риск приобрести кота в мешке, предупреждает Денис Фролов из BMS Law Firm. Такие квартиры и дома нередко продаются в плохом состоянии и с долгами по коммунальным услугам. Они могут быть отключены от энергоснабжения, газоснабжения и других жизненно важных коммуникаций. «Кроме того, кредитором либо судебными приставами на жилье часто накладывается обременение в виде ареста. Его снятием придется заниматься новому собственнику, что потребует немало времени и сил», — рассказывает Иван Лабека.

Стоит учитывать и возможные проблемы с бывшими собственниками. Должник, который не согласен с решением суда, может найти способ навредить новому покупателю. Например, время от времени возникают проблемы с выселением членов семьи должника, комментирует юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов. «Выселять придется, скорее всего, через суд, а процесс может оказаться долгим. Но спрос на такие квартиры все равно есть, так как выгода может быть значительной», — добавляет Денис Фролов.

Основной риск при покупке конфискованной и арестованной недвижимости на торгах — возможность признания их недействительными, считает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова. По ее словам, перечень оснований для аннулирования торгов из ст. 449 ГК РФ не является исчерпывающим. Например, туда же можно отнести размещение информации о проведении торгов в ненадлежащем периодическом издании или нарушение сроков публикации и полноты информации.

Допущенные организаторами нарушения будут признаны существенными, если суд установит, что они повлияли на результаты торгов. В частности, если такие нарушения отразились на формировании цены и определении победителя. «То есть, помимо обычной при покупке недвижимости проверки документов, потенциальному покупателю необходимо внимательно отнестись ко всей процедуре проведения торгов», — объясняет Маргарита Захарова.

Если покупатель видит на рынке два одинаковых помещения, он интуитивно выбирает недвижимость с чистой историей, поскольку не хочет вникать в сложные схемы покупки, считает Дени Мурдалов из «А2». «На один вид имущества спрос выше. Рынок самостоятельно реагирует и формирует цену. К тому же конфискованная недвижимость реализуется по причине неисполнения денежного обязательства, где стороны заинтересованы в возврате долга в кратчайший срок. Для этого требуется снизить стоимость объекта», — говорит юрист.

Похожего мнения придерживается Евгений Корчаго. «Мало кто готов покупать недвижимость, риски в отношении которой повышены. В основном это профессиональные игроки, которые приобретают квартиры с огромным дисконтом, а уже потом перепродают их. Таким образом они «обеляют» эту недвижимость», — рассказывает он.

Как купить квартиру, которая находится в залоге у банка

На аукционе можно купить квартиру значительно ниже рыночной стоимости. Но сначала рекомендуем узнать основные нюансы. Собственникам единственной квартиры лучше не пробовать этот вариант покупки.

• Выгодно ли покупать залоговую недвижимость
• Переуступка ипотеки
• Аукцион банка
• Аукцион после суда
• Где объявляют об аукционах о продаже квартир
• Онлайн-витрины банка
• Риски покупки квартир на аукционе

Если жильцы не справляются с выплатами по ипотеке, то банк может конфисковать квартиру и продать ее на аукционе другим собственникам. Но занимается этим не сама финансовая организация. Прежде чем жилье попадает на электронные торги, квартира проходит несколько этапов.

В статье расскажем, насколько целесообразно приобретать недвижимость, которая была в залоге у банка, и можно ли верить слухам о выгоде такой покупки.

Выгодно ли покупать залоговую недвижимость

На аукцион могут попасть не только ипотечные квартиры, но и недвижимость, которая находилась в залоге по потребительскому кредиту.

В списки залогового имущества банков, на площадки публичных торгов, электронных аукционов поступают разные варианты недвижимости:

• загородные коттеджи,
• квартиры со вторичного и первичного рынка,
• таунхаусы,
• апартаменты,
• дачи.

Допустим, жилье было взято на кредитные средства у банка. По Гражданскому кодексу ст. 348, если выплаты поступают несвоевременно, то квартиру могут изъять у кредитополучателя.

Финансовая организация, выступающая кредитором, заинтересована в продаже имущества. Но процесс может занять длительное время – бывает так, что квартира простаивает больше года. Поэтому банк снижает цену на квадратный метр в залоговом имуществе.

В среднем квартира в залоге будет стоить на 5-6% дешевле, чем в целом на рынке недвижимости. Все-таки ни бывший владелец, ни банк не заинтересованы в большой скидке. Квартиру в хорошем состоянии, скорее всего, получится купить за рыночную стоимость.

Переуступка ипотеки

Это похоже на обыкновенную сделку по ипотеке, только кредитная организация предлагает выбрать залоговую квартиру из специальных предложений, которые не смогли оплатить первые владельцы. Это привлекательные квартиры, а с их приобретением новый хозяин также становится заемщиком.

Стимулом для совершения покупки становится сниженная на 1-2 пункта процентная ставка. Новый хозяин квартиры также платит за нее рыночную стоимость, но по более выгодной ставке ипотечного кредита.

Если бы он не согласился на покупку недвижимости из банковского списка, то ипотечный заем специалист предоставил бы на общих условиях и без сниженной ставки.

Андрей посетил ипотечный департамент банка с твердым намерением купить квартиру в жилом комплексе «Сингапур». Однако банковский служащий отказал ему в оформлении кредита на желанную недвижимость: был необходим созаемщик. Мужчина не хотел обращаться к кому-то третьему, чтобы взять кредит. Тогда специалист ипотечного отдела предложил рассмотреть жилье из списка специальных предложений.

Этот вариант предполагал переоформление ипотечного кредита на покупателя, которому также переходит право собственности на квартиру. Андрей согласился с таким вариантом. К тому же предлагаемое жилье было рядом с работой.

Важно: такая процедура называется «перекредитование в одном банке». Покупателю оформляют кредит текущего кредитора банка. Конечно, продавец и покупатель могут подписать свой договор купли-продажи с использованием кредитного финансирования. В таком случае покупатель экономит на документах на квартиру, поскольку она уже находится в залоге у банка.

Аукцион банка

Такие торги банк организует при получении добровольного согласия заемщика и без участия судебной система. Такой способ продажи регламентируется ст. 55 №102-ФЗ. На аукцион попадают квартиры, за которые должники не могут платить кредит, при этом они не выступают против продажи жилья.

Виктория жила в пригороде Москвы, поэтому целых два часа у нее уходило на дорогу. Через два года она решила купить двухкомнатную квартиру в столице. Поиски жилья девушка начала через онлайн-аукционы банков.

Для участия в торгах можно было поставить на несколько лотов. Прежде чем подать заявку, Виктория выбрала квартиру. В облюбованном ею жилом комплексе на торги было выставлено 4 квартиры.

После осмотра всех вариантов Виктория выбрала двухкомнатную квартиру без видимых проблем, на четвертом этаже, с хорошим ремонтом. Торги проводила Единая торговая площадка. Для участия девушка оформила цифровую подпись и внесла обеспечительный платеж.

Схема аукциона:

• стоимость лота устанавливает независимая оценочная компания;
• участники аукциона вносят 5% от начальной цены;
• квартира достается человеку, который называет максимальную стоимость.

Остальные участники аукциона получают назад задаток в 5%. Сумма победителя вносится на счет приобретения.

В случаи Виктории аванс составлял 2% от первоначальной стоимости лота. Когда сумма oтoбpaзилacь в личном кабинете Виктории на торговой площадке, она подала заявку на участие.

Аукцион шел 2,5 часа. 3a это время цeнa квapтиpы выpocлa нa 18%. По итогу недвижимость стала стоить около 10 млн рублей вместо 8,5 млн. Однако это было ниже ее рыночной цены.

Важно: во время торгов необходимо отслеживать рыночную стоимость квартиры в рассматриваемом районе. Если увлечься аукционом, то лот может оказаться выше среднерыночной стоимости жилья.

Победа на аукционе – половина дела. Теперь необходимо закрыть сделку. Через несколько дней компания, проводившая аукцион, присылает уведомление с точным адресом, стоимостью и сроками подписания договора кyпли-пpoдaжи. После этого необходимо оформить документы и зарегистрировать квартиру.

Аукцион после суда

На публичные торги квартиры попадают после судебных разбирательств. И владельцы такого жилья, как правило, выступают против его продажи.

Сергей, Виктор и Анатолий решили купить квартиру на публичном аукционе в складчину. Друзья несколько месяцев отслеживали объявления о торгах и копили деньги. Их целью стала однокомнатная квартира в пригороде.

Первые хозяева не справились с кредитом, и банк обратился в суд, чтобы выселить должников. Дело перешло к судебным приставам, которые выселили владельцев, опечатали квартиру и направили дело в Росимущество.

Именно недвижимое имущество на публичные торги попадает через несколько месяцев, а иногда спустя пару лет после выселения должников. Квартира стоит закрытой, пока дело проходит через сложные бюрократические процедуры. В скорейшей продаже такой недвижимости и закрытии кредита банк заинтересован больше всего.

Раз в год одна территориальная структура Росимущество объявляет тендер на продажу залоговых квартир. Субподрядчик, выигравший конкурс, получает право на проведение аукциона.

На электронных площадках публикуют данные квартиры, причины выставления на торги. У участников есть месяц, чтобы познакомиться с материалами по недвижимости, узнать, кто в ней прописан, есть ли долги по ЖКХ и проч.

Важно: публичные торги проходят по такой же схеме, как банковские аукционы. Квартиру получает участник, предложивший большую цену.

Кадастровая стоимость однокомнатной квартиры, за которую боролись Сергей, Виктор и Анатолий, составляла 1,4 млн рублей. На торги она была выставлена за 800 тысяч рублей. Ребятам удалось ее приобрести за 900 тысяч. Таким образом, они переплатили лишь 100 тысяч рублей от первоначальной стоимости лота.

Из стоимости, проданной на аукционе квартиры, свой процент забирает организатор торгов. Затем судебные приставы переводят сумму Росреестру, который отправляет деньги в банк в счет погашения кредита.

Где объявляют об аукционах о продаже квартир

Объявления с арестованными квартирами публикуют в СМИ и на других площадках с массовой посещаемостью. Сведения об арестованной недвижимости можно обнаружить:

• на сайтах кредитных организаций в соответствии с ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,
• на странице о проведении торгов,
• на сайте Росимущества. Искать необходимо по региону места жительства. Некоторые регионы объединены одним ведомством.

Например, арестованное имущество Татарстана и Ульяновской области попадает на сайт Межрегионального территориального управления Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области https://tu16.rosim.ru.

На странице Росимущества и ФССП публикуются объявления не только о продаже квартир, домов, но и автомобилей, котельных, тепловых сетей и другого имущества.

Онлайн-витрины банка

Квартиры, которые не удалось продать на аукционе, попадают в специальный раздел на страницах кредитных организаций. Такое жилье продается по среднерыночной цене, поскольку банк заинтересован скорее закрыть долг.

Победитель аукциона гарантировано получает юридически чистую недвижимость и заключает прозрачную сделку.

Банку нечего делать с квартирой, которая была возвращена должником. Она лишь служит дополнительным источником расходов, поскольку на ее содержание организация тратит деньги.

Иногда скидка на такую недвижимость может достигать половины суммы от первоначальной цены. Купить такую квартиру можно также с помощью ипотеки.

Риски покупки квартир на аукционе

Самые интересные предложения не доходят до открытой продажи. Аукционы контролируются государством. Однако в залоговых торгах не стоит участвовать людям, которые приобретают единственное жилье. Люди с улицы могут не узнать о выгодных предложениях.

Нельзя посмотреть недвижимость до покупки. Чаще всего квартиру до аукциона не разрешается посетить и увидеть все дефекты.

Неожиданные гости. Есть случаи, когда квартиры продаются с зарегистрированными в ней людьми или с жильцами, которые из нее еще не выселились. И все это ложится на плечи нового владельца квартиры. Ему приходится выселять старых хозяев через суд и судебных приставов. Все это требует дополнительных расходов, причем только со стороны нового владельца.

Торги могут оспорить. Не допущенные к аукциону граждане могут оспорить процедуру в рамках дела о банкротстве. Они имеют право пожаловаться на действия организатора торгов в Федеральную антимонопольную службу, а это влечет за собой отмену аукциона.

Также объявить торги незаконными могут из-за нарушения правил. Это бывает, когда участники доказывают, что правила нарушили с целью изменить результаты аукциона. Еще до торгов надо проверить законность продажи недвижимого лота.

Долг за капремонт. Участники аукциона не могут проверить это сами, а организаторы торгов этого не делают. Между тем, долг за капремонт переходит к новому владельцу, в отличие от неплатежей по коммунальным платежам предыдущих хозяев.

Бывший владелец. Сюрприз может преподнести и прежний хозяин квартиры. В течение трех лет у него есть право оспорить решение о наложении взыскания. Если суд примет сторону бывшего владельца, то покупателю придется вернуть залоговую квартиру, купленную на аукционе. Кредитная организация вернет ему деньги. Правда, обеим сторонам на это потребуется потратить много времени.

Похожие записи:

1. Нотариальный депозит при продаже квартиры
2. Где взять денег на покупку дома
3. Что значит депозит при съеме квартиры
4. Договор депозитного счета нотариуса