Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке

Как безопасно купить или продать квартиру: оформление сделки

Хотите купить или продать квартиру, но переживаете за безопасность сделки? Не знаете, как составить договор купли-продажи и провести расчет?

Если вы уже работаете с риелтором — волноваться не о чем. Но что делать тем, у кого нет такой поддержки, и кому придется продать или купить квартиру без риелтора? Узнайте из нашей статьи.

Почему важно подготовиться к сделке

Покупка квартиры — одна из самых дорогих сделок в жизни человека. И одна из самых редких, поэтому опыта в этой области зачастую просто нет. А рисков при ее совершении — огромное множество .

Даже если вы заключаете сделку с соседом, с которым бок о бок прожили всю жизнь, помните: в каждой истории могут быть подводные камни, а цена ошибки — невероятно высока.

Если вы уже нашли специалиста по недвижимости, договоритесь о самых важных вещах: что именно он будет проверять перед сделкой, какие документы поможет подготовить, сколько будут стоить его услуги.

Если же, например, бюджет строго ограничен и не позволяет вам привлечь риелтора, — не отчаивайтесь. Воспользуйтесь сервисом Сбербанка «Сделка под ключ» . Он поможет безопасно и просто провести сделку в ситуации, когда продавец и покупатель уже нашли друг друга и нуждаются в профессиональной поддержке по сопровождению сделки.

Какой бы вариант вы ни выбрали — даже если решили провести сделку самостоятельно, — есть моменты, которые обязательно нужно продумать заранее.

Проверьте участников сделки

Убедитесь, что перед вами именно тот человек, который вправе совершать сделку: его данные — фамилия, имя, отчество, серия и номер паспорта — совпадают с данными, указанными в документах на квартиру. Проверьте действительность паспорта, обратите внимание на его внешнее состояние. Вас ничто не должно насторожить.

Почему это важно проверить

Федор нашел очаровательную квартиру, ее владелицей оказалась не менее очаровательная женщина. Внимательно проверять документы владелицы Федор не стал — чтобы не оскорблять даму. Заключили сделку, Федор въехал в квартиру, а через неделю в дверь позвонили. На пороге стояла настоящая хозяйка квартиры. Оказалось, что паспорт у нее недавно украли, квартира — это ее единственное жилье, о продаже которого она конечно не знала. Как ни печально, скорее всего, Федор потерял и квартиру, и деньги.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Мы тщательно проверяем всех участников сделки, их полномочия по ее совершению и законность ее условий. Кроме того, на самой сделке менеджер еще раз внимательно проверяет документы ее участников с помощью специальной техники.

Проверьте историю квартиры

Рисков тут великое множество . Изучите, как квартира досталась текущему владельцу. Посмотрите документы, которые помогут понять — не были ли в какой-то момент ущемлены права кого-либо из владельцев, и кто еще может на нее претендовать. Насторожиться стоит, если за последние пару лет произошло несколько последовательных переходов права. Обычно так пытаются скрыть мошеннические схемы. При этом вполне может быть такое, что продавец не пытается сознательно вас обмануть — просто и сам не знает каких-то важных подробностей, но по счастливой случайности сам с проблемой не столкнулся.

Почему это важно проверить

Маша купила квартиру в потрясающем старом районе города, не вдаваясь глубоко в ее историю. Знала лишь, что квартира получена продавцом от родственника — дедушки, по договору ренты. Маша счастливо прожила в этой квартире три месяца. Пока однажды не получила повестку в суд. На суде выяснилось, что на квартиру претендуют и другие родственники дедушки, а сам он имел серьезное заболевание, которое не позволяло ему заключать какие-либо договоры. Маше предстоит долго и мучительно отстаивать права в суде, но скорее всего, квартиру она потеряет. Как в этой ситуации вернуть деньги — тоже непонятно.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Мы проводим юридическую проверку истории переходов права собственности и наличия обременений. По ее итогу выносим заключение — рекомендуем ли мы приобретать эту квартиру, и как обезопасить сделку, если это требуется. По итогам наших проверок, в которых мы рекомендовали объект к покупке, не произошло ни одной утраты права собственности.

Подготовьте договор купли-продажи

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Если у вас нет юридического образования, советуем вам сразу обратиться к грамотному специалисту — это слишком важный и сложный для самостоятельного решения вопрос . Ищите компании, которые на рынке давно и имеют хорошую репутацию. Да, это дорого. В интернете можно найти бесплатно шаблоны договора или попросить продавца составить договор, но будут ли учтены ваши интересы?

Почему это важно

Настя долго и тщательно выбирала квартиру, потратила много денег на проверки, а на договоре купли-продажи решила сэкономить — скачала договор в интернете и переделала под себя. Настя полностью рассчиталась с продавцом, а вот ключи от квартиры он не отдает, ссылаясь на то, что съезжать ему пока некуда. Срок передачи ключей в договоре не указан. Да, всё закончилось благополучно, но только через несколько месяцев — после скандалов, бессонных ночей и обращения в суд.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Мы составляем индивидуальный договор купли-продажи. Он обеспечивает защиту интересов всех участников сделки. А еще он соответствует требованиям Росреестра — подготовленные нами договоры купли-продажи регистрируются с первого раза, никаких проволочек.
Перед сделкой участники могут ознакомиться с договором в режиме онлайн и предложить свои дополнения. Если они не нарушают ваших интересов, мы их внесем.

Читайте также:
Можно ли приватизировать квартиру в аварийном доме

Продумайте, как вы будете передавать деньги за недвижимость

Выберите и согласуйте с другими участниками сделки способ расчета. Таких способов несколько . У каждого есть свои преимущества и недостатки. Выбирайте самый удобный и безопасный для себя.

Если вы выбираете наличные, продумайте: как и в какой момент вы будете отдавать деньги, какую расписку о получении денег попросить у продавца, и что там должно быть указано, как будет происходить пересчет денег — сумма немаленькая, и продавцу точно захочется убедиться, что его не обманывают. Если же вы, например, выберете ячейку, продумайте условия доступа, найдите отделение, где предоставляют услугу.

Почему это важно

Местом для подписания документов и расчета за купленную квартиру Катя выбрала кафе популярной сети. Она подумала, что в людном месте днем будет максимально безопасно и удобно — слишком много свидетелей, чтобы продавец мог попытаться ее обмануть. А продавец и не собирался. Сумку со всеми деньгами у нее стащила парочка, которая сидела за соседним столиком и слышала ее разговор с продавцом. Если полиции не удастся найти грабителей, шанса купить квартиру у Кати не будет — ведь эти деньги она и так одолжила у родных.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Никаких наличных. Никакого риска получить фальшивые купюры или недосчитаться их. Мы гарантируем, что расчет будет произведен безопасно, полностью и только при соблюдении интересов всех сторон.
Покупатель до сделки вносит средства на специальный счет в Сбербанке. Там они надежно хранятся, а кроме того, до сделки покупатель не может снять средства со счета без согласия продавца. После перехода права собственности деньги зачисляются на счет продавца.
Кроме того, за саму услугу «Сделка под ключ» вам не надо вносить предоплату — вы платите за нее только на сделке.

Продумайте, где вы будете проводить сделку и подписывать документы

Тут всё просто. В этом месте вам должно быть спокойно и комфортно. А еще безопасно, чтобы никто не мог сбить вас с толку.

Почему это важно

Дима решил, что документы удобнее всего подписать в МФЦ, перед подачей. Но свободных стульев или столов там не нашлось. Мало того, что документы пришлось подписывать на коленке, так еще и покупатель подсунул другой вариант договора. Узнал об этом Дима, когда пошел за документами после регистрации. Теперь придется расстаться с дорогой сердцу и кошельку антикварной мебелью — ведь по новому договору он обязался ее оставить, и ее стоимость входит в цену квартиры.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Каждая сделка проходит в удобной переговорной комнате в охраняемом ипотечном центре Сбербанка. Для сделки понадобится всего один визит в удобный вам офис банка в удобное время.

Рассчитайте, сколько времени вам потребуется на оформление сделки

Если вы всё делаете самостоятельно, приготовьтесь к тому, что сделка займет не один день: визит в юридическую фирму для составления договора купли-продажи, проверка информации о квартире, подписание договора с продавцом, сдача документов на регистрацию, получение документов, расчет с продавцом.

Почему это важно

Если вы понадеетесь на быструю сделку, может сложиться так, что из-за задержек сорвутся намеченные планы. Например, если вы планировали быструю продажу и переезд в другой город, строительство, отпуск. Или хотели купить и переехать через неделю, а сделка затянулась и снимать квартиру придется еще месяц. Ниже — основные этапы и ориентировочные сроки. Стандартный срок рассчитан как средний срок по рынку.

Получение информации о квартире в Росреестре и юридическая проверка

Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке

По данным журнала «Этажи», каждый американский риелтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы. В России нет закона, который регулирует деятельность агентов, поэтому не все начинающие риелторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры. Разберем, что должен делать риелтор на каждом этапе.

Содержание

Сделка купли-продажи квартиры — что это?

Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвуют продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.

Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8 этапов и занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риелтор Мария Нефедова рассказала нам, из каких этапов состоит сделка купли-продажи недвижимости и что должен делать агент на каждом этапе.

Алгоритм сделки купли-продажи квартиры

Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.

Определяем юридический статус квартиры

Юридических статуса жилья всего два:

  • первичное;
  • вторичное.

Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности. Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя. Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.

К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.

Читайте также:
Какой бизнес можно открыть в квартире

Определить юридический статус жилья риелтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.

1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.

Что необходимо проверить:

  • Физическое и психическое здоровье продавца . Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
  • Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.

  • Наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Чтобы проверить законность прав на продажу жилья в этом случае, нужно подать запрос в органы опеки и попечительства. Именно они выдают разрешения на сделку.

2. Получаем выписку из ЕГРН. Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу — чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю — чтобы проверить юридическую чистоту квартиры. Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года. По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ. Поэтому, если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.

Что можно узнать из выписки или справки:

  • подробную информацию о квартире: адрес, площадь, этаж, когда и кем был построен дом;
  • количество собственников квартиры;
  • историю перехода прав собственности;
  • наличие обременений.

Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10 дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через онлайн-заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную справку можно получить за несколько часов.

3. Изучаем документы объекта недвижимости. Портал «Правомер» выделяет 2 типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:

  • правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
  • правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.

К правоподтверждающим документам относятся:

  • Свидетельство на право собственности — выдавалось при оформлении жилья в собственность с 1998 по 2016 год;
  • Регистрационное удостоверение из БТИ — выдавалось до 31 января 1998 года;
  • Свидетельство о собственности на жилище — выдавалось московским правительством в 90-е годы во время приватизации.

15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.

К правоустанавливающим документам относятся:

  • договор купли-продажи;
  • договор передачи жилья в собственность;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор дарения;
  • договор мены;
  • договор ренты;
  • справка ЖСК о выплате пая;
  • договор долевого участия;
  • решение суда.

Что еще нужно проверить перед покупкой квартиры? Юрист по недвижимости Алексей Малаев советует также смотреть на следующие документы:

  • Справка об отсутствии задолженности. Из нее вы поймете, висят ли на квартире задолженности по коммунальным платежам. Справку можно получить в ЖЭКе. Обратите внимание на платежи по взносам на капитальный ремонт — как правило, именно их не оплачивают чаще всего.
  • Выписка из лицевого счета. Из этой выписки вы узнаете, кто на данный момент прописан в квартире, а также есть ли долги по квартире. Документ можно получить в МФЦ.

Риелтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с фактическим адресом, который прописан в паспорте собственника.

Заключаем предварительный договор купли-продажи

Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.

Во время заключения договора покупатель должен внести задаток за квартиру в сумме 5-10% от общей стоимости жилья. Она закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу.

На получение задатка риелтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

  • паспорт собственника;
  • кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
  • правоустанавливающие документы;
  • справка о составе семьи;
  • документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
  • справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
  • согласие всех собственников на продажу квартиры;
  • согласие второго супруга;
  • разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.

Читайте также:
Пример заполнения договора аренды квартиры

При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

Чек-лист в карточке сделки в S2 CRM.

Чтобы не запутаться и видеть, какие документы клиент предоставил, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риелтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента.

В S2 CRM удобно отмечать имеющиеся документы в один клик.

Вы риэлтор, и вам надоело тратить время на рутину?

Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.

Подписываем договор купли-продажи

Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

  • описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
  • описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
  • цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
  • зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
  • срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.

Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

  • семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
  • обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риелтор.

— К важным моментам оформления договора купли-продажи можно отнести следующие:

  • название договора купли-продажи должно соответствовать его сути;
  • подписывать договор нужно только синей шариковой ручкой, так как черная похожа на копию, а гелевая быстро выцветает;
  • нумерация пунктов должна быть строго последовательной;
  • в тексте не должно быть помарок и пятен;
  • листы договора необходимо сшить или пронумеровать, а также подписать каждую страницу обеими сторонами сделки.

Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале «Госуслуги» указаны стандартные размеры госпошлины:

  • квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
  • дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
  • дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.

Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.

Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:

  • весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
  • договор купли-продажи;
  • передаточный акт;
  • документы, удостоверяющие личность покупателя.

Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.

По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовые документы придется ждать на 2 дня дольше.

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.

После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риелторских услуг. На этом сделка считается завершенной.

Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риелтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и выяснить все тонкости, которые касаются документов. Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры. Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, научиться находить клиентов и получать высокие комиссионные, читайте советы экспертов в нашем блоге .

Автор: Дарья Милакова

Пользуйтесь S2 CRM семь дней бесплатно

За это время вы поймете, подойдет ли CRM для вашей компании: как работает IP‑телефония, e-mail и sms-рассылки, удобно ли ей пользоватся сотрудникам.

Оцените статью по пятибалльной шкале

Средняя оценка 4.1 / 5. Количество оценок: 57

12 советов, как проверить квартиру перед покупкой

Недостатка мошеннических схем на рынке недвижимости нет, поэтому, чтобы не попасть в руки аферистов, необходимо учесть многие нюансы и внимательно изучить документы. Риелторы и юристы рассказали, как самостоятельно проверить вторичную квартиру перед покупкой.

Совет № 1: Проверьте собственника

Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, нужно проверить ее юридическую чистоту. А для этого, в первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец. При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации, уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито-Недвижимости» Руслан Закирьянов.

Информацию из ЕГРН возможно получить и заранее, еще до осмотра объекта. «Сделать это можно самостоятельно в территориальных отделениях Росреестра, на его сайте или в МФЦ при предоставлении паспорта гражданина России, заявления на получение, квитанции об оплате госпошлины. Предоставить выписку должны в течение пяти рабочих дней. Из этого документа покупатель сможет получить информацию о бывших и настоящих собственниках жилья, историю запретов и перепланировок», — пояснила адвокат Виктория Данильченко.

Данные из выписки помогут лучше сориентироваться в особенностях сделки купли-продажи — узнать кадастровую стоимость, на основе которой рассчитывается налог на имущество, и проверить наличие обременений, уточнил Закирьянов. Он подчеркнул, что если недвижимость арестована или находится в залоге у банка, то купить квартиру не получится — такая сделка не может быть оформлена в Росреестре. Выписка также показывает наличие или отсутствие договоров об аренде, что также поможет исключить проблемные предложения еще на этапе знакомства с объявлениями.

Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.

Чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель Комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин. «На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный», — подчеркнул эксперт.

Кроме того, проверка по QR-коду покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), куда вносятся сведения обо всех совершенных в стране нотариальных действиях. Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте ФНП, и вы убедитесь в том, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отменялась», — объяснил Сопин.

Совет № 3: Проверьте основание права собственности

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Совет № 4: Узнайте кто зарегистрирован в квартире

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.

В справке будут указаны сведения не только тех граждан, кто зарегистрирован по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, которые были здесь прописаны ранее, то есть с самой календарной даты сдачи жилья в эксплуатацию, пояснила она. По справке формы 9 можно проследить всю историю жилого помещения. Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь.

Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье, соответствующее требованиям законодательства. «Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизирована. Покупателю необходимо выяснить, были ли прописаны на жилплощади несовершеннолетние в момент приватизации. Если да, то дети автоматически включены в состав собственников. Если речь идет о принадлежащем ребенку праве собственности, то покупателю необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, а ребенок будет являться участником сделки. Органы опеки должны отследить, чтобы условия нового жилья для несовершеннолетнего были не хуже, чем продаваемого, с сохранением размера его доли. Только в этом случае опека выдаст разрешение на его продажу», — подчеркнула юрист.

Совет № 5: Изучите разрешение супруга

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

Совет № 6: Запросите информацию в МВД

Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность собственника. Здесь не должно быть каких-либо ошибок или исправлений, иначе есть вероятность, что перед вами мошенник. «С помощью онлайн-сервиса Министерства внутренних дел России можно убедиться, что паспорт действителен, и серия, номер документа, а также фамилия, имя и отчество совпадают с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и документах на квартиру. Если собственник квартиры утверждает, что после покупки жилья менял паспорт, нужно посмотреть на сведения о ранее выданных паспортах на предпоследней странице», — посоветовал аналитик «Авито-Недвижимости».

Совет № 7: Проверьте справку по ипотеке

Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

Совет № 9: Изучите кадастровый паспорт

Перед покупкой квартиры необходимо изучить кадастровый паспорт — в нем содержатся актуальные сведения по объекту недвижимости, которые нужно знать покупателю до совершения сделки. «Быстрая бесплатная информация, которую может получить любой желающий, — это основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категория, тип и назначение объекта», — комментирует основатель и партнер юридической компании «Бугров и партнеры», руководитель направления «Защита Бизнеса» Сергей Соловьев.

Самый простой способ проверить правильность и актуальность сведений, отображенных в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя, — это онлайн-запрос по объектам недвижимости в разделе «Сервисы» на сайте Росреестра. Вы сможете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности либо обременении, уточнил Соловьев. По его словам, на этом сервисе можно заказать расширенную справку и сверить ее данные с данными, предоставленными продавцом.

Совет № 10: Проверьте задолженности по коммуналке

Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».

Совет № 11: Не забывайте о безопасности

С распространением онлайн-сервисов в сфере недвижимости найти и проверить информацию о квартире стало проще, подчеркнул Закирьянов. Но при использовании подобных сервисов не стоит забывать о базовых правилах безопасности в сети, добавил он:

  • никогда не передавайте третьим лицам данные банковских карт (CVV/CVC-код банковской карты или коды из СМС-сообщений от банка);
  • не переходите по банерной рекламе и ссылкам на внешние сайты, которые присылают другие пользователи и ни в коем случае не вводите на таких сайтах свои персональные данные;
  • всегда проверяйте значок замка в браузере и адрес сайта;
  • ни при каких условиях не вносите предоплату. В случае аренды существует практика оплаты последнего месяца и залога за имущество;
  • обсуждайте подробности сделки во встроенном мессенджере, а не по телефону или WhatsApp.

Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

Как происходит покупка вторичной квартиры в ипотеку

Банковские программы ипотечного кредитования разрешают покупку жилья на вторичном рынке. Это доступный и распространенный способ приобретения собственного жилья. Ипотека подразумевает выдачу кредита под залог приобретаемой квартиры. Чтобы банк одобрил ипотеку на вторичное жилье, нужно ответственно подойти к выбору объекта и подготовке документов. Покупка квартиры на вторичном рынке отличается от сделки на первичном. На что обратить внимание?

Что такое вторичное жильё

К вторичному рынку относят все квартиры, у которых есть собственник. При этом неважно, живет он в этой квартире или нет. Как только дом сдан в эксплуатацию и владелец оформил право собственности, жилье автоматически переводится во вторичный фонд.

У вторичного жилья есть свои плюсы:

  • цена на некоторые объекты ниже;
  • можно купить квартиру с ремонтом;
  • не надо ждать окончания строительства, можно переехать сразу после оформления договора ;
  • зарегистрироваться можно тоже сразу: приписаться к поликлинике, оформить детей в детский сад или школу по месту прописки, получить социальные льготы можно без ожидания;
  • жильё на вторичном рынке находится в районах с развитой инфраструктурой.

Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку

При подборе объекта недвижимости нужно проверить:

  • Документы на право собственности. До внесения задатка и договоренностей запросите у продавца свидетельство о праве собственности. В нем указано, кто настоящий владелец и на каком основании возникло право. Внимательно сравните паспортные данные с указанными в документе.
  • Выписку из ЕГРН. Этот документ расскажет об истории квартиры: сколько раз она продавалась, есть ли обременения, была ли она под арестом, нет ли запрета на совершение сделок. Если за последние 3 года в отношении жилья проводились споры или судебные разбирательства, возможно, продавец не является законным владельцем. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРН, значит после приватизации никаких сделок с объектом не совершалось.
  • Состояние квартиры и возможные перепланировки. Запросите у продавца справку из БТИ и кадастровый паспорт. Сравните схему на документе с реальной планировкой. Если были проведены изменения без согласования с архитектурным отделом — это административное нарушение. При продаже и переоформлении возникнут проблемы. В справке из БТИ обратите внимание на дату ввода дома в эксплуатацию.
  • Выписку из домовой книги. В документе указано, сколько человек прописано в квартире, есть ли несовершеннолетние дети. При продаже квартиры продавцу нужно предоставить нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Если есть дети — разрешение органов опеки и отказ от выделения доли.

Требования к квартире

При выдаче ипотеки на вторичное жилье банки выдвигают ряд требований к объекту недвижимости. Подозрения вызывает недвижимость, если она:

продавалась много раз или участвовала более чем в 2 сделках за последний год

оформлена в наследство до истечения 6 месяцев

находится в собственности у нескольких лиц

находится в доме, который предназначен под снос, реконструкцию или относится к аварийному фонду

Ипотека оформляется только на жилую недвижимость в городской и сельской местности на территории РФ. Банки создают свои базы данных предложений, подходящих под условия ипотеки, вы можете выбрать квартиру в одной из них.

Этапы получения ипотеки на вторичное жилье

Покупка жилья на вторичном рынке проходит в несколько этапов:

  • Выбор банка. Изучите доступные программы ипотеки: для военных, многодетных и молодых семей, с участием материнского капитала, с господдержкой. Сравните процентные ставки, размер первоначального взноса, условия кредитования. Воспользуйтесь калькулятором ипотеки и рассчитайте ее полную стоимость.
  • Подача предварительной заявки. Чтобы получить предварительное одобрение ипотеки — оформите заявку на сайте банка. В форме укажите ФИО, паспортные данные, сведения о доходах и приложите подтверждающий документ. Для физлиц это справка 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, для ИП — налоговая декларация за последний отчетный период, для пенсионеров — выписка со счета о пенсионных начислениях. При оценке потенциального заемщика банки учитывают кредитную историю, платежеспособность, возраст, существующие кредитные нагрузки. В течение 3 дней банк рассмотрит заявку и вынесет предварительное решение.
  • Поиск жилья и сбор пакета документов. Когда квартира найдена, необходимо заявить о ней сведения в банк и подтвердить ипотеку. Понадобятся личные документы заемщика, продавца и документы на квартиру, договор . На этом этапе проводят оценку жилья. Для этого привлекают независимого эксперта. От правильности заполнения документов, полноты пакета и достоверности оценки объекта недвижимости будет зависеть окончательное решение банка.
  • Заключение сделки по ипотеке. Стороны подписывают договор . Заемщик заключает договор с банком. На его основании ему на счет поступают деньги, которые после регистрации кредитного договора в Росреестре следует передать продавцу. Это можно сделать лично, сняв деньги со счета, или через Сервис Безопасных Расчетов банка.
  • Регистрация прав собственности и наложение обременения. Заемщик оформляет свидетельство о праве собственности, после чего банк оформляет приобретенное жилье в залог. Квартира будет под обременением до полного погашения займа.

Документы для оформления ипотеки на вторичное жилье

Договор ипотечного кредитования составляет банк на основании документов, которые предоставляет заемщик. Помимо личных документов, нужно предоставить:

паспорт, справки о доходах созаемщика и поручителя, если они участвуют в сделке

паспорт продавца, справку о составе его семьи, согласие второго супруга на продажу квартиры

свидетельство права собственности и документ, подтверждающий его (договор , наследования, дарения), выписку из ЕГРН

справки из БТИ и об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, кадастровый паспорт на жилье

разрешение органов опеки, если у продавца есть малолетние дети

подтверждение отсутствия обременения на квартире

заключение оценочной экспертизы

Если при покупке жилья в ипотеку используется льготные программы или господдержка, банк может запросить дополнительные документы.

Риски при покупке вторичного жилья

Программы господдержки на приобретение квартиру в новостройке в 2020–2021 годах включают требование покупки недвижимости у определённых застройщиков, шансы заключить сделку с недобросовестной компанией сведены к минимуму.

А вот при покупке квартиры на вторичном рынке большая часть ответственности ложится на заемщика. Он должен тщательно проверить продавца и юридическую чистоту объекта. Если продавец окажется мошенником, заемщик останется без жилья, при этом нужно будет продолжать вносить платежи по кредиту. Можно заказать проверку чистоты объекта в банке или застраховать титул — это поможет избежать неприятностей, если продавец нечестен.

Основные моменты вы можете проверить сами:

  • Подлинность паспорта продавца. Проверка доступна на сайте МВД.
  • Если сделку оформляет доверенное лицо, проверьте подлинность доверенности. Обратитесь к нотариусу, который заверял доверенность, или посмотрите информацию в базе Федеральной нотариальной палаты.
  • Порядок возникновения права собственности: приватизация, приобретение, наследование, получение в дар. Если квартира куплена с привлечением маткапитала, должен быть оформлен отказ несовершеннолетнего от доли. Если квартира была приватизирована, и на момент приватизации в ней были прописаны несовершеннолетние, также необходим отказ от права требования выделения доли, вне зависимости от того, сколько сейчас детям лет. Если квартира получена в наследство, право должно быть оформлено не ранее, чем через 6 месяцев с момента появления наследства.
  • Не прописаны ли в квартире люди, которые пропали без вести или отбывают срок тюремного заключения. Спустя некоторое время они могут заявить права на свою долю.
  • Сколько собственников зарегистрировано. Если их несколько, нужно получить согласие от каждого. В противном случае на основании их прав собственности сделка может быть оспорена.
  • Статус дома. Если он предназначен под снос, то вы рискуете остаться без жилья. Если дом старше 20 лет, уточните в ТСЖ, когда проводился последний капитальный ремонт, планируется ли замена коммуникаций.

При покупке недвижимости в ипотеку на вторичном рынке большую роль играют технические характеристики объекта и юридическая чистота документов. Чем выше ликвидность недвижимости, тем больше шансов на получение ипотечного кредита.

Рекомендуем

Ипотечная программа на покупку квартиры, апартамента или таунхауса на вторичном рынке от Райффайзенбанка — выгодный и удобный способ обрести свое собственное жилье.

Осторожно, дети

Известно, что жилье на так называемом вторичном рынке чаще всего дешевле новостроек. Но и рисков потерять только что приобретенную квартиру, и деньги при такой покупке – больше. Особенно если продавец – семья с маленькими детьми.

Мало кто знает, что положенное при таких сделках согласие органов опеки еще ни о чем не говорит. Точнее, не страхует от возможных проблем.

Дело в том, что опека лишь разрешает сделку при условии, что маленьким собственникам будет куплено равноценное продаваемому жилье. А если это условие не выполнят, то уже проведенную сделку купли-продажи легко признают незаконной.

Наша история началась в Челябинской области. Там некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из них принадлежало по 1/3 доли.

На продажу мама получила письменное согласие органов опеки. Давая согласие, опека выдвинула условие – квартиру продать можно, если одновременно будет приобретено другое жилье, в котором дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья.

А дальше события развивались следующим образом. Сделка состоялась. Новая хозяйка квартиры полностью рассчиталась за покупку и справила новоселье. Но пожить спокойно в новой квартире ей не удалось.

Причина оказалась в том, что прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки. То есть гражданка нарушила прописанное в разрешении условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья говорит о сделке, противоречащей закону.

Расстроенная новая хозяйка попыталась защищаться и обратилась в суд. Она утверждала, что разрешение опеки на сделку вообще незаконно, поскольку в нем не сказано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей.

А еще она нашла такой аргумент – при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.

Местный городской суд с доводами опеки согласился целиком и полностью. И он удовлетворил иск отдела опеки, признав недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность прежней владелицы и ее детей. Ну а истице, так и не ставшей полноправной собственницей новой квартиры, присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.

В своем решении городской суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса, которая говорит о последствиях недействительной сделки. Но Челябинский областной суд отменил решение городских коллег и принял новое решение, отказав опеке, а заодно и истице.

По мнению апелляции, то, что прежняя хозяйка не купила своим детям жилье и нарушила договоренности с опекой, не делает договор купли-продажи квартиры незаконным. По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет. При этом позицию в суде объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса, на которую первая инстанция не ссылалась.

Опека с таким отказом не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там материалы спора изучили и с выводами областного суда не согласились. При этом Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса – статью 168 “Сделка, противоречащая закону” и статью 173.1 “Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана”.

Верховный суд РФ указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 Гражданского кодекса. В этой статье не установлены основания, по которым признается недействительность. Но эти основания предусмотрены в других статьях того же кодекса – 168 “Сделка, противоречащая закону” и статье 173.1 “Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана”.

Верховный суд подчеркнул – в первой инстанции не сослались ни на одну из этих статей, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась. Вот на что обратили внимание в Верховном суде – суд основал свое решение на утратившем силу варианте статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о ее ничтожности, указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.

А еще облсуд не принял во внимание, что согласно статье 173.1 Гражданского кодекса, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления. По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем, и этот довод в Верховном суде РФ сочли важным. Высокий суд также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, – того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах. Поэтому велел спор пересмотреть.

Примерный договор аренды квартиры между физическими лицами

Договор аренды квартиры 2021 скачать образец и между физическими лицами бесплатно бланк в word комнаты

Договор аренды квартиры — документ подтверждающий предоставление собственником квартиры (арендодателем) другой стороне (арендатору) жилого помещения за определенную плату во владение и пользование с ограниченным сроком по времени и другими условиями. Нотариальное заверение договора аренды не требуется и обязательной нотариальной формы такого договора законодательством не предусмотрено, однако по желанию — стороны вправе предусмотреть его нотариальное удостоверение.

Понятие аренды введено в Гражданском Кодексе России в главе 34.Стоит отметить, что с законодательной точки зрения существует отличие между наймом и арендой.
Понятие найма введено в Гражданском Кодексе России в главе 35.Перед заключениями подобных договоров рекомендуем ознакомиться с содержанием данных статей ГК.

Согласно статье 671 ГК РФ, Договор найма жилого помещения:
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
То есть, как видно из закона, договор найма касается только жилых помещений и если одна сторона передает другой в пользование за плату жилую квартиру, то заключается договор найма, но если жилое помещение передается юридическому лицу, то заключается договор аренды.
В итоге, чтобы точно определиться, какой тип договора вам необходимо заключить, лучше проконсультироваться с юристом. Так как тут есть нюансы и, как правило, эти понятия могут путать.

Скачать образцы (бланки) договоров найма можно на этой странице.

* — Ниже представлены договоры аренды, но есть и варианты между физическими лицами, но это обусловлено спросом на такие бланки, однако, еще раз повторимся, лучше проконсультируйтесь с юристом, чтобы определить какой тип договора вы должны использовать в своей ситуации.

Скачать образец (бланк), различные варианты договоров аренды квартиры в word (в ворде, doc):
От физического лица к юридическому:
Договор аренды квартиры юридическим лицом у физ. лица
Договор аренды квартиры с правом выкупа
Между физическими лицами*:
Договор аренды квартиры
Договор аренды квартиры с мебелью и оборудованием
Договор аренды квартиры с приложениями: акт и опись
Договор аренды квартиры простой на 1 стр.
Договор аренды квартиры простой вар.2
Договор аренды комнаты (2 бланка) на этой странице.

Договор аренды жилого и нежилого помещений (3 бланка) на этой странице.

Бланки являются примерными и могут корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и потребностей. Можете выбрать наиболее подходящий вам бланк.

Скачать бланки (образцы) по аренде/найму квартиры с сайта Яндекс.Недвижимость [5]
(Проверено юристами: Яндекс.Недвижимость с помощью юристов подготовила документы, которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок — от описания объекта недвижимости и имущества до поэтапного процесса оплаты сделки и случаев, когда она может быть приостановлена. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки [5]).
Договор аренды квартиры (docx)
Основной документ, регулирующий права и обязанности наймодателя и нанимателя. На самом деле правильно этот договор называется договор найма, а не аренды. Это разные типы документов и регулируются они разными законами, просто в обществе устоялось некорректное, с юридической точки зрения, название, об этом нужно помнить и обращать внимание на то, какой именно договор вы подписываете. Договор найма можно заключить на любой срок, но при заключении соглашения на срок более года, договор будет необходимо зарегистрировать в Росреестре, и на квартиру будет наложено обременение в виде долгосрочной аренды. Поэтому, как правило, предпочитают заключать краткосрочные договоры, действующие менее года. Они имеют абсолютно такую же юридическую силу, что и долгосрочные [5].
Образец расписки о получении денежных средств (docx)
Это платёжная ведомость, где каждый месяц будет фиксироваться факт передачи денег. Даже если вы договорились о безналичной форме расчёта, встречаться всё равно стоит, чтобы заполнить ведомость, а также посмотреть, что с квартирой всё в порядке. Именно этот документ позволит жильцам доказать, что они своевременно и полностью оплачивали аренду квартиры [5].
Образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры (docx)
Если в договоре найма квартиры не прописан конкретный срок, то он считается бессрочным (как правило, там есть пункт о его автоматической пролонгации). Чтобы прекратить действие такого договора, необходимо подписать соглашение о его расторжении [5].

Скачать бланки (образцы) с сайта ЦИАН (Из источника: «По просьбе Циан профессиональные юристы составили договоры, одинаково учитывающие интересы всех участников сделки». «Используя типовой шаблон документа, помните, что он не может отражать всех нюансов и конкретных особенностей ваших договоренностей с контрагентом. Еще раз напоминаем, что документ — результат договоренностей и пункты могут как изыматься из шаблона, так и добавляться по вашему усмотрению.»):
Скачать АРЕНДА. Договор возмездного оказания услуг по поиску объекта недвижимости для его найма или аренды (doc)
Скачать АРЕНДА. Договор возмездного оказания услуг по поиску нанимателя (арендатора) объекта недвижимости (doc)
Скачать АРЕНДА. Договор найма жилого помещения (doc)
Скачать АРЕНДА. Расписка в получении денежных средств (doc)

Скачать акты на этой странице (в том числе акты: приема-передачи квартиры, описи передаваемого имущества, возврата квартиры по договору аренды квартиры).

Общая информация
Договор составляется в письменной форме не менее чем в двух экземплярах. Согласно общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 Гражданского кодекса России).

Договор, как правило, содержит следующее:
1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания физического лица.
2. В договоре аренды жилья необходимо точно указать адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилую, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.
3. Стоимость аренды жилого помещения, которая определяется соглашением сторон. Срок и порядок выплаты денег за пользование жильем. Оговаривается, как правило, оплата коммунальных услуг и пр.
4. Срок аренды он же срок действия договора. Если такой срок не указывается, то прописывается возможность расторжения договора после какого-либо события или по согласованию сторон.
5. Ответственность. Последствия связанные с несоблюдением договора какой-либо из сторон.
6. Иные пункты. Можно указать состояние жилища, опись мебели иили бытовой техники, что находится и в каком состоянии. Для техники требуется указание марки, заводских номеров (если есть), состояние и работоспособность на момент вселения жильца.
7. Прочие условия. Помимо перечисленного, если у собственника имеются определённые условия, касающиеся проживания, к примеру, содержание в квартире животных, возможность проживания гостей арендатора, специальные условия, касающиеся режима пользования какими-либо предметами (например, не слушать громко музыку, не курить) — это так же стоит отметить в тексте соглашения. Любые, кажущиеся важными для сторон условия, касающиеся самого жилья или аренды его, уместно будет указывать письменно. Сроки и количество раз в месяц для посещения собственником жилища для проверки состояния и пр.

Также совместно с договором стороны могут подписывать акт сдачи в аренду (найма), в котором детально приписывается сведения об объекте недвижимости, жилом помещении со всеми характеристиками и перечнем оборудования, мебели и пр.

Необходимость государственной регистрации договора аренды определяется в статье 609 ГК РФ:
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Новости
Новое от 01.03.2019: Минфин России в письме от 01.02.2019 № 03-04-05/5889 уточняет, должен ли арендатор, который компенсирует арендодателю-физлицу расходы на коммунальные услуги, удерживать с этих сумм НДФЛ.

Новое от 03.11.2017: Минфин России в письме от 27.09.2017 № 03-04-06/62564 уточняет, должна ли организация удерживать НДФЛ при выплате физическому лицу арендной платы за земельные участки.

Новое от 03.08.2017: Минфин России в письме от 11.07.2017 N 03-04-06/43981 уточнил, какие условия не могут быть включены в договор аренды юридического лица с физическим лицом.

Договор аренды жилого помещения

В рамках договора аренды жилого помещения Арендодатель передает право пользования помещением Арендатору на определенное время за оговоренную плату.

Такой вид договора с юридической точки зрения правильно называть договором найма жилого помещения. Это обусловлено тем, что в рамках такого соглашения сторонами являются физические лица.

Таким образом, основным отличием аренды и найма является то, что по арендному соглашению Арендатором будет выступать юридическое лицо, а по договору найма — сделка заключается между физическими лицами. Поэтому в тексте документа Арендатор будет именоваться Нанимателем, а Арендодатель Наймодателем.

Составление договора найма жилья необходимо для установления прав и обязанностей сторон, а также для установления факта проживания Арендатора на законных основаниях.
Ниже мы разберем, как составить такой документ, и на какие условия следует обращать внимание:

Преамбула договора

Договор найма жилого помещения

г. Курган 25 апреля 2022 года
Михалков Михаил Михайлович, 18.01.1995 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 19.01.2010 года, именуемый в дальнейшем Наймодатель
И
Петровских Анастасия Олеговна, 22.01.1985 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 23.01.2005 года, именуемая в дальнейшем Наниматель
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбулу документа традиционно входят:

  • наименование разновидности сделки;
  • место и дата заключения договора;
  • имена и роли участников соглашения;
  • паспортные данные участников сделки.

Далее в документе прописываются пункты, содержащие существенные условия. К ним относятся:

  • предмет соглашения;
  • срок договора;
  • стоимость аренды (найма);
  • обязанности и ответственность сторон.

Предмет договора

Предметом в таком случае выступает непосредственно жилое помещение. К таким помещениям могут относиться: квартира, жилой дом либо их часть, например комната. При этом помещение должно соответствовать санитарным, противопожарным, техническим и другим требованиям, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.
В рамках приведенного ниже примера мы рассмотрим, как составить договор, в котором жилым помещением будет являться квартира:

Наймодатель передает Нанимателю право пользования жилым помещением (квартирой), которое располагается по адресу: Курганская область, город Курган, улица Голикова, дом 666, квартира 88.
Собственником жилого помещения является Наймодатель согласно выписке из реестра объектов недвижимости Российской Федерации.
Наниматель получает право пользования квартирой исключительно с целью проживания в ней.
Настоящий договор заключается на срок: 11 (Одиннадцать месяцев) с момента подписания Сторонами документа.

Цена договора

Далее в документе прописывается цена арендной платы за квартиру. Оплата может производиться частично или же разовым платежом полной суммы. Данное условие обговаривается сторонами и закрепляется в настоящем соглашении:

Арендная плата за квартиру составляет 22 000 (Двадцать две) тысячи рублей 00 копеек и осуществляется 10 числа каждого месяца в период действия настоящего договора.
Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на карту Наймодателя.
Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.

Обязанности сторон

В этом разделе прописываются обязанности контрагентов по договору. Данный пункт является неотъемлемым и фигурирует в документе следующим образом:

Наймодатель обязуется:
Передать право пользования квартирой Нанимателю на срок, установленный настоящим соглашением.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Нанимателя.
Осуществлять капитальный ремонт за счет своих денежных средств.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Наниматель обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за проживание в квартире.
Своевременно осуществлять платежи, связанные с оплатой коммунальных услуг.
Бережно относиться к квартире и ко всему, что в ней содержится.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции квартиры без согласия Наймодателя.
После окончания действия договора возвратить квартиру в том состоянии, в котором она находилась на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.

Ответственность сторон

В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В указанный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:

Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Наймодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Наймодатель ответственности не несет.
Наниматель несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору найма.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 15% от суммы задолженности.

В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.

Форма договора

Договора аренды жилого помещения составляется и заключается в простой письменной форме. При желании Сторон, сделка может оформляться путем заключения нотариального договора.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: